Какая недвижимость облагается налогом для физических лиц: Налог на имущество физических лиц | ФНС России

Содержание

Налог на недвижимое имущество — Brahin avocats

Декларация по налогу на недвижимое имущество должна быть подана лицами, чьи активы в сфере недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года превышают 1 300 000 евро, в те же сроки, что и декларация по общему подоходному налогу. В принципе, она подается вместе с декларацией 2042. В конкретном случае, когда у налогоплательщика нет дохода, который нужно декларировать (и поэтому он не подает декларацию 2042), к ней должна прилагаться так называемая “облегченная” декларация 2042-IFI–COV–K.

Общие положения

Краткое описание характеристик налога на недвижимое имущество

Налог на недвижимое имущество (IFI), введенный статьей 31 Закона 2017-1887 от 30 декабря 2017 года вместо ISF (Налог Солидарности на Состояние/Богатство), уплачивается физическими лицами, чье недвижимое имущество превышает 1 300 000 евро.

Налог является ежегодным

Его генерация происходит 1-го января каждого года. Именно на эту дату необходимо определить, соблюдены ли условия для возникновения налогового обязательства, состав активов и оценку имущества, сумму задолженности, положение налогового хозяйства, место жительства налогоплательщиков, который определяет сферу действия налога и, если применимо, место, где должна быть подана декларация.

Налогооблагаемые лица

IFI касается только физических лиц. Юридические лица публичного или частного права (компании, ассоциации и т.д.) не облагаются налогом. ИФН облагаются только физические лица, чьи активы включают налогооблагаемое имущество, чистая стоимость которого после вычета долгов превышает 1 300 000 евро.

Налогообложение по семьям налогоплательщиков

Налоговый лимит начисляется на уровне семьи налогоплательщика, включая супругов (состоящих в браке, связанных PACS или проживающих в гражданском браке) и несовершеннолетних детей, в отношении которых они осуществляют законное управление имуществом.

а) Для лиц, состоящих в браке, налоговая база состоит, в принципе, из всех объектов недвижимости обоих супругов, независимо от режима их брака, а также несовершеннолетних детей, в отношении которых они осуществляют законное управление имуществом.

Однако каждый из супругов облагается налогом IFI отдельно по своим налогооблагаемым активам, а также по активам своих несовершеннолетних детей, если он осуществляет законное управление их активами, в двух ситуациях:

  • супруги проживают раздельно и не живут под одной крышей;

  • супруги находятся в процессе развода или законного раздельного проживания и имеют разрешение судьи проживать отдельно.

В этом случае администрация соглашается, чтобы имущество несовершеннолетних детей, родители которых совместно осуществляют законное управление, было разделено поровну между двумя домохозяйствами.

б) Для партнеров, связанных договором гражданской солидарности (Pacs), налоговая база состоит из всех их недвижимых активов, а также активов несовершеннолетних детей, в отношении которых один из них осуществляет юридическое управление имуществом.

в) Для лиц, проживающих в гражданском браке, налоговую базу также составляют все их недвижимое имущество, а также имущество несовершеннолетних детей, в отношении которых один из них осуществляет законное управление имуществом.

Уточняется, что сожительство определяется как “фактический союз, характеризующийся стабильной и продолжительной совместной жизнью, между двумя лицами разного пола или одного пола, которые живут как пара” (статья 515-8 ГК).

Территориальность

Физические лица с постоянным местожительством во Франции

Независимо от гражданства, налогоплательщик, чей налоговый домициль находится во Франции, облагается налогом на все свои объекты недвижимости, расположенные во Франции или за ее пределами. Однако налоговый домициль супруга и детей должен быть принят во внимание для определения сферы применения IFI в отношении каждого из этих лиц.

Критерии налогового домициля соответствуют критериям статьи 4 B Налогового кодекса.

Лица, проживающие за пределами Франции.

Если налогоплательщик не имеет домициля для целей налогообложения во Франции, он облагается налогом только на свои недвижимые активы и права, находящиеся во Франции, и на свои акции компаний или организаций (учрежденных во Франции или за рубежом) в пределах доли их стоимости, представляющей эти же недвижимые активы или права.

Влияние международных конвенций.

При наличии двустороннего налогового соглашения налоговое резидентство может быть оценено в соответствии с правилами, предусмотренными соглашением.

Соглашение может предусматривать либо разделение налогообложения в зависимости от категории соответствующего имущества, либо исключительное налогообложение в одном или другом государстве.

Что касается проблем, связанных с распределением права на налогообложение между государствами и устранением рисков двойного налогообложения, следует выделить три категории стран:

а) страны, с которыми существует конвенция (или положение), прямо охватывающая налог на богатство (или бывшие ISF или IGF): применяются правила, содержащиеся в конвенциях;

б) страны, с которыми заключена конвенция, содержащая достаточные положения для определения порядка налогообложения богатства;

в) другие страны: применяются нормы внутреннего законодательства (с вычетом налога, уплаченного за рубежом).

Как заявила администрация, соглашение, применимое к ISF, не обязательно применимо к IFI. Поэтому необходимо рассмотреть положения конкретного соглашения в каждом отдельном случае.

Николя БРАЭН

Адвокат коллегии Ниццы

Специалист в сфере банковского и финансового права.

Университет Пантеон-Сорбонна

Cabinet BRAHIN Avocats

[email protected]

объекты, ставки, льготы, порядок и сроки уплаты в 2021 году

Плательщики налога на недвижимость

Плательщиками налога на недвижимое имущество являются физические лица, в том числе нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой или нежилой недвижимости.

Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, плательщиком налога является один из  таких совладельцев, по их согласию, если иное не установлено судом.

В случае если объект жилой или нежилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за принадлежащую ему долю.

Объекты налогообложения

Объектом налогообложения является объект жилой и нежилой недвижимости, в том числе его доля.

Не являются объектом налогообложения:

  • объекты жилой и нежилой недвижимости, находящиеся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления, а также организаций, созданных ими в установленном порядке, которые полностью содержатся за счет соответствующего государственного бюджета или местного бюджета и являются неприбыльными;
  • объекты жилой и нежилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в том числе их доли;
  • здания детских домов семейного типа;
  • общежития;
  • жилая недвижимость непригодная для проживания, в том числе в связи с аварийным состоянием, признанная таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенной территориальной общины;
  • объекты жилой недвижимости, в том числе их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям-инвалидам, воспитывающимся одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка;
  • объекты нежилой недвижимости, которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющими свою деятельность в малых архитектурных формах и на рынках;
  • объекты недвижимости, находящиеся в собственности религиозных организаций, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются исключительно для обеспечения их уставной деятельности, включая те, в которых осуществляют деятельность основанные такими религиозными организациями благотворительные заведения (приюты, интернаты, больницы и т.п.), кроме объектов недвижимости, в которых осуществляется производственная и / или хозяйственная деятельность;
  •  здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений независимо от формы собственности и источников финансирования, используемых для предоставления образовательных услуг;
  • объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, а также детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, находящихся на балансе предприятий, учреждений и организаций, которые являются неприбыльными и внесены контролирующим органом в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация представляется налогоплательщиком в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций;
  • объекты нежилой недвижимости государственных и коммунальных центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, центров физического здоровья населения, центров по развитию физической культуры и спорта инвалидов, детско-юношеских спортивных школ, а также центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, детско-юношеских спортивных школ и спортивных сооружений всеукраинских физкультурно-спортивных обществ, их местных ячеек и обособленных подразделений, которые являются неприбыльными и включены в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения таких учреждений и организаций из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация представляется налогоплательщиком в течение 30 календарных дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций;
  • объекты нежилой недвижимости баз олимпийской и паралимпийской подготовки. Перечень таких баз утверждается Кабинетом Министров Украины;
  • объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается пять и более детей.

Объекты жилой и нежилой недвижимости, расположенные на временно оккупированной территории и / или территории населенных пунктов на линии соприкосновения, которые находятся в собственности физических или юридических лиц, не являются объектом налогообложения налогом на недвижимое имущество, отличное от земельного участка в период с 14 апреля 2014 по 31 декабря года, в котором завершено проведение антитеррористической операции.

База налогообложения недвижимости

Базой налогообложения является общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в том числе его долей.

База налогообложения объектов жилой и нежилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется контролирующим органом на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, которые безвозмездно предоставляются органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и / или на основании оригиналов соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документов на право собственности.

Льготы по уплате налога на недвижимость

База налогообложения объектов жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического лица — налогоплательщика, уменьшается:

а) для квартиры / квартир независимо от их количества — на 60 кв. метров;

б) для жилого дома / домов независимо от их количества — на 120 кв. метров;

в) для различных типов объектов жилой недвижимости, в том числе их долей (в случае одновременного нахождения в собственности налогоплательщика квартиры / квартир и жилого дома / домов, в том числе их частей) — на 180 кв. метров.

Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый базовый налоговый (отчетный) период (год).

Кроме того, сельские, поселковые, городские советы и советы объединенных территориальных общин устанавливают льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории, с объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц (в том числе пенсионеров).

Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов жилой и нежилой недвижимости, для физических лиц определяются исходя из их имущественного положения и уровня доходов. Льготы по налогу, который уплачивается на соответствующей территории с объектов нежилой недвижимости, устанавливаются в зависимости от имущества, являющегося объектом налогообложения.

Органы местного самоуправления до 25 декабря года, предшествующего отчетному, подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению объекта жилой или нежилой недвижимости решение по ставкам и предоставленным льготам по форме, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

Льготы по налогу для физических лиц не применяются к:

  • объектам налогообложения, если площадь превышает пятикратный размер необлагаемой площади, установленной подпунктом 266.4.1 ст.266 НКУ;
  • объектам налогообложения, используемым их владельцами с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности).

Ставка налога на недвижимость

Ставки налога устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы налогообложения.

При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности физического или юридического лица — плательщика налога, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и / или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога увеличивается на 25000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости (его часть).

Ставки налога на недвижимость в 2020 году

Ставка налога на недвижимость устанавливаются решением органов местного самоуправления в зависимости от места расположения и типа недвижимости. Размер такой ставки не может превышать 1,5 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года, за 1 квадратный метр базы налогообложения.

В 2020 году минимальная заработная плата будет составлять 4723 грн., следовательно максимальный размер ставки налога на недвижимость в 2020 году — 70,85 грн. за 1 квадратный метр.

Органы местного самоуправления до 25 декабря года, предшествующего отчетному, подают соответствующему контролирующему органу по местонахождению объекта недвижимости информацию о ставках и предоставленных льгот юридическим и физическим лицам по уплате налога на недвижимое имущество. Если ставки налога на недвижимость не установлены местными радами, налогоплательщики не обязаны платить налог на недвижимость.

При наличии в собственности налогоплательщика объекта (объектов) жилой недвижимости, общая площадь которого превышает 300 квадратных метров (для квартиры) и / или 500 квадратных метров (для дома), сумма налога увеличивается на 25000 гривен в год за каждый такой объект жилой недвижимости.

Порядок уплаты налога на недвижимость

Исчисление суммы налога с объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, осуществляется контролирующим органом по месту налогового адреса (месту регистрации) собственника такой недвижимости.

Налоговое уведомление-решение об уплате суммы налога и соответствующие платежные реквизиты, в частности, органов местного самоуправления по местонахождению каждого из объектов жилой и / или нежилой недвижимости, направляются (вручаются) налогоплательщику контролирующим органом по месту его налогового адреса (месту регистрации) до 1 июля года, следующего за базовым налоговым (отчетным) периодом (годом).

Для нововведенного объекта жилой и  или нежилой недвижимости налог уплачивается физическим лицом-плательщиком начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект.

Контролирующие органы по месту жительства (регистрации) налогоплательщиков в 10-дневный срок информируют соответствующие контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и / или нежилой недвижимости об отправленных (врученных) плательщику налога налоговых уведомлениях-решениях об уплате налога.

Начисление налога и направление (вручение) налоговых уведомлений-решений об уплате налога физическим лицам — нерезидентам осуществляют контролирующие органы по местонахождению объектов жилой и / или нежилой недвижимости, находящихся в собственности таких нерезидентов.

Налогоплательщики имеют право обратиться с письменным заявлением в контролирующий орган по месту жительства (регистрации) для проведения сверки данных относительно:

  • объектов недвижимости, в том числе их долей, находящихся в собственности плательщика налога;
  • размера общей площади объектов недвижимости, находящихся в собственности плательщика налога;
  • права на пользование льготой по уплате налога;
  • размера ставки налога;
  • начисленной суммы налога.

В случае выявления расхождений между данными контролирующих органов и данными, подтвержденными налогоплательщиком на основании оригиналов соответствующих документов, в частности документов на право собственности, контролирующий орган по месту жительства (регистрации) налогоплательщика производит перерасчет суммы налога и направляет (вручает) ему новое налоговое уведомление решение. Предварительное налоговое уведомление-решение считается отмененным (отозванным).

Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны ежеквартально в 15-дневный срок после окончания налогового (отчетного) квартала подавать контролирующим органам сведения, необходимые для расчета и взимания налога по месту расположения такого объекта недвижимого имущества по состоянию на первое число соответствующего квартала в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

В случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором прекратилось право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца — начиная с месяца, в котором он приобрел право собственности. Контролирующий орган направляет налоговое уведомление-решение новому владельцу после получения информации о переходе права собственности.

Налог уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения и зачисляется в соответствующий бюджет согласно положениям Бюджетного кодекса Украины.

Физические лица могут уплачивать налог в сельской и поселковой местности через кассы сельских (поселковых) советов или советов объединенных территориальных общин по квитанции о принятии налогов.

Сроки уплаты налога на недвижимость

Налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимость уплачивается физическими лицами  в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.

В случае если контролирующий орган не направил (не вручил) налоговое  уведомление-решение в установленные сроки, физические лица освобождаются от ответственности, предусмотренной за несвоевременную уплату налогового обязательства. Налоговое обязательство по этому налогу может быть начислено за налоговые (отчетные) периоды (годы) в пределах сроков исковой давности

Правовые консультации. Официальный портал Администрации города Омска

Омичи могут получить бесплатные юридические консультации

14 января 2021 года, 11:00

Совместительство как вид трудовой деятельности

15 июня 2020 года, 16:19

Ведение электронных трудовых книжек

11 июня 2020 года, 20:25

Компенсация морального вреда

09 июня 2020 года, 17:37

Оформление трудовых отношений в период простоя

06 июня 2020 года, 14:15

Гарантии для многодетных матерей при сокращении штата сотрудников

06 июня 2020 года, 13:52

Порядок сноса, обрезки и восстановления зеленых насаждений

06 июня 2020 года, 12:37

Способы замены временно отсутствующего сотрудника

06 июня 2020 года, 12:17

Меры административного воздействия на владельцев собак

06 июня 2020 года, 11:48

Порядок заключения брачного договора во время брака

06 июня 2020 года, 11:15

Оплата труда за период нерабочих дней

09 апреля 2020 года, 13:16

О курении в общественных местах

11 марта 2020 года, 11:50

О порядке расчета платы за ОДН

20 февраля 2020 года, 17:39

Об ответственности управляющей компании за непредоставление информации о деятельности

12 февраля 2020 года, 9:00

О порядке расчетов за вывоз мусора

10 апреля 2019 года, 10:17

Правовая помощь жителям оказывается во всех администрациях округов города

28 января 2019 года, 16:03

Расчет компенсации при увольнении

10 декабря 2018 года, 14:49

Вступление в наследство

10 декабря 2018 года, 14:45

Плата провайдеров за общедомовое имущество

10 декабря 2018 года, 14:43

Договор дарения и правовые последствия его заключения

07 декабря 2018 года, 14:48

Следующий

Real Estate 101: Как облагается налогом недвижимость?

В качестве упрощенного примера предположим, что вы купили недвижимость за 100 000 долларов и заплатили 5000 долларов в виде различных судебных издержек и других расходов на приобретение. Затем вы продаете его несколько лет спустя за 130 000 долларов и платите 6000 долларов в качестве комиссионных на недвижимость и других расходов на продажу. Ваш прирост капитала будет представлять собой чистую выручку от продажи или 124 000 долларов за вычетом ваших общих затрат, или 105 000 долларов. Таким образом, вместо прироста капитала в размере 30 000 долларов вы получите прибыль в размере 19 000 долларов для налоговых целей.

Еще пара примечаний по стоимости:

  • Если вы унаследовали актив, в основе стоимости устанавливается справедливая рыночная стоимость на момент смерти первоначального владельца. Если ваш родитель заплатил 10 долларов за акцию за вложение в акции, стоимость которых на момент смерти составляет 80 долларов, последнее число будет вашей новой базой затрат (эта концепция известна как пошаговая основа).
  • Если вы внесете существенные улучшения в недвижимость, они могут добавить к вашей основе затрат. Другими словами, если вы покупаете недвижимость за 200 000 долларов и тратите 50 000 долларов на капитальный ремонт кухни и ванной комнаты, ваша основа затрат может быть суммой двух.Однако расходы на техническое обслуживание и ремонт обычно не считаются частью стоимости.

Налоги на продажу вашего основного дома

Если вы продаете свой дом с прибылью, вам, вероятно, не нужно беспокоиться об уплате налога на прирост капитала при продаже, если только вы не продадите дом по цене намного больше, чем вы заплатили для этого.

В частности, есть исключение из налога на прирост капитала для продажи вашего основного дома. Это правило, известное как исключение основного места жительства, позволяет продавцам жилья исключать прирост капитала на сумму до 250 000 долларов США из продажи основного дома (но не дома для отдыха или инвестиционной собственности).Супружеские пары, которые подают совместные налоговые декларации, могут использовать исключение для каждого из супругов, что означает, что до 500 000 долларов прибыли от продажи основного места жительства могут быть исключены из дохода.

Чтобы получить право на исключение, необходимо выполнить два условия:

  • Вы должны владеть домом не менее двух лет из пяти до продажи.
  • Вы должны использовать дом в качестве основного дома не менее двух из пяти лет до продажи.

Важно отметить, что это не обязательно должно происходить одновременно. Например, если вы прожили в доме два года, платя арендную плату, но затем вы купили дом и продали его через два года, он может соответствовать требованиям. Вы также не можете использовать исключение по основному месту жительства, если вы использовали его для исключения прибыли от другого дома в течение двухлетнего периода до продажи.

Продажа инвестиционной собственности может быть немного сложнее

Очевидно, что исключение по основному месту жительства не применяется к инвестиционной собственности, но при продаже могут возникнуть значительно более сложные налоговые ситуации.Существует два типа налогов, которые вам, возможно, придется заплатить при продаже инвестиционной собственности — налог на прирост капитала и возврат амортизационных отчислений.

Налог на прирост капитала

Мы уже рассмотрели обзор того, как работает налог на прирост капитала, поэтому пояснить эту часть проще. Проще говоря, нет исключения для прироста капитала от инвестиционной собственности, как это есть для основного места жительства.

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, ваша чистая прибыль облагается налогом на прирост капитала.Если вы владели недвижимостью более года, вы будете платить более низкие ставки налога на долгосрочный прирост капитала, а если вы владели им в течение одного года или меньше, ваша прибыль будет облагаться налогом как обычный доход.

Возврат амортизации

Здесь налогообложение инвестиционной собственности становится немного сложнее. Одно из самых больших налоговых преимуществ инвестирования в недвижимость (с точки зрения дохода) — это возможность ежегодно вычитать амортизацию собственности.

Думайте об амортизации как о списании бизнес-налогов, за исключением того, что это происходит постепенно в течение нескольких лет, а не списывается сразу.Например, если вы покупаете бизнес-оборудование за 20000 долларов со сроком службы в пять лет, вы можете ежегодно вычитать пятую часть его стоимости в течение пяти лет (правила амортизации для бизнес-активов могут быть намного сложнее, но вы уловили идею).

Недвижимость, предназначенная для инвестиций, также может со временем амортизироваться. «Срок полезного использования» недвижимости определен IRS как 27,5 лет для жилой недвижимости и 39 лет для коммерческой недвижимости. Другими словами, вы можете разделить свою основу затрат на соответствующий срок службы и ежегодно вычитать эту сумму до тех пор, пока не будет вычтена вся основа затрат.

Например, если вы приобретаете жилую инвестиционную недвижимость по цене 200 000 долларов США, вы можете ежегодно снимать амортизационные отчисления в размере 7 273 долларов США, которые можно использовать для снижения вашего налогооблагаемого дохода от аренды (подробнее об этом позже).

В течение года, когда вы покупаете недвижимость, и года, когда вы ее продаете, амортизационные расходы распределяются пропорционально месяцу, в котором вы покупаете (или продаете) недвижимость. И вы должны прекратить требовать амортизационные расходы после того, как ваши совокупные амортизационные расходы прибавятся к вашей базовой стоимости в здании.Если ваша базовая стоимость инвестиционной собственности составляет 200 000 долларов, общая сумма амортизации, которую вы заявляете с течением времени, не может превышать эту сумму.

Обратной стороной является то, что когда вы продаете инвестиционную собственность, IRS требует, чтобы эта налоговая льгота была возвращена. Таким образом, если вы потребовали 40 000 долларов в качестве амортизации, когда владели инвестиционной собственностью, вы получите дополнительно 40 000 долларов налогооблагаемого дохода после продажи собственности, в дополнение к прироста капитала. Более того, поскольку амортизация используется для компенсации дохода от аренды (форма обычного дохода), возврат амортизации облагается налогом как обычный доход, а не по благоприятным ставкам долгосрочного прироста капитала.

Пример продажи инвестиционной собственности

Чтобы собрать все вместе, предположим, что вы владеете инвестиционной недвижимостью, которую вы приобрели за 200 000 долларов, включая затраты на приобретение. После пяти лет владения имуществом вы потребовали амортизации на 36 365 долларов.

Через пять лет вы продаете недвижимость за чистую выручку в размере 250 000 долларов. Это дает вам прирост капитала в размере 50 000 долларов США, который будет облагаться налогом по вашей ставке долгосрочного прироста капитала. Вы также должны вернуть амортизационные отчисления в размере 36 365 долларов, которые будут облагаться налогом по ставке вашего обычного дохода.

1031 обмен

Как видите, налоги на продажу инвестиционной собственности могут быстро накапливаться. К счастью для долгосрочных инвесторов, есть способ избежать уплаты как прироста капитала, так и налога на возврат амортизационных отчислений при выгодной продаже инвестиционной собственности.

Это называется обменом 1031, что по сути означает, что если вы продаете одну инвестиционную недвижимость, но используете выручку для приобретения другой, вы можете отложить уплату налогов с продажи. Существует довольно много правил и предостережений для 1031 обмена, поэтому обязательно ознакомьтесь с нашим руководством по 1031 обмену, чтобы узнать больше, но вот некоторые из ключевых критериев, которые должны быть соблюдены для успешного обмена 1031:

  • обмен должен быть завершен в течение 180 дней.С даты продажи инвестиционной собственности у вас есть 45 дней на то, чтобы официально определить потенциальную собственность на замену, и в общей сложности 180 дней на завершение покупки новой собственности или свойств.
  • Вы можете продать более одной собственности в рамках обмена 1031, и вы можете приобрести более одной собственности. Количество объектов недвижимости, которые вы продаете и приобретаете, не обязательно должно быть одинаковым.
  • Для того, чтобы отсрочить уплату всех ваших налогов, новое имущество или свойства должны быть приобретены по крайней мере на столько же, сколько было продано за первоначальное имущество.И вам нужно будет нести по крайней мере столько же долгов по замене собственности, сколько у вас было по собственности, которую вы продали. Например, если вы продаете недвижимость за 500 000 долларов США с остатком по ипотеке в размере 300 000 долларов, ваша новая собственность или свойства должны соответствовать или превышать обе эти цифры, чтобы отложить уплату налогов.
  • Вы можете выполнить частичный обмен 1031. Если вы приобретаете собственность на замену по более низкой цене покупки или с меньшим объемом долга, чем первоначальная собственность, вы просто платите прирост капитала и возмещение амортизации на разницу.

Как облагается налогом доход от аренды?

До сих пор мы рассматривали, как вы облагаются налогом при продаже недвижимости, но что насчет того, если вы используете свою инвестиционную недвижимость для получения дохода от аренды?

Знать разницу между налогом на недвижимость и налогом на недвижимое имущество

Если у вас есть дом, вы, вероятно, знакомы с налогами на недвижимость (вы можете даже называть их налогами на недвижимость, поскольку эти термины стали взаимозаменяемыми). Но держите чековую книжку, это не совсем одно и то же!

Хотя вы можете жаловаться на получение счета или выписки о «налоге на недвижимость», в которых указывается, сколько налогов вам придется платить каждый год или сколько ваша ипотечная компания потратит на уплату налогов на недвижимость.Если у вас есть ипотечный кредит, он обычно является частью вашего платежа. Путаница заключается в слове «собственность», поскольку существует еще и налог на имущество физических лиц.

КЛЮЧЕВЫЕ ВХОДЫ

· Хотя термины «налог на недвижимость» и «налог на имущество» иногда используются как синонимы, они различны.

· Налоги на недвижимость — это сумма денег, которую муниципалитет, в котором вы живете, взимает с вас в размере оценочной стоимости вашего дома.

· Налогами на личную собственность облагаются движимые предметы, такие как автомобили, кемперы, лодки, а также деловая техника, оборудование или мебель — вещи, которые передвигаются.

Что такое налоги на недвижимость?

Налоги на недвижимость — это ежегодные налоги, которые домовладелец должен платить на оценочную стоимость своего дома. Каждый город и муниципалитет штата определяют размер ставки налога на недвижимость путем умножения справедливой рыночной стоимости дома на заранее определенный процент в этом муниципалитете, чтобы получить оценочную стоимость налога. Вы когда-нибудь слышали, как люди жалуются на высокую стоимость налогов на недвижимость в их районе? Это то, о чем они говорят, и более высокие налоговые ставки часто встречаются в крупных городах, таких как Нью-Йорк или Лос-Анджелес.

Сумма налога на недвижимость, который вы платите, будет зависеть от оценки вашего дома, а также от части страны, в которой вы живете. Например, в сельском городе в Оклахоме ставка налога на недвижимость, вероятно, намного ниже, чем в популярном большом городе. город, скажем, на одном из побережий или в крупном мегаполисе, таком как Даллас или Чикаго.

Как определяются налоги на недвижимость?

Предположим, ваш дом имеет справедливую рыночную стоимость 350 000 долларов, а заранее определенный процент в вашем муниципалитете составляет 65%, налоговая оценка вашего дома составляет 227 500 долларов, или 350 000 долларов x 65%.

Если ваша местная налоговая ставка составляет 3%, вы будете платить 6825 долларов США в виде налога на недвижимость в год. Если бы ваша местная налоговая ставка была выше, скажем, 8%, вы бы заплатили 18 200 долларов за дом аналогичной стоимости в другом регионе. Место, место, местонахождение.

Что такое налог на недвижимое имущество?

Налог на имущество — это налог на имущество физических лиц. Ваша личная собственность — это вещи не постоянные, а движимые. Например, ваша машина является личной собственностью, и когда вы регистрируете ее каждый год, вы фактически платите за нее налог на имущество.

Такие вещи, как лодки, самолеты, кемперы, внедорожники, квадроциклы, сельскохозяйственное оборудование и бизнес-оборудование, такое как мебель или машины, облагаются налогом в соответствии с личным имуществом. Поскольку все они подвижны, с их стоимости взимается налог на личное имущество, аналогично тому, как определяется налоговая стоимость вашего дома.

Интересно отметить, что мобильные дома облагаются налогом как личная собственность, а не как недвижимость, хотя, да, вы живете в них как дома, но технически они подвижны, так что подумайте.Однако, если вы владеете землей, на которой у вас есть передвижной дом, она будет облагаться налогом на недвижимость в зависимости от оценочной стоимости земли.

Размер налога на личную собственность на эти предметы также зависит от вашего города и муниципалитета, действующей ставки налога на личное имущество, а также от оценочной стоимости каждой личной вещи.

Почему налоги на недвижимость и движимое имущество являются отдельными налогами?

Во-первых, разные ставки налогов.Достаточно сказать, что налоги на недвижимость намного круче, чем налоги на личную собственность. Когда вы думаете об этом, вы обычно можете ежегодно регистрировать автомобиль за плату в размере 40-75 долларов США, стоимостью от 20 000 до 60 000 долларов США, но дом оценивается по гораздо более высокой стоимости с гораздо более высокой налоговой ставкой. Даже самые дешевые налоги на недвижимость в стране для дома со скромной стоимостью, вероятно, составят несколько сотен долларов.

Во-вторых, вы можете вычесть налоги на недвижимость в своем доме в качестве расходов в своей федеральной налоговой декларации, если вы живете в доме и перечислите вычеты в Приложении A.Налоги на личную собственность также могут быть вычтены, если вы перечисляете детали, но вычеты будут намного меньше на лодке или автофургоне, чем на вашем доме и будут отправлены в другое место по вашему федеральному доходу. Это связано не только с тем, что ваша личная собственность имеет меньшую стоимость, чем обычно дом, но и потому, что она облагается налогом по более низкой ставке, чем налоги на недвижимость.

Итог

Теперь, когда вы понимаете разницу между налогом на недвижимость и налогом на собственность физических лиц, вы с меньшей вероятностью будете использовать эти термины как взаимозаменяемые и лучше будете понимать налоговые отчеты и счета, которые вы получаете по каждому из них.

Налоги на недвижимость Vs. Налог на недвижимость? Насколько они разные?

Налоги на недвижимость Vs. Налог на недвижимость?

Налог на прирост капитала на недвижимость и продажу вашего дома в 2021 году

Когда вы продаете свой дом, вы можете облагаться налогом на прирост капитала из-за увеличения его стоимости, пока вы владели им. К счастью, есть способы избежать налога на прирост капитала при продаже дома, чтобы сохранить как можно больше прибыли в своем кармане.

Что такое налог на прирост капитала?

Вы платите налог на прирост капитала, когда продаете определенные активы по цене, превышающей ту, которую вы за них заплатили.Включены дома и транспортные средства, и о любой прибыли, которую вы получили от них, необходимо сообщать в IRS во время налогообложения. Тем не менее, IRS дает право домовладельцам освобождение от налога, которое может помочь им обойти этот дорогостоящий налог.

Сколько стоит налог на прирост капитала в недвижимости?

Расчет налога на прирост капитала в недвижимости может быть сложным. Ставка налога зависит от многих факторов, в том числе от вашей налоговой категории, семейного положения, продолжительности вашего владения домом и от того, является ли он инвестиционной собственностью или вашим основным местом жительства.Если вы продаете дом или собственность менее чем через год владения им, краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход, который может достигать 37 процентов. Долгосрочный прирост капитала для собственности, которой вы владеете более одного года, облагается налогом в размере 15 или 20 процентов в зависимости от вашей налоговой категории.

Налог взимается только с самой прибыли. Если вы купили дом пять лет назад за 150 000 долларов и продали его сегодня за 225 000 долларов, ваша прибыль составила бы 75 000 долларов. (Это упрощенный пример, поскольку есть вычеты, которые вы можете сделать, например, квалификационные расходы на улучшение дома и закрытие продаж.) Вам необходимо будет сообщить о продаже дома и, возможно, уплатить налог на прирост капитала с прибыли в размере 75 000 долларов США. Если ваш налогооблагаемый доход составляет от 80 000 до 441 450 долларов США в качестве индивидуального подателя заявки и до 496 600 долларов США при совместной регистрации в браке, вы должны заплатить 15 процентов от прибыли в размере 75 000 долларов США, или 11 250 долларов США.

Есть одно предостережение: IRS дает вам налоговые льготы, если недвижимость, которую вы продаете, является основным местом проживания. Вам не нужно будет платить налог на прирост капитала, если вы выполняете определенные условия (которые подробно описаны далее в этой статье).

Сколько стоит налог на прирост капитала при аренде собственности?

Арендуемая недвижимость не имеет тех же исключений, что и основное место жительства, когда дело касается налогов. Как и в случае продажи собственности, которая не приносит дохода, вам придется заплатить от 15 до 20 процентов налога на долгосрочный прирост капитала, в зависимости от вашего дохода и статуса регистрации.

Если вы планируете продать арендуемую недвижимость, которой владели менее года, попробуйте продлить право собственности на срок не менее 12 месяцев, иначе она будет облагаться налогом как обычный доход.У IRS нет потолка для краткосрочного налога на прирост капитала, и вы можете получить налог в размере до 37 процентов.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

Налог на прирост капитала может сильно повлиять на вашу прибыль. К счастью, есть способы уменьшить налоговый счет или вообще избежать налога на прирост капитала при продаже дома. Это зависит от типа недвижимости и статуса вашей заявки. IRS предлагает несколько сценариев, позволяющих избежать налога на прирост капитала при продаже вашего дома:

Как избежать налога на прирост капитала вашего основного места жительства

Вы можете продать свое основное место жительства и избежать уплаты налога на прирост капитала с первых 250 000 долларов США, если вы подаете налоговую декларацию статус холост, и до 500000 долларов при совместной регистрации в браке.Освобождение доступно только один раз в два года. Чтобы квалифицировать недвижимость в качестве вашего основного места жительства, IRS требует, чтобы вы доказали, что это был ваш основной дом, в котором вы проживали большую часть времени. Вам нужно будет доказать, что:

  • Вы владели домом не менее двух лет.
  • Вы проживали в этой собственности в качестве основного места жительства не менее двух лет.

Однако есть место для маневра в интерпретации правил. Вам не нужно показывать, что вы жили в доме все время, пока владели им, или даже два года подряд.Вы можете, например, купить дом, прожить в нем 12 месяцев, сдать его в аренду на несколько лет, а затем переехать в основное место жительства еще на 12 месяцев. Если вы прожили в доме или квартире в общей сложности два года в течение периода владения, вы можете претендовать на освобождение от налога на прирост капитала.

Избежание налога на прирост капитала при аренде или дополнительном имуществе

Если вы владеете дополнительным имуществом, которое планируете продать, вам нужно будет спланировать заранее, чтобы снизить ваши налоговые обязательства.Три способа избежать налоговых обязательств включают:

Определение арендной платы в качестве основного места жительства

Вы можете обнаружить, что инвестиционная недвижимость, которую вы арендуете и планируете продать, подорожала. Может быть хорошей идеей переехать в аренду как минимум на два года, чтобы превратить его в основное место жительства, чтобы избежать прироста капитала. Однако вы не сможете исключить ту часть, которую вы обесценили при аренде собственности.

Вы потеряете статус основного места жительства в своем основном доме, но его всегда можно получить позже, вернувшись после продажи арендуемой собственности.Если вы не планируете продавать основной дом в течение как минимум двух лет, вы можете восстановить основное место жительства и получить право на исключение прироста капитала позже.

1031 обмен

Вы также можете воспользоваться обменом 1031. Этот обмен, известный как подобный обмен, работает только в том случае, если вы продаете инвестиционное имущество и используете вырученные средства для покупки другого аналогичного имущества. По сути, вы откладываете налог на прирост капитала на неопределенный срок; до тех пор, пока вы продолжаете вкладывать выручку от продажи в другую инвестиционную недвижимость, вы можете избежать налога на прирост капитала.

Зоны возможностей

В Законе о сокращении налогов и занятости от 2017 года добавлены зоны возможностей — районы по всей стране, которые были определены как экономически неблагополучные. Если вы решите инвестировать в определенное сообщество с низкими доходами, вы получите более высокую налоговую базу через первые пять лет. И любая прибыль через 10 лет не будет облагаться налогом.

Вычесть расходы

Если у вас все еще есть прирост капитала после использования льгот и исключений, сосредоточьтесь на уменьшении суммы налогооблагаемой прибыли или прибыли.Некоторые соответствующие вычеты включают:

  • Стоимость ремонта дома или инвестиционной собственности.
  • Улучшения и улучшения, такие как добавление спальни или ремонт кухни.
  • Убыток дохода от инвестиционной недвижимости из-за неуплаты арендаторами арендной платы.
  • Стоимость юридических, профессиональных и рекламных гонораров за выселение арендатора или поиск нового.
  • Затраты на закрытие от продажи имущества.

Не забывайте вести систематизированный учет и документы, включая квитанции, счета, счета-фактуры и выписки по кредитным картам, чтобы подтвердить свои требования о расходах на случай, если вы пройдете аудит.

Продам дом? Избегайте налогов на прирост капитала в недвижимости в 2021 году

Приятно получить высокую цену за продажу вашего дома, но будьте осторожны: IRS может захотеть принять участие в акции. Это потому, что иногда прирост капитала от недвижимости облагается налогом. Вот как вы можете минимизировать или даже избежать налоговых выплат при продаже вашего дома.

Как работает налог на прирост капитала?

  • IRS и многие штаты начисляют налог на прирост капитала исходя из разницы между тем, что вы платите за актив — вашей базой — и тем, за что вы его продаете.

  • Налог на прирост капитала может применяться к инвестициям, таким как акции или облигации, и материальным активам, таким как автомобили, лодки и недвижимость.

Хорошие новости о приросте капитала на рынке недвижимости

IRS обычно позволяет исключить до:

  • 250 000 долларов США на прирост капитала на недвижимое имущество, если вы одиноки.

  • 500 000 долларов США в виде прироста капитала от недвижимости, если вы состоите в браке и подаете совместно.

Например, если вы купили дом 10 лет назад за 200 000 долларов и продали его сегодня за 800 000 долларов, вы заработаете 600 000 долларов.Если вы состоите в браке и подаете документы совместно, 500 000 долларов из этой прибыли могут не облагаться налогом на прирост капитала (но 100 000 долларов из этой прибыли могут облагаться налогом).

Плохие новости о приросте капитала на недвижимом имуществе

Ваше исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов обычно теряется, что означает, что вы платите налог на всю прибыль, если любой из этих факторов верен:

  • Дом не было вашим основным местом жительства.

  • Вы владели недвижимостью менее двух лет в пятилетнем периоде до ее продажи.

  • Вы не жили в доме как минимум два года в пятилетнем периоде, предшествующем его продаже. (Люди с ограниченными возможностями, а также представители вооруженных сил, дипломатической службы или разведки могут получить перерыв в этой части; подробности см. В публикации IRS 523.) в двухлетний период до продажи этого дома.

  • Вы купили дом в рамках аналогичного обмена (в основном, обменяв одну инвестиционную собственность на другую, также известную как обмен 1031) в течение последних пяти лет.

  • Вы облагаетесь налогом на иностранных граждан.

Все еще не уверены, имеете ли вы право на исключение? Наш инструмент может помочь; в противном случае прокрутите вниз, чтобы узнать о способах избежать налога на прирост капитала при продаже дома:

  • Ставки налога на краткосрочный прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом менее года. Ставка равна вашей обычной ставке подоходного налога, также известной как ваша налоговая категория. (В какой налоговой категории я нахожусь?)

  • Долгосрочные ставки налога на прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом более года.Ставки намного менее обременительны; многие люди имеют право на ставку налога 0%. Все остальные платят либо 15%, либо 20%. Это зависит от вашего статуса подачи и дохода.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

  1. Живите в доме не менее двух лет. Два года не обязательно должны быть подряд, но любители домашних дел должны остерегаться. Если вы продаете дом, в котором не жили как минимум два года, прибыль может облагаться налогом. Продажа менее чем за год обходится особенно дорого, потому что вы можете облагаться краткосрочным налогом на прирост капитала, который выше, чем налог на долгосрочный прирост капитала.

  2. Узнайте, имеете ли вы право на исключение. Согласно IRS, если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома, вы все равно можете исключить ее часть, если продали дом из-за работы, здоровья или «непредвиденного события». Подробности см. В публикации 523 IRS.

  3. Сохраните квитанции на ремонт дома. Основа стоимости вашего дома обычно включает то, что вы заплатили за его покупку, а также улучшения, которые вы сделали за эти годы.Когда ваша базовая стоимость выше, ваша подверженность налогу на прирост капитала может быть меньше. Реконструкция, расширение, новые окна, ландшафтный дизайн, заборы, новые подъездные пути, установка кондиционеров — все это примеры того, что может снизить налог на прирост капитала.

Тема № 701 Продажа вашего дома

Если у вас есть прирост капитала от продажи вашего основного дома, вы можете иметь право исключить до 250 000 долларов США из этого дохода или до 500 000 долларов США из этого дохода. если вы подаете совместную декларацию со своим супругом.Публикация 523, Продажа вашего дома, содержит правила и рабочие листы. В теме № 409 представлена ​​общая информация о приросте капитала и убытках.

Подходит для исключения

В целом, чтобы претендовать на исключение Раздела 121, вы должны пройти как тест на владение, так и тест на использование. Вы имеете право на исключение, если вы владели и использовали свой дом в качестве основного в течение периода, составляющего не менее двух лет из пяти лет до даты продажи. Вы можете пройти тесты владения и использования в течение разных двухлетних периодов.Однако вы должны пройти оба теста в течение 5-летнего периода, заканчивающегося на дату продажи. Как правило, вы не имеете права на исключение, если исключили прибыль от продажи другого дома в течение двухлетнего периода до продажи вашего дома. См. Публикацию 523 для получения полной информации о требованиях к участию, ограничениях на сумму исключения и исключениях из правила двух лет.

Отчет о продаже

Если вы получили информационный отчет о доходах, такой как Форма 1099-S «Поступления от сделок с недвижимым имуществом», вы должны сообщить о продаже дома, даже если прибыль от продажи исключается.Кроме того, вы должны сообщить о продаже дома, если вы не можете исключить весь свой прирост капитала из дохода. Используйте Приложение D (Форма 1040), Прирост и убытки от прироста капитала и Форму 8949, Продажа и другое отчуждение капитальных активов, когда требуется сообщить о продаже дома. См. Публикацию 523, чтобы узнать о правилах отражения вашей продажи в вашей налоговой декларации.

Приостановление пятилетнего испытательного периода

Если вы или ваш (а) супруг (а) выполняете квалифицированную официальную расширенную службу в силовых структурах, дипломатической службе или в разведывательном сообществе, вы можете приостановить пятилетний тестовый период на срок до 10 лет.Физическое лицо находится на квалифицированной официальной расширенной службе, если в течение более 90 дней или на неопределенный период физическое лицо составляет:

  • В месте службы, которое находится не менее чем в 50 милях от его или ее основного дома, или
  • Проживание по госзаказу в гос. Жилье.

Дополнительную информацию об этом особом правиле по приостановке 5-летнего теста см. В Публикации 523.

Продажа в рассрочку

Если вы продали свой дом по контракту, который предусматривает полную или частичную уплату продажной цены в следующем году, вы совершили продажу в рассрочку.Если у вас есть продажа в рассрочку, сообщите о продаже в рассрочку, если вы не выберете ее. Даже если вы используете метод рассрочки для отсрочки части прибыли, исключение прибыли в соответствии с разделом 121 остается доступным. См. Публикацию 537, Продажа в рассрочку, Форму 6252, Доход от продажи в рассрочку и тему № 705, Продажа в рассрочку, для получения дополнительной информации о продажах в рассрочку.

Налоговые последствия для иностранной собственности на недвижимость в США — что вам нужно знать о FIRPTA

Рынок недвижимости США не показывает признаков потери своей привлекательности для иностранных инвесторов.Инвестиции в недвижимость в США относительно просты, без каких-либо материальных ограничений в отношении того, кто может покупать. Однако налоговые последствия для недвижимости, принадлежащей иностранцам, в США часто застают иностранных инвесторов врасплох.

За пределами США. граждане или резиденты должны платить налог США на доход от аренды, полученный от их недвижимости в США. Кроме того, специальный налоговый закон США FIRPTA гарантирует, что иностранные инвесторы платят подоходный налог при продаже своей недвижимости. К счастью, при правильном структурировании бизнеса иностранные инвесторы могут избежать налога на недвижимость FIRPTA и снизить общее налоговое бремя.

Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости с иностранным владением

В США облагается налогом доход от аренды, полученный в США, даже если владелец недвижимости не является гражданином США.

Иностранные инвесторы в недвижимость США имеют два варианта уплаты налогов на доход от сдачи в аренду недвижимости:

  1. Инвестор выбирает удержание 30% с каждой полученной валовой арендной платы. Налоговый агент — обычно управляющий недвижимостью — собирает налог, а затем направляет его непосредственно в IRS.Если между США и страной проживания инвестора существует соглашение о подоходном налоге, ставка удержания 30% может быть снижена.
  2. Инвестор соглашается подготовить налоговую декларацию США для отчета о доходе от аренды, полученном каждый год. (Точно так же, как инвестору из США). Для этого инвестору необходимо подать заявку на получение индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN) с помощью формы W-7 и представить его, как правило, при подаче налоговой декларации. Форму W-8ECI также необходимо будет заполнить (так называемый NET-выбор) и отправить налоговому агенту, которым обычно является управляющий недвижимостью.

Второй вариант требует дополнительной работы. Однако это позволяет вычесть все обычные и необходимые расходы, понесенные при эксплуатации арендуемой собственности. Общие вычитаемые расходы включают проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на рекламу, уборку и техническое обслуживание, а также сборы за управление недвижимостью.

Любой арендный доход, оставшийся после вычета всех квалифицируемых расходов, будет облагаться обычными ставками подоходного налога, которые могут быть намного меньше стандартной 30% ставки удержания первого варианта.

FIRPTA налог на недвижимость при продаже недвижимости в США

Не все иностранные инвесторы хотят стать арендодателями. Некоторые находят свойства переворачивания гораздо более привлекательными. Однако затем налогообложение становится более сложным для иностранных владельцев недвижимости в США благодаря FIRPTA.

Закон о налоге на недвижимость с иностранными инвестициями (FIRPTA) облагает налогами иностранцев-нерезидентов и иностранные корпорации, если они имеют фактически связанный доход (ECI). Это звучит сложно, и это может быть.

ECI — это доход, который получает физическое или юридическое лицо, занимаясь торговлей или бизнесом на территории США.S. Прибыль от продажи собственности в США считается таким доходом.

И это не только продажа недвижимости. IRS облагает иностранцев налогом за «распоряжение интересами недвижимости США». Что это обозначает?

Проще говоря, IRS облагает налогом любую продажу или передачу недвижимости, находящейся в иностранной собственности, и других связанных с ней прав собственности. Налог применяется не только к физическим лицам, не являющимся гражданами или резидентами США, но и к иностранным компаниям.

Давайте посмотрим на детали и определения.

Что представляет собой интерес к недвижимости в США, помимо недвижимости?

Интересы недвижимого имущества США — это не только коммерческие или жилые здания. Термин также включает в себя землевладение, личную собственность, связанную с использованием недвижимого имущества, такую ​​как транспортные средства, сельскохозяйственное оборудование, мебель и т. Д., Постоянное оборудование и акции, находящиеся в собственности местной холдинговой корпорации, которая владеет недвижимостью.

Что такое диспозиция?

Удивительно, но это любая продажа или передача U.С. интерес к недвижимому имуществу. Что произойдет, если деньги не перейдут из рук в руки, как в случае с подарками и наследством? Отсутствие денежного вознаграждения не имеет отношения к IRS; он по-прежнему считает это предрасположенностью. Это означает, что даже если вы измените название собственности на имя вашего ребенка, у вас будет событие, облагаемое налогом.

Ставки налога FIRPTA различаются для разных типов собственности.

Ставки удержания FIRPTA могут различаться в зависимости от формы собственности и характера отчуждения процентов на недвижимое имущество.

Иностранное физическое лицо, товарищество, траст или имущество

Когда иностранное лицо, товарищество, траст или имущество продает недвижимость в США, удержание будет составлять 15% от справедливой рыночной стоимости (продажной цены). Тем не менее, 15% -ное автоматическое удержание для FIRPTA не должно превышать фактических налоговых обязательств. Инвестор может подать заявку на уменьшение удержания через форму 8288-B, запрашивая сертификат удержания.

Иностранная корпорация

Иностранная корпорация, которая продает недвижимость и передает ее иностранному акционеру, удерживает 21% прибыли от продажи.

Партнерство в США

Если национальное партнерство в США реализует недвижимость, удержание 15% отсутствует. Однако партнерство должно выплачивать 35% прибыли, которая распределяется между иностранным партнером.

Корпорация США

Национальные корпорации США с иностранными акционерами не будут облагаться налогами FIRPTA при отчуждении недвижимого имущества. Вместо этого он будет платить корпоративный налог на прибыль по ставке 21%.

Пример 1 — FIRPTA для индивидуального инвестора

Марион, физическое лицо-нерезидент, продает принадлежащую ей недвижимость в штате Вашингтон за 200 000 долларов.Ее удержание по FIRPTA составит 30 000 долларов (ставка 15% x 200 000 долларов справедливая рыночная стоимость собственности).

Пример 2 — FIRPTA с LLC

Holland RE, LLC является американским юридическим лицом, в равной степени принадлежащим Marion, a. иногороднее физическое лицо и Джилл, гражданка США. LLC владеет недвижимостью в штате Вашингтон и решила продать ее за 200 000 долларов. Партнеры признают общую прибыль в размере 60 000 долларов США. Не будет обязательного удержания FIRPTA из справедливой рыночной стоимости имущества в размере 200000 долларов США, поскольку LLC является U.S. entity. Однако LLC будет обязана уплатить удерживаемый налог в размере 10 500 долларов США, что составляет 35% от пропорциональной прибыли Мэрион в размере 30 000 долларов США от продажи.

Как работает налог на недвижимость FIRPTA

Обязательное удержание налога FIRPTA обычно согласовывается с продавцами и эскроу-компанией. Агент условного депонирования удержит установленную сумму и направит ее в IRS от имени продавца.

Для этого иностранные продавцы должны получить идентификационные номера налогоплательщиков.Организации должны подать заявку на форму SS-4, чтобы запросить идентификационный номер работодателя (EIN). Для физических лиц процесс немного сложнее и включает подачу заявки на получение индивидуального идентификационного номера налогоплательщика (ITIN) с использованием формы W-7.

Могут ли иностранные инвесторы избежать налога FIRPTA

Иностранным инвесторам с высокими налоговыми категориями или с краткосрочными продажами следует подумать о структурировании инвестиций с оптимизированной налоговой структурой бизнеса. Если иностранные инвесторы приобретают недвижимость и владеют ею через U.S.C-corporation, они платят корпоративный налог по ставке 21% при продаже собственности. После этого они могут распустить корпорацию для полного распределения без налога на дивиденды.

Кроме того, в некоторых случаях вы можете избежать FIRPTA, если продадите недвижимость в убыток. Вам необходимо посоветовать IRS не отказывать, подав специальное заявление.

Понимание налоговых последствий для иностранного владения недвижимостью в США и FIRPTA

Как видите, существует множество аспектов налога на недвижимость в США.S.A. для иностранных инвесторов. В этой статье представлен общий обзор налоговых последствий, налагаемых на иностранных инвесторов на недвижимость в США, и она ни в коем случае не исчерпывающая.

Иностранные инвесторы должны принять во внимание важные соображения, прежде чем приступить к покупке недвижимости в США. Важное значение имеет углубленный анализ последствий налога на прибыль и налог на имущество, а также структуры вашего бизнеса. Не существует универсального решения, подходящего для каждой уникальной ситуации инвестора.

Чтобы изучить лучшие варианты, запланируйте консультацию с одним из наших международных консультантов по работе с иностранцами.

Запланировать консультацию


Подпишитесь на нашу бесплатную рассылку новостей

Как доход от недвижимости учитывается в налоговых целях? | Home Guides

Доход от недвижимости облагается налогом тремя различными способами, в зависимости от того, как он заработан. Прибыль от операций с недвижимостью облагается налогом как обычный доход и обычно рассматривается как пассивный, а не активный доход. Доход от продажи недвижимости, удерживаемой как инвестиции, облагается налогом как прирост капитала.Наконец, доход от продажи имущества по цене, превышающей его остаточную стоимость, облагается налогом на возврат амортизации.

Налогообложение операционной прибыли

IRS требует, чтобы вы указали все свои доходы и все расходы на инвестиционную недвижимость в форме Приложения E. Он содержит информацию обо всех ваших свойствах и внизу показывает вашу окончательную чистую прибыль или убыток от вашей деятельности по инвестированию в недвижимость. Если у вас есть прибыль, вы переносите ее в строку 17 из 1040 и объединяете ее со своим другим доходом.Если у вас есть убыток, IRS имеет ряд правил, которые определяют, как вы можете использовать этот убыток для компенсации другого дохода.

Налогообложение операционных убытков

Общее практическое правило заключается в том, что IRS не позволит вам использовать пассивные убытки, которые представляют собой убытки от инвестиций в недвижимость, для компенсации активного дохода, например того, что вы зарабатываете от работы. Однако в случае с недвижимостью вы можете требовать до 25000 долларов пассивных убытков против своего активного дохода, если ваш модифицированный скорректированный валовой доход составляет менее 100000 долларов.Если вы соответствуете определению IRS профессионала в сфере недвижимости, тогда ваша инвестиционная деятельность считается частью вашей общей деятельности с недвижимостью, и вы можете требовать все свои убытки в счет вашего другого дохода.

Прирост капитала

Когда вы продаете недвижимость с целью получения прибыли, этот доход облагается налогом на прирост капитала. Например, если вы купите небольшой многоквартирный дом за 1,1 миллиона долларов и продадите его за 1,4 миллиона долларов после уплаты комиссионных, вы получите прирост капитала в размере 300 000 долларов.Если вы владеете зданием в течение одного года или более, это будет считаться долгосрочным приростом капитала, который в 2012 налоговом году обычно облагается федеральным налогом по ставке 15 процентов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *