Изменилась кадастровая стоимость земли как платить налог: Разъяснения по перерасчету земельного налога в связи с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков | ФНС России – Как считать земельный налог, если кадастровая стоимость изменилась?

Как в 2019-м пересчитать налоги по пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2019 изменились правила применения кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда, в целях налогообложения (Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ о внесении изменений в НК РФ).

Содержание

В чем принципиальная разница по сравнению с ранее действующими положениями?

Как известно, налогоплательщик налога на имущество и/или земельного налога, не согласный с размером кадастровой стоимости объекта недвижимости/земельного участка, определенной в результате массовой оценки, вправе привлечь независимого оценщика для определения рыночной стоимости объекта и затем обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию при Росреестре либо в суд.

До 1 января 2019 г. измененная комиссией или судом кадастровая стоимость могла быть применена в целях налогообложения, начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. Под датой подачи заявления понималась дата обращения в первый орган.

Например, обратились в комиссию, комиссия отказала в пересмотре, в итоге кадастровая стоимость была изменена только в судебном порядке. В этом случае датой подачи заявления будет считаться дата обращения в комиссию. При этом рыночная стоимость объектов недвижимости и земельных участков устанавливалась комиссией или судом на дату, по состоянию на которую была ранее установлена кадастровая стоимость (дата массовой оценки в субъекте РФ).

Например, заявление в комиссию о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было подано в сентябре 2017. Отрицательное решение комиссии пришлось обжаловать в судебном порядке. Решение суда вступило в законную силу в марте 2018 г. При этом рыночная стоимость устанавливалась на 01.01.2015 (дату определения кадастровой стоимости). Соответственно, для целей налогообложения кадастровая стоимость применялась с 01.01.2015.
В такой ситуации после получения решения о пересмотре кадастровой стоимости налогоплательщик мог представить в налоговый орган уточненную декларацию и пересчитать земельный налог с 01.01.2017.

Как сейчас?

Измененная комиссией или судом кадастровая стоимость учитывается при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения кадастровой стоимости для целей налогообложения (даты массовой оценки). При этом сведения об измененной стоимости должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Согласно пункту 6 статьи 3 Закона № 334-ФЗ положения пункта 15 статьи 378.2, пункта 1.1 статьи 391 и пункта 2 статьи 403 НК РФ, устанавливающие порядок применения измененной в течение налогового периода кадастровой стоимости, подлежат применению к сведениям об изменении кадастровой стоимости, внесенным в ЕГРН по основаниям, возникшим с 1 января 2019 года.

Такими основаниями являются, в том числе, решения комиссии и суда. Следовательно, если изменения в отношении кадастровой стоимости внесены в ЕГРН после 01.01.2019, применить новую стоимость можно в отношении прошлых налоговых периодов, начиная с даты установления кадастровой стоимости. Это правило распространяется, в том числе, на ситуации, когда заявление о пересмотре подавалось до 01.01.2019. Важно, чтобы основание для внесения изменений возникло после 01.01.2019.

Применительно к судебному акту датой возникновения основания будет считаться дата вступления в силу судебного акта. В связи с этим, если решение суда оспаривалось в апелляционном порядке, то для применения новых правил достаточно, чтобы апелляционное определение было вынесено после 01.01.2019.

Пример

Плательщик земельного налога, не согласившись с установленным размером кадастровой стоимости своего земельного участка, обратился в 2018 году с заявлением о ее пересмотре сначала в комиссию при Росреестре, а затем в суд, поскольку комиссия в пересмотре отказала. Решение суда оспаривалось в апелляционном порядке, итоговое определение вынесено 11.01.2019. На основании решения суда в январе 2019 в ЕГРН внесены соответствующие изменения. Стоимость определена по состоянию на 01.01.2015.

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик имеет возможность пересмотреть свои налоговые обязательства по земельному налогу не только за 2018 (год, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости), но и за прошлые налоговые периоды. Однако некоторые ограничения для него все-таки имеются.

Следует учитывать положения пункта 2.1 статьи 52 НК РФ (в редакции Закона № 334-ФЗ), согласно которому перерасчет сумм ранее исчисленного земельного налога и налога на имущество физических лиц для налогоплательщиков — физических лиц осуществляется не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, а также положения пункта 7 статьи 78 НК РФ, устанавливающего трехлетний срок для подачи заявления о зачете (возврате) излишне уплаченного налога, исчисляемый с соответствующей даты уплаты.

Таким образом, в приведенном примере налогоплательщик-организация сможет вернуть переплату по земельному налогу за период три года с момента возникновения переплаты. Т.е., подавая заявление в мае 2019 г., максимально можно вернуть налог, уплаченный в мае 2016 г.
Новые правила применения кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, безусловно, более привлекательны и теперь предоставляют налогоплательщикам бОльший временной интервал для принятия решения о необходимости ее оспаривания в целях определения налогооблагаемой базы. Кроме того, некоторые счастливчики, чьи решения вступили в силу после 01.01.2019, получили возможность вернуть уплаченный налог за предшествующий 3-х летний период.

Кадастровая стоимость 2019 — по новым правилам

С 2019 года введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества.

Этот подход распространяется на все виды недвижимости и охватывает три вида налога: налог на имущество организаций, земельный налог, налог на имущество физлиц.

Для тех, кто следит за законодательством: Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 334-ФЗ внес поправки в п.2 ст.375 и п.15 ст. 378.2 НК РФ.

Признание кадастровой стоимости в качестве налоговой базы претерпело три ключевых изменения и стало унифицированным для всех видов недвижимости, налогообложение которой производим исходя из кадастровой стоимости.

Запись в реестре – это главное

В качестве налоговой базы может применяться только 

кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ( ЕГРН).

До 1 января 2019 года из-за возможности проведения индивидуальной оценки в этом вопросе был полный хаос: кадастровая стоимость устанавливалась, затем корректировалась в сторону уменьшения по решению комиссии или суда, муниципалитеты, заинтересованные в наполнении бюджета, привлекали альтернативного оценщика и направляли ходатайства в суд о пересмотре кадастровой стоимости, принятой комиссией.

Налоговые органы, проверяя уточненные декларации, изучали документы и собирали сведения — подлинность решений комиссий по пересмотру стоимости, даты их вступления в силу, были ли результаты пересмотрены муниципалитетами и т.д. Масса судебных разбирательств регорганов с собственниками, с третьими лицами, споры по налогу на имущество налоговиков и налогоплательщиков. Вал документов и полная неразбериха.

И вот теперь в вопросе определения налоговой базы недвижимого имущества поставлена точка. Законодательно закреплен основной источник сведений о кадастровой стоимости – информационный ресурс ЕГРН.

Кадастровая стоимость изменилась – когда признаем?

С 1 января 2019 года период, с которого действует уточненная кадастровая стоимость, зависит от причины ее изменения.

1. Если изменились качественные или количественные характеристики объекта, а именно – уточнили площадь объекта или его назначение, изменился вид разрешенного использования земельного участка, перевели земли из одной категорию в другую — уточненная кадастровая стоимость признается для налогообложения со дня внесения сведений в ЕГРН.  А не со следующего налогового периода, как было ранее.

Для расчета налога объект налогообложения определяем так: за полные месяцы — с начала года до внесения записи в ЕГРН – принимаем сумму по прежней кадастровой стоимости, за полные месяцы — с даты изменения и до конца года – по уточненной.

2. Если изменения кадастровой стоимости произошли из-за технической ошибки в сведениях ЕГРН, или в результате ее пересмотра на комиссии при Росреестре, или обжалования в суде – уточенная кадастровая стоимость- после внесения верных сведений в ЕГРН — может быть применена за весь период , когда применялась ошибочная ( а потом оспоренная вами) кадастровая стоимость.

Это значит, что можно пересчитать и вернуть налоги и за предыдущие годы. Но есть нюанс.

Оспаривание и особенности ретроприменения

Как было раньше: Если вы не согласны с кадастровой стоимостью — можно было применить индивидуальную рыночную стоимость — привлечь оценщика, пойти за решением в комиссию при Росреестре или в суд. Измененная кадастровая стоимость могла быть использована 

начиная с года, в котором подано заявление о ее оспаривании. 

А как быть с предыдущими периодами? Если вы не успели подать заявление, не было отчета оценщика об оспаривании, или вы не успели по каким-то иным причинам?

С 1 января 2019 год это правило изменено: если вам удалось оспорить кадастровую стоимость по решению комиссии или суда или она изменена Росреестром вследствие исправления ошибок или недостоверных сведений —  вновь установленная кадастровая стоимость может быть применена за все периоды, в которые применялась ошибочная кадастровая стоимость.

Но важно! По закону перерасчет возможен только в случае, если решение об изменении кадастровой стоимости будет принято после 1 января 2019 года. 

Это относится и к искам, поданным до 1 января 2019 года.

При выполнении требований об оспаривании вы сможете вернуть деньги за 2015-2918 годы.

Помним, что заявление о зачете или возврате налога можно подать не позднее трех лет со дня его уплаты.

Измените кадастровую стоимость, чтобы снизить налог на землю

Размер налога за земельный участок можно уменьшить путем оспаривания кадастровой стоимости земли.

Наличие в собственности земельного участка влечет обязанность платить за него налог. Его размер зависит от кадастровой стоимости надела. Но часто завышенная кадастровая стоимость влечет расчет необоснованно высокого налога. Узнайте, как уменьшить земельный налог, из нашей статьи.

Как оспорить кадастровую стоимость

Как оспорить кадастровую стоимость

Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами: в комиссии и в суде. При этом уменьшение кадастровой стоимости может быть за счет изменения вида разрешенного пользования или оспаривания отчета по кадастровой оценке участка до утверждения кадастровой стоимости.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, можно воспользоваться удобным способом:

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли

Способы оспаривания кадастровой стоимости земли

Рассмотрим вариант снижения налога за счет уравнивания кадастровой и рыночной стоимости участка.

Кадастровая стоимость земельного участка

Цена земли оценивается в двух аспектах: с ракурсов рыночной и кадастровой стоимости. Рыночная стоимость отображает ценность участка на рынке недвижимости, определяется продавцом и покупателем при выставлении на продажу. Кадастровая стоимость – величина, определяемая государством на основе оценки земли. Теоретически обе стоимости земельных наделов должны совпадать, но на практике они могут различаться во много раз.

Рыночная стоимость зависит от качественных характеристик земли: площадь, размер, вид разрешенного пользования, категория земель, наличие построек, качество почвы. Государству не важны эти условия, оценщик составляет отчет без осмотра участка на местности, поэтому разница в кадастровой стоимости несопоставимых земель может серьезно различаться.

Чтобы узнать кадастровую стоимость своего участка, можно запросить сведения в специализированном ресурсе https://rosreestr.net/uznat-kadastrovuyu-stoimost-nedvijimosti или воспользоваться публичной кадастровой картой https://rosreestr.net/kadastrovaya-karta.

Введите в строку поиска адрес земельного участка или его кадастровый номер, на экране отобразится краткая информация по объекту.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН

На публичной кадастровой карте можно найти земельный участок вручную.

Публичная кадастровая карта

Публичная кадастровая карта

Для оспаривания вам понадобятся сведения о площади участка, его назначении, размере кадастровой стоимости и дате ее установления. Подробная инструкция по использованию ресурса по этой ссылке: https://rosreestr.net/info/kak-poluchit-vypisku-iz-egrp

Разобраться в адекватности установленной кадастровой стоимости легко: поиск аналогичных участков в этом районе по схожим параметрам покажет, насколько завышена цена вашей земли. О росте кадастровой стоимости также скажут налоговые уведомления, если в последние пару лет вы платили больший налог.

Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости участка, мысленно оцените вероятную выгоду и возможные расходы. Сравните установленный сейчас налог с тем, который вы планируете платить в будущем после оспаривания, сравните разницу в размере налогов с расходами, которые требуется понести на оценку участка. Если на оспаривание кадастровой стоимости следует потратить больше, чем вы планируете сэкономить – смысла затевать спор нет. Во всех остальных случаях можно попробовать. При удачном исходе вы начнете платить сниженный налог, начиная с налогового периода, в течение которого было подано заявление.

Важно! Вероятно, что кадастровую стоимость участка придется оспаривать не раз: государство пересматривает кадастровую стоимость каждые пять лет, в Москве и Санкт-Петербурге – каждые 2 года, в регионах – раз в три года.

Где оспаривать кадастровую стоимость земельного участка?

Существует два органа по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости – суд и комиссия при Росреестре. Юридические лица обращаются в комиссию, если кадастровая стоимость земли установлена раньше 2017 года, если после – можно сразу обратиться в суд. Граждане могут подать заявление в суд, но также не лишены права обратиться сначала в комиссию. В случае отказа в удовлетворении заявления, решение комиссии можно обжаловать в суде. В случае оспаривания кадастровой стоимости земли, находящейся в аренде, заявителем может быть не только собственник, но и арендатор – для него будет снижена арендная плата за участок.

Документы для оспаривания кадастровой стоимости земли

1. Отчет оценщика

Для процедуры оспаривания большое значение имеет отчет независимого оценщика. Его можно заказать в саморегулируемой организации оценщиков, застраховавших свою ответственность. Выбрать хорошего оценщика можно путем ознакомления с решениями комиссии на сайте Росреестра: в тексте документов будет видно, чьи отчеты составлены безупречно и помогают решить вопрос с переоценкой стоимости земли.

Важно, чтобы дата определения рыночной стоимости земли совпадала с датой определения кадастровой стоимости, иначе вам могут отказать в удовлетворении заявления. Обязательно проверьте сведения о собственнике и характеристики участка: в случаях опечаток придется заказывать новый отчет.

2. Экспертиза отчета

Этот этап будет обязательным в случае расхождения кадастровой и рыночной стоимости более, чем на 30%. При обращении в суд без подачи заявления в комиссию при Росреестре экспертизу можно не проводить.

3. Справка о кадастровой стоимости

Вы можете заказать выписку на сайте https://rosreestr.net, подробная инструкция о получении справки здесь: https://rosreestr.net/info/kak-poluchit-vypisku-iz-egrpСправка о кадастровой стоимости объекта

Справка о кадастровой стоимости объекта

4. Документы на земельный участок

Собственник земли предоставляет право собственности на землю либо выписку из ЕГРН, арендатор – договор аренды участка.

5. Заявление

Вы должны написать о том, что не согласны с установленной на сегодняшний день кадастровой стоимостью участка, поэтому хотите ее изменить. Для комиссии составляется заявление о пересмотре кадастровой стоимости, в суд подается исковое заявление, которое будет рассмотрено в порядке административного судопроизводства. Суд рассмотрит ваше заявление в течение двух месяцев, в случае необходимости назначения экспертизы отчета об оценке земли срок может увеличиться.

Как платить земельный налог, если кадастровая стоимость участка изменилась

Алтайский край:

  • Барнаул
  • Бийск
  • Яровое
  • Горно-Алтайск

Амурская область:

Архангельская область:

Астраханская область:

Белгородская область:

Брянская область:

Владимирская область:

Волгоградская область:

Вологодская область:

  • Вологда
  • Великий Устюг
  • Череповец

Воронежская область:

  • Воронеж
  • Борисоглебск
  • Лиски
  • Россошь

Забайкальский край:

  • Чита
  • пгт. Кокуй

Ивановская область:

Кабардино-Балкарская Республика:

Калининградская область:

Калужская область:

  • Калуга
  • Обнинск

Камчатский край:

  • Елизово
  • Петропавловск-Камчатский

Карачаево-черкесская республика:

Кемеровская область:

  • Кемерово
  • Междуреченск
  • Новокузнецк

Кировская область:

Костромская область:

Краснодарский край:

  • Краснодар
  • Анапа
  • Апшеронск
  • Армавир
  • Белореченск
  • Геленджик
  • Гулькевичи
  • Ейск
  • Кропоткин
  • Крымск
  • Лабинск
  • Новокубанск
  • Новороссийск
  • Сочи
  • Тимашёвск
  • Тихорецк
Исчисляем земельный налог, если кадастровая стоимость поменялась или неизвестна

Земельный налог уплачивается в отношении участков, поставленных на кадастровый учет. Но бывает, что кадастровая стоимость на участок не определена и нет акта, устанавливающего стоимость такого участка. Как рассчитать налог в этом случае? Давайте разбираться.

Узнаем кадастровую стоимость земли

База для расчета земельного налога определяется в отношении каждого участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, который является налоговым периодом.

По земельным участкам, образованным в течение календарного года, налоговая база определяется как кадастровая стоимость на дату постановки участка на кадастровый учет.

Организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Сведения о кадастровой стоимости доводятся до плательщиков земельного налога двумя способами:

1) предоставляются по письменному заявлению в порядке, установленном статьей 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

2) размещаются на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в интернете.

Такой порядок утвержден постановлением Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости до сведения налогоплательщика».

Получается, чтобы определить налоговую базу по земельному налогу, нужно подать заявление о предоставлении сведений либо найти необходимые данные в интернете. Первый вариант предпочтительнее, так как предприятие будет иметь письменное подтверждение кадастровой стоимости своего участка.

Если кадастровая стоимость пересмотрена

Бывает, что региональные власти пересматривают (чаще всего повышают) кадастровую стоимость земли задним числом.

К примеру, распоряжением Министерства экологии и природопользования Московской области от 25 ноября 2011 г. № 236-РМ были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Московской области по состоянию на 1 января 2010 года.

И у организаций, уплачивающих земельный налог, возник закономерный вопрос: нужно ли произвести пересчет налоговой базы за 2010–2011 годы?

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15, при утверждении новых результатов государственной оценки земельный налог нужно пересчитать. Но только в том случае, если это улучшает положение налогоплательщика.

Однако необходимо учесть один нюанс.

Согласно Определению Конституционного суда РФ от 3 февраля 2010 г. № 165-О-О, правовое регулирование земельного налога состоит из актов как налогового, так и земельного законодательства, которое используется для целей налогообложения.

Соответственно, региональные нормативные акты об утверждении кадастровой стоимости земельных участков действуют на общих основаниях. То есть Конституционный суд отсылает нас к статье 5 Налогового кодекса РФ, в соответствии с которой акты законодательства о налогах:

– вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу;

– акты, устанавливающие новые налоги или сборы, повышающие налоговые ставки, размеры сборов, устанавливающие или отягчающие ответственность за нарушение законодательства и пр., обратной силы не имеют;

– акты, отменяющие налоги или сборы, снижающие размеры ставок налогов (сборов), иным образом улучшающие положение налогоплательщиков, могут иметь обратную силу, если они это прямо предусматривают.

Поскольку в распоряжении № 236-РМ не указано, что оно распространяется на предыдущие периоды, то для целей расчета земельного налога оно вступает в силу только с 1 января 2012 года.

Аналогичными аргументами можно воспользоваться, если сходная ситуация сложилась в иных регионах.

Если кадастровая стоимость земли не определена

А вот если кадастровая стоимость земельного участка вообще не определена, следует руководствоваться положениями пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ и пункта 13 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ.

То есть для целей налогообложения применяется нормативная цена земли (это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости).

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 (далее – постановление № 319) ежегодно определять нормативную цену земли обязаны органы исполнительной власти субъектов РФ.

Документ о нормативной цене земли выдают заинтересованным лицам районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству (п. 4 постановления № 319).

Если окажется, что кадастровая стоимость земельного участка не определена, налогоплательщик должен обратиться в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству за документом о нормативной цене участка.

Если же и нормативная цена земли не определена, то, по мнению Минфина России (письмо от 15 марта 2012 г. № 03-05-05-02/15), в этом случае отсутствует налоговая база для исчисления земельного налога. Для того чтобы подтвердить тот факт, что кадастровая стоимость и нормативная цена для конкретного земельного участка не установлены, желательно иметь соответствующие документы от уполномоченных органов.

Межевание земли

Бывают случаи, когда на тот или иной участок нет документов о межевании. Но в то же время участок поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный с приблизительной площадью. Возникает ли в данном случае обязанность по уплате земельного налога? По мнению чиновников, возникает (письмо Минфина России от 19 апреля 2012 г. № 03-05-06-02/32).

Без межевания участка невозможна госрегистрация права на него. Однако если в ЕГРП отсутствует информация о существующих правах на участок, то плательщик земельного налога определяется на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих право на землю. Это установлено пунктом 4 статьи 8 Федерального закона от 29 ноября 2004 г. № 141-ФЗ.

Такими документами могут быть оформленные в установленном порядке правоудостоверяющие документы; соответствующее решение о предоставлении земельного участка и т. д.

Статья напечатана в журнале «Учет в производстве» №6, июнь 2012 г.

Как определить «рыночную стоимость» свободной земли.

Это может показаться странной дилеммой для обычного инвестора в недвижимость, но доверять мне — если вы ‘ Вы когда-нибудь пытались найти подходящие данные или соответствующие данные оценки для участка необработанной земли, вы знаете, насколько сложно найти конкретную стоимость для этого типа недвижимости. вызов, потому что выводы, которые мы делаем относительно этого числа, повлияют на все остальное в процессе, , и большинство данных, которые нам нужны, просто отсутствуют.

Перед тем, как мы начнем разбираться в сложности оценки земли, давайте разберемся с принципами оценки недвижимости.

Bonus: Получите БЕСПЛАТНУЮ копию книги INVESTOR HACKS, когда вы подписываетесь!

Бесплатные инструменты заработать более 40 000 долларов за сделку? Получите немедленный доступ к видео, руководствам, загрузкам и другим ресурсам для доминирования в сфере инвестиций в недвижимость. Зарегистрируйся бесплатно и получи доступ навсегда.) для того, чтобы получить представление о сумме дохода, которую субъектное имущество могло бы реально произвести. Оценщик рассчитает примерную стоимость строительства на основе сегодняшних цен (минус амортизация плюс земля) и использует ее для определения стоимости объекта.

В рамках этого подхода существует множество больших предположений (а именно: стоимость строительных материалов и предположение, что никто никогда не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость улучшений).В большинстве случаев на земельном участке в несколько раз меньше коммерческих предложений, чем на дома и другие улучшенные объекты … и даже если такие объекты существуют, их количественно оценить труднее, чем улучшенных. Глядя на разные пустующие участки, вряд ли можно сравнить «яблоки с яблоками», и в лучшем случае это очень несовершенная наука. Это число определяет все остальное в процессе (цена предложения, стоимость налога на имущество, затраты на хранение, затраты на закрытие, маржа прибыли при продаже и т. Д.) .

Если мы не можем быть уверены в рыночной стоимости объекта, нам придется жить с некоторой степенью неопределенности — и эта неопределенность никогда не бывает идеальной, особенно если вы вкладываете много денег в недвижимость , вы не можете позволить себе ошибаться в отношении .

RELATED: Правда об инвестировании в землю: 15 предупреждающих знаков, которые нужно искать при покупке вакантной земли

How To Determine the Value of Land К сожалению, нет «волшебной пули», когда дело доходит до оценки земли. Как любой оценщик недвижимости может сказать практически невозможно достичь точки уверенности 100% относительно рыночной стоимости любой собственности, и это особенно верно для незастроенной земли.

Хорошая новость заключается в том, что почти всегда есть способ получить достаточно комфортно с «приблизительной ценностью» на объекте, даже с необработанной землей.

Хотя это не черно-белый подход к оценке с любого натяжения, существует ряд надежных измерений Вы можете использовать его, чтобы убедиться в ценности предполагаемой недвижимости, прежде чем вкладывать в нее свои собственные деньги.

Когда я серьезно оцениваю потенциальные инвестиции в землю, я начинаю с рассмотрения нескольких различных факторов и спрашиваю себя, «Как важны ли эти факторы для моего конечного покупателя? »

Какой район недвижимости?

Чем можно использовать землю? Может ли кто-нибудь использовать его для строительства дома? Офисное здание? Фабрика? Это лучше всего подходит для сельского хозяйства? Охота? Добыча полезных ископаемых? Убедитесь, что вы понимаете, что вашему (или будущему покупателю) будет разрешено делать с недвижимостью в соответствии с требованиями местного зонирования и планирования.) в отличие от любого другого в этом районе, , что, вероятно, чего-то стоит .

Однако, если ваша собственность входит в сотню других точно таких же, и все из которых в настоящее время выставлены на продажу, — это будет намного сложнее продать вашу собственность Премиум цена.

Что за аналогичные объекты, перечисленные в списке в ближайшем окружении? иметь дело в непосредственной близости?

Если вы сможете приобрести предметную собственность по той цене, которую хотите, сможете ли вы переоценить ее и перечислить по цене, которая на значительно выше , чем вы заплатили за нее И , значительно ниже, чем , чем все остальные объекты в этом районе? Это то, как вы зарабатываете деньги как флиппер, и это еще один ключевой момент при определении того, сколько вы должны быть готовы заплатить за участок свободной земли.Что делать, если вам придется держаться за него 6 месяцев? 12 месяцев? 2 года? Если вы вынуждены удерживать это имущество дольше, чем хотите, сколько это будет стоить (например, налоги на имущество, плата за ассоциацию, взносы и т. Д.)? Вы можете себе это позволить? Стоит ли рисковать?

Имеет ли имущество доступ к дороге?

Когда вы имеете дело с незастроенной землей, это важная персона, и это имеет огромное значение для стоимости имущества. подъездной путь (или , что-то вроде юридического облегчения ), чтобы владелец (будь то вы или ваш будущий покупатель) мог на самом деле добраться до него.Если у него нет точек доступа (и, поверьте мне, есть удивительное количество свободных участков, которых нет), то ваша собственность также может быть на Луне. Убедитесь, что к собственности есть законный доступ — и если вы все-таки решите бросить кубик на это имущество, убедитесь, что вы почти ничего не платите за него.

Что такое размер, форма и размеры имущества?

Подумайте, что это собственность может быть использована в течение одного дня. Достаточно ли большая посылка? У него странная форма? Находится ли он рядом с чем-либо, что значительно уменьшит его желательность? Запомните все красные флаги, с которыми вы столкнетесь … это могут быть серьезные проблемы, которые будут влиять на стоимость имущества.Если наиболее очевидное использование объекта недвижимости — это строительство дома на одну семью, парковки дома на колесах или проживания любого типа, тогда этот показатель становится еще более важным для рассмотрения.

Как выглядят соседние объекты? некоторые важные последствия для стоимости и «способности к продаже» земельного участка (например, — подумайте об этом, вы бы предпочли жить / работать рядом с Национальным парком Глейшер или в лаборатории Мета?).

Много людей очень волнует, кто их соседи, поэтому постарайтесь получить хорошее представление о том, как окружающие объекты могут повлиять на желательность вашей собственности.Если у смежных свойств есть какие-либо очевидные проблемы, которые находятся вне вашего контроля, вам следует тщательно подумать о том, что это означает для значения свойства.

Есть ли свойство, расположенное в зоне затопления?

Если свойства расположены в зоне затопления, стоимость страхования от наводнения может быть очень дорого , и эта добавленная стоимость владения недвижимостью может оказать ОГРОМНОЕ отрицательное влияние на возможность улучшения здания. Чтобы получить представление о том, находится ли недвижимость в зоне затопления, посетите веб-сайт FEMA или FloodTools.com и выполните поиск недвижимости, чтобы увидеть, находится ли ваша собственность в зоне затопления или поблизости от нее.

RELATED: Как определить (и избежать) Wetlands

RELATED: Как работает «Perc Test» (и сколько он действительно имеет значение) ?

Даже в большинстве областей данных для оценки незанятых земель мало, есть еще несколько альтернативных подходов, которые могут помочь вам определить реалистичное значение оцениваемого объекта. Вот несколько приемов, которыми я пользуюсь на регулярной основе…

Scour the MLS

Примечание: С момента публикации этого видео Trilia была приобретена Zillow (и Zillow внесла некоторые БОЛЬШИЕ улучшения в свою базу данных по продажам земли).Другими словами — если бы вы выставили свою недвижимость на продажу на этом рынке today, с какими другими списками вам пришлось бы конкурировать?

Уделите минуту и ​​посчитайте. Как только вы поймете, какую цену будет стоить ваша недвижимость за , чтобы выглядеть как лучшая сделка на рынке, это даст вам более точную картину потенциальной стоимости недвижимости в отличие от того, что в настоящее время доступно на рынке (потому что если вы Если вы предлагаете лучшее предложение и хорошо его рекламируете, он будет первым, кто продаст.

Прайс-калькулятор оценки босса

Если вы хотите продвинуться на несколько шагов дальше, это еще один умный способ пройти это упражнение с помощью оценщика свойств с именем Цена Boss (как я объясню более подробно в этом сообщении в блоге). Price Boss позволяет вам копировать и вставлять необработанные данные на любом рынке с таких веб-сайтов, как Zillow, LandWatch и Craigslist, и, в конечном счете, придумать решение, основанное на более данных.

. Это видео объясняет, как это работает…

Примечание: Как уже упоминалось выше , вы можете поддержать этот сайт и получить скидку в 100 долларов на Price Boss Pro, если во время оформления заказа вы используете код купона RETIPSTER.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о