Как сдать коммерческую недвижимость в аренду: Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Содержание

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Как быстро и дорого сдать в аренду помещение без риелтора?

Как сдать коммерческое помещение?

Собственники коммерческой недвижимости могут самостоятельно разместить объявления об аренде и ждать звонка потенциального арендатора. Или могут обратиться в риэлтерское агентство и доверить поиск надежного арендатора профессионалам. А еще лучше – совместить первый и второй варианты для максимально быстрого результата.

Какие бывают риелторы?

«Ленивцы». Они находят объявление, откровенно плагиатят информацию и фото из него, размещают на своем ресурсе и ждут звонков от клиентов. Если находится заинтересованный человек, они ведут его к вам на объект и ждут «заслуженную» комиссию в случае успешного завершения сделки. Стандартно комиссия составляет 50% от месячной арендной платы.

«Рабочие пчелки». Они в обязательном порядке выезжают на объект, делают свои профессиональные фотографии, размещают объявления на популярных ресурсах, делают рассылку по собственной базе потенциальных клиентов. Эти риелторы постоянно мониторят рынок недвижимости, дают собственнику обратную связь – насколько ожидаемая арендная ставка отвечает реалиям рынка? Они помогают вести переговоры, подчеркивают сильные стороны объекта, участвуют в подготовке пакета документов. Стоимость услуг таких специалистов – минимум одна месячная арендная плата.

Кто будет платить?

Как правило, услуги риелтора оплачивает арендодатель, т.е. собственник коммерческой недвижимости. Некоторые агенты имеют эксклюзивный договор с сетевыми арендаторами, а это отличная возможность сдать помещение надежному бизнесу на долгий срок.

Как самому успешно сдать помещение в аренду?

1. Наведите идеальный порядок в помещении. Избавьтесь от строительного мусора, вещей прежнего арендатора.

2. Сделайте качественные фотографии – внутри и снаружи помещения. Подчеркните сильные стороны объекта: высокие потолки, подсобные помещения, наличие рядом метро, остановок общественного транспорта, пешеходный и автомобильный трафики.

3. Напишите продающее объявление. Используйте краткие формулировки, например: «Первая линия, отдельный вход, витрина». Укажите в тексте сильные стороны помещения – высоту потолков, витринное остекление, количество мокрых точек. Перечислите магазины, которые расположены рядом. Напишите, для кого подойдет помещение – для салона красоты, нотариальной конторы, детского центра и т.д.

Как определить рыночную арендную ставку: советы эксперта

• Для начала просмотрите объявления с предложением аренды в вашем районе. Если помещения не сдаются, зайдите в раздел «Продажа» — как правило, в объявлениях указывается ставка, по которой продаваемый объект сдается в аренду. Это и будет вашим ориентиром.

• В объявлении указывайте ставку чуть выше той, по которой хотите сдать недвижимость. Потенциальный арендатор будет обязательно торговаться, и у вас появится возможность немного уступить и сделать ему приятное.

• Разместите объявление на нескольких ресурсах и постоянно продвигайте его в ТОП. Не бойтесь расходов на рекламу – они намного ниже, чем недополученная аренда. Также можно разместить объявление «Аренда» с контактным номером телефона за витриной или в окне здания.

• Укажите, что вы собственник помещения. Если хотите сдавать самостоятельно, напишите в объявлении «Агентам не беспокоить». Но это не гарантия того, что вам перестанут звонить риелторы.

Вот основные моменты, которые помогут быстро и выгодно сдать помещение в аренду.

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости по показателям прибыльности чаще всего превышает выгоду от открытия депозитного счёта в банке или сдачи в аренду жилой недвижимости. Кроме того, такое имущество сейчас представлено на рынке в самых разных форматах, начиная от офисов в больших комплексах и заканчивая отдельно стоящими зданиями, которые можно использовать для торговых или производственных нужд.

Главное — это надежные арендаторы и их заинтересованность в этой локации

Однако для того, чтобы стабильно получать доход, необходимо разобраться, как сдавать коммерческую недвижимость в аренду максимально выгодно. Как выбрать арендатора? Как определиться с оптимальной схемой? Какие подводные камни учесть? Всё это важно принимать во внимание. Игнорирование разных нюансов может привести к тому, что вы заработаете меньше, чем могли бы получить. А в некоторых случаях возможны и потери, например, из-за длительного простоя помещения.

Поэтому перед принятием окончательного решения стоит собрать и проанализировать как можно больше информации. Тогда Ваша коммерческая недвижимость будет приносить больший доход и у Вас не возникнет никаких проблем.

Выбор схемы сдачи помещения в аренду

Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:

  • долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
  • посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
  • почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
  • комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.

Варианты есть разные. Вам необходимо отталкиваться от того, что востребовано и что подойдёт больше всего вам. Но если вы хотите тратить минимум времени на всё, то оптимальным вариантом будет именно сдача в долгосрочную аренду, либо передача недвижимости в доверительное управление.

Специфика сдачи в аренду разных объектов коммерческой недвижимости

При сдаче в аренду нужно учитывать особенности не только конкретной схемы, но и самого объекта. Ведь здесь тоже могут быть разные варианты:

  • помещение под офис или магазин в жилом доме в спальном районе. Доход — стабильный, зависит в первую очередь от размеров такого объекта, а также от того, где расположен сам дом. Главное — конечно же проходимость. Преимущество нередко появляется у угловых помещений. Также стоит учесть, можно ли использовать объект в том виде, в котором вы его собрались сдавать или же придётся переделывать что-то. Например, арендатор может захотеть увеличить витрины или добавить несколько отдельных входов. С этим нередко возникают проблемы, например, если здание — ветхое или вообще относится к историческому фонду. А ограничение в возможностях периодически сказывается на цене аренды. Но обычно местоположение перекрывает такие недостатки;
  • помещение под офис или магазин в торговом или деловом центре. Это довольно выгодный вариант для вложения средств, но в первую очередь при расположении на нижних этажах, а также если комплекс достаточно известен и популярен у местного населения;
  • помещение под магазин в ЖК. Основное отличие в данном случае заключается в том, что ничего переводить в нежилой фонд не нужно, можно купить такую собственность и начать сдавать в аренду сразу же. У предпринимателей подобные объекты пользуются стабильным спросом. Правда, многое зависит от общего количества жильцов. Если район только застраивается, то недвижимость какое-то время может простаивать или сдаваться по очень низким ценам;
  • подвальное помещение. Оно стоит дешевле, его проще купить, но и заработать на сдаче в аренду в ряде случаев не получится. Дело в том, что в таком помещении многие коммерческие объекты просто нельзя размещать;
  • отдельно стоящее здание. Довольно интересный вариант, особенно с учётом того, что такой объект в большинстве случаев можно спокойно переоборудовать под что угодно, начиная от всё того же офиса и заканчивая торговым помещением. Тем не менее изначальные вложения — на очень высоком уровне, что тоже стоит принимать во внимание.

От специфики объекта недвижимости зависит, сколько на нём получится заработать, какая схема будет оптимальной, на какую целевую аудиторию лучше всего ориентироваться. Это стоит учитывать и при выборе подходящей стратегии заработка на сдаче собственности в аренду.

Сдача объекта собственником или через управляющую компанию

Следующий важный момент — это способ сдачи объекта. Вы можете лично заниматься всем в принципе. У вас есть возможность обратиться в агентство недвижимости и поручить ему решение отдельных вопросов или действовать совместно. Наконец, можно в принципе находиться в другом городе и делегировать всё агенту.

Собственникам чаще всего тяжело выпускать ситуацию из-под контроля. Однако ваша безопасность в таких вопросах зависит от того, как именно вы всё оформите. Если с агентством заключить договор, в котором будет жёстко зафиксированы права и обязанности сторон, ответственность агента за сохранность имущества при показах и за контроль его состояния при снятии показателей, например, со счётчиков, то проблем не будет. Обращайте внимание на репутацию агентства и отзывы от клиентов. 

Договор доверительного управления собственностью

Как уже говорилось выше, владелец недвижимости может в принципе находиться в другом городе. Бывает и так, что у собственника просто нет времени на то, чтобы проконтролировать состояние своего имущества. Во всех этих случаях сдачу в аренду коммерческой недвижимости можно поручить управляющему. Он будет заниматься всем за определённое вознаграждение. Права и обязанности сторон, то есть взаимоотношения владельца и агента, прописываются в договоре доверительного управления. Именно там указывается размер вознаграждения, способ его передачи, порядок контроля сохранности имущества и другие нюансы.

К договору доверительного управления также надо добавить доверенность на агента. Если этого не сделать, то управляющий не сможет подписать от имени собственника договор о сдаче имущества в аренду с арендаторами. Впрочем, владелец может поручить все остальные моменты посреднику, а на заключение договора явиться лично. То есть вероятны разные схемы. Выбор оптимального решения в этом случае остаётся за владельцем.

       

Проверенная управляющая компания полностью контролирует сохранность вашего объекта

Выбор арендаторов

Понятно, что стабильность в получении дохода от сдачи имущества в аренду во многом зависит от надежности арендаторов. Поэтому их нужно тщательно подбирать и проверять, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Лучше на старте уделить время данному вопросу, чем потом заново искать новых арендаторов.

В первую очередь посмотрите учредительные документы, дату регистрации, наличие или отсутствие к таким лицам разных претензий. Сейчас есть возможность по ОГРН или ИНН собрать данные из открытых источников. Не будет лишним посмотреть упоминание в новостях. Чем больше данных Вы найдете, тем лучше.

Что нужно указать в договоре

В договоре между собственником и арендатором необходимо прописать всё, начиная от порядка оплаты и заканчивая способами контроля. Некоторые арендаторы соглашаются на ежемесячный визит. Другие предлагают отправку видеоотчётов. Вариантов может быть очень много, конкретика зависит и от того, к какому именно решению вы придёте, и от особенностей самого объекта недвижимости.

В договоре также можно прописать дополнительные обязанности, которые возникают у арендаторов. Например, установить пожарную сигнализацию или сделать ремонт. Но чтобы впоследствии с оценкой результата не возникло проблем, желательно прямо в тексте такого документа расписать критерии оценки и возможные санкции, если что-то будет не соблюдено.

Страховой депозит

Сдача в аренду любой недвижимости — это всегда риск. Страховой депозит позволяет его уменьшить. Как правило, такая гарантия прописывается в договоре. Однако она может быть и в дополнительном соглашении к нему. В любом случае страховой депозит должен быть как-то зафиксирован, иначе удержание средств со стороны арендодателя будет незаконным. Поэтому собственнику необходимо позаботиться об оформлении этого вопроса. В противном случае арендатор получит возможность обжаловать пожаловаться в налоговую на “незаконное обогащение” арендодателя.

Под страховым депозитом подразумевается сумма, которая призвана компенсировать ущерб, причинённый имуществу арендатором. При этом под ущербом нельзя понимать естественный износ.

Стоит учесть, что удержание такой суммы при расторжении договора аренды имущества возможно на законных основаниях только при наступлении конкретных условий. В частности, необходимо при сдаче объекта недвижимости арендаторам составить опись имущества, а при расторжении договора — акт приёмки-сдачи. То есть у владельца должны быть на руках документальные подтверждения причинённого ущерба.

Если же указанные процедуры не были проведены, то доказать, что ущерб причинён именно арендаторами, чаще всего сложно. Это возможно через судебные разбирательства. Однако и в этом случае решение не всегда выносится в пользу владельца. Поэтому грамотная фиксация всего очень важна.

Подводные камни при сдаче в аренду

При сдаче коммерческой недвижимости в аренду можно столкнуться с рядом подводных камней:

  • неграмотно составленный для собственника договор, в результате чего расторгнуть его без ущерба не получится. Иногда у владельца не получается поднять арендную плату даже с учётом инфляции. Особенно часто такое бывает с крупными с сетевыми арендаторами, чьи юристы особо мотивированы выкручивать руки; поэтому текст договора надо изучать предельно внимательно.
  • недобросовестный риелтор. Если агентов плохо контролировать, а они сами не заботятся о своей репутации, возможны разные сомнительные схемы. Например, сдача недвижимости большему количеству лиц, чем было оговорено, повышенный износ собственности, увеличение риска порчи и прочее;
  • недобросовестные арендаторы. Они могут повредить имущества на большую сумму, чем вы от них получите за всё время. Избежать этого удастся, если придирчиво подойти к выбору арендаторов и к заключению с ними договора.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости позволяет получить хороший доход. Однако это в большинстве случаев — серьёзный риск. Выбор агентства, которому вы можете доверять, уменьшает опасность столкнутся со значительными неприятностями, а главное — увеличить доход и уменьшить время простоя помещения. Обращаясь к агентству по управлению недвижимостью, всегда думайте и выбирайте управляющую компанию внимательно.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Великобритании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Как быстро сдать офис или торговое помещение

Многие владельцы офисных помещений делают одни и те же ошибки – прибегают старым способам привлечения клиентов. Вам не нужно больше сидеть днями напролет у компьютера и искать клиентов, чтобы быстро и выгодносдать в аренду коммерческую недвижимость, можно напрочь забыть о древнейшем способе подачи объявлений в газеты, ведь все это – прошлый век. Стратегия победителей нашего времени заключается в тесном сотрудничестве с интернет – компаниями, позволяющими гарантированно увеличивать поток теплых клиентов длясдачи офиса в Москвеили любом другом городе. Владея этой информацией, вы сможете прямо сегодня начать искать выгодные сделки, при этом не потратив много свободного времени. Воспользовавшись Зипал, вы не только увеличиваете спрос на ваше помещение, но и имеете возможность создавать для себя и своих партнеров гибкие условия сотрудничества. Сдать торговое помещение в арендутеперь не составит труда. Ведь суть сервиса Зипал заключается в достижении максимально эффективного результата за минимальный промежуток времени. Вы заходите на сайт, регистрируетесь и начинаете составлять объявление. Готовую информацию не нужно копировать или заходить на какие-либо другие интернет — ресурсы, просто выберите доски объявлений, и автоматическая программа рассылки все сделает за вас. Так вы сэкономите кучу времени и сможете гарантированно увеличить поток желающих арендовать вашу коммерческую недвижимость. Ведь Зипал охватывает примерно 30 млн. человек в месяц, размещая вашу информацию более чем на 50 сайтах по продаже недвижимости. Просто представьте, насколько теперь стало все просто С нашей помощьюсдать офисное помещение в аренду в Москвебыстро и по хорошей цене не составит хлопот. Вы сможете осуществлять контроль за рекламой через личный кабинет пользователя. Система несколько раз в день обновляет информацию о количестве просмотров по всем площадкам и по каждой в отдельности. От вас требуется только правильно составить объявление, воспользовавшись формой, и следуя советам профессионалов.

Как правильно составить объявление

Чтобы выгодносдать офис в Москве, необходимо предоставить самую исчерпывающую информацию о вашем помещении. Зайдите на сайт и пройдите быструю регистрацию. Удобная форма поможет зарегистрироваться и активировать свой профиль даже малоопытным пользователям. Войдя в личный кабинет, вы можете начинать составлять объявление. Здесь стоит отметить, что сервис позволяет удобно распространять информацию и физическим лицам, и организациям. Для юридических лиц в системе Зипал предусмотрена возможность сразу размещать большое количество объявлений с помощью автоматической загрузки в базу сайта. Это очень удобно, что делает сервис еще более востребованным. В отличие от самостоятельного размещения в сети, здесь вы составляете только одно объявление, поэтому постарайтесь сделать его максимально информативным. Укажите точное месторасположение коммерческой недвижимости (район, город, улица, номер дома), удаленность от центра, доступность транспорта, наличие рядом других офисных зданий, банков, магазинов, складов. Подробно опишите все сдаваемое в аренду помещение: когда производился последний ремонт, количество комнат, их площадь, общая площадь, наличие санузла, коммуникаций, стоимость метра квадратного, если это офис – укажите его класс. Помните, чем меньше вопросов останется у посетителя сайта, тем больше вероятность, что вы провернете вполне выгодную сделку. Сделайте хорошие фотографии. Это гарантированно привлечет взоры многих посетителей интернет – ресурсов недвижимости.

Сдать коммерческую недвижимость в Саратове

Сегодня вряд ли можно встретить человека, который никогда не сталкивался с вопросом, связанным прямым или косвенным образом с недвижимостью. Довольно часто, взявшись за решение вопроса самостоятельно и столкнувшись с кучей проблем, мы не доводим дело до конца или не достигаем желаемого результата. Ведь без специальных знаний и опыта подчас невозможно решить серьезные вопросы, связанные с недвижимостью.

Как же поступить в подобной ситуации?

Для того, чтобы было понятно с какими трудностями Вы можете столкнуться, если возьметесь за дело самостоятельно, мы подготовили поэтапный план того, что необходимо сделать, если Вы решили сдать коммерческую недвижимость в аренду.

План действий следующий:

1. Определиться с условиями сдачи в аренду вашего коммерческого помещения. Что для этого нужно: знать рыночную ставку аренды в вашем сегменте недвижимости вашего региона, учесть специфику именно вашего помещения, в т.ч. Best Use (наилучшее использование) в многочисленном конкурентном окружении.

2. Найти подходящих арендаторов, которых интересует именно ваше помещение и ставка аренды их устраивает. Именно это сделать в сложившихся сейчас условиях и сложнее всего. Выбор среди предложений коммерческих помещений у арендаторов огромен.

3. Подготовить и заключить договор. Звучит совсем не страшно, правда? Однако и здесь множество нюансов, решить которые без опытного юриста не представляется возможным. На какой срок сдавать помещение? Брать ли с арендатора депозит? Соглашаться ли на арендные каникулы? И многое — многое другое, от чего бросает в дрожь неопытного арендодателя.

Вы еще не передумали сдавать помещение самостоятельно?

Безусловно, человеку, далекому от вопросов, связанных с недвижимостью, самостоятельно будет трудно справиться с подобной задачей.

И если вы не хотите иметь лишние проблемы или просто боитесь быть обманутыми, вам стоит обратиться за помощью к профессионалам, которые знают толк в своем деле.

Профессиональный посредник на рынке недвижимости — это очень нужный человек, услугами которого пренебрегать не стоит. Именно он при любых обстоятельствах поможет Вам разрешить дилемму «Кому сдавать помещение и на каких условиях?» или острый юридический вопрос. Правильно пройти все стадии сдачи в аренду нежилого помещения — от определения рыночной цены до подписания договора аренды — вот его обязанность согласно договору с собственником помещения.

Только подумайте, сколько вопросов Вам придется решать и стоит ли при таком раскладе самостоятельно браться за дело?

Если вы хотите быстро, качественно и надежно сдать или снять коммерческую недвижимость, Вам необходимо обратиться в агентство недвижимости «Миони». Мы рады предложить Вам свои услуги! Мы всегда поможем выгодно сдать или быстро снять помещение коммерческого назначения, будь то офис, торговая, складская или производственная площадь.

Порядок сотрудничества с агентством «Миони» очень простой. Мы заключаем договор, на основании которого и проходят наши дальнейшие взаимоотношения с клиентом.

Обратившись за помощью в наше агентство, вы получите ряд преимуществ, которые вряд ли сможете получить в других агентствах.

О каких преимуществах идет речь?

Мы проведем бесплатную консультацию и возьмем на себя все заботы по вопросу аренды коммерческой недвижимости, Вам останется лишь контролировать нашу работу.

Если Вы арендодатель, Вы:

1. Не столкнетесь с ежеминутными звонками надоедливых риэлторов

2. Не будете тратить время и деньги на поиск потенциального арендатора

3. Не будете организовывать просмотры коммерческого объекта и готовить самостоятельно договор аренды.

Какие услуги нашего агентства могут Вам пригодиться?

• оказание посреднических услуг по поиску покупателей и проведению переговоров;

• управление торговой недвижимостью;

• анализ и расчёт арендных ставок;

• консалтинг функциональной части проектов многофункциональных комплексов;

• заполнение торговых центров арендаторами;

• представление интересов арендаторов и арендодателей

Все это возможно вместе с агентством «Миони»!

Почему с нами выгодно работать?

Мы имеем большой опыт (больше 19 лет!) сдачи помещений в аренду и подбора объектов для бизнеса. Собственная клиентская база и адекватная цена на услуги агентства недвижимости позволяют не затягивать экспозицию объекта на рынке. Наша цель — сэкономить Ваше время! Мы быстро сдадим объект или поможем удачно его снять.

Продуктивное сотрудничество с учетом всех Ваших требований и пожеланий гарантировано.

Мы проконсультируем Вас и ответим на все интересующие вопросы.

Как быстро сдать в аренду офисное помещение

Недавно мы рассказывали вам как выгодно снять офис в аренду, сегодня поговорим о том как быстро и эффективно сдать в аренду офисные площади.

Выгодная сдача коммерческой недвижимости – непростая задача, особенно в том случае, если собственника «поджимают» сроки. Вот лишь некоторые вопросы, которые стоит задать себе перед тем, как сдать в аренду офисное помещение.

 

 

 

 

  • На какого арендатора рассчитана площадь (маленькая фирма или крупная компания)?
  • К какому классу относится офис (А, B, C, D)?
  • Каковы сроки сдачи и приемлемая для владельца арендная ставка (среднерыночная или завышенная)?
  • Каким образом будет проходить поиск клиента, желающего арендовать нежилое помещение (через специализированное агентство или самостоятельно, при помощи тематических интернет-площадок)?

 

 

Как показывает практика, наиболее актуален последний вопрос. В условиях нынешнего кризиса большинство АН перекладывают комиссионное (агентское) вознаграждение на плечи арендодателей, и по этой причине большинство собственников вынуждены самостоятельно думать над тем, как быстро сдать офис в аренду, используя возможности наружной рекламы (а иногда и «сарафанного радио») или размещая объявления на соответствующих онлайн-ресурсах.

 

Самые популярные онлайн-площадки

 

IRR — Огромный и один из самых известных порталов с объявлениями по разным областям, в том числе и коммерческой недвижимости.

Apex-Realty.ru – Размещение ваших объектов на сайте с широкими и разнообразными рекламными возможностями и добавление в многочисленные базы данных недвижимости. Поддержка высококвалифицированных специалистов.

Cian — Несмотря на излишек предложений и некоторые ограничения, остаётся одним из самых востребованных порталов (в основном благодаря обширной целевой аудитории)

Avito — Бесплатная федеральная площадка, огромная и известная чёткой структурой и удобной функцией «интеллектуального» поиска нежилой недвижимости по карте города

Investmoscow — большой портал, на котором можно относительно недорого разместить объявление. Плюсы – солидная посещаемость и чётко структурированный каталог

 

 

Примерный алгоритм самостоятельной сдачи офиса

 

1 — Мониторинг рынка и подробный анализ ситуации в городе. Имейте в виду, что вы можете при этом воспользоваться профессиональной консультацией посредника (АН), которая вас ни к чему не обяжет.

2 — Предварительная оценка стоимости и расчёт арендной ставки.

3 — Публикация объявления на тематическом портале и/или размещение рекламы. Встречи с потенциальными съёмщиками.

4 — Выбор арендатора. Подробное обсуждение нюансов сделки.

5 — Составление договора аренды и получение предоплаты. Нотариальное заверение поможет избежать в будущем спорных моментов и неприятностей, чего не скажешь о расписках и незаверенных договорах, по сути, не обладающих юридической силой.

 

* Не забывайте периодически посещать арендованный объект и проверять его техническое состояние.

 

Цена вопроса: из чего складывается ставка и от чего она зависит?

 

 

 

 

На окончательную цифру повлияют сразу несколько факторов:

 

  • Класс офисного помещения.
  • Удалённость от географического и делового центра города.
  • Транспортная доступность (авто и городской транспорт).
  • Суммарная и полезная площадь. Количество комнат, возможность зонирования.
  • Инженерные особенности объекта (наличие коммуникаций, кондиционеров, услуг связи).
  • Наличие паркинга.
  • Инфраструктура здания.

 

Принимайте во внимание текущий и прогнозируемый курс валют (как правило, доллара США), а также возможную ежегодную индексацию базовой части платежа, обозначенной на приведённой диаграмме голубым цветом.

 

Ознакомиться с классификацией офисных площадей и особенностями лицензирования нежилой недвижимости вы сможете в других статьях на нашем сайте.

 


 

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем жилую – Tranio.Ru

8 348 просмотров ·

Инвесторы интересуются, в какую недвижимость выгоднее вкладывать средства — жилую или коммерческую. Хотя на этот вопрос нет однозначного ответа, всё же в большинстве случаев коммерческая недвижимость лучше подходит для инвестиций.

К коммерческой недвижимости относятся разные типы объектов: от офисных и торговых площадей до заводов и автостоянок. Принципы вложения денег в коммерческую и жилую недвижимость одинаковы: в обоих случаях инвестор приобретает объект, после чего сдает его в аренду и получает доход. Однако есть различия.

Менее рискованное вложение капитала

Обычно коммерческая недвижимость сдается в аренду на более длительные периоды, чем жилая,— от 2 до 20 лет. Это даёт инвестору уверенность, что доход будет стабильным.

Например, во многих странах типичный договор аренды супермаркета заключается на 15 лет с возможностью продления на такой же срок. Плата за аренду поступает каждый месяц и не зависит от финансовых показателей торгового объекта.

Наоборот, квартиры и дома обычно сдаются на более короткие сроки, и владелец может лишиться дохода, если съемщик не будет исправно вносить плату. К тому же, в некоторых странах, в частности в Германии, закон в первую очередь защищает арендатора: когда его увольняют с работы или разоряется его бизнес, владелец жилья не имеет права выставить его на улицу.

«Хорошие» съемщики

Арендаторы коммерческих объектов, как правило, более устойчивы в финансовом отношении, чем частные съемщики жилья. К тому же, коммерсанты отвечают за выплату аренды своими активами.

У арендаторов коммерческих площадей есть мотивация поддерживать в здании порядок, чтобы оно оставалось привлекательным для клиентов. В отличие от них, съемщики жилья часто относятся небрежно к чужой собственности.

Высокая доходность

Коммерческая недвижимость способна приносить в 1,5–3 раза больше рентного дохода, чем жилые объекты. Например, в Софии, столице Болгарии, торговые и офисные помещения приносят вдвое больше прибыли в процентном исчислении, чем квартиры. В других странах перевес в пользу коммерческой недвижимости тоже значителен.

Доходность недвижимости в центральных районах европейских столиц данные CBRE и Global Property Guide

Город Страна Доходность недвижимости, % в год
Коммерческая Жилая
Офисная Торговая
София Болгария 9,35 9,00 4,19
Будапешт Венгрия 7,25 7,00 7,18
Прага Чехия 6,50 6,25 3,09
Рим Италия 5,80 5,50 4,06
Мадрид Испания 5,75 5,50 3,41
Хельсинки Финляндия 5,40 5,30 3,80
Вена Австрия 5,20 4,40 3,67
Берлин Германия 5,10 4,75 3,73
Лондон Великобритания 5,00 5,25 4,31
Париж Франция 4,50 4,50 3,26

Арендные ставки для коммерческой недвижимости не контролируются государством, то есть владелец может установить настолько высокую плату, насколько это позволяют условия рыночной конкуренции. В то же время в некоторых европейских странах закон запрещает повышать плату за жилье выше допустимой нормы. Особенно жестко к этому относятся власти Португалии.

Прежде чем покупать недвижимость, рекомендуется провести всестороннее исследование её финансового состояния. Это особенно актуально для объектов, которые уже сдаются в аренду. В таком случае можно изучить доход за последние годы и на основе этой информации прогнозировать будущую рентабельность.

Меньше расходов на содержание

В отличие от жилой недвижимости, в случае сдачи в аренду коммерческих объектов расходы на содержание, ремонт, страховку и налоги обычно несет арендатор, а не владелец. Следствие этого — более высокий чистый рентный доход от коммерческой недвижимости.

Удобное управление

Гораздо легче управлять торговым центром, сданным в аренду на 10 лет, чем несколькими частными домами, которые расположены в разных местах и независимо друг от друга сдаются на короткие сроки. Во втором случае инвестору часто приходится тратить личное время на поиски арендаторов. Можно нанять управляющую компанию, но её услуги обойдутся в 10–25 % от арендной платы.

Где покупать коммерческую недвижимость

Среди инвесторов особенно популярны европейские страны — Великобритания, Германия, Швейцария и другие. Крупные игроки вкладывают средства в высокодоходные активы США, Китая и всё чаще Бразилии.

Tranio.Ru предлагает подробный обзор стран и регионов, наиболее подходящих для инвестиций в коммерческую недвижимость.

Недостатки коммерческой недвижимости

Бывают случаи, когда коммерческая недвижимость оказывается не лучшим вложением средств.

Например, при сдаче в аренду ключевую роль играет местоположение: выгоднее всего сдавать те объекты, которые находятся в центральном районе с хорошим транспортным сообщением и развитой инфраструктурой. Если недвижимость расположена в неудобном месте, есть риск, что она будет простаивать по несколько лет, чего обычно не случается с жильем.

Труднее найти арендаторов для коммерческих объектов, которые имеют ограниченную функциональность. Поэтому в выигрыше остаются инвесторы, вкладывающие капитал в объекты смешанного использования — например в помещения, которые могут быть оборудованы и под магазины, и под офисы, и под салоны красоты.

Для инвесторов, которые предпочитают вкладывать средства в жилую недвижимость, Tranio.Ru предлагает рекомендации о том, на какие страны и регионы стоит ориентироваться в зависимости от бюджета.

Итак, коммерческая недвижимость обычно приносит большую прибыль по сравнению с жилой, требует меньше накладных расходов, несёт меньше рисков и обеспечивает более удобное управление. Тем не менее, прежде чем инвестировать средства в недвижимость, стоит подробно изучить ситуацию на конкретном рынке.

Весь процесс коммерческого лизинга от начала до конца

Весь процесс коммерческого лизинга от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей, при этом помогая сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в местоположении, запрашиваемой цене и площади. Доступные площади и условия коммерческой аренды могут повлиять на ваш бизнес сложным образом, например:

  • Возложение (или экономия) непредсказуемых затрат, таких как техническое обслуживание
  • Ограничение (или облегчение) возможности добавления места при необходимости обновления
  • Обеспечение (или препятствие) вашей способности выполнять необходимое наращивание или приобретение специализированной инфраструктуры, такой как высокоскоростной Интернет

Снимаете ли вы офис, склад, коворкинг или какое-либо другое коммерческое помещение, вот чего ожидать от процесса коммерческой аренды и как получить максимально возможное пространство.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — это действовать самостоятельно или получить профессиональную помощь. Многие компании начинают свой путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно заключить сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых есть старший член, имеющий опыт ведения переговоров по коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям.Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. За доступную недвижимость идет интенсивная конкуренция, а это означает, что места не могут оставаться открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков объектов коммерческой недвижимости плохо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, вам предстоит немало работы по согласованию условий аренды, планированию застройки, модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже).Есть большая вероятность, что внутренняя обработка этого просто не стоит вашего времени.

У вашей команды нет опыта представителя арендатора

Брокеры, представляющие арендаторов, находят много площадей и заключают много договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если в вашем штате есть кто-то, кто за последнее десятилетие заключил одну или две коммерческой аренды, вам повезло.

Без опыта вы, как правило, получите худшие результаты. Сложнее согласовать условия таких вещей, как затраты на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в контракте, что может значительно увеличить арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать ваши кредитные ресурсы для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и убедиться, что вы можете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риэлторы могут распахнуть двери

Как и в большинстве отраслей, наличие связей помогает. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и увеличив ваши шансы получить желаемое пространство.Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск места и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как сдать коммерческую площадь: маклерство

Как мы уже говорили выше, брокеры могут ускорить процесс аренды офиса, обеспечить подходящее пространство и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной аренды до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам в вашем росте, планировании будущих пространств или согласовании условий продления.Однако у традиционных брокерских компаний есть и недостатки.

Традиционная брокерская модель фокусируется на крупных компаниях и сделках, которые приносят брокерам большие и более прибыльные комиссионные. Они просто не предназначены для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Точно так же существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто финансово заинтересованы в установлении эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности.Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто конкурируют за достижение внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти вам лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

TenantBase имеет другую модель аренды: прозрачную, управляемую данными, ориентированную на арендаторов и бесплатную для арендаторов. Каждому арендатору, который приходит в нашу брокерскую компанию, основанную на технологиях, подбирают одного из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, нацеленной на получение наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий — хотя стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, устаревшую на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты недвижимости заполняются или становятся доступными новые.

«Большинство брокеров-арендаторов сосредоточены на привлечении крупных клиентов и не тратят много времени на помощь отечественным предприятиям, составляющим основу нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Этим предприятиям остается работать с брокерами, которые обязаны вести переговоры в пользу арендодателей, и никто не будет заботиться об их интересах.Мы особенно успешно помогаем растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются договориться о своей первой или второй аренде «.

Поселение по плану

Обычно, когда люди впервые приходят к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисных помещений. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и особенности нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого партнера по лизингу заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют определенных компромиссов, особенно для малых и средних предприятий. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшее коммерческое арендуемое пространство для их нужд, что может означать совет им изменить свою стратегию.

В TenantBase члены нашей команды привыкли помогать владельцам бизнеса, которые изо всех сил пытались найти для них подходящий офис — по той или иной причине.

«Я горжусь тем, что могу помочь кому-то, кто боролся с поиском подходящего места другими способами, либо потому, что его не воспринимали всерьез, просто не знали, как его найти, либо потому, что у него плохое представление», — говорит Ахи Нараги. Старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу предоставить место для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендуемого офисного помещения

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, соответствующих вашим требованиям.Как только вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по организации туров с управляющими. В зависимости от ваших потребностей, мы можем сами сделать первый визит или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Есть несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут удовлетворить ваши потребности. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором площадок для коворкинга.

Но в некоторых случаях то, что есть пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, чем оно могло бы быть.Если домовладелец готов предоставить вам хорошие условия при застройке, промышленный склад может стать, например, хорошим, довольно традиционным офисом — часто по конкурентоспособным ценам, если складской район не слишком широко использовался для аренды офисных помещений.

Точно так же, хотя коворкинг не обеспечивает особой конфиденциальности, если вы просто арендуете стол или два, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, давая им многие из преимуществ традиционного рабочего места, а также другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как указывает Бен Мизес, в определенный момент компаниям обычно нужен собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель компании Clever Real Estate, занимающейся недвижимостью, говорит, что, когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное пространство:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которой может столкнуться любой стартап. В то время как инкубаторы и коворкинг-пространства отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы хотели переехать в более просторное, готовое к заселению пространство, которое могло бы соответствовать нашему предполагаемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по льготной ставке в первый год, а по мере освоения площади мы будем платить ближе к рыночной ставке. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. Футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть около 100 сотрудников, прежде чем нам понадобится найти новое пространство. ! »

Опыт

Мизес поднимает важный вопрос: первая экскурсия — это не только ваш шанс осмотреть место, но и проверить домовладельца или управляющего недвижимостью.Если у вас есть особые требования, например, возможность оплачивать дополнительное пространство по мере поступления, вам необходимо убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия поможет вам отделить управляющих недвижимостью, которые не соответствуют вашим потребностям, от тех, кто может.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения коммерческой недвижимости, которые кажутся подходящими, мы можем сузить список до двух или трех верхних и предпринять другие шаги, например, запланировать дополнительную экскурсию по офису для осмотра собственности или задать вопросы арендодателю о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что места не так хорошо подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища места побольше или меньше, другие места или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но в целом процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В этом предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным.Коммерческая аренда не похожа на договор аренды собственности. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устраивают обе стороны

Если есть надстройка или строительство, это также хорошее место для встречи с архитектором или подрядчиком, чтобы осмотреть помещение. Если есть надстройка, возможно, вам также понадобится встретиться с архитектором. Если есть строительство, подрядчику необходимо пройтись по помещению.

Как отмечает Тим ​​Шпигельгласс, владелец Spiegelglass Construction Company, в любом случае может быть хорошей идеей встретиться с подрядчиком. Поскольку компания ориентирована в первую очередь на небольшие коммерческие магазины и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими расходами, если они не знают о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет №1 для предпринимателя, желающего сдать недвижимость в аренду, — попросить генерального подрядчика (GC), который специализируется на вашей отрасли, посмотреть на пространство ДО того, как вы подпишете договор аренды.Знание этой информации заранее может сэкономить много времени и денег, а также может помочь в переговорах с вашим арендодателем ».

Заключение договора аренды

Когда вы договариваетесь о сделке, которой довольны оба партнера, самое время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако вашему партнеру по коммерческой аренде необходимо будет согласовать условия аренды, прежде чем это произойдет. При ведении переговоров о коммерческой аренде могут пропустить арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, например:

Право удержания: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду.Но коммерческий лизинг работает не так. При коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, к вам часто будет применяться задержка сверх ставки.

Условия удержания часто взимают с вас 125% -150%, а в некоторых случаях даже могут удвоить арендную плату. Если вы считаете, что у вас есть шанс продлить срок действия первоначального договора аренды, стоит договориться о праве удержания аренды по более низким ставкам.

Расходы оператора: Расходы, такие как техническое обслуживание, налоги на недвижимость и улучшения, могут быть оплачены арендодателем в течение первого года, но, как правило, впоследствии возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но домовладелец не залил его. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете оказаться на крючке за всю стоимость или всего 10% от стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase может помочь вам получить лучшее пространство на самых выгодных условиях и бесплатно предотвратить неприятные сюрпризы в вашу коммерческую аренду.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

3 лучших способа найти арендаторов для вашего коммерческого помещения — Cauble Group

Это, несомненно, самый простой и эффективный способ поиска арендаторов. Просто наймите брокера по коммерческой недвижимости, который сделает это за вас!

Брокеры по коммерческой недвижимости специализируются исключительно на сдаче в аренду и продаже коммерческой недвижимости, включая офисную, торговую и промышленную недвижимость.

Поскольку коммерческая недвижимость не имеет базы данных о листингах, брокеры — лучший ресурс, чтобы узнать, какие компании сейчас находятся в поиске, а какие, возможно, потребуется переместить в ближайшее время. Они постоянно контактируют с владельцами бизнеса, компаниями по управлению недвижимостью и другими брокерами, чтобы знать, что происходит на их рынке.

Брокеры по коммерческой недвижимости несут фидуциарную ответственность перед вами, поэтому они работают в ваших интересах, а их гонорары составляют процент от общей стоимости аренды, поэтому вам не придется платить им, пока они не предоставят вам полную -Оформлен договор аренды.

Вы также можете структурировать эти платежи так, чтобы не платить им комиссионные, пока не поступят деньги. Наиболее распространенный способ — заплатить 50% комиссии при заключении договора аренды после того, как вы получите арендную плату за первый месяц и гарантийный депозит. а остальные 50% при начале аренды — это не совсем избавит вас от выхода из кармана, но поможет. Другой способ — выплачивать процент от ежемесячной арендной платы, но большинство брокеров в этом сценарии поднимут свою комиссию, поскольку им платят за гораздо более длительный период времени.

Помимо вашего коммерческого поверенного, брокер, представляющий вашего арендодателя, будет вашим опытным консультантом на протяжении всего процесса аренды. Таким образом, они могут не только помочь вам найти арендатора, они могут помочь с согласованием вашего письма о намерениях (что сэкономит вам на гонорарах адвоката), координировать работу любых поставщиков, которые вам понадобятся, таких как подрядчики и архитекторы, и помочь в аренде. переговоры, чтобы вы знали, что заключаете для себя самую выгодную сделку.

Так вот, если ваш брокер по коммерческой недвижимости также не имеет юридического образования, он не может дать вам юридическую консультацию, но он знает, что является стандартным на рынке, поскольку делает это каждый день, поэтому он может посоветовать, могут ли уступки необходимы .

Арендодатели, нанимающие брокеров для сдачи своих помещений в аренду, часто находят более качественных арендаторов и заключают более выгодные сделки.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это договор аренды, который позволяет предприятию арендовать коммерческое помещение у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, согласования и подписания договора коммерческой аренды — это длительный процесс, и важно понимать необходимые шаги, которые подробно обсуждаются в этой статье.

При аренде недвижимости поиск интернет-услуг и сетевых услуг часто становится проблемой в последнюю минуту для большинства малых предприятий. Business Services Connect — это телекоммуникационный кооператив, который предлагает инструмент мгновенного поиска, который поможет вам найти подходящего поставщика услуг Интернета, телефона, телевидения и сетей в вашем районе. Затем вы можете сравнить планы многих крупных провайдеров в США, включая Spectrum, Atlantic, Comcast и другие, чтобы найти наиболее подходящий для вашего бизнеса.

Посетите Business Services Connect

1.Задайте параметры коммерческой недвижимости

Первый шаг при аренде коммерческой недвижимости — это настройка параметров вашей недвижимости. Это связано с тем, что существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий любого типа. Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими площадями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

  • Идеальный клиент (или пул сотрудников)
  • Тип недвижимости и зонирование
  • Желаемый размер
  • Максимальный бюджет
  • Доступность

Давайте рассмотрим каждый из этих параметров коммерческой недвижимости.

Идеальный клиент (или пул сотрудников)

Понимание своего идеального клиента является наиболее важным параметром собственности, если ваша компания стремится привлечь физических лиц к себе. Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Кроме того, эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты.

Например, ресторан fast-casual захочет арендовать коммерческое помещение в районе, населенном людьми, которые любят ужинать fast-casual.В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Однако, если вы ищете офисное помещение, это не так важно. Вместо этого вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, в которой много сотрудников, как в случае с Кремниевой долиной и технологической отраслью.

Зонирование коммерческой недвижимости

Все объекты коммерческой недвижимости зонированы под определенное использование.Склад — хороший пример коммерческой недвижимости, предназначенной для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания.

Например, если вы ищете офисное помещение, вы не сможете сдавать в аренду недвижимость, предназначенную для розничной торговли или ресторана. И наоборот, нельзя арендовать помещение, отведенное под офисы, и переоборудовать его под ресторан. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, в котором нуждается ваш бизнес.

Для этого вы можете обратиться в местную торговую палату или погуглить либо ваш почтовый индекс + правила зонирования, либо ваш город + правила зонирования. Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовые методы зонирования вывески на витрине.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, вам нужно определить количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимую площадь в квадратных футах.

Например, ресторанам и точкам розничной торговли обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя. Офисы, с другой стороны, обычно требуют от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника.

Итак, если вы ищете магазин или ресторан, вам нужно вычислить, сколько клиентов вы ожидаете в среднем, и умножить это на 15 квадратных футов. Если вы ищете офисное помещение, вам нужно спрогнозировать желаемый размер вашей рабочей силы и умножить его на 100–150.Это даст вам размер необходимого вам коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще вам нужно определить максимальный месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск только теми местами, которые вы можете себе позволить. Максимальный бюджет во многом зависит от размера и производительности вашего бизнеса.

Чтобы помочь, важно определить среднюю цену за квадратный фут для вашего района. Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов.Вы можете узнать среднюю цену для вашего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, вы можете умножить ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Оттуда вы захотите сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета.Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги обычно обходятся вам примерно в 2 доллара за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 15% до 35% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Стоимость застройки во многом зависит от типа бизнеса, но вполне возможно, чтобы арендодатель покрывал часть или все расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% в год.

Отсюда вам нужно убедиться, что ваш максимальный бюджет не превышает 8% от вашего ожидаемого годового валового дохода.Все, что выше, может поставить ваш бизнес в тяжелое финансовое положение.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов. Например, эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств.

Рассчитать размер желаемой парковки очень просто. Практическое правило — парковочное место должно быть на каждых трех клиентов.Определение трафика сложнее и потенциально более прибыльно. Чтобы помочь, мы написали статью о том, как рассчитать желаемую посещаемость. Если вы хотите рассчитать желаемый трафик транспортных средств, вы можете обратиться к нашей статье о том, как выбрать место для вашего ресторана.

Подробнее о параметрах вашей коммерческой недвижимости читайте в нашей статье о том, как выбрать место для ресторана. Информация будет полезна всем, кто хочет арендовать коммерческое помещение.

2.Найти маклера коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости:

  1. Лизинговый агент — брокеры, представляющие арендодателей
  2. Брокер-арендатор — Брокеры, представляющие арендаторов

Листинговые агенты нанимаются арендодателем для размещения своей коммерческой собственности. Агенты по листингу получают комиссию, которую платит арендодатель, как правило, от 3% до 6% от общей суммы аренды.С другой стороны, брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора.

Это означает, что листинговый агент всегда обязан действовать в лучших интересах арендодателя. Арендатор-брокер, хотя он или она представляет арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора. В зависимости от договоренности, арендатор-брокер иногда может действовать больше как объективная третья сторона, о чем мы поговорим ниже.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору следующими способами:

  • Список доступной недвижимости
  • Точные рыночные цены и сравнительные данные
  • Знание условий местного рынка
  • Навыки ведения переговоров
  • Доступ к вариантам финансирования

Кроме того, эта стоимость обычно предоставляется арендатору бесплатно, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому обычно рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды. Однако некоторые брокерские соглашения не имеют обязательной силы, в то время как другие имеют обязательную силу, что мы обсудим ниже.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Например, в списке брокеров есть список профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, спросив свою сеть.

Вопросы, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

  • Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
  • Каков размер практики недвижимости брокера?
  • Как брокер получает вознаграждение?
  • Каковы фидуциарные обязанности брокера?
  • Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Мы взяли интервью у Кэрри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, которая сказала Fit Small Business, что:

«Вы хотите выбрать брокера, который знает, что делать, и искренне заботится о вас.

Если у вас слишком успешный брокер, ваш приоритет может быть низким. Если вы выберете неопытного, но внимательного брокера, вы можете заплатить за его ошибки новичка. Мой совет — не выбирайте брокера, а выбирайте команду. Выберите комбинацию младший / старший, чтобы, когда вы ищете место, вы больше работали с младшим, а когда дело доходит до переговоров о сделке, переговоры вел опытный ветеран.”

После того, как вы определите брокера, которому доверяете, вам нужно будет подписать письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения:

  • Эксклюзивная композиция
  • Неэксклюзивная композиция

Давайте посмотрим на различия между ними.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность — это договор, при котором арендатор работает исключительно с одним брокером в течение периода от 3 до 12 месяцев.В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия между арендатором и брокером оговаривается в размере небольшой части ожидаемой комиссии арендатора. Однако эта комиссия выплачивается только при отсутствии комиссии брокера-арендатора.

Это, конечно, редкость, и арендодатели почти всегда будут платить брокеру арендатора, тем самым отказываясь от комиссии между арендатором и брокером. Это хороший вариант, потому что брокер-арендатор будет иметь фидуциарные обязанности перед арендатором.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение бывает двух форм: 1) право представлять и 2) не возмещать.

Право представлять неисключительное соглашение

Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Однако арендатор по-прежнему платит комиссию, даже если договор аренды подписан через брокера.

Неисключительное соглашение о компенсации
С другой стороны, неисключительное соглашение

A без компенсации дает арендатору максимальную гибкость.Это не имеет обязательной силы, и комиссии не оговариваются. Вместо этого он дает брокеру право выступать от вашего имени и планировать размещение объявлений, чтобы вы могли их увидеть. Однако, хотя он обеспечивает гибкость, этот механизм дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти списки коммерческой недвижимости на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet. Однако, если вы решите искать себя, вам придется выполнить следующие действия без помощи опытного брокера:

  • Поиск новых объявлений
  • Настройка пошаговых руководств
  • Заключение договора аренды

Единственное преимущество отказа от использования брокера — это отсутствие возможности платить комиссию.В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

3. Общие сведения о различных типах коммерческой аренды

Обычно существует 3 типа коммерческой аренды. Основное различие между ними — способ оценки затрат и сборов.

Три типа коммерческой аренды:

  • Аренда с полным комплексом услуг
  • Чистая аренда
  • Модифицированная аренда брутто

Docracy имеет доступную для поиска базу данных шаблонов договоров аренды с открытым кодом, которая поможет вам начать работу.Давайте рассмотрим каждый тип аренды более подробно.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным спектром услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. При аренде с полным спектром услуг аренда включает все. Это означает, что домовладелец несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги.

Это, безусловно, лучший вид аренды для арендатора.Скрытых затрат нет, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности.

Чистая аренда

Чистая аренда — это договор аренды, по которому арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS).Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании. При двойной чистой аренде арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество. При тройной чистой аренде арендатор платит пропорциональную долю налогов на недвижимость, страхования собственности и CAMS.

Это означает, что, хотя базовая арендная плата для арендатора ниже, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно. Тройная аренда является наиболее удобной для арендодателей. Тройная аренда наиболее распространена для ресторанов и торговых точек.

Даже при тройной чистой аренде вам все равно потребуется страхование имущества. Получите лучшие цитаты от экспертов Insurance321. Их торговая площадка связывает вас с агентами, брокерами и операторами связи, чтобы вы могли найти лучшую политику, отвечающую потребностям вашего бизнеса. Получите бесплатное предложение сегодня.

Модифицированная аренда с брутто

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой.При модифицированной валовой аренде арендатор может оплачивать свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но он платит ее единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней. В случае чистой аренды дело обстоит иначе. Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

4. Определите правильную коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

  • Расположение — Убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Кроме того, вам нужно будет найти место с достаточным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
  • Удобства и услуги — Вы захотите понять весь спектр удобств, предлагаемых коммерческими помещениями.Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
  • История арендодателя — Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет. Скорее всего, арендодатель, которого вы выберете, будет диктовать условия договора аренды, внесения изменений в договор, увеличения арендной платы и т. Д.Существуют такие веб-сайты, как ReviewMyLandlord, которые могут помочь вам лучше понять, кто ваш потенциальный арендодатель.
  • Якорные арендаторы — Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорного арендатора. Этот арендатор, как Wal-Mart, закрепляет торговый центр или торговый центр. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель сможет на законных основаниях выйти из других договоров аренды собственности. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Выполнение нескольких пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату друг с другом, чтобы убедиться, что вы не выходите из бюджета.

Практическое правило заключается в том, что вам следует рассмотреть от 4 до 10 объектов коммерческой недвижимости до подписания договора аренды. Алекс Коэн, ведущий специалист по коммерческим вопросам в агентстве по недвижимости CORE, сообщил Fit Small Business, что:

«Если это торговая площадка, то местоположение имеет решающее значение.Близость к другим розничным торговцам, доступ к транспорту и возможность наглядности / вывески могут иметь решающее значение. В этом случае может быть доступно только 4 или 5 мест, которые соответствуют критериям и целям компании. Хороший брокер иногда разрабатывает творческие альтернативы, которые могут выходить за рамки параметров местоположения, но предлагать другие преимущества, такие как совместная аренда или гибкость условий аренды.

Что касается офисных площадей, обычно арендаторы могут рассмотреть 8-10 вариантов. Затем арендаторы сузят количество вариантов до 4–5 и отправятся в физические туры.Экскурсии обычно проводятся в течение одного дня, но если вы совершите поездку более 4–5 в течение одного дня, может показаться, что все места сливаются вместе, что усложняет процесс принятия решений ».

Эти пошаговые инструкции называются «обзорами технических характеристик». Они проводятся с вашим брокером и брокером арендодателя. Пройдя по объектам, вы захотите рассмотреть разные условия аренды каждого из них.

Иногда вам захочется прогуляться по территории с лицензированным подрядчиком.Это связано с тем, что некоторые коммерческие помещения требуют сдачи в аренду, что является необходимым дополнением или улучшением пространства. Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о строительстве при аренде.

Решающим фактором между вашими вариантами часто являются условия аренды. Давайте обсудим различные типы условий коммерческой аренды, а также общие условия коммерческой аренды.

5. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде. Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера и предоставляется брокером арендодателя.

После этого вам нужно будет написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение.LOI — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы можете стать отличным арендатором. Это особенно выгодно на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

В письме о намерениях вы должны указать:

  • Заявление о намерении сдать в аренду
  • Описание вашего бизнеса
  • Количество лет работы
  • Перечень товаров и услуг, в том числе ценовая
  • Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером.Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия. Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, переговорный процесс начинается

Общие условия коммерческой аренды

Независимо от типа аренды, коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Несмотря на то, что структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают в себя такие вещи, как требуемый залог, срок аренды и многое другое. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

  • Предложение использования — В этом разделе определяется тип бизнеса, который может использовать пространство.Например, одни помещения предназначены для розничной торговли, а другие — для офисных помещений. Это положение об использовании особенно важно, если вы планируете сдавать свое пространство в субаренду в будущем, поскольку оно ограничивает предприятия, доступные для субаренды.
  • Срок аренды — Срок коммерческой аренды обычно составляет от 3 до 10 лет. Краткосрочная аренда может быть выгодна, потому что она дает бизнесу гибкость и снижает любые финансовые трудности в будущем.
  • Переуступка — Договор аренды должен быть «переуступаемым», если предприятие желает в конечном итоге передать имущество в субаренду.Кроме того, переуступаемая аренда позволяет включить аренду в продажу бизнеса. Например, ресторан с прекрасным расположением может быть куплен другим рестораном, потому что расположение очень хорошее.
  • Капитальные затраты — Эти расходы определяют, кто несет ответственность за ремонт, техническое обслуживание и другие расходы, связанные с коммерческой недвижимостью. Например, при чистой аренде с арендатора взимаются все капитальные затраты. С другой стороны, аренда с полным спектром услуг требует, чтобы арендодатель покрыл все капитальные затраты.
  • Арендная плата и повышение — Все договоры аренды предусматривают не только ежемесячную и годовую арендную плату, но и любое повышение арендной платы в будущем. Эскалация — это термин, который позволяет арендодателю на законных основаниях увеличивать арендную плату во время аренды. Обычно повышение арендной платы составляет 3% в год. Убедитесь, что в вашем договоре аренды
  • нет ненормальных эскалаций.
  • Залог — Большинство договоров аренды требуют залог. Залог полностью возвращается и защищает арендодателя от просроченного арендатора или арендатора, который причиняет чрезмерный ущерб собственности.Типичный депозит составляет от 3 до 6 месяцев аренды.
  • Кредиты на строительство в аренде — Эти кредиты представляют собой возможность арендатора улучшить арендованное коммерческое помещение за счет арендодателя. Эти расширения и улучшения необходимы для успешного ведения бизнеса. С кредитами на строительство домовладельцы либо предлагают сниженную арендную плату, либо возмещают арендаторам, либо платят непосредственно из своего кармана.
  • Оговорка о расторжении договора — Оговорка в договоре аренды, которая позволяет домовладельцу и / или арендатору расторгнуть договор при определенных условиях.Положения о расторжении хороши, если они позволяют вам расторгнуть договор, но увеличивают ваш риск, если арендодатель также может расторгнуть договор.
  • Снижение арендной платы — Этот термин предусматривает, что в случае повреждения коммерческой собственности арендатор не должен платить арендную плату (или платить сниженную арендную плату) до тех пор, пока ущерб не будет устранен. Это отличный способ снизить риски для бизнеса.

Однако, по словам Кэрри Вуд, директора по маркетингу LeaseRef, наиболее упускаемым из виду элементом коммерческой аренды является коэффициент валовой прибыли здания:

«Коэффициент валовой прибыли — это разница между квадратными футами вашей фактической полезной площади и указанной арендуемой площадью.Эта разница заключается в пропорциональной доле арендатора общих частей (в основном холлов и туалетов).

Например, апартаменты с полезной площадью 4000 квадратных футов обычно измеряются примерно в 4500 квадратных футов. Но хотя вы можете использовать только 4000 квадратных футов, с вас будет взиматься плата за 4500 квадратных футов пространства. Это, безусловно, наименее понятное положение об аренде как брокерами, так и арендаторами, а также самая большая разница в коммерческой аренде ».

Рассматривая договор аренды, вы захотите обсудить условия, чтобы свести к минимуму коэффициент увеличения валового дохода.

6. Коммерческая недвижимость: аренда против покупки

Посмотрев количество площадей, доступных для аренды, вы можете начать задумываться, что лучше: покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Конечно, бывают случаи, когда коммерческую недвижимость лучше покупать, чем сдавать в аренду. Например, если вы покупаете коммерческое помещение, вы получаете выгоду от собственного капитала, амортизации, денежного потока и прироста стоимости активов.

В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

  • Построить собственный капитал — Вы можете использовать этот капитал в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
  • Владейте ценным активом — Со временем коммерческая недвижимость может расти в цене, что позволяет вам в конечном итоге продавать ее с прибылью. Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
  • Амортизация здания — Вы можете требовать ежегодную амортизацию в своих налоговых декларациях.
  • Увеличение денежного потока — Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания.Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Кроме того, нередко продаются коммерческие здания, из-за которых арендаторы могут оказаться в беде. Если вы сдаете в аренду помещение, которое продается другому арендодателю, возможно, вас выгнали из вашего помещения. Обычно это часть оговорки о расторжении. Тем не менее, если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

Что касается преимуществ лизинга, то арендаторы могут избежать каких-либо первоначальных платежей.Вместо этого они платят возвращаемый депозит, равный 3–6-месячной арендной плате, что часто намного ниже 10–35% первоначального взноса, необходимого для коммерческого кредита.

Кроме того, арендные платежи могут вычитаться, что снижает налоговую нагрузку на бизнес. Это отличается от владения недвижимостью, которая позволяет амортизировать актив только в течение его срока полезного использования. Конечно, если вы финансируете коммерческую недвижимость, вы также можете вычесть процентные платежи и комиссию за оформление.

Более того, владение коммерческой недвижимостью может быть более стабильным, чем аренда.Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость. Мы выделяем пять кредитов и обсуждаем, какие из них подходят для ваших конкретных нужд.

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием. Есть много типов коммерческой аренды и много типов коммерческих площадей. Аренда включает в себя аренду с полным спектром услуг, чистую аренду и модифицированную валовую аренду.Эти договоры аренды помогают арендаторам сдавать в аренду офисные помещения, магазины и рестораны, а также промышленные помещения.

После того, как вы определились с коммерческим пространством, которое хотите сдать в аренду, вы можете приступить к сложной задаче настройки подключения к Интернету до даты вашего въезда. Business Services Connect — это телекоммуникационный кооператив с инструментом мгновенного поиска, который упрощает поиск подходящих местных поставщиков услуг Интернета, телефона, телевидения и сетей для вашего бизнеса.

Посетите Business Services Connect

Что нужно знать перед подписанием коммерческого договора аренды

  • Исследования — ключ к подписанию правильного договора аренды предприятия.В частности, обратите внимание на владельца здания, домовладельца, законы о зонировании, экологические требования и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы оплачиваете и насколько будет увеличиваться ваша арендная плата с каждым годом. Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страхование или техническое обслуживание), в то время как другие складывают все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную выплату.
  • Укажите подробные сведения о том, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять ее на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что они понимают условия контракта.

Заключение договора аренды — важный шаг для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда на то, чтобы найти то место, которое вы ищете, могут уйти годы.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете переехать и сосредоточиться на ведении бизнеса. Но, как и большинство юридических соглашений, бизнес-аренда — важный документ, требующий некоторого исследования.

«Когда вы переезжаете из одного помещения в другое, вам приходится тщательно планировать», — сказал Вальтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и использовании помещения.«Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в коммерческой аренде очень важен. Перед подписанием договора аренды необходимо выполнить два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными положениями, содержащимися в договорах аренды бизнеса.

Этапы исследования включают проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов зонирования и получение общего представления о районе. Прежде чем подписывать договор аренды, убедитесь, что вы имеете представление о структуре платежей, вашей личной подверженности рискам, структуре передачи, желаемой процентной ставке арендодателя и любых оговорках о неудобствах в вашем договоре аренды.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды варьируется в зависимости от штата.

Сравнение коммерческой аренды и аренды жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость с целью ведения бизнеса из этого места. Нишанк Ханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязательным договором между арендодателем и бизнес-арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно представляет собой офисное помещение, в обмен на деньги», — сказала Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длятся от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может звучать очень похоже на аренду жилого помещения, между арендой жилого помещения и бизнес-арендой есть несколько важных различий. Во-первых, в то время как в обоих случаях арендодатель арендует помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилого помещения не может использоваться для деловых целей.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Ханна.«Как правило, они более продолжительны и предлагают большую гибкость при ведении переговоров, чем соглашения об аренде жилья».

Еще одно отличие состоит в том, что арендаторы в договоре аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налогов на недвижимость, тогда как в договорах коммерческой аренды очень часто арендатор платит хотя бы часть налогов на недвижимость.

Ключевой вывод: Аренда коммерческой и жилой недвижимости похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе срок аренды и кто платит налоги на недвижимость.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды — это договор, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы он был действительным и имел исковую силу. По словам Ханна, как минимум, информация об аренде, гарантийном депозите, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория« прочие расходы »особенно важна, и ее следует тщательно изучить», прежде чем подписывать контракт, — сказал Ханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание относятся к категории« прочих расходов ». Эти дополнительные расходы могут быстро превратиться в крупные накладные расходы».

Ханна также отметила, что владельцы малого бизнеса должны осознавать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях особенно выгодным может оказаться контракт на эксклюзивное использование.

«Для развивающейся пивоварни, например, было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на аренду помещения на общественном рынке, чтобы уменьшить возможность для конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без исключительного разрешения другая пивоварня могла бы арендовать место на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно снизило бы прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы: Коммерческая аренда состоит из нескольких основных элементов, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и срок аренды.

Исследование области, арендодателя и деталей аренды

Перед тем, как подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.Обязательно выполните следующие шаги во время расследования.

1. Изучите местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете товар или услугу населению, проанализируйте местность и получите хорошее представление о вашей потенциальной клиентуре. Местоположение означает все, что нужно для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы ищете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для своего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашего текущего арендного договора не за горами.

2. Узнайте больше о домовладельце и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что один из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускается из виду, — это узнать больше о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш непосредственный домовладелец может не быть настоящим владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и домовладельце. Вы вместе вступаете в деловое партнерство, поэтому убедитесь, что вы имеете представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выплачивают свои платежи.

В некоторых штатах, например, если домовладелец не производит платежи собственнику здания или не производит выплаты по ипотеке банку, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания на закладную — даже если бизнес приходил вовремя с каждым платежом. Это всего лишь один пример того, как отношения между домовладельцем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что компании могут провести поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к обществу с ограниченной ответственностью арендодателя или юридическому лицу, чтобы узнать больше о том, является ли он идеальным партнером для вашего бизнеса.

3. Изучите законы зонирования.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы зонирования. Хотя ваш домовладелец может выделить ваше пространство, например, под ресторан, вы должны убедиться, что его цели соответствуют законам вашего муниципалитета. Существуют сценарии, в которых домовладелец или владелец здания могут подумать, что могут сдать свое пространство в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Согласовав эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес сможет работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города или города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о причинении неудобств и об окружающей среде.

Один из наиболее важных аспектов подписания договора аренды — это возможность вести свой бизнес на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Во многих договорах аренды уделяется большое внимание шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что когда она подписывала договор аренды ресторана, ей приходилось оговаривать «условие о неприятных запахах».«

« В правилах строительства сказано, что неприятных запахов нет, — сказала она. — Оскорбительный запах — это субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана ». По словам Гумерселла, арендодатели часто пропускают эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.

Совет: Перед подписанием договора аренды проявите должную осмотрительность в отношении собственности.Обязательно изучите местность, домовладельца, законы о зонировании, а также любые другие законы о нарушениях и охране окружающей среды, которым подчиняется собственность.

Важные положения о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при рассмотрении договора аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться с каждым годом, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы продолжить бизнес в этом новом пространстве.

Условия аренды тоже очень важны. Рассмотрите краткосрочную аренду или долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличным вложением, если вы открываете бизнес в развивающейся или растущей области, тогда как краткосрочная аренда дает вам гибкость, чтобы переместить локации или закрыть свой бизнес, если это не сработает. вы надеялись.

Как со структурой платежей, так и со сроками, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно вам грозит каждый месяц. Спросите у потенциального арендодателя, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налог на недвижимость
  • Техническое обслуживание (внутреннее и внешнее)
  • Ремонт
  • Безопасность
  • Парковка
  • Местные законы о неудобствах (шум или запах)
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (можете ли вы отрегулировать интерьер или экстерьер вашего помещения)

После того, как вы установили базовую структуру ценообразования и сроков, самое время погрузиться в некоторые менее очевидные детали.Хотя ваш договор аренды, вероятно, будет варьироваться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, о которых следует знать перед подписанием договора аренды:

  • Передаточная структура. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Передача аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает оплату от нового арендатора и передает эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, над которым нужно работать.
  • Личное воздействие. В некоторых случаях от вас могут потребовать подписать личные гарантии при подписании коммерческого договора аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за некоторые аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Проконсультируйтесь с юрисконсультом, чтобы обсудить этот аспект вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы только ваше юридическое или юридическое лицо взяло на себя риск при подписании договора аренды предприятия.
  • Оставшаяся аренда. Удерживаемая арендная плата — это повышение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти аренду, и иногда, когда предприятия меняют помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущий договор аренды, пока создается новый. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Так что, если вы останетесь сверх положенного времени, это может обойтись вам в десятки тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал снизить этот аспект до 125%.
  • Соглашение о неразрушении. Во многих случаях, если домовладелец не выплатит ипотеку за недвижимость, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о невмешательстве, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любому юридическому лицу, которое забрало здание у вашего арендодателя.

Обо всем можно договориться

Хотя это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, вероятно, есть много аспектов вашего договора аренды, которые можно обсудить.Поработайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если аренда жилого помещения имеет фиксированный срок, коммерческая аренда часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не бойтесь договариваться об условиях аренды.Многие аспекты контракта, особенно его продолжительность, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает все возможные термины, которые могут встретиться в соглашении о коммерческой аренде, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Размер арендной платы / базовая арендная плата. Эта сумма рассчитывается исходя из площади помещения.Убедитесь, что номер, который использует домовладелец, действительно соответствует полезной площади. Эта арендная плата не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к количеству пространства, фактически зарезервированного для бизнеса как арендатора, в случае общих пространств.

Повышение арендной платы. Повышение арендной платы обычно основано на процентном отношении к общей арендной плате, и это значение может меняться из года в год. Вы можете договориться с домовладельцем об ограничении увеличения арендной платы.

Залог. Это сумма, на которую нужно сохранить место до завершения оформления документов. Сумму нужно оговаривать как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды. Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения. В этой части договора коммерческой аренды излагаются типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за их расходы.По многим аспектам этого раздела можно договориться.

Итог. Убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и понимаете их, прежде чем подписывать пунктирную линию.

Сдача в аренду. Это пункт, который гласит, что арендодатель передаст недвижимость арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены, и арендатор примет недвижимость от арендодателя.

Дата начала работ. Это дата, когда арендатор принимает собственность, чаще всего обозначается как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и содержание арендуемой собственности.

Добавочный. Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку. Если арендатор просрочит уплату арендной платы, он понесет штраф за просрочку, установленный в соглашении о коммерческой аренде. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги. В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на недвижимость, налоги на недвижимость), и указаны лица, ответственные за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как «Конкурс налогов» (арендатор может оспорить сумму налога на личное или недвижимое имущество, который он должен уплатить), «Уплата обязательной оценки» (арендатор обычно оплачивает все обычные оценки, которые являются обязательными. , и чрезвычайные, по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту. В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан произвести — например, дефекты, дефекты, поломки или отклонения в материалах — которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации объекта недвижимости. Также в нем описан ремонт, за который несут ответственность арендаторы.

Разрешения. Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для проведения улучшений или ремонта на арендуемом участке.

Заветы. Эти условия различны для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор должен платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение арендатора. Этот пункт по существу снимает с арендодателя всю ответственность в случае травм, убытков, претензий или повреждений, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение арендной платы / корректировка. В этом разделе указано, будет ли арендная плата скорректирована или отменена в случае материального ущерба в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение. Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если арендуемая собственность будет отобрана у арендодателя государственным агентством для общественного пользования либо путем осуждения, либо путем выдачи прав собственности.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любое время в течение срока аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но его не помешает включить. В пункте также можно указать, что арендатор не имеет права приобретать недвижимость в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь это в письменном виде.

Ключевой вывод: Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует знать, включая полезные квадратные футы, дату начала аренды, предоставление аренды, ковенанты и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной задачей.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса о коммерческой аренде и ответы на них.

Что такое типичный депозит при коммерческой аренде?

Обычно арендный депозит включает залог и двухмесячную арендную плату. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Служебные потребности офисного пакета Skyrise сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить целый ряд существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разделены на три категории. Аренда брутто покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее инклюзивна и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть валовой или чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью обычно более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе связать активы в коммерческой недвижимости, покупка будет лучшим вариантом. Если нет, то лучше всего воспользоваться лизингом.

Каков срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует домовладельцам достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои вложения. Аренда часто является предметом переговоров, но при коммерческой аренде домовладельцы часто разрешают индивидуальную настройку помещения для арендного бизнеса.Это означает, что арендодатели вкладывают в коммерческую недвижимость гораздо больше денег, чем в жилую.

Как подготовиться к вашей первой коммерческой аренде

  • Коммерческая аренда должна включать в себя срок и тип аренды, сумму арендной платы, детали залогового депозита, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании и подробности об обслуживании и ремонте, а также
  • Самое важное, что вы должны сделать перед подписанием коммерческого договора аренды, — это выучить используемый язык.
  • Вам также следует подумать о том, чтобы получить профессиональную консультацию, прежде чем подписывать коммерческий договор аренды.

Заключение договора коммерческой аренды — один из важнейших шагов на пути владельца бизнеса к предпринимательству. Независимо от того, нужны ли вам торговые площади в качестве витрины или вы просто хотите постоянное профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может помочь или разрушить вашу компанию, поэтому крайне важно сделать все правильно с первого раза.

«Когда речь идет о коммерческой недвижимости, в которой будут размещены ваши бизнес-активы и сотрудники, на карту поставлено очень многое, — сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости юридической фирмы Goulston & Storrs.«Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных факторов и большей сложностью. Аренда — это обязательство, но также может быть активом».

Что должно включать в себя коммерческая аренда?

Помня о том, что перед заключением договора аренды вам следует обратиться за профессиональной консультацией, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание:

  • Срок / тип аренды
  • Размер арендной платы
  • Залог
  • Разрешенное использование
  • Исключительное использование
  • Ремонт и техническое обслуживание
  • Внешний вид
  • Страхование
  • Соответствие Закону об американцах с ограниченными возможностями
  • Персональная гарантия
  • Изменение / изменение / прекращение действия
  • Субаренда

Если вы никогда не заключали коммерческую аренду, процесс может показаться пугающим и утомительным.Брессман дал несколько советов, которые помогут новым арендаторам провести эту важную деловую сделку.

1. Понять все финансовые обязательства.

Еще до того, как вы начнете рассматривать недвижимость, вам нужно иметь «общую картину» того, что повлечет за собой эта аренда в финансовом отношении, сказал Брессман. Владельцы бизнеса должны знать текущее финансовое состояние своей компании, прогнозируемую выручку и способность принимать на себя риски, прежде чем продвигать аренду, чтобы убедиться, что они смогут себе это позволить. [Узнайте больше об альтернативном финансировании из этого руководства для малого бизнеса.]

2. Прочтите терминологию, связанную с недвижимостью.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий, можете ли вы арендовать коммерческое помещение. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, вам следует прочитать мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательства. Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать различия между классами коммерческой собственности (обычно A, B и C), а также разницу между «арендуемым» и «используемым» пространством.Полезная площадь — это строго пространство, которое вы занимаете и используете для своего бизнеса, но с вас может взиматься дополнительная плата за общие расходы на полную арендуемую площадь здания.

«В договор аренды включено много дополнительных пунктов, включая налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых владельцы бизнеса должны знать. Кроме того, договор аренды должен будет включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении.»

Существует множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42Floors, которые могут дать вам базовый обзор коммерческой недвижимости и помочь узнать, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Если вы относитесь к типу предпринимателей, которые придерживаются принципа «сделай сам» при ведении бизнеса, возможно, вам стоит дважды подумать, прежде чем проходить процесс аренды в одиночку. Хотя это может быть связано с расходами впереди, работа с опытным брокером по недвижимости или юрист может помочь вам избежать некоторых простых ошибок и договориться о лучших условиях аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно основатели небольших компаний, могут … упустить нюансы и важные термины в документах, поэтому нейтральный сторонний консультант может помочь договориться о более выгодных условиях и знать, когда и где оспаривать существующие предложения. , «Сказал Брессман. «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды.»

4. Всегда думайте о долгосрочных перспективах.

Возможно, вы не планируете оставаться в помещении, которое сдаете в аренду навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса подумать о долгосрочных последствиях, которые ваше торговое или офисное здание окажет на вас. имидж компании.

«[При аренде] вы также инвестируете в бренд своей компании, — сказал он. — Тщательно подумайте о том, где вы хотите закрепить свой след и какой тип имиджа создает определенный район или объект. Убедитесь, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая будет работать на будущее вашего бизнеса.«

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и варианты. Есть несколько вариантов для договоров коммерческой аренды. В случае аренды с полным спектром услуг или аренды на брутто арендатор оплачивает основную сумму арендной платы, а арендодатель оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и другие расходы, связанные с эксплуатацией здания. Именно здесь вступает в игру «фактор потерь» арендуемой площади по сравнению с полезной площадью, поскольку арендатор будет платить за часть общей области.

Напротив, при чистой аренде арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. Опять же, у чистой аренды есть варианты: одинарная, двойная и тройная чистая. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, потому что арендатор оплачивает не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания. Это должно привести к более низкой арендной плате, но к более высоким переменным расходам. Аналогичным образом, при двойной чистой аренде арендатор платит за коммунальные услуги, страховку и налоги, а домовладелец или собственник оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции.Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страхованию, налогам и содержанию.

Реже встречаются «абсолютные NNN» договоры аренды, по которым арендатор оплачивает все затраты на ремонт здания, включая, например, кровлю. Наконец, есть процентная аренда, при которой помимо базовой арендной платы выплачивается процент от розничных продаж. Чаще всего они встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

3 вещи, которые нужно сделать, прежде чем сдать коммерческое помещение в аренду

Есть только одна причина владеть коммерческой недвижимостью — зарабатывать деньги! Сдайте свое пространство в аренду подходящему арендатору по правильной цене, выполнив некоторые домашние задания, прежде чем повесить табличку «Сдается».

Мы спросили Брайана Эстеса, одного из одобренных Дейвом местных поставщиков услуг и специалиста по коммерческой недвижимости в Миссисипи, какие три вещи он рекомендует делать своим клиентам, когда они готовы сдавать свою недвижимость в аренду.

Найдите подходящие условия ставки

Любой домовладелец знает, насколько важно правильно оценивать свой дом, когда он собирается продать. То же самое и при установке арендной платы за коммерческое помещение.

«Нет ничего труднее и дороже, чем завышать цену на ваше пространство», — сказал Брайан.

И заниженная цена ничем не лучше. В любом случае вы потеряете деньги!

Чтобы узнать, какова текущая ставка для помещений, подобных вашему, спросите других владельцев недвижимости с аналогичными помещениями , которые уже заняты. Пока вы занимаетесь этим, спросите их, как структурирована их аренда. Есть ли у них аренда с полным спектром услуг, при которой арендная плата покрывает все расходы, такие как коммунальные и уборочные услуги? Или арендатор оплачивает их отдельно? Договоры аренды заключаются на один или два года, или арендаторы предпочитают более длительный срок?

Есть ли у вашего бизнеса подходящая страховка? Свяжитесь с местным профессионалом, чтобы узнать больше.

«В случае офисных зданий классов B и C многие арендаторы предпочитают аренду с полным спектром услуг», — пояснил Брайан. «Легче составлять бюджет, и им не нужно вносить залог за коммунальные услуги».

Повышение привлекательности арендных ставок и условий аренды может иметь решающее значение в быстром освоении вашего помещения — и в привлечении денег.

Сделай это хорошо

Говоря о том, чтобы сделать вещи привлекательными, красивое место привлечет больше потенциальных арендаторов, сказал Брайан.

«В большинстве случаев всегда есть место для улучшения внешнего вида вашей собственности, чтобы повысить ее привлекательность», — пояснил он. «Текущие и потенциальные арендаторы хотят иметь место, которым они могут гордиться».

Внутри вы можете предложить своим потенциальным арендаторам пособие на улучшение, если ваше пространство не находится в состоянии заселения. Или вы можете позволить им выбрать краску и ковер, которые вы установите.

Однако, если арендаторы на рынке заинтересованы в аренде помещения на два года или меньше, Брайан рекомендует показать ваше помещение в состоянии въезда.Таким образом, вам не нужно будет делать улучшения для арендатора, который не имеет долгосрочных обязательств в отношении местоположения.

Используйте профессиональную версию

Вы можете упростить весь процесс, работая с профессионалом.

«На некоторых рынках простое размещение вывесок позволяет быстро арендовать место», — сказал Брайан. «Однако на большинстве рынков хорошие агенты по коммерческой недвижимости имеют доступ к базам данных, контактам с арендаторами и другим агентским отношениям, которые имеют решающее значение при сдаче помещений в аренду.”

6 основных инструментов, которые должна предоставить ваша лизинговая фирма

Эффективно ли продвигает ваша команда по аренде коммерческую недвижимость?

Когда вы нанимаете коммерческую брокерскую фирму для сдачи в аренду и продажи вашей собственности, существуют определенные маркетинговые материалы, которые должны быть предоставлены как часть их стандартного маркетингового пакета для эффективного продвижения вашего проекта.

В этой статье мы описываем основные маркетинговые материалы и маркетинговые тактики, которые должна предоставлять ваша лизинговая фирма, чтобы вы могли убедиться, что ваш маркетинг недвижимости поставил все галочки.

1. Флаер по маркетингу стандартной недвижимости

Первое, что должна предоставить ваша фирма, — это флаер или брошюра. Обычно они оформляются в стандартном шаблоне флаера лизинговой фирмы.

Этот флаер будет использоваться для всех аспектов маркетинга недвижимости — он будет доступен для загрузки в Интернете и на сайтах со списком недвижимости, распространен среди опрашивающих агентов по представлению арендаторов, передан потенциальным арендаторам и т. Д.

Рекламные проспекты по недвижимости, как правило, должны включать:

  • Качественные фотографии или визуализация собственности
  • Карта проезда
  • Карта с указанием окружающих удобств, доступа или другой необходимой информации
  • Список характеристик и основных характеристик недвижимости
  • Контактная информация по лизингу
  • Любые доступные планы участков или планы этажей с подробным описанием типовых этажей или конкретной доступности
  • В некоторых случаях флаер может также включать ставки аренды, демографические данные, информацию о парковке и т. Д.

Стандартный рекламный буклет AQUILA по недвижимости для Hartland Plaza .

Если у вас нет высококачественных фотографий или изображений вашей собственности, обычно необходимо нанять стороннего фотографа или фирму, занимающуюся визуализацией.

В некоторых случаях может иметь смысл создать собственный бренд и маркетинговые материалы для вашей собственности, помимо стандартного шаблона лизинговой фирмы. В этом случае для установления личности необходимо будет привлечь стороннее брендинговое агентство.Ниже вы можете увидеть примеры индивидуальных маркетинговых материалов для Eastlake at Tillery, Mueller Business District и других.

Маркетинговая команда вашей брокерской фирмы должна быть в состоянии возглавить инициативу по брендингу и поддерживать кампанию после того, как будут разработаны стандарты и шаблоны бренда.

2. Страница объявления недвижимости на сайте лизинговой фирмы

Один из основных способов найти вашу недвижимость в Интернете будет через страницу объявления на веб-сайте лизинговой фирмы.

Страница со списком недвижимости должна, как минимум, содержать всю информацию, содержащуюся в флаере (включая изображения, детали, карты, контактную информацию и т. Д.), Ссылку для загрузки флаера и ссылки на лизинговых брокеров. электронные письма.

Кроме того, качественные листинговые страницы будут содержать интерактивные карты, форму запроса для заинтересованных арендаторов и брокеров, с которыми можно связаться напрямую, текущую доступность и запрашиваемые ставки и многое другое.

Эта страница также дает возможность продемонстрировать любые дополнительные маркетинговые материалы, которые у вас есть для вашей собственности; сайт недвижимости, видео, виртуальный тур и т. д.все должны быть связаны с вашим сайтом или включены в него.

3. Электронная рассылка брокера

Для того, чтобы активно продвигать вашу собственность и удерживать внимание брокерского сообщества на рынке, ваша лизинговая фирма должна также провести рассылку вашей собственности по электронной почте.

Подробнее: Как освоить электронный маркетинг для коммерческой недвижимости

Эту кампанию следует регулярно направлять по электронной почте местному брокерскому сообществу.Стандартное электронное письмо должно включать фотографии, сведения об объекте недвижимости, ссылку на страницу со списком объектов недвижимости, ссылку на флаер и контактную информацию брокера для запросов.

У авторитетной лизинговой фирмы будет тщательно подобранный список брокеров на рынке, которым будут рассылаться эти электронные письма.

4. Знак аренды на вашем участке

Даже в век технологий мы не можем забывать о влиянии традиционного маркетинга. Какой лучший способ сообщить миру, что ваша собственность доступна для аренды, чем физическая вывеска на сайте?

Знак сдачи в аренду должен быть помещен перед вашей собственностью, чтобы привлечь внимание людей, проезжающих или проезжающих мимо.

Если стороннее агентство не привлечено или другой шаблон уже не существует, они обычно создаются в стандартном шаблоне вывески лизинговой фирмы. Маркетинговая группа вашей лизинговой фирмы должна разработать дизайн и согласовать изготовление этих знаков со своей компанией по маркетингу.

Обычно основной знак лизинга оплачивается лизинговым агентством; однако, в зависимости от проекта и требований к знакам, арендодатель может понести дополнительные расходы.Детали должны быть четко определены в вашем листинговом соглашении.

5. Размещение на сайтах по продаже коммерческой недвижимости

Ваша лизинговая фирма должна обновлять и поддерживать объявление о вашей собственности на известных сайтах по продаже коммерческой недвижимости, таких как CoStar. Эти сайты — первая остановка брокера при поиске свободных мест для своих клиентов.

Читать далее: 3 проблемы, которые арендодатель может помочь вам решить

6.Включение в отчет о наличии запасов лизинговой компании

Все основные лизинговые агентства составляют и распространяют ежемесячный отчет об инвентаризации, в котором подробно описывается, какие свойства они представляют, что доступно в этих свойствах, запрашиваемые ставки и многое другое.

Этот отчет о запасах должен быть доступен на веб-сайте фирмы и ежемесячно рассылаться брокерскому сообществу.

Ваша лизинговая фирма должна указать вашу собственность в этом доступном отчете об инвентаризации.

7. Виртуальный тур

Виртуальный тур позволяет потенциальным арендаторам и их представителям совершить поездку по пространству на своем компьютере или мобильном устройстве.

Виртуальные туры позволяют потенциальным клиентам и брокерам исследовать ваше пространство, где бы они ни находились — в дороге или по всей стране.

Читать дальше: Виртуальные туры для вашей коммерческой недвижимости: все, что вам нужно знать

С ростом COVID-19 и связанными с этим заказами на проживание и ограничениями на поездки в 2020 году виртуальные туры по недвижимости превратились из полезного маркетингового инструмента в незаменимый.

Хотя некоторые тенденции к пандемии могут исчезнуть по мере того, как мир вновь откроется, мы не ожидаем, что виртуальные туры потеряют свою ценность.

Я надеюсь, что останется еще одна вещь — это возможность полностью виртуальных туров. Приятно показывать компании пространство без необходимости путешествовать ».

— Кристи Свек Симмонс, директор, после 2020 года: эксперты AQUILA обсуждают, что они ожидают увидеть в 2021 году и в будущем

Раньше арендатор мог пройти от 10 до 15 объектов недвижимости во время первоначального тура.Теперь лица, принимающие решения, могут виртуально осмотреть эти места, а затем просмотреть сокращенный список. Кроме того, заинтересованные стороны из других городов могут быть привлечены к работе на ранней стадии без необходимости совершать несколько поездок. Это экономит время и деньги потенциальных клиентов.

Согласно исследованию, проведенному компанией VTS, занимающейся технологиями в сфере недвижимости, 80% людей предпочли совершить виртуальный тур по пространству, чтобы сузить круг поиска, прежде чем отправиться в личный тур. Кроме того, 100% людей ожидают увидеть виртуальный тур и план этажа перед тем, как совершить личный тур.

Хотя все перечисленные выше элементы являются стандартными маркетинговыми материалами, которые должна предоставлять ваша фирма по аренде недвижимости, их команда по маркетингу также должна быть доступна для оказания постоянной поддержки и быть готовой помочь вам реализовать новые идеи и ряд дополнительных маркетинговых инициатив. .

Дополнительные маркетинговые инициативы могут включать:

Имейте в виду, что эти дополнительные инициативы, вероятно, потребуют от вас некоторых маркетинговых долларов для покрытия расходов сторонних агентств, расходных материалов, рекламных бюджетов и т. Д.

Подробнее: Сколько стоит продать коммерческую недвижимость?

Маркетинговая команда вашей собственности должна быть в состоянии предоставить оценку стоимости для них и найти надежных поставщиков для выполнения этих проектов.

Если ваша лизинговая фирма не предоставляет эти основные маркетинговые материалы, возможно, вам пора нанять новую команду по лизингу.

Эта статья была обновлена ​​23.12.2020. Эта статья была первоначально опубликована 30 января 2020 г.

Чтобы узнать больше об успешной маркетинговой кампании недвижимости, ознакомьтесь со следующими полезными статьями:

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *