Доходный дом что это: Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Доходный дом — что это такое, сколько можно заработать на доходном доме как бизнесе

Доходный дом как бизнес: что это такое и сколько можно заработать?

Доходный дом – это многоквартирный дом, который строится специально под доход от арендного бизнеса. Безусловно, купить квартиру в новостройке и сдавать её впоследствии может кто угодно, у кого есть средства или возможности. Однако доходный дом – другое дело. Он отличается тем, что прибыль получает непосредственно застройщик-инвестор.

Такие объекты были очень популярны в России в дореволюционное время. В городах на доходные дома приходилось примерно до 50% рынка жилья. Революция резко изменила положение дел: объекты стали государственными. Сейчас в России наблюдается постепенное возрождения этого бизнеса.

Специфика доходных домов

Аренда в доходных домах отличается от простой аренды тем, что речь идёт об объектах, которые изначально возводятся под сдачу. В них всё делается с расчётом на периодическую смену жильцов.

Обычно при возведении домов для продажи квартир застройщики придерживаются одной доминирующей линии поведения:

всё должно быть как можно более практичным и недорогим. Понятно, что вопрос экономии так или иначе важен в большинстве случаев, но при строительстве зданий класса «эконом» он становится приоритетным. Но возводить так доходный дом не совсем рационально. Если в квартирах здания класса «эконом» ремонт впоследствии станет проблемой жильцов, то в доходном доме заниматься всем придётся самому владельцу объекта. При этом жильцы будут часто меняться. То есть амортизация жилья – повышенная. Поэтому чрезмерная экономия невыгодна, так как она оборачивается впоследствии увеличением расходов. Поэтому при строительстве доходных домов на первый план выходит практичность. По факту, речь идёт о той же экономии, но с расчётом на перспективу;

предоставление максимума возможностей для адаптации квартир под себя. Некоторые ЖК возводятся со свободной планировкой. В таких зданиях владельцы квартир могут сами решать, сколько у них будет занимать конкретное помещение. В доходном доме всё должно быть стандартно и рассчитано так, чтобы подходило как можно большему количеству людей. Идёт ориентация на массовую востребованность;

создание уникальных комплексов в премиальном сегменте. Такие доходные дома есть, однако они рассчитаны на определённый контингент. В основном подобные объекты располагаются в Москве и в Санкт-Петербурге, в Подмосковье их уже заметно меньше. Целевая аудитория – ограничена, спрос специфический. Фактически, есть узкий сегмент, для которого строятся подобные объекты. Однако вход на рынок сложен и рынок в целом уже перенасыщен такими предложениями.

Таким образом, при строительстве доходного дома ставятся другие цели. И это определяет особенности, связанные с ними. 

Доходный дом должен быть:
  • практичным;
  • рассчитанным на временное, но при этом продолжительное проживание;
  • ориентирован на потенциально большое количество людей с разными запросами;
  • состоящим из квартир самого разного размера и уровня, но преимущественно – из не очень больших по площади. В Москве выгоднее всего сдавать в аренду квартиры-студии и однокомнатные.

Следует учесть, что доходный дом – это не просто совокупность квартир. Он представляет собой ещё и общую зону, за содержанием которой также нужно следить. Часть расходов можно переложить на жильцов, однако определённые траты в любом случае будут.

В то же время доходный дом как комплекс способен предоставить и дополнительные возможности для заработка:

  • платная подземная парковка;
  • нежилые помещения на первых этажах;
  • охраняемая платная стоянка для гостей на прилегающей территории.

Сдавать в аренду можно не только квартиры – жильцам, но и нежилые помещения – владельцам разного бизнеса. Причём в Москве и в Московской области уровень получаемой таким образом прибыли заметно возрастает.

Сколько и как можно заработать на доходном доме?

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций. 

Есть несколько основных схем получения дохода:
  • строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
  • выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
  • вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода. 
Можно:

сдавать в аренду недвижимость исключительно на долгосрочной основе. Уровень дохода – ниже, однако больше стабильности, меньше риска и износа имущества. Нет жёстких требований к контролю. Такой способ получения дохода можно без проблем сочетать с другим бизнесом, работой, учёбой и прочими занятиями;

сдавать в аренду недвижимость посуточно или даже по часам. Часть доходного дома можно переоборудовать в хостел. Однако стоит учесть, что многие не хотят такого соседства, так что возросшая прибыль от помещений, которые сдаются посуточно, может уравновешиваться снижением дохода от объектов, предназначенных для долгосрочной сдачи и расположенных поблизости. А сдавать много квартир на краткосрочной основе чаще всего не получается, потому что спрос – ограничен, конкуренция большая. Поэтому перед принятием окончательного решения стоит всё грамотно рассчитать;

сочетать сдачу недвижимости на долгосрочной и краткосрочной основе. Этот вариант может оправдать себя увеличением прибыли, но нужно учесть, что не все объекты в одинаковой степени подходят для обеих целей. Также надо принять во внимание, что краткосрочная аренда для владельца означает необходимость постоянного контроля. Это полноценный бизнес, которым надо ежедневно заниматься.

Выбор конкретной стратегии, безусловно, не является окончательным. Один вариант заработка всегда можно сменить на другой. Но необходимо учитывать возникающие обязательства и вероятные денежные потери, которые будут образовываться в процессе поиска подходящей методики получения дохода.

И вместе с тем доходный дом – это новый для России в современных реалиях объект инвестирования. По нему недостаточно информации, которая бы позволила сделать выводы о том, какой подход к получению прибыли будет оптимальным. Поэтому при желании зарабатывать на таком объекте необходимо учесть вероятные траты на подбор оптимального способа. Снизить эти расходы поможет обращение к компетентным в области доходной недвижимости специалистам. Такие профессионалы в состоянии подобрать оптимальный вариант и сделать расчёты по каждому из интересующих вас способов.

Создание бизнес-плана по доходному дому

Доходный дом – это специфический объект, требующий постоянного внимания со стороны своего владельца. Чтобы он приносил стабильный доход, за таким зданием нужно следить, поддерживать его функционирование. Поэтому в данном случае надо учитывать доходы и расходы.

О получении прибыли говорилось выше. Что же касается расходов, то они будут состоять из следующего:

  • частичная оплата коммунальных услуг. Эти траты можно переложить на арендаторов, но далеко не в полном объёме. Многое зависит от договорённостей;
  • поддержание порядка в общей зоне и на прилегающей территории. Фактически, арендодатель берёт на себя функции управляющей компании. Он может также нанять соответствующую организацию и поручить ей заодно контроль за своевременностью поступления оплаты за арендуемые помещения. Однако в этом случае общий уровень получаемой прибыли снизится. Но для некоторых инвесторов этот вариант оказывается в целом более рентабельным с учётом освобождаемого времени;
  • проведение текущего, косметического и капитального ремонта. В данном случае всё аналогично предыдущему пункту;
  • ведение бухгалтерской и налоговой отчётности, сбор статистики. Экономия на этом пункте способна обернуться впоследствии серьёзными тратами. Поэтому рисковать не стоит;
  • получение юридической помощи. Заключение каждого договора аренды может быть сопряжено с определённым риском, который необходимо учитывать. Разумеется, можно сформировать стандартный пакет документов и вести по нему дела. Это позволит сэкономить. Но такой подход также означает, что вы упустите возможность заключить соглашение с отступлением от стандартного варианта, которое могло бы быть достаточно выгодным для вас. Кроме того, нельзя постоянно пользоваться одними и теми же договорами, потому что законодательство в России меняется ежегодно;
  • периодическое проведение маркетингового исследования рынка. Это полезно для того, чтобы отследить появляющихся конкурентов, рассчитать предполагаемую прибыль и вероятные расходы на будущий период, заложить план развития бизнеса. Маркетинговое исследование также помогает в целом поддерживать конкурентоспособность на надлежащем уровне;
  • организация охраны и контроля пропуска лиц, попадающих на соответствующую территорию. Этот пункт становится обязательным для домов класса «комфорт» и выше;
  • обеспечение работы парковки. Обязательно для премиальных доходных домов, а также если есть желание получать прибыль таким образом.

Выгода от доходного дома напрямую зависит от того, насколько удачно подобран подобный объект. Эксперты полагают, что наилучшее решение в настоящем времени – это 2-3-этажные дома без лифта, возведённые из кирпича или пеноблоков. Для них можно использовать участки земли, расположенные вблизи в пригороде или непосредственно в самом городе. Такая недвижимость стандартно дешевле, проблем с оформлением разрешения на застройку меньше. И в то же время квартиры в этих домах будут находиться достаточно близко к спальным районам и к крупным транспортным узлам, что гарантирует высокий и стабильный спрос на них.

Оформление такого дома в собственность сопряжено с рядом рисков. Чтобы их минимизировать, стоит заказать проверку юридической чистоты сделки. Желательно обращаться к специалистам, которые не просто хорошо разбираются в недвижимости, но и понимают специфику доходных домов и способны помочь выбрать подходящий объект или же оформить заказ его строительства застройщику.

Доходный дом — что это такое в России, что значит, как построить бизнес

Кaк пocтpoить дoxoдный дoм

Cтpoитeльcтвo жилья для cдaчи в apeндy — выгoдный cпocoб инвecтиpoвaть дeньги пpи ycлoвии, чтo coздaн peaльный бизнec-плaн и yчтeны вce вoзмoжныe pиcки.

Дoxoдный дoм кaк бизнec

Paccмoтpим пpeимyщecтвa тaкoгo бизнeca:

👍 cвoбoднaя нишa — минимyм кoнкypeнтoв;

👍 oднoтипнaя cтpyктypa — пpocтo opгaнизoвaть и yпpaвлять пpeдпpиятиeм;

👍 caмooкyпaeмocть — мoжнo peaлизoвaть бизнec в кpeдит и пoгaшaть зaeм зa cчeт плaты c жильцoв;

👍 пaccивный дoxoд — мoжнo нaнять yпpaвляющeгo, кoтopый бyдeт кypиpoвaть пoиcк apeндaтopoв и cвoeвpeмeннyю oплaтy зa жильe.

Учитывaeм pиcки

🤔 Дoxoднocть oбъeктa мoжeт oкaзaтьcя нижe зaплaниpoвaннoй: из-зa нeyмeлoгo yпpaвлeния, минимaльнoй зaгpyзки в тeчeниe дoлгoгo вpeмeни, нepeгyляpнoй oплaты co cтopoны жильцoв.

🤔 Убытки мoгyт пpинecти измeнeния в зaкoнoдaтeльcтвe. Нaпpимep, нeдaвнo yтвepдили зaкoн, coглacнo кoтopoмy oбycтpaивaть xocтeлы в жилыx дoмax зaпpeщeнo.

🤔 Чeлoвeчecкий фaктop кaк oднa из пpoблeм в вeдeнии бизнeca. Этo мoгyт быть кaк пpoблeмы c пepcoнaлoм, тaк и кoнфликты мeждy apeндaтopaми. Ocoбeннo чacтo вoзникaют пoдoбныe cитyaции в дoмax гocтиничнoгo типa и xocтeлax.

🤔 Пpoблeмы c зaймoм. Пpи нeблaгoпpиятнoй экoнoмичecкoй cитyaции — инфляции, дeвaльвaции — бaнки или инвecтopы мoгyт пepecмoтpeть ycлoвия кpeдитoвaния: пoвыcить пepeплaтy или пoтpeбoвaть вepнyть дeньги дocpoчнo.

🤔 Нaлoгooблoжeниe пpи пpoдaжe. Ecли вoзникнeт нeoбxoдимocть cpoчнo пpoдaть бизнec чтoбы пoлyчить дeньги или пpeдпpиятиe oкaжeтcя yбытoчным, пpи peaлизaции нyжнo зaплaтить нaлoг 13%. Oт yплaты нaлoгa ocвoбoждaютcя coбcтвeнники, кoтopыe влaдeли нeдвижимocтью бoльшe 5 лeт.

Paccмoтpим типoвoй бизнec-плaн cтpoитeльcтвa дoxoднoгo дoмa.

Cтpoитeльcтвo «c нyля»

Пpи cтpoитeльcтвe дoxoднoгo дoмa “c нyля” зaключaeтcя дoгoвop нa ocвoeниe тeppитopии, кoтopый фикcиpyeт тpeбoвaния к:

📍 caмoй пocтpoйкe coглacнo CНиП, пoжapнoй бeзoпacнocти;

📍 ycлoвиям пpoживaния в гoтoвыx квapтиpax coглacнo Ф3 N 384-Ф3;

📍 кoличecтвy coбcтвeнникoв;

📍 кoличecтвy изoлиpoвaнныx жилыx пoмeщeний coглacнo cтaтьe 91.16 ЖК PФ.

Пoд cтpoитeльcтвo выбиpaют yчacтoк в yдoбнoм для жизни paйoнe: в пeшeй дocтyпнocти oт ocтaнoвoк oбщecтвeннoгo тpaнcпopтa, нeдaлeкo oт мaгaзинoв и coциaльнo-кyльтypныx oбъeктoв.

Oпытным пyтeм дoкaзaнo, чтo пoпытки cэкoнoмить нa yчacткe и выбop пoд зacтpoйкy зeмли в нeoбжитыx oтдaлeнныx paйoнax гopoдa нeгaтивнo cкaзывaютcя нa бизнece. Taкoe жильe пoльзyeтcя мeньшим cпpocoм, пoэтoмy зaпoлняeмocть oбъeктa бyдeт низкoй, a cpoк oкyпaeмocти cooтвeтcтвeннo выcoким.

Плoщaдь здaния paздeляeтcя нa oтдeльныe жилыe oтceки, включaющиe oднo или нecкoлькo пoмeщeний paзнoгo нaзнaчeния и пoдcoбныe пoмeщeния. Плaниpoвкa и тип oбycтpoйcтвa зaвиcит oт выбpaннoй cxeмы cтpoитeльcтвa: мнoгoквapтиpный дoм, тayнxayc, xocтeл.

Пocлe oкoнчaния paбoт пo oбycтpoйcтвy и блaгoycтpoйcтвy oбъeктa, нaчинaют пoиcк жильцoв. Для этoгo мoжнo caмocтoятeльнo paзмeщaть oбъявлeния и взaимoдeйcтвoвaть c пoтeнциaльными apeндaтopaми, или нaнять для этoгo coтpyдникoв.

Coздaниe дoxoднoгo дoмa пo yпpoщeннoй cxeмe

Cyщecтвyeт cxeмa, блaгoдapя кoтopoй coздaть дoxoдный дoм и пoлyчить дoxoд мoжнo yжe чepeз нecкoлькo мecяцeв. Для этoй цeли дocтaтoчнo пpиoбpecти в кpeдит бoльшoй дoм или пpивлeчь для пoкyпки cpeдcтвa инвecтopoв. Нeбoльшoй cpoк oкyпaeмocти и cнижeнный ypoвeнь pиcкa xapaктepны пpи пoкyпкe здaний дo 400 м2.

Какими были доходные дома Петербурга? Лекция краеведа и автора рассылки «Бумаги» Алексея Шишкина — о съемных углах, первых лифтах и однокомнатных квартирах города

Как были устроены доходные дома дореволюционного Петербурга, кто их строил и жил в них и как в городе искали съемное жилье? Об этом краевед и автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов Алексей Шишкин рассказал на закрытой встрече с подписчиками.

«Бумага» публикует выдержки из лекции — о квартирах с 18 комнатами, первых городских лифтах и посменной аренде коек.

Подписывайтесь на рассылку по ссылке, чтобы каждую неделю получать письма с историями петербургских домов и участвовать в закрытых встречах.

В дореволюционном Петербурге над магазинами находились так называемые барские этажи, в них сдавались самые дорогие квартиры. Первоначально барские этажи были вторыми, но со временем — из-за роста домов в высь — барскими стали второй и третий. Если вдруг вы присматриваете квартиру в старом фонде, знайте, что больше всего декора, самые красивые печи, самые высокие потолки будут именно на втором и третьем этажах.

Чем выше квартира находилась и глубже во двор, тем была дешевле. Самая дорогая квартира — в лицевом флигеле на втором и третьем этажах, а самая дешевая — в третьем и четвертом дворах, на пятом и шестом этажах.

В Петербурге никогда не было района, где селились бы только богатые. Даже в самой престижной Адмиралтейской части, где жили Набоковы, Суворовы, Половцовы, во вторых и третьих дворах могли селиться мастеровые и мелкие чиновники.

Они ходили по одним улицам и пользовались одними дворами, просто их маршруты не пересекались. Я знаю человека, прадедушка которого был мастеровым каменщиком: укладывал мостовую на Невском проспекте — и при этом жил на дорогой и престижной Большой Морской улице, просто в третьем дворе.

Впечатление о доходном доме как о чем-то роскошном, престижном, дорогом — ложное, так как значительная часть доходных домов была даже в центре города рассчитана на непритязательное население. Многие доходные дома строились для аренды комнатами, а не квартирами. Например, было такое общество «Строитель» — объединение нескольких капиталистов, среди них было много представителей еврейской общины. Еврейское общество строителей создавало дома с длинными коридорами, в которых были десятки комнат.

Мой любимый пример типичного пролетарского доходного дома — это улица Коли Томчака, 10. Нынешний Московский район тогда был районом обувных фабрик, складов, железнодорожных путей, огромных промышленных холодильников. И вот в таких районах для рабочих строятся доходные дома под сдачу квартир, комнат, а также углов — то есть частей комнат. Были даже варианты сдачи пространства посменно: один арендатор занимает кровать ночью, а другой — днем.

Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru

Значительная часть квартир в дореволюционных домах была многокомнатной. Для среднего класса в Петербурге типичной считалась квартира в четыре-пять комнат, как я уже сказал; трехкомнатные квартиры любили снимать компании петербургских студентов. Также трех- и четырехкомнатные квартиры были популярны у делающих карьеру молодых специалистов — как правило, холостяков. Четырех-, пяти-, шести- и более — это квартира для семьи среднего класса, достаточно состоятельной, но никакой вызывающей роскоши в этом нет. Даже шесть комнат — это не предел.

Часто встречались дома, в которых есть только четырех- и пятикомнатные квартиры, ничего меньше не найти, ничего больше — тоже. Это типичные дома как раз для среднего класса, как, например, доходный дом Васильева на Петроградской стороне.

Иногда, если владельцу квартиры казалось, что жилец хороший, но снимать квартиру ему дороговато, он просто запирал одну из комнат и снижал оплату.

Когда я рассказываю, что средняя петербургская квартира — это четыре-пять комнат, все начинают закатывать глаза и говорить: «Ох, какую страну мы потеряли!», но надо помнить, что для тех, кто не мог себе этого позволить, а таких было абсолютное большинство, жилая площадь была очень ограничена. Мой любимый пример — из истории Октябрьской железной дороги. Каким было жилье для железнодорожных рабочих, которых было более сотни тысяч на петербургском узле? Каждый рабочий занимал один квадратный метр в рабочей казарме. Кому-то четыре-пять комнат, а кому-то — один квадратный метр. Вот такой город контрастов.

Еще один пример дешевого жилья — доходный дом пивоторговца Ивана Дурдина, который находится напротив станции метро «Обводный канал». Дом замечателен не только тем, что это одна из первых петербургских семиэтажек, но и тем, что в нем едва ли не первом в Петербурге появились однокомнатные квартиры. Многим жить в однокомнатной квартире казалось чем-то немыслимым.

Во многом это было прогрессивное решение, но те, кто имел возможность снимать отдельное жилье, не слишком активно разбирали первые однушки. В итоге дом Дурдина стал одним из символов той самой криминальной Лиговки. Если верить современникам (а им всегда нужно верить с осторожностью), большая часть этих первых однокомнатных квартир в Петербурге занимали воры и скупщики краденого.

Доходный дом Дурдина. Фото: citywalls.ru

Большая часть квартир дореволюционной эпохи, даже самых дорогих, привела бы нас в ужас по той простой причине, что они выглядят, как квартира сумасшедшего коллекционера или пенсионерки, которая находится не в полном сознании. Там было гигантское количество вещей, картин, фотографий, икон и так далее, каждый квадрат площади был чем-нибудь заставлен, очень многие квартиры выглядели, как склад.

При этом 12, 13, 14 комнат — это обычная история даже без учета комнат для слуг. Рассказывают, что в доходном доме Колобовых на Петроградской стороне есть чуть ли не 70-комнатная квартира, но подозреваю, что это все-таки мифология, а если такое и возможно, то это квартира для комнатной аренды.

Доходный дом Лидваля. Фото: citywalls.ru

Самая большая квартира в Петербурге, в которой я был, состояла из 18 комнат. И, насколько я знаю, это не предел. 18-комнатная барская квартира находится на углу Восстания и Некрасова на третьем этаже. У нее три лестницы — две парадные, одна черная. Очень интересная квартира, некоторое время назад ее переделали под мини-отель, возможность туда попасть выпадает редко.

Еще одна квартира из 18 комнат была в доходном доме Лидваля на Каменноостровском проспекте. Ее снимал военный министр Куропаткин, один из военных министров Николая II, а до него занимал литовский князь Радзивилл.

Строили эти дома очень разные люди — от крестьян до членов императорской фамилии. Сразу у нескольких великих князей Романовых в Петербурге были собственные доходные дома.

Чуть ли не самым массовым застройщиком, самой опытной и обильно возводящей новые здания, наверное, была семья Ратьковых-Рожновых. На них также было записано несколько десятков объектов коммерческой недвижимости по всему Петербургу: от зерновых складов до дорогих доходных домов. Почти у каждого члена семьи был какой-нибудь объект недвижимости. В основном же они строили дома для состоятельной публики, придумали петербургскую недвижимость бизнес-класса: дома, в которых проектировался максимум не квадратных метров, а хороших квартир.

Застройщиками были даже такие экзотические организации, как, например приходы Латышской или Шведской церкви на Малой Конюшенной. Строили все, кто мог, это было очень выгодно: хорошо рассчитанный доходный дом окупался за полтора года и дальше приносил чистый доход. Так выгодно было заниматься недвижимостью из-за того, что в Петербург прибывали новые люди. С 1890-го по 1914 год население Петербурга увеличилось на 1,3 млн человек.

Первые лифты в Петербурге соорудили не в жилых домах, а в банках и конторских зданиях. Некоторые даже сохранились. Например, в бизнес-центре «Медведь» на Большой Конюшенной — в левой части здания, в левой парадной — сохранилась шахта лифта.

Когда лифты появились в домах, ненадолго возникла мода жить на высоких этажах. В Петербурге сохранилось мало дореволюционных лифтов и совсем уж единицы еще действуют. В доходном доме Муяки в Ковенском переулке находится чуть ли не единственный комплектный и работающий; его запускают два раза в год, но без пассажиров.

Развитие бытовых удобств приводило к мутации петербургских доходных домов: они приближались к современным стандартам. Если в середине XIX века дома планировались, исходя в основном из представлений заказчика о том, как они будут приносить максимальный доход, то со временем вводятся технические стандарты проектирования с оглядкой на инженерные системы.

Доходный дом, построенный в 1870 году архитектором Виктором Шретером на улице Марата, 66, — это первый дом в Петербурге, в котором на разных этажах были одинаковые квартиры. Раньше это казалось невероятным новшеством. Впервые появляется стояк, проходящий через весь дом.

Одинаковые квартиры появились не потому, что хотелось социализма, а потому, что в одинаковых квартирах удобнее проводить коммуникации, управлять жильцами и рассчитывать прибыль.

Доходные дома вернулись на рынок – КАК ПОТРАТИТЬ

О том, почему сегмент доходных домов – самое перспективное направление для инвестиций, рассказывает руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

«Сегмент доходных домов в России находится в начальной стадии развития по сравнению с западными странами и крупными столицами, где, например, во Франции арендуется порядка 30–40% объемов жилья, а в США и Швейцарии – 50–60%. Высокий спрос на аренду наблюдается и в Германии – 57% граждан предпочитают снимать квартиры, а не покупать. Практичные немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет.

Из личного архива И. Сафаргали

«Средний срок окупаемости доходного дома – от 15 до 20 лет», – считает Инна Сафаргали из R2 Asset Management

В Европе выбор доходных домов достаточно велик – на них приходится около 30% всего жилого фонда. Стабильность экономики этого сегмента рынка обеспечивают интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции, и высокая заполняемость арендаторами (90–100%). Под этот формат давно разработана законодательная система, отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются, и это оптимальный вектор для России, где пока плохо защищены и собственник квартиры, и наниматель. Нужно ли говорить, что в ближайшем будущем именно организованный подход в направлении аренды получит государственную поддержку, поскольку полностью укладывается в концепцию экономического развития больших городов?

Нельзя не признать, что на развитии этого сегмента крайне негативным образом отразилось закрытие границ в другие страны, что привело к падению туристического трафика. Однако есть и положительные тренды: россияне стали путешествовать по городам России, причем с удвоенной энергией после самоизоляции, которая к тому же выявила лидеров сегмента. Особенно популярными форматами стали таунхаусы и апарт-отели, где возможность выйти на изолированный участок позволила снизить то социальное и психологическое давление, которое испытали на себе горожане весной прошлого года.

Самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет

Инна Сафаргали

руководитель департамента аренды R2 Asset Management

Учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома будет расти. И целевой аудиторией с наибольшей вероятностью станут не молодые семьи, рассчитывающие на льготную ипотеку, а категория граждан, работающая в определенном регионе по контракту, или студенты, не планирующие постоянное проживание в городе, где выбрали вуз.

fotokto.ru

Бывший доходный дом П.А. Скопника. Москва. Садово-Кудринская 24/27, 2020 г.

В целях снижения ставки по проектному финансированию и сроков окупаемости проектов, застройщикам выгоднее продавать квартиры на стадии строительства, а не придерживать их для дальнейшей сдачи в аренду.

Низкие темпы прироста объемов такой недвижимости, как доходные дома могут как раз сыграть на руку первому эшелону инвесторов на этом рынке. Узкие сегменты, как известно, всегда благополучны в виду своей дефицитности. Если обеспечить арендаторам выгодные условия, то доходные дома выиграют по другим конкурентным предложениям, а значит обеспечат владельца стабильной наполняемостью.

С точки зрения инвестиций это направление можно считать наиболее перспективным по ряду причин. Это только развивающийся формат, и ниша достаточно свободна. Вход в проект не обременителен на фоне быстрого возврата вложенных средств: кредит можно погасить в обозримой перспективе за счет взимаемой с жильцов платы. Структура этого бизнеса проста в управлении, он может быть не основным и приносить пассивный доход.

Говоря в обозримой перспективе, приведем такие цифры: если окупаемость приобретенной квартиры эконом класса с целью сдачи в аренду может достигать порядка 20-25 лет, то средний срок окупаемости доходного дома в зависимости от формата от 15 лет до 20 лет в жилом фонде, и при приобретении апартаментов под данный вид бизнеса от 10 до 15 лет, в зависимости от уровня жилья и предлагаемых услуг потребителям. При этом самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет, при условии стабилизации ситуации с пандемией, и возврату к туризму срок может сократиться до 5-7 лет.

Историческая справка

Активное строительство доходных домов пришлось на 30–40-е годы XIX века и велось по всей Европе. Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. Поскольку проектировались они изначально для коммерческих целей, то планировки, как правило, были однотипными, ориентированными на усредненные представления о комфорте будущих арендаторов.

В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Нужно сказать, что существовала прямая зависимость стоимости квартиры или комнаты в доходном доме от его габаритов: чем на большее количество жильцов он был рассчитан, тем дешевле обходилась в нем аренда.

Нередко доходные дома сочетали в себе несколько функций, позволяя домовладельцу увеличить доход: на первых этажах размещались лавки и магазины, выше могли быть предусмотрены конторские помещения, мансарды отводились под швейные, портняжные и обувные мастерские, а подвал собственник мог отдать под склады товаров. Жилые помещения, как правило, начинались с уровня второго этажа, а сами владельцы часто проживали с семьей в «хозяйской части» доходного дома. По желанию жильцов им предоставлялись платные дополнительные услуги, такие как организация питания, стирка и уборка – этот сервис был доступен как в дорогих, так и в бюджетных доходных домах.

 

доходный дом — это… Что такое доходный дом?

  • Доходный дом — с магазинами в Риге. Архитектор Н. Норд (1913) Доходный дом  многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в арен …   Википедия

  • Доходный дом —         тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаём. Сложился в Европе в 1830 40 х гг. и к XX в. стал одним из основных типов городского жилья. В конце XIX начале XX вв. доходный дом обычно… …   Художественная энциклопедия

  • ДОХОДНЫЙ ДОМ — в 19 20 вв. городской жилой дом с квартирами, сдающимися внаем. Как тип архитектурного сооружения складывался с 1830 1840 х гг. Доходные дома обычно имели внутренние дворы колодцы и сотообразную внутреннюю структуру: однородные по планировке… …   Большой Энциклопедический словарь

  • Доходный дом — ДОМ, а ( у), мн. а, ов, м. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 …   Толковый словарь Ожегова

  • Доходный дом —         тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наём. Этот тип сложился в Европе к 1830 40 м гг. Д. д. в конце 19 начале 20 вв. обычно занимал по периметру весь принадлежащий домовладельцу… …   Большая советская энциклопедия

  • Доходный дом —    тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… …   Архитектурный словарь

  • Доходный дом — гор. жилой многоквартирный дом, сдаваемый владельцем в наем. Получает широкое распространение с начала 19 в. в Петербурге. Архитектурный облик Д. Д. относится к стилю эклектики, обусловлен стремлением к функцион. целесообразности, комфорту. С сер …   Российский гуманитарный энциклопедический словарь

  • Доходный дом — тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в наем. Сложился в Европе в 1830 1840 х гг. и к XX веку стал одним из основных типов городского жилья. Имеют сотообразную пространственную структуру:… …   Строительный словарь

  • Доходный дом — Жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Постановление Правительства Москвы от …   Словарь: бухгалтерский учет, налоги, хозяйственное право

  • Доходный дом Жеребцовой — Доходный дом Доходный дом Жеребцовой …   Википедия

  • история и современность — Новости компании «Славянский Двор»

    Здания бывших доходных домов, построенных еще до революции, во многом формируют исторический облик Москвы, ее неповторимый архитектурный ансамбль. Они сосредоточены в центре города, в пределах Садового кольца. Сообразно времени постройки, большая часть доходных домов выдержана в стиле модерн и в чертах его различных направлений, которые были актуальны в конце XIX и в начале XX века.

    Доходный дом страхового общества «Россия»

    История доходных домов началась на рубеже XIX-XX столетий и была сопряжена с настоящим бумом строительства. Известно, что к 1916-1917 году они составляли чуть менее половины всего жилого фонда города. От привычных глазу москвича элементов застройки доходные дома отличались тем, что были многоэтажными.

    Доходный дом нач.XX века на Большой Никитской улице

    Строились доходные дома в Москве на участках земли, находившихся в частной собственности, с конкретной целью – для сдачи в аренду квартир. Можно утверждать, что именно с них началась новая эра многоквартирных жилых домов. Часть дореволюционных доходных домов прекрасно сохранилась до нашего времени – сегодня они сохраняют за собой статус многоквартирных жилых зданий, некоторые, после реконструкции, преобразованы в клубные дома и элитные жилые комплексы. В советское время здания доходных домов принадлежали государству, а до революции в них располагались квартиры только для аренды.

    Отличительные особенности доходных домов:

    • Большое количество этажей – не менее четырех;
    • Расположение квартир – они опоясывали лестничные пролеты;
    • Парадные и красиво декорированные фасады.
    Доходный дом И. П. Исакова на Пречистенке

    До 1917 года доходными домами в Москве владели как частные предприниматели, так и монастырские подворья, учебные заведения, благотворительные и другие общества. Историки отмечают, что жилые здания с квартирами под аренду возводились преимущественно на участках, которые ранее принадлежали старинным московским усадьбам. В XIX веке была распространена практика покупки участков «впрок» — в течение нескольких лет земля не использовалась и не застраивалась. Собственники не знали, что делать с активами, однако позднее появилась возможность для их коммерческого использования.

    Доходный дом В. И. Фирсановой на улице Неглинная

    В Москве в начале прошлого столетия существовало несколько классов доходных домов:

    • Первый класс – дома, в которых располагались «барские квартиры», самые дорогие;
    • Второй класс – дома с квартирами для обеспеченных служащих;
    • Третий класс – доходные дома, в которых квартиры сдавались менее обеспеченным арендаторам, в том числе, учителям и мелким чиновникам;
    • Четвертый класс – доходные дома с небольшими и скромными квартирами, которые арендовали, в основном, люди, приезжавшие в город на заработки. Те, кому даже самая маленькая квартира в доходном доме была недоступна, могли переночевать в подвале, где были обустроены ночлежки.
    Доходный дом Вильнера — КалиновскогоДоходный дом А.К. Ечкинаулица Арбат, 23 (доходный дом А.К. Ечкина)

    Для своего времени доходные дома были настоящим прорывом не только в плане явления как такового (речь шла о принципиально новом формате жилья в Москве), но и в плане технического оснащения. Они возводились по инновационным технологиям, проектировались в самых актуальных архитектурных стилях. Так, именно в доходном доме был установлен первый в Москве лифт – это было здание на Рождественском бульваре, построенное в 1904 году, и принадлежавшее предпринимателю Силуанову.

    Среди некоторых известных сохранившихся доходных домов Москвы:

    • Дом страхового общества «Россия» на Сретенском бульваре;
    • Доходный дом Вильнера-Калиновского в Большом Афанасьевском переулке;
    • Доходный дом Ечкина на Арбате;
    • Доходный дом В.И. Фирсановой на улице Неглинная;
    • Доходный дом И. П. Исакова на улице Пречистенка;
    • Доходный дом нач. 19 века на улице Большая Никитская.
    Доходный дом Иерусалимского патриаршего подворья на Гоголевском бульваре ( 1892 год, архитектор А.С. Каминский)

    Доходный дом: что это такое

    Доходный дом — это разновидность недвижимости, используемой в коммерческих целях для сдачи в аренду на определенный период времени. Доходные дома выполняют функции, сходные с гостиницей, отличаясь более длительными сроками проживания и более доступной стоимостью.

    Доходные дома в дореволюционной России

    Понятие «доходных домов» получило распространение в нашей стране в 19-ом веке, в то время, как первые европейские доходные дома успешно доказали коммерческую выгоду столетием ранее. Столичные доходные дома в Англии и Франции стали одним из самых популярных видов жилья, а спустя некоторое время и в России большинство горожан стало использовать его для проживания. На рубеже 19-20 веков восемь из десяти жителей больших городов самых различных сословий и достатка пользовались услугами доходных домов.

    В дореволюционном доходном доме жильцы не беспокоились о каких-либо проблемах, связанных с обслуживанием жилья, его содержанием, оплатой предоставляемого сервиса. Владелец доходного дома самостоятельно решал все насущные вопросы, касающиеся исправности оборудования, ремонта и т.д. В обязанности жильцов входила лишь оплата проживания.

    С помощью данного жилья в царской России решалось множество вопросов, касающихся проживания целых сословий.

    Чрезвычайная распространенность домов позволила чиновникам и военным обрести больше мобильности при смене места работы. Должностное лицо получало назначение в другой город и подъемные, которых хватало на переезд и съем жилья в любой части России, избавляя себя от забот, связанных с распоряжениями относительно недвижимости, оставшейся в прежнем регионе проживания. События 1917 года поставили точку в развитии дореволюционных доходных домов.

    Современное значение

    Со времен царской России произошли серьезные изменения в политике и экономике, появились новые тенденции и потребности современного жителя мегаполиса, однако тема обеспечения граждан жильем остается самой актуальной. Инвестиции в недвижимость традиционно остаются экономически привлекательными, с минимальным уровнем риска.

    Строительство жилья, несмотря на экономическую нестабильность, по-прежнему не теряет своей востребованности и привлекательности для инвесторов.

    Многие граждане прибегали к вложениям в строительство новостроек как к способу извлечения неплохого дохода от перепродажи. Однако, в последнее время наблюдается насыщение рынка, а, следовательно, и снижение уровня доходов инвесторов.

    Тема вложения в доходные дома привлекла крупных строительных инвесторов.

    В настоящее время доходный дом – это многоэтажный жилой дом, используемый для сдачи в аренду площадей для проживания.

    Источником дохода в данном предприятии является арендная плата, взимаемая с жильцов. За доступную цену квартиранты получают право длительного проживания в удобных современных помещениях в условиях, приближенных к гостиничным.

    Своим арендаторам доходный дом предоставляет современные оборудованные квартиры со всей необходимой обстановкой. В отличие от гостиницы, где номера сдаются посуточно, доходный дом рассчитан на аренду в течение многих лет.

    В качестве бизнеса, доходный дом представляет интерес не в плане реализации квартир, а при сдаче внаем жилого пространства. Текущая нестабильность в экономике послужила причиной снижения уровня доходов от инвестиций как в строительство обычного жилья, так и доходных домов.

    Многие граждане предпочитают оформить ипотеку и выплачивать проценты за заемные средства, в надежде спустя определенный срок стать хозяевами личной недвижимости. Даже в таких условиях тема доходных домов остается интересной для инвестиций, а во всех крупных российских городах построено и функционирует не менее десятка подобных многоэтажек.

    Социальное жилье от государства или доходный дом

    Следует отличать доходные дома от квартир, предоставляемых по договору о соцнайме. Последний вариант представляет собой государственное жилье, которым обеспечивается узкий круг россиян. Оплата за квартиры, полученные по соцнайму, довольно низкая, однако качество предоставляемого государством жилья оставляет желать лучшего: либо это уже изношенный устаревший фонд, либо новые объекты недвижимости, возведенные из низкокачественных материалов. Нередки случаи использования социального жилья в аварийном состоянии.

    Доходный дом, относясь к категории недвижимости для коммерческого найма, предоставляет современные комфортные квартиры, оплата за которые подразумевает решение владельцем практически всех вопросов, связанных с обслуживанием и содержанием жилья. В данном случае, речь идет о достойных условиях проживания в течение длительного периода с более высокой оплатой.

    В настоящее время оплата проживания в доходном доме соотносится по своим размерам с выплатами по ипотекам. Однако далеко не все граждане могут себе позволить отложить сколько-нибудь существенную сумму на первоначальный взнос, либо не имеет достаточного уровня дохода, чтобы взять в банке ссуду, которой хватило бы на покупку жилья. У многих бюджетников с низкой оплатой труда жилищный вопрос невозможно решить с помощью ипотеки ввиду недостаточной платежеспособности. Получить помощь от государства у врачей и учителей также нет возможности, т.к. заработная плата, чаще всего, выше прожиточного минимума.

    Таким образом, клиенты доходных домов на текущий момент – это лица с недостаточно высоким официальным заработком, чтобы оформить ипотеку, либо нуждающиеся в большей мобильности в связи с частыми разъездами по стране. Для многих современных семей проживание в доходном доме позволяет без особых затрат перемещаться из города в город, сохраняя при этом, достаточный уровень комфорта, и освобождаясь от необходимости утомительных переездов и перевозки мебели и вещей.

    Интерес различных слоев населения к доходным домам поддерживается, благодаря возможности оформления жилья по договорам найма из социального фонда жилья, либо найма из фонда для коммерческого использования.

    Недвижимое имущество, относимое к доходным домам (строения и земли), не может быть переоформлено в другой статус, а сами арендаторы не могут выкупить помещения в таких домах.

    Преимущества доходных домов

    В качестве варианта пользования доступным жильем, доходный дом имеет ряд несомненных преимуществ по сравнению с прочими вариантами проживания:

    1. Обслуживание дома выполняется на высоком уровне.
    2. Предусмотрены дополнительные виды сервиса жильцов (например, во многих доходных домах предлагается услуга уборки квартир).
    3. Различный уровень комфорта и соответствующая оплата предусматривает возможность выбора жилья, исходя из платежеспособности жильцов.
    4. Длительный период проживания позволяет гражданам обустраиваться и рассматривать такое жилье в качестве постоянного на ближайшие десятки лет.
    5. Высокая эффективность управления доходным домом подтверждена успешным зарубежным опытом.
    6. За небольшую оплату квартирант получает готовое к проживанию жилье со всем необходимым оборудованием и мебелью, избавляясь от необходимости приобретать в личную собственность предметы обихода, крупные покупки, затрудняющие переезд, если в этом возникнет необходимость.
    7. В отличие от съемного жилья, все взаимоотношения с собственником доходного дома оговорены документально, а квартирант обеспечивается стабильными и неизменными условиями, при которых он может проживать в квартире.
    8. Жилец сохраняет свое право на получение различных компенсаций и участие в региональных жилищных программах.
    9. Гражданин, заселившийся в доходный дом с низкой оплатой за проживание, в любой момент может сменить место проживания, переехав в более комфортную квартиру, если его платежеспособность изменится, обеспечивая поддержание однородного состава жильцов.

    В то же время, домовладелец также пользуется преимуществами – в случае появления задолженностей или ненадлежащего поведения, арендатор освобождает квартиру, избавляя от утомительного взыскивания неплатежей и борьбы за порядок в доме.

    Текущее положение

    Несмотря на высокую популярность доходный домов в западных странах, в России данный рынок недостаточно развит. На рынке недвижимости наблюдается дефицит подобных форм проживания в силу самых различных причин.

    Для инвесторов ключевым моментом является невозможность извлечения сверхприбылей и долгий срок окупаемости вложений. Как правило, инвестиции в доходный дом окупаются в течение 10 лет, что довольно много в текущих экономических условиях.

    Развитие бизнеса доходных домов затрудняет и общая государственная политика в отношении малоимущих граждан – для нуждающихся в жилье государство выделяет материальную помощь на ипотеку или покупку собственности, не вкладываясь, как это принято за рубежом, в строительство социального жилья и выделение компенсаций на проживание в доходном доме.

    На видео о доходных домах

    Таким образом, развитие доходных домов в России еще только в самом начале, в то время как западный опыт жилищного обеспечения показал их высокую и стабильную привлекательность, как для населения, так и для инвесторов.

    Многоквартирный дом | архитектура | Britannica

    Многоквартирный дом , также называемый многоквартирным домом или многоквартирным домом , в котором находится несколько жилых единиц, большинство из которых предназначены для домашнего использования, но иногда включают магазины и другие нежилые объекты.

    Многоквартирные дома существуют веками. В великих городах Римской империи из-за городской загруженности индивидуальный дом, или домус, в ранние имперские времена уступил место общинному жилищу или острову ( кв.т. ), за исключением резиденций очень богатых. Обычными были четыре этажа, изредка возводились шести-, семи- или восьмиэтажные дома. Другой тип квартир существовал в Европе в средние века, состоящий из большого дома или особняка, часть которого была разделена на меньшие группы комнат для размещения слуг и других слуг важного человека. В отличие от этих «квартир», которые были просто личными апартаментами в больших домах, жилые дома, известные сегодня, впервые появились в Париже и других крупных европейских городах в 18 веке, когда возникли высокие многоквартирные дома для арендаторов из среднего класса. появляется.В типичном парижском многоквартирном доме размер квартир (и финансовые возможности арендаторов) уменьшался с каждым последующим этажом четырех- или пятиэтажного дома.

    К середине 19 века строилось большое количество недорогих жилых домов для размещения растущего числа промышленных рабочих в городах по всей Европе и в Соединенных Штатах. Эти здания часто были очень ветхими, плохо спроектированными, антисанитарными и тесными. Типичная нью-йоркская квартира, или многоквартирный дом, тип которого впервые был построен в 1830-х годах, состоял из квартир, широко известных как железнодорожные квартиры, потому что узкие комнаты были расположены встык в ряд, как товарные вагоны.Действительно, немногие недорогие многоквартирные дома, построенные в Европе или Америке до 1918 года, были спроектированы либо для комфорта, либо для стиля. Однако во многих европейских городах, особенно в Париже и Вене, во второй половине XIX века был отмечен большой прогресс в дизайне квартир для высшего среднего класса и богатых.

    Современный большой многоквартирный дом возник в начале 20 века с лифтами, центральным отоплением и другими удобствами, которые могли совместно использоваться жильцами дома.Квартиры для состоятельных людей стали предлагать другие удобства, такие как удобства для отдыха, услуги доставки и прачечной, а также общие столовые и сады. Значение многоэтажного жилого дома продолжало расти, поскольку скопление людей и рост стоимости земли в городах делали дома на одну семью все менее и менее практичными в некоторых частях многих городов. В значительной степени субсидируемое государством или государственное жилье приобрело форму многоквартирных домов, особенно для городских пожилых людей и рабочего класса или тех, кто живет в бедности.Многоквартирные башни также возводились в большом количестве в Советском Союзе и других странах, где жилищное строительство находилось в ведении государства.

    Получите подписку Britannica Premium и получите доступ к эксклюзивному контенту. Подпишитесь сейчас

    После Второй мировой войны спрос на многоквартирное жилье продолжал расти в результате продолжающейся урбанизации. Средне- или многоэтажный жилой комплекс стал неотъемлемой частью горизонта большинства городов мира, а двух- или трехэтажные «прогулочные» апартаменты также остаются популярными в менее застроенных городских районах.

    Наиболее распространенной формой проживания в многоквартирных домах была аренда. Однако в 20 веке многократное владение единицами на одном участке стало гораздо более распространенным явлением. Такая собственность может иметь форму кооперативов или кондоминиумов. В кооперативе все обитатели здания совместно владеют строением; кооперативное жилье гораздо более распространено в некоторых частях Европы, чем в Соединенных Штатах. Кондоминиум означает индивидуальную собственность на одну жилую единицу в многоквартирном доме или другом многоквартирном доме.Растущая популярность кондоминиумов в США и других странах во многом основана на том факте, что, в отличие от членов кооператива, владельцы кондоминиумов не являются взаимозависимыми в финансовом отношении и могут закладывать свою собственность.

    Многоквартирный дом — обзор

    Это дело касается стрельбы в молодого человека, который общался с друзьями за пределами многоквартирного дома, когда его отозвал от них человек, который, как предполагается, впоследствии выстрелил ему в спину. голова.Проанализировав предсказуемость преступления на объекте, судебный криминолог оценивает, соответствует ли имущество стандарту безопасности или нарушает ли он уровень предсказуемости. Судебно-криминологическое расследование затрагивает несколько действующих стандартов безопасности, применимых к жилому комплексу.

    Проверка арендаторов, вероятно, является одним из наиболее важных аспектов управления безопасностью квартиры. В ходе бесед с [управляющей компанией] я узнал, что потенциальных арендаторов проверяют на наличие криминальных историй.По возможности проверяются их прежние жилые помещения, а также проверяется их финансовая надежность в отношении соблюдения графиков арендной платы. Ожидается, что они подпишут комплексный договор аренды, содержащий рекомендуемые поведенческие требования, связанные с безопасностью. Этот договор аренды содержит суть «дополнения, свободного от преступности», которое рекомендуется ведущей группой по предупреждению преступности, занимающейся безопасностью квартир, известной как «Международная ассоциация без преступности». В настоящее время действует активное исполнение договора аренды, и руководство однозначно выселит его по причинам, не связанным с уплатой арендной платы.

    Руководство поддерживает активную постоянную связь с полицией метро и предоставляет квартиры в ее пользование. Полиция ежемесячно встречается с руководством. Руководство также осознает, насколько важно быть в курсе поведения на территории, и, таким образом, поддерживает отношения с несколькими постоянными жителями, чтобы быть в курсе любых возникающих проблем. Аналогичным образом, не менее шести сотрудников управляющей компании проживают на территории и служат дополнительными «глазами и ушами» руководства для дальнейшего обеспечения безопасности жителей.

    [Управляющая компания] также осознает важность имиджа для безопасности жилого объекта и ведет активный график технического обслуживания объекта. Ограждение проходит по всей территории и служит для направления потока неизбежных пешеходов и для усиления чувства территориальности, тем самым давая многим жителям личную заинтересованность в обслуживании и защите собственности [цитата из Cozens et al., 2005].

    Первостепенное значение для планирования безопасности в [жилом комплексе] имеет концепция «вспомогательного жилья.«Благоприятное жилье было выбрано в качестве альтернативы патрулированию в качестве средства решения определенных проблем подростков и других жителей на территории. Поддерживающее жилье предоставляет специальные услуги для пожилых людей, образование для молодежи по вопросам злоупотребления психоактивными веществами, помощь в учебе и образовании, молодежные программы, работу с министерствами, консультирование молодежи из групп высокого риска, просвещение по вопросам ВИЧ и множество других услуг для групп населения с особыми потребностями. Программы вспомогательного жилья будут различаться по своей направленности от объекта к объекту, но их цель состоит в решении многих социальных проблем, с которыми сталкиваются жители жилья с низкими доходами [цитата из Galster et al., 2002].

    Эти и другие программы, слишком многочисленные, чтобы перечислять их здесь, финансируются или иным образом поддерживаются [жилым комплексом]. Эти программы стремятся предоставить пожилым людям поддержку, а молодым людям — конструктивную деятельность и образцы для подражания, которые более подходят, чем уличные преступники. [Управляющая компания] даже поддержала избрание своего сотрудника… Координатора по связям с общественностью в офис Консультативной комиссии по районам, чтобы он мог предоставить дополнительные ресурсы социальных услуг для этого жилого сообщества.Немногие частные объекты недвижимости так активно участвуют в предоставлении стольких «комплексных» услуг жителям своих сообществ.

    Остается, конечно, вопрос о целевом упрочнении. Жители [жилого комплекса] пользуются преимуществами безопасности в виде запертых вестибюлей в каждом здании, металлических дверей квартир, замков с ригелем на входных дверях квартир, глазков, вторичных систем запирания и / или ворот на дверях патио на уровне земли. Такие целевые устройства для упрочнения можно ожидать на любой хорошо управляемой собственности, и они есть в [жилом комплексе].

    Справочник покупателя по типам многоквартирных домов

    Есть несколько типов многоквартирных домов, каждый со своим назначением, ценой и потенциальным арендатором.

    Многие инвесторы в недвижимость предпочитают квартиры или многоквартирные дома односемейным домам и другим типам коммерческой недвижимости из-за огромных финансовых выгод.

    Многосемейные и многоцелевые объекты недвижимости почти всегда будут иметь положительный денежный поток благодаря наличию нескольких арендаторов.

    Плюс, многоквартирные дома можно списать на налоги, что со временем приведет к нулевой налоговой нагрузке.

    Прежде чем инвестировать в многоквартирную недвижимость, важно знать разные типы многоквартирных домов, плюсы и минусы каждого, а также то, как вы можете найти недвижимость, которая соответствует вашим потребностям и целям. Все это можно посмотреть здесь.

    Типы многоквартирных домов

    Многоквартирные дома и многоквартирные дома определяются как любое жилое пространство, в котором две или более единицы занимают одно и то же имущество.

    В некоторых многоквартирных домах всего несколько квартир, в то время как более крупные здания в мегаполисах могут быть в несколько десятков этажей и в них могут проживать сотни арендаторов.

    И новые инвесторы, и опытные магнаты в сфере недвижимости знают, что многоквартирная недвижимость может быть фантастическим окупаемостью инвестиций, если ее приобретать с умом.

    Общая классификация многоквартирного дома обычно определяется его размером.

    Три основных размера: малоэтажный , средний / средний и высокий , в зависимости от количества этажей и единиц в здании.

    Малоэтажный жилой дом

    Когда вы думаете о многоквартирных домах в пригородах, вы, вероятно, представляете стандартный малоэтажный жилой комплекс.

    Эти строения обычно имеют высоту четырех или менее этажей (некоторые классификации определяют их как трехэтажные или менее) и могут иметь или не иметь лифтов.

    Может быть как одно, так и несколько зданий, расположенных на большой территории.

    Примеры малоэтажных жилых домов:
    ● Жилые комплексы, состоящие из четырех и менее этажей на одно здание
    ● Таунхаусы
    ● Рядные дома
    ● Дуплексы или одноэтажные мультиплексоры
    ● Садовые комплексы
    ● Жилье для престарелых или льготное жилье

    Малоэтажные многоквартирные дома предлагают много парковочных мест для жителей, а в некоторых есть гаражи за дополнительную плату.

    Они также обычно предлагают специальные возможности для людей с ограниченными возможностями или пожилых людей.

    Малоэтажные жилые комплексы часто позволяют арендаторам договориться об условиях аренды с большей готовностью, чем другие.

    Эти объекты обладают меньшим количеством удобств, чем их многоэтажные конкуренты, что побуждает некоторых жителей квартир выбирать вместо них средние или многоэтажные дома.

    Малоэтажные жилые комплексы, таунхаусы и одноэтажные многоквартирные дома являются более доступным вариантом для инвесторов в недвижимость, но также приносят меньшую прибыль.

    Малоэтажные жилые дома

    В исследовании, опубликованном городом и округом Денвер, средне- и среднеэтажные жилые дома определяются как многоквартирные дома от пяти до девяти этажей.

    Эти сооружения обычно имеют по крайней мере один лифт и встречаются как в городских, так и в пригородных районах.

    Квартиры средней этажности набирают популярность среди строителей, инвесторов и арендаторов.

    Примеры многоквартирных домов средней этажности:
    ● Городские квартиры и кондоминиумы недалеко от оживленных центров города.
    ● Загородные квартиры и кондоминиумы возле торгово-развлекательных районов.
    ● Общежития колледжа
    ● Кондоминиумы
    ● Гостиницы
    ● Жилые комплексы для пожилых людей
    ● Доступные и льготные жилищные комплексы

    Здания средней этажности — достаточно экономичное решение для застройщиков; создавая больше единиц на квадратный фут земли, инвесторы получат более существенную финансовую отдачу.

    Компактные пространства также означают устойчивые решения для жизни, которые лучше подходят для окружающей среды. Их легко построить, их легко сдать в аренду, и с каждым годом они становятся все популярнее.

    Арендаторам нравятся многоквартирные дома средней этажности, потому что они, как правило, находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и других развлекательных заведений, а также недалеко от транспортных узлов.

    Поскольку среднеэтажные комплексы обычно не находятся в центре города, они часто более тихие и уединенные, чем высотные здания.

    Эти объекты недвижимости не требуют особого ухода для арендаторов и обычно предлагают такие удобства, как бассейн, тренажерный зал, места общего пользования и даже зеленые насаждения.

    Все больше и больше молодых людей выбирают среднеэтажные кондоминиумы и апартаменты, а не дома на одну семью.

    Поскольку в городских районах наблюдается рост населения, среднеэтажные комплексы становятся нормой. Многие инвесторы наживаются на этой тенденции, покупая землю и строя жилые комплексы средней этажности или многоцелевые здания.

    Высотные жилые дома

    Состоятельные инвесторы покупают материнскую часть всех многоквартирных домов: многоэтажный жилой комплекс.

    Высотное здание — это любое десятиэтажное или более этажное здание, обычно расположенное в оживленных городских районах.

    В городах, где открытой земли мало и дорого, высотные здания могут создать эффективные жилищные решения на относительно небольшом участке земли.

    Они построены из железобетона и стали.

    Примеры многоэтажных жилых домов:
    ● Роскошные апартаменты в центре города
    ● Долгосрочная аренда и отели
    ● Общежития колледжей в крупных кампусах
    ● Субсидируемое жилье или жилье для престарелых в густонаселенных городах

    Высотные комплексы давно стали нормой в крупных муниципалитетах, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Чикаго, но они становятся все более популярными в городах среднего размера по всей Америке.

    По мере того, как все больше и больше людей движется к центру города, застройщики видят необходимость в более высоких зданиях с большим количеством квартир, что создает более значительный потенциал для увеличения благосостояния инвесторов.

    Высотные дома превращают относительно небольшой участок земли в многоквартирный жилой дом.

    Однако у этих структур есть свои проблемы. Парковка часто бывает хлопотной, и застройщики должны строить соответствующие парковочные конструкции под жилым комплексом.

    Строительство и обслуживание высотных зданий может быть дорогостоящим; конструкции должны соответствовать строгим нормам безопасности. В чрезвычайной ситуации эти переполненные места и множество лестничных пролетов могут означать катастрофу во время эвакуации.

    Кроме того, здания должны выдерживать сильные ветры, землетрясения и сильные штормы в зависимости от местоположения.

    Однако даже с учетом потенциальных проблем для мотивированного инвестора высотное строительство может быть очень прибыльным предприятием.

    Многие из этих построек имеют роскошные апартаменты на верхних этажах, принося невероятный капитал каждый месяц.Большое количество арендаторов также обеспечивает положительный денежный поток.

    Совместите доход с налоговыми преимуществами, и инвестиции в многоэтажные квартиры могут оказаться чрезвычайно выгодными для инвесторов.

    Дом смешанного типа

    Во многих городах и пригородах есть торговые районы со смешанной застройкой. Эти постройки могут быть двух и более этажными, от малоэтажных комплексов до высоких многоэтажек.

    Как следует из названия, многоцелевые здания служат разным целям: коммерческим, жилым, парковочным, офисным, промышленным или рекреационным.

    Поскольку в 1990-е годы законы о смешанном зонировании были ослаблены, девелоперы начали переосмысливать многоквартирные комплексы, создавая пространства, которые выполняют множество функций и, следовательно, предоставляют разнообразные возможности для получения дохода.

    Примеры многоквартирных домов смешанного назначения:
    Городские центры с магазинами на нижнем этаже, офисными помещениями на втором этаже и квартирами на остальных этажах.
    ● Пригородные поселки с многоквартирными жилыми помещениями, ресторанами и магазинами на одной улице.
    ● Высшие учебные заведения с классами на первых этажах и жилыми домами на верхних этажах.

    Объекты смешанного использования делятся на две категории:

    1. Вертикальные объекты смешанного использования , как правило, представляют собой многоэтажные здания средней или высотной этажности.

    На нижних этажах располагаются предприятия, витрины или другие коммерческие арендаторы, а жилые квартиры занимают остальные этажи.

    Это самая распространенная, но не единственная недвижимость смешанного использования.

    2. Горизонтальные объекты смешанного использования , с другой стороны, могут быть всего в несколько этажей, но расположены в горизонтальном пространстве.

    Предприятия могут занимать один конец участка, а жилые единицы — другой.

    Многофункциональные здания выгодны как предприятиям, так и жителям. У предприятий поблизости есть встроенная клиентская база, а жители имеют легкий доступ к покупкам.

    Это удобство — одна из причин, по которой объекты смешанного использования стали настолько популярными за последние два десятилетия.

    Как инвестировать в многоквартирные дома

    Собираетесь ли вы инвестировать в небольшой дуплекс или в высокий небоскреб, очень важно провести исследование.

    Многосемейная недвижимость, многоквартирные дома и объекты смешанного использования могут стать успешным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.

    Некоторые инвесторы предпочитают покупать пустую землю и строить жилые дома.Эта стратегия позволяет вам контролировать свои инвестиции с нуля, разумно строя сообщество, которое создает неограниченный потенциал заработка.

    Другие инвесторы покупают существующую недвижимость либо напрямую, либо через инвестиционные фонды (REIT).

    Однако из-за высокого спроса на многоквартирные дома и объекты смешанного использования конкуренция очень высока, и эти объекты может быть трудно найти.

    Чтобы узнать больше о том, как найти на рынке многоквартирную недвижимость, ознакомьтесь с нашим руководством «Руководство по поиску целевой многоквартирной и коммерческой инвестиционной недвижимости».

    Если вы хотите получить конкурентное преимущество в инвестиционной игре с несколькими семьями, вы можете увеличить свои шансы на получение недвижимости, выполнив поиск вне рынка.

    Квартира

    — Designing Buildings Wiki

    Термин « квартира » относится к изолированной жилой единице, которая занимает только часть здания, как правило, на одном уровне. Обычно это связано с недвижимостью в Северной Америке, хотя квартиры были распространены еще во времена Римской империи.Считается, что сам термин возник в середине 17 века от французского слова «appartement», происходящего от итальянского «appartamento», в свою очередь, происходящего от «appartare», что означает «разделять».

    В Северной Америке обычно сдаются квартиры . Жилые кварталы, в которых жители владеют своим жильем, обычно называют «кондоминиумами».

    Термин « квартира » иногда считается синонимом термина «квартира», обычно используемого в Великобритании.Однако Утвержденный документ B, Пожарная безопасность, Том 1, Жилые дома, определяет квартиру как: «отдельное и автономное помещение, построенное или приспособленное для использования в жилых целях и составляющее часть здания от какой-либо другой части, от которой оно отделено по горизонтали». и предлагает, чтобы это «… включает жилые / рабочие помещения, то есть квартиру, предназначенную для работы в качестве рабочего места для ее жителей и для лиц, которые не живут в этом помещении».

    Для получения дополнительной информации см .: Определение плоскости.

    В Великобритании термин «дуплекс» относится к квартире (не дому), которая включает два этажа жилых помещений, соединенных внутренней лестницей. Исторически это называлось мезонетом, но термин дуплекс становится все более популярным из-за своего мнимого американизма и обычно применяется к квартирам с более современным дизайном, тогда как мезонет может быть более традиционным.

    Для получения дополнительной информации см .: Дуплекс.

    Термин «пентхаус» используется для описания квартиры на последнем этаже многоэтажного дома.Согласно строительным нормам Нью-Йорка, пентхаус — это «… замкнутая конструкция на крыше или над крышей любой части здания, которая спроектирована или используется для проживания людей». Пентхаусы часто бывают самыми большими и роскошными, а значит самые дорогие, квартиры в доме.

    Подробнее см .: Пентхаус.

    Что делает большой многоквартирный дом? [Ознакомьтесь с этими 10 функциями]

    Главная | Блог | Что делает хороший многоквартирный дом?

    Время чтения: (Количество слов:)

    Вы, наверное, слышали, что люди говорят, что вам следует снимать в «хорошем многоквартирном доме».Но что вообще делает «хороший многоквартирный дом»? Что вы ищете в многоквартирном доме? Это многогранные вопросы, но мы разберем факторы, чтобы помочь вам понять, как найти, выбрать и жить в «хорошем многоквартирном доме».

    1. Расположение

    Местоположение вашей квартиры очень важно. Вам нужно выбрать место после внесения в список, а затем расставить приоритеты в отношении личных потребностей и образа жизни (например, работы или учебы). Хороший многоквартирный дом также должен находиться в районе с низким уровнем преступности.Обдумайте эти вопросы —

    • Вы хотите быть рядом со своим рабочим местом или иметь легкий доступ к розничным и продуктовым магазинам?
    • Вам нужно жить рядом с остановками общественного транспорта?

    Вы хотите находиться в районе с низким уровнем преступности. Ни один район или многоквартирный дом не свободен от преступности, но преступность можно измерить, и вы можете посмотреть исторический уровень преступности по районам.

    2. Хорошо построенный

    Многоквартирный дом должен быть хорошо построен — вам не нужно быть архитектором, чтобы понять основы хорошо построенного дома.

    • Внешний вид должен быть привлекательным для глаз. Вы можете сами посмотреть на это при посещении.
    • Специальные меры по снижению шума, такие как бетонные полы и потолки, для снижения уровня шума. Проверьте отзывы на предмет жалоб на шум.
    • Большие окна для естественного солнечного света
    • Большие многоквартирные дома — Квартира не обязательно должна быть самой большой в квартале, но она должна быть достаточно большой, чтобы соответствовать всем вашим потребностям
    • Хорошие меры безопасности, такие как яркое ночное освещение и общие входы надежно заперты с помощью ключа или брелка.
    • Снаружи чистый и без посторонних предметов, таких как висящие электрические счетчики, электрические столбы, счетчики воды.Эти предметы могут быть большим бельмом на глазу и не очень весело возвращаться домой. Еще одна особенность, которую иногда невозможно избежать, — это оконные кондиционеры. Это тоже может быть бельмом на глазу.
    • Являются ли межкомнатные двери сплошным сердечником, чтобы не слышать шум изнутри?

    3. Уход за домом

    Хороший многоквартирный дом должен содержаться в хорошем состоянии. Например —

    • Чисто ли и чисто? Вы видите вокруг мусор?
    • Красивый ландшафтный дизайн?
    • Вы замечаете вокруг вредителей или грызунов?
    • Вы видите свисающие окна или кривые световые столбы?
    • Внешний вид грязный?
    • Вы видите мусор в коридорах?
    • Чисты ли коридоры или есть предметы в коридоре и мусор снаружи?
    • Как хранится площадка для мусорного контейнера? Это мусорный контейнер, но жилые комплексы, которые позволяют хранить различные предметы, такие как стулья и диваны, возле мусорного контейнера в течение длительного времени, как правило, являются признаком плохого обслуживания и содержания.
    • Хорошо ли вымощена парковка?

    Вы должны почувствовать внешний вид, просто не отрывая глаз от входа в здание.

    4. Чистое и адекватное внутреннее пространство

    Внутреннее пространство многоквартирного дома должно иметь такое же значение, как и внешнее. Рассмотрим эти —

    • Коридоры, ведущие в квартиры, хорошо освещены и чисты?
    • Вы замечаете следы отслаивания краски, граффити и т. Д., Которые ухудшают эстетику?
    • В квартире чисто и аккуратно?
    • Достаточно ли в квартире естественного света и вентиляции?
    • Хорошо ли используется макет?

    5.Хорошее оперативное управление

    Обязательно задавайте эти вопросы —

    • Быстро ли администрация квартиры реагирует на запросы на техническое обслуживание, если что-то пойдет не так?
    • Легко ли связаться с командой менеджеров?
    • Есть ли номер службы экстренной помощи, по которому я могу позвонить в случае возникновения чрезвычайной ситуации, например отсутствия тепла зимой, отсутствия кондиционера летом, наводнения, блокировки и т. Д. Это важные моменты, которые следует учитывать.
    • Кто зимой разгребает снег?

    6.Удобства

    Хороший многоквартирный дом должен быть оборудован удобствами. Это зависит от ваших личных предпочтений, но некоторые популярные удобства включают: —

    • Бассейн
    • Клубный дом
    • Общая комната
    • Открытые площадки
    • Система наблюдения
    • Балкон
    • Стиральная и сушильная машины на месте или в блоке
    • Парковка на территории

    У вас не может быть всего этого, но, надеюсь, в здании есть хотя бы несколько из них.

    7.Меры безопасности на месте

    В дополнение к хорошему расположению (опять же, ни одна территория не свободна от преступности), одна из наиболее важных характеристик хорошего многоквартирного дома — это здание, которое серьезно относится к безопасности. Задайте следующие вопросы:

    • Есть ли в квартире система видеонаблюдения для предотвращения преступности?
    • Есть ли у многоквартирного дома хорошо освещенная автостоянка?
    • Есть ли домофон или зуммер для связи с квартирами?
    • Есть ли в квартире хотя бы один ригельный замок?
    • Есть ли в квартире автоматические входные двери, которые закрываются и запираются?
    • Разве что руководство вывесило знаки, запрещающие ходатайство и незаконное проникновение?
    • Установлены ли руководством оконные решетки в квартирах на 1-м этаже?
    • Политика смены ключей при въезде.
    • И другие важные вопросы безопасности, которые следует задать перед арендой.

    Хороший многоквартирный дом должен улучшать ваш образ жизни, не заставляя вас идти на компромиссы.

    8. Энергоэффективность

    Хороший многоквартирный дом может быть энергоэффективным, что не только хорошо для окружающей среды, но и может снизить ваши счета за коммунальные услуги. Например:

    • Имеется ли в здании хорошая внешняя изоляция?
    • Энергоэффективны ли окна?
    • Есть умный термостат?

    9.Доступность

    Доступность является ключевым моментом. Это может быть лучший многоквартирный дом в мире, но вы должны иметь возможность себе это позволить. Когда вы сравниваете цены на квартиры, не сравнивайте цену просто с ценой. Сравните арендную плату за квадратный фут. Например, если квартира A стоит 1200 долларов и 500 квадратных футов (то есть 2,40 доллара за квадратный фут) по сравнению с квартирой B, которая составляет 1400 и 750 квадратных футов (1,86 доллара), то квартира B по-прежнему является более выгодной сделкой за квадратный фут.

    10. Постоянное благоустройство

    Хороший многоквартирный дом всегда улучшается и всегда общается со своими жителями.Спросите жителей, как общается домовладелец и какие новые проекты были реализованы за последние 5 лет. Спросите, как часто они получают известия от домовладельца и насколько они откликаются на их запросы.

    Как видите, не все многоквартирные дома созданы равными. Хороший многоквартирный дом — это совсем другой опыт, и на него стоит обратить внимание. Для дальнейшего чтения прочтите, стоит ли роскошная квартира того?


    Почему все новостройки выглядят одинаково?

    Волна однообразия захлестнула новую жилую архитектуру.Города США заполнены многоквартирными домами прямоугольной формы и несколько скучными фасадами, часто сделанными из цветных панелей и плоских окон.

    Из-за подпитываемого Амазонкой бума жилищного строительства за последнее десятилетие Сиэтл стал эпицентром этой новой школы структурных симулякров. Но Сиэтл не одинок. Почти в каждом городе, от Шарлотты до Миннеаполиса, наблюдается рост однородных квартир, поскольку строительство снова увеличилось после финансового спада.

    Запрос в Твиттере, пытающийся назвать этот вездесущий стиль, оказался золотой жилой. Некоторые предложения, казалось, были вдохновлены единообразием дизайна компьютерных программ и игр: Simcityism, SketchUp Contemporary, Minecraftsman или Revittecture. Некоторые оценили, как эти здания выглядели экономически выгодными, чтобы максимизировать прибыль: девелоперский модерн, макурбанизм или быстрая повседневная архитектура. Затем есть вызовы эстетического осуждения: современное презрение, вежливость, LoMo (низкий модерн) и Spongebuild Squareparts.

    «Отчасти люди реагируют не на само здание, а на то, что многие из них так быстро возводятся в одних и тех же местах города», — говорит Ричард Молер, доцент кафедры архитектуры в Вашингтонский университет.

    Shutterstock

    Во многих ответах на звонок в Твиттере просто указывалось, что эти здания — это жилье, причем очень необходимое жилье.Хотя их можно определить или классифицировать с точки зрения эстетики, эту волну новых квартир, пожалуй, лучше всего описать как символ сегодняшних жилищных проблем: отсутствие земли под застройку; рост земельных, материальных и трудовых затрат; и острая потребность найти более доступные места для проживания людей.

    «В конце концов, если вы выстроите в ряд многоквартирные дома из Бостона, Сан-Франциско и Майами, которые были построены за последнее десятилетие, вы увидите очень сильную закономерность», — говорит Скотт Блэк, старший вице-президент. президент Bristol Development, фирмы из Нэшвилла, занимающейся строительством квартир на юго-востоке.

    Хорошая архитектура всегда должна реагировать на локальный контекст. В случае с этими зданиями местный экономический контекст оказывается одинаковым практически во всех крупных городах США.

    «Критики не понимают, с чем мы работаем, параметров и финансовых ограничений», — говорит Блэк. «Это похоже на любой другой бизнес: если вы продаете автомобили или продаете виджеты, есть определенные затраты и определенная прибыль, которые вам необходимо получить, чтобы вести бизнес в будущем».

    Shutterstock

    Все сводится к кодированию, затратам и крафту

    Возможно, самая большая проблема в городском U.S. Рынок квартир, годовая отрасль которой оценивается в 61 миллиард долларов, — это объем доступной площади. Во многих городах преобладает предпочтение отдельно стоящих домов на одну семью с небольшими коридорами в центре города или в густонаселенных районах, отведенных под большие многоэтажные башни. В Сиэтле, например, примерно три четверти жилой земли отведено под строительство домов на одну семью. Это означает, что новые квартиры вынуждены группироваться в небольших районах города, что усиливает влияние целого ряда новых похожих зданий.

    Сами здания — это попытка вписаться в небольшие ниши, предоставленные местными строительными и зональными нормами.По словам Мохлера, из-за ограничений по высоте и требований безопасности / противопожарной безопасности большинство этих структур известны как «5 на 1» или «один плюс пять»: конструкции с деревянным каркасом, которые содержат квартиры и известны как Тип 5. в Международном строительном кодексе — над бетонным основанием, которое обычно содержит торговые или коммерческие помещения, или парковочные конструкции, известные как Тип 1. Некоторые нормы также предписывают модульный фасад или изменение внешнего вида в соседних зданиях, чтобы избежать повторения.

    Доски обзора дизайна

    Cities могут усилить давление, вызванное зонированием.В идеале эти группы работают с архитекторами и застройщиками, чтобы улучшить будущие здания и сделать их более совместимыми с окрестностями. Молер говорит, что это не всегда так; в некоторых городах существует тенденция штамповать уже зарекомендовавшие себя конструкции, что приводит к шаблонному ощущению.

    Ограничения кода, которые позволяют строительство на ограниченных участках, помогают создать второе серьезное ограничение: стоимость. Причина, по которой в наших городах так много однотипных зданий, заключается в том, что это самый дешевый способ построить квартиру.В данном случае это легкая деревянная конструкция, в которой часто используются плоские окна, которые легко установить; процесс, называемый облицовкой дождевым экраном, для создания обшивки здания; а также панели Hardie, фасадное покрытие из фиброцемента.

    По словам Блэка, необходимость сокращения расходов ограничивает возможности выбора фасада. Стоимость панелей Hardie Panels составляет примерно 16 долларов за квадратный фут, примерно столько же, сколько кирпича. Следующее обновление — металлический сайдинг — стоит от 25 до 50 долларов за квадратный фут, что потенциально более чем в три раза дороже.

    «Поскольку мы сталкиваемся с кризисом доступности жилья, имеет определенный смысл построить здание по максимально доступной цене», — говорит Мохлер.

    По словам Блэка, вариация стоит дорого. Многие квартиры имеют стандартный размер, например спальни шириной 12 футов. Повторите это несколько раз для каждого этажа, увеличивая до максимума, чтобы создать арендуемое пространство, и вы начнете эффект домино в отношении общей архитектуры, потому что плиты пола в конечном итоге очень похожи. После того, как интерьер будет спланирован, есть способы сделать внешний вид более интересным, используя неудачи, материалы и массирование.Но отказ от места для блоков и создание более сложных планов строительства снижает рентабельность.

    «Более серьезная проблема заключается в том, что стоимость строительства значительно выросла за последние два года», — говорит Блэк. «Нам необходимо доставить продукт по установленной цене. Люди не всегда понимают, с какой прибылью мы работаем. Мы действительно хотим создать что-то, что будет сверкать, сиять и отлично смотреться снаружи. В конце концов, мы чувствуем, что можем это сделать ».

    Некоторые критики отвергают проблему стоимости как небольшую часть более крупной проблемы.Майкл Паглиа, писатель Westword в Денвере, написал популярную статью о плохом дизайне своего города: «Денвер тонет в ужасной архитектуре». Он считает, что архитекторы не только ограничены в затратах, но и исключены из уравнения. Компьютерное проектирование привело к снижению роли архитектора, утверждал Паллиа, заменив благородное ремесло серией уравнений, которые выжимают из объекта все до последней капли, черт возьми, эстетика. Формульные планы этажей рентабельны, в то время как хороший дизайн считается недоступной роскошью, сосредоточенной, как и многое другое, среди 1 процента.

    «Я не думаю, что вы можете называть проектировщиков этих зданий дизайнерами или архитекторами», — сказал он Curbed. «Я думаю, что бухгалтеры проектируют эти здания».

    Искусство дизайна превратилось в науку, говорит он, и это создало еще одно важное, но менее ощутимое ограничение для нового строительства — потерю строительных судов. Палья считает, что стандарты строительства и ожидания арендаторов от новых зданий снизились.

    «Многие из арендаторов, живущих в этих зданиях, даже не подозревают, что они ужасны», — говорит он.«Что касается ценовых ограничений, поговорите с кем-нибудь во Флоренции, Италия, где существует множество ограничений на развитие. Ничто не может служить оправданием плохому дизайну ».

    Молер согласен, что между сегодняшними и прошлыми квартирами есть ощутимая разница. В старых многоквартирных домах есть то, чего не хватает конструкциям, облицованным Харди, — определенная текстура и материальность.

    «Современное плоское окно может быть отличным продуктом, простым в установке и экономичным», — говорит он. «Но глубина фасада старых зданий предлагает совершенно новый уровень детализации и масштаба.”

    Shutterstock

    История судит об архитектуре по кривой

    Поскольку ограничения, создающие условия для этой типовой многоквартирной архитектуры, практически не ослабевают, в обозримом будущем города могут застрять с такими зданиями. Новое строительство замедлилось в этом году после пика в 2017 году, но это по-прежнему означает, что к концу года ожидается завершение 283000 новых квартир, многие из которых выполнены в этом общем стиле.Что с ними произойдет дальше, через десятилетия и поколения?

    «Я не думаю, что эти здания будут построены через 40 лет. Они рухнут, и возникнут проблемы с обслуживанием », — говорит Паглиа. «Мы будем помнить тот небольшой кусочек хорошей архитектуры, который строится сегодня».

    Молер, однако, считает, что время сыграет злую шутку с недоброжелателями сегодняшних мягких квадратных зданий. Он указывает на районы с идентичными бунгало, знаменитые и часто сохраняемые как исторические районы. В то время, когда они были построены, в начале двадцатого века, они не были продуктом дальновидных архитекторов, стремящихся создать наполненные характером жилища, чтобы современные домовладельцы могли пускать слюни.Они учитывали стоимость, код и ремесло и создавали свои собственные уравнения, чтобы максимизировать прибыль и продукт. Размещение их над сегодняшним зданием, часто предназначенное для удовлетворения современных потребностей в доступном жилье, может быть, как писала Кейт Вагнер из McMansion Hell, формой «эстетического морализма».

    «Многие из этих домов были одинаковыми, и многие были полностью идентичны друг другу, потому что их строил один застройщик», — говорит Молер о прошлых городских застройках. «В то время его критиковали за бесполезную трату земли и за то, что все выглядело одинаково.Идентичный сегодня означает характер соседства. Если он старый и выглядит так же, это хорошо, но если он новый и все выглядит одинаково, это плохо ».

    Даже Молер не говорит, что эти квадратные конструкции будут отмечены в ближайшие десятилетия. Но, возникнув в эпоху острой нехватки жилья, возможно, они будут привлекать китч или будут оценены за то, что они представляют: часть решения сегодняшнего жилищного кризиса.

    «Я оптимистично настроен в отношении того, что мнение людей об этих зданиях со временем изменится», — говорит он.«Будут ли они отмечаться? Скорее всего, не. Но будут ли они приняты больше? Наверное.»

    Покупка многоквартирного дома: подходит ли это вам?

    Вложение в денежный поток — один из ключевых методов достижения богатства, которое в сфере недвижимости чаще всего достигается за счет инвестирования в арендуемую недвижимость. Аренда на одну семью может быть отличным местом для начала, но со временем многие люди решают, что хотят повысить свой уровень, увеличивая свой денежный поток и чистую стоимость за счет владения жилым комплексом.

    Жилой комплекс относится к категории коммерческой недвижимости и включает любую арендуемую жилую недвижимость с пятью и более квартирами.Многосемейная недвижимость может быть прекрасным вложением в недвижимость, но не для всех. Узнайте о плюсах и минусах владения многоквартирным домом, а также о том, кто лучше всего подходит для инвестирования в несколько семей, чтобы определить, подходит ли это вложение для вас.

    Плюсы владения жилым комплексом

    Эффект масштаба

    Экономия масштаба относится к способности распределять затраты по нескольким потокам доходов. Вместо того, чтобы владеть 10 различными объектами жилой недвижимости для сдачи в аренду, чтобы получать денежный поток в размере 10000 долларов в месяц, вы можете владеть одной недвижимостью, у которой есть только одна крыша, один набор налогов на недвижимость, страхование имущества и одно здание для обслуживания, при этом сохраняя ту же сумму. арендного дохода.

    Увеличение денежного потока

    Владение многоквартирным домом также позволяет вам увеличить денежный поток и доход, который вы зарабатываете, гораздо быстрее, чем вы могли бы получить с помощью сдачи в аренду жилой недвижимости.

    Снижение риска

    Одно из самых серьезных препятствий, с которыми сталкиваются владельцы арендуемой недвижимости, — это незанятость и текучесть арендаторов. Если у вас есть отдельная собственность, и она пустует в течение двух месяцев, пока вы ее убираете и повторно выставляете в аренду, вы съедаете двухмесячные расходы и снижаете общую прибыль от инвестиций.Когда у вас несколько арендаторов в одном многоквартирном доме, вы распределяете как риски, так и затраты на вакансии.

    Управление

    Управление недвижимостью может быть как за, так и против владения многоквартирным имуществом. Любая сдаваемая в аренду недвижимость требует определенного уровня управления недвижимостью. Кто-то должен общаться с арендатором, показывать договоры аренды, собирать арендную плату, согласовывать ремонт и размещать вакансии. Когда вы владеете несколькими арендуемыми объектами, вся эта работа становится обременительной, особенно когда эти объекты расположены по разным почтовым индексам или рынкам.Владение квартирой по-прежнему требует управления, но добавляет удобства, поскольку все квартиры находятся в одном централизованном месте.

    Увеличьте свой собственный капитал

    Владение многоквартирным домом, особенно на дорогих рынках, несомненно, увеличит ваш собственный капитал. Это может дать вам доступ к более выгодным условиям финансирования, эксклюзивным инвестиционным возможностям и в целом помочь вам достичь личных финансовых целей.

    Минусы владения жилым комплексом

    Стоимость

    Одно из самых больших препятствий при покупке жилого комплекса на первых порах — это стоимость.Коммерческая недвижимость оценивается на основе дохода, который она приносит или потенциально может принести, что означает, что стоимость жилого комплекса на большинстве рынков значительно превышает стоимость жилой недвижимости для одной семьи на том же рынке. В то время как вы можете купить жилой дом меньшего размера за 500 000–750 000 долларов, средний или большой жилой комплекс, вероятно, будет стоить более 1 миллиона долларов. Стоимость будет варьироваться в зависимости от возраста здания и типа собственности (например, жилой комплекс A, B или C).

    Финансирование

    Финансирование многоквартирного комплекса, как правило, проще, чем получение финансирования для сдачи в аренду односемейной собственности, потому что существует несколько источников дохода, помогающих поддерживать расходы, но получить ссуду все равно может быть сложно, в зависимости от вашего опыта в инвестирование в недвижимость и ваш баланс.

    Большинство традиционных кредиторов потребуют крупный первоначальный взнос, не менее 20% или более, а также проанализируют эффективность и потенциал активов в дополнение к вашему личному состоянию и инвестиционному профилю.Если у вас нет денег для инвестирования, вам, вероятно, потребуется синдицировать, когда вы объединяете деньги от нескольких инвесторов для приобретения собственности. Чтобы сделать это должным образом, требуются значительные предварительные вложения и уменьшится денежный поток и доходность недвижимости, поскольку вы будете делиться частью своего положительного денежного потока и прибыли со своими партнерами.

    Кроме того, кредит на квартиру обычно имеет более высокую процентную ставку, которая может быть фиксированной, но чаще регулируется.Сроки также короче, чем у традиционного ипотечного кредита, от 5 до 20 лет, и они обычно сопровождаются воздушным шаром, который потребует от кредитора в конечном итоге продать недвижимость или рефинансировать, когда появится воздушный шар.

    Все яйца в одной корзине

    Когда вы владеете одним объектом дохода, вы кладете все яйца в одну корзину — вы увеличиваете риск колебаний рынка, поскольку весь ваш доход поступает от одного объекта недвижимости. , Что произойдет, если дом сгорит, крупный поставщик рабочих мест в этом районе объявит о банкротстве и значительная часть ваших арендаторов потеряет работу, или если рост нового строительства снизит спрос на жилье и, в свою очередь, стоимость вашего многоквартирного дома? Владение несколькими инвестиционными объектами на разных рынках или в разных классах активов диверсифицирует ваш инвестиционный портфель.

    Кому подойдет владение жилым комплексом?

    Владение многоквартирным домом дает ряд преимуществ, но требует времени и усилий. Даже если вы решите нанять стороннего менеджера для наблюдения за жилым комплексом за вас, вы, как владелец квартиры, по-прежнему несете ответственность за управление этим человеком, обеспечивая управление зданием в соответствии с вашими стандартами и достижение максимальной прибыльности. Если вы занятой профессионал, у которого нет времени даже на наблюдение за инвестициями, маловероятно, что владение жилым комплексом — правильный шаг для вас.

    Кроме того, если вы только начинаете работать в сфере недвижимости и не имеете большого опыта или капитала, готового к развертыванию, инвестирование в квартиры, вероятно, не лучшее место для начала. Смочите ноги как арендодатель и посмотрите, нравятся ли вам роли и обязанности в работе. Перед переездом в коммерческую недвижимость увеличьте свой собственный капитал, кредитный рейтинг и доступные инвестиционные средства.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.