Как самому рассчитать налог на квартиру: Как рассчитать налог на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости | ФНС России

Содержание

Калькулятор налоговых вычетов – ВсеВычеты.ру

Калькулятор позволяет рассчитать сумму налогового вычета за год в рублях согласно налоговому законодательству Российской Федерации.
Можно рассчитать имущественный вычет при покупке квартиры, вычет по ипотечным процентам, социальный вычет на лечение, налоговый вычет за обучение и тд.

Ипотека

Ипотека

Расходы по оплате ипотеки включают в себя оплату основного долга и процентов.

В графе «Сумма фактических расходов на уплату процентов» необходимо указать только процентную часть.

Размер произведенных расходов можно посмотреть в справке об уплаченных процентах, которую выдает банк.

Необходимо указать сумму расходов, произведенных до конца того года, за который планируется оформление.

Пример: Если оформление за 2020 год, то расходы указываются по 31. 12.2020 года.

Лечение

Лечение

Код услуги прописан в справке об оплате медицинских услуг, которую выдает мед. учреждение.

Данная справка обязательна к получению. Без нее вычет невозможен. Если еще не получили — запросите в каждом мед. учреждении.

Образование

Образование

Свое обучение может быть по любой форме: очное / заочное / вечернее и тд.

Обучение детей, брата и сестры — только очное.

Инвестиции

Инвестиции

В калькуляторе идет расчет вычета по ИИС тип А (со взноса).

Вычет по ИИС тип Б (с прибыли) не считают, так как при этом типе вычета прибыль не облагается налогом.

* Расчет относительный, для рассчета точной суммы вычета обратитесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией.

Ссылки по теме:

Имущественный вычет в 2021 году: изменения и разъяснения

Что такое имущественный вычет?

Что такое вычет за обучение?

Что такое вычет за лечение?

Что такое вычет по ИИС?

Налог при продаже автомобиля

Налог при продаже недвижимости

3-НДФЛ при получении дохода

Калькулятор пеней 2021 | Формула расчета пеней по налогам

Содержание

Руководители бизнеса и бухгалтеры, даже самые добросовестные, вынуждены иногда платить пени. Что это такое, почему их нужно платить, как рассчитать пени и какие дни включать в расчет, — расскажем в статье. А еще вы сможете бесплатно рассчитать пени с помощью нашего онлайн-калькулятора.

Что такое пени

Пени по налогам и взносам — это штрафные санкции за просрочку или неполную (частичную) уплату налогов или взносов. Можно сказать, что это вид неустойки за невыполнение обязательств по уплате налогов, также они начисляются за неуплату коммунальных платежей или алиментов, поставок по договору. Но нас в этой статье интересуют налоговые пени, их назначение, расчет и уплата регламентированы в ст. 75 НК РФ.

У налоговых платежей есть строгие сроки. При нарушении сроков налоговая служба начисляет пени, которые будут расти до полной уплаты налога. Чтобы остановить рост пеней, скорее заплатите налоги или взносы. Пеня составляет процент от неуплаченной суммы, и начисляется за каждый день просрочки платежа. Для их расчета нужно знать ключевую ставку Центробанка на момент нарушения.

Кто рассчитывает пени

Если налогоплательщик или работодатель вовремя не перечислил налог или взносы, ему начисляются пени. Чтобы уплатить пени, придется дождаться требования из ИФНС, которая сама должна установить факт неуплаты и начислить пени.

Если налогоплательщик увидел недоимку по налогу и планирует ее закрыть, нужно действовать в таком порядке:

  • рассчитайте сумму пеней самостоятельно;
  • уплатите сумму недоимки и пеней;
  • отправьте уточненную декларацию.

В таком случае налогоплательщик избежит штрафа (см. п. 1 и п. 4 ст. 81 НК РФ). Если вы сначала отправите уточненку и только потом заплатите недоимку и пени, налоговая назначит штраф.

За какие дни начисляются пени

Первым днем начисления пеней считается следующий день после окончания срока уплаты налога или взносов. По поводу последнего дня для начисления пеней у чиновников есть расхождения.

ФНС разъяснила, что пени перестают начислять на следующий день после уплаты, а значит день уплаты включается в расчет пеней. Однако есть письмо Минфина о том, что начислять пени за день уплаты недоимки не нужно. Это письмо не направляли налоговикам для обязательного применения, так что руководствоваться этими объяснениями можно на свой страх и риск.

Если сумма пеней за день небольшая, безопаснее включить день уплаты в расчет пеней. Если сумма велика, будьте готовы к тому, что ваши действия придется отстаивать в суде. Кроме того, налогоплательщик может письменным запросом уточнить порядок расчета у Минфина, чтобы опираться в расчетах на официальный ответ.

Как рассчитать пени

Размер пеней зависит от ставки рефинансирования (или ключевой ставки Центробанка). Сумма рассчитывается по-разному для ИП и организаций, а также зависит от числа дней просрочки. Все ИП с любым числом дней просрочки и организации с просрочкой до 30 дней включительно рассчитывают пени от 1/300 ставки рефинансирования:

Сумма недоимки * (Ключевая ставка ЦБ РФ на период нарушения / 300) * Число дней просрочки

Если просрочка организации составила 31 день и больше, рассчитывайте пени так:

  1. Сначала исчисляем пени за первые 30 дней просрочки:
    Сумма недоимки * (Ключевая ставка ЦБ РФ на период нарушения / 300) * 30
  2. Затем исчисляем пени за последующие дни просрочки:
    Сумма недоимки * (Ключевая ставка ЦБ РФ на период нарушения / 150) * Число дней просрочки с 31 дня
  3. Суммируем оба значения.

КБК для перечисления пеней в 2017 и 2018 годах

  • Пенсионное страхование — 182 1 02 02010 06 2110 160
  • Медицинское страхование — 182 1 02 02101 08 2013 160
  • Страхование по нетрудоспособности и материнству — 182 1 02 02090 07 2110 160
  • Страхование на травматизм — 393 1 02 02050 07 2100 160
  • Налог на прибыль в фед. бюджет — 182 1 01 01011 01 1000 110
  • Налог на прибыль в рег. бюджет — 182 1 01 01012 02 1000 110
  • НДС — 182 1 03 01000 01 1000 110
  • Налог по имуществу, кроме ЕСГС — 182 1 06 02020 02 1000 110
  • Налог по имуществу, входящему в ЕСГС — 182 1 06 02020 02 1000 110
  • НДФЛ (и ИП “за себя”) — 182 1 01 02020 01 1000 110
  • УСН “доходы” — 182 1 05 01011 01 1000 110
  • УСН “доходы-расходы” и минимальный налог — 182 1 05 01021 01 1000 110
  • ЕНВД — 182 1 05 02010 02 1000 110

Когда можно не платить пени

В некоторых случаях пени не начисляются. Например, когда счет налогоплательщика заблокирован или деньги арестованы по постановлению суда. Или когда при расчете налогов или взносов бизнесмен руководствовался постановлением суда.

Также вы избежите пеней, если недоимка возникла из-за ошибки в платежке, которую можно исправить уточнением платежа, — в этом случае пени сторнируются. Ошибка исправляется уточнением, если она не связана с неверным указанием номера счета, банка получателя или КБК.

Как рассчитать пени на онлайн-калькуляторе

Рассчитайте пени с помощью нашего бесплатного калькулятора. Расчеты займут меньше минуты.

4,4 средняя
из 179 оценок

Инструкция по использованию калькулятора пеней

В левой части калькулятора укажите форму собственности — ИП или юрлицо, а также сумму задолженности, с которой начислялись пени. Затем укажите последний срок уплаты налога или взноса (в который вам не удалось уложиться) и фактический срок уплаты недоимки. Примите решение, будете ли вы включать день уплаты недоимки в расчет пеней (напоминаем, включить этот день в расчеты — наименее рискованный вариант с точки зрения возможных претензий налоговой).

Остается только нажать кнопку “Рассчитать” — и вы увидите результат в правой части калькулятора. После всех расчетов вы сможете распечатать результат прямо из калькулятора, нажав появившуюся кнопку “Напечатать”.


Легко ведите учет, начисляйте зарплату, автоматически формируйте отчетность и отправляйте ее онлайн. Сервис напомнит о важных задачах и датах, обновляется автоматически, доступен из любого места, где есть интернет. Протестируйте возможности Контур.Бухгалтерии бесплатно в течение 14 дней.

Содержание недвижимости в Германии — налоги и сборы на недвижимость, коммунальные платежи в Германии

Каковы обязанности владельцев недвижимости в Германии? Сколько средств уйдет на налоги и сборы? Как организовать процесс сдачи в аренду, работу с управляющей компанией, продажу недвижимости? Ответы — в нашем материале.

Оглавление:


Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка.

Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5% от цены объекта.

Налоги для владельцев недвижимости

Собственники недвижимости в Германии обязаны оплачивать поземельный налог, который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Размер этого налога высчитывает финансовая инспекция в зависимости от оценочной стоимости земельного участка, и владелец недвижимости получает расчет с указанием его размера и сроков оплаты.

Поземельный налог оплачивается поквартально. Сумма зависит не только от размера участка, но и от и его расположения: чем лучше местоположение, тем выше оценочная стоимость земельного участка и, следовательно, размер поземельного налога.

При не самой престижной локации и среднем размере участка поземельный налог для одно-двухкомнатных квартир составляет примерно €70-150 в год.

Как оплачивать поземельный налог

Оплатить поземельный налог можно двумя способами. Первый – прийти в местное налоговое управление города, где находится ваша недвижимость. Найти адрес и контакты любого такого ведомства можно здесь. Или можно перевести деньги банковским переводом на счет налоговой службы.

А можно и зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог можно оплатить онлайн.

Вот так выглядит портал Elster

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его местоположения.

Плата за содержание дома

Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.

Плата домоуправлению составляет €10-20 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях владельцев. Если решений о внесрочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €15-30 в месяц.

Газ

Квартиры в Германии чаще всего отапливаются газом. Стоимость потребления газа составляет €3-4 за куб. м. В среднем отопление обходится в €1 за кв. м.

Водоснабжение

Стоимость потребления воды в Германии составляет €0,30-0,50 за куб. м.

Электричество

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество компаний электроснабжения, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию из имеющихся в том или ином регионе. Стоимость киловатта электричества зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 29 центов.

Интернет, ТВ, телефон

Самый дешевый интернет-провайдер (ADSL) обходится в €9,95 за месяц. Подключение стационарного телефона стоит €60, месячная оплата – от €15 до €40 в зависимости от услуг, минута разговора – от 1,6 центов до нескольких евро. Кроме корпорации Deutsche Telecom услуги связи предоставляет большое количество других компаний.

Минута разговора внутри сети по мобильному телефону оценивается в среднем 15-18 центов, хотя эта цена зависит тарифа и может ощутимо варьироваться. SMS – 19-20 центов, что дороже, чем в России. Основные операторы мобильной сети в Германии: T-Mobile, O2, Vodafone, 1und1 и E-Plus.

В настоящий момент большинство жителей Германии пользуются пакетами с безлимитным количеством звонков на стационарные и мобильные телефоны, а также безлимитным интернетом. Стоимость такого пакета составляет от €8 до €20 в месяц со сроками расторжения договора от 1 месяца до 2 лет.

Радио обходится в €5,52 в месяц, пакет (радио плюс кабельное телевидение) – €17. Все телевизионное вещание в Германии осуществляется через кабель или интернет.

Помимо этого каждый человек или семья обязаны оплачивать за радио и телевидение налог, так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag, в размере €17,50 в месяц.

C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг, что означает, что имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза, как дома (в Германии).

Благоустройство двора в типичном многоквартирном доме в Германии

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости считается обязательным только в том случае, если покупатель приобрел его в ипотеку, или же в случае покупки коммерческого объекта. Стоимость страховки будет зависеть от ее типа и суммы страхового покрытия.

Как оплачивать коммунальные услуги в Германии

Оплата коммунальных услуг производится в качестве предоплаты, размер которой устанавливается каждый год домоуправлением на основании объемов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счетчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчет оплаченной суммы и использованного объема коммунальных услуг, и излишек возвращается владельцу, или выставляется счет на доплату недостающих средств.

После этого на каждую квартиру домоуправлением издается так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует размеру использованных коммунальных услуг в предыдущем году.

Пример счета за отопление, холодную и горячую воду за целый год

Пример расчета налогов и коммунальных услуг

Конкретный пример

Квартира в Берлине, район Шпандау, 52 кв. м:

  • Поземельный налог – €250 в год
  • Услуги домоуправления – в среднем 20 евро в месяц (€240 в год)
  • Взносы в накопительный фонд – около 30 евро в месяц (€360 в год)
  • Электричество – от 35 евро в месяц (€420 в год)
  • Газ (квартира отапливается газом) – 40 евро в месяц (€480 в год)
  • Водоснабжение – €130 в год
  • Телефон + интернет €25-55 в месяц
  • Итого расходов в год – €2180-2540

Посмотрите, какие квартиры вы можете купить в Германии:

Сдача в аренду

Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. Но данное соотношение меняется каждый год в пользу владельцев недвижимости.

Спрос на аренду и доходность

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 3% до 10% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съемное жилье велик. Сдавая в аренду свой дом или квартиру, можно покрыть затраты на содержание и даже получить прибыль.

Если арендодатель устанавливает стоимость, более чем на 20% превышающую среднюю для жилья данной категории, на него налагается штраф. В Берлине же эта отметка составляет 10%.

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе. Например, в столице страны съемное жилье обходится примерно в €12,14 за кв. м в месяц, а в таких городах, как Мюнхен и Штутгарт, стоимость достигает €17-20 за кв. м в месяц.

Cоответственно, снять городскую квартиру площадью 70-80 кв. м можно в Берлине за €850-970 в месяц, в Мюнхене – за €1400-1600 в месяц. Сумма зависит от планировки, этажа, наличия балкона, общего состояния жилья.

Вышеуказанные цены указаны – за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг, за которые арендаторы доплачивают в среднем €3 за кв. м в месяц.

Поиск арендаторов и оплата услуг маклера

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и по объявлению или через агентство.

C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.

Права арендатора и съемщика

Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.

Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон. «Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и несет данные расходы самостоятельно, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.

Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату еще три месяца.

Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жилье с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда имеет место расторжение договора аренды с соблюдением законных сроков в зависимости от срока проживания арендатора: три месяца – при проживании до пяти лет, шесть месяцев – при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев – более восьми лет.

Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения арендатора в суд – последний будет на стороне арендатора.

Повышение арендной платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.

Вот эти квартиры в Германии вы сможете сдавать в аренду:

Управляющие компании

Сдавать недвижимость в аренду можно и удаленно, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берет на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Дополнительно оплачивается €7-8 евро в месяц за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции. Другие услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к местонахождению недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчет о поступлении и использовании средств на расчетном счету.

Расчеты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Стоимость жизни в стране

Германия – одна из самых стабильных и благополучных стран Европы с высоким уровнем жизни. Сегодня средняя заработная плата в Германии за вычетом налогов составляет €2850.

Типичный жилой квартал в Берлине

Продажа недвижимости

На рынке недвижимости Германии уже несколько лет наблюдается подъем, который беспокоит даже Центробанк. В среднем по стране наблюдается рост стоимости недвижимости на 5-15% в год. Покупательский спрос увеличивается за счет низких процентных ставок и дефицита жилья, а вместе с ним растут цены.

Налоги при продаже

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от нее – налоговая ставка. Для ориентира: средний размер подоходного налога находится в районе 30%.

Данный сбор не относится к ситуации, когда недвижимость продается по истечении десяти лет, также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Другие расходы при продаже

Услуги агента при продаже недвижимости либо оплачиваются полностью покупателем (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавцом в размере около 3% + НДС от покупной стоимости объекта. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнерами из Германии.

Резюме: это надо запомнить


  • Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости оплачивают поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5%.
  • Владельцы квартир оплачивают так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги, плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома, из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общественного пользования.
  • Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20-30 в месяц. Дополнительно оплачивается €7-8 евро в месяц за ведение специального расчетного счета, посредством которого производятся все денежные операции.
  • При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента ее приобретения оплачивается так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости.

За помощь в подготовке материала благодарим Любовь Баумгертнер, компания L&B Immobiliya.

Подготовила: Ольга Петегирич

Фото: Unsplash.com

Больше полезных новостей о жизни и недвижимости за рубежом на канале Prian.ru в Яндекс.Дзен.

Условия цитирования материалов Prian.ru

о чём нужно знать инвестору перед покупкой? – Tranio.Ru

1 784 просмотра ·

Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить. Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?

Рост цен

Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.

Параллельно растёт стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.de ведёт статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2017 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2017-м. В крупных городах жильё сдаётся дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2018 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.

Аналитики портала Trading Economics прогнозируют, что к 2020 году недвижимость в Германии подорожает почти на 20 % Markus Spiske / Unsplash

Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.

Высокий спрос на аренду

По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %). В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.

По данным Immobilienscout24.de, Берлин замыкает десятку самых горячих рынков аренды в Германии: на одну квартиру претендует в среднем 33 арендатора frederik danko / Unsplash

Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.

Оптимизация налогов

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, потому что между двумя государствами действует соглашение об избежании двойного налогообложения AerialBO / Depositphotos

Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.

Гарантия надёжности арендаторов

Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.

Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.

Ограничения на повышение арендной платы

С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).

Если владелец делает капитальный ремонт, чтобы повысить энергоэффективность объекта, то он может поднять арендную ставку на 11 % от стоимости работ Suljo / Depositphotos

В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».

Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:

  • если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
  • если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
  • если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.

Трудности с выселением арендаторов

Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).

Некоторые собственники делают капитальный ремонт, чтобы повысить энергоэффективность объектов и сократить затраты на их содержание. Тогда они могут увеличить годовую стоимость аренды — на сумму, не превышающую 11 % от стоимости работ 4masik / Depositphotos

Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.

Юлия Кожевникова Все статьи этого автора

Материал подготовлен для Urbanus.Ru

PIT-11 и PIT-37 для иностранцев. Ответы на вопросы

Письмо может быть таким:

Работодатель, как плательщик обязан до конца февраля предоставить своему работнику PIT-11 за предыдущий налоговый год. Если налогоплательщик не получил PIT-11, ему не стоит ждать сложа руки. Отсутствие декларации PIT-11 не освобождает налогоплательщика от обязанности уплаты налогов. Если в первых числах марта выясняется, что PIT-11 не предоставлен, то необходимо отправить напоминание работодателю заказным письмом.

 Где найти свою налоговую инспекцию по месту жительства

 Какая сумма не облагается налогом? Сколько?

 Когда я смогу отправить свой PIT через Интернет

Многие украинцы, которые  вернулись на родину задают вопрос: Можно ли вписать номер счета украинского банка для получения возврата налога. Ответ: Можно, но в реквизитах необходимо уазать счет IBAN и код SWIFT. Те же правила действуют для иностранцев из других стран.

 Когда работодатель должен предоставить PIT-11

 Как рассчитать PIT-37 и PIT-11

PIT-37 можно рассчитать с помощью государственной платформы «“Twój e-PIT”, через Интернет, используя доступные программы для расчета PIT иkb отправив форму через Poczta Polska в соответствующую налоговую инспекцию. Расчет основан на PIT-11, полученном от работодателя.

Декларацию PIT-37 подают люди, получившие вознаграждение за работу, служебные контракты, договора подряда, управленческие контракты, членство в наблюдательных советах, денежные пособия, полученные в рамках социального страхования, пособия из Фонда труда или Фонда гарантированных выплат сотрудникам, доходы от авторских прав, прав собственности и работы, выполненной в качестве арестованного или осужденного.

Полезные программы, в которых можно самому рассчитать, заполнить и отправить декларацию PIT-37: https://www. e-pity.pl/ http://edeklaracje.rozliczampit.pl/

В течение годового расчетного периода можно будет подготовить и отправить налоговую декларацию в 2021 году в электронном виде, а услуга  Twój e-PIT, предоставляемая Министерством финансов (KAS), будет доступна в период с 15 февраля по 30 апреля 2021 года.

 Как отправить PIT по почте

Люди младше 26 лет они рассчитывают годовой PIT, указывая общую сумму освобожденную от уплаты налога. После превышения лимита (85 528 злотых в год) необходимо уплатить налог от превышающей суммы. Сумма должна быть указана в декларации по статье налогообложения. С другой стороны, PIT-11 с двух рабочих мест следует рассчитывать путем сложения суммы в соответствии с отдельными источниками доходов и затрат.

Ежегодные налоговые формы можно отправлять в налоговую инспекцию на польском почтовом отделении государственного оператора, то есть Почты Польши. Декларацию не следует отправлять через другие курьерские компании. На конверте должен быть указан адрес налоговой инспекции. Форма PIT должна быть отправлена ​​заказным письмом с подтверждением получения.

 

 PIT-37 — для кого и когда

Поправку в налогово йдекларации стоит подавать до истечения срока давности налогового обязательства. В случае традиционной налоговой декларации по PIT-37 срок давности составляет 5 лет с конца года, в котором истек срок уплаты налогов.  

Форма PIT-11 — одна из самых популярных налоговых деклараций. Лица, работающие по трудовому договору и гражданско-правовому договору (умова злецения, умова агенцийна), получают форму PIT-11 от своего работодателя. Они должны до конца февраля каждого года присылать сотруднику заполненный PIT-11. Если человек за год прработал у двух или трех работодателей, то PIT-11 работник получает от каждой компании.

Ежегодную налоговую декларацию следует подавать в компетентную налоговую инспекцию по месту жительства или месту пребывания, если у налогоплательщика нет места жительства в Польше. В поле налоговой инспекции введите место жительства по состоянию на 31 декабря 2020 года, даже если налогоплательщик переехал в следующие месяцы. Налогоплательщики могут использовать поисковые системы налоговых органов .

 Когда и кто учитывает PIT-11

Еще о налогах в Польше: PIT-37 для иностранцев в Польше. Как подать налоговую декларацию самостоятельно. Инструкция.

Читайте подробно о налоговой льготе на ребенка на нашем сайте: Налоговая льгота (вычет) на ребенка. Все что необходимо знать

 Можно ли вписать номер счета украинского банка для получения возврата налога

Не облагаемая налогом сумма — это сумма, которая уменьшает сумму налога за данный год. Его могут использовать налогоплательщики,уплачивающие формы PIT-37, и предприниматели, использующие расчеты PIT-36. Люди, заработавшие менее 8000 злотых в 2021 году, освобождены от уплаты налогов. 

 Когда я могу подать корректировку PIT

Налогоплательщик также может сообщить об отсутствии PIT-11 в налоговую инспекцию. При наличии в налоговом органе декларации и сведений об авансовых платежах можно будет произвести расчет на основании документов. Однако если выяснится, что из документов налоговой инспекции ничего не видно и плательщик, ненадежный работодатель пренебрегал всеми обязательствами и не уплатил налоговые авансы за работника, то налогоплательщик должен будет заплатить налог.

PIT-11 должен быть подан до конца января, а плательщик взноса должен предоставить PIT-11 своему сотруднику, подрядчику PIT-11 до конца февраля. В 2021 году эти сроки продлеваются в связи с тем, что последний день января и февраля приходится на воскресенье. Таким образом, плательщики взносов PIT-11 должны были быть переведены в Налоговую инспекцию до 02.01.2021, а PIT-11 работникам должны быть предоставлены в 2021 году до 1 марта 2021 года.

 Что делать, если налоговая инспекция не вернула переплату по налогу

 Что делать, если работодатель не отправил PIT-11 ? Как восстановить PIT-11 

У налоговой инспекции есть 90 дней, чтобы вернуть переплаченный налог либо сделать возврат по налоговым льготам. Короче — 45 дней — будут ждать люди, которые отправили декларации в электронном виде. Однако люди, использующие карту Big Family Card, должны получить деньги в течение 30 дней. Если налогоплательщик не получил возврат переплаченного налога в указанные сроки, стоит обратиться в налоговую инспекцию.

Как и когда подать налоговую декларацию, что делать, если у меня нет PIT-11, где найти адрес налоговой инспекции и т.д. Отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают о налогах в Польше.

Но стоит понимать, что возврат налога мог быть удержан в счет задолженности по налогам за предыдущие годы или в счет неуплаченных штрафов. Также рекомендуется проверить номер банковского счета в декларации, чтобы убедиться, что он правильный. Если причиной отсутствия возврата налога не является неуплата штрафов или неправильный номер банковского счета, налоговая служба вернет налог с процентами в размере 8% в год.

Форма PIT-37 заполняется всеми налогоплательщиками, которые в предыдущем налоговом году получили доход. Налоговая декларация не предназначена для предпринимателей. Форму PIT-37 необходимо заполнить и отправить до 30 апреля 2021 года.

В ситуации, когда это не действует и у налогоплательщика по-прежнему нет PIT-11должен подавать годовой отчет на основании документов, например, переводов. Самое главное, чтобы налогоплательщик вовремя произвел ежегодный расчет. Позже у него будет время при необходимости поправить свое заявление (сделать корректировку PIT).

Все о налогах на доход от аренды

Если вы владеете инвестиционной недвижимостью и собираете арендную плату со своих арендаторов, важно задекларировать этот доход от аренды в ваших налогах. Однако вы можете вычесть расходы, понесенные вами на содержание арендуемой собственности. Другими словами, если вы впервые станете домовладельцем, вам будет сложнее подавать налоговую декларацию. Если вам нужна помощь с налогами, подумайте о работе с финансовым консультантом.

Налоги на доход от аренды: что декларировать

Доход от аренды, который вы декларируете в качестве подоходного налога, будет зависеть от вашего метода учета. Большинство людей используют «кассовый метод». Этот метод требует, чтобы вы сообщали о доходах по мере их получения и о расходах по мере их выплаты. Но некоторые предприятия используют метод учета «начисления». Доход учитывается тогда, когда он заработан, а не когда он получен.

Если вы частное лицо, арендующее недвижимость, вы, вероятно, воспользуетесь кассовым методом. Это означает, что вы будете считать полученные деньги за аренду как доход в соответствующем налоговом году. Вы также можете посчитать залог, который предоставляет ваш арендатор.Вы можете сделать это, если используете гарантийный депозит в качестве окончательной арендной платы или полностью или частично возьмете его в качестве компенсации за ущерб, нанесенный арендаторами. Но если вы берете гарантийный депозит с намерением вернуть его, когда арендатор уезжает, не засчитывайте его как доход.

Вы также можете включить в доход, когда арендатор производит оплату натурой, в зависимости от количества месяцев, которые он покрывает. Например, предположим, что вы соглашаетесь с арендатором принять от него товар или услугу в обмен на арендную плату за один месяц.По мнению IRS, вы все равно получили месячную арендную плату. Это означает, что вам нужно будет указать арендную плату за этот месяц как доход при подаче налоговой декларации.

Есть и другие формы арендного дохода, которые домовладельцы должны сообщать. Например, если арендатор платит вам за расторжение договора аренды, этот платеж считается доходом от аренды для целей налогообложения. Вы должны будете указать этот платеж в том году, в котором он был получен, независимо от используемого метода учета. Если ваш арендатор оплачивает любые расходы на строительство, которые не требуются по условиям аренды, эти платежи считаются для вас доходом.Это также будет считаться доходом, если арендатор платит за ремонт или коммунальные услуги, которые не требуются в договоре аренды, а затем вычитает этот платеж из своей арендной платы.

Налоги на доход от аренды: что вы можете вычесть

Может показаться, что быть арендодателем и собирать ренту — это большая налоговая головная боль. Но помните, что вы также можете вычесть расходы, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства. Вы можете вычесть такие расходы, как проценты по ипотеке на арендуемую недвижимость, налоги на недвижимость, операционные расходы, ремонт и амортизацию.

IRS использует стандарт «обычных и необходимых расходов» для определения того, что вы можете вычесть. Обычные расходы — несложные расходы, которые обычно связаны с владением арендуемой недвижимостью. Сюда входят выплаты, которые вы производите управляющей компании или суперинтенданту. Необходимые расходы могут включать такие расходы, как реклама вакансий или покрытие расходов на техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Вы также можете вычесть стоимость материалов, используемых для обслуживания вашего здания.

Однако вы не можете вычесть деньги, которые вы тратите на улучшение, ремонт или реконструкцию вашей собственности.Хотя обычное обслуживание имеет значение, если вы решите, что хотите сделать арендуемую недвижимость более привлекательной или превратить квартиру с одной спальней в квартиру с двумя спальнями, вы не можете вычесть такие дискреционные расходы.

Вы можете вычесть амортизацию своей собственности и ее характеристик, таких как бытовая техника. Если вы внесете улучшения, вы сможете окупить часть потраченных денег при подаче новых документов по амортизации. Для этого воспользуйтесь формой IRS 4562.

Налоги на доход от аренды: как отчитываться

Чтобы зарегистрировать доход от аренды, воспользуйтесь формой 1040 и приложите Приложение E: Дополнительные доходы и убытки.В Таблице E вы укажете свои общие доходы, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности. Расходы включают рекламу, автомобили и путешествия, страхование, ремонт, налоги и многое другое. Опять же, вам понадобится форма 4562, чтобы правильно указать сумму амортизации в строке 18 «Расходы на амортизацию или истощение».

Единая форма Schedule E позволяет вам сообщать о трех свойствах. Если у вас их больше трех, вы можете заполнить дополнительные формы расписания E, чтобы перечислить другие ваши свойства в строках 1 и 2. Однако вы заполняете только столбец «Итоги» в одной форме Приложения E. Эти итоги будут совокупными итогами всех заполненных вами таблиц E.

Чтобы гарантировать, что вы предоставите IRS верную информацию, вам необходимо вести учет управления своей собственностью. Сюда входят чеки арендной платы, финансовые отчеты, квитанции, вычитаемые расходы и многое другое. Если вы не можете предоставить правильные документы и информацию, возможно, вы не сможете вычесть столько, сколько хотите. Хуже того, вы можете столкнуться с дополнительными налогами и штрафами.

Итог

Владение инвестиционной собственностью может быть отличным способом повысить вашу финансовую безопасность и работать над достижением финансовой независимости. Тем не менее, это связано с обязанностями, от найма суперинтенданта до проведения необходимого ремонта. Вам также придется не уплачивать налоги за арендуемую недвижимость. Имея все формы и документы, было бы неплохо нанять специалиста по составлению налоговой отчетности, особенно если это ваш первый налоговый сезон в качестве арендодателя.

Вы также можете рассмотреть возможность найма финансового консультанта, который также разбирается в налогах и доходах от недвижимости.Инструмент сопоставления, такой как SmartAsset’s, может помочь вам найти человека, с которым можно работать и удовлетворить ваши потребности. Сначала вы отвечаете на ряд вопросов о своей ситуации и своих целях. Затем программа сокращает количество тысяч консультантов до трех, которые отвечают вашим потребностям. Затем вы можете прочитать их профили, чтобы узнать о них больше, взять интервью у них по телефону или лично и выбрать, с кем работать в будущем. Это позволяет вам найти подходящую одежду, выполняя большую часть тяжелой работы за вас.

Советы по подаче налоговой декларации
  • Финансовый консультант поможет вам разобраться с доходом от аренды и другими налоговыми вопросами.С помощью инструмента сопоставления SmartAsset вы можете найти финансового консультанта в вашем районе, который поможет вам составить план и убедиться, что все ваши налоговые обязательства соблюдены. Если вы готовы к помощи, начните прямо сейчас.
  • Подача налоговой декларации может быть непростым делом. Если вы обнаружите, что сбиты с толку или ошеломлены, как это может быть, если вы арендодатель, вы можете воспользоваться помощью налогового программного обеспечения. Это поможет вам упорядочить свои расчеты и налоги без лишних хлопот.
  • Если вы обнаружите, что постоянно получаете большие налоговые возмещения, есть способ получить эти деньги в течение года, а не одним чеком.Вы можете сделать это, скорректировав сумму, удерживаемую из каждой зарплаты.

Фотография: © iStock.com / Weekend Images Inc., © iStock.com / TanawatPontchour, © iStock.com / loops7

Амелия Джозефсон Амелия Джозефсон — писатель, увлеченный освещением тем, связанных с финансовой грамотностью. Ее области знаний включают выход на пенсию и покупку жилья. Работа Амелии появилась в Интернете, в том числе на AOL, CBS News и The Simple Dollar. Она имеет ученые степени Колумбийского и Оксфордского университетов. Амелия родом из Аляски, сейчас она звонит в Бруклин домой.

Как рассчитать налоги при продаже личного жилья | Финансы

Когда вы продаете дом, вы, вероятно, не думаете о налогах. Однако, если стоимость вашего дома выросла, вы можете столкнуться с огромным налоговым счетом. Если вы соответствуете критериям исключения по основному месту жительства, вы можете исключить все доходы от вашего основного места жительства. Чтобы иметь право на исключение по основному месту жительства, вы должны владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства в течение двух из последних пяти лет.

Шаг 1

Подсчитайте выручку от продажи, вычтя ваши коммерческие расходы из продажной цены. Расходы на продажу включают комиссии агента по недвижимости и комиссии за рекламу. Например, если продажная цена составляет 990 000 долларов, но вы заплатили 40 000 долларов за расходы, ваша выручка составит 950 000 долларов.

Step 2

Рассчитайте базовую стоимость дома, добавив стоимость любых улучшений дома к сумме, которую вы заплатили за дом. Например, если вы заплатили 300 000 долларов за дом и потратили 30 000 долларов на пристройку гаража, ваша база составит 330 000 долларов.

Шаг 3

Вычтите вашу базовую сумму из своей выручки, чтобы рассчитать вашу прибыль от продажи вашего личного жилья. В этом примере вычтите 330 000 долларов из 950 000 долларов, чтобы получить прибыль, равную 620 000 долларов.

Step 4

Вычтите ваше исключение по месту жительства из налогооблагаемой прибыли. Исключение обычно составляет 250 000 долларов, но если вы состоите в браке вместе, вы можете исключить до 500 000 долларов прибыли. Чтобы супружеская пара имела право на большее исключение, пара должна подать совместную декларацию, один из супругов должен соответствовать тесту на владение, оба супруга должны пройти тест на использование, и ни один из супругов не может использовать исключение в течение последних двух лет. Продолжая пример, если вы имеете право на исключение в размере 500 000 долларов, вычтите 500 000 долларов из 620 000 долларов, чтобы получить налогооблагаемую прибыль в размере 120 000 долларов.

Step 5

Рассчитайте налоги на свой дом, умножив налогооблагаемую прибыль на соответствующую ставку налога. Если вы владели своим домом более одного года, вы заплатите меньшую ставку прироста капитала. Если вы не владели своим домом как минимум один год, ваш доход облагается налогом по обычной ставке подоходного налога. Завершая пример, если вы владели своим домом в течение 10 лет, а максимальная ставка долгосрочного прироста капитала составляет 15 процентов, умножьте 120 000 долларов на 15 процентов, чтобы рассчитать налоги, которые составят 18 000 долларов.

Калькулятор возврата арендной платы

Финансирование:

Это сумма денег, предоставленная вам банком, выраженная в процентах от первоначальной стоимости вашей собственности. Оставшаяся сумма — это ваш первоначальный взнос.

Амортизация: (количество лет):

Это когда вы делите ссуду на последовательность регулярных последовательных платежей. Однако состав платежа со временем меняется, поскольку часть идет на проценты, а другая часть — на основную сумму.Если вы составите таблицу амортизации, вы увидите, сколько еще основной суммы и процентов вам осталось выплатить с течением времени, что может быть полезно для принятия решений, начиная от составления бюджета и заканчивая рефинансированием.

Процентная ставка:

Ваша процентная ставка — это комиссия, которую банк взимает с вас за ссуду денег. Это процент от вашей основной суммы, который вы платите каждый месяц. Основная сумма — это сумма, которую вам дает банк.

Финансируемый доход (ROI):

Ваш ROI — это соотношение потерь или прибылей по отношению к размеру ваших инвестиций.Обычно выражается в процентах.

Выплата основной суммы:

Выплата основной суммы происходит тогда, когда вы производите платежи только в счет своей основной суммы. Выплачивая большую часть своей основной суммы, вы в конечном итоге платите меньше процентов, поскольку чем меньше времени у вас уходит на погашение основной суммы, тем меньше процентов вы платите, поскольку проценты — это процент от вашей основной суммы.

Чистый денежный поток:

Это сумма дохода, которую операционная деятельность получает за период времени.

Денежный поток от объекта недвижимости, инвестируемого в недвижимость, — это расчет суммы денег, которые уходят и приходят от объекта недвижимости. Владельцу арендуемой недвижимости важно отслеживать эту информацию по двум причинам. Во-первых, он определит, является ли собственность денежным успехом или неудачей. Во-вторых, он определит, когда недвижимость окупит свои первоначальные вложения.

Чистый денежный поток рассчитывается путем вычитания чистого операционного дохода из изменения чистого операционного баланса, как показано ниже:

Чистый денежный поток = денежные поступления — денежные выплаты

Денежный доход:

Это показатель вашего валового дохода от аренды по сравнению с выплатами по ипотеке за определенный год.

Ваша эффективная налоговая ставка:

Это сумма налогов, которую вы платите с налогооблагаемого дохода. Это среднее значение всех налоговых категорий, которым подвергается ваш доход, в сочетании с вычетами и кредитами, которые уменьшают ваш потенциально налогооблагаемый доход. Ваша эффективная налоговая ставка применяется только к федеральному подоходному налогу, поэтому, например, она не включает налоги штата и местные налоги. Альтернативой вашей эффективной налоговой ставке является ваша предельная налоговая ставка, которая представляет собой наивысший уровень, по которому облагается налогом ваш доход.Эффективная налоговая ставка рассчитывается путем деления общего дохода на общий налогооблагаемый доход. Результат выражается в процентах.

Стоимость земли в% от покупной цены:

Это цифра, которую важно знать по нескольким причинам. Земля, например, не подлежит амортизации, поэтому вы должны вычесть стоимость своей земли при расчете ежегодного амортизационного вычета. Есть много разных способов рассчитать процентную долю вашей покупной цены на землю, но быстрое и грязное предположение состоит в том, что стоимость вашей земли составляет 20% от вашей покупной цены

Чистая операционная прибыль (NOI):

Чистая операционная прибыль доход — это все деньги, которые вы получаете от своей собственности после вычета всех разумно необходимых операционных расходов.Ваш NOI — это показатель до уплаты налогов. Некоторые примеры операционных расходов включают страхование, судебные издержки, расходы на ремонт и т. Д. Ваш доход может включать не только ежемесячную арендную плату. Парковка, торговые автоматы и прачечная — другие примеры того, как ваша собственность может приносить вам деньги.

Cap Rate:

Ваша ставка капитализации — это ваш NOI, деленный на текущую рыночную стоимость вашей инвестиционной собственности. Он обеспечивает вам процентную окупаемость инвестиций в течение одного года (ипотечные кредиты исключаются из расчета). Хотя этот показатель полезен, его не следует использовать независимо от других показателей оценки, поскольку он недостаточно надежен, чтобы дать полное представление о стоимости вашей собственности. Например, год, который вы использовали для расчетов, мог бы быть для вас особенно удачным и, как следствие, дать неполное представление о стоимости вашего актива. Таким образом, может быть полезно построить график капитализации с течением времени.
Узнайте больше о высшем управлении недвижимостью и условиях инвестирования в аренду, которые вам следует знать как инвестору в недвижимость.

Доходы и расходы от аренды — Советы по налогу на недвижимость

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью.

Расходы на аренду недвижимости могут быть вычтены из вашего валового дохода от аренды. Как правило, вы вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их оплачиваете. Публикация 527 включает информацию о расходах, которые вы можете вычесть, если вы арендуете кондоминиум или кооперативную квартиру, если вы арендуете часть своей собственности или если вы меняете свою собственность на аренду.

Когда сообщать о доходах

Укажите доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его фактически или конструктивно получили, если вы платите кассовый налог. Вы являетесь налогоплательщиком по кассовой основе, если вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Вы конструктивно получаете доход, когда он предоставляется вам, например, за счет зачисления на ваш банковский счет.

Для получения дополнительной информации о том, когда вы получаете доход конструктивно, см. Публикацию 538.

Предварительная аренда

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает. Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете.

Пример:

Вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. Вы должны включить в свой доход 10 000 долларов в первый год.

Залог

Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору по окончании срока аренды. Но если вы сохраняете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Если сумма, называемая гарантийным депозитом, должна использоваться в качестве окончательного платежа за аренду, это аванс. Включите его в свой доход, когда вы его получите.

Расходы, оплачиваемые арендатором

Если ваш арендатор оплачивает какие-либо ваши расходы, платежи являются арендным доходом. Вы должны включить их в свой доход. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. См. Расходы на аренду в Публикации 527 для получения дополнительной информации.

Пример 1:

Ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой собственности и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет.

Пример второй:

Пока вы находитесь за городом, печь в арендуемой вами собственности перестает работать. Ваш арендатор оплачивает необходимый ремонт и вычитает счет за ремонт из арендной платы. Основываясь на фактах, приведенных в каждом примере, включите в свой доход от аренды как чистую сумму арендной платы, так и сумму, уплаченную арендатором за счета за коммунальные услуги и ремонт. Вы можете вычесть расходы на коммунальные услуги и ремонт как расходы на аренду.

Имущество или услуги вместо аренды

Если вы получаете недвижимость или услуги вместо денег в качестве арендной платы, включите справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды.

Если услуги предоставляются по согласованной или указанной цене, эта цена является справедливой рыночной стоимостью, если нет доказательств обратного.

Пример:

Ваш арендатор — маляр. Он предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо того, чтобы платить за 2 месяца аренды. Вы принимаете его предложение. Включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за аренду за 2 месяца. Вы можете включить эту сумму в арендную плату за покраску своей собственности.

Использование дома для отпуска или жилого помещения в личных целях

Если вы используете в личных целях дом для отдыха или другое жилое помещение, которое вы сдаете в аренду, вы должны разделить свои расходы между арендным и личным использованием.См. Расчет дней личного использования и разделение расходов в Публикации 527. Если ваши расходы на аренду превышают ваш доход от аренды, вы не сможете вычесть все расходы на аренду. См. Как рассчитать доход от аренды и вычеты в Публикации 527.

Сдается в аренду часть или весь ваш дом — Руководство по налогам • 1040.com — Подайте налоговую декларацию онлайн

Аренда части вашего основного дома или аренда второго дома может положить больше денег в ваш карман.Став домовладельцем, вы можете перейти к более высокой налоговой категории, но вы также можете иметь право на определенные налоговые льготы, которые снижают ваш налогооблагаемый доход. Вы можете вычесть некоторые расходы, которые обычно не подлежат вычету, что еще больше снизит ваш налогооблагаемый доход.

Сдам весь дом

Аренда второго дома означает, что вы должны сообщить о доходе от аренды по возвращении. Сюда входит любой авансовый доход от аренды, когда арендатор платит вперед за любой месяц следующего года. Доход от аренды также включает деньги, которые арендатор платит вам за досрочное расторжение договора аренды.

Вы можете вычесть определенные расходы на аренду, в том числе:

  • Комиссия за управление
  • Страхование
  • Чистка и уход
  • Налоги
  • Коммунальные услуги — электричество, вода, канализация

Обратите внимание, что некоторые из них, такие как уборка, страхование и коммунальные услуги, обычно не подлежат вычету для домовладельцев.

Сдам часть вашего дома

Если вы снимаете часть своего основного дома , вы должны требовать любой арендный доход.Как и в случае аренды второго дома, доход от аренды включает любую сумму, которую вам платит арендатор.

Однако вычесть расходы за частичную аренду дома может быть немного сложнее. Вы должны разделить любые расходы — проценты по ипотеке, взносы по ипотечному страхованию и налоги на недвижимость — между арендуемой частью вашего дома и не сданной частью.

Вы также можете вычесть расходы, которые обычно не подлежат вычету, такие как электричество и проекты по благоустройству дома. Если вы оплачиваете страхование гражданской ответственности, вы можете вычесть всю стоимость, потому что это квалифицируется как расходы на аренду.

Заявление о доходе от аренды и расходах

Если вы указываете доход от аренды и требуете вычитаемые арендные расходы в декларации 1040.com, заполните экран Schedule E . Если у вас более одного свойства, создайте экран для каждого.

См. Также налоговые льготы для домов для отпуска

Сколько я могу себе позволить арендную плату?

Важно знать, сколько вы можете себе позволить

Иногда уже слишком поздно задавать этот очень важный вопрос: «Какую арендную плату я могу себе позволить?» Весь процесс поиска квартир утомителен: поиск квартир помогает найти ту, которая выглядит прилично, звонить и записываться на экскурсию, подавать заявки и, наконец, быть принятым.Иногда детали вопроса «сколько я могу себе позволить» просто не рассматриваются должным образом.

Мы упростили ответ на этот вопрос с помощью нашей статьи «Сколько арендной платы я могу себе позволить? Калькулятор. Особенно когда вы переезжаете в новый район, трудно понять, сколько вы можете тратить каждый месяц в своей квартире, не оставив себе только овсянку на завтрак и бобы и рис на ужин.

После того как вы закончите свои расчеты, вставьте результаты нашего калькулятора «Сколько арендной платы я могу себе позволить» прямо в поиске квартир RentLingo. Вы можете искать апартаменты исходя исключительно из вашего бюджета. RentLingo предлагает обзоры и рейтинги квартир, чтобы вы могли сузить поиск до самых лучших квартир, которые соответствуют вашему бюджету. Не забудьте учесть такие вещи, как коммунальные услуги, страхование арендатора и транспортные расходы. Кроме того, каждый список снабжен собственным путеводителем по апартаментам, который включает доступные удобства, фотографии и видео квартир, информацию о местоположении и контактную информацию. Удачи в поисках вашей следующей квартиры!

Простое практическое правило: вы не должны тратить более 1/3 своей зарплаты после уплаты налогов на аренду.Например, ваша годовая зарплата составляет 50 тысяч долларов, что дает вам 4 166 долларов в месяц. После уплаты налогов у вас должно быть около 3270 долларов. Треть от 3270 составляет около 980 долларов, и это то, что ваша ежемесячная арендная плата должна составлять 50 тысяч в год.

Составление бюджета, если вы знаете, сколько вам следует потратить на аренду

После того, как вы ввели свою информацию в калькулятор арендной платы и ответили на вопрос «Сколько я должен потратить на аренду», у вас будет базовый план для расчета остальной части вашего ежемесячного бюджета. Поскольку наибольший процент вашего ежемесячного дохода идет на аренду, проще всего рассчитать остальную часть вашего бюджета, когда вы получите представление о том, какую арендную плату вы можете себе позволить.

Общая стратегия составления бюджета следует правилу 50-30-20. Применение этой стратегии к своим финансам — отличный способ сосредоточиться на контроле за ежемесячными расходами, а также при планировании своих финансов на будущее.

Правило 50: Правило 50 из 50-30-20 означает, что вы должны стремиться платить не более 50% своего дохода на ежемесячные потребности.Эти потребности включают такие расходы, как:

  • Стоимость ваших продуктов в месяц
  • Ваши счета за коммунальные услуги, такие как счет за телефон, воду и электричество.
  • Стоимость страховки арендатора
  • Страхование водителя
  • Страхование здоровья и стоматологии
  • И конечно, сколько стоит потратить на аренду

Как мы подсчитали выше, выяснение того, сколько вы должны платить за аренду, дает вам хорошее начало для составления бюджета на оставшуюся часть ваших необходимых ежемесячных расходов и помогает заложить основу для выяснения остальных ваших финансов. Итак, если вы смотрите на две разные квартиры, и одна составляет 40% вашего дохода, а другая — 25%, вы можете рассчитать, как эта разница повлияет на остальную часть вашего ежемесячного бюджета на необходимые вам расходы.

30: 30 представляет, какая часть вашего дохода должна идти на дискреционные расходы. По сути, вы должны выделять 30% своего ежемесячного дохода на развлечения, питание, бензин, необходимый для поездок за город, расходы на хобби и все остальное, без чего вы можете жить, если бы вам пришлось.

The 20: Последний и часто самый отдаленный — это 20. Последние 20, согласно правилу 50/30/20, представляют собой процент дохода, который должен идти на достижение ваших финансовых целей. Будь то откладывание денег на пенсию, погашение кредита на покупку автомобиля или студенческой ссуды или накопление денег на первоначальный взнос за дом.

Хотя правило 50–30–20 — отличный способ составить бюджет, это еще не все, что решает финансовое положение каждого. Скорее всего, если вы зарабатываете 30 тысяч, ваш бюджет будет отличаться от бюджета, который зарабатывает 80 тысяч в год. Но все начинается с использования калькулятора доступности аренды, чтобы выяснить, сколько вы должны потратить на такие расходы, как аренда, чтобы вы могли установить базовый уровень для остальной части вашего бюджета.

Налоговые последствия владения арендуемой недвижимостью

Независимо от того, собирались ли вы стать арендодателем или попали в него из-за того, что у вас была свободная недвижимость, которую вы не могли или не продавали, владение арендуемой недвижимостью является источником дохода и влияет на вашу налоговую декларацию.

Знание правил может помочь вам максимизировать налоговые преимущества владения арендуемой недвижимостью и помочь вам разработать стратегию, которая поможет снизить или отложить некоторые из ваших налогов.

Налоговые льготы владения арендуемой недвижимостью

Если вы читали книги о недвижимости «разбогатеть», часто говорят, что аренда недвижимости может помочь вам сэкономить на налогах.

Ключевым моментом является вычет из амортизационных отчислений — вычет, который вы можете брать за процент от вашей базы в арендных зданиях каждый год.

Когда вы продаете недвижимость, все эти амортизационные отчисления уменьшили вашу базу в вашей собственности. Ваша прибыль при продаже равна вашей продажной цене за вычетом скорректированной базы.

Вы получаете налоговые льготы в виде амортизационных отчислений, пока владеете недвижимостью, но когда вы продаете, вы обычно платите налог на прибыль, которую вы бы получили, плюс все эти амортизационные отчисления, которые вы сделали.

Если вы думаете, что не возьмете амортизационные отчисления, чтобы вам не пришлось возвращать их при продаже, забудьте об этом.

IRS требует, чтобы вы скорректировали свою базу с учетом амортизационных отчислений или суммы амортизации, которую вы могли бы вычесть.

Даже если амортизационные отчисления в основном переносят некоторые налоговые обязательства на будущие годы, это не так уж и плохо. Чем дольше вы храните деньги, тем больше они могут работать на вас.

Если вы можете контролировать, когда вы продаете арендуемую недвижимость, вы можете продать ее через год, когда вы находитесь в более низкой налоговой категории или когда продаете другие активы в убыток.

Остерегайтесь пассивной активности и правил риска

IRS обычно рассматривает доход от аренды как «пассивную деятельность», на которую распространяются особые правила.

Если у вас был чистый убыток от арендной деятельности, что весьма вероятно с помощью амортизационных отчислений в соответствии с правилами пассивной деятельности, вы не можете использовать этот убыток для компенсации другого налогооблагаемого дохода, такого как зарплата.

Если вы (и ваш супруг, если вы состоите в браке) активно участвуете в аренде недвижимости, вы можете получить особый перерыв.

С учетом ограничений дохода вы можете вычесть до 25 000 долларов убытков из деятельности (12 500 долларов США, если вы подаете заявление о браке отдельно и весь год проживали отдельно от своего супруга).

Вы можете использовать этот убыток для компенсации непассивного дохода, такого как зарплата.

Если вы профессионал в сфере недвижимости и отвечаете определенным требованиям в отношении времени, затрачиваемого на аренду, вы можете рассматривать свою деятельность по аренде недвижимости как непассивную деятельность.

Аналогичным образом, если ваша инвестиция не «подвержена риску», то есть вы не можете потерять часть или все деньги, которые у вас есть, вы не можете понести налоговый убыток, превышающий сумму, которую вы рискуете.

Вам, вероятно, не стоит беспокоиться об этом правиле, если у вас нет более сложных финансовых вложений. Вложения большинства мелких инвесторов в недвижимость полностью «подвержены риску».

Высокий скорректированный валовой доход может означать отсутствие вычета за потерю арендуемой собственности

Если ваш модифицированный скорректированный валовой доход (MAGI) составляет от 100 000 до 150 000 долларов или выше (от 50 000 до 75 000 долларов при раздельном оформлении брака), ваш максимально допустимый убыток уменьшается.

Вы не можете получить специальное пособие на потерю арендуемой недвижимости, если ваш MAGI превышает 150 000 долларов (75 000 долларов при раздельном подаче документов в браке).

Вы можете переносить любые неиспользованные убытки на будущие периоды до тех пор, пока у вас не будет года с более низким скорректированным валовым доходом или до года, когда вы продаете или иным образом отчуждаете собственность.

Амортизация — не единственный вычет, который вы можете использовать

Вы можете использовать другие вычеты, связанные с арендуемой недвижимостью.

Вот несколько примеров:

  • Реклама
  • Расходы на автомобили, стандартная ставка 57,5 ​​центов за милю (в 2015 году) или ваши фактические расходы, такие как газ, нефть и амортизация
  • Очистка
  • Не-ипотечные проценты, например проценты по кредитной карте по карте, которую вы используете только для оплаты аренды
  • Страхование, в том числе страхование от пожара, наводнения, гражданской ответственности и ипотеки.
  • Юридические издержки и сборы за подготовку налогов, связанных с вашей арендной деятельностью
  • Техническое обслуживание
  • Комиссия за управление
  • Проценты по ипотеке, обычно сообщаемые вам в форме 1098
  • Страхование имущества и ответственности
  • Ремонт, например, ремонт посудомоечной машины, регулярная перекраска или устранение протечек в крыше
  • Принадлежности
  • Налоги
  • Дорожные расходы, если вы путешествуете с ночевкой для улучшения собственности
  • Утилиты

Время решает все

Если вы используете кассовый метод, как и большинство индивидуальных налогоплательщиков, вы указываете доход при его получении.Это верно независимо от периода, к которому применяется арендная плата.

Например, если ваш арендатор платит вам 30 декабря 2015 года арендную плату за январь 2016 года, вы должны указать доход с налогами за 2015 год.

Ожидание обналичивания чека до 2016 года не поможет — вы должны указать доход в том году, когда средства стали вам доступны.

Соблюдайте особые правила для гарантийных депозитов

Если вы получили гарантийный депозит, который вы ожидаете вернуть арендатору, не указывайте его как доход.С другой стороны, если депозит не подлежит возврату, вы должны указать его как доход при его получении.

TaxAct делает подготовку и подачу налоговых деклараций быстрой, простой и доступной по цене, поэтому вы получите максимальный возврат. Это лучшая сделка с налогами. Начните бесплатно прямо сейчас или войдите в свою учетную запись TaxAct. .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *