Доход от сдачи квартиры в аренду: Как извлечь максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду — Рынок жилья

Содержание

Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.15 «Порядок определения доходов» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю налог по УСН, поскольку счел, что им при сдаче жилых помещений в аренду неправомерно в качестве налогооблагаемого дохода не была учтена сумма компенсации стоимости коммунальных услуг, полученная от арендатора. Суд отклонил довод налогоплательщика о том, что во взаимоотношениях между ресурсоснабжающей организацией и арендатором он выступает в качестве посредника, указав, что имеющееся в договоре между налогоплательщиком и арендатором условие о возможности арендатора самому заключить договор с ресурсоснабжающей организацией само по себе не свидетельствует об осуществлении налогоплательщиком деятельности во взаимоотношениях с данной организацией в качестве посредника или агента. Квалифицируя оплату стоимости коммунальных услуг в качестве переменной части арендной платы, суд указал, что исходя из анализа подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ компенсация расходов по содержанию сдаваемого в аренду имущества не входит в перечень доходов, не учитываемых при определении налоговой базы по УСН.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как облагаются НДФЛ доходы от сдачи жилья (квартиры) внаем (в аренду)?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2021)В правоприменительной практике существует подход, согласно которому физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и не зарегистрированные в качестве ИП, при определении налоговой базы по НДФЛ имеют право на профессиональный налоговый вычет в виде фактический понесенных при сдаче жилья в аренду расходов. Он применяется, в частности, при доначислении налоговым органом НДФЛ физическому лицу, не представившему декларацию по доходам от сдачи жилья в аренду и не уплатившему налог самостоятельно (п. 7 Обзора, направленного Письмом ФНС России от 06.04.2021 N БВ-4-7/[email protected]).

Нормативные акты: Доход от сдачи в аренду жилого помещения налоги Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Минтруда России от 19.04.2021 N 28-6/10/В-4623
Таким образом, должностные лица (за исключением государственных и муниципальных служащих) вправе применять режим НПД в отношении доходов от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Согласно пункту 4 части 2 статьи 6 Федерального закона N 422-ФЗ в отношении доходов государственных и муниципальных служащих объектом налогообложения признаются исключительно доходы от сдачи в аренду (наем) жилых помещений.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

ФНС России от 26.04.2019 N СД-4-3/8121
«О применении специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»Учитывая изложенное, если одним из супругов, применяющим специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход», заключен договор по сдаче в аренду жилого помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности и расположенного на территории любого из субъектов Российской Федерации, включенных в эксперимент, то полученные по такому договору доходы, учитываются при исчислении указанного налога при соблюдении ограничений, предусмотренных Законом.

Названы самые выгодные способы сдачи квартиры в аренду: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Посуточная аренда квартиры дает собственнику заработок, в несколько раз превышающий доходы от долгосрочной аренды, но такой формат распоряжения жильем подойдет не всем. Самые выгодные способы сдачи жилой недвижимости в аренду назвали эксперты, опрошенные «Известиями».

Как отметила адвокат Ольга Сулим, посуточная аренда недвижимости подразумевает сдачу ее на сутки или несколько дней. Для этого формата подойдут квартиры, пользующиеся спросом у туристов или деловых людей. Как правило, такое жилье расположено в центре города или рядом с туристическими и деловыми объектами.

Материалы по теме

00:01 — 21 мая

Теперь дороже.

Россиян оставят без льготной ипотеки. Что будет с ценами на жилье?

00:01 — 14 мая

Основное преимущество кратковременной сдачи — отсутствие длительных обязательств перед квартиросъемщиками, меньшие требования от арендатора, часто получаемый доход. Среди недостатков — постоянный поиск арендаторов, нестабильный доход в межсезонье, необходимость регулярной уборки жилья, ремонта. Коммунальные платежи в таком случае тоже выплачивает владелец.

По словам Марселя Ахметшина, гендиректора агентства Homeway, посуточная сдача квартир — это бизнес, который требует внимания со стороны собственника. Экономически выгодно сдавать посуточно сразу несколько квартир, заключил эксперт.

Долгосрочная аренда жилья в свою очередь — это актуальный вариант пассивного дохода, приносящий заработок каждый месяц при минимальных затратах времени и сил, констатировали эксперты. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности постоянно заниматься арендным бизнесом. Также он идеален для квартир, расположенных в районах, где посуточная сдача невыгодна. На долгий срок можно сдавать практически любое жилье, указали специалисты.

Ранее россиян предупредили о наказании за тайную сдачу жилья в аренду. В случае неуплаты налогов собственник, попавшийся налоговикам, будет вынужден внести все платежи за последние три года, а также штраф в размере 20 процентов от суммы задолженности, рассказал адвокат Олег Сухов.

Если вы стали свидетелем интересного события или у вас есть история для отдела «Дом», напишите на этот адрес:[email protected]

Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

Налоги на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Вадим Осадчий

Наши клиенты часто получают доходы от сдачи недвижимости в аренду. В этой статье  поговорим о том, что влияет на налоги; когда аренда недвижимости становится бизнесом; когда и какие налоги можно не платить; какие расходы, связанные со сдачей недвижимости в аренду, можно и нужно списать. 

Коммерческая недвижимость

Начнем с того, что при сдаче в аренду офисного помещения или других типов коммерческой недвижимости (складов, торговых точек и т.п.) на льготы рассчитывать не приходится, налог придется платить в полном объеме. Но расчет этого “обычного”налога тоже бывает разным. Допустим, если этот доход классифицируется как активный, то он будет считаться по стандартным ступеням прогрессивной шкалы одинаковой и для предпринимателей и для наемных работников. Если же этот доход классифицируется как пассивный (ниже поговорим о том, какими критериями руководствуется налоговая служба Израиля при определении типа дохода от сдачи недвижимости внаем) и владельцу имущества менее 60 лет, то налог будет считаться по той же шкале, но начинаться со ступени 30%. 

Критерии определения активного дохода

Существуют набор критериев для определения активного дохода. Это, в частности, активное участие владельца в управлении активами, личное ведение этого бизнеса, профессионализм, внешнее финансирование, количество клиентов/арендаторов, частота сделок/длительность договоров и т.д. Скажем, если человек владеет площадью 300 квадратных метров, разделил ее на 10 офисов по 30 метров каждый и часть сдает долгосрочно (плюс-минус на год), часть —  краткосрочно (дни-недели-месяцы), часть сдает врачам на полдня, часть — по часам как переговорные комнаты, то понятно, что это — бизнес. А если владелец сдает эти 300 квадратных метров одному арендатору на длительный срок, то понятно, что для владельца это пассивный доход. 

Сдача квартиры: для проживания и не только

Во-первых, нужно помнить, что квартира может сдаваться для бизнес-целей: в ней может быть офис, а если это квартира на первом этаже, то там может быть магазин. Эти ситуации с налоговой точки зрения ничем не отличаются от сдачи в аренду коммерческой недвижимости (см. выше). Отличия заключаются в том, что требуются дополнительные согласования с соседями — владельцами других квартир, а также с муниципалитетом и/или поставщиками услуг, в частности электричества, воды, газа.

Но сегодня чаще всего квартиры все-таки сдают для проживания. Есть два основных варианта сдачи жилья внаем: долгосрочная и краткосрочная аренда. 

При долгосрочной аренде объект сдается одному арендатору на срок плюс-минус год. Обычно это “год+”, но если срок 11 месяцев, то это тоже долгосрочная аренда. В такой ситуации владелец квартиры может выбрать любой из нескольких методов налогообложения. Нужно заметить, что можно каждый год менять метод налогообложения в соответствии с обстоятельствами.

Вариант №1 — воспользоваться освобождением от налогов 

Но у такого освобождения есть верхний предел — 5090 шекелей, и если вы его превысите, то этот потолок снижается на сумму превышения. Например, если речь идет о месячной арендной плате в размере 5590 шекелей, то “потолок” освобождения от налогов будет 4590 шекелей. Разница 1000 шекелей облагается по “обычной” шкале. Если же арендная плата составляет 10200 шекелей, то никакого освобождения от налога нет и для налогообложения выбирается второй или третий вариант. Естественно, что даже если арендная плата соответствует условиям освобождения от налогов, всегда можно выбрать варианты 2 и 3.

Вариант №2 —  налоговая ставка 10%

Налог составляет десять процентов на доходы от аренды квартиры, но в этом случае нельзя списать никакие расходы. И главное условие — доход должен быть пассивным, без ведения бизнеса.

Вариант №3 — “простой налог”

Налогоплательщик, владелец квартиры выбирает отчитаться о своих доходах от сдачи жилья внаем как о простом доходе без всяких льгот, но параллельно с этим списать расходы. 

Какие расходы он может списать? Все, которые были непосредственно затрачены для извлечения доходов от сдачи квартиры в аренду. Например:

  • услуги адвоката, 

  • комиссия квартирного маклера,

  • гонорар аудитора, который подавал годовой отчет,

  • текущие ремонты,

  • можно также списать местный налог (арнону), расходы на ремонт, электричество, воду, свет, газ и т.д.

  • еще один расход, который можно списать и на который часто не обращают внимания — это амортизация квартиры. Здесь тоже есть несколько ситуаций, которые стоит рассмотреть.

Амортизация квартиры

Начнем с вопроса о проценте амортизации. Есть аудиторы — и я в том числе, — которые придерживаются мнения, что правильная амортизация — это 4% в год. Но налоговая инспекция в большинстве случаев считает, что адекватная амортизация это 2% в год. Кто тут прав — однозначного ответа нет, зависит, в основном, от здания. Но все согласны с тем, что на составляющую земли амортизация не распространяется. Таким образом, если мы говорим про квартиру на периферии, то составляющая земли редко бывает больше 25% от стоимости объекта. Поэтому если мы соглашаемся с позицией налоговой (напомню, что в Израиле с налоговой службой можно спорить в том числе в суде — и выигрывать) и берем амортизацию 2%, учитываем стоимость земли и получаем 1,5% от стоимости объекта. Если речь идет о квартире в Тель-Авиве, то сотрудники налоговой инспекции обычно говорят, что составляющая земли — как минимум 40%, а может быть и до 50%. И они правы. Поэтому если мы будем рассчитывать амортизацию на такую квартиру, то нам возможно придется взять только половину, то есть 1% от стоимости объекта. 

Дополнительная опция для расчета амортизации — воспользоваться нормативом, который говорит о том, что можно взять 2% от рыночной стоимости квартиры и учесть это как расход на амортизацию. Мало кто знает про этот норматив прошлого века, но он работает до сих пор. И это, на мой взгляд, самый простой и верный путь, который решает практически все споры с налоговой инспекцией, особенно по отношению к недвижимости, купленной в последнее десятилетие.

Что же выбрать?

Какой из этих трех вариантов налогообложения выгоднее? Универсального ответа на этот вопрос нет, нужно проверять в каждом конкретном случае. По всей видимости, в ситуации, когда можно получить освобождение от налога, этим надо воспользоваться. Взять 10% или отчитаться в полном объеме со списанием расходов? Интуиция часто подводит, выручает только математика: нужно сделать расчеты и принимать решение на основании конкретных цифр. Допустим, мы выбрали вариант — полный отчет и списание расходов. Наши налоги зависят от того, какой вид дохода мы получаем: пассивный или активный. Если это доход пассивный, что обычно и бывает при долгосрочной аренде, то налог будет 30% и выше, при условии, что владелец квартиры младше 60 лет. Если старше — то начиная с первых ступеней прогрессивной шкалы. 

Если это доход активный, то расчет идет по прогрессивной шкале, начиная с минимума, вне зависимости от возраста налогоплательщика. Как при долгосрочной аренде может быть активный доход? Очень просто! Когда речь идет о большом количестве квартир (5 квартир и больше), то налоговая инспекция проверяет данную ситуацию и во многих случаях приходит к выводу, что речь идет о ведении бизнеса. Есть внутренние положения этой службы, которые последнее время менялись, но на практике сотрудники налоговой инспекции считают, что если в собственности более 10 квартир, которые сдаются в аренду, то это однозначно бизнес; если меньше пяти — это, вероятно, пассивный доход. Между пятью и десятью —  скорее всего бизнес, но решение будет выноситься индивидуально. Помните про 10%? Если у вас больше пяти квартир, то этот вариант скорее всего не пройдет.

Ничего личного, только бизнес

Если вас признали бизнесом, то кроме подоходного налога нужно не забыть про Налог на Добавленную Стоимость и отчисления в Институт национального страхования (Битуах Леуми). Это тоже надо принимать в расчет. 

Hotels, Booking и Airbnb

Вы спросите: а что происходит, когда квартира сдается в краткосрочную аренду через различные сайты-агрегаторы: Hotels, Booking и Airbnb и т.п.? Первое, что нужно помнить — это однозначно не попадает под льготное налогообложение. Никаких 10% и, тем более, освобождения от налогов. Только обычная налоговая ставка, с расчетом всех доходов и расходов. Пассивность или активность дохода в этом случае тоже играет роль. Поскольку в одном случае начальная ставка будет 10%, а во втором —  30%. Момент этот особо критичен для не-израильтян (налоговых резидентов). Потому что у израильтян есть льготные налоговые единицы, которые, по существу, перекрывают этот налог на нижних ступеньках или же наоборот — у них есть другие доходы, которые так или иначе “занимают” эти нижние ступени.

Три веселых буквы: НДС

Следующий параметр, который нужно принять в расчет, когда речь идет о краткосрочной аренде, это НДС. Если мы говорим про сдачу для проживания на долгий срок, то этот доход освобожден от НДС. А краткосрочная аренда предполагает выплату налога на добавленную стоимость. И нет никакой разницы между квартирой в Бат-Яме и в Тель-Авиве или циммером в Верхней Галилее. 

С НДС есть тоже несколько вариантов. 

Ваш годовой оборот от сдачи квартиры не превышает 100000 шекелей 

Вы попадаете под определение “осек патур”, и освобождены от НДС. 

Ваш оборот превышает 100000 шекелей 

Тут важно выяснить:  кому вы сдаете эту квартиру. Дело в том, что проживание иностранца в гостинице освобождено от НДС. Поэтому если ваша квартира сдается иностранцам, не израильтянам, в первом приближении вы можете быть освобождены от НДС. 

Неопределенность возникает потому что в этом случае ваша квартира должна соответствовать определению гостиницы. Определение гостиницы можно найти в различных документах, в частности — в нормативах министерства труда, министерства туризма… Но нас интересует определение Закона об НДС и его нормативы, которые определяют гостиницу как место, в котором ночуют обычно больше 4 человек, и на каждого из ночующих приходится определенное количество метров. И они получают набор минимальных гостиничных услуг: то есть если вашу квартиру вы сдаете в основном иностранцам, туда приезжают больше 4 человек, и она соответствует нужному метражу, если вы предоставляете постельное белье, чай, кофе, сахар, то ваша квартира будет соответствовать определению гостиницы при расчете НДС. На практике на сегодняшний день режим щадящий — налоговая служба не слишком обращает внимание на эти детали. Также есть соответствующее внутреннее распоряжение о “щадящих” правилах регистрации в НДС в этих случаях. Но нужно понимать, что это временное явление, и налоговая с какого-то времени будет заставлять открывать папку в НДС и вести полный учет.

Заключение       

В заключение этой “оптимистической трагедии” — немного рекламы. Интуиция не лучший советчик при выборе схемы налогообложения. Лучше обратиться к специалистам. Но если все-таки решили действовать самостоятельно, вот три практических совета:

  • Если вы сдаете объекты недвижимости в долгосрочную аренду, не стоит подписываться под 10%. Потому что вариант “обычного налога” может привести к неожиданно лучшим финансовым результатам, вплоть до полного отсутствия налога. Вариант освобождения от налогов — единственный, на который можно соглашаться спокойно. Но нужно проверить, есть ли у вас такая опция. 

  • Если у вас много квартир, и вы сдаете их на длительный срок, то стоит заранее определиться с типом доходов, чтобы избежать ненужных споров с налоговой инспекцией.

  • Ну и в случае сдачи недвижимости в краткосрочную аренду — не  пытайтесь заплатить 10% — это не работает.. 


Получить инфографику по материалам статьи



Желаю вам прибыльных вложений!

20.06.2020

вернуться ко всем статьям

Сколько можно заработать на аренде жилья в Турции?

Инвестиционная привлекательность Турции обусловлена целым рядом природных и экономических факторов. Выгодное расположение, природные богатства и близость моря делают эту республику одной из самых популярных среди жителей стран СНГ. Став владельцем квартиры у моря, можно не только отдыхать в комфортабельных апартаментах, но и получать пассивный доход от сдачи их в  аренду. 

Но прежде чем решится на арендный бизнес в Турции, следует ознакомиться с юридическими аспектами, налоговыми ставками и особенностями данного вида бизнеса. О том выгодно ли сдавать квартиру в Турции расскажем в этой статье.

Как сдать недвижимость в Турции в аренду: условия

Сдача в аренду квартиры в Турции возможна на короткий и длительный срок. В первом случае речь идет об сдаче на срок более 6 месяцев, во втором – на более короткий срок – день, неделя или месяц. 

Какой бы вариант аренды вы ни выбрали – долгосрочную или краткосрочную – прибыль вы получите в любом случае. Ключ успеха для собственника, решившего приобрести жилье в Турции для его последующей сдачи, – это правильный выбор объекта. Апартаменты, которые расположены в приморских регионах, пользуется повышенным спросом в курортный сезон. Такое жилье покупается специально для сдачи в краткосрочный найм.

Не менее выгодно сдавать квартиру и на долгосрочной основе. И несмотря на то, что стоимость долгосрочной аренды жилья в Турции немного ниже, чем при краткосрочной, хозяину жилплощади обеспечен непрерывный стабильный доход вне зависимости от сезонности. 

Права и обязанности нанимателя и владельца жилья регулируются договором аренды квартиры. В нем прописываются все условия и суммы оплаты, ответственность за сохранность имущества и помещения. Этот документ имеет полную юридическую силу и сводит к минимуму возникновение разногласий между сторонами.

В договоре в обязательно порядке прописываются такие данные:

  • Предмет договора – жилье с указанием точного адреса.
  • Стороны договора – паспортные данные арендатора и арендодателя.
  • Обязанности по содержанию квартиры и ответственность обеих сторон.
  • Размер рентной платы, порядок и сроки выплат.
  • Акт приема-передачи имущества (перечисление мебели и бытовой техники, фиксация их состояния, в том числе неисправности и повреждения).

Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, арендаторам запрещается заводить домашнего питомца или приводить гостей. 

Хозяин апартаментов имеет право выбирать жильцов, вносить изменения в условия договора до подписания. Рентная ставка определяется лично владельцем недвижимости. На ее формирование влияет месторасположение, сделанный ремонт, количество комнат, общая площадь, наличие дополнительных удобств и т.д.

Приблизительные цены на аренду в 2021 году в Аланьи: 

  • 1+1 – 3 500-5 500 TRY в месяц.
  • 2+1 – 4000-6 300 TRY в месяц.
  • 3+1 – 7 200-15 000TRY в месяц и свыше.
  • Пентхаусы в элитном комплексе рядом с пляжем от 15 000 TRY в месяц.
  • Виллы от 18 000 TRY.

Существует ряд правил и положений, которым должен следовать владелец, чтобы легально сдать свое жилье в Турции. Собственники недвижимости с 2017 года должны соблюдать налоговые правила и систему регистрации всех жильцов (включая грудных детей) в системе GIYKIMBIL. Это помогает Турции ограничить шансы террористической деятельности и является частой практикой во всем мире. 

Также следует учитывать, что право сдавать жилье в краткосрочную аренду, могут лишь юридические лица с соответствующей лицензией. Физическим лицам это строго запрещено по закону! Нелегальная сдача квартиры туристам – рискованное дело, которое влечет за собой немалые штрафы. Если и это не убедит владельца недвижимости, возможно открытие уголовного дела или депортация из турецкой республики.

Самый безопасный, легальный и выгодный вариант сдачи апартаментов в найм для собственника – обратиться в надежное агентство недвижимости. 

Краткосрочная аренда

Сдача в найм квартиры или виллы в непосредственной близости от моря и пляжа обеспечивает владельцу ежегодную доходность в среднем около 7-10%. 

В курортных зонах популярна краткосрочная аренда, зачастую сезонная – с мая по ноябрь. Комфортабельные и удобно расположенные апартаменты на популярных курортах гарантируют хорошие доходы и оптимальную загрузку квартиры в курортный сезон. Предложений сдачи жилья в сезон на средиземноморском побережье в курортной Алании достаточно много, на любой вкус и размер кошелька. В разгар туристического сезона средняя стоимость апартаментов 2+1 с хорошим видом из окна обойдется от 500 TRY в сутки. Но это в сезон – с 1 мая до 30 октября. В зимний период стоимость ренты падает до 250-300 TRY в сутки в сутки.

В итоге апартаменты на протяжении полу года приносят 500 TRY в сутки – это около 81 500 TRY, и еще 6 месяцев по 250 TRY в сутки – то есть приблизительно 40 000 TRY. Суммарная арендная доходность составляет около 122000 TRY. Но это без вычета всех расходов на обслуживание жилья и налогов. Такую доходность можно получить только при отсутствии простоев. 

Планируя покупку недвижимости для сдачи ее в краткосрочную аренду следует понимать, что доходность будет напрямую зависеть от ряда факторов:

  • сезонность,
  • местоположение,
  • близость моря и пляжа,
  • количество комнат и состояние жилья,
  • инфраструктура ЖК,
  • тип жилья – вторичка или новостройка.

Инвестиционно привлекательными являются курортные апартаменты с расположением комнат 1+1 и 2+1. Несомненно важны комплекс и его инфраструктура, близость к интересным туристическим местам и к морю с красивыми песчаными пляжами. Большой интерес вызывают апартаменты имеющие панорамные виды на море и набережную.

Также следует позаботиться о том, чтобы в квартире было все необходимое для комфортного проживания гостей. Должна быть вся мебель, бытовая техника и предметы ежедневного использования: вилки, ложки, постельное белье, полотенца, чайник, фен и другая мелочёвка.

Доход от долгосрочной аренды

Ежегодная доходность от длительной сдачи жилья в найм обеспечит от 5% от стоимости недвижимости. 

При покупке жилья для такого вида ренты в первую очередь необходимо оценить в целом местонахождение объекта недвижимости. Жилье на длительный срок обычно снимают студенты, местные молодые пары, семьи с детьми, командировочные во время бизнес-поездок. По этой причине очень важна близость социальной инфраструктуры, чтобы неподалеку были госучереждения, учебные заведения, клиники, банки и супермаркеты. Также станет огромным преимуществом близость к остановкам общественного транспорта. 

Отметим, что в Турции недвижимость может сдаваться без мебели и с минимальным набором бытовой техники. Но следует понимать, что наличие мебели в жилье повышает стоимость аренды примерно на 15-20%.

С квартиросъемщиком подписывается и нотариально заверяется договор аренды. Чаще всего берется задаток (рентная плата за один месяц), который не возвращается собственником в случае прерывания договора. Жильцы регистрируются по адресу недвижимости в ведомстве народонаселением при МВД (Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü).

При долгосрочной аренде жилья в Турции хозяин недвижимого имущества переводит все счета за предоставляемые коммунальные услуги на имя квартиросъемщика. Поэтому вся ответственность за своевременную оплату счетов за эти услуги целиком лежит на арендаторе. Если квартирант намерен подключить интернет и стационарный телефон, то этим занимается именно он, а не собственник. Обычно процедура подключения занимает 3 дня с момента подачи заявления на подключение.

Особенности и преимущества гарантированной аренды 

Сегодня турецкие агентства недвижимости предлагают собственникам апартаментов сотрудничество по удобной и выгодной системе гарантированной аренды. 

Владелец жилья заключает договор с риелторской компанией, которая в свою очередь берет на себя все организационные вопросы по сдаче жилья в найм и решении всех бытовых нюансов. Это особенно актуально для собственников апартаментов, которы не проживают на территории республики и не имеют возможностью заниматься вопросами сдачи в найм жилья. 

В обязанности агентства недвижимости входит:

  • поиск арендатора;
  • заключение договора аренды;
  • взимание платы с квартиросъемщиков;
  • ведение документации в период сдачи жилья;
  • ремонтные работы в апартаментах;
  • комплексное обслуживание территории (уборка на участке, уход за газонами, чистка бассейнов и т.д.).

Также управляющая компания в соответствии с турецкими законами проводит регистрацию всех жильцов в полицейском участке. 

По условиям договора гарантированной аренды недвижимости в Турции собственник жилья ежегодно получает прибыль от сдачи своих квадратных метров в найм. По гарантированному договору владелец апартаментов может получать 4-7% ежегодного дохода с вычетом Айдата (платы за содержание жилья), коммунальных платежей и других расходов по обслуживанию и содержанию жилья. Платится он хозяину жилья ежегодно единым траншем. При этом собственник может отдыхать в своих апартаментах 1-2 раза в года, в заранее оговоренные сроки. 

Хорошая репутация управляющей компании, наряду с грамотно заключенным договором, обеспечат вам хорошие арендные доходы.

Налог при сдаче в аренду недвижимости в Турции

Любой заработок на сдаче недвижимости в аренду в Турции, является частью вашего дохода и, как таковой, облагается подоходным налогом. Сумма налога, которую вы платите, зависит от вашего общего дохода. Налогооблагаемой базой является чистая рента. 

Ставки индивидуального подоходного налога в Турции 

Налогооблагаемый доход

Ставка налога

0 – 10 000 турецких лир

                15%

10 001 – 25 000 турецких лир

                20%

25 001 – 58 000 турецких лир

                27%

Более 58 000 турецких лир

                35%

Доходы, полученные от сдачи в найм недвижимого имущества юридического лица, облагаются налогом по фиксированной ставке 20%. 

Подать налоговую декларацию о доходе от аренды за предыдущий календарный год можно в ближайшую налоговую инспекцию в марте  – с 1 по 25 число. Налог на доход от аренды недвижимости в Турции уплачиваются двумя равными платежами – первый в марте, второй в июле. При нарушении этих налоговых обязательств накладывается штраф в двойном размере и пеня за просрочку.

Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Агентство недвижимости Liga Real Estate предлагает услуги по поиску и индивидуальному подбору квартир, домов и вилл в Турции для последующей сдачи в аренду. При покупке жилья через нашу компанию мы готовы возложить на себя все обязательство по сдаче апартаментов в аренду на наиболее выгодных для вас условиях. Мы берем на себя полный контроль за оплатой счетов и содержанием ваших апартаментов.

Как сдать квартиру дороже? Получить высокий доход от аренды.

Аренда жилья – достаточно выгодное дело. Однако со временем стоимость обслуживания квартир растет, а вот прибыль не всегда. Все дело не только в инфляции, но и в банальных коммунальных платежах, мелких и крупных ремонтах помещения, а также мебели и бытовой техники. Чтобы «заполучить» более дорогого клиента приходится делать более качественный ремонт и обзаводиться не только хорошей мебелью, но и бытовыми приборами, такими как кондиционер, стиральная машина и так далее.

Увеличиваем доходы

В последнее время все больше арендодателей переходят с длительной аренды на краткосрочную (посуточную) форму сдачи квартир. Это довольно выгодно, к тому же увеличивает доход в разы.

Плюсом краткосрочной аренды для арендатора является дешевизна (если сравнивать с гостиницей), а также лучшие условия проживания.

Нередко хозяева предлагают услуги повара или прачки, это дополнительный заработок, особенно если в такой бизнес вовлечена вся семья. В качестве примера можно привести частные владения у моря, где хозяева, сделав небольшие пристройки, принимают на летний сезон постояльцев с возможностью питания и прачечной. Они платят, а собственник предоставляет все оговариваемые услуги. Это конечно частный сектор и море, однако, принцип тот же.

Конечно, некоторых арендодателей не устраивает тот факт, что придется производить регулярную уборку, а также поломки и изношенность будут проявляться чаще, чем при длительной аренде. Однако плюсы краткосрочной сдачи жилья очевидны, да и прибыль значительно выше.

К существенным недостаткам можно отнести необходимость собственнику постоянно искать жильцов, а также показывать квартиру при въезде. Не стоит забывать о том, что прием квартиры тоже необходимо будет проводить. Это требует временных затрат.

Делегируем полномочия

Довольно часто можно встретить объявления фирмы, которая предлагает услуги посредника в сдаче квартир посуточно. Подобные услуги удобны для тех, кто, уезжая на летний период, решает подзаработать, в этом случае хозяева заключают договор с компанией, которая рекламирует и самостоятельно показывает квартиру, принимает платежи и вселяет жильцов.

Иногда агентству делегируют лишь часть полномочий, то есть они рекламируют и показывают квартиру, а хозяева убирают после каждого жильца и меняю постельное белье. Подобным образом они экономят на услугах посредников.

Заключение

Подводя итоги, стоит отметить, что посуточная аренда нужна обычно для тех, кто едет в командировку или по делам бизнеса, то есть этим людям достаточно одной- или двухкомнатной квартиры со всеми удобствами и необходимой техникой. Квартиры с большим количеством комнат таким спросом пользуются редко, зачастую это актуально в период сессии для иногородних студентов, когда они, группируясь по несколько человек, снимают жилье.

Обратитесь в агентство недвижимости «ЭТАЖ»,  наши специалисты подскажут, каким образом лучше увеличить доход от сдачи квартиры в аренду.

Сдача квартиры в аренду – ВсеВычеты.ру

При получении дохода от сдачи квартиры в аренду возникает обязанность отчитаться перед налоговой инспекцией и заплатить налог.

Расчет налога при сдачи квартиры в аренду

Доход, полученный при сдачи квартиры в аренду, облагается НДФЛ, если недвижимость сдается физ. лицом, не зарегистрированным как ИП или самозанятый.

Налог рассчитывается по ставке:

  • 13% с полученного дохода для арендодателей-резидентов РФ.
  • 30% с полученного дохода для арендодателей-нерезидентов РФ.

Кем рассчитывается налог (НДФЛ) при сдаче квартиры в аренду?

Налог рассчитывает налогоплательщик самостоятельно при сдаче недвижимости физ. лицу или иностранной организации, не зарегистрированной в РФ. Налогоплательщик производит данный расчет в декларации 3-НДФЛ, которую нужно подать в налоговую по месту прописки. Оплату налога налогоплательщик также производит самостоятельно.

Налог рассчитывает и уплачивает арендатор, если это российская организация, подразделение иностранной организации в РФ, ИП, нотариус, адвокат. Плату за аренду в данном случае арендодатель получает уже за минусом удержанного налога. 3-НДФЛ заполнять и подавать в налоговую не требуется.

Срок подачи 3-НДФЛ и уплаты налога при сдачи квартиры в аренду

Рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода от сдачи квартиры в аренду. Налог заплатить нужно до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от сдачи квартиры в аренду.
Пример 1: Получен доход от сдачи квартиры в 2020 году. В 2021 году, с 1 января по 30 апреля, нужно подать 3-НДФЛ в налоговую, а до 15 июля 2021года заплатить налог.

Список документов для сдачи в налоговую инспекцию

Чтобы отчитаться по доходу от сдачи имущества в аренду, в налоговую нужно взять:

  1. Декларация 3-НДФЛ (заказать оформление на «ВсеВычеты.Ру»)
  2. Паспорт
  3. Договор найма жилого помещения (если был заключен)

Учет коммунальных платежей при расчете налога

Денежные средства, получаемые физическим лицом — наймодателем в виде платы за пользование жилым помещением, являются доходом указанного лица и подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения наймодателем или нанимателем услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.
С суммы компенсации арендодателю расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, необходимо удержать НДФЛ. На основании статьи 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Компенсация арендатором расходов арендодателя на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у арендодателя. Такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах. С этой суммы НДФЛ не удерживается.
Согласно Письму Минфина РФ № 03-04-05/5889 от 01.02.2019.

Ссылки по теме:

  • 3-НДФЛ при получении дохода

Необходимо ли платить налог с дохода от сдачи недвижимости в Турции в аренду?

Собственники недвижимости в Турции, которые сдают свои объекты в аренду, обязаны платить налоги с полученного дохода в соответствии с турецким законодательством. Налоговая сумма может быть уплачена равными частями дважды в год через банк или Налоговую палату.

При этом законодательством определён минимальный доход от сдачи объекта в аренду, который не облагается налогом:

  • Для жилой недвижимости – 6 600 турецких лир в год;
  • Для коммерческой недвижимости – 49 000 турецких лир в год.

Если сумма дохода превышает указанные размеры, то ставка определяется в зависимости от размера прибыли за вычетом минимальной необлагаемой суммы дохода:

  • Доход до 22 000 лир – 15%;
  • До 49 000 лир – за 22 000 лир налог в размере 3 300 лир, остальная сумма облагается налогом в размере 20%;
  • До 120 000 лир – за 49 000 лир налог в размере 8 700 лир, остальная сумма – 27%;
  • До 600 000 лир – за 120 000 лир налог в размере 27 870 лир, остальная сумма – 35%;
  • Свыше 600 000 лир – за 600 000 лир налог в размере 195 870 лир, остальная сумма – 40%.

Для юридических лиц действует фиксированная ставка в 20%.

Для уплаты налога необходимо пройти регистрацию в налоговом органе по месту жительства и заполнить декларацию о доходах в период с 1 по 25 марта. Отправить документ можно по электронной почте, обычной почтой или с курьером.

Также в Турции действуют некоторые правила, позволяющие скорректировать налоговую ответственность:

  • Размер дохода может быть уменьшен на усреднённую или реальную сумму расходов при наличии документального подтверждения трат за 5 лет;
  • Доход от аренды квартиры может быть уменьшен на 5% от стоимости объекта в течение 5 лет после её покупки;
  • Собственник имеет возможность получить вычет, равный сумме, выплаченной по кредиту, если недвижимость была куплена в ипотеку;
  • Если вы не получаете дохода от аренды или его размер слишком мал, то вы имеете право заплатить вменённую арендную плату, размер которой рассчитывается по аналогии с налогом за аренду объекта и не может составлять менее 5% от кадастровой стоимости жилья.
  • При расчёте суммы налога во внимание могут быть приняты страховые взносы, расходы на лечение и образование, пожертвования и пр.

Поделитесь

Читайте также

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Свяжитесь с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности для Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • г
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения недвижимостью

Задумывались ли вы, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинство из нас не любит платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость действительно ждут налогового времени. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество налоговых вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют уменьшить размер уплаченного подоходного налога на законных основаниях.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на доход от аренды и налогооблагаемую чистую прибыль от сдачи в аренду собственности.

Заявление об ограничении ответственности: это не налоговая консультация. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым, юридическим и бухгалтерским консультантом, прежде чем совершать какие-либо операции.

Как работает подоходный налог с аренды

Недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду арендаторам на 15 или более дней каждый год, считается арендуемой собственностью Налоговой службой. Арендованная недвижимость определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, дом на колесах, дом для отдыха или подобное жилище.

Любой чистый доход, получаемый от сдачи в аренду недвижимости, подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год, и вы попадаете в группу 22% налога, вы должны 2200 долларов в виде налогов.

Это краткая версия того, как работает налог на доход от аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно.Фактически, любой владелец арендуемой собственности, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая генерирует солидный денежный поток каждый месяц, при этом сообщая об убытках в вашей налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

Как рассчитать доход и расходы от аренды

Начнем с доходной части уравнения. Ваша недвижимость может иметь несколько видов дохода от аренды:

  • Обычные арендные платежи
  • Авансовые платежи по аренде (например, за первый и последний месяц)
  • Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая плату за домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
  • Единовременные платежи или штраф за расторжение договора аренды
  • Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, например, озеленение, которое вы обычно нанимаете продавца
  • Часть залога, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором.

Возвращаемый гарантийный залог не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды.Вместо этого он отображается в балансе вашего арендуемого имущества как краткосрочное обязательство. Однако, если арендатор не выполняет условия аренды, а вы оставляете себе весь или часть гарантийного депозита, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного в течение налогового года:

  • Расходы на очистку, ремонт и техническое обслуживание
  • Комиссионные за управление недвижимостью и лизинг
  • Такса за благоустройство территории
  • Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, уборка мусора или борьба с вредителями
  • Страховые расходы
  • Проценты по ипотеке
  • Налоги на аренду или с продаж
  • Налог на недвижимость
  • ТСЖ или кондоминиум
  • Юридические и профессиональные гонорары, такие как оплата вашего бухгалтера или адвоката

Следующим шагом является вычитание всех ваших расходов из полученного дохода для получения налогооблагаемого дохода до вычета амортизации.

Например, если вы получили 18 000 долларов в год в виде валового дохода, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией собственности, составляют 8 000 долларов за год, ваш налогооблагаемый доход до амортизации составит 10 000 долларов.

Тем не менее, вы можете воспользоваться другим вычетом налога на арендуемую недвижимость, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемой чистой прибыли.

Вычитание амортизации

Амортизация — это неденежные расходы, которые вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за обесценивание или износ арендуемого имущества.Публикация IRS 946 предоставляет подробное объяснение того, как работает амортизация арендуемой собственности. В этом примере мы упростим ситуацию.

IRS позволяет амортизировать арендуемую жилую недвижимость на срок более 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за аренду дома на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, вычет амортизации составит 3636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается износом, потому что земля никогда не изнашивается.

За вычетом амортизационных расходов в размере 3636 долларов.36 от налогооблагаемого дохода до амортизации в размере 10 000 долларов, налогооблагаемый доход после амортизации составляет 6363,64 доллара.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, вы теперь должны заплатить 1400 долларов при той же налоговой ставке 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дает вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

Вычет из дохода квалифицированного предприятия

Квалифицированное удержание дохода от бизнеса (QBI), также известное как Раздел 199A или сквозное удержание дохода, — это еще одна налоговая льгота, которую могут использовать инвесторы в сфере недвижимости.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного сквозного дохода от бизнеса после того, как вы вычли все операционные расходы и расходы на владение своим имуществом, а также амортизацию. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, S-корпораций и некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет из дохода от бизнеса.

Правила вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочтите, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

Пример расчета налога на доход от аренды

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на доход от аренды. Мы не будем использовать QBI в этом примере, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный сквозной вычет из дохода.

Доходы и покупка имущества

  • Приобретенная в аренду недвижимость 1 января за 125000 долларов
  • Выплачено 1500 долларов США за страхование титула и сборы за регистрацию в качестве расходов, не подлежащих вычету из налогооблагаемой базы
  • Стоимость участка (земельного участка) 25 000 долларов США
  • Доход от аренды 1500 долларов в месяц
  • База имущества, использованная для амортизации = 101 500 долларов США (покупная цена 125 000 долларов США + не вычитаемые расходы в размере 1500 долларов США — стоимость лота 25 000 долларов США)
  • Общий годовой доход от аренды = 18000 долларов США

Операционные расходы и стоимость владения

  • 1200 долл. США на уборку, ремонт и техническое обслуживание
  • 1440 долл. США на управление имуществом и лизинг
  • 600 долл. США на благоустройство территории
  • 100 долларов на борьбу с вредителями, все остальные коммунальные услуги оплачивает арендатор
  • $ 960 Расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
  • Выплата процентов по ипотеке 2640 долл. США
  • 1200 долларов США по налогу на недвижимость
  • Плата за подготовку налогов 500 выплачивается вашему бухгалтеру
  • Путевые расходы в размере 1,200 долларов, непосредственно связанные с посещением вашей загородной собственности
  • Общие годовые вычитаемые расходы = 9840 долларов в год

Расчет арендного налога на прибыль

  • Шаг № 1: Вычтите общие вычитаемые расходы в размере 9840 долларов США из общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов США = 8 160 долларов США чистой прибыли до вычета износа.
  • Шаг № 2: Расчет амортизации — 101 500 долларов на основе собственности / 27,5 лет = 3691 доллар ежегодных расходов на амортизацию.
  • Шаг № 3: Рассчитайте налогооблагаемую прибыль — 8 160 долларов чистая прибыль до амортизации — 3691 доллар ежегодные расходы на амортизацию = 4469 долларов налогооблагаемой прибыли.
  • Шаг № 4: Рассчитайте налог на доход от аренды — 4469 долларов x 22% (совместная подача заявки в браке с доходом от 80 251 до 171 050 долларов) = 983 доллара.

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, S-корпораций, поместий и трастов, используя Таблицу E: Дополнительные доходы и убытки, форму 1040 или 1040-SR.Вам также понадобится форма 4562, чтобы сообщить о расходах на амортизацию или истощении.

Schedule E имеет место для трех объектов недвижимости. По мере расширения вашего бизнеса по аренде недвижимости у вас может в конечном итоге быть более трех единиц аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы сможете заполнить дополнительную форму Приложения E, если у вас их больше трех.

Важно предоставить IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите записи о своей собственности, включая чеки арендной платы, квитанции о расходах и финансовые отчеты.Управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы сможете использовать для налоговых целей.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей собственностью.

Чем точнее вы будете вести записи, тем лучше вы сможете претендовать на все вычеты, на которые у вас есть право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов.Если вы когда-либо проходили аудит, наличие точных подробных записей демонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

Последняя мысль о налогообложении арендного дохода

Владение арендуемой недвижимостью дает множество преимуществ, а налоговые вычеты и получаемые вами льготы считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей вкладывают средства в арендуемую недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной того, почему так много богатых людей владеют недвижимостью, приносящей доход. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой собственности, вычитая процентные расходы по ипотеке. Вы перестанете платить меньше налогов, пополнив свой инвестиционный портфель в сфере недвижимости.

Если задуматься, становится понятно, почему так много людей считают недвижимость идеальным налоговым убежищем.

75. Как учитывается доход от аренды?

Чистая сумма дохода от аренды, которую вы получаете — после затрат на домовладение или аренду здания — является исчисляемым нетрудовым доходом. Это заработанный доход, только если вы тратите более 20 часов в неделю на управление и обслуживание собственности. 106 C.M.R. § 365.930 (A), 106 C.M.R. § 363.220 (B) (5)

Расходы на домовладение включают то, что вы платите по ипотеке (основную сумму и проценты), страховку домовладельца, налоги на имущество, плату за воду и канализацию, ремонт, вывоз мусора, коммунальные услуги, общие для всего дома, и т. Д.106 C.M.R. §365.930 (A) (1), 106 C.M.R. §365.940

Если вы владеете своим домом и сдаете в аренду комнату или квартиру, вы можете вычесть пропорциональную или пропорциональную долю затрат на ипотеку и владение недвижимостью из дохода от аренды. Остальное будет считаться нетрудовым доходом.

Пример: Вердине 72 года, она сдает в аренду две квартиры в трехэтажном доме, который она купила в 1970-х годах. Каждый арендатор оплачивает коммунальные услуги самостоятельно. Она получает 500 долларов в месяц за каждую квартиру и платит 1200 долларов в месяц банку за ипотеку, проценты и страховку на здание.Вердина также платит в среднем 90 долларов в месяц за воду / канализацию и вывоз мусора, что в сумме составляет 1290 долларов в месяц. Она может вычесть две трети (или 860 долларов) ежемесячных расходов из своего дохода от аренды (для двух квартир, которые она арендует), чтобы определить исчисляемый доход от аренды для целей SNAP. У нее только 140 долларов исчисляемого дохода от аренды, а не 1000 долларов.

Доход (выплаченная арендная плата) от двух сдаваемых в аренду квартир Вердины =

.

1000 долларов США

2/3 стоимости домовладения Вердины (2/3 от 1290 долларов США) =

— 860 долларов США

Исчисляемый доход от аренды Вердины (1000 долларов минус 860 долларов) =

$ 140


Примечание: В этом примере, когда Вердина подает заявку на льготы по программе SNAP, у нее есть только 140 долларов дохода от аренды.Она может потребовать свою треть затрат, связанных с ипотекой, на покрытие расходов на жилье (1/3 от 1200 долларов или 400 долларов), но не на полную сумму общих затрат на домовладение. Ее часть расходов на воду / канализацию и вывоз мусора покрывается за счет стандартного пособия на коммунальные услуги (SUA, 646 долларов США), которое добавляется к ее трети затрат на ипотеку / страховку (400 долларов США).

Напоминания о защите интересов:

Если вы являетесь основным арендатором квартиры, рекомендуется, чтобы каждый арендатор производил оплату напрямую арендодателю.Это поможет избежать ошибок в расчетах по протоколу SNAP и ошибочного подсчета дохода, если вы просто передаете доход от аренды землевладельцу.

Онлайн-руководство DTA Разделы: SNAP> Требования к участникам> Доход> Самостоятельная работа>

налогов на прибыль от аренды | H&R Block

Доход от аренды

Доход, который вы получаете за то, что позволяете кому-либо использовать или занимать вашу собственность, является доходом от аренды.

Доход от аренды включает:

  • Авансовые платежи по аренде
  • Текущие платежи
  • Просроченные платежи
  • Расходы арендаторов

Платежи, получаемые вами за расторжение договора аренды и удержанный гарантийный депозит, являются доходом от аренды.Их доход за год:

  • Аренда расторгнута
  • Залог конфискован

Доход от аренды считается пассивным доходом для ограничения правил пассивного убытка. Это верно за исключением квалифицированных специалистов по недвижимости. Если ваш доход от аренды превышает ваши расходы, вы сообщите о доходе. Однако, если ваш доход от аренды меньше ваших расходов, вы должны соблюдать особые правила. Эти правила говорят вам, можете ли вы взять убыток в счет другого дохода.

Правила риска

Под риском понимаются ваши инвестиции в определенную деятельность. При аренде вы обычно рискуете получить:

  • Скорректированная база недвижимости
  • Определенные суммы, которые вы взяли в долг
  • Денежные средства, вложенные в деятельность

Согласно правилам о риске, ваши убытки ограничиваются суммой, которой вы рискуете.

Правила пассивного проигрыша

Аренда недвижимости часто приносит убытки, так как имеет большие амортизационные отчисления и денежные расходы, например:

  • Проценты по ипотеке
  • Страхование
  • Налоги

Обычно вы можете вычесть убытки от пассивной активности.Вы можете рассчитать свои убытки так:

вычет пассивной активности — валовой доход пассивной деятельности = потеря пассивной активности

Правила пассивного убытка определяют, можете ли вы взять убыток в счет другого дохода. Если вы не можете этого сделать, вам придется перенести убыток на другой год, компенсируя пассивный доход за этот год.

Обычно вы не можете вычесть пассивные убытки из непассивного дохода, такие как заработная плата. У вас может быть несколько источников пассивного дохода, например, несколько домов для сдачи в аренду.В таком случае вы можете вычесть убыток из одного из них, если доход покрывает его.

Специальный резерв под потери

Вы можете подать заявление на получение специального возмещения убытков при аренде недвижимости, выходящей за рамки общего правила. Это означает, что вы можете понести убытки в размере до 25000 долларов против не пассивного дохода. Чтобы получить квалификацию, вы должны быть активным участником деятельности.

Есть исключение из этого правила. Если вы состоите в браке и подаете раздельную регистрацию, сумма составляет:

.
  • 12 500 долларов США, если вы не жили вместе
  • 0 долларов, если вы жили вместе в
  • году

Активные участники — это те, кто занимается управлением имуществом.Это означает, что вы делаете такие вещи, как:

  • Утвердить новых арендаторов
  • Аренда ручки
  • Принимать решения по содержанию имущества

Ваше участие должно быть значительным и добросовестным.

Если ваш доход возрастет, возможность получать специальное пособие по убыткам может постепенно исчезнуть. Это происходит, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (AGI) превышает:

  • 100 000 долл. США
  • 50 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно и в течение всего года проживали отдельно от супруга

Аренда дома для отпуска

Вы можете владеть домом, в котором живете часть года, а часть года сдавать в аренду.В таком случае вы пропорционально распределяете понесенные вами расходы между личным и арендным использованием.

Для расчета соотношения личного и арендного использования:

  1. Определите общее количество дней использования, сложив личные дни и дни аренды за год.
  2. Разделите количество дней аренды дома на общее количество дней использования.

Так как дома для отпуска обычно получают такое лечение, правила известны как правила для домов отдыха.

Если вы хотите узнать больше, ознакомьтесь с советом по подоходному налогу с домов для отпуска.

Аренда бывшего основного дома

Если вы переоборудуете свой основной дом в аренду, вам не нужно применять правила для дома для отпуска. Это верно, если вы намерены оставить собственность исключительно для сдачи в аренду. После преобразования не учитывайте дни личного использования до даты преобразования, если применимо одно из следующих условий:

  • Вы арендовали или пытались арендовать недвижимость не менее 12 месяцев подряд.
  • Вы арендовали или пытались арендовать недвижимость менее 12 месяцев подряд.Это применимо, если период закончился, потому что вы продали или обменяли дом.

Однако это специальное правило не применяется, когда вы разделяете расходы между арендой и личным использованием.

Амортизация переделанной арендуемой собственности проводится по особым правилам. Когда вы переводите имущество из личного в коммерческое использование, базой для амортизации будет меньшая из следующих величин:

  • Скорректировано на дату преобразования — наиболее часто
  • Справедливая рыночная стоимость (FMV) на дату преобразования — обычно применяется, когда стоимость недвижимости падает.

Чтобы определить размер амортизации, на которую вы можете претендовать, определите основу собственности.Обычно в основе лежит то, сколько вы заплатили за недвижимость. Однако часть этой цены относится к земле. Вы можете амортизировать только арендуемый дом, а не землю.

Чтобы определить, сколько стоит земля, сделайте оценку собственности. Оценка должна отдельно указывать FMV земли и здания. Вы можете оценить стоимость земли на основании налоговой ведомости за год переустройства. Кроме того, местная фирма по недвижимости может дать вам рекомендации относительно стоимости земли на момент покупки земли и на дату переустройства.

Расходы на аренду

Вычтите ваши расходы в том году, в котором вы их оплачиваете. Вы можете вычесть эти — и другие менее распространенные — расходы на арендуемую недвижимость:

  • Реклама
  • Авто и путешествия
  • Очистка и техническое обслуживание
  • Комиссии
  • Страхование
  • Юридические и прочие профессиональные сборы
  • Проценты по ипотеке, выплачиваемые банкам и другим финансовым учреждениям — они должны быть обеспечены арендуемым имуществом.
  • Ремонт
  • Налоги на недвижимость
  • Коммунальные услуги
  • Амортизационные расходы
  • Прочие расходы, относящиеся к вашей аренде — Например: сборы за кондоминиум или расходы на благоустройство территории

Вы не имеете права использовать арендуемую недвижимость лично. В таком случае нет необходимости распределять расходы между личным использованием и арендой.

Отчетность о доходах от аренды

Укажите доход от аренды в форме 1040, Приложение E, стр. 1. Вычтите расходы на аренду в разделе расходов Приложения E.Для отчета о доходе от аренды имущества, отличного от недвижимости, используйте:

  • Форма 1040. Прочие доходы
  • График C (в некоторых случаях)

Для получения дополнительной информации см. Публикацию 527: Жилая недвижимость в аренду (включая аренду домов для отпуска) на сайте www.irs.gov.

Роялти

Роялти за отчет от:

  • Нефть, газ или полезные ископаемые — не включают операционные интересы.
  • Авторские права
  • Патенты

Если в 2020 году вы получили роялти в размере 10 долларов США или более, плательщик должен отправить вам форму 1099-MISC или аналогичное заявление.Свяжитесь с плательщиком, если вы не получите этот документ до начала февраля.

Укажите свои доходы и расходы от лицензионных отчислений в Приложении C, если вы занимаетесь одним из следующих видов деятельности:

  • Самостоятельный писатель
  • Изобретатель
  • Художник

Доходы и расходы от аренды |

Глава 9
Доходы и расходы от аренды

ey.com/EYTaxGuide




  1. Доходы от аренды
  2. Расходы на аренду
  3. Ремонт и улучшение собственности

      3 9079 Использование в аренде
    1. Аренда части имущества
    2. Не для получения прибыли
    3. Использование жилого помещения в личных целях (включая дом для отпуска)

      1. Разделение расходов
      2. Жилое помещение, используемое в качестве дома
      3. Что такое дом День личного пользования?
      4. Отчетность о доходах и отчислениях

    4. Амортизация
    5. Лимиты на потери от аренды

      1. Правила о рисках
      2. Лимиты пассивной деятельности

    6. 9079 Как отражать расходы по аренде Приложение E (Форма 1040)



Примечание

Публикация 17 IRS ( Ваш федеральный подоходный налог ) была обновлена ​​Ernst & Young LLP на 2014 год.Даты и суммы в долларах указаны за 2014 год. Подчеркнутый шрифт используется, чтобы указать, где текст IRS был обновлен. Места, где текст был удален, обозначены предложением: Текст намеренно пропущен.

ey.com/EYTaxGuide

Ernst & Young LLP будет обновлять веб-сайт EY Tax Guide 2015 , добавляя соответствующую информацию о налогоплательщиках по мере ее появления. Вы также можете подписаться на рассылку уведомлений по электронной почте, чтобы знать, когда были внесены изменения.




Введение

Арендная плата — это доход, полученный за разрешение другому лицу использовать собственность, которой вы владеете. Этот доход обычно получают наличными. Если вместо уплаты всей или части арендной платы наличными арендатор предоставляет вам определенные услуги, стоимость этих услуг является для вас доходом от аренды.

Вы можете вычесть расходы, понесенные на ремонт или содержание арендуемой собственности. Однако некоторые другие расходы не могут быть вычтены в том году, в котором вы их оплачиваете; скорее, они должны быть , капитализированы, и вычтены в течение нескольких лет.Вы также можете вычесть любые амортизационных отчислений в размере , понесенные по вашей арендуемой собственности. Амортизация — это неденежные расходы, требуемые для ежегодного вычета небольшой части того, что вы первоначально заплатили за недвижимость. Существует множество способов амортизации имущества и расчета налогового вычета. Эти методы описаны в этой главе.

Деятельность по аренде недвижимости обычно считается пассивной, и сумма любого убытка, который вы можете вычесть, ограничена, если у вас нет дохода от другой пассивной деятельности или вы «материально» или «активно» не участвуете в аренде.В этой главе объясняются правила расчета арендного дохода, расходов, амортизации и допустимых убытков.

В дополнение к уплате обычного подоходного налога или альтернативного минимального налога на доход от аренды, на незаработанный чистый доход от инвестиций (NII) взимается 3,8% налог на чистый инвестиционный доход (NIIT). Для физических лиц NIIT составляет 3,8% от наименьшего из: (1) NII или (2) превышения модифицированного скорректированного валового дохода (MAGI) над 200 000 долларов (250 000 долларов при совместной регистрации в браке; 125 000 долларов при раздельной регистрации в браке).Чистый инвестиционный доход включает доход от пассивной деятельности. Для большинства налогоплательщиков арендная деятельность рассматривается как пассивная, и любой чистый доход от аренды подлежит обложению NIIT. С другой стороны, доход от аренды, полученный в ходе обычной торговли или бизнеса некоторыми профессионалами в области недвижимости, считается непассивным и, следовательно, не подлежит NIIT. Для получения дополнительной информации см. Пределы пассивной активности далее в этой главе.



Введение

В этой главе обсуждаются арендные доходы и расходы.Он также охватывает следующие темы.



  • Использование жилого помещения в личных целях (включая загородный дом).
  • Амортизация.
  • Лимиты арендных убытков.
  • Как сообщить о доходах и расходах от аренды.


Налоговые льготы и удержания, которые вы можете использовать Контрольный список

Расходы на аренду. Вы можете вычесть расходы на аренду из своего дохода от аренды. Расходы включают рекламу, услуги по уборке и техническому обслуживанию, коммунальные услуги, страхование имущества, налоги, проценты по ссуде, взятой для покупки или улучшения арендуемой собственности, комиссии, уплаченные для сбора арендной платы, обычные и необходимые поездки и транспорт, ремонт, амортизация сумм, уплаченных в приобретение собственности и выполнение последующих улучшений, а также амортизация баллов, уплаченных для получения ипотеки на арендуемую собственность.Для получения дополнительной информации см. Расходы на аренду и прочие расходы , далее.

Расходы на аренду освободившейся арендуемой недвижимости. Вы можете вычесть расходы по управлению и содержанию сдаваемой в аренду собственности в течение того времени, когда она продается для сдачи в аренду впервые, и в периоды между сдачей внаем, если она активно сдавалась в аренду. Для получения дополнительной информации см. Расходы на аренду , далее.

Отчисление на ремонт и капитализация улучшений. Вы можете вычесть полную стоимость ремонта вашего арендуемого имущества в оплаченном году (для налогоплательщика кассовым методом). С другой стороны, стоимость улучшений не может быть вычтена в настоящее время, а должна быть капитализирована, а затем возмещена с течением времени путем амортизации. Расходы можно считать ремонтом, если они поддерживают имущество в хорошем рабочем состоянии, но не увеличивают его стоимость или срок полезного использования. Улучшение увеличивает стоимость собственности, продлевает срок ее полезного использования или адаптирует собственность для новых целей.Для получения дополнительной информации см. Ремонт и улучшения , далее.

Исключение дохода от аренды дома, арендуемого менее чем на 15 дней в течение года. Если жилое помещение используется в качестве личного дома и вы снимаете его менее чем на 15 дней в течение года, вы можете исключить весь полученный доход от аренды из вашего налогооблагаемого дохода. Вам также не разрешается вычитать оплаченные расходы на аренду. Однако обратите внимание, что вы можете продолжать вычитать соответствующие процентные ставки на проживание, налоги на недвижимость, а также убытки от несчастных случаев и краж, если вы перечисляете вычеты.Для получения дополнительной информации см. Исключение для минимального арендного использования , позже.

Пассивные потери от аренды, разрешенные в качестве вычета. Есть исключение из общего правила, которое запрещает вычет пассивных убытков от аренды. Если вы активно участвуете в пассивной деятельности по аренде недвижимости (вы активно участвуете, если вы и ваш супруг (а) владели не менее 10% арендуемой собственности, и вы приняли важные управленческие решения, такие как утверждение новых арендаторов, определение условий аренды и утверждение расходов за собственность), вы можете вычесть из своего непассивного дохода до 25000 долларов своих убытков от деятельности.Однако, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход составляет 150 000 долларов США или более (75 000 долларов США или более, если вы состоите в браке, подающем заявление отдельно), это исключение из правил вычета пассивных убытков недоступно. Для получения дополнительной информации см. Убытки от аренды недвижимости , далее.


Если вы продаете или иным образом распоряжаетесь арендуемым имуществом, см. Публикацию 544 «Продажа и другое отчуждение активов».

Если вы понесли убытки в результате повреждения или кражи арендуемого имущества, см. Публикацию 547 «Несчастные случаи, бедствия и кражи».

Если вы снимаете кондоминиум или кооперативную квартиру, к вам применяются некоторые особые правила, даже если вы получаете такой же налоговый режим, как и другие владельцы арендуемой собственности. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.


Возможно, вы захотите увидеть:


Публикация



Форма (и инструкции)



  • 4562 Амортизация
  • 6251 Минимальный налог для физических лиц Ограничения по потерям пассивной деятельности
  • Таблица E (Форма 1040) Дополнительные доходы и убытки

В большинстве случаев вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы.Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом.

Когда сообщать. Если вы платите кассовый налог, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили. Вы являетесь плательщиком налога на кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.

Для получения дополнительной информации о том, когда вы конструктивно получаете доход, см. Методы учета в главе 1.

Авансовая аренда. Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.

Пример. Вы подписываете 10-летний договор аренды для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получаете 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды.В первый год вы должны включить в свой доход 10 000 долларов.



ОБЪЯСНЕНИЕ

Некоторые налогоплательщики пытались обойти правило, требующее включения авансовой арендной платы в текущий доход, структурировав платеж как «заем». Суды, как правило, не одобряют этот метод и внимательно изучают операции такого типа. Как правило, если такая ссуда должна быть погашена за счет будущих доходов от аренды, ссуда, вероятно, будет считаться авансовой арендной платой.

Однако суды постановили, что предоплата за опцион на покупку недвижимости не считается авансовой арендной платой и, как таковая, не должна включаться в доход, если соглашение не предусматривает возврата денег в арендатора или применяя его к арендной плате.

Даже если вексель написан в поддержку «ссуды», суды будут рассматривать намерения сторон, а также другие факторы, такие как начисленные проценты, обеспеченность ссуды, а также платеж по ссуде и арендная плата. даты определены.




ПОЯСНЕНИЕ

Как правило, различие между авансовой арендной платой и гарантийным депозитом зависит от характера прав и обязательств, которые принимаются на себя при внесении депозита. Если, например, арендодатель имеет возможность либо вернуть гарантийный депозит, либо применить его к арендной плате за будущий год, суды постановили, что арендодатель имеет неограниченное использование денег и что это считается авансовой арендной платой.

В тех случаях, когда по закону домовладелец обязан уплачивать проценты по гарантийному депозиту, залог обычно не считается авансовой арендной платой.




TAXPLANNER

Арендодатели могут забыть, рассматривали ли они гарантийный депозит как настоящий залог или как авансовую арендную плату. В этом случае домовладелец может не знать, как поступить с возвратом и / или применением гарантийного депозита в конце срока аренды. Обязательно укажите в своих записях, как именно вы относитесь к сумме для целей налогообложения, чтобы налоговые декларации за год, в котором был возвращен и / или применен гарантийный депозит, было легко подготовить.




TAXSAVER

Консультации для арендодателей. При составлении договора аренды полезно указать формулировку, указывающую, что гарантийный депозит не должен использоваться для оплаты аренды за последний месяц. Это помогает обеспечить отсрочку признания гарантийного депозита доходом до тех пор, пока вы не решите, что он не подлежит возврату.


Расторжение договора аренды. Если ваш арендатор платит вам за отмену аренды, вы получаете сумму арендной платы.Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от используемого вами метода бухгалтерского учета.



ОБЪЯСНЕНИЕ

Суды постановили, что любые выплаты, которые вы получаете в качестве компенсации за изменение условий существующего договора аренды, должны рассматриваться как обычный доход. Однако некоторые расходы, понесенные в результате отмены или изменения договора аренды, в настоящее время могут подлежать вычету. Например, гонорары адвокатам, относящиеся к конфискации арендатора и прекращению аренды, в настоящее время подлежат вычету.С другой стороны, если прекращение договора вызвал арендодатель, расходы обычно амортизируются в течение определенного периода времени. Вам следует проконсультироваться со своим налоговым консультантом.




TAXSAVER

Плата за расторжение договора аренды может быть очень большой, в зависимости от времени, оставшегося до срока аренды, и соглашения сторон. Как и в случае с большинством видов дохода для налогоплательщиков, рассчитываемых по кассовой основе, получение этого платежа в год, в котором у вас более низкая предельная ставка налога, может сэкономить вам налоги.


Расходы оплачивает арендатор. Если ваш арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов, платежи являются арендным доходом. Поскольку вы должны включить эту сумму в доход, вы можете вычесть расходы, если они являются вычитаемыми расходами на аренду. См. Раздел «Расходы на аренду» ниже для получения дополнительной информации.



ОБЪЯСНЕНИЕ

Когда арендатор платит за капитальные улучшения, построенные на собственности арендодателя, и эти улучшения не производятся вместо арендной платы или других требуемых платежей, стоимость этих улучшений не является доходом арендодателя. когда они были сделаны или после прекращения аренды, даже если арендодатель сохраняет улучшения в конце срока аренды.Однако арендодатель не будет иметь оснований для улучшений и, следовательно, не может амортизировать улучшения.


Пример 1

Сьюзен сдает квартиру Пэм. Пэм за свой счет строит стену, отделяющую обеденную зону от гостиной. По окончании аренды Пэм освобождает квартиру, оставляя стену. Сьюзан никогда не регистрирует доход, даже если она может извлечь выгоду из капитального улучшения. Сьюзен не может обесценить стену, потому что у нее нет основы в стене.

Если Сьюзен должна понести расходы на демонтаж стены и восстановление собственности, они либо вычитаются из дохода, либо капитализируются, в зависимости от факторов, обсуждаемых далее в этой главе.


Пример 2

Кен снимает квартиру Энтони за 550 долларов. Энтони платит за ремонт сантехники 150 долларов, которые он, в свою очередь, вычитает из арендной платы за текущий месяц. Хотя Кен получил от Энтони всего 400 долларов, он должен указать всю сумму арендной платы в размере 550 долларов как доход.Кен также может отразить 150 долларов на ремонт сантехники в качестве вычитаемых расходов.

Другие примеры расходов арендодателя, оплачиваемых арендатором, которые будут считаться доходом от аренды, включают уплату арендатором налогов на недвижимость, платежи по ипотеке или подоходный налог.




TAXPLANNER

Было бы необычно, если бы расходы, ответственность за которые несет арендодатель, не были бы вычтены арендодателем, когда арендатор оплачивает расходы.Но такие расходы есть. Рассмотрим, например, штраф за нарушение строительных норм за некоторые изменения, произведенные в помещении арендатора без согласия арендодателя. Штраф налагается на арендодателя, но нарушение является виной арендатора. Арендатор платит штраф, но домовладелец все равно должен декларировать эту сумму в качестве дохода. Поскольку большинство штрафов не подлежат вычету, арендодатель, вероятно, не сможет вычесть сумму штрафа в качестве расходов. Если это возможно, пункт в договоре аренды, предусматривающий уплату такого штрафа как ответственность арендатора, когда арендатор виноват, вероятно, не позволит арендатору стать доходом арендодателю.


Недвижимость или услуги. Если вы получаете имущество или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.



ПРИМЕР

Дениз арендует дом лицензированному подрядчику за 700 долларов в месяц. В доме требовался ремонт кухонного пола, и подрядчик согласился сделать этот ремонт в обмен на проживание в доме без арендной платы в течение 2 месяцев. Дениз должна указать справедливую рыночную стоимость ремонта как доход от аренды (предположительно, справедливая рыночная стоимость будет равна арендной плате за 2 месяца или 1400 долларов США).Дениз может потребовать вычет за ремонт кухонного пола.




ОБЪЯСНЕНИЕ

Примеры других видов доходов, рассматриваемых как доход от аренды, включают следующее:



  1. Суммы, полученные от страховой компании по полису, который возмещает владельцу собственности арендную плату, потерянную в результате пожара. или другой несчастный случай, влияющий на арендуемую собственность.
  2. Суммы, полученные от субаренды имущества другому физическому лицу.Если бы вы действительно получали такой доход, вы могли бы вычесть арендную плату, которую вы платите арендодателю, в качестве расходов. Однако вы по-прежнему не являетесь владельцем и, следовательно, не можете амортизировать недвижимость.

Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.

Залоговые депозиты. Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды.Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательной выплаты арендной платы, это является авансовой арендной платой. Включите его в свой доход, когда вы его получите.

Частичные проценты. Если вы владеете частью доли в арендуемой собственности, вы должны указать свою часть арендного дохода от этой собственности.

Аренда недвижимости, также используемой в качестве дома. Если вы арендуете недвижимость, которую также используете в качестве дома, и снимаете ее менее чем на 15 дней в течение налогового года, не включайте полученную арендную плату в свой доход и не вычитайте расходы на аренду. Однако вы можете вычесть в Приложении A (Форма 1040) проценты, налоги, а также убытки от несчастных случаев и краж, которые разрешены для неарендной собственности. См. Раздел «Использование жилого помещения в личных целях (включая дом для отпуска)» ниже.



TAXALERT

Если вы планируете преобразовать арендуемую недвижимость в основное место жительства, сумма прибыли, которую вы можете исключить из будущей продажи этого дома, может быть ограничена.Как правило, вам разрешается исключить до 250 000 долларов США (500 000 долларов США при подаче совместной декларации в браке) прибыли, полученной от продажи или обмена основного места жительства. Продажа дома подпадает под это исключение, если дом является основным местом жительства налогоплательщика в течение как минимум двух из пяти лет, заканчивающихся на дату продажи или обмена. В соответствии с этим законом период времени, в течение которого вы снимали жилье после 2008 года и до того, как вы преобразовали его в свое основное место жительства, будет фигурировать в формуле, которая уменьшает максимальное исключение (250 000 долларов США или 500 000 долларов США при подаче совместной декларации в браке), которую вы можете подать для компенсации прибыли. понял, когда вы в конечном итоге продаете этот дом.См. , глава 15, , Продажа вашего дома, , для получения дополнительной информации.



В этой части обсуждаются расходы на аренду собственности, которые вы обычно можете вычесть из своего дохода от аренды. Он включает в себя информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете ее для сдачи в аренду. Амортизация, которую вы также можете вычесть из арендного дохода, обсуждается позже.



НАЛОГОВАЯ СОБЫТИЯ

Вы можете вычесть расходы на свою арендуемую собственность в течение периода, в течение которого она не сдается в аренду, пока она активно используется для сдачи в аренду.Это относится к периоду между сдачей внаем, а также к периоду, в течение которого недвижимость впервые продается как сдаваемая в аренду.

IRS может запретить такие вычеты, если вы не можете доказать, что активно стремились к получению прибыли и имели разумные надежды на ее получение. Вычет не может быть отклонен только потому, что вашу недвижимость сложно сдать в аренду.


Использование арендуемого имущества в личных целях. Если вы иногда используете арендуемое имущество в личных целях, вы должны разделить свои расходы между арендой и личным использованием.Кроме того, могут быть ограничены вычеты за ваши расходы на аренду. См. Раздел «Использование жилого помещения в личных целях (включая дом для отпуска)» ниже.

Частичные проценты. Если вам принадлежит часть доли в арендуемой собственности, вы можете вычесть оплаченные вами расходы в соответствии с вашей долей владения.

Когда производить вычет. Если вы платите кассовый налог, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их платите.

Амортизация. Вы можете начать амортизировать арендуемое имущество, когда оно будет готово и доступно для сдачи в аренду.См. , введенный в эксплуатацию, , под заголовком , когда начинается и заканчивается амортизация в главе 2 Публикации 527.

Расходы перед ареной. Вы можете вычесть свои обычные и необходимые расходы на управление, сохранение или содержание арендуемой собственности с момента сдачи ее в аренду.

Не взимаемая арендная плата. Если вы платите кассовый налог, не вычитайте невыплаченную арендную плату. Поскольку вы не включили его в свой доход, он не подлежит вычету.

Сдаётся в аренду. Если вы владеете недвижимостью с целью сдачи в аренду, вы можете вычесть свои обычные и необходимые расходы (включая амортизацию) на управление, сохранение или содержание собственности, пока она свободна. Однако вы не можете вычесть потерю дохода от аренды за период, когда недвижимость пустует.



ПРИМЕР

Вы владеете арендуемой недвижимостью, которая пустовала около полугода. У вас был доход от аренды в размере 12 000 долларов в течение года и обычные и необходимые расходы в размере 15 000 долларов, в результате чего общий убыток составил 3 000 долларов.Пока вы можете продемонстрировать, что вы активно пытались сдать дом (например, в газете или в вырезках в Интернете, рекламирующих недвижимость в аренду), вы сможете вычесть свои расходы до 12 000 долларов. Если вы соответствуете правилам потери пассивной активности, обсуждаемым далее в этой главе, оставшиеся 3000 долларов расходов могут быть перенесены на следующий год или вычтены в текущем году, если они соответствуют требованиям. См. Убытки от операций с недвижимостью далее в этой главе, чтобы узнать о специальных правилах и о том, как сообщать о доходах и расходах от аренды.См. Также Как отчитываться о доходах и расходах от аренды далее в этой главе.


Свободно пока выставлено на продажу. Если вы продаете имущество, которое вы удерживаете для сдачи в аренду, вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение или содержание собственности до ее продажи. Если имущество не удерживается и не доступно для сдачи в аренду, пока оно выставлено на продажу, расходы не являются вычетом расходов на аренду.


Как правило, расходы на ремонт или обслуживание арендуемой собственности могут быть вычтены, если от вас не требуется капитализировать расходы.

Улучшения. Вы должны капитализировать любые расходы, которые вы платите, чтобы улучшить свою арендуемую недвижимость. Расходы на улучшение, если они приводят к улучшению вашей собственности, восстанавливают вашу собственность или адаптируют вашу собственность для нового или другого использования.

Улучшения. Расходы, которые могут привести к улучшению вашего имущества, включают расходы на устранение ранее существовавшего дефекта или состояния, увеличение или расширение вашей собственности или увеличение емкости, прочности или качества вашей собственности.

Реставрация. Расходы, которые могут быть связаны с восстановлением, включают расходы на замену существенной структурной части вашего имущества, ремонт повреждений вашего имущества после того, как вы правильно изменили основу вашего имущества в результате несчастного случая, или восстановление вашего имущества до состояния нового условие.

Адаптация. Расходы, которые могут быть связаны с адаптацией, включают расходы на переделку вашей собственности для использования, которое не соответствует предполагаемому обычному использованию вашей собственности, когда вы начали сдавать ее в аренду.

Расходы, которые вы капитализируете для улучшения своего имущества, обычно могут быть амортизированы, как если бы улучшение было отдельным имуществом.



Записи

Разделите затраты на ремонт и улучшения и ведите точный учет. Вам нужно будет знать стоимость улучшений, когда вы продаете или амортизируете свою собственность.




ПОЯСНЕНИЕ

Если так называемое улучшение не продлевает срок полезного использования или не увеличивает стоимость, в настоящее время оно подлежит вычету в качестве ремонта.Будет ли вычитаться франшиза, определяется «характер» ремонта, а не «сумма».


Примеры

Примеры капитализированных расходов:



  • Улучшения имущества в соответствии с государственными постановлениями
  • Расходы на приведение имущества в безопасное состояние
  • Ремонтные работы для улучшения состояния собственности Внешний вид
  • Замена гидроизоляции вокруг крыши здания
  • Замена гравийной дорожки на цементную
  • Замена пола
  • Замена или восстановление крыши

Ниже приведены примеры вычитаемых расходов:



  • Замена части деревянной ванной комнаты, когда повреждение было вызвано водой
  • Перекраска или перекраска комнаты в ночлежке, когда необходимо поддерживать чистоту и ремонтопригодность
  • Укрепление провисших полов
  • Шлифовка стоянка
  • 900 03 Частичный ремонт полов



TAXORGANIZER

Все записи и квитанции о ваших расходах на аренду, а также о том, для чего они предназначались, должны храниться не менее трех лет.Это позволит вам обосновать пункты, относящиеся к вашей арендуемой собственности, если у IRS возникнут какие-либо вопросы. Для капитализированных улучшений квитанции необходимо сохранять в течение как минимум трех лет после подачи налоговой декларации за год продажи арендуемой собственности.

Чрезвычайно важно вести точный учет расходов, отдельно от ремонтов, которые в настоящее время подлежат вычету, и улучшений, которые капитализируются. Обычно агенты IRS уделяют пристальное внимание отчислениям на ремонт и техническое обслуживание.Иногда расходы полностью запрещаются, если налогоплательщик не может доказать каждую конкретную сумму ремонта.



Прочие расходы

Прочие расходы, которые вы можете вычесть из арендного дохода, включают рекламу, уборку и техническое обслуживание, коммунальные услуги, страхование от пожара и гражданской ответственности, налоги, проценты, комиссии за сбор арендной платы, обычные и необходимые поездки и транспорт, а также другие расходы, обсуждаемые далее.



ПОЯСНЕНИЕ

Хотя комиссии, уплаченные для сбора арендной платы, подлежат вычету, комиссии, уплаченные для получения долгосрочной аренды (более чем на 1 год), должны капитализироваться и амортизироваться.Комиссионные, уплаченные за приобретение арендуемой собственности, должны капитализироваться как часть основы этой собственности и возмещаться при ее амортизации.

Баллы, выплаченные для получения ипотеки на арендуемую собственность, должны амортизироваться в течение срока действия ипотеки.

Прочие вычитаемые расходы, связанные с арендой, включают судебные издержки по изъятию арендатора, плату за управление имуществом и плату за борьбу с вредителями.

В категорию «обычные и необходимые поездки и транспорт» входит местный транспорт.Он также покрывает расходы на питание и проживание в поездках с целью осмотра арендуемой собственности, расположенной за пределами непосредственной близости. Тем не менее, чтобы расходы на транспорт и некоторые другие расходы были вычтены, основная цель поездки должна заключаться в уходе за арендуемым имуществом. (См. Раздел , глава 27, , Расходы на машину и прочие деловые расходы сотрудников , где обсуждается, как вычесть расходы, когда вы используете свой личный автомобиль в своей торговле или бизнесе.) Кроме того, расходы должны быть «обычными» по своему характеру. .Обычные расходы — это общие расходы, которые принимаются для данного вида деятельности.


Пример

Если вы совершите недельную поездку во Флориду и потратите 1 день на осмотр арендуемой собственности, никакие нелокальные транспортные расходы не вычитаются. Если, с другой стороны, 6 из 7 дней потрачены на ремонт и уход за недвижимостью, все нелокальные транспортные расходы вычитаются. В обоих случаях местные транспортные расходы, связанные с поездкой в ​​отель и обратно, вычитаются.Однако, если для местных поездок арендуется удлиненный лимузин, более чем вероятно, что IRS не сочтет эти расходы «обычными» расходами. Любой разрешенный вычет будет ограничен суммой, которая будет считаться «обычной», например, стоимость аренды автомобиля или такси.


Предварительно уплаченные страховые взносы. Если вы платите страховой взнос более чем на один год вперед, за каждый год покрытия вы можете вычесть часть страхового взноса, которая будет применяться к этому году.Вы не можете вычесть общую сумму страхового взноса в том году, в котором вы его уплатили.

Юридические и другие профессиональные услуги. В качестве расходов на аренду вы можете вычесть юридические и другие профессиональные расходы, такие как сборы за подготовку налоговой декларации, уплаченные вами за подготовку Приложения E
(Форма 1040), Часть I. Например, в вашем Приложении E 2014 года вы можете вычесть сборы уплачены в 2014 году для подготовки вашего Приложения E на 2013 год, Часть I. Вы также можете вычесть в качестве расходов на аренду любые расходы (кроме федеральных налогов и штрафов), которые вы уплатили для урегулирования недоплаты по налогу, связанной с вашей арендной деятельностью.

Местные налоги на льготы. В большинстве случаев вы не можете вычесть плату за местные льготы, которые увеличивают стоимость вашей собственности, например плату за установку улиц, тротуаров или систем водоснабжения и канализации. Эти расходы не являются безвозвратными капитальными затратами и должны быть добавлены к базовой стоимости вашей собственности. Однако вы можете вычесть местные налоги на льготы, которые предназначены для обслуживания, ремонта или выплаты процентов по льготам.



TAXSAVER

Независимо от того, предлагаете ли вы недвижимость в аренду, важно вести файл с оценками, которые вы платите за канализацию, улицы и тому подобное.Они добавляют к вашей базовой стоимости в собственности и важны для определения вашей прибыли или убытка, если вы когда-либо продадите недвижимость. Кроме того, если вы сдаете недвижимость в аренду, увеличение вашей базовой стоимости для любой специальной оценки может привести к увеличению амортизационных отчислений, в зависимости от типа оценки.


Местные транспортные расходы. Вы можете иметь возможность вычесть свои обычные и необходимые расходы на местный транспорт, если вы понесли их для получения дохода от аренды или для управления, сохранения или обслуживания арендуемой собственности.Однако транспортные расходы, связанные с поездкой между вашим домом и арендуемой недвижимостью, обычно представляют собой не подлежащие вычету расходы на поездку на работу, если вы не используете свой дом в качестве основного места работы. См. Публикацию 587 «Использование дома в коммерческих целях» для получения информации о том, является ли ваш домашний офис основным местом ведения бизнеса.

Обычно, если вы используете свой личный автомобиль, пикап или легкий фургон для аренды, вы можете вычесть расходы одним из двух методов: фактические расходы или стандартная ставка пробега.На 2014 год стандартный тариф для использования в коммерческих целях составляет 56 центов за милю. Для получения дополнительной информации см. , глава 27, .

Аренда оборудования.

Только золотые участники могут продолжить чтение. Войдите или зарегистрируйтесь, чтобы продолжить

Максимальное вычитание арендного дохода 199A

В декабре 2017 года был подписан Закон о сокращении налогов и рабочих местах (TCJA). Он предусматривал новый налоговый вычет в размере 20% от «квалифицированного дохода от бизнеса» (QBI).В соответствии с разделом 199A Налогового кодекса (IRC) доход от сдачи недвижимости в аренду квалифицируется как QBI, если бизнес и связанный с ним доход от аренды квалифицируются как коммерческий или коммерческий доход в соответствии с разделом 162 IRC. Вычет по разделу 199A автоматически истекает в декабре 2025 года. Во время своей президентской кампании Байден предлагал отменить вычет 199A для налогоплательщиков с высоким доходом, хотя это отмена не была включена в его последние бюджетные предложения. Чтобы потребовать текущий вычет 199A, важно, чтобы налогоплательщики, владеющие недвижимостью, продемонстрировали, что они ведут бизнес с недвижимостью как торговлю или бизнес, а не владеют недвижимостью исключительно для инвестиций.В начале 2019 года IRS выпустило Уведомление 2019-7. Это уведомление предоставляет домовладельцам безопасную гавань для получения вычета по статье 199A IRC. Чтобы получить право на безопасную гавань, необходимо выполнить три требования:

  • Необходимо вести отдельные книги и записи для отражения доходов и расходов по каждому предприятию, сдающему в аренду недвижимость.
  • Налогоплательщик или другие лица (например, сантехники, ландшафтные дизайнеры, подрядчики, управляющие недвижимостью) должны оказывать услуги аренды по крайней мере 250 или более часов в год в отношении арендного предприятия.Действия, которые засчитываются в счет 250-часового требования, включают в себя обязанности арендодателя, такие как ремонт и техническое обслуживание
    , сбор арендной платы, рассмотрение заявок арендаторов, проведение времени с арендаторами и т. Д.
  • Налогоплательщик должен вести одновременный учет соответствующих статей, включая отчеты о времени, журналы или аналогичные документы. Это требование применяется к налоговым годам, начинающимся после 31 декабря 2019 года. Соответствующие элементы для ведения учета включают часы всех оказанных услуг, описание всех оказанных услуг, даты, когда такие услуги были оказаны, и кто их оказал.

Безопасная гавань не распространяется на тройную аренду. В типичном соглашении о тройной аренде арендатор несет ответственность за все расходы, связанные с арендуемым имуществом. Это включает в себя уплату налогов на имущество, страховку, а также ремонт и техническое обслуживание собственности. Поскольку арендатор несет ответственность за расходы, которые в противном случае несли бы ответственность собственника, IRS заняла позицию, согласно которой доход от аренды с тройной чистой арендой не квалифицируется как доход от торговли или бизнеса и является просто инвестиционным доходом.При пересмотре договоров аренды владельцы должны убедиться, что обязанности и услуги арендодателя соответствуют критериям безопасной гавани, чтобы они могли требовать вычета 20% дохода от аренды. В качестве альтернативы, еще одна возможность планирования — оценить использование инвестиционного фонда недвижимости (REIT) для владения арендуемой недвижимостью с тройной арендой, поскольку дивиденды REIT имеют право на вычет.

Если налогоплательщик не имеет права на безопасную гавань, как указано выше, коммерческий доход все равно может квалифицироваться как торговый или коммерческий доход.Налогоплательщикам следует тесно сотрудничать со своими консультантами, чтобы проанализировать свою ситуацию и обеспечить ведение соответствующей документации для обоснования торговых или деловых требований.

После заключения о том, что деятельность по аренде соответствует требованиям Раздела 199A IRC, есть некоторые дополнительные препятствия, которые необходимо преодолеть, прежде чем может потребоваться вычет в размере 20%. В 2020 году для инвесторов в недвижимость, зарабатывающих более 326 600 долларов США за совместную подачу документов в браке и 163 300 долларов США для лиц, подающих документы в одиночку, вычет ограничивается процентом от заработной платы, выплачиваемой в связи с торговлей или бизнесом, или комбинацией процента от выплаченной заработной платы плюс процент от нескорректированной основы имущества.Эти пороговые значения ежегодно корректируются с учетом инфляции, при этом пороговое значение к 2021 году возрастает до 329 800 долларов США для совместных заявителей и 164 900 долларов США для отдельных лиц. Когда инвестор владеет несколькими объектами недвижимости, сдаваемыми в аренду, существуют дополнительные возможности планирования, чтобы максимизировать вычет по разделу 199A IRC в соответствии с правилами агрегирования.

Существует несколько стратегий, которые могут помочь владельцам недвижимости максимизировать свой потенциальный вычет квалифицированного дохода от бизнеса и преодолеть ограничения при проверке заработной платы и собственности.

Если у вас есть вопросы или вы хотите получить дополнительную информацию, свяжитесь с Кристи Вудс по адресу [email protected] или по телефону 844.4WINDES (844.494.6337).

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *