Управляющая компания как бизнес: 404 Not Found – Reconomica — истории из жизни реальных людей

Содержание

Бизнес план жкх с расчетами

Большая часть населения в городах являются собственниками квартир в многоквартирном доме. Такими домами нужно управлять: обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, содержать общее имущество и предоставлять коммунальные услуги.

Жилищный кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений,
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом,
  • управление управляющей организацией.

Выполнение этой работы требует специальных знаний и опыта. Поэтому собственники все чаще прибегают к услугам специализированных организаций, таких как управляющие компании.

Вопрос о выборе управляющей компании решается на общем собрании жителей дома. Там же утверждается каким образом компания будет управлять домами, как часто будут проходить собрания и в какой форме. С выбранной УК каждый собственник заключает договор, в котором прописываются взаимные обязательства сторон. Согласно ст.445 Гражданского кодекса РФ, отдельный собственник не может уклониться от заключения договора, если такое решение было принято на общем собрании дома.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны общее имущество дома, перечень обязательных работ и услуг, размер платы за содержание и ремонт, за коммунальные услуги.

Выручка управляющей компании складывается из ежемесячных платежей за содержание дома, которые вносят собственники жилья. УК выполняет необходимые работы за счет этих средств собственными силами или привлекает подрядчиков:

  • ремонтирует и обслуживает общее имущество,
  • ремонтирует отопление, водопровод и электричество в квартирах,
  • занимается вопросами пожарной безопасности,
  • обеспечивает чистоту в подъездах и во дворе,
  • вывозит мусор.

Ответственность перед жильцами за результат работы подрядчиков лежит на управляющей компании.

Кроме управляющей компании дом обслуживают другие службы: поставщики электричества, воды и отопления. УК берёт на себя роль посредника между поставщиками и жильцами: передаёт показания, собирает и перечисляет плату, информирует о перебоях и происшествиях.

При составлении сметы закладывается 5—8% прибыли управляющей компании. Повысить рентабельность можно при выполнении большей части работ силами штатных сотрудников и сэкономить при закупке стройматериалов.

Управляющая компания как бизнес

Проведение реформы ЖКХ в нашей стране привело к появлению многочисленных управляющих компаний, которые создавались совершенно разными людьми, но с единой целью — получения доходов в этой сфере деятельности.

 

Борьба за право стать управляющей компании является лучшим свидетельством того, что этот вид бизнеса является выгодным и желанным для многих предпринимателей.

 

Действительно, управляющая компания как бизнес, при наличии умелого менеджмента, чаще всего приносит неплохие доходы ее владельцам. Суть работы управляющей компании хорошо известно: управляющая компания специализируется на обслуживании жилых домов и других объектов недвижимости, беря на себя все вопросы технического обеспечения, предоставления коммунальных услуг, взаимодействия с другими обслуживающими компаниями.

 

В идеале управляющая компания является представителем жильцов во взаимоотношениях со снабжающими организациями.

 

Но, в условиях не до конца проведенной реформы ЖКХ, управляющие компании нередко становятся подобием старых жилищно-эксплуатационных контор, со всеми присущими им недостатками. Между тем, возможности и обязанности управляющей компании гораздо шире, и опыт работы таких компаний на Западе показывает, что уровень сервисных услуг действительно можно поднять достаточно высоко.

 


Управляющая компания призвана стать образцом работы малого бизнеса, проявляя гибкость, оперативность, высокое качество услуг, активную работу с жильцами многоквартирных домов.


 

Для создания управляющей компании необходимо, прежде всего, зарегистрировать юридическое лицо в уставе, которого предусмотрена деятельность по управлению жилыми домами. Нужно отметить, что направление деятельности управляющих компаний бывает различным.

Форма управления жилыми домами может быть разной. Жилым домом может управлять собственно управляющая компания, которая берет на себя все проблемы по обслуживанию дома, а может управлять Товарищество собственников жилья (ТСЖ).

В последнем варианте, управляющая компания является только исполнителем работ по заказу собственников жилья. От того, какую форму управление домом выбрали жильцы, зависит и перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией.

Существуют управляющие компании, которые берут на себя эксплуатационное обслуживание, то есть решение всех проблем водоснабжения, канализации, электроснабжения и так далее. Некоторые управляющие компании занимаются исключительно клининговыми услугами, приводя в порядок подъезды жилых домов и окружающую территорию.

Специализированные управляющие компании имеют определенные преимущества, хотя и недостатков хватает. С одной стороны, такая компания может экономить на штате сотрудников, техническом оснащении. С другой стороны, в таком случае компания выступает только подрядчиком и получает только часть денег, выделяемых на обслуживание жилых домов.

Наибольшую часть финансовых потоков получает управляющая компания, которая берет на себя комплексное обслуживание жилых домов, привлекая другие компании для выполнения работ на основе аутсорсинга. Однако затраты на создание такой компании весьма значительны, велики и расходы на ее содержание. Ведь необходимо содержать большой штат высококвалифицированных специалистов, которые способны выполнить самостоятельно, либо привлечь на подряд исполнителей технических работ.

 

Рентабельность управляющей компании сильно зависит от объемов работ и количества взятых на обслуживание домов.

 

Опыт показывает, что для выхода на прибыль управляющей компании необходимо взять на обслуживание не менее 30-40 жилых многоквартирных домов. Естественно получить такие объемы, в условиях острой конкурентной борьбы, начинающему предпринимателю, без поддержки со стороны городской администрации, практически невозможно.

Первоначальные средства, которые необходимо вложить в такую компанию можно оценить в суммы от 200 до 400 тысяч долларов. Так что для начинающих предпринимателей более реальным представляется создание небольшой специализированной управляющей компании, которая выполняет определенный перечень работ по заказам основной компании, либо собственников жилья. В таком случае первоначальные вложения могут составить всего несколько десятков тысяч долларов, а текущие затраты позволят сохранить рентабельность даже при обслуживании нескольких многоквартирных домов.

 

Бизнес по управлению многоквартирным жильем достаточно сложен, зависим от ресурсоснабжающих организаций, городских администраций и других участников рынка обслуживания жилья.

 

Создание и развитие управляющей компании невозможно, если действовать на одном энтузиазме, без точных расчетов и четкого плана действий. Чтобы создать успешную управляющую компанию как бизнес, Вы можете заказать подробный бизнес-план на нашем сайте со всеми необходимыми рекомендациями и расчетами.

Удачи вам в бизнесе!

Построение управляющих компаний – создание большого управляемого бизнеса

Задача ГК «ИНТАЛЕВ» — это построение эффективной управляющей компании как Корпоративного Центра, согласно направлению и развитию бизнеса клиента. Оптимизация бизнеса за счет устранения проблемы стихийно сложившегося набора юридических лиц, а также предложение оптимальной модели управления компаниями холдинга как единым портфелем. Когда бизнес наших заказчиков становится большим, и управление им в одиночку становится неэффективным, необходимо создавать многоуровневые компании – холдинги, управление которыми следует передавать управляющим компаниям (УК)
.

Результатом выполнения такого проекта станет отлаженная система управления холдингом, которая позволяет перейти от управления разрозненными бизнесами к модели управления единым бизнес-портфелем.

Построение управляющей компании позволит холдингу:

  • увеличить инвестиционную привлекательность;
  • обеспечить управляемость дочерних предприятий в соответствии со стратегией развития холдинга;
  • передать оперативное руководство холдингом от собственника наемному менеджменту при сохранении надлежащего контроля за активами;
  • повысить имущественную защищенность, снизить риск недружественных поглощений, или иных посягательств на собственность;
  • подготовиться к выгодной продаже бизнеса целиком, либо в форме выхода на IPO;
  • повысить стоимость компании в виде развития корпоративного бренда.

Структура проекта

Проект по построению УК для холдинговых структур включает 4 основных этапа:

Этап Описание
Структурный На этапе разрабатывается организационная структура холдинга с выделением управляющей компании и бизнес-единиц на основе дивизионов, сформированных по продуктовому или территориальному (иному) принципу. Определяется роль УК как Корпоративного Центра, и осуществляется распределение полномочий и ответственности между УК и бизнес–единицами. Формируется состав функций и вертикаль управления УК и холдинга в целом, по результатам этапа выпускаются Положения об организационной структуре холдинга, УК и бизнес-единиц.
Стратегический В ходе проведения этапа проводится стратегический анализ, определяется корпоративная стратегия холдинга и принципы формирования бизнес–портфеля. В соответствии с моделью холдинга устанавливается источник синергетического эффекта в группе, формируется из подразделений холдинга Стратегические бизнес-единицы (СБЕ), которые несут ответственность за достижение стратегических целей каждая на своем рынке. Результаты закрепляются в Положении о стратегическом управлении холдинга.
Этап включает также формирование системы показателей деятельности холдинга, формирование службы контроллинга в рамках УК, разработку целевой структуры и стратегии бизнес-единиц, формирование карт ССП бизнес-единиц и их интеграция с системой показателей холдинга, формирование приборной доски управления (кокпита) для УК холдинга и бизнес-единиц, создание системы мотивации, формирование процессов контроллинга: планирование и учета (сбора) показателей карты ССП, форматы анализа, отчетности и принятие решений в автоматизированной системе.
Финансовый
На этапе осуществляется построение финансовой структуры холдинга, определяющей систему Центров финансовой ответственности (ЦФО) на основе оргструктуры холдинга, формируется система бюджетов холдинга, УК и СБЕ, через которые устанавливаются бюджетные показали текущей оперативной деятельности, и итоговые финансовые результаты каждого ЦФО.
Разрабатывается учетная политика, определяющая принципы и методы ведения учета в холдинге в соответствии с установленными хозяйственными отношениями между подразделениями, описываются и автоматизируются процессы бюджетного планирования и учета, платежного календаря и электронного документооборота договоров.
В соответствии с созданными установками настраивается автоматизированная система управления финансами холдинга, формируется управленческий план счетов, делаются проводки всех хозяйственных операций, устанавливаются аналитические разрезы сбора и обработки информации, настраиваются карты переноса фактических данных из оперативных систем учета, определяются правила консолидации итоговой отчетности по всем СБЕ и холдингу в целом, настраиваются форматы управленческой отчетности, выводятся финансовые показатели, характеризующие результаты хозяйственной деятельности.
Юридический Этап включает построение юридической структуры холдинга, в соответствии со стратегией устанавливается круг задач по обеспечению хозяйственной целесообразности, защиты собственности, прозрачности корпоративного управления, которые должно решить юридическое обеспечение бизнеса. Выбираются типы и состав юридических лиц, области их юрисдикций, схемы владения дочерними обществами, которые позволяют оптимально управлять на легальной основе. Определяется эффективная система налогового планирования, формируется нормативная база управления холдинга, в том числе договорной основы управления.

В результате Заказчик получает:

  • комплект документации, разработанный вместе с заказчиком и протестированный на практике, регламентирующий принципы и механизмы функционирования группы компаний;
  • автоматизированную систему управления группой компании;
  • обученных работе с системой сотрудников Заказчика.

Для кого предназначена услуга

  • Для владельцев, топ–менеджмента, руководителей направлений стратегического и организационного развития холдинговых и управляющих структур, заинтересованные в оптимизации управления растущего бизнеса или реорганизации группы компаний путем трансформации разрозненных бизнесов в эффективную холдинговую структуру.
  • Для собственников бизнесов, топ-менеджеров и предметных специалистов компаний, реализующих программы развития бизнеса и внедряющих новые управленческие технологии.
  • Для руководителей и специалистов холдингов с государственным участием в капитале, а также для структур ведущих переговоры о привлечении стратегического инвестора или планирующих продажу холдинговой компании или ее части инвесторам.

Конкурентные преимущества «ИНТАЛЕВ»

  1. Программные продукты «ИНТАЛЕВ» считаются лидерами (по версии CNews) в России в сфере внедрения систем Business Performance Management (BPM);
  2. «ИНТАЛЕВ» осуществляет комплексный подход, позволяющий интегрировать работу в единый проект развития организации. Сжатые сроки и фиксированные результаты каждого этапа проекта формирования холдинговой структуры, благодаря РОСТ-технологии;
  3. Большой опыт консультантов «ИНТАЛЕВ» в области стратегического управления, выполнивших более сотни проектов в самых разных отраслях и регионах с учетом экспертизы документов, разрабатываемых слушателями курсов повышения квалификаци. Позитивный опыт подтвержден отзывами клиентов;
  4. Разработка необходимых артефактов: создание службы контроллинга и регламентов бизнес-процессов ее работы, положений о стратегическом управлении и об организации холдинга, требования к системе мотивации персонала, настроенные карты Сбалансированной системы показателей (ССП) бизнес-единиц, панель стратегического управления — кокпит;
  5. Специализированные программно-организационные решения, позволяющие интегрировать стратегию и управленческий учет в холдинге для ускорения формирования отчетности. Предлагаемые продукты имеют международное признание: «ИНТАЛЕВ: Корпоративный навигатор» имеет сертификат от основоположников концепции Сбалансированный Системы Показателей;
  6. Концентрация внимания на методологии системы стратегического управления и организационного построения интегрированных структур (холдингов), и ее внедрение в практику менеджмента в виде программно-методического комплекса «ИНТАЛЕВ: Корпоративный навигатор» (а не «голая» настройка программного обеспечения).

Технология работы

Наш подход к построению холдинговой структуры заключается в создании не столько теоретически «правильной», сколько действенной системы управления. Это означает, что мы обращаем внимание, в первую очередь, на области деятельности, ведущие к реализации стратегических целей, где затраты на совершенствование менеджмента приведут к несомненному и осязаемому эффекту для организации.

Весь процесс совершенствования системы управления проводится поэтапно, с оценкой эффективности каждой стадии и тщательным планированием следующей. Реализация такого подхода возможна только при вовлеченности сотрудников заказчика в процесс, согласно принципам РОСТ-технологии.

Поэтому на первом этапе для персонала Заказчика проводятся коммуникативные тренинги, чтобы повысить качество взаимодействия, и сформировать проектную команду, которая будет вести проект. Участников проекта для профильной подготовки на этапах 1-4 проходят курсы повышения квалификации по передаче основ методологии, разработанной «ИНТАЛЕВ». Далее производится совместное проектирование и оптимизация Системы управления (СУ) холдингом по профилю работ каждого этапа 1-4 проекта. Там выполняются работы по постановке системы организационного, стратегического финансового и юридического управления в холдинге, разработке нормативных документов, обучении сотрудников настройке и внедрению программного обеспечения.

Почему управляющая компания — лучшее решение для предпринимателей, выбравших франшизу

Традиционно открытие бизнеса по франшизе считается выгодным вложением денег. Если вы решили открыть свою франшизу, но при этом не до конца уверены в своем опыте и силах и хотите снизить предпринимательский риск, отличным решением будет работа через управляющую компанию. Павел Климанов, эксперт в области развития франшиз, рассказывает, что это такое и как выбрать подходящую именно вашему бизнесу.

Что такое управляющая компания

Управляющая компания — это организация, которая берет на себя операционное управление бизнес-точкой (магазин / салон / офис продаж) и существенно облегчает жизнь предпринимателя. УК организует все необходимое для бизнеса, поможет решить сложные вопросы, обучит правильной работе, а также возьмет на себя ежедневные рутинные вопросы: заказ товаров, управление персоналом, привлечение клиентов. Например, если вы открываете магазин по франшизе, то управляющая компания закупит оборудование, продукцию, подберет и обучит персонал и снимет с вас даже задачи контроля. Вам останется только получать прибыль.

С помощью управляющих компаний ведут бизнес франчайзи во всем мире. УК помогают открывать рестораны быстрого обслуживания McDonald’s и супермаркеты 7-Eleven. В России эта модель менее популярна — эксперты говорят, что подобных проектов не более 10–15% от всего рынка франшиз. Например, «неклассически» ведут бизнес франшизы «Пив & Ко» и рестораны Ginza Project.

Нужно понимать, что управляющая компания — это не отдел сопровождения франшизы. УК полностью берет на себя управление филиалом и в итоге несет ответственность за результат. Если вы передаете дела управляющей компании, вы сами не участвуете в управлении бизнесом — только получаете прибыль.

Ярким примером управляющей компании является так называемый обратный франчайзинг, который в России впервые был запущен X5 Retail Group. При этом реальное влияние директора магазина, открытого по такой модели, сводится к минимуму, а все ключевые задачи — от товарного и ассортиментного наполнения до найма сотрудников — берет на себя УК. В итоге выручка в точках, работающих по обратной франшизе, значительно выше, а вероятность ошибок руководства практически исключена.

Зачем нужна управляющая компания

Управляющая компания нужна тем предпринимателям, которые хотят открыть франшизу, но при этом не готовы уделять время операционному управлению. Еще один повод обратиться в УК — если у вас нет опыта в бизнесе и отсутствует желание его получать. То есть, например, вы хотели бы открыть кофейню по франшизе, но во всем этом бизнесе вас больше интересует качество кофе, который вы будете подавать посетителям, а все сложности с открытием точки и ведением бизнеса вы бы хотели кому-то передать. Этим кем-то и будет управляющая компания.

Отдельный вид покупателя франшизы с последующей передачей в УК — это инвесторы. У них есть свободные финансы, которые они хотят выгодно вложить, но при этом нет желания тратить время и силы на управление франчайзинговым предприятием. Надо сказать, что на рынке возможна покупка франшизы с услугами управляющей компании с доходностью свыше 35% годовых.

Плюс тут в том, что, как правило, в управляющей компании работают настоящие профессионалы, которые добиваются лучшего результата. У них большой опыт открытия франшиз, а значит, и прибыль будет почти гарантирована. А франчайзи сможет сконцентрироваться на общении с клиентами или вовсе не участвовать в жизни предприятия. К тому же управляющая компания напрямую заинтересована в успехе вашей франшизы, ведь она работает за процент от чистой прибыли.

В целом можно сказать, что это самый надежный способ управления франшизой. Особенно если вы придерживаетесь мнения, что предпринимательство должно приносить деньги, а не тратить ваше время.

А есть ли минусы такого управления?

Пока кажется, что отдать франшизу под управление — идеальный вариант. Не нужен опыт предпринимателя и наличие у него свободного времени, бизнес в любом случае будет работать. К тому же он будет приносить высокий доход, ведь УК в этом напрямую заинтересована. Управление будет осуществляться профессионально, а риски при этом минимальны.

В чем же подвох? На самом деле его нет, однако стоит упомянуть и о некоторых минусах такой модели управления франшизой.

Во-первых, работа управляющей компании оплачивается. Часто в договоре прописывается процент от чистой прибыли, а значит, ваш потенциальный доход будет ниже. С другой стороны, управляющая компания будет делать все возможное, чтобы эта чистая прибыль была как можно выше.

Во-вторых, часто работа управляющей компании ограничена территориально, и если в вашем городе нет офиса или филиала УК, взять франшизу под управление она, скорее всего, не сможет. Для столицы и городов-миллионников этой проблемы не существует, но если вы планируете открыть бизнес в регионе, это может быть препятствием.

И в-третьих, работу управляющей компании все же нужно контролировать. Речь, конечно, идет не о том, чтобы перепроверять, как она ведет бизнес, — так вы сразу лишитесь всех плюсов подобной модели. Но нужно внимательно следить, чтобы интересы собственной сети не шли вразрез с интересами УК, которая занимается управлением точками на той же территории.

И еще один минус может быть в доходности: модель отлично работает в бизнесе с высокой рентабельностью продаж, но если у вас бизнес в низкорентабельном сегменте, велика вероятность, что после уплаты процента УК ваш собственный доход будет очень невысоким. Иными словами, если вы открываете маленькую кофейню, логичнее все же заниматься операционкой самостоятельно.

Какой управляющей компании можно доверить управление

Управляющей компанией может быть как сам франчайзер, так и сторонняя компания. И если с поддержкой франчайзера все более-менее понятно — в договоре франшизы должны быть подробно расписаны его функции и обязанности по поддержке, — то с поиском подходящей сторонней компании могут возникнуть сложности.

По моему опыту, УК однозначно можно доверять, если соблюдены три условия:


  • У управляющей компании уже есть своя сеть точек, причем достаточно большая (не 1–2 кофейни или магазина). Это значит, что УК умеет открывать бизнес и решать различные ситуации, возникающие во время работы.

  • У точек сети реальный высокий доход. Значит, УК умеет зарабатывать деньги.

  • Бизнес-модель УК понятна и прозрачна.


При выборе УК задайте вопрос, что будет, если ваша точка не выйдет на плановую прибыль. В ответ вы должны получить подробный набор конкретных действий: релокация, смена персонала, маркетинговые мероприятия, инструменты для контроля. Если же вам отвечают размытое «Будем разбираться именно в вашем случае», стоит поискать другого управляющего.

Также важно узнать о негативном опыте УК. Поверьте, он есть в любом успешном бизнесе. И если управляющий рассказывает вам, что прежде все их точки показывали отличные и великолепные результаты, это тоже повод насторожиться. Возможно, ваша франшиза станет первым провалом, и при этом у УК не будет опыта работы в кризис. А значит, выплывать вам придется самостоятельно.

https://franchise-pivko.ru/ Этот материал опубликован на платформе бизнес-сообщества Forbes Council

Построение бизнес процессов в управляющей компании — Умное ЖКХ

Эффективность бизнес-процессов в Управляющей компании помогает не только повысить лояльность жителей многоквартирного дома (МКД), но и оказывает прямое влияние на получаемую прибыль. 

Особенности бизнес-процессов в сфере ЖКХ

В широком понимании бизнес-процесс — это деятельность, в ходе которой из имеющихся ресурсов создается какой-либо продукт, имеющий ценность. К примеру, строительство дома можно назвать бизнес-процессом: из строительных материалов при помощи набора операций (заливка фундамента, строительство стен, внутренняя и внешняя отделка) строится жилой дом. В сфере ЖКХ любой бизнес-процесс основан на создании комфортной атмосферы для жильцов дома и часто не подразумевает создание нового материального объекта — в первую очередь работа УК направлена на сохранение и улучшение существующих объектов. 

Построение бизнес-процессов, которое наиболее четко отражает работу с жильцами МКД невозможно без формирования слаженной работы между специалистами. Важно учесть не только срок приема заявки диспетчером, но и срок передачи информации о заявке мастеру, скорость решения проблемы, внутренний документооборот и конечный результат. По сути, работа каждого отдельного специалиста в управляющей компании является частью бизнес-процесса.

Зачем нужна отладка бизнес-процессов Управляющей компании

Обслуживание и ремонт МКД, взаимодействие с собственниками, сотрудниками и подрядчиками в большинстве УК выглядят не единым слаженным процессом, а набором несогласованных действий подразделений: сотрудники часто не понимают конечной цели своей работы, не готовы отвечать за результат и при этом подвержены повышенному контролю.

Для решения всех этих проблем УК часто внедряют передовые продуктовые решения, одним из которых является система «Умное ЖКХ». Скорость внедрения и отладки системы позволяет всего за несколько дней не только ускорить работу по заявкам жильцов и снижает количество ошибок, но и приводит к росту финансовых показателей.

Автоматизация и оптимизация

Система «Умное ЖКХ» связывает мобильное приложение жителя, интерфейс диспетчера и мастера в единую систему: это позволяет УК всегда быть на связи с жителями, получать и обрабатывать заявки круглосуточно. Полученная диспетчером заявка передается мастеру в режиме онлайн. 

Помимо работы с заявками система также позволяет автоматизировать процесс добавления новых жильцов, решает вопрос с предоставлением документов при выполнении заявок, принимать показания с приборов учета и онлайн-платежи. Система также позволяет сформировать финансовую отчетность: например, по расходованию средств на капитальный ремонт или количеству обработанных заявок.

Автоматизация бизнес-процессов УК позволяет решить сразу три проблемы:

— избавление от лишней бумажной работы,

— обработка большего числа заявок, при общем сокращении рутинных операций,

— создание прозрачной системы контроля работы сотрудников и оценки этой работы жителями.

Построение и оптимизация бизнес-процессов в Управляющей компании требует постоянной работы, и во многом эта работа основана на внедрении и применении системных продуктов. Однако, от этой работы напрямую зависит не только уровень лояльности жителей, но и финансовая стабильность УК.

Когда вашему бизнесу нужна управляющая компания и как правильно ее создать

Фото с сайта sportsaspire.com

Если бизнес вырос и некоторые из направлений выделились в отдельные компании — со своими бухгалтерами, юристами, кадровиками и другими административными работниками, то часто становится сложно следить за процессами в разных структурах. Выход из этой ситуации есть — создать единую управляющую компанию. Зачем она нужна и как способна помочь бизнесу — рассказали специалисты юридической компании REVERA Михаил Битус и Никита Толканица.

— Когда в группе компаний функции работников в разных структурах стали дублироваться, время персонала расходоваться неэффективно, и в целом стало сложнее следить за всем, что происходит в каждой компании, — значит, пришло время подумать о создании управляющей компании.

Михаил Битус
Юрист REVERA
Никита Толканица
Юрист REVERA
   

Зачем нужна единая управляющая компания

Опишем ситуацию: у вас группа компаний, и в каждой из фирм есть свой директор, бухгалтер, юрист, кадровик, экономист и маркетолог. Такой подход неэффективен как с финансовой, так и с организационной точки зрения.

Какие факторы говорят о том, что вашему бизнесу нужна управляющая компания:

  • Разные компании владеют долями в уставных фондах разных участников группы и происходит путаница в полномочиях между директорами
  • Владельцам бизнеса сложно контролировать менеджмент компаний
  • Штат раздут и появляются сложности в управлении им

Какие процессы упрощает управляющая компания

Основная функция управляющей компании — текущий менеджмент в каждой отдельной компании группы. По сути она заменяет собой директора в дочерней структуре: заключает договоры, выдает доверенности, распоряжается имуществом.

Зачем это владельцам бизнеса:

  • Контролировать процессы внутри группы становится проще: не нужно собирать информацию от руководителя каждой из организаций — достаточно следить за действиями главы управляющей компании
  • Появляется административный центр, где сосредоточены работники, не связанные с производством, но необходимые всей группе: юристы, бухгалтеры, маркетологи, специалисты по таможенному оформлению и так далее
  • Уменьшается количество спорных вопросов: достаточно найти одного директора управляющей компании, который будет устраивать всех партнеров: отпадает необходимость согласовывать разных кандидатов в разные фирмы

Как управляющая компания работает с другими фирмами группы

Базовая схема работы: управляющая компания руководит всеми фирмами группы и получает за это вознаграждение. Дочерние компании могут списать эти затраты на текущие расходы и снизить таким образом базу для исчисления налога на прибыль.

Фото с сайта dengi.ua

Покупка услуг управляющей компании должна быть экономически обоснована. Расходы на управление не будут учитываться при расчете налоговой базы, если:

  • В штате дочерней структуры есть специалисты, услуги которых она покупает (юристы, экономисты, кадровики)
  • Управляющая компания руководит лишь формально, а реальные решения (и это очевидно) принимают владельцы бизнеса

Как организовать управляющую компанию

Запуск управляющей компании — достаточно простая процедура.

Ключевые шаги:

1. Создание управляющей компании.

2. Адаптация в случае необходимости корпоративных документов всех компаний группы, чтобы установить единообразный подход в управлении.

3. Разработка общих внутренних норм и правил.

4. Заключение договоров о передаче руководящих и менеджерских функций между управляющей компанией и каждой фирмой группы.

Какие сложности есть при работе с управляющей компанией

Если управляющая компания будет оказывать юридическое сопровождение и помощь в оформлении договоров, заявлений и других документов другим организациям группы, то она должна получить на это лицензию — на оказание юруслуг.

Фото с сайта sovavto.org

Для этого достаточно выполнить всего два условия:

1. Директор с высшим юридическим образованием.

2. Хотя бы один сотрудник с высшим юридическим образованием и со стажем работы по юридической специальности не менее трех лет.

В качестве резюме

Управляющая компания — достаточно простой и в то же время эффективный инструмент в бизнесе. Она поможет не раздувать штат и упростит контроль за наемным менеджментом.

Создание и внедрение такой структуры — достаточно простой процесс. Более того, она не требует дополнительных денежных вложений, поскольку может финансироваться за счет платежей управляемых фирм.

Но стоит понимать, что управляющая компания не может принимать все решения по работе группы. Решение ключевых вопросов остается за собственниками бизнеса.

Читайте также

 

Сервисная управляющая компания – новый формат на рынке ЖКХ

У каждого из нас есть представление о “типовой” управляющей компании и минимальном перечне услуг, которые она обязана оказывать для собственников жилья. Такой взгляд постепенно уходит в прошлое. Тенденции развития ЖКХ идут по сервисному пути, появляются разные по уровню и качеству обслуживания управляющие организации, соответственно, и разные по тарифам модели управления.

Давайте разберемся, чем же отличается сервисная управляющая компания в сегменте “бизнес-класс” от стандартной УК в минимальной по тарифу категории.

Во-первых, это сам дом: новый, современный, как правило, расположенный в центральном районе города с удобной транспортной развязкой. Предполагается развитая инфраструктура по близости: магазины, аптеки, больницы, парки или деловая часть города со своими преимуществами.

Здание имеет высокие технические характеристики, уровень безопасности, отличные по качеству внутридомовые системы.

Во-вторых, это особенный дизайн: экстерьер и интерьер общественных зон, как правило, продуман и гармонично сочетается с концепцией дома.

В третьих, это центральный вход и просторная зона лобби, где размещается сервисная служба управляющей компании, выполняющая ряд полезных услуг для жителей дома и собственников жилья.

Давайте посмотрим детали сервиса на примерах.

В Екатеринбурге уже появляются жилые комплексы, где требования к обслуживанию и содержанию дома существенно выше, чем указано в минимальном перечне работ. Это означает, что у собственников все больше появляются потребности в дополнительных услугах и расширенных возможностях управляющих структур. Например, им не достаточно уборки коридора 3 раза в неделю, а есть потребность в ежедневной уборке достойного качества в лице приветливой горничной славянской внешности с профессиональными моющими средствами.

Управляющие Компании в наше время не только управляют МКД, соблюдая все необходимые стандарты качества, но и оказывают полезные сервисные услуги. Попадая в такие дома, возникает ощущение, что вы оказались в отеле высокого уровня: обязательно в центральном холле вы увидите стойку рецепции и доброжелательного администратора, которая внимательно сопровождает собственников, жителей и их гостей по всем возникающим вопросам. Здесь можно оформить все документы, оплатить счета за коммунальные услуги, вызвать сантехника, заказать доставку воды или вызвать врача.
Сервисную управляющую компанию отличает служба мониторинга или охраны, поскольку безопасность жителей всегда является приоритетом. В функционал этой службы, как правило, входит видеонаблюдение, ежедневный обход всей территории, контроль соблюдения правил проживания, в том числе график выполнения шумных работ. Сотрудники этой службы решают конфликтные ситуации, возникающие на территории комплекса, организуют движение транспорта на парковках и паркинге, обеспечивают контроль доступа в здание.

Техническая служба сервисных УК отличается высоким уровнем профессионализма. В жилом комплексе, как правило, предусмотрена должность инженера по эксплуатации, который знает все особенности функционирования именно этого здания и реагирует на любые неполадки максимально быстро. В состав технической службы входят электрик, сантехник и универсальные специалисты, выполняющие весь комплекс работ по обслуживанию объекта на высшем уровне.
Техническая служба таких компаний готова выполнять и разнообразный перечень сервисных услуг от установки крана до ремонта квартиры.

Одна из флагманских сервисных УК управляет комплексом апартаментов “Огни Екатеринбурга” (активная ссылка). УК “Огни Екатеринбурга” входит в группу компаний “ОГНИ”, которая специализируется именно на сервисном управлении. Здесь мы увидим все преимущества, отличающие сервисный дом:
1) новое современное высокотехнологичные здание с удобной центральной локацией
2) уникальное архитектурное решение, лаконичный дизайн, стильную отделку общественных зон здания
3) шикарный холл с многофункциональной стойкой рецепции, где звучит приятная музыка и решаются все вопросы резидентов и их гостей
4) в холле расположен лобби-бар, где можно заказать завтрак, ланч или даже ужин с доставкой в апартамент, а также мини-маркет 24/7
5) богатая инфраструктура комплекса позволяет решать большинство ежедневных задач, не выезжая из дома
Безупречное взаимодействие служб гостиничного типа обеспечивают функционирование комплекса на высшем уровне; к услугам жителей клининг, техническая служба и круглосуточный мониторинг , специалисты которого в команде с администратором в режиме 24/7 реагируют на любые пожелания и просьбы гостей.

Изюминкой сервиса “Огней” является настоящий консьерж-сервис с огромным перечнем услуг и товаров, снимающий все бытовые хлопоты во время проживания.

Такой профессиональный подход позволяет жителям экономить время и деньги на отвлекающие мелочи и сконцентрироваться на действительно важных в жизни приоритетах. Безусловно, такой подход к сервису ценят деловые люди, поэтому апартаменты в Огнях очень востребованы среди предпринимателей и бизнес-среды.

Итак, теперь у каждого появляется выбор: кто на какой уровень сервиса претендует. Одни довольствуются малым и обладают временем решать свои вопросы самостоятельно. А другие готовы платить за сервис чуть больше и получать преимущество в свободном времени, наслаждаться жизнью здесь и сейчас, не откладывая драгоценные моменты “на потом”. Решение всегда за Вами!

Узнать подробнее об услуге «Концепция функционирования и управления объектом»

Как правильно создать компанию по управлению недвижимостью

Примечание редактора: Хотите узнать, как открыть компанию по управлению недвижимостью? Ты не одинок. Многие новые управляющие недвижимостью и опытные профессионалы в сфере недвижимости ежедневно приходят в Buildium с этим вопросом. Чтобы составить этот всеобъемлющий пост, мы опирались на часто задаваемые вопросы и беседы с клиентами Buildium, а также на наш собственный более чем 15-летний опыт в сфере управления недвижимостью.

По прогнозам, к 2023 году отрасль управления недвижимостью достигнет около 22 миллиардов долларов.Такой рост делает его привлекательным для управляющих недвижимостью, которые хотят создать компанию по управлению недвижимостью с нуля, открыть больше дверей, или даже для брокеров по недвижимости, желающих опробовать ее.

Тем не менее, есть о чем подумать, прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью. В этой статье мы приводим исчерпывающий список того, что вам нужно сделать, прежде чем вы откроете двери своего бизнеса для владельцев и жителей.

Прочтите всю статью или перейдите к каждому разделу, чтобы получить представление о каждой части тяжелой работы, которая требуется для открытия собственного бизнеса по управлению недвижимостью.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью: Руководство по статьям
Создание вашей управляющей компании
Организация ваших финансов
Начало вашего бизнеса
Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью
Получение первой собственности
Как создать свой резидентский опыт
Управление недвижимостью

# 1: Создание вашей управляющей компании

Прежде чем делать что-либо еще, вам необходимо получить надлежащую лицензию, зарегистрировать название своей компании и создать бизнес-план — что мы рекомендуем сделать в первую очередь, чтобы вы могли оценить открывающиеся перед вами возможности.

Как написать бизнес-план управления недвижимостью?

Бизнес-план служит основой для всего вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Дело в том, чтобы продумать все аспекты вашей компании, от стартового капитала до безубыточности.

Согласно Управлению малого бизнеса (SBA), официальный бизнес-план содержит следующие элементы:

  • Краткое содержание
  • Описание компании
  • Анализ рынка
  • Организация и управление
  • Описание услуги или продукта
  • Маркетинг и продажи
  • Запрос на финансирование
  • Финансовые прогнозы
  • Приложение

SBA также предоставляет примеры бизнес-планов для тех, кто пишет их впервые.

отчет

Какие лицензии и сертификаты необходимы для работы управляющим недвижимостью?

Лишь в нескольких штатах не требуется каких-либо лицензий для управляющих недвижимостью. Перед тем, как начать свой бизнес, убедитесь, что у вас есть актуальные лицензии на практику в вашем штате, тем более, что в наши дни жилищные правила, как правило, быстро меняются.

  • Лицензия брокера по недвижимости: Лицензированный брокер по недвижимости прошел курсы и сдал экзамен, который охватывает управление недвижимостью, а также такие темы, как страхование, налоги и контракты.
  • Лицензия управляющего недвижимостью: для получения лицензии управляющего недвижимостью также требуются курсовая работа и экзамен.

Некоторые сертификаты, хотя и не требуются, помогут расширить ваш бизнес. Например, сертифицированный управляющий недвижимостью имеет лицензию брокера по недвижимости и прошел курс по вопросам управления недвижимостью.

Наконец, существуют национальные и международные ассоциации, которые могут помочь вам установить контакты, повысить доверие к вашему бизнесу и взрастить ваших сотрудников с помощью непрерывного образования и сертификации в области управления недвижимостью.В их число входят:

  • Институт управления недвижимостью (IREM)
  • Национальная квартирная ассоциация (NAA)
  • Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости (NARPM)
  • Национальная ассоциация риэлторов (НАР)

Получите подробную информацию о лицензиях, сертификатах и ​​ассоциациях в нашем блоге: Сертификаты управления недвижимостью, которые дают вам преимущество.

Как вы подаете свой бизнес по управлению недвижимостью?

Затем вам нужно подать налоговую декларацию о своей компании и выбрать юридическое лицо.Это очень важно для того, чтобы ваши личные активы были защищены, а отделили от вашего бизнеса.

Большинство фирм по управлению недвижимостью создаются как LLC или корпорации с ограниченной ответственностью, но S-Corps и C-Corps также являются сильными соперниками с большей правовой защитой.

Вам нужно будет подумать о том, хотите ли вы регистрироваться в качестве сквозного бизнеса, такого как LLC, где деньги проходят через бизнес напрямую к вам, или хотите ли вы регистрироваться как корпорация C и получать оплату как наемный работник.

C-корпорации рискуют столкнуться с проблемой двойного налогообложения, но вам не стоит беспокоиться об этом, если у вас есть хороший бухгалтер, знающий законы. S-корпорации перекладывают налоги на акционеров, поэтому нет шансов на двойное налогообложение. Прибыль облагается налогом как личный доход, а не как доход от бизнеса.

Узнайте больше о регистрации налогового статуса вашего бизнеса здесь.

# 2: Организация ваших финансов

Есть ли у вас цель по доходам на первый финансовый год? Если нет, подумайте об одном — он должен быть в вашем бизнес-плане.На какой доход вы рассчитываете? Какие у вас будут расходы? Сколько стоит отложить на непредвиденное?

Помните обо всем этом, когда начинаете планировать финансовое будущее своей компании.

Как настроить учет имущества

Отследить собственность ваших владельцев можно просто, обновив таблицу (хотя мы не рекомендуем этого делать). Существуют комплексные платформы бухгалтерского учета управления недвижимостью, которые могут не только помочь вам отслеживать арендную плату и сборы, но также могут отслеживать расходы и оплачивать регулярные счета.

Они также могут помочь вам отслеживать поступающие и уходящие деньги. Доход может включать арендную плату и другие потоки доходов, полученные, например, от арендаторов. В то время как уходящие деньги могут включать ремонт и другие платежи поставщикам за техническое обслуживание.

Совет

Pro: настройка структуры вашего банковского счета создаст основу для дисциплинированного бухгалтерского учета. Во-первых, вы всегда хотите хранить свои гарантийные депозиты на законном трастовом счете, с отдельным счетом для собственности ваших владельцев и еще одним операционным счетом для вашего бизнеса.

Если вам нужно напомнить о бухгалтерском учете (как и почти все), ознакомьтесь с нашим веб-семинаром по бухгалтерскому учету для не бухгалтеров 1) и 2) руководства.

Какие расходы следует ожидать?

Записывайте все ежемесячные, ежеквартальные и ежегодные расходы. Ничего не упускайте. Отслеживание каждой потраченной копейки поможет вам установить реалистичные цели по доходам и избежать финансовых проблем.

В ваши расходы, скорее всего, войдут:

  • Заработная плата и сборы с поставщика: Это заработная плата ваших сотрудников (и вас самих), а также деньги, которые ваши подрядчики взимают с вас за услуги.
  • Накладные расходы: Включая расходные материалы, а также аренду и коммунальные услуги для обычных зданий.
  • Прочие сборы за услуги: сюда входят любые программы, которые вы используете для управления своим бизнесом или для помощи в поиске потенциальных владельцев и жителей недвижимости.
  • Членские взносы: Если вы состоите в какой-либо ассоциации по управлению недвижимостью, включите в свои расчеты стоимость членства.

Прогнозирование доходов и постановка целей

Вы можете ожидать, что большая часть вашего дохода будет поступать от платы за управление, которая обычно представляет собой процент от взимаемой арендной платы.Однако некоторые предприятия взимают фиксированную плату за основные услуги. Затем владельцы могут выбрать дополнительные услуги за более высокую плату.

Прочие доходы будут поступать от штрафов за просрочку платежа, платы за замену ключа или замка, платы за привлечение жителей, наценок к счетам за обслуживание и других более мелких сборов и сборов. Ознакомьтесь с полным списком здесь.

Вернуться к началу ↑

# 3: Начало вашего бизнеса

После того, как вы заложили основу, самое время начать собирать вместе элементы, которые будут подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать команду по управлению недвижимостью?

Есть две основные модели, которые вы можете использовать для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый — начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который берет на себя все управленческие обязанности. Это будет включать в себя аренду, инспекции, общение с жильцами, связь с владельцем, сборы и арендную плату, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для более точного выполнения ролей. У вас может быть один сотрудник, занимающийся арендой и другим техническим обслуживанием, а с ними работают специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более определенная организационная структура с подчиненными вам уровнями сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш персонал будет минимальным. Это может быть даже ты на время, и это нормально. По мере вашего роста вы будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или сотрудников, работающих по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли привлекать кого-то к зарплате или отдавать на аутсорсинг.

сотрудников, занятых полный или неполный рабочий день, которых вы можете считать:

  • Дополнительные управляющие
  • Администраторы или администраторы (если у вас обычный офис)
  • Обслуживающий персонал
  • Торговые представители
  • Заработная плата и кредиторская задолженность
  • Лизинговые агенты
  • Отображение координаторов
  • Координаторы выезда
  • Менеджеры на местах
  • Менеджеры по техническому обслуживанию
  • Офис-менеджеры (для физического помещения)
  • Сервисные координаторы
  • Специалисты по маркетингу

И то, что их нет в платежной ведомости, не означает, что в члене команды или компании нет острой необходимости.Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

  • Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
  • Юристы по недвижимости (также партнер, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
  • Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, садовники, уборщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по HVAC
  • Представители службы поддержки клиентов / резидентов
  • Персонал информационных технологий (ИТ)

При приеме на работу любого поставщика обязательно получите копию его лицензии, страхового свидетельства и сертификата залога (если он у них есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так.Кроме того, постарайтесь бороться за снижение ставки для владельцев вашей собственности — они оценят, что вы много работали, чтобы сэкономить им деньги.

Совет

Pro: существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает решать задачи бухгалтерского учета, регистрации, обмена данными и обслуживания, сокращая потребность в дополнительном персонале.

Поиск и найм нужных людей

После того, как вы определили, какие должности с полным или неполным рабочим днем ​​вам нужны, пора найти персонал, который сможет это осуществить.Этот процесс состоит из двух этапов. Во-первых, вам нужно пригласить сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно отражают культуру (и преимущества) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных для вашей аудитории местах.

Ассоциации, такие как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство основных сайтов по поиску вакансий, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют связанные вакансии.

Как только вы наняли нужных людей, вы захотите их сохранить.Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и вашей культуры. Помните, что счастливые сотрудники — один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые, кто продвигает вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Построение взаимоотношений с собственниками

Совершенно очевидно, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, как и отношения с владельцами недвижимости в вашем районе.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписывать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Постоянно поддерживайте связь, отправляйте ежемесячные отчеты о розыгрыше владельцев и дайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя собственникам активную обратную связь и выявляя возможности для дополнительных источников дохода.

Вы хотите предоставить своим владельцам лучшее обслуживание клиентов и наилучшие условия проживания для ваших жителей.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса найдется программное решение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми операциями вашего бизнес-аккаунта, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, таблицы и даже слайд-презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp может помочь вам организовать вашу электронную почту, а SurveyMonkey поможет вам собрать отзывы жителей.

Нет никаких сомнений в том, что вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес.Выбор правильных — это список ваших бизнес-функций и исследование того, какие программные инструменты могут сэкономить ваше время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости создавать слишком много программных решений.

Например,

Buildium дает вам возможность принимать арендную плату онлайн, а также централизовать учет вашего имущества.Вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки собственности и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто бывает вне дома, использование мобильных технологий для управления имуществом может сделать ваш бизнес динамичным и работать из любого места.

Вернуться к началу ↑

# 4: Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Важной частью успешного развития вашего бизнеса является брендинг и маркетинг.

Ваш бренд определяет, кто вы и чем занимаетесь как компания.Он должен прямо отражать вашу культуру и ценности. Вы — компания по управлению бутик-недвижимостью, предоставляющая специализированные услуги? Вы ориентируетесь на ТСЖ или элитную недвижимость класса А? Все эти факторы способствуют развитию вашего бренда.

После того, как вы определили свой бренд, пора начинать маркетинг. Независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете фирму, вам следует активно продвигать свой бизнес через свой веб-сайт, социальные сети, платную рекламу и местные сети.

Как увеличить свой портфель с нуля

На данный момент у вас может быть только одно имущество в вашем портфеле или вообще ни одного.Вам нужно привлечь много потенциальных клиентов, чтобы начать создавать свое портфолио, что называется «питанием вершины маркетинговой воронки».

Это когда вы набрасываете широкую сеть, привлекаете потенциальных владельцев недвижимости и инвесторов, а затем начинаете говорить с ними о ваших услугах, чтобы заинтересовать их и приблизить их к подписанию с вами контракта.

Но эти зацепки приходят не на пустом месте. Начать нужно с многогранной маркетинговой стратегии для привлечения потенциальных клиентов. Вы можете сделать это с помощью следующих инструментов:

  • Ваш веб-сайт: Ваш веб-сайт — это ваша цифровая витрина.Оптимизируйте его как для владельцев недвижимости, так и для жителей, чтобы произвести первое впечатление своим брендом.
  • Контент-маркетинг: Создайте блог, в котором рассматриваются проблемы владельцев и жителей. Это сделает вас экспертом в своей области, надежным партнером в предоставлении лучших услуг как для владельцев, так и для жителей.
  • Социальные сети: Найдите нужные каналы социальных сетей для своей аудитории и начните публиковать сообщения. Взаимодействуйте со своими подписчиками, прося их комментировать, и всегда отвечайте на запросы, жалобы или комплименты.Вы также можете делиться контентом и комментировать чужие сообщения. Социальные сети помогают вам оставаться в курсе, не имея ресурсов, необходимых для создания нового контента.
  • Обзор сайтов: Если ваши владельцы или жители довольны вашими услугами, попросите их написать отзыв в Google, LinkedIn, Better Business Bureau или Yelp, чтобы повысить вашу репутацию и привлечь больше потенциальных клиентов.
  • Местные деловые мероприятия: устанавливайте связи и делитесь своим опытом, чтобы привлечь новый бизнес в свое сообщество и поддержать молву, особенно с местными группами инвесторов.
  • Платный поиск: Настройте таргетинг на определенные поисковые запросы, которые используют потенциальные клиенты, и сделайте ставку на них, чтобы ваше имя появилось первым в поиске.
  • Услуги поиска партнеров и торговых площадок: Воспользуйтесь одной из этих услуг, например All Property Management, для выполнения маркетинговой работы за вас.
  • Профессиональные рекомендации: Поощрение рекомендаций от других специалистов по недвижимости, таких как брокеры или инвесторы, — это начало построения долгосрочных и прибыльных отношений.Совет профессионала: вполне возможно, что вы заплатите брокерам денежное вознаграждение и дадите им преимущественное право отказа при любых продажах недвижимости, которые всплывают у ваших владельцев.

Хотите узнать больше о наполнении своей маркетинговой воронки? В этом посте вы узнаете, как улучшить свою игру по лидогенерации.

# 5: Получение первой собственности

У вас появился первый клиент. Поздравляю! А теперь пора поговорить о гонорарах и подписать контракт. Вот несколько советов, которые помогут вам определить структуру ваших комиссионных и то, как вам следует обращаться с контрактами.

Как установить структуру ценообразования?

Когда дело доходит до установления комиссий, обязательно изучите вопрос. Узнайте, сколько другие управляющие взимают плату за аналогичные услуги в сопоставимых объектах недвижимости. Посмотрите на свои собственные цели по доходам, чтобы увидеть, можете ли вы предложить более конкурентоспособные цены, и подумайте о типах недвижимости, которую вы берете на себя.

Сохранение конкурентоспособности может зависеть от структуры ценообразования и от того, что включено в вашу текущую плату за управление , , которая включает ваше базовое обслуживание.

Хотя в большинстве случаев эта плата включает в себя обслуживание жителей, прием арендной платы, выполнение технического обслуживания и проведение проверок, вы должны быть уверены, что не придерживаетесь универсального подхода, который делает это практически невозможным. чтобы получить прибыль.

Если у вас уже есть значительный портфель, вам нужно знать, сколько вы будете платить каждому управляющему недвижимостью. Если вы привлечете их в качестве независимого подрядчика, будете ли вы компенсировать им количество квартир, валовую арендную плату или процент полученной арендной платы? Опять же, все это сложные вопросы, на которые можно ответить, зная свой рынок и его персонал.

При этом есть три распространенных способа, которыми управляющие недвижимостью обычно устанавливают текущую плату за управление:

  • Процентные сборы: Некоторые предполагают, что плата за управление имуществом составляет от 8 до 12 процентов арендной платы, в то время как другие рекомендуют другие ставки. Реальность такова, что это будет зависеть от вашего местного рынка и формулы ваших собственных услуг, поэтому обязательно проведите исследование.
  • Фиксированная плата: Некоторые управляющие недвижимостью взимают фиксированную плату за основные услуги и предлагают другие услуги в виде пакета или по выбору.Это позволяет владельцам недвижимости настраивать свои услуги и выбирать только то, что им нужно.
  • Сборы за проект: Если владельцу вашей недвижимости требуются разовые услуги, это лучший и самый доступный вариант для него. Они не будут платить за услуги, которыми не пользуются регулярно, и они это оценят.

Плата по выбору, которую следует учитывать, включает плату за установку, арендную плату, плату за просрочку платежа, плату за пустую единицу и плату за выселение:

  • Сборы за установку: Это единовременная плата за установку в вашей системе.Это еще проще оправдать, если у вас есть платформа для управления недвижимостью. Совет для профессионалов: многие из наших клиентов используют технологии управления недвижимостью в своих коммерческих предложениях, чтобы продемонстрировать добавленную стоимость с помощью таких функций, как отчетность владельцев и порталы для жителей.
  • Лизинговые сборы: Когда недвижимость пустует, эта единовременная плата помогает вам покрыть ваши услуги от поиска нового жителя до его заселения (например, синдицирование списков аренды, показы, просмотр, сдача в аренду и въезд).
  • Сборы за продление аренды: Этот сбор покрывает продление аренды, что может быть разумной идеей, если существует строгий процесс продления.
  • Сборы за выселение: Хотя вы явно хотите избежать выселения посредством надлежащей проверки арендаторов, иногда они случаются. Этот сбор поможет покрыть время, которое вы потратите на юридический процесс в качестве представителя владельца собственности.

Опять же, зная свой рынок и твердое представление о том, как вы тратите свои ресурсы, вы сможете лучше понять, как лучше всего устанавливать цены, которые со временем будут меняться.Узнайте больше о настройке структуры ценообразования и сборов здесь.

Создание надежных управленческих контрактов

Помните старую поговорку: крепкие заборы — хорошие соседи? Что ж, прочные контракты делают стабильные деловые отношения. В контракте должны быть прописаны роли и обязанности управляющего недвижимостью.

Хорошо продуманный контракт будет включать

  • Комиссия за управление
  • Охват в нерабочее время
  • Время работы и отпуск
  • Компенсация рабочего, страхование ответственности и возмещение убытков
  • Будете ли проживать вы или управляющие вашим недвижимостью
  • Бюджеты на техническое обслуживание и ремонт
  • Чрезвычайные фонды
  • Подробное описание обещанных услуг
  • График выставления счетов и штрафов за неуплату

Мы рекомендуем всегда иметь юриста для просмотра ваших контрактов, чтобы убедиться, что все заблокировано, и чтобы он составлял шаблон для всех ваших переговоров по контракту.

Вернуться к началу ↑

# 6: Как создать свой резидентский опыт

Вы и ваша команда будете общаться с жителями каждый день. Создание незабываемых впечатлений от проживания, когда арендаторы заинтересованы и довольны, поддерживает бесперебойную работу вашей недвижимости, помогает вам привлекать других жителей из уст в уста и укрепляет вашу репутацию среди владельцев недвижимости.

Для этого выберите подходящих жителей для вашей собственности, воспитайте чувство общности и поддерживайте открытые линии связи.

Обеспечение комфортного проживания и удобства для ваших жителей

Опыт проживания и предоставляемые вами услуги будут зависеть от предпочтений жителей, которых привлекает ваша недвижимость. Жители ищут более четырех стен и крыши. Им нужно удобное устройство, соответствующее их образу жизни, и они чувствуют себя как дома и . Квартиры в городе могут привлекать молодых специалистов, но они также могут привлекать пенсионеров, стремящихся к сокращению. Дома и кондоминиумы могут привлекать семьи.

Принимайте во внимание ваше постоянное население во всех аспектах вашего бизнеса по управлению недвижимостью, от планирования действий в чрезвычайных ситуациях до объектов и обычных коммуникаций.

Например, пожилым людям может быть удобнее получать сообщения по электронной почте или письма в свои почтовые ящики. Их предпочтительной платформой социальных сетей, скорее всего, является Facebook. Между тем, молодая семья может предпочесть текстовые уведомления и больше внимания уделять удобной парковке.

Совет

Pro: используйте онлайн-резидентский центр (или портал), чтобы ваши жители могли получить доступ к необходимой им информации, оплачивать аренду и общаться с вами через удобное мобильное приложение.

Если вы управляете многоквартирными домами с местами общего пользования, думали ли вы, какие удобства вы хотели бы предложить своим жильцам? Такие привилегии, как рабочие места с календарем событий, фитнес-зоны на открытом воздухе и почтовые ящики для пакетов Amazon, помогают объектам выделиться на фоне остальных. Вы часто не сможете контролировать , что такое удобства, но вы можете создать удивительную культуру проживания и контролировать , как вы ее продаете.

Как обрабатывать жалобы, запросы и споры

При каждой жалобе, запросе или споре выслушивайте своих жителей и дайте им понять, что вы серьезно относитесь к их проблемам.Если вы можете что-то решить или исправить, сделайте это как можно быстрее и сообщите жильцам график.

Если что-то вы не можете исправить, объясните, почему.

Как создавать планы действий в чрезвычайных ситуациях

Управляющим недвижимостью нужны планы действий в чрезвычайных ситуациях на все случаи жизни, от пожаров и прорыва труб до землетрясений и ураганов. Ваши планы должны быть четкими, подробными и учитывать типы чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, типичных для вашего региона.

Узнайте больше о создании планов действий в чрезвычайных ситуациях здесь.

# 7: Управление недвижимостью

После того, как вы решите — или рынок решит за вас — на какой тип недвижимости следует ориентироваться (односемейные, многоквартирные, кондоминиумы и т. Д.), Пора задуматься о требованиях, которые вам нужно будет выполнить для управления ими.

Погрузочно-разгрузочные работы, техническое обслуживание и ремонт

Выбор предложения услуг по техническому обслуживанию и ремонту может быть большой выгодой для потенциальных клиентов, которые не хотят тратить время и деньги на поддержание своей собственности или устранение неожиданных проблем.И это также выигрыш для вашего бизнеса, так как вы можете увеличить стоимость ремонта и избавиться от лишних хлопот у владельцев недвижимости.

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, если вы решите предлагать эти услуги:

  • Включите в свой контракт пункт, в котором точно указывается, какие услуги вы будете предоставлять и как они будут оплачиваться.
  • Убедитесь, что ваша страховка ответственности покрывает всю работу, которую вы выполняете, а также всех сотрудников и подрядчиков, которые выполняют эту работу за вас.
  • Создайте надежную систему нарядов на работу. Вы даже можете использовать такую ​​платформу, как Buildium, чтобы побудить жителей отправлять заказы на работу онлайн. Затем используйте его, чтобы отслеживать работу от начала до конца.

Сборка лизинговых услуг

Большой плюс, который предлагают многие управляющие компании, — это заполнение вакансий. Очевидно, вы захотите свести к минимуму незанятые квартиры, которые будут стоить вам и вашим владельцам денег в виде потери арендной платы.

Точно так же вы захотите убедиться, что у вас есть экономичный и средний процесс, позволяющий быстро, эффективно и с сильным первым впечатлением от сделки до аренды привести в свои дома высококлассных жителей.Здесь технологии могут принести большие плоды. Ниже приведены все способы, которыми технологии могут стать ракетным топливом для процесса лизинга.

  1. Маркетинговые объявления: Чтобы продать объявление, вам необходимо рекламировать его и привлекать качественных арендаторов. Многие платформы управления недвижимостью имеют синдикацию списков аренды, которые вы можете использовать для размещения одного объявления на нескольких сайтах, таких как Zillow и Trulia, одним щелчком мыши.
  2. Показов: После того, как вы привлечете заинтересованных арендаторов, вы запланируете показы, которые сами по себе могут стать работой на полную ставку.Вот почему программы для показа и расписания могут значительно сэкономить время.
  3. Проверка резидентов: Затем вам нужно будет проверить кандидатов с помощью такого партнера, как Transunion, который специализируется на проверке биографических данных.
  4. Лизинг: Наконец, вы хотите сделать процесс лизинга быстрым, удобным и полностью организованным. У программного обеспечения для управления недвижимостью также есть простое решение, позволяющее избежать бумажной работы и собирать подписи в электронном виде и хранить их в Интернете.
  5. Осмотр имущества: По мере въезда и выезда жильцов, а также во время срока аренды вам необходимо проводить осмотры. Почему бы не проводить проверки через мобильное приложение? Это гарантирует, что повреждения, превышающие нормальный износ, будут зарегистрированы, отремонтированы и оплачены правильной стороной при соблюдении строительных норм и правил города и штата.

Как оставаться послушным

Говоря о строительных нормах и правилах, их соответствие — очень большая часть вашей работы, которую нельзя упускать из виду.Вам предстоит соблюдать правила и нормы, касающиеся таких вещей, как лифты, канализация и разрешения на строительство. Вам также нужно будет пройти регулярный осмотр в пожарной части, которая будет искать в собственности размещение детекторов дыма, огнетушителей и указателей для пожарных выходов.

Узнайте больше о юридических аспектах и ​​нормах соответствия здесь.

Что ваш следующий шаг?

Чтобы добиться успеха в управлении недвижимостью, вам понадобятся отличные навыки обслуживания клиентов и управления проектами.Вам необходимо быть в курсе отраслевых тенденций, а также местных норм и правил.

Вы должны будете знать, как продвигать свой бизнес и свою недвижимость, привлекать потенциальных клиентов и жителей по маркетинговой воронке и подписывать контракты и договоры аренды. Это кажется подавляющим, правда?

Вам не нужно идти в одиночку. Если вы серьезно относитесь к тому, чтобы научиться открывать компанию по управлению недвижимостью, делайте это по частям и всегда окружайте себя людьми, которым вы действительно доверяете.Единственный способ сделать это — заложить правильный фундамент для вашего бизнеса, который поможет вам уверенно расширяться.

Вернуться наверх ↑

Подробнее о масштабировании

Создание компании по управлению недвижимостью: пошаговое руководство

Многие инвесторы в недвижимость мечтают сделать следующий шаг и открыть компанию по управлению недвижимостью. Однако многим не хватает знаний о том, что нужно сделать, чтобы начать работу. С этой целью ниже приводится ваше руководство по этому процессу. Выполните следующие действия, чтобы узнать все, что вам нужно сделать, прежде чем вы начнете управлять своей первой арендуемой квартирой.Вооружившись этими знаниями, вы сможете заложить прочный фундамент успеха.

Шаг 1. Получение необходимых лицензий и сертификатов

В зависимости от того, где вы живете, есть большая вероятность, что вам придется выполнить некоторые образовательные требования, прежде чем вы сможете начать работать в сфере управления недвижимостью. По правде говоря, в каждом штате есть свои требования, которые должны быть соблюдены, чтобы предлагать эти услуги, поэтому рекомендуется изучить требования вашего штата, прежде чем делать что-либо еще.

Тем не менее, в большинстве штатов требуется наличие хотя бы одного из следующих сертификатов или лицензий:

  1. Лицензия брокера по недвижимости: Эта лицензия позволяет вам покупать и продавать недвижимость. Тем не менее, темы управления недвижимостью часто затрагиваются во время курсовой работы и лицензионного экзамена.
  2. Лицензия на управление недвижимостью: Между тем, эта лицензия предлагает более конкретное обучение тому, как действовать в качестве посредника между владельцем собственности и его потенциальным арендатором.

Хотя это, как правило, не является обязательным требованием, вы также можете расширить свое образование, получив один из следующих специализированных сертификатов:

  1. Сертифицированный менеджер общественной ассоциации
  2. Сертифицированный менеджер квартир (CAM)
  3. Специалист по управлению жилыми помещениями (RPM)
  4. Сертифицированный менеджер по недвижимости

Шаг 2: Составление бизнес-плана

Получив лицензию брокера или лицензию на управление недвижимостью, вы можете переходить к следующему шагу, а именно к составлению бизнес-плана управления недвижимостью.Проще говоря, бизнес-план работает как дорожная карта для вашего нового бизнеса. это поможет вам понять ваши цели, а также то, какие шаги вам нужно предпринять для их достижения. Однако этот документ также можно использовать для привлечения инвесторов.

Хотя каждый бизнес-план в сфере недвижимости будет немного отличаться, в целом вы должны включить следующие подразделы:

  1. Краткое содержание
  2. Описание компании
  3. Анализ рынка
  4. Анализ конкуренции
  5. Краткое описание команды
  6. Структура продукты и услуги
  7. Маркетинговый план
  8. Стратегия продаж
  9. Финансовые прогнозы

Шаг 3: Определение юридической структуры

Затем пришло время определить юридическую структуру вашего бизнеса.Это определяет тип нормативных документов, которые вы должны подавать, размер личной ответственности, которую вы возьмете на себя в отношении своей инвестиционной собственности, и то, как вы будете подавать налоговые декларации. Хотя это может показаться трудоемким, важно разделить бизнес и личные финансы, чтобы защитить свои личные активы.

, в частности, этот процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Определение того, к какому типу юридического лица будет относиться ваш бизнес: Как правило, компания по управлению недвижимым имуществом регистрируется как LLC или S corp.Однако у обоих есть свои плюсы и минусы, поэтому важно обсудить решение с профессиональным финансовым специалистом.
  2. Подача EIN-номера: Ваш финансовый специалист также может помочь вам с этой документацией.
  3. Получение бизнес-лицензии: Опять же, в разных штатах будут разные требования к типу лицензирования, который вам понадобится, поэтому обязательно убедитесь, что вы соответствуете любым требованиям.
  4. Открытие коммерческого банковского счета: Это последний шаг в разделении ваших деловых и личных финансов.Обычно это происходит, когда вы являетесь юридическим лицом и имеете номер EIN.

Шаг 4: Настройка ваших услуг и структуры ценообразования

После этого следующим шагом будет определение ваших услуг и структуры ценообразования. Хорошая новость заключается в том, что как владелец бизнеса вы можете предлагать любые услуги, которые пожелаете. Однако для того, чтобы оставаться конкурентоспособными с другими компаниями по управлению недвижимостью в вашем районе, вам необходимо поддерживать цены в соответствии с рыночными ставками.

Получите ясное представление о предлагаемых вами услугах

Чтобы помочь вам начать думать, ниже приводится список потенциальных управленческих услуг, которые может предложить управляющая компания.

  1. Маркетинговые объявления на аренду.
  2. Проведение показа каждой арендуемой квартиры.
  3. Проверка любого потенциального арендатора.
  4. Заключение и продление договора аренды.
  5. Проведение осмотра инвестиционной недвижимости при заселении и выселении арендатора.
  6. Сбор арендной платы и залога арендатора.
  7. Обеспечение постоянного обслуживания клиентов арендаторами.
  8. Работа с проблемными арендаторами и выселениями.

Настройте структуру ценообразования

Наряду со списком услуг вам также необходимо определить цены. В этом случае есть три способа установления цены на каждую из ваших услуг:

  1. Комиссия на основе процентов: При этой модели ценообразования вы берете процент от арендной платы, которую арендодатель взимает каждый месяц в обмен на ваши услуги.Обычно это постоянная оплата.
  2. Фиксированная плата: Фиксированная плата обычно взимается авансом в обмен на услуги и может быть единовременной или постоянной .
  3. Плата за проект: Здесь вы будете взимать с каждого арендодателя плату по выбору за каждую услугу, которую он выбирает из вашего меню предложений.

Что касается того, сколько взимать, может быть полезно просмотреть веб-сайты ваших конкурентов, чтобы получить представление о текущих ставках на вашем рынке недвижимости.

Шаг 5: Наем членов вашей команды

Затем, когда вы определитесь с тем, какие услуги вы хотите предоставлять, следующим шагом будет нанять команду квалифицированных профессионалов. Состав команды, которую вам нужно нанять, будет зависеть от того, какие услуги вы предлагаете. Тем не менее, вот общий список, который поможет вам начать работу:

  1. Бухгалтер по недвижимости: Хороший бухгалтер необходим для компании по управлению недвижимостью. Они смогут управлять вашими доходами и расходами, помочь вам оформить документы для открытия вашего бизнеса и помочь вам ежегодно подавать налоги.
  2. Юрист по недвижимости: Юрист по недвижимости может помочь вам составить контракты, которые вы будете использовать для своего бизнеса. По мере того, как вы растете и получаете клиентов, они также могут дать вам совет о том, как снизить ответственность и помочь вам понять ваши фидуциарные обязанности.
  3. Подрядчики: Наконец, вы захотите иметь команду подрядчиков под рукой, чтобы помочь вам с любым обслуживанием. Может быть полезно вызвать электрика, сантехника, маляра, подрядчика по ремонту систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и генерального подрядчика, когда они вам понадобятся.
  4. Другие управляющие недвижимостью: В большинстве случаев, когда вы только начинаете, вы должны быть в состоянии самостоятельно выполнять большую часть обязанностей по аренде и управлению арендаторами. Тем не менее, по мере вашего роста вы можете привлечь других управляющих недвижимостью, которые помогут вам в ведении бизнеса.

Шаг 6: Инвестирование в правильное программное обеспечение для управления недвижимостью

По правде говоря, существует множество вариантов программного обеспечения для управления недвижимостью, и вам придется поиграть с тем, какая система лучше всего подходит для вас.Тем не менее, мы перечислили различные типы программного обеспечения, в которое вы должны рассмотреть возможность инвестирования ниже.

  1. CRM-система: Проще говоря, CRM-система помогает вам управлять своими клиентами. Существует множество CRM-систем для управления недвижимостью, но вы захотите найти такую, которая позволяет хранить подписанные документы, а также отслеживать запросы на обслуживание.
  2. Управление финансами: Далее вам понадобится программное обеспечение для управления финансами, которое поможет вам отслеживать арендную плату, выставлять счета и создавать финансовые отчеты.
  3. Подписание документа: Затем вам нужно будет найти программу, которая позволит вам подписывать договоры аренды и другие документы в электронном виде.
  4. Проверка арендаторов: Как управляющий недвижимостью, важно вкладывать средства в программы, которые помогут вам проводить проверки данных арендатора и кредитоспособности.
  5. Сбор арендной платы: Наконец, хотя это не является обязательным требованием, у большинства управляющих компаний есть система, позволяющая арендаторам оплачивать аренду через Интернет.

Шаг 7. Маркетинг вашего бизнеса

После того, как вы подготовили все эти элементы, последний шаг — продвижение вашего бизнеса на рынок.По правде говоря, есть много разных способов представить ваш новый бизнес заинтересованным арендодателям в вашем районе. Вероятно, вам будет полезно использовать несколько стратегий при попытке продать свою компанию по управлению недвижимостью. Имея это в виду, ниже приведены несколько способов найти потенциальных клиентов.

  1. Создайте свой веб-сайт: Как минимум, ваш веб-сайт должен предоставлять потенциальным клиентам информацию о вашем бизнесе, услугах, которые вы предлагаете, и о том, как с вами связаться.
  2. Сеть профессионалов в сфере недвижимости: Иногда ничто не может заменить устное обращение при попытке создать устойчивый поток бизнеса.Если возможно, постарайтесь пообщаться с профессионалами в сфере недвижимости и найти способы помочь друг другу.
  3. Начать блог: Один из способов привлечь трафик на ваш веб-сайт — создать блог. Предоставляя людям действенную информацию об управлении недвижимостью, вы начнете позиционировать себя как отраслевого эксперта. Со временем ваши читатели обратятся к вам за услугами.
  4. Будьте активны в социальных сетях: Другой вариант — расширить присутствие в социальных сетях.Создавая контент, делясь соответствующей информацией и отвечая на вопросы подписчиков, вы сможете привлечь внимание к своему бизнесу и бренду.
  5. Используйте платные поисковые объявления: Если вы можете найти поисковые запросы и ключевые слова, которые использует ваш потенциальный клиент, вы можете использовать платные объявления, чтобы быть первым в результатах поиска.
  6. Попробуйте прямой маркетинг: Наконец, прямой маркетинг предполагает отправку рекламного материала непосредственно вашему целевому потребителю.

Чистая прибыль

Со временем, если вы продолжите оттачивать свою маркетинговую стратегию, вы сможете находить клиентов и расширять портфель недвижимости. После этого остается лишь использовать информацию и навыки, полученные вами во время обучения, для правильного управления этой недвижимостью, и, прежде чем вы это узнаете, вы с нуля вырастите полностью функционирующий бизнес.

Однако, пока вы не дойдете до этого момента, используйте это руководство, чтобы узнать, как начать свой собственный бизнес по управлению недвижимостью.Это руководство поможет вам собрать все элементы на свои места для обеспечения вашего успеха.

Создание управляющей компании | Bizfluent

Focus

Управляющие компании бывают разных форм. Первым шагом в создании управляющей компании является определение отрасли или типа услуг, на которых будет сосредоточена компания. В сфере недвижимости используются компании по управлению жилой и коммерческой недвижимостью и менеджеры по оценке. Индустрия развлечений изобилует внешними управляющими фирмами, которые занимаются всеми аспектами области, от организации мероприятий до управления артистами.Фирмы по управлению финансами предлагают управление долгом, управление инвестициями и управление счетами. Бизнес нанимает на регулярной основе компании стратегического управления и внешних менеджеров проектов. Все управляющие компании разделяют цель избавить клиента от определенных аспектов своего бизнеса, чтобы он мог сосредоточиться на своей основной деятельности.

Бизнес-план

После того, как управляющая компания определена, следующим шагом будет написание бизнес-плана. Чем уже сфера деятельности компании, тем легче будет написать бизнес-план, потому что направление во многом самоочевидно.Начните с цели, будь то подписание трех групп для компании или получение одного крупного ИТ-клиента в течение первых 3 месяцев. Быть конкретным. Включите краткосрочные и долгосрочные цели. Рассмотрите ресурсы, необходимые для достижения этих целей. Расходы на персонал, офисное оборудование, командировочные, ассоциации и развлечения должны быть включены в первоначальную оценку потребностей. Включите сроки и ожидаемые доходы. Наконец, запишите конкретные действия и меры, которые необходимо предпринять, чтобы сделать бизнес успешным.

Действие

Поскольку управляющие компании полагаются в первую очередь на талант и время, для открытия бизнеса требуется очень небольшое стартовое финансирование. Офисные помещения не требуются до тех пор, пока компания не станет достаточно большой, чтобы нанять штатный административный персонал и привлечь дополнительных консультантов и продавцов. Многие консультанты по менеджменту успешно работают из домашних офисов. В идеале новая управляющая фирма создается в ответ на конкретную потребность, которая уже была выявлена. Создание управляющей компании с несколькими надежными клиентами может принести доход, необходимый для продолжения бизнеса, в то время как текущие маркетинговые усилия направлены на расширение бизнеса.

Успех

Многие управляющие компании развивают долгосрочные отношения с клиентами, которые могут привлечь новых клиентов для расширения бизнеса. Когда клиенты нанимают фирму для конкретных проектов, регулярно следите за тем, чтобы название компании оставалось перед клиентом на случай будущих нужд и запрашивало рекомендации. Нанимайте сотрудников по мере необходимости для ведения счетов. Сеть в отрасли, которую обслуживает компания. Присоединяйтесь к торговым группам и посещайте выставки, чтобы поддержать существующих клиентов и создать более широкую базу контактов.Остерегайтесь слишком полагаться на одну большую учетную запись. Общайтесь с другими управляющими фирмами через такие организации, как Американский институт управляющих компаний, для обмена идеями и использования образовательных возможностей для улучшения своего бизнеса.

Плюсы и минусы: владение компанией по управлению недвижимостью

Давайте поговорим о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью.

Во-первых, я не знаю, зачем вам это нужно. Управление недвижимостью — безусловно, самая дрянная часть недвижимости.

Это очень неблагодарная работа. Вы постоянно имеете дело с арендаторами и туалетами. Вы никогда не сможете выиграть.

Арендодатели недовольны вами, потому что ремонт слишком высок и они не хотят его делать. Жильцы вами недовольны, потому что ремонт делается недостаточно быстро. Ребята по обслуживанию и подрядчики тоже недовольны, потому что думали, что хорошо справляются со своей работой, хотя на самом деле нет.

Это просто столпотворение. Также трудно поддерживать мотивацию сотрудников, потому что они постоянно сталкиваются с проблемами, жалобами арендаторов и электронными письмами от домовладельцев, в которых выражается их неудовлетворенность.

Рассказы бывшего владельца компании по управлению недвижимостью

Позвольте мне коснуться нескольких ужасных историй, которые я слышал, когда владел компанией по управлению недвижимостью.

Однажды у меня был арендатор из ада, который обратился в суд и пожаловался на отравление угарным газом после того, как взорвался внешний свет. Объясни мне это ?! В любом случае, мы должны были решить этот вопрос.

Подразделение недвижимости Огайо провело расследование в отношении нас на предмет управления без лицензии.После более чем двух лет неразберихи с документами они отказались от дела, потому что оно было бессмысленным. Думаю, у них не было достаточно работы, поэтому они начали расследование без всякой причины.

Мы также скомпрометировали банковские счета — как в счетах аренды, так и в текущих счетах. Мы действительно не знали, что делаем в то время. Слава богу, мы не скомпрометировали доверительный аккаунт, потому что это означало тюремное заключение.

Более того, у меня сотрудники крали деньги с рабочего счета.У нас была большая текучесть кадров.

Итак, я надеюсь, что я нарисовал вам картину того, почему вам не следует создавать компанию по управлению недвижимостью. Ну не совсем. Я просто хочу сказать вам, ребята, что не думаю, что это будет так просто, исходя из моего опыта.

Связано: Как быть подготовленным управляющим недвижимостью в 6 P’s

Советы будущим владельцам управляющих компаний

Для тех, кто все еще интересуется концертом, вот несколько советов.

Если вы хотите открыть компанию по управлению недвижимостью, я думаю, что очень важно, во-первых, получить юриста по недвижимости в этом конкретном штате. Почему? Потому что они будут знать все законы и постановления, которые удовлетворят требования Отдела недвижимости.

В Огайо вы не можете владеть компанией по управлению недвижимостью, если у вас нет лицензированного брокера в качестве должностного лица этого бизнеса. Таким образом, вам не обязательно быть лицензированным физическим лицом, вы можете владеть компанией, но должностное лицо этой компании должно быть лицензированным брокером.

Имейте в виду, что все штаты разные, и это только в Огайо. Если вам необходимо получить лицензию в вашем штате, выясните, как вы можете это сделать, или наймите брокера, который станет частью вашей компании.

Еще одна очень важная вещь (а где-то мы ошиблись) — это найти бухгалтера или бухгалтера, желательно с опытом работы в сфере недвижимости. Я говорю это, потому что вы хотите, чтобы они все не замечали и следили за тем, чтобы они сверяли счета каждый месяц.Не спрашивайте меня, как это сделать, потому что я ни черта не понимаю. Но я звучу очень круто, когда говорю: «Сверка счетов каждый месяц».

Я думаю, что прежде чем вы получите на борт бухгалтера или бухгалтера, очень важно установить программное обеспечение, которое вы собираетесь использовать. AppFolio, Yardie и Buildium — это некоторые из различных доступных программ. Компании по управлению недвижимостью могут извлечь выгоду из прозрачности, которую они обеспечивают арендаторам и арендодателям.

Арендаторы могут войти в систему и оплачивать аренду онлайн, что важно.Вы хотите, чтобы большинство ваших арендаторов — более 90 процентов — платили арендную плату через Интернет. Это просто сводит к минимуму бумажную работу, административные расходы и время.

Это также отлично подходит для арендодателей, потому что они могут войти в онлайн, чтобы увидеть, что происходит в любой момент. Это когда вы также связываете бухгалтерский учет и бухгалтерский учет. Они могут игнорировать все и следить за тем, чтобы все было согласовано и что все в порядке.

Связано: 5 способов выстоять в конкурентной борьбе в качестве управляющего недвижимостью

Преимущества управления недвижимостью

Теперь позвольте мне рассказать о некоторых плюсах владения компанией по управлению недвижимостью.Лично я считаю, что как только вы получаете около 250 объектов под управлением собственности, это действительно начинает расти как снежный ком. 10 процентов от арендной платы, собираемой ежемесячно, действительно начинают складываться.

Плата за продление аренды начинает расти, а плата за размещение арендатора начинает складываться. Вы можете ввести собственное обслуживание и взимать небольшую маржу за любую выполненную работу. Так что это действительно становится предсказуемым бизнесом, приносящим доход каждый месяц.

На мой взгляд, он также защищен от рецессии, потому что две самые важные вещи для человечества — это еда и кров.Итак, пока людям нужна крыша над головой, им нужно будет где-то жить, где-то снимать. Вот где вы вступаете в игру.

Послушайте, добираться туда долго. Вы, вероятно, будете есть дерьмо года два или три. Вы собираетесь управлять собой и делать всю работу самостоятельно. Тебе это не понравится. Но как только вы попадете в точку зрения экономии на масштабе, вы действительно увидите, как она претворяется в жизнь.

Чуть не забыл упомянуть о страховке.Убедитесь, что вы застрахованы на ultra . Я имею в виду, что человеку должны быть известны все виды страхования, потому что управление недвижимостью является наиболее благоприятной отраслью для судебных разбирательств, когда речь идет о недвижимости. Убедитесь, что у вас есть E и O, общая ответственность и кибербезопасность. Вы хотите сложить это в кучу.

Другое дело — начинать медленно и начинать с малого. Когда я основал свою компанию под ключ, мне потребовалось больше года, чтобы продать свою первую недвижимость. Все хорошее требует времени, и ничего не произойдет в одночасье. Будьте настоящим послом бренда и делайте это с гордостью.

Послушайте, одно ведет к другому. Таким образом, вам может потребоваться некоторое время, чтобы найти своего первого арендодателя, но поступайте с ним правильно. Не берите ни копейки, как многие другие управляющие недвижимостью.

Опять же, вы, вероятно, не собираетесь зарабатывать деньги в течение двух-трех лет, но если распространились слухи, что вы делаете хорошую работу и быстро общаетесь, все будет в порядке.

Коммуникация в управлении недвижимостью очень важна. Вы собираетесь совершать ошибки, но если вы объясните, что происходит, домовладельцам и арендаторам, они полюбят вас за это и простят.Так я узнал, что многие люди прощают.

Почему вы думаете заняться управлением недвижимостью? Не стало ли для вас сюрпризом какие-либо из поднятых мною вопросов? Есть еще вопросы о бизнесе?

Давайте поговорим в разделе комментариев.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью и бизнес-план

Управление недвижимостью — это удивительно простая и доступная область для входа, требующая минимального образования или опыта и почти не требующая начального капитала малого бизнеса.Тем не менее, это многогранный бизнес, который включает в себя поддержание связи с самыми разными типами людей (арендодателями, арендаторами, подрядчиками), понимание местных законов о арендодателях и создании протоколов, которые являются одновременно эффективными и действенными. Это определенно не для всех. Покупка арендуемой собственности и становление арендодателем связано с множеством проблем и обязанностей, и начало бизнеса по управлению недвижимостью ничем не отличается. Фактически, это связано со своим набором проблем и рисков.

Однако, если вы понимаете все происходящее и получаете удовольствие от управления недвижимостью, бизнес по управлению недвижимостью может быть очень полезным.Вот как вы можете запустить его.

4 шага к созданию компании по управлению недвижимостью

Шаг 1: Создание вашего бизнеса
Как и в любом другом бизнесе, вам необходимо пройти процесс создания юридического лица (большинство компаний по управлению имуществом являются компаниями с ограниченной ответственностью или ООО), настроить факсимильную систему и электронная почта, офис, визитки и так далее. Хорошая новость заключается в том, что вы можете делать большинство из них просто и недорого, пока ваш бизнес не наберет обороты, и вы сможете позволить себе более дорогостоящие услуги.

Вы можете создать ООО самостоятельно, не нанимая адвоката. Зайдите на официальный сайт вашего штата и узнайте, как подать заявку на регистрацию LLC в вашем штате; затем загрузите их бесплатный шаблон Статей организации и отправьте его (сборы за регистрацию обычно составляют от 50 до 150 долларов США).

Создать офис можно так же просто, как выделить комнату в доме для работы и, возможно, настроить почтовый ящик для корреспонденции, если вы не хотите разглашать свой домашний адрес.

Вам понадобится номер телефона и линия факса.Вы можете использовать свой мобильный телефон для всего; при желании вы можете настроить отдельный рабочий номер телефона с помощью различных онлайн-сервисов, которые будут автоматически переадресовывать звонки на ваш мобильный телефон. Кроме того, существует множество онлайн-сервисов, которые обеспечивают безбумажную отправку факсов всего за 10 долларов в месяц.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при создании малого бизнеса.

Шаг 2: Поиск клиентов
Инвесторов в недвижимость и арендодателей можно найти в основном в местных клубах по инвестированию в недвижимость.Присоединяйтесь к как можно большему количеству людей и будьте агрессивны в нетворкинге, поскольку эта база — ваш хлеб с маслом. Справочник клубов по инвестированию в недвижимость во всех 50 штатах можно найти на EZ Landlord Forms, чтобы помочь вам найти клубы по инвестированию в вашем районе. Вот несколько полезных советов по созданию деловых сетей, которые помогут вам начать работу.

Вам также следует пообщаться с людьми, которые могут порекомендовать вам бизнес. Отличным источником рекомендаций являются агенты по недвижимости, которые специализируются на инвестиционной недвижимости, потому что многие из их клиентов являются новичками в этом бизнесе и будут просить рекомендаций по различным услугам.Еще один отличный источник рекомендаций и для прямого бизнеса — это местные кредиторы с твердыми деньгами. Кредиторы с твердыми деньгами иногда оказываются застрявшими в аренде собственности и не занимаются управлением недвижимостью, поэтому они, как правило, передают ее на аутсорсинг. Также посетите эти нетрадиционные места и мероприятия, чтобы найти возможности для нетворкинга.

Шаг 3. Заполнение арендных единиц
Найти арендаторов относительно легко, но найти квалифицированных арендаторов может оказаться более сложной задачей.Первое, что нужно помнить, это то, что ваш целевой рынок может искать жилье иначе, чем вы; в то время как ваш первый импульс может заключаться в переходе на Craigslist, ваш пул арендаторов может заглянуть в местную ежедневную или еженедельную газету или может прочитать только местную испанскую газету. Подумайте, как ваши целевые арендаторы ищут и находят квартиры в аренду, а затем сосредоточьтесь на этом средстве.

Помните, что вы должны соблюдать Закон о справедливом жилищном обеспечении, что означает не выделять одну конкретную демографическую группу.Самое главное, убедитесь, что в вашей рекламе не указан определенный тип арендатора (например, «идеально подходит для одного профессионала»), потому что это считается дискриминационным (в приведенном выше примере — дискриминация по признаку семейного статуса). Прочтите Закон о справедливых жилищных условиях, прежде чем начинать рекламные блоки.

При показе арендуемой собственности заявителям обязательно подтвердите встречу за час или два до этого, чтобы свести к минимуму потери времени из-за неявки, и принесите с собой огромную стопку бланков заявок на аренду (или еще лучше, оставьте стопку в арендуемое имущество).Как только вы сузили круг поиска арендаторов до нескольких сильных кандидатов, оцените их кредитоспособность (с помощью такой службы, как Equifax Identity Report), криминальное прошлое и отчеты о выселении, потому что история почти всегда повторяется.

Обязательно используйте договор аренды для конкретного штата, который включает все необходимые дополнения и раскрытия информации. Большинство начинающих управляющих недвижимостью и арендодателей недооценивают важность прочного договора аренды, но это первый документ, который судья попросит в любом споре между арендодателем и арендатором.Вы можете найти бесплатное приложение для аренды, различные услуги по проверке арендаторов и пакеты договоров аренды в зависимости от штата в EZ Landlord Forms.

Шаг 4: Управление недвижимостью
Хорошие компании по управлению недвижимостью стремятся минимизировать риски (а именно, риск судебных разбирательств и повреждения арендуемого жилья) и максимизировать прибыль клиентов (за счет сокращения доли вакантных площадей и затрат на обслуживание / ремонт). Один из способов сделать это — предложить стимулы арендаторам, находящимся под вашим управлением (RentedSpaces недавно опубликовал отличный пример эффективной программы поощрения), которые могут варьироваться от простых предложений, таких как более низкая арендная плата для арендаторов, которые согласны, до более долгосрочных. договора аренды, сложные системы начисления баллов для получения вознаграждений.Крайне важно, чтобы управляющие недвижимостью проявляли как инициативу, так и реагировали при работе с арендаторами, потому что большинство вопросов можно легко решить, если их решить немедленно, но когда их оставляют гноиться, они могут привести к судебным искам, повреждению арендуемой собственности и невыплатам платежей.

Наконец, управляющим недвижимостью потребуется несколько дежурных подрядчиков для выполнения технического обслуживания и ремонта. Они должны варьироваться от недорогих разнорабочих до полностью лицензированных подрядчиков, которые займутся более серьезным ремонтом. Трудно найти компетентных, но доступных подрядчиков, но, опробовав множество разных подрядчиков и получив рекомендации от надежных коллег, компании по управлению недвижимостью должны установить тесные, долгосрочные связи с несколькими качественными подрядчиками.Список Энджи также может быть хорошим местом для поиска квалифицированных подрядчиков.

Заключительное слово

Управление недвижимостью подходит не всем и требует как любви к работе с людьми, так и готовности действовать быстро и решительно, когда арендаторы нарушают свои договоры аренды. Это бизнес, который можно начать практически без первоначального капитала, поскольку это в первую очередь услуга, ориентированная на людей, и не требует физических офисных помещений, товаров или оборудования.

Это гостевая статья Брайана Дэвиса из ezLandlordForms.com.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

Итак, вам интересно, как открыть компанию по управлению недвижимостью?

Что ж, к счастью, вы попали в нужное место. Мы создали страницу с подробными ресурсами по управлению недвижимостью, наполненную информацией, которая поможет вам начать свой путь к тому, чтобы стать управляющим недвижимостью.

Совет для профессионалов: Чтобы получить максимальную отдачу от этой страницы ресурсов о том, как создать компанию по управлению недвижимостью, начните с просмотра видео выше, чтобы услышать непосредственно от владельца компании по управлению недвижимостью о том, что они сделали для развития своего бизнеса по управлению недвижимостью. процветать .После просмотра видео продолжайте читать статью ниже, чтобы узнать, что нужно сделать, чтобы стать успешным управляющим недвижимостью.

Как управляющий недвижимостью, вы должны заботиться о собственности (коммерческой или жилой) для частных лиц, групп инвесторов в недвижимость и семей.

К преимуществам управляющих недвижимостью можно отнести гибкий график, низкие начальные затраты и почти гарантированный пассивный доход.

Недостатки управления недвижимостью включают отслеживание местных государственных нормативных требований и юридических требований лицензирования для собственности, которой вы управляете.Недвижимость — один из основных источников юридических жалоб в регулирующие органы различных штатов.

Но вам не нужно беспокоиться о юридических жалобах. Вы читаете эту статью, значит, вы уже среди профессионалов в сфере недвижимости и управляющих недвижимостью, которые проводят свои исследования и избегают этих юридических ловушек.

Такой образ мышления делает работу управляющего недвижимостью выгодной.

Владение компанией по управлению недвижимостью может стать отличным бизнесом для тех, кто имеет опыт управления недвижимостью и / или недвижимостью.

Как следует из названия, управляющие недвижимостью занимаются практически всем, что связано с управлением собственностью арендатора, включая, помимо прочего, сбор арендной платы, техническое обслуживание, контроль и приобретение недвижимости.

Какие навыки вам нужны перед тем, как открыть компанию по управлению недвижимостью?

Поскольку при управлении недвижимостью вы будете иметь дело с разными людьми — подрядчиками по техническому обслуживанию, компаниями, занимающимися проверкой, арендаторами, арендодателями и т. Д., — управляющие недвижимостью должны обладать отличными навыками межличностного общения и общения.

Также помогает, если у вас есть целеустремленность, высокая мотивация и опыт в найме и обучении сотрудников. Это поможет вам, когда ваш бизнес по управлению начнет расти и вы приобретете все больше недвижимости.

Если вы ищете советы, которые помогут заложить прочный фундамент знаний о том, как стать менеджером по управлению недвижимостью, прежде чем начать свою профессиональную карьеру в управлении недвижимостью, вы попали в нужное место за советом.

Вам не нужно начинать свой путь в качестве управляющего недвижимостью с дорогостоящим образованием или запутываться перед всеми доступными программами и инструментами для управления недвижимостью.

Продолжайте читать, чтобы получить необходимую информацию, которая может стать ключом к успеху вашей будущей компании по управлению недвижимостью.

Ищете руководство для конкретного штата?

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью во Флориде

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Калифорнии

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Неваде

Щелкните здесь, чтобы получить подробное руководство о том, как открыть компанию по управлению недвижимостью в Техасе

Как открыть компанию по управлению недвижимостью

1.Начните с основ

Прежде чем вы сможете начать управлять какой-либо собственностью, вам нужно сделать несколько вещей. Как и в случае с любым другим бизнесом, вам необходимо выполнить некоторые необходимые государственные требования, чтобы создать юридическое лицо для вашей компании по управлению недвижимостью. Большинство компаний по управлению недвижимостью в Северной Америке являются компаниями с ограниченной ответственностью. Тем не менее, мы рекомендуем вам проконсультироваться с юристом, чтобы узнать, что лучше всего в вашей ситуации для создания юридической компании по управлению недвижимостью.

Если вы не хотите обращаться к юристу за юридической консультацией, создание ООО не должно быть дорогостоящим.Фактически, вы можете сделать это сами.

Вам нужно только найти в Интернете информацию о юридической регистрации вашего штата и загрузить их бесплатный шаблон Устава организации. С учетом всех сборов общая стоимость должна колебаться в пределах 50–150 долларов. Не забудьте заранее подумать о названии вашей управляющей компании.

После того, как вы создали свою компанию по управлению недвижимостью в качестве юридического лица, следующим шагом будет создание офиса, из которого вы сможете управлять своей недвижимостью.К счастью, это так же просто, как выделить комнату в доме, чтобы использовать ее в качестве офиса для бизнеса. Тем не менее, из соображений конфиденциальности вы можете создать отдельный почтовый ящик для своего контакта в качестве управляющего недвижимостью.

Наконец, вам понадобится профессиональный адрес электронной почты, факс и номер телефона, прежде чем вы начнете управлять какой-либо недвижимостью, чтобы ваши будущие клиенты могли связаться с вами. Существует множество онлайн-сервисов, которые предлагают автоматическую переадресацию звонков, если вам нужен отдельный номер телефона, но вы все равно хотите использовать свой собственный мобильный телефон.

Что касается вашей учетной записи электронной почты в качестве управляющего недвижимостью, вы можете создать бесплатную учетную запись электронной почты с Zoho. Если у вас есть бюджет, вы также можете создать учетную запись Gmail за символическую ежемесячную плату. Наличие учетной записи электронной почты имеет решающее значение для установления профессионального контакта с арендаторами, которые будут проживать в объектах, которыми вы управляете.

2. Составление бизнес-плана управления недвижимостью

Если вы хотите создать успешную управляющую компанию, вам нужен бизнес-план.Бизнес-план позволяет вам закрепить концепцию вашего бизнеса, а также стратегии, которые вы будете использовать для достижения целей вашей компании по управлению недвижимостью и эффективного управления вашей недвижимостью. Это поможет выделить вас среди других управляющих недвижимостью.

Перед тем, как управлять какой-либо собственностью, важно учитывать такие факторы, как релевантная статистика, цифры и другие данные. В вашем бизнес-плане должны быть четко изложены все стратегии, которые вы собираетесь реализовать для работы своей компании по управлению недвижимостью.

Убедитесь, что ваш бизнес-план управления недвижимостью включает следующую информацию:

  • Прогнозы по получению доходов . Лучше быть консервативными в своих оценках; то есть лучше недооценивать, чем переоценивать прогнозируемый доход. Обязательно установите реалистичные ожидания в отношении количества объектов, которыми вы будете управлять, а также в отношении платы за управление, которую вы будете взимать за каждый объект.
  • Описание компании и резюме .Это отражает миссию и видение вашей компании. Здесь вы должны подчеркнуть, что отличает ваш бизнес по управлению недвижимостью от других компаний по управлению недвижимостью. Это поможет вам, когда вы занимаетесь маркетингом, чтобы привлечь клиентов, которые будут использовать вас для продажи своей собственности.
  • Разное. Другие вещи, которые вы должны включить, — это ваше предложение продукта, цены, маркетинг недвижимости и анализ / стратегии продаж, SWOT-анализ, рекламная стратегия, стратегии расширения, методы управления недвижимостью, сообщества, на которых вы хотите сосредоточиться для своей собственности, а также калькуляцию затрат. и финансовые прогнозы.

3. Осуществимость рынка и исследования

Не забудьте тщательно изучить местонахождение вашего предприятия и близлежащих объектов. Таким образом, у вас будет четкое представление о вашей целевой демографической группе, арендных ставках в сообществе, вашей деловой конкуренции за недвижимость, будь то рынок недвижимости покупателя или продавца, тип управления недвижимостью, на котором вы должны специализироваться (жилая или коммерческий) и др.

Проведение исследования рынка недвижимости не должно быть трудным.В Интернете доступно много информации. Вы можете начать с просмотра таких сайтов, как Google Trends, чтобы увидеть исторический спрос на недвижимость в вашем городе. Вы также можете прочитать о своем местном рынке недвижимости или узнать у других управляющих недвижимостью, как они продают свой бизнес.

4. Поиск клиентов

Лучшее место для налаживания контактов и поиска бизнес-клиентов — это местные инвестиционные клубы в сфере недвижимости. Чтобы связаться с как можно большим количеством агентов по недвижимости, инвесторов и арендодателей, присоединяйтесь к как можно большему числу этих клубов по инвестициям в недвижимость.Взаимодействие с арендодателями и инвесторами в недвижимость имеет решающее значение, когда дело доходит до развития вашего бизнеса и создания вашей репутации менеджера.

Используйте Интернет, чтобы найти клубы по инвестированию в недвижимость в вашем районе. Начните с поиска в Google. Поищите в Facebook, LinkedIn и Meetup.com группы по инвестициям в недвижимость, относящиеся к вашему городу.

Кроме того, общайтесь с людьми, которые могут принести пользу вашему бизнесу и рассматривать вас как актив. Например, агенты по недвижимости могут быть отличным источником рекомендаций для клиентов.Часто они являются первой точкой контакта для многих инвесторов в недвижимость. Подумайте о том, чтобы обратиться к агентам по недвижимости в вашем районе и предложить им реферальную плату. Это поможет выделить ваш бизнес среди других управляющих недвижимостью.

Помимо агентов по операциям с недвижимостью, для вашего нового бизнеса могут быть полезны кредиторы. Иногда они застревают в аренде. Вы также можете проверить сетевые возможности в этих нетрадиционных местах и ​​на мероприятиях.

Хотя рекомендации — лучший способ развития вашего бизнеса, вам также необходимо сосредоточиться на маркетинге своего бизнеса по управлению недвижимостью.Используйте сочетание возможностей онлайн и офлайн, чтобы вести свой бизнес-маркетинг в качестве менеджера.

Вот несколько мест, с которых можно начать.

  • Посещайте ярмарки, семинары и выставки в сфере недвижимости, чтобы связаться с агентами по недвижимости.
  • Инвестируйте в платную онлайн-рекламу, чтобы повысить узнаваемость своего бизнеса.
  • Создайте качественный сайт управления недвижимостью.
  • Оптимизируйте свой веб-сайт по управлению недвижимостью для поисковых систем, чтобы он занимал более высокое место по сравнению с другими компаниями по управлению недвижимостью.
  • Рекламируйте свои услуги по управлению недвижимостью на сайтах аренды и в журналах по недвижимости.
  • Разошлите буклеты агентам по недвижимости и владельцам недвижимости.
  • Спонсируйте телепрограммы, связанные с вашим бизнесом.
  • Используйте социальные сети, такие как LinkedIn, Twitter, Facebook, Instagram, Google+ и Badoo, чтобы продвигать свой бизнес по управлению недвижимостью среди инвесторов в недвижимость.
  • Посещайте собрания ассоциации домовладельцев и резидентов.
  • Время от времени распространяйте бизнес-листовки в определенных областях.
  • Разместите гибкие баннеры с контактами и логотипами вашей компании на каждой собственности, которую вы выставляете в аренду или на продажу.

5. Работа с конкурентами по управлению недвижимостью

Поскольку барьеры для управления недвижимостью и отрасли недвижимости относительно невысоки, ожидайте большой конкуренции со стороны других управляющих недвижимостью и убедитесь, что вы готовы с этим справиться. Уровень конкуренции между управляющими компаниями зависит от выбранной вами местности.

Например, если вы открываете свою компанию по управлению недвижимостью в маленьком городке, у вас, естественно, будет меньше конкуренции со стороны других управляющих недвижимостью. Точно так же, если вы разместите свой бизнес в крупных городах, таких как Лос-Анджелес, Лас-Вегас, Майами и Хьюстон, вы столкнетесь с некоторыми довольно жесткими управляющими недвижимостью, уже известными в отрасли.

Независимо от того, где вы решите начать свой бизнес, точная настройка вашей стратегии маркетинга и продаж является ключом к вашему успеху в качестве управляющего недвижимостью.

Начать новый бизнес никогда не бывает легко. Но с упорным трудом и целеустремленностью вы можете создать успешную компанию по управлению недвижимостью в кратчайшие сроки.

Как начинающий управляющий недвижимостью, вы должны сосредоточиться на предоставлении первоклассного обслуживания клиентов. Предоставляя отличные услуги по управлению недвижимостью, вы с большей вероятностью получите рекомендации от существующих клиентов и выделите себя среди других управляющих недвижимостью.

6. Поиск квалифицированных арендаторов

Найти арендаторов — это одно, а найти квалифицированных — другое.Вашим первым импульсом в качестве управляющего недвижимостью может быть поиск арендаторов на Craigslist. Однако ваш целевой рынок может искать жилье на другом проспекте. Например, они могут искать дома для аренды на сайтах zillow.com, trulia.com или в местной ежедневной газете.

Выясните, как ваши потенциальные арендаторы ищут квартиры для сдачи в аренду. Сосредоточьтесь на том, как вы можете извлечь выгоду из этого метода, чтобы привлечь потенциальных клиентов. В этой статье вы найдете список интернет-сайтов, которые вы можете использовать для поиска арендаторов в качестве управляющего недвижимостью.

При проверке жильцов убедитесь, что вы соблюдаете законодательные нормы вашего штата. Не забывайте соблюдать Закон о справедливых жилищных условиях. В противном случае у вас с самого начала возникнут юридические проблемы с вашим бизнесом.

Когда у вас появятся заинтересованные кандидаты, назначьте встречи, чтобы показать им вашу недвижимость. Чтобы избежать неявки, подтвердите встречу заранее по телефону или по электронной почте. Кроме того, возьмите с собой огромную пачку бланков заявок на аренду.

Сузив список претендентов, убедитесь, что вы выполнили должную осмотрительность.Важной частью управления является тщательная проверка биографических данных каждого заявителя. Это включает проверку их криминального прошлого, кредитного рейтинга, телефонных справок и т. Д.

На этом этапе обязательно включите все необходимые раскрытия и дополнения, такие как соглашения об аренде для конкретного штата. К сожалению, большинство начинающих арендодателей и управляющих недооценивают важность наличия прочного договора аренды.

Договор аренды — это первый документ, который судья потребует при возникновении юридических споров между арендаторами и арендодателями или управляющими недвижимостью.Вы можете найти пакеты договоров аренды для конкретного штата, различные услуги по проверке и бесплатное приложение для аренды для вашего бизнеса на EZ Landlord Forms.

7. Управление недвижимостью

Хорошие компании по управлению недвижимостью максимизируют прибыль клиентов за счет сокращения доли вакантных площадей и своевременного поиска арендаторов, одновременно сводя к минимуму такие риски, как повреждение имущества и судебные издержки.

Один из способов добиться этого — как управляющий недвижимостью иметь эффективную программу мотивации.Согласно исследованию, поощрение арендаторов может помочь снизить текучесть кадров, а также сделать жителей счастливыми. Как управляющий недвижимостью, вы можете предлагать стимулы в виде бонусных баллов за работу и другие добрые дела арендаторов.

Поскольку вы будете заниматься ремонтом и обслуживанием на регулярной основе, вам понадобится несколько подрядчиков в качестве управляющего недвижимостью. Вы можете найти компетентных, но доступных подрядчиков через контакты, которые вы установили при открытии своей компании по управлению недвижимостью.Стремитесь установить тесные, долгосрочные отношения с высококачественными подрядчиками для успеха вашего бизнеса.

Придумать, как открыть компанию по управлению недвижимостью и сориентироваться в сфере недвижимости, может быть непросто. Но после прочтения и применения всех этих советов вы обязательно будете двигаться в правильном направлении.

Работа менеджером может быть чрезвычайно полезной, если владелец недвижимости такой же знающий профессионал, как вы. Управление недвижимостью требует способности принимать решения «на лету», а также любви к работе с людьми для управления своей недвижимостью.

Если вам нужна помощь в маркетинге вашей компании по управлению недвижимостью, не стесняйтесь обращаться к нам. Мы специализируемся на помощи в развитии компаний по управлению недвижимостью и хотели бы поговорить с вами о том, как мы можем помочь вашему управленческому бизнесу.

Управленческих стратегий для малых компаний

Посмотрев на сотни малых предприятий и поработав над некоторыми из них, я заметил, что определенные модели поведения повторяются снова и снова, что в конечном итоге приводит к неудачам.Если компания находится в затруднительном положении, это почти всегда проблема менеджмента, и почти никогда не везет.

Когда компания выживает в течение многих лет, но, наконец, попадает в тяжелые времена, это обычно означает (а) что где-то в корпоративной структуре есть ценное ядро ​​талантов и опыта, но (б) некоторые стойкие недостатки управления постепенно подорвали ее сильные стороны и оставил его уязвимым для любых неблагоприятных обстоятельств, с которыми он столкнется.

Сейчас я перейду к тем областям, которые вызывают наибольшие проблемы у руководства, но сначала позвольте мне прояснить один момент.Хотя в этой статье основное внимание уделяется урокам, которые я извлек из работы с малыми производственными предприятиями, многое из того, что я обсуждаю, применимо к практическим проблемам, с которыми сталкиваются операционные подразделения крупных компаний.

По моему мнению, у малых предприятий есть три основных слабых места, которые вызывают проблемы, и все они сосредоточены на управлении.

1. Рост продаж обычно рассматривается как решение всех проблем. Существует неосведомленность о том, что, за исключением краткосрочного периода, не существует фиксированных накладных расходов.Менеджеры, попавшие в ловушку концепции учета предельного дохода, производят дополнительные продукты, полагая, что их накладные расходы не пострадают.

2. Неадекватный анализ себестоимости продукции заставляет менеджеров осознать потери, понесенные в результате добавления новых продуктов волей-неволей. Обычно следует исключить один или несколько продуктов или линейок продуктов.

3. Привязка операций к отчету о прибылях и убытках при игнорировании баланса — это обычное дело. Отсутствие заботы о денежных потоках и производительности используемого капитала может быть фатальным.Менеджеры склонны искать новые средства вместо того, чтобы лучше использовать те, которые у них уже есть.

1. Рост ради роста

Самая распространенная причина проблем — широко распространенное мнение, что единственный путь к успеху лежит через рост. Многие бизнесмены видят в росте продаж решение всех проблем. Это редко бывает. Рост не является синонимом капиталистического успеха. Фактически, сокращение количества продуктов или продуктовых линеек обычно является самым надежным путем к увеличению прибыли и более высокой окупаемости инвестиций.

Мания к росту обычно выражается в борьбе за увеличение продаж. Стандартные методы бухгалтерского учета, как правило, поощряют веру в то, что более высокая прибыль автоматически следует за более высокими продажами. Некоторые стандартные методы бухгалтерского учета вводят в заблуждение тех, кто принимает стандартное распределение затрат как евангелие.

Учет маржинальной прибыли

О преимуществах предельного дохода написано много. Теория состоит в том, что в течение короткого периода дополнительные продажи могут быть добавлены к нормальному объему продаж с прибылью даже по ценам, слишком низким, чтобы покрыть пропорциональную долю фиксированных накладных расходов.Менеджеры часто поступают так, потому что предполагают, что 100% фиксированных накладных расходов компании в любом случае ложатся на их обычный бизнес.

Однако устанавливать цену на ваш продукт так, чтобы она не покрывала полную долю накладных расходов, опасно. За исключением редких и хорошо контролируемых исключений, маржинальный бизнес, направленный на поддержание работы, сопряжен с такими же накладными расходами, как и обычный бизнес, и, усложняя всю операцию, часто требует больше, чем обычные накладные расходы.

Недавно один менеджер компании с гордостью упомянул, что его ведущая бухгалтерская фирма посоветовала ему устанавливать цены на все продукты, чтобы получить любую норму прибыли сверх его прямых материальных и прямых затрат на рабочую силу.Он принял этот совет близко к сердцу. Неудивительно, что его компания попала в беду.

Тем не менее, если накладные расходы действительно невозможно сократить в течение короткого периода избыточных мощностей, может иметь смысл приобрести дополнительный бизнес по ценам, которые будут меньше, чем полные накладные расходы. Даже скромный вклад в оплату этих расходов за этот период может быть лучше, чем ничего. Однако опасность состоит в том, что экстренная мера часто становится стандартной практикой. Это хороший способ разориться.

Учет безубыточности

Еще один инструмент управления, который непреднамеренно способствует росту ради роста, — это учет безубыточности.Как и в случае с учетом предельного дохода, теория состоит в том, что одни элементы накладных расходов меняются в зависимости от объема операций, а другие, называемые «постоянными затратами», — нет. В продажной цене предусмотрены материальные и трудовые затраты, плюс переменные накладные расходы, плюс дополнительная надбавка для учета фиксированных накладных расходов и прибыли. Когда объем продаж за определенный период достаточно высок, чтобы покрыть все переменные затраты, а также часть фиксированных накладных расходов, вы достигли точки безубыточности.Маржа сверх переменных затрат при дополнительных продажах полностью направляется на прибыль, поскольку все постоянные накладные расходы уже учтены.

Неудивительно, что производитель злорадствует по поводу месяца большого объема, потому что, хотя он не зарабатывает денег и фактически проигрывает, пока объем не достигнет уровня безубыточности, его прибыль от объема выше точки безубыточности непропорционально велика.

Ошибка учета безубыточности заключается в предположении, что расходы легко делятся на фиксированные и переменные.Накладные расходы редко бывают такими фиксированными, как думают бухгалтеры, за исключением очень коротких периодов. В любом долгосрочном анализе бизнеса нет такой вещи, как фиксированные накладные расходы — все они в некоторой степени изменчивы, даже такие статьи, как аренда, тепло, свет и мощность, износ и амортизация, профессиональные услуги и заработная плата руководителей. Термины «переменные накладные расходы» и «фиксированные накладные расходы» лучше назвать «накладные расходы, которые немедленно изменяются в зависимости от уровня активности» и «накладные расходы, которые в долгосрочной перспективе меняются в зависимости от уровня активности.”

За исключением очень краткосрочного периода, фиксированных расходов действительно мало. Если вы арендуете завод площадью 100 000 квадратных футов на десятилетний срок, бухгалтеры обычно рассматривают вашу арендную плату как фиксированные расходы. Но так ли это на самом деле? Если у вас недостаточно места, вы можете арендовать больше, что увеличит расходы. Если у вас слишком много места, вы можете сдать его часть в субаренду, или, если это нецелесообразно, вы даже можете выкупить свой выход из договора аренды и переехать в меньшее здание. Таким образом, арендная плата может увеличиваться или уменьшаться.

Опасность в том, что некоторые менеджеры склонны не обращать внимания на так называемые фиксированные расходы. Хуже того, они предполагают, что застряли с ними и видят в увеличении объема продаж единственное средство для оплаты.

Один способный руководитель крупной мерчандайзинговой компании недавно сказал: «Наша самая большая проблема — это продажи. В нашей отрасли высокие постоянные издержки, и мы должны активно продвигать, чтобы поддерживать уровень продаж, чтобы покрыть эти расходы. Обеспечение увеличения продаж — это далеко не наша проблема №1.Это типичное ошибочное отношение бизнеса: предполагается, что структура затрат задана и что компания должна расти, чтобы покрыть все накладные расходы.

Изменение стоимости безубыточности

Производители часто фиксируют прибыль только в конце цикла, поглощая все свои фиксированные накладные расходы до того, как будет подсчитана прибыль. Например, в производстве самолетов принято определять, сколько самолетов необходимо продать, прежде чем компания окупится. Опасность этого варианта учета безубыточности состоит в том, что он может стимулировать озабоченность объемом продаж, а не маржой.

Таким образом, после поглощения постоянных затрат прибыль от последнего приращения объема (ежемесячно или, если это разовый продукт, на единицу продукции) становится большой, что поощряет отношение к тому, что чем больше, тем лучше автоматически.

Понятно, что практика бухгалтерского учета допускает амортизацию большей части специальных затрат конкретного проекта (в основном, затрат на инструменты и начальные затраты) сверх расчетного количества единиц, которые, как ожидается, будут произведены. Кроме того, руководство может иметь смысл спланировать низкие продажи, чтобы избежать неприятной возможности списать большие суммы неамортизированных затрат, если продукт не будет хорошо продаваться.Однако в результате основной упор делается на эффективность маркетинга, а не на эффективность затрат. Поэтому неудивительно, что увеличение продаж — это общепринятый рецепт от всех корпоративных недугов.

2. Неадекватный анализ затрат

В лучшем случае хозрасчет — это неточное исследование с ограниченными целями. Это метод анализа прямых затрат, связанных с конкретным продуктом или видом деятельности. Однако он плохо справляется с распределением косвенных затрат.Старые и новые производственные линии обычно оплачиваются одинаково пропорционально на накладные расходы, хотя недавно добавленные линии стоят намного дороже при запуске. Новая линейка продуктов, которая добавляет еще одну соломинку к нагрузке на менеджмент, редко получает столько, сколько следовало бы, в то время как устоявшаяся линия, работающая сама по себе, должна нести нагрузку для новой линии.

Затраты на исследования и разработки, например, обычно относятся на текущие операции, от которых они не получают выгоды, а не на новые направления, которые предполагается развивать в рамках НИОКР.Вероятно, необходимо, чтобы старые продукты субсидировали внедрение новых. Однако многие руководители даже не подозревают о том, что делают это. Поэтому они недооценивают прибыль от старой линии и занижают затраты на создание новой. В результате поощряются новые дорогостоящие проекты и ухудшаются текущие результаты.

Преимущества упрощения

Однако, как только менеджер поймет, как интерпретировать свою информацию по учету затрат, он сможет увидеть, что сокращение — это хорошая стратегия.Если менеджер готов признать, что все накладные расходы являются переменными (хотя для изменения некоторых расходов требуется время и усилия), ему легче определить затраты, которые можно устранить, если уменьшить размер и сложность его организации.

Несколько лет назад одна из наших операционных компаний продала линейку переносных поршневых пневматических машин с годовым объемом продаж около 500 000 долларов США. Хотя эта линия была естественным компаньоном для гораздо более крупной и давно существующей линейки оборудования с вентиляторным приводом, и для ее запуска были приложены огромные усилия, она не принесла денег и шансы на успех были низкими.Наконец-то мы приняли болезненное решение продать линию за символическую сумму. Покупателем был один из наших сотрудников, который создал отдельный бизнес, который впоследствии оказался довольно успешным.

Благоприятное влияние этой продажи на деятельность компании было значительным и почти мгновенным. Наш баланс значительно улучшился, поскольку мы собрали оставшуюся дебиторскую задолженность, отработали запасы и — не покупая больше материалов — сократили нашу кредиторскую задолженность. Наши доходы улучшились больше, чем казалось оправданным устранение этой относительно незначительной линии.Только тогда высшее руководство осознало, насколько это одно мероприятие потребовало внимания и усилий почти от всех в материнской компании. Производственная линия имела непропорционально высокие накладные расходы, но цифры этого не отражали.

Преимущества упрощения трудно измерить количественно, но они реальны. Несмотря на все, что компьютер может сделать для обеспечения широкого диапазона контроля, нет лучшего пути к эффективности, чем полное устранение сложности, обычно за счет сокращения бизнеса до меньшего и более управляемого размера.

Работа менеджера — максимально использовать возможности бизнеса, а не решать все его проблемы. Он может сделать это наилучшим образом, сосредоточив внимание на ограниченном количестве целей, исключив все ненужные аспекты деловой активности. Это не просто. Как говорит Э.Ф. Шумахер: «Любой сторонний инженер или исследователь может увеличить сложность; но требуется определенное чутье настоящего понимания, чтобы снова все упростить ». 1

При упрощении бизнеса лучше всего начать с продуктов.Вот где действительно играют в мяч. Возьмите каждую продуктовую линейку и проанализируйте ее отдельно. В большинстве компаний, выпускающих более одной линейки продуктов или групп продуктов, одни из них способствуют его росту и успеху, а другие — замедляют его; требуется тщательное изучение, чтобы увидеть разницу.

Если у компании есть адекватная информация о затратах на линейку продуктов, тем лучше. Узнайте, как формируется информация, и проанализируйте, разумно ли распределение затрат между линейками продуктов.Ищите линейки продуктов с низкой маржой, которые составляют значительную часть объема продаж.

Например, если линия была опорой компании в течение долгого времени, ваши люди, вероятно, скажут вам, что, несмотря на ее низкую маржу, абсолютно необходимо сохранить эту линию из-за накладных расходов, которые она поглощает. Вам, вероятно, также скажут, что он несет больше, чем его доля накладных расходов, и что он действительно работает лучше, чем говорят цифры. По моему опыту, обычно это не так. Фактически, такая линия может быть хуже, чем показано в отчете, и может иметь больше фактических косвенных расходов, чем отражено в бухгалтерских книгах.

Часто одна линия удерживает компанию. В одной из наших операционных компаний мы обнаружили основную линейку продуктов, которая была основой компании на протяжении почти целого поколения. Год за годом линия показывала незначительные убытки, постепенно снижаясь в объеме как в абсолютном, так и в относительном выражении по сравнению с более новой линией, продаваемой через другие каналы. Эта старая линия продавалась производителям оригинального оборудования (OEM) в отрасли, где более мелкие производители постепенно вытеснялись несколькими крупными выжившими, которые стали требовательными покупателями компонентов.Однако новая линейка продуктов компании продавалась на потребительский рынок через несколько тысяч дистрибьюторов. И с каждым годом росла прибыльно.

Нам сказали, что компания не сможет выжить без старой линии OEM, потому что накладные расходы, которые она несет, сделали возможной прибыль от линии дистрибьютора. Но это было неправдой. Линия OEM требовала обширного проектирования для ежегодной смены модели для каждого отдельного клиента, обычно предъявляла более строгие требования к качеству и имела большее количество более сложных механизмов.Тем не менее, заказчики требовали немедленного реагирования на все более частые изменения расписания, из-за которых планирование производства сверх нескольких дней было практически невозможным.

Мы продали продукцию OEM. И тем самым мы смогли (а) сократить накладные расходы более чем пропорционально, (б) высвободить средства, связанные с некоммерческой программой, и (в) превратить компанию из больших убытков в большую прибыль в меньше, чем год.

Что нужно знать

Изучая продуктовые линейки, руководство должно задать несколько основных вопросов.В этом разделе я рассмотрю семь из них.

1. Растет или падает объем продаж продукта или продуктовой линейки? Большинство продуктов имеют жизненный цикл от 5 до 20 лет (в зависимости от того, как вы определяете «продукт»). Если продажи находятся в нисходящем тренде, тратьте немного или ничего, чтобы не умереть преждевременной смертью. 2 Если он теряет деньги и миновал свой пик, пусть он тихо умрет. Вы должны потратить деньги на продукт, который находится на подъеме. Действительно, если у этого продукта уже есть хорошая наценка, ее, вероятно, можно увеличить еще больше.

2. Приносит ли линейка продуктов прибыль? Если это нерентабельно, как показывает существующая система затрат компании, не соглашайтесь легкомысленно с аргументом о том, что у компании действительно дела идут лучше, чем показывают цифры, что она не использует столько накладных расходов, сколько отводится на нее, и что, если бы только то-то и то-то было сделано, он начал бы зарабатывать деньги. В частности, не слушайте этот аргумент в пользу линейки продуктов, которые компания имела в течение многих лет и которая когда-то приносила деньги. Лучше чем оживить, пусть тихо умрет.

3. Какова валовая прибыль различных товарных линий? Не существует фиксированного правила для удовлетворительной валовой прибыли (разница между чистой продажной ценой и общими затратами на материалы, прямые затраты на оплату труда и применимые заводские накладные расходы). Одна производственная компания имела только материальные затраты, которые составляли более 90% продажной цены, но продукт приносил очень удовлетворительную прибыль. Причины: материал был дорогим, но не громоздким, и компания внесла лишь незначительные дополнения в продукт, прежде чем продавать его нескольким крупным пользователям; кроме того, операционные расходы были незначительны, и компания не платила за сырье до тех пор, пока оно не получило модифицированный продукт от своих клиентов.Следовательно, почти вся валовая прибыль шла непосредственно на зарплату и прибыль владельца.

В целом, однако, в производственном бизнесе, если вы хотите иметь прибыль не менее 10% от продаж до уплаты федерального подоходного налога, ваша валовая прибыль должна быть не менее 35%, а желательно более 45%. Если ваша валовая прибыль невелика, и если вы не сможете поднять отпускные цены (первое, на что следует обратить внимание), вам предстоит долгая борьба за повышение операционной эффективности. Поскольку, пока вы боретесь за снижение производственных затрат, вы можете быть уверены, что ваши конкуренты тоже вспахивают это поле.Позже вы можете обнаружить, что ваши с трудом достигнутые улучшения только удержали вас от потери позиций.

4. Что ваши клиенты думают о каждой линейке продуктов, ее цене, качестве и услугах вашей компании? Большинство компаний имеют собственное определение качества и конкурентоспособности своей продукции, но покупатель — единственный человек, который имеет право судить о качестве. У него часто совершенно разные представления о том, что важно, а что нет. Часто продукты, которые менеджеры или владельцы считают изумительными, терпят поражение на рынке по совершенно неожиданным причинам.

Один производитель телевизоров утверждает, что его продукт лучше, потому что телевизоры сделаны вручную. Компания действительно производит превосходный продукт, но ручная работа меня не впечатляет. Лично я больше доверяю машиностроению. Покупателя, скорее всего, не волнует, насколько сложно это сделать. Если продукт настолько сложен в изготовлении, как рекламируют некоторые производители, он, вероятно, не может быть очень надежным. Качество — это только то, о чем говорит заказчик.

5. Ценообразование определяет отдел продаж? Если да, то вы можете поспорить, что цены слишком низкие.Продавцы редко верят, что могут получить более высокую цену за товар, пока руководство им не скажет, что у них нет выбора. (Чрезмерно ориентированные на маркетинг сотрудники имеют тот же недостаток.) ​​Удивительно, как часто покупатель будет платить больше, не пожаловавшись или почти не пожаловавшись, несмотря на все предупреждения продавца о том, что повышение цены — самоубийство.

6. Говорит ли ваш отдел продаж, что «у нас должна быть полная линия»? Только подход «полной линейки» оправдывает продолжение производства и продажи мелкосерийных товаров, которые дороги в использовании и производстве, и которые на каждую проданную единицу обходятся в целое состояние, чтобы каталогизировать и иметь на складе.Если у вашего конкурента есть полная линейка товаров, ваши продавцы будут настаивать на том, что они не могут конкурировать, если у них нет всех товаров, потому что покупатель хочет покупать у одного поставщика.

Комплексная покупка — это хороший трюк для продаж, но часто это не лучший бизнес. У Crane Company была самая полная линия в сантехнической отрасли, но ее убытки росли, пока Томас Меллон Эванс не приобрел ее, устранил низкоприбыльные позиции и, таким образом, вернул ее обратно в минус.

7. Предлагает ли ваша программа продаж широкий выбор опций, дополнительных и специальных предложений? Продукция на заказ всегда стоит дороже, и, если объем не является достаточно большим, чтобы можно было реализовать некоторую экономию на масштабе, они наверняка потеряют гораздо больше денег, чем показывают книги.Многие компании постепенно добавляют к своей линейке все больше и больше вариантов, чтобы удовлетворить конкретные спецификации или прихоти различных клиентов. Эти специальные предложения заказываются по привычке в течение многих лет после этого, даже если покупатель может справиться с таким же успехом и со стандартным продуктом. Если вы тщательно исключите специальные предложения, вы обычно можете превратить покупателя в стандартный товар. Если вы не можете этого сделать, вам, вероятно, лучше потерять его аккаунт.

Все вышеперечисленное должно помочь вам в сокращении низкоприбыльных или убыточных товарных позиций.Если вам повезет, вы можете продать его конкуренту или тому, кто хочет заняться бизнесом. Если вы не можете этого сделать, просто прекратите это делать. Один из способов остановить это — добиться значительного повсеместного повышения цен. Если линия была сильно занижена, вы можете не потерять много бизнеса и, возможно, превратили плохую линию в хорошую. Но даже если вы потеряете большую часть бизнеса, некоторые из ваших клиентов, хотя они могут шумно возражать против цены, могут продолжать покупать у вас — по крайней мере, какое-то время, — чтобы вы могли выгодно распорядиться своими запасами.

Когда вы вырезаете линию полностью, происходит несколько вещей. Поскольку объем продаж уменьшается, ваша дебиторская задолженность по этой строке превращается в наличные. Вы перестаете покупать товарно-материальные запасы и перестаете заниматься непосредственным трудом, и это экономит вам больше денег. Вы увольняете весь персонал, задействованный на линии, кроме необходимого для заключительной операции по утилизации, тем самым экономя еще больше денег. Вы упрощаете свою общую работу, что дает еще больше экономии. Вам, вероятно, понадобится меньше оборудования, и вы сможете продать излишки за наличные.Наконец, даже если вы не можете продать весь инвентарь, вы можете утилизировать остальное, тем самым освободив место, которое вы можете использовать с большей пользой или даже вообще не использовать.

Закрытие линейки продуктов обычно отражается в бухгалтерских книгах как убыток. Однако вы просто признаете убытки, которые действительно были понесены когда-то назад, но еще не отражены в бухгалтерских книгах. Вы могли бы теперь укусить пулю.

3. Обеспокоенность, связанная с отсутствием бухгалтерского баланса

Другой распространенный недостаток — привязка операций к отчету о прибылях и убытках и игнорирование баланса.Руководство одной компании International Science Industries, купленной у крупного конгломерата, никогда не видело баланса, потому что материнская компания автоматически обеспечивала все его потребности в денежных средствах по запросу. Однако отсутствие заботы о денежных потоках и производительности капитала может быть фатальным для небольшой компании, которая сама по себе. Ваш лучший источник капитала часто скрыт в вашем балансе. Я особенно осознаю это, потому что в большинстве случаев первоочередное беспокойство вызывает движение денежных средств.

Дебиторская задолженность

Посмотрите свои активы, чтобы увидеть, что вы можете превратить в наличные.Часто самый быстрый и лучший источник денежных средств — это ваша дебиторская задолженность. Интеллектуальный анализ дебиторской задолженности может быть проведен, даже не зная подробностей бизнеса. Если балансовый показатель дебиторской задолженности превышает эквивалент 40–50 дней продаж компании, вы можете быть уверены, что работу еще предстоит проделать.

Взыскание задолженностей клиентов — занятие скучное и неприятное. В плохо управляемых компаниях работой часто пренебрегают. Если компания не получала прибыли, налоговые льготы для списания безнадежных счетов отсутствовали.В результате эти безнадежные вещи продолжают загромождать баланс, затрудняя определение счетов, над которыми вам следует работать.

Получите отчет, в котором показаны все счета по номеру счета, разделенные на категории по возрасту счета (менее 30 дней, от 30 до 60 дней, от 60 до 90 дней, более 90 дней). Такой отчет сразу покажет вам, в чем заключаются проблемы; установите процедуру, если у вас ее еще нет. Решите, кто будет контролировать дебиторскую задолженность, а затем убедитесь, что над ней действительно работают.

Во многих компаниях продавцы не наказываются, если их клиенты не платят. Продавцы, естественно, не хотят раздражать людей, на которых они полагаются в бизнесе, настаивая на том, что покупатель действительно должен оплатить свой счет. В результате своевременные платежи совершают только те клиенты, которые делают это автоматически, без необходимости, которую ожидают многие компании перед оплатой счетов. Если вы обнаружите, что продавцы несут ответственность за сбор, возложите ответственность на кого-то из бухгалтерии, который без всяких сожалений ведет себя твердо с медленно платящим покупателем.Что хорошего в продаже, если вам не платят?

Как только продавец освобождается от ответственности за сбор, он может посочувствовать покупателю в отношении требований этого «проклятого кредитного отдела» и тратить свое время на продажу, что он делает хорошо, вместо того, чтобы собирать деньги, что он делает неэффективно — если все.

Изучите записи о дебиторской задолженности, чтобы узнать, хорошо ли выполняет свою работу финансовый отдел. Если вы обнаружите множество небольших неоплаченных остатков в дебиторской задолженности и, в то же время, множество несопоставленных кредитовых записей, то вы знаете, что процедуры не существуют или не соблюдаются для сопоставления денежных поступлений с соответствующими счетами-фактурами по порядку. исправить любые неточности.Примеры последнего — когда покупатель оплачивает товар, но не оплачивает фрахт, или принимает несанкционированную скидку, или каким-либо образом платит меньше, чем указано в счете.

Если эти несоответствия долго игнорировать, исправить их без списания убытков станет практически невозможно. Если была проделана адекватная работа, в таком списании никогда не будет необходимости. Я особенно неравнодушен к придирчивым бухгалтерам, которые ведут аккуратные книги и работают над очисткой всех (и я имею в виду всех) открытых статей в разумные сроки.

Если у вас будет время, чтобы стать вашим собственным кредитным менеджером и сделать часть телефонных разговоров с просроченными счетами, вы будете вознаграждены новым пониманием вашего бизнеса. Когда вы разговариваете с покупателем, который не оплатил свой счет, вы понимаете, почему он не платит. Часто это происходит потому, что ваша собственная компания допускала ошибки, которые никто не сделал для исправления.

Вы также узнаете, какие продавцы плохо справляются со сложными проблемами, связанными с продуктами и продажами. Если они не решают такие проблемы по мере их возникновения, они не помогают строить вашу компанию.Вместо этого они фактически сносят его.

Единицы инвентаря

Если ваша компания работает в убыток, у вас есть все стимулы для того, чтобы списать или списать любые запасы, которые больше не имеют полной стоимости. Обязательно, все бухгалтеры и аудиторы должны полагаться на суждение руководства относительно того, какие запасы все еще полезны, а какие устарели. Их статистический анализ старения запасов может быть очень полезным, но менеджер сам решает, какие товары хороши, а какие нет.

Даже при отсутствии благоприятных налоговых последствий физическая уборка — это хорошо. Плохое домашнее хозяйство обычно сопровождается плохим управлением. Несколько лет назад, когда компания, которой я управлял первой, начала ремонт, мы перевезли на 23 полуприцепах партии лома за первые три недели, запасы, которые предыдущее руководство боялось списать со счетов, хотя они (и мы) знали что это было бесполезно.

Большинство из нас ненавидят выбрасывать вещи. Почему-то кажется, что подходящее время никогда не наступает.Но никогда не появлялось ничего, что могло бы поблагодарить меня за то, что я что-то не выбросил, или заставить меня пожалеть об этом. Для души полезно засучить рукава и навести порядок в доме физически. И для бизнеса это тоже хорошо.

Основные средства

Менеджеры, вероятно, пренебрегают поиском скрытого капитала в своих основных фондах. Почему-то земля, здания, машины и оборудование кажутся священными. Если компания существует много лет, эти активы обычно сильно обесцениваются.Однако из-за инфляции эти активы, вероятно, будут стоить намного больше, чем балансовая стоимость. (Земля, хотя и не подлежит амортизации, обычно тоже завышена в цене.)

Капитал, который вы фактически используете в бизнесе, измеряется не чистой балансовой стоимостью этих активов, а их текущей рыночной стоимостью. Осознав это, вы должны серьезно подумать, нужны ли вам все они и эффективно ли вы их используете. Если у вас есть полностью оборудованный механический цех для поддержки ваших производственных усилий, можете ли вы оправдать вложение такого большого капитала в дорогостоящее оборудование, когда есть компетентные субподрядчики, доступные для выполнения вашей работы? Если нет, вы можете закрыть его, продать оборудование за наличные, освободить место и сократить свой фонд заработной платы.

Мое общее правило — по возможности отдавать на субподряд все работы, в которых наша компания периодически нуждается. Если работа является последующим этапом производственного процесса, который, если он не будет выполнен должным образом, может повредить нашу продукцию, мы можем сделать исключение и вложить деньги в выполнение этой работы самостоятельно. Термическая обработка ответственных деталей авиакосмической отрасли — типичный пример исключения.

Кроме того, когда мы производим большие объемы, выгодно интегрироваться в обратном направлении, насколько это возможно, и делать это самостоятельно.Только так мы сможем снизить удельные затраты. Но мы по-прежнему позволяем посторонним создавать наши инструменты.

Одно из важных управленческих решений — продолжать ли вообще работать в данном месте. Несколько лет назад, возможно, было необходимо иметь спутниковые станции в разных городах для обслуживания ваших клиентов. Но так ли это по-прежнему, и если да, то во сколько вам обходится обслуживание этих клиентов? Несколько лет назад International Science Industries приобрела производственную компанию с заводами в пяти городах страны.В течение года мы закрыли и ликвидировали два из них. Нам удалось перенести большую часть бизнеса на оставшиеся три завода. Таким образом, хотя объем продаж практически не снизился, затраты резко упали. Что еще более важно, этот сдвиг высвободил значительную часть капитала для лучшего использования.

Последнее напоминание

Название управленческой игры — возврат инвестиций. ROI — это соотношение между прибылью от операции после налогообложения и задействованными активами. Менеджмент склонен смотреть только на первое, игнорируя второе.В стремлении максимизировать прибыль внимание часто сосредотачивается исключительно на продажах. Однако акционер не заинтересован в продажах; он смотрит на прибыль на акцию, потому что они в значительной степени определяют, за сколько акции продаются и какие дивиденды выплачиваются.

Если задействованные активы могут быть резко сокращены, даже если прибыль немного упадет, рентабельность инвестиций увеличится, и акционер будет в лучшем положении. Это рискованная стратегия? Нет, если раньше активы использовались неэффективно. Помещение компании в финансовое положение — это первый шаг.

Как только компания займет прочное положение, вы можете, если хотите, возобновить рост.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *