Налог на имущество для юридических лиц: Ошибка 404 | ФНС России

Содержание

налог на имущество организаций

Государственная Дума в первом чтении приняла законопроект № 1022670-7 о совершенствовании порядка налогообложения имущества, сообщает пресс-служба ФНС.

 

В части налогообложения имущества он распространяет беззаявительный порядок предоставления налоговых льгот на ветеранов боевых действий. Данные из Единой государственной информационной системы социального обеспечения будут передаваться в ФНС.

Расширяется перечень документов, передаваемых в налоговые органы физическими лицами через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. К ним предлагается отнести сообщение о наличии объекта налогообложения, а также заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения по транспортному налогу.

Кроме того, устанавливается процедура рассмотрения налоговыми органами уведомления о порядке представления декларации по налогу на имущество организаций, уведомления о выбранном земельном участке, в отношении которого применяется вычет по земельному налогу, уведомления о выбранных объектах налогообложения, в отношении которых предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц, заявления о гибели или уничтожении объекта налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Законопроект регламентирует особенности исчисления налога на имущество организаций в случае, если кадастровая стоимость объектов налогообложения административно-делового и торгового назначения для соответствующего налогового периода не определена.

Устанавливается и порядок налогообложения уничтоженных транспортных средств. Исчисление транспортного налога будет прекращаться не с момента снятия их с учета, а с первого числа месяца, в котором транспортное средство прекратило существование в результате пожара, стихийного бедствия и т.п. Для подтверждения соответствующих обстоятельств в налоговый орган можно будет представить заявление о гибели или уничтожении объекта налогообложения.

Законопроект определяет порядок информационного обмена с участием налоговых органов для администрирования земельного налога в отношении земель, изъятых или ограниченных в обороте, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Также устанавливается понижающий коэффициент 0,6 для исчисления налога на имущество физических лиц за первый налоговый период, в котором возник вновь образованный объект недвижимости. Он будет применяться с четвертого года, в котором налоговая база определяется в соответствующем муниципальном образовании по кадастровой стоимости.

Губернатор и Правительство / Сообщения пресс-службы

«Наша цель — создать самые комфортные условия для ведения бизнеса в Ульяновской области, а это невозможно без снижения административной нагрузки. Введение пониженных, а в некоторых случаях и нулевых ставок, позволит предпринимателям легче перенести изменения в законодательстве, даст возможность адаптироваться к различным кризисным условиям, и таким образом уменьшит давление», — подчеркнул глава региона.

Так, по словам Сергея Морозова, готовящийся документ предполагает установку налоговой ставки на 2018 год в размере 0,7 % от кадастровой стоимости, в 2019 году в размере 1,4 %, на 2020 год и последующие ставка составит 2%. Кроме того, планируется исключить из налогообложения объекты недвижимости площадью менее 150 кв.м. 

«В целях проработки вариантов снижения налоговой нагрузки, Правительством области было проведено исследование с участием представителей Агентства госимущества, Министерства финансов Ульяновской области, Корпорации развития предпринимательства Ульяновской области. Мы считаем, что принятое решение — введение налоговых преференций для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, применяющих специальные налоговые режимы, ранее не уплачивающих имущественные налоги в части поэтапного повышения налога, — станет хорошей поддержкой для нашего бизнеса», — рассказал глава Кабмина Александр Смекалин.

Он также отметил, что на данный момент законопроект разработан и проходит процедуру согласования, а в феврале этого года будет рассмотрен на заседании Правительства.

Напомним, с 1 января 2018 года имущественные налоги будут исчисляться от кадастровой стоимости. При этом, если по налогу на имущество физических лиц в отношение всех объектов налогообложение будет исходить от кадастровой стоимости, то по налогу на имущество организаций только в отношении административно-деловых центров, торговых центров, объектов общественного питания и бытового обслуживания и помещений в них. В отношении указанных объектов принята максимальная ставка налогообложения, предусмотренная Налоговым кодексом РФ в размере 2%. С 2018 года налогообложение недвижимости исходя из кадастровой стоимости осуществляется в 76 субъектах Российской Федерации. Стоит отметить, что Ульяновская область одна из немногих в стране сохраняла льготный режим уплаты налога от инвентаризационной стоимости.

«Предприниматели «ОПОРЫ РОССИИ» неоднократно выступали за введение понижающего коэффициента для субъектов бизнеса, работающих по «упрощенке». Из-за этого для многих предпринимателей суммы налога вырастают в разы, что просто в некоторых случаях убивает бизнес. Данный же законопроект позволит снизить эту нагрузку, не оплачивая налог при владении имуществом площадью менее 150 кв м, а самая низкая ставка в стране поможет постепенно адаптироваться к новым условиям», — пояснил председатель Совета директоров Корпорации развития предпринимательства Руслан Гайнетдинов.

Сформирован предварительный перечень объектов недвижимсти, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2021 год

В соответствии с Порядком определения перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 13.10.2014 №343, Минюстом Чувашии сформирован предварительный перечень объектов недвижимого имущества на 2021 год.

Данный перечень размещен в баннере «Налогообложение от кадастровой стоимости» на официальном сайте Минюста Чувашии. В него вошли 3125 объектов недвижимого имущества физических и юридических лиц.

В случае несогласия с включением или не включением соответствующих объектов недвижимого имущества в предварительный перечень собственники вправе

до 1 марта текущего года направить в Минюст Чувашии соответствующее обращение.

Рассмотрев поступившее обращение Минюст Чувашии проведет мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений для целей налогообложения в отношении, указанных в обращении объектов недвижимости.

При несогласии с результатами проведённых мероприятий собственник объекта недвижимости (либо его представитель) в досудебном порядке имеет право обратиться в Межведомственную комиссию по пересмотру результатов определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений.

Обратите внимание, что для обращения в комиссию установлен ограниченный срок – 40 календарных дней со дня направления акта обследования. Учитывая это, во избежание утраты права на рассмотрение спора в Межведомственной комиссии собственникам объектов, собственниками объектов необходимо своевременно получать копии актов по результатам обследования.

По результатам проведенных мероприятий Минюстом Чувашии будет утвержден перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на соответствующий налоговый период.

Напомним, что с 2014 года федеральным законодательством регионам Российской Федерации предоставлено право устанавливать особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества исходя из кадастровой стоимости.

Чувашская Республика воспользовалась данным правом с 2016 года. Так, в соответствии с Законом Чувашской Республики от 30. 09.2015 № 42 налог на имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости с 1 января 2016 года.

Для юридических лиц налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости начнет действовать с 1 января 2019 года. Законом Чувашской Республики от 28.09.2017 №52 в целях равномерной налоговой нагрузки на предпринимателей утверждены критерии налогообложения объектов недвижимости исходя из кадастровой стоимости площадью от 1000 кв. м.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Минюстом Чувашии по сведениям, содержащимся в ЕГРН, для целей налогообложения ежегодно формируется перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости.

Ответственность за неуплату налога на имущество и за непредставление декларации по нему

С момента вступления в действие части первой Налогового кодекса РФ до настоящего времени остаются спорными некоторые вопросы, касающиеся ответственности за неуплату (неполную уплату) сумм налога на имущество, а также за несвоевременное представление налоговой декларации по этому налогу. Вправе ли налоговая инспекция оштрафовать предприятие за неуплату авансовых платежей по налогу или за несвоевременное представление декларации? Основываясь на материалах арбитражной практики, на эти вопросы отвечает О.Н. Толмачева, юрист юридической фирмы ЗАО «БФ — юрист».

Содержание

  • Ответственность за неуплату налога на имущество и за непредставление декларации по нему

Налоговый период по налогу на имущество

В соответствии со статьей 3 Закона о налоге на имущество* налоговой базой по этому налогу является среднегодовая стоимость имущества, то есть стоимость имущества, определяемая на конец года.

* Примечание: В настоящее время, пока не принята соответствующая глава Налогового кодекса РФ, посвященная исчислению и уплате налога на имущество юридических лиц, продолжает действовать Закон РФ «О налоге на имущество предприятий».

Налоговую базу по налогу на имущество, таким образом, можно определить только по окончании календарного года, и, соответственно, сумму налога на имущество также можно исчислить только по истечении календарного года. Из этого следует, что налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год.

В статье 7 Закона о налоге на имущество закрепляется, что сумма налога на имущество исчисляется и вносится в бюджет поквартально нарастающим итогом, а в конце года производится перерасчет.

Сроки уплаты налога на имущество

В соответствии со статьей 8 Закона о налоге на имущество этот налог уплачивается в течение 5 дней со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за квартал и в течение 10 дней со дня, установленного для представления бухгалтерского отчета за год.

Таким образом, срок для уплаты авансовых платежей по налогу на имущество составляет один месяц и пять дней с момента окончания отчетного квартала, а срок для уплаты суммы налога — три месяца и 10 дней с момента окончания календарного года.

Представление налоговой отчетности

Отметим сразу, что в Законе о налоге на имущество содержится норма, согласно которой уплата этого налога производится на основании квартальных и годовых расчетов. Тем не менее, сроки представления в налоговые органы этих расчетов законом не определены. Указанные сроки определены в инструкции Госналогслужбы России от 08.06.95 № 33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий». Так, в соответствии с пунктом 10 указанной инструкции расчеты налога на имущество представляются налогоплательщиками в налоговые органы с бухгалтерскими отчетами в сроки, установленные для представления квартальной и годовой бухгалтерской отчетности.

В этой связи представляется необходимым отметить следующее. В соответствии с пунктом 6 статьи 80 НК РФ налоговая декларация представляется в налоговые органы в сроки, установленные законодательством о налогах и сборах. При этом в статье 4 НК РФ прямо закреплено, что акты Министерства РФ по налогам и сборам не относятся к актам законодательства о налогах и сборах. Таким образом, в нормативном акте уровня инструкции Госналогслужбы России срок для представления налоговой декларации не может быть установлен. Следовательно, в настоящее время срок для представления в налоговые органы налоговой декларации по налогу на имущество юридически не определен.

Ответственность за неуплату налога

В соответствии со статьей 122 Налогового кодекса РФ налогоплательщик несет ответственность за неуплату или неполную уплату налога, произошедшую в результате занижения налогооблагаемой базы или в результате других неправомерный действий, в том числе в результате нарушения сроков уплаты налога.

Налог на имущество должен быть уплачен в течение трех месяцев и десяти дней с момента окончания календарного года. По окончании первого, второго и третьего квартала (в течение одного месяца и пяти дней с момента окончания отчетного квартала) налогоплательщик должен уплачивать авансовые платежи по налогу на имущество.

Однако статья 122 НК РФ позволяет привлечь налогоплательщика к ответственности только за неуплату или неполную уплату сумм налога, в том числе и налога на имущество. За неуплату или неполную уплату сумм авансового платежа привлечь налогоплательщика к ответственности нельзя. Дело в том, что неуплата или неполная уплата сумм налога означает нарушения сроков уплаты налога по истечению налогового периода. Данный вывод основан на положениях статьи 52 Налогового кодекса РФ, в которой установлен порядок исчисления налога. В этой статье устанавливается, что налогоплательщик самостоятельно исчисляет сумму налога, подлежащую уплате за налоговый период, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот. Другими словами, сумма налога может быть определена и исчислена не ранее чем по истечении налогового периода. Поэтому нарушение сроков уплаты авансовых платежей не является нарушением сроков уплаты налога.

Как было отмечено выше, налоговым периодом по налогу на имущество является календарный год. Следовательно, ответственность за неуплату (неполную уплату) налога на имущество по статье 122 НК РФ может быть применена только при нарушении сроков уплаты налога на имущество по истечении года (налогового периода), а не квартала (отчетного периода).

Из Постановления Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 12.02.01 г. по делу № А05-6764/00-445/12:

Налоговой инспекцией была проведена камеральная проверка ООО, в результате которой было выявлено, что ООО не полностью уплатило налог на имущество за первый квартал 2000 года.

В связи с неисполнением ООО в добровольном порядке решения и требования о взыскании штрафа за неполную оплату налога на имущество на основании статьи 122 НК РФ налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд.

Решением арбитражного суда в иске налоговой инспекции было отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Кассационная инстанция постановила оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции, руководствуясь следующими соображениями.

Исходя из положений Закона РФ «О налоге на имущество предприятий» налоговый период по налогу на имущество составляет календарный год. Указанный налоговый период состоит из трех отчетных периодов, по итогам которых законом предусмотрена уплата авансовых платежей. Однако эти платежи не являются налогом на имущество в собственном смысле слова, так как налог на имущество уплачивается исходя из налоговой базы, исчисленной по итогам налогового, а не отчетного периода. Несмотря на сходство авансовых платежей, уплачиваемых по итогам отчетных периодов, с налогом, уплачиваемым по итогам налогового периода, законодатель не допускает их смешения, специально вводя для них разные понятия. В рассматриваемом случае налоговой инспекцией была выявлена неполная уплата налога на имущество по итогам отчетного периода (первый квартал 2000 года), а не налогового периода. Следовательно, ответственность, предусмотренная статьей 122 НК РФ за неуплату или неполную уплату сумм налога, в данном случае неприменима, так как указанная мера ответственности может быть применена только вследствие неуплаты (неполной уплаты) сумм налога по итогам налогового периода.

Ответственность за непредставление налоговой декларации

В соответствии со статьей 119 Налогового кодекса РФ за непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган налогоплательщик несет ответственность. Как было отмечено выше, срок представления в налоговый орган декларации по налогу на имущество не установлен, следовательно, к налогоплательщику не может применяться ответственность по статье 119 НК РФ за непредставление в установленный срок налоговой декларации по налогу на имущество.

Кроме того, отметим, что существует арбитражная практика, в соответствии с которой невозможность привлечения налогоплательщика к ответственности по статье 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации обосновывалась тем, что квартальный расчет по налогу на имущество не может быть признан налоговой декларацией.

Из Постановления Федерального Арбитражного суда Северо-западного округа от 20.02.01 г. № А42-4538/00-15:

ООО был сдан расчет по налогу на имущество за третий квартал 1999 года с нарушением сроков, закрепленных в Инструкции Госналогслужбы России № 33. В этой связи налоговой инспекцией было вынесено решение о привлечении ООО к ответственности по пункту 1 статьи 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации по налогу на имущество в установленный законодательством срок.

Налоговая инспекция обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО штрафа за непредставление налоговой декларации по налогу на имущество в установленный законодательством срок.

Решением арбитражного суда первой инстанции в иске налоговой инспекции было отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Кассационная инстанция постановила оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

В качестве доводов кассационная инстанция сослалась на следующее.

В соответствии со статьей 80 НК РФ налоговой декларацией признается письменное заявление налогоплательщика о полученных доходах и произведенных расходах, источниках доходов, налоговых льготах и исчисленной сумме налога и (или) другие данные, связанные с исчислением и уплатой налога.

В соответствии со статьями 8 и 52 НК РФ налог — это обязательный платеж, взимаемый с организаций или физических лиц в целях финансового обеспечения деятельности государства и подлежащий уплате по итогам налогового периода, исходя из налоговой базы, налоговой ставки и налоговых льгот.

Пунктом 1 статьи 54 НК РФ определено, что налогоплательщики исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных регистров бухгалтерского учета и (или) на основе иных документально подтвержденных данных об объектах, подлежащих налогообложению.

Согласно статье 55 НК РФ под налоговым периодом понимается календарный год или иной период времени применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая уплате. Налоговый период может состоять из одного или нескольких отчетных периодов, по итогам которых уплачиваются авансовые платежи.

На основании вышеизложенных статей Налогового кодекса РФ судом делается вывод, что налоговой декларацией является письменное заявление налогоплательщика, составленное по итогам налогового периода. Таким образом, расчеты по налогу на имущество составленные по итогам первого, второго и третьего кварталов налоговыми декларациями не являются. Следовательно, за непредставление ООО в налоговую инспекцию за третий квартал 1999 года к ООО не может быть применена ответственность за непредставление налоговой декларации по статье 119 НК РФ.

Ответственность за неуплату налога на имущество и за непредставление декларации по нему

Налог на имущество юридических лиц в 2019 году

Ты можешь и не заметить, что у тебя все идет хорошо.

Но налоговая служба заметит.

П. Данинос

Налог на имущество организаций зачастую оказывается одним из самых непосильных обязательных платежей для бизнеса, особенно если речь идет о промышленном производстве, неизбежно использующим дорогостоящее индустриальное оборудование и имеющим большие производственные площади. Будучи также важной доходной статьей в бюджете России, данный налог зачастую подвергается законодательным изменениям в поисках баланса между интересами государства и бизнеса.

В настоящем материале мы постарались дать ответы на наиболее частые вопросы, которые возникают у наших клиентов при налогообложении имущества организаций учетом изменений, произошедших в 2019 году.

О налоге на имущество организаций

Налогом на имущество юридических лиц облагается исключительно недвижимое имущество, которые в сфере бухгалтерского учета значится как основные средства организации. Налоговой базой для расчета суммы обязательного платежа выступает среднегодовая стоимость имущества (первоначальная стоимость имущества за вычетом амортизации) в случае, если объектом налогообложения является сооружение, и кадастровая или инвентаризационная стоимость, если объектом налогообложения является здание. Налог на имущество юридических лиц является региональным налогом, что означает необходимость уточнять конкретную ставку налога в Вашем регионе. На федеральном уровне установлен лишь максимальный предел ставки в рамках которой могут действовать региональные власти. Налоговым кодексом также предусмотрена льгота в виде полного освобождения ряда имущества от налогообложения. Виды такого имущества указаны в тексте Кодекса, а конкретно виды раскрыты в акте Правительства России. Уплачивается налог в разные сроки в разных регионах. Единым для каждого региона является лишь налоговый период – календарный год и отчетные периоды – 3 месяца, 6 месяцев и 9 месяцев. Расчет сумм налога осуществляется самим налогоплательщиком. Обратите внимание, что налоговых деклараций за один налоговый период может быть несколько в случае, если имущество одного юридического лица расположено в нескольких разных субъектах России. Также следует учесть, что в каждом субъекте нужно применять к расположенной в нем недвижимости соответствующую для данного региона налоговую ставку.

Изменения в объекте налогообложения

Самым значимым изменением стала отмена налога на движимое имущество организаций. Теперь только наличие у фирмы недвижимого имущества будет являться основанием для уплаты налога. Данное решение связано как с большим количеством спорных ситуаций, который возникали в процессе определения объекта налогообложения, так и из-за сложности в расчете сумм налога для самих налогоплательщиков. Помимо того, таким решением был несколько смягчен негативный для бизнеса эффект от повышения ставки налога на добавленную стоимость до 20%. Тем не менее, количество юридических споров от этого не уменьшилось, поскольку сейчас основной проблемой для налогоплательщиков стала необходимость доказать налоговой инспекции, что то или иное оборудование не может быть признано частью единого недвижимого комплекса, а потому не должно облагаться налогом.

Совет юриста:

Зачастую у субъектов малого предпринимательства в связи с исключением налога на движимое имущество теперь вообще нет в собственности каких-либо объектов налогообложения. Министерство финансов считает, что в таком случае у налогоплательщика не возникает необходимости подавать налоговую декларацию по налогу на имущество организаций.

Изменения в налоговых ставках

Конкретные налоговые ставки устанавливаются регионами, а на федеральном уровне определяются лишь максимальные значения. В 2019 году с 1,9 до 2,2% увеличивается предельная ставка для магистральных трубопроводов, ЛЭП, а также технологически неотъемлемых от них сооружений. Теперь региональные власти имеют право повысить процентную ставку, что необходимо отслеживать. Легче всего узнать об изменениях ставок налога в различных субъектах страны можно на официальном сайте ФНС России, где Вам предоставят возможность ознакомиться с региональными налоговыми законами и сделают краткую справку о местной текущей ставке налога.

Совет юриста:

Повышение налоговых ставок является отличным поводом лишний раз задуматься об оптимизации налогового бремени бизнеса. Такие простые методы как списание с баланса организации морально устаревшего оборудования, а также применение ускоренной амортизации основных средств или иного выгодного и доступного способа амортизации позволят значительно сократить размер налоговой обязанности фирмы.

Расширение числа регионов, применяющих кадастровую стоимость недвижимости в налоговых целях

В России постепенно подходит к концу процесс перехода регионов на расчет различных налогов по кадастровой стоимости объекта налогообложения, так в 2019 году налог на недвижимость организаций, расположенных в Чувашии, в Смоленской, Иркутской и Курской областях теперь будет рассчитываться по ее кадастровой стоимости. В скором времени в каждом регионе страны будет принято соответствующее законодательство, поэтому юристам и бухгалтерам организации следует заранее изучить соответствующее нормативное регулирование.

Изменения в форме отчетности и расчете кадастровой стоимости

В связи с прекращением обложения движимого имущества налогом с 2019 года ФНС России выпустила письмо, изменяющее форму налоговой декларации. Ознакомиться с формой можно на официальном сайте ФНС России. Теперь в декларации предусмотрено специальное пространство для исчисления налога в ситуации, когда кадастровая стоимость объекта была изменена из-за уточнения характеристик такой недвижимости.

Также в 2019 году ФНС России решила упростить жизнь налогоплательщиков: теперь если у Вашей организации есть объекты недвижимости, которые находятся на учете в различных налоговых инспекциях,, то у Вас есть возможность сдать отчетность в любую из инспекций по своему выбору. Подобное решение оправдано тем, что налог так или иначе поступает в один региональный бюджет, а потому ФНС России оправданно пошла навстречу налогоплательщикам.

С 2019 года новые данные о стоимости каждого объекта будут учитываться в случае изменения характеристик объекта только после регистрации в Реестре недвижимости таких изменений. Если же кадастровая стоимость была изменена по решению суда или административного органа (Росстата), то применять ее будут только с даты начала использования новой кадастровой стоимости (напомним, по общему правилу – с начала того налогового периода, в котором стоимость объекта была оспорена). Это обстоятельство важно учитывать налогоплательщику, так как зачастую юридические лица необоснованно пытаются уменьшить сумму налога на имущество за предыдущие годы, апеллируя к пересмотренной, например, в судебном порядке кадастровой стоимости. К сожалению, новая, возможно более выгодная для налогоплательщика кадастровая стоимость будут использоваться налоговиками лишь за текущий год

Таким образом, юристу и бухгалтеру организации необходимо тщательно ознакомиться со всеми основными изменениями в уплате налога на имущество организаций в 2019 году, так как произошли значительные перемены, которые необходимо учитывать. Отметим, что в каждом регионе могут присутствовать свои особенные правила, регулирующие уплату этого налога. Нередко субъекты России предоставляют льготы на отдельные категории недвижимого имущества, что может оказаться отличной возможностью для законной налоговой оптимизации расходной части бюджета фирмы.

Наша практика

Грамотная и эффективная налоговая консультация требует от юриста не только высоких профессиональных знаний, но и значительного практического опыта в проработке наилучших налоговых стратегий для различных компаний. Необходимо тщательно изучить ситуацию клиента, рассмотреть все нюансы ведения бизнеса. Команда “Крайнев и партнеры” состоит из специалистов различного профиля и высокой квалификации, позволяющей нам не только предлагать клиентам сопровождать заключение соглашений и судебные процессы “под ключ”, но и консультировать наших клиентов.

Записаться на консультацию можно, направив краткое описание своего вопроса на электронную почту [email protected]

Вам также может быть интересно:

Налог на имущество при усн

Возврат ндс

Налоговая консультация

Налоговые споры

Юрист по налогам

Консультация по налогам ип

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество организаций

Заплатить налог на имущество через интернет

Налог на имущество в Москве

Расчет налога на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц льготы

Налог на имущество для пенсионеров

Декларация по налогу на имущество

Срок оплаты налога на имущество

Налог при продаже недвижимого имущества

Налог на движимое имущество

Налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций льготируемое имущество

Налоговый период налог на имущество

Плательщики налога на имущество организаций

Проверить налог на имущество

Налог на имущество организаций пример расчета

Заполнение декларации по налогу на имущество

Срок уплаты налога на имущество юридических лиц

Налоговый период по налогу на имущество физических лиц

Налоговые вычеты по налогу на имущество физических лиц

Заявление в налоговую о льготе на налог на имущество для пенсионеров

Новые правила уплаты налога на имущество физических лиц

Госуслуги налог на имущество физических лиц

Перерасчет налога на имущество физических лиц

Объекты облагаемые налогом на имущество

Налог на имущество на нежилое помещение для физических лиц

Неправильно рассчитали налог на имущество физических лиц

Отзывы наших доверителей:

Анастасия

Для участия в банкротных торгах мне необходимо было зарегистрировать компанию. Юристы “Крайнев и партнеры” не только помогли мне с подготовкой первоначального пакета документов для регистрации, но и объяснили ряд технических нюансов: помогли заполнить уведомление о переходе на УСН 6% и составили первую налоговую декларацию (нулевую). Сервис на высоте, рекомендую.

Ирина

Из-за технической ошибке в базе данных инспекция предъявила нам требование об уплате более, чем полутора миллионов доначислений в пенсионный фонд. Около двух недель ушло на поиск виновных (сотрудники пенсионного фонда некорректно заполняли базу, и в итоге инспектор в налоговой видел ее, как если бы никаких платежей за последние два года не поступало вообще), еще месяц понадобился на то, чтобы добиться признания ошибки путем направления различных жалоб на бездействие. Благодаря помощи юристов “Крайнев и партнеры” ситуация разрешилась. Теперь думаем, не взыскать ли нам убытки с государства за это безобразие.

Дмитрий

Налоговая предъявила мне претензии по поводу доходов, которые я получил в этом году и вызвала на “допрос”. Благодаря высокой квалификации юристов “Крайнев и партнеры” мне не только удалось отстоять свою позицию о том, что доход получен не от предпринмательской деятельности, но и подготовить налоговую декларацию для подачи на следующий год — про запас) Спасибо за помощь и поддержку, изначально письмо из налоговой вызывало самые неприятные чувства, но, как ни странно, все прошло довольно гладко.

Рационализация и упрощение юридических лиц

Редактор: Марк Херу, J.D.

Любой, кто знаком с «рационализацией и упрощением юридического лица», вероятно, вспомнит свой первый клиентский запрос на выполнение этого упражнения (визуализировать страницы и страницы организационных диаграмм, прямоугольников, кругов и множества отмеченных объектов). Часто этот запрос приходит, когда клиенты заканчивают стяжательную серию. Однако в наши дни об этом все чаще говорят, поскольку клиенты пытаются сдерживать корпоративные расходы и устранять связанные с COVID-19 сдвиги в цепочке поставок и тому подобное. Упражнения по рационализации и упрощению юридического лица направлены на повышение эффективности — оптимизацию организационной структуры юридического лица для достижения сокращения затрат и управления рисками, не говоря уже о сохранении привлекательности структуры юридического лица для потенциальных целей приобретения.

Прежде всего, важно понимать бизнес-цели каждого юридического лица. Здесь есть сотрудники? Управляет ли он другими рисками внутри страны? Какую роль он играет в цепочке поставок организации? Предприятие могло быть сформировано очень давно, но насколько оно полезно, исходя из сегодняшних фактов и обстоятельств, а также будущих потребностей организации? Спросите, есть ли дублирование в организационной структуре в результате стяжательства.Обдумайте структурную эффективность для целей налога на репатриацию, уделяя особое внимание утечке подоходного налога.

После того, как вы рационализировали юридическое лицо и определили его местонахождение с точки зрения корпоративного холдинга, начните работу по налоговому анализу, чтобы удалить юридические лица из структуры и согласовать или реорганизовать юридические лица посредством слияния, слияния или фактической ликвидации, в зависимости от ситуации. Важно отметить, что при наличии нескольких юрисдикций не забудьте оценить налоговые последствия (подоходный налог или иное) реорганизации предприятий в каждой юрисдикции в цепочке владения, особенно потому, что некоторые юрисдикции имеют последствия косвенного налога на передачу, в то время как другие имеют штамп последствия пошлины.Кроме того, когда речь идет о недвижимости, следует учитывать налоги на передачу недвижимости, которые могут быть аналогичны налогам, указанным в п. 897 (Закон об иностранных инвестициях в налог на недвижимое имущество (FIRPTA), P.L. 96-499).

С налоговой точки зрения США целесообразно пересмотреть разд. 331 (налогооблагаемая ликвидация) и 332 (безналоговая ликвидация некоторых дочерних компаний), а также правила флажка в Рег. П. 301.7701-3, а также разд. 367 (для любого структурирования с участием иностранных корпораций). Обратите внимание, что сами по себе правила флажка не приводят к удалению объекта из организационной структуры для U.S. или для иностранных целей, так как правила о отметке применимы только для целей федерального подоходного налога США. Различные положения о слияниях согласно гл. 368, которые могут разрешать объединение юридических лиц на безналоговой основе, также следует внимательно рассмотреть.

При оценке того, какой путь выбрать для исключения юридических лиц, следует учитывать текущие налоговые затраты, связанные с транзакцией, и любые связанные с этим налоговые последствия, такие как потеря налоговой базы или другие налоговые атрибуты, такие как чистые операционные убытки или налоговые кредиты что могло произойти.Тип ликвидации или направление слияния могут определить, сохранит ли организация возможность использовать определенные исторические налоговые атрибуты в будущем или утратит налоговую базу в акциях компании, поэтому понимание того, обладают ли организации ценными налоговыми атрибутами, также важно.

Сэндвич-структура в США или за рубежом (где юридическое лицо из второй юрисдикции находится между двумя организациями из одной и той же юрисдикции) приводит к неэффективности налогообложения и часто может быть дорогостоящей в устранении.Для реализации возможных решений необходим тщательный анализ налоговых последствий как в США, так и за рубежом.

Подготовьте анализ затрат и выгод в ожидании внедрения рационализированной и упрощенной структуры. Не идите в одиночку, когда речь идет о рационализации и упрощении юридических лиц; после того, как внутренняя налоговая группа примет решение о необходимых действиях, обязательно попросите консультанта рассмотреть план, как минимум, для устранения любых неблагоприятных налоговых последствий. Наряду с любыми налоговыми затратами при анализе затрат и выгод необходимо учитывать затраты на проверку. Более низкие затраты на соблюдение нормативных требований и меньшее количество ежегодных регистраций юридических лиц представляют собой преимущества при анализе затрат / выгод.

Наконец, не забывайте об отчетности, которая иногда может быть сложной в результате недавних изменений в международных формах соответствия США, информационных или иных. Когда рассматриваются изменения в корпоративной структуре, план должен учитывать обязательства по соблюдению для всех соответствующих юрисдикций на этапе налогового анализа. Пересмотр обязательств по соблюдению ближе к подготовке форм соответствия часто приводит к пропуску отчетности или дублированию времени по ранее обсуждавшимся вопросам.

Процесс рационализации юридического лица или упрощения юридической организационной схемы имеет множество движущихся и взаимосвязанных компонентов, которые необходимо учитывать на каждом этапе процесса. Успешный проект достигается за счет мультидисциплинарного подхода с учетом операционных, юридических и налоговых последствий, чтобы гарантировать учет всех рисков и проблем с целью создания чистой и эффективной структуры.

Редактор Примечания

Марк Эру , J.Д., главный налоговый директор и руководитель практики налоговой защиты и споров в Baker Tilly US, LLP в Чикаго.

За дополнительной информацией об этих товарах обращайтесь к г-ну Херу по телефону 312-729-8005 или [email protected]

Если не указано иное, участники являются членами Baker Tilly US, LLP или связаны с ней.

Адвокат по налогу на недвижимость в Сан-Хосе | Калифорнийский юрист по налоговому планированию

Квалифицированный инструктор по вопросам налогообложения недвижимого и личного имущества в Сан-Хосе, районе залива Сан-Франциско и по всей Калифорнии

В 1978 году избиратели Калифорнии приняли Народную инициативу по ограничению налогообложения недвижимого имущества (a.к.а. Предложение 13) из-за опасений по поводу резкого повышения налогов на недвижимость из-за увеличения стоимости собственности. Предложение 13 ограничивает размер налога на недвижимость, который может увеличиться в любой год, до 2%; Это означает, что независимо от того, насколько выросла стоимость недвижимости, налог на недвижимость для домовладельцев и владельцев коммерческой недвижимости в Калифорнии не может увеличиваться более чем на 2% в год.

Налоги на личную собственность не подпадают под действие Предложения 13, но являются дополнительной областью, в которой адвокатское бюро John D. Teter может предоставить квалифицированную помощь.

Хотя Предложение 13 в целом помогло снизить налоги на недвижимость для калифорнийцев, оно также повлекло за собой некоторые непредвиденные последствия, особенно при передаче права собственности. Когда право собственности на недвижимость меняется, налоговые ставки пересчитываются, что может привести к значительному увеличению. Это может произойти и с унаследованным имуществом, если передача не была произведена должным образом. В адвокатском бюро John D. Teter мы хорошо разбираемся в законах Калифорнии о налогах на недвижимость, о проблемах, с которыми регулярно сталкиваются владельцы собственности, и о наиболее эффективных налоговых стратегиях для обеспечения успешных сделок с недвижимостью.

Переоценка налога на недвижимость в Калифорнии

Переоценка вашего налога на недвижимость в Калифорнии на основе текущей рыночной стоимости недвижимости требуется для смены владельца и завершения нового строительства. Переоценка приводит к увеличению налога на имущество, подлежащего уплате каждый год. В некоторых случаях передача права собственности может быть освобождена от переоценки налога на имущество. Вот некоторые примеры:

  • Передача права собственности между супругами: Передача права собственности от одного супруга к другому не подлежит переоценке.Это включает случаи, когда один из супругов умирает, и юридические лица (например, товарищества, корпорации, ООО и т. Д.), Которые принадлежат супругам.
  • Передача между родителями и детьми: Основное место жительства и / или арендуемая недвижимость с оценочной стоимостью до 1 миллиона долларов могут быть переданы от родителя к ребенку, если собственность находится в индивидуальной или доверительной собственности и не принадлежит хозяйствующий субъект и оформление необходимых документов в отведенные сроки.
  • Определенные передачи между трастами: Передачи собственности в отзывные семейные трасты и из них не подлежат переоценке. Определенные переводы в безотзывные трасты и из них также не облагаются налогом, но исключения родитель-потомок могут быть потеряны без тщательного планирования.
  • Определенная передача прав между юридическими лицами: Передача права собственности между юридическими лицами освобождается от налога только в том случае, если пропорциональные доли владения в каждой собственности остаются одинаковыми в обеих организациях.
  • Eminent Domain or Inverse Condemnation: Передача собственности, при которой государство в обязательном порядке приобретает собственность, освобождается от переоценки.

У владельцев недвижимости в Калифорнии часто возникает переоценка налогов из-за простой ошибки в оформлении документов при оформлении перевода. К сожалению, этот тип ошибки практически необратим, потому что, как только документ записан, его , как правило, не может быть отменен .По этой причине, если вы имеете дело с передачей собственности в Калифорнии, важно убедиться, что все выполнено должным образом, чтобы вы по ошибке не понесли значительно более высокую годовую налоговую ставку. Адвокат Джон Д. Тетер разбирается в сложностях налога на имущество для владельцев недвижимости в Калифорнии, понимает, как преодолеть распространенные ошибки при передаче собственности и как снизить налоговое бремя, насколько это возможно. Чтобы проконсультироваться с адвокатом Тетером, свяжитесь с нашим офисом сегодня по телефону 408-866-1810 .

Когда «Недвижимость продается?» Налог на документальный перевод может быть уплачен при изменении контроля над юридическим лицом

Владельцы коммерческой недвижимости обычно владеют правом собственности через отдельное юридическое лицо. Поступая таким образом, собственники, как правило, могут сохранить свою налоговую базу по Предложению 13 и избежать увеличения налога на имущество — несмотря на изменения в собственности предприятия — до тех пор, пока не произойдет передача права собственности. Передача может произойти путем продажи актива или изменения контрольной доли юридического лица.С другой стороны, уплаты налога на документальную передачу можно избежать в некоторых юрисдикциях до продажи актива третьей стороне, несмотря на внутреннюю передачу права собственности юридического лица.

Верховный суд Калифорнии недавно постановил, что местные юрисдикции могут использовать структуру «смены контроля», установленную в соответствии с Предложением 13, для введения налога на документальную передачу права собственности, когда происходит изменение бенефициарного владения юридического лица, владеющего недвижимым имуществом.В решении игнорируются текстовые различия между официальной формулировкой Предложения 13 и Закона о налоге на передачу документов («Закон»). Тем не менее, он подтверждает агрессивные интерпретации документального налога на передачу права собственности, сделанные некоторыми юрисдикциями, включая город и округ Сан-Франциско, которые приняли стандарт, интерпретирующий «проданную недвижимость» как «любое приобретение или передачу прав собственности в юридическом юридическое лицо, которое могло бы быть сменой владельца недвижимого имущества. .. . » См. Автобус Сан-Франциско. & Кодекс налогового законодательства § 1114. Документарный налог на передачу коммерческой недвижимости, взимаемый с продажи коммерческой недвижимости, может значительно увеличить транзакционные издержки.

Соответствующая нормативная база

Предложение 13 предоставляет владельцам недвижимости значительные льготы по налогу на имущество, поскольку налоговая база для коммерческой недвижимости не увеличивается до справедливой рыночной стоимости до тех пор, пока право собственности на недвижимость не будет передано. Одним из важных исключений является то, что собственность может быть переоценена, когда происходит «смена владельца» в организации, владеющей недвижимым имуществом.Вообще говоря, если более 50% собственности юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, изменяется, вся собственность, принадлежащая этому юридическому лицу, подлежит переоценке.

Принцип «смены собственника», применяемый в соответствии с Предложением 13, не используется в соответствии с Законом. Вместо этого город или округ может взимать документарный налог на передачу собственности, если недвижимость «продается» в пределах его юрисдикции. Cal. Rev. и § 11911 Налогового кодекса [курсив наш]. Закон предполагает, что налог на документальную передачу будет взиматься с «каждого акта, документа или письменной формы», в соответствии с которыми осуществляется передача недвижимого имущества. Id.

The

926 North Ardmore Avenue, LLC против округа Лос-Анджелес Решение

В конце июня 2017 года Верховный суд Калифорнии вынес долгожданное решение по делу 926 North Ardmore Avenue, LLC против округа Лос-Анджелес . В повторном слушании было отказано. В деле North Ardmore Суд рассмотрел вопрос о возможности начисления налога на документальную передачу при передаче бенефициарного права собственности на недвижимое имущество, , то есть , когда происходит смена собственника юридического лица, которое косвенно владеет недвижимостью, через другое лицо.Суд определил, что документальный налог на передачу может взиматься, когда бенефициарное право собственности на недвижимое имущество передается в обмен на уплату денег или другого вознаграждения, , то есть , обстоятельства, которые Суд определил как «отражающие продажу».

Факты о North Ardmore проливают свет на сложности некоторых планов недвижимости и потенциальные последствия этих сложностей. Там первоначальные владельцы коммерческой недвижимости — муж и жена — владели титулом от имени семейного фонда.Приблизительно 35 лет спустя муж скончался, и активы траста перешли в административный траст («Доверие») в пользу жены («Супруга»). Взрослые дети Мужа и Жены были названы опекунами-преемниками («Попечителями»).

После того, как Доверительные управляющие получили контроль над Доверительным фондом и Имуществом, они затем образовали другие юридические лица и совершили ряд сделок, в соответствии с которыми косвенное владение имуществом было передано другим юридическим лицам, которые находились под их исключительным контролем.Компания, которой принадлежало право собственности на актив, не изменилась. Однако в обмен на различные переводы жене было передано несколько векселей посредством других трастов, созданных в ее пользу.

Попечители сообщили о различных переходах в собственность компаний, подав заявление об изменении прав собственности в Совет по уравнениям, как того требует раздел 480.2 (a) Налогового и налогового кодекса Калифорнии. На основании этой документации оценщик округа Лос-Анджелес определил, что произошла смена владельца, и выписал дополнительную оценку налога на имущество.Округ также взимал документальный налог на передачу права собственности, что было оспорено.

Анализ Верховного суда

Верховный суд Калифорнии определил проблему в деле North Ardmore , касающуюся того, имел ли округ право облагать налогом письменные документы, которые передавали бенефициарное право собственности на имущество от траста контролируемым им юридическим лицам. Он охарактеризовал задачу как задачу толкования закона. Затем Суд отметил, что формулировка закона предусматривает, что «когда недвижимость продается.. . документ, подтверждающий эту продажу, подлежит налогообложению ». Налогоплательщик утверждал, что простая передача доли в юридическом лице — даже в юридическом лице, владеющем недвижимостью — не приводит к продаже недвижимости. Он также утверждал, что документальный налог на передачу собственности не был оценен должным образом, поскольку не было зарегистрировано никаких документов, подтверждающих передачу собственности.

Соответствующий раздел Закона — раздел 11911 Кодекса о доходах и налогообложении Калифорнии — был сочтен двусмысленным, поскольку в нем не проводится различие между письменным документом, который передает прямой интерес в недвижимой собственности, и инструментом, который выражает интерес в юридическом лицо, владеющее недвижимым имуществом, i.е. , непрямой интерес . Суд разрешил двусмысленность со ссылкой на раздел 11925 Кодекса доходов и налогообложения Калифорнии, который содержит освобождение, относящееся к партнерствам, и предусматривает, что налог на документальный перевод не будет взиматься, если организация является «продолжающимся партнерством», которое продолжает владеть титулом. к недвижимости. Суд также сослался на аналогичное исключение в Законе о федеральных гербах, на котором этот закон основан.

Суд рассудил, что включение в Закон исключения, которое относится к партнерствам, но не к другим юридическим лицам, означает, что законодательный орган предполагал, что действие Закона может быть инициировано передачей интересов в юридическом лице и косвенной передачей реальных свойство.Он опроверг аргумент налогоплательщика о том, что Закон применяется только к документам, которые были зарегистрированы, путем комментария (в сноске), что документальный налог на передачу собственности является акцизным налогом, налагаемым «на привилегию передачи недвижимого имущества посредством письменного документа». В конечном итоге Суд пришел к выводу, что письменный документ — зарегистрированный или нет — который передает косвенный интерес в недвижимом имуществе, может облагаться налогом в соответствии с Законом.

Сделав выводы о правовой базе, Суд оценил факты, представленные North Ardmore .Было установлено, что налогооблагаемая передача произошла, когда бенефициарное право собственности на имущество было передано от жены попечителям. Суд вынес свое решение со ссылкой на правила «смены собственника», которые установлены в соответствии с Предложением 13 и инициируют переоценку имущества для целей налогообложения. Конкретная ссылка была сделана на формулировку закона, которая предусматривает, что передача «существующей доли участия» в недвижимом имуществе происходит, когда происходит изменение бенефициарного владения, стоимость которого, по существу, равна величине вознаграждения.Критично для результата: когда была передана косвенная собственность на недвижимость, Жена получила векселя в качестве оплаты.

Вероятные последствия решения

После решения по делу North Ardmore , вполне вероятно, что многие юрисдикции в Калифорнии, которые вводят налог на документальный перевод, примут такое толкование Закона, которое реализует структуру «смены контроля», которая ранее применялась только к переоценке Предложения 13. Мы также ожидаем, что юрисдикции станут более агрессивными в своих усилиях по сбору платежей.

Автор: Reuben, Junius & Rose, LLP Поверенный Кори А. Эдвардс

Проблемы, обсуждаемые в этом обновлении, не предназначены для использования в качестве юридической консультации, и с получателем не устанавливаются отношения между адвокатом и клиентом. Читателям следует проконсультироваться с юрисконсультом, прежде чем полагаться на какую-либо информацию, содержащуюся в данном документе. Reuben, Junius & Rose, LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости. Мы специализируемся на праве землепользования, застройки и земельных правах. Мы также предоставляем широкий спектр транзакционных услуг, включая лизинг, приобретения и продажи, создание компаний с ограниченной ответственностью и других юридических лиц, помощь в кредитовании / тренировках, работу с подразделениями и кондоминиумами.

Калифорния имеет документарный налог на передачу, который может применяться к передаче прав в юридических лицах, владеющих недвижимостью — налог

Чтобы распечатать эту статью, вам нужно только зарегистрироваться или войти на сайт Mondaq. com.

29 июня 2017 г. Верховный суд Калифорнии постановил, что документарный налог на передачу может применяться к передаче прав в юридических лиц, владеющих недвижимым имуществом1. В частности, суд постановил что документарный налог на передачу может взиматься при передаче юридическое лицо приводит к смене собственника на недвижимое имущество в смысле Cal.Rev. & Tax. Код Сек. 64 (c) или (d). Решение суда примечательно не только продлением срока применение документарного трансфертного налога сверх обычного продажи недвижимости «, но также для включения понятие «смена собственника» со стороны государства систему налога на имущество в систему документарного налога на передачу собственности.

Фон

Берил и Глория Авербук владели многоквартирным домом по адресу 926 North Ardmore Avenue в Лос-Анджелесе, Калифорния (Здание) который они передали в семейный траст в 1972 году.После Смерть Берил в 2007 году, активы семейного фонда были переданы в административный траст, в котором Глория была бенефициар и Брюс и Аллен Авербуки, сыновья Глории, были правопреемников. Сыновья образовали 926 North Ardmore Avenue, ООО (LLC), общество с ограниченной ответственностью с одним участником, и BA Realty, LLLP (BA Realty), товарищество. Административный траст был единственный участник LLC и владел 99-процентной долей участия в BA Недвижимость.

В 2008 году административный трест передал здание грантом. договор с ООО и передал свою долю участия в ООО BA Недвижимость. Затем административное доверие распространило свои 99% интерес к BA Realty к четырем суб трастам, которые сохранялись в течение благо Глории. В 2009 году три субстрата переданы их интересы BA Realty в двух трастах для сыновей (Аллен и Брюс Траст) по письменным соглашениям, ни одно из которых упомянул Здание или его местонахождение.Соглашений не было записан, и передача не включала в себя выполнение каких-либо действий или другой документ, передающий право собственности на Здание. 2 После сделки 2009 года трасты Аллена и Брюса провели по 44,595% партнерской доли в BA Realty, которая была единственный участник LLC, который по-прежнему имел законное право на Строительство.

В 2011 году регистратор-регистратор округа Лос-Анджелес выпустил Окружное документальное уведомление о налогообложении перевода в ООО.В документарный налог на передачу был начислен, согласно округу регистратор, поскольку в здании произошла смена собственника в 2009 году. ООО уплатило налог на передачу собственности, а затем подало иск на возврат. Иск о возмещении был отклонен судом первой инстанции, и Решение было подтверждено Апелляционным судом Калифорнии.

Закон штата Калифорния о налоге на документальный перевод

Cal. Rev. & Tax. Код Сек. 11911, который является частью Закон о налоге на документарный перевод, 3 разрешает Калифорнию округов, чтобы взимать налог «на каждый документ, документ или письменный посредством которого любые земли, многоквартирные дома или другая недвижимость, проданные в пределах округ должен быть предоставлен, назначен, передан или иным образом переданы или переданы покупателю или покупателям, «если «возмещение или стоимость интереса или собственности передан (без учета стоимости любого залога или обременения остающийся на нем на момент продажи) «превышает 100 долларов. 4 Основной вопрос по делу был сосредоточен на том, это положение позволяло взимать налог на документарный перевод. применяется к передаче доли в юридическом лице.

ООО

утверждало, что налог не может быть обложен письменным инструмент, передающий долю в юридическом лице, даже если предприятие владеет недвижимым имуществом, за исключением случаев, когда инструмент напрямую ссылки или показывает расположение недвижимости. Потому что ООО передал доли в BA Realty и не ссылался на Здание или его местонахождение, утверждалось, что документы не были подлежит налогообложению.Напротив, округ утверждал, что гл. 11911 разрешает налог на любой инструмент, с помощью которого недвижимость продается, прямо или косвенно, как часть сделки по передаче юридического лица.

Письменный инструмент, не требующий прямой ссылки на реальный Свойство

Признавая, что разд. 11911 можно прочитать для поддержки либо чтение устава партией, Суд в конечном итоге отклонил Аргумент ООО, потому что он был «подорван» другим раздел Закона, Cal.Rev. & Tax. Код Сек. 11925. Это раздел создает условное освобождение от документального фильма налог на передачу недвижимости, принадлежащей определенным организациям, когда эти объекты передаются. По мнению суда, это «освобождение … было бы ненужным, если бы субъект интересовался переводы не повлекли за собой взимание документарного налога на передачу как общего материя. «

Next, LLC указала на другие разделы Закона, которые: (1) требовать, чтобы любой документ, подлежащий налогообложению, включал налоговую ведомость номер участка передаваемого имущества; 5 (2) требуется что каждый документ подлежит налогообложению и подан на учет показать расположение земель, многоквартирных домов или другой недвижимости описано в документе; 6 и (3) запрещают запись любого документа, подлежащего налогообложению, кроме случаев, когда налог был оплачен. 7 LLC утверждала, что каждое из этих положений показывает, что налог не применяется к письменному инструменту, передающему интересы юридического лица, потому что, как правило, эти инструменты не указывать номер или местонахождение земельного участка, а также не записываться. Кроме того, налог с логистики не может быть применяется к незарегистрированным документам, поскольку Закон не предусматривает механизм сбора налогов, когда письменный документ не записано.

Суд отклонил эти доводы, отметив, что положения цитируемые LLC не ограничивают объем документального фильма налог на передачу.Эти положения предъявляют требования к документам. поданы на запись, но не обязательно относятся к документам которые не отправлены для записи. Например, требование что любой документ, подлежащий налогообложению, включает посылку с налоговой ведомостью номер не означает, что только документы, показывающие этот номер подлежит налогообложению. Суд отметил, что эта конструкция будет абсурдно, потому что это позволило бы сторонам избежать уплаты налога, просто исключение номера из документа.Исходя из этого рассуждения, Суд постановил, что письменный документ, свидетельствующий об интересе к юридическое лицо, владеющее недвижимостью, может облагаться налогом, даже если инструмент не ссылается напрямую на недвижимость и не записано.

Принятие закона об изменении налога на имущество в правилах собственности

Установив размер документарного трансфертного налога, Суд обратился к вопросу о том, когда начисляется налог. В Суд пояснил, что в 2010 году был принят закон, требовал от окружных асессоров обмениваться информацией, содержащейся в заявления об изменении прав собственности, поданные в штат Калифорния Совет по уравнению с регистраторами округа.В результате Лос Регистратор округа Анхелес начал «регулярно оценивать налог на передачу при смене контроля над юридическим лицом привело к смене собственника недвижимого имущества. ООО утверждал, что эта зависимость от правил смены собственника содержащиеся в системе налога на имущество, не могут быть перенесены на система документарного трансфертного налога. Суд не согласился.

На основании рассмотрения федеральных дел, применявших » Закон о федеральных гербах в контексте корпоративных сделок « 8 Суд пояснил, что критический фактор при определении того, подлежит ли документарный трансферный налог может быть навязано, есть ли продажа, которая приводит к передача бенефициарного права собственности на недвижимое имущество.Согласно Суд, изменения в правилах собственности были «предназначены для точно определить виды косвенной передачи недвижимости что Закон о трансфертном налоге предназначен для налогообложения «. Суд отметил что в соответствии с законодательством штата Калифорния о налоге на имущество «» изменение владение недвижимым имуществом происходит, когда есть передача существующей доли в недвижимом имуществе, в том числе их полезное использование, стоимость которого практически равна к величине комиссионных процентов.'» 9 Это статут играет «центральную роль» в государственной система налога на имущество, потому что смена владельца вызывает переоценка и переоценка налога на имущество целей. 10

Суд пояснил, что хотя передача доли в юридическое лицо, как правило, не приводит к смене владельца недвижимое имущество организации, 11 есть исключения к этому правилу. 12 В частности, статут предусматривает, что изменение прав собственности на все недвижимое имущество, принадлежащее юридическому лицу возникает, когда (1) собственность была ранее передана этому юридическое лицо, но эта передача не считается сменой собственника под Cal.Rev. & Tax. Код Сек. 64 (а) и (2) акции или интересы, представляющие более 50 процентов от общего числа интересов в организации впоследствии передаются любым из первоначальных совладельцы в одной или нескольких сделках. 13 Принимая это концепции, Суд постановил, что п. 11911 позволяет документальный фильм налог на передачу прав, взимаемый при передаче доли в юридическое лицо приводит к смене собственника на недвижимое имущество в смысле Cal.Rev. & Tax. Код Сек. 64 (c) или (d), пока существует письменный документ, отражающий продажу недвижимость для рассмотрения.

Значительное расширение налога на документарный перевод

При особом мнении один из судей Суда признал мнение большинства вызывает беспокойство, поскольку оно отражает точку зрения Суда недопустимое расширение документарного трансфертного налога до «обычная передача прав в юридических лицах, которые бывает владеть недвижимостью.»Несогласие сосредоточено на факте что налог, разрешенный законом, применяется к «документ [документы]» или другие «письменные свидетельства», на основании которых земля или другое недвижимое имущество передается за вознаграждение. «В частности, несогласие утверждает, что гл. 11911 ничего не говорит о налогообложении переводы процентов. Скорее, разд. 11911, наряду с федеральным статут, по которому он был создан, был применен только к документам которые прямо передают заинтересованность в недвижимости для рассмотрения. Согласно несогласию, решение большинства постановляет, что Закон применяется к документу, посредством которого передаются доли предприятия, к вознаграждению, если в результате сделки переводится бенефициарное владение недвижимым имуществом.Фактически, этот холдинг делает закон применимым к «значительной части юридических лиц переводы процентов, которые мало или совсем не похожи на обычные продажа недвижимости »

Согласно особому мнению, один из наиболее проблемных аспектов решение состоит в том, что он применяет изменение закона о налоге на имущество в рамках права собственности в контексте документарного налога на передачу. Независимо от того, является ли это «хорошей идеей», способность делать это, согласно несогласным, не входит в компетенция судов. 14 Как указано в несогласии, Расширение налога Судом противоречит «язык статута и историческая практика» и посягает на роль законодательного органа в определении «обстоятельства, при которых передача доли предприятия должна приведет к условной продаже недвижимости организации ».

Комментарий

Вопреки толкованию «форма важнее содержания» налогов на передачу недвижимости, традиционно взимаемых во многих штатах в отношении обращения с внутрифирменными или внутрисемейными реальными сделок с недвижимостью, суд определил, что применяемые принцип «содержание превыше формы» в данном случае был необходимо.Несогласный судья согласился, что содержание превыше формы подход, возможно, был разумным, но в данном случае, когда сделка была добросовестной, завершена на законных основаниях, и имело экономическое обоснование », применив документарный перевод налог выходит за рамки чистого анализа «содержание превыше формы». Подход, подчеркнутый большинством Суда, может служить в качестве шаблона для других государств, которым в конечном итоге следует следовать в отношении их законы о налогах на передачу недвижимости.

По этому делу было возбуждено значительное количество процент 15 в Калифорнии из-за его значительного последствия для сделок, связанных с слияниями и поглощениями, которые часто рассматриваются в процессе комплексной проверки выполняется покупателями и продавцами до закрытия. По сути, Решение суда равносильно расширению база налога на документарные передачи, которая теперь включает в себя «всю новый класс сделок — продажа долей в бизнесе юридические лица, владеющие недвижимостью.» 16 В результате, решение может повлиять на приобретение любого предприятия где организация владеет недвижимостью в Калифорнии, а также другими сделки, в которых большая часть выгодного интереса в реальном недвижимое имущество переходит от одного человека или бизнеса к другому (через технические прекращения или другие средства).

Сноски

1 926 North Ardmore Avenue, LLC против округа Лос Анхелес , Верховный суд Калифорнии, No.S222329, июнь. 29, 2017. Отметим, что налогоплательщик подал повторное рассмотрение ходатайства 13 июля. 2017.

2 Трасты Аллена и Брюса выполнили векселя на Три субстрата Глории в качестве компенсации за переданные интересы.

3 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11901 и др. seq .

4 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11911 (а).

5 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11911.1.

6 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11932.

7 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11933.

8 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 11911 происходит от предоставление бывшей федеральной документальной марки действовать.

9 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 60.

10 КАЛ. КОНСТ., СТ. XIII A, § 2.

11 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 64 (а).

12 КАЛ.REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 64 (c), (г).

13 КАЛ. REV. & НАЛОГ. КОДЕКС § 64 (d).

14 Несогласие отметило, что по крайней мере один счет был выставлен далее, чтобы включить изменение права собственности в соответствии с законом о налоге на имущество правила в Закон. Ссылаясь на A.B. 561 (2013–2014 гг. Рег. Сессия) § 1.

15 сводок Amicus были поданы в поддержку налогоплательщика многие организации, в том числе Государственный совет Налогообложение.

16 Заявление о разрешении на подачу дела Amicus Curiae Краткая информация об Amicus Curiae, Совет по государственному налогообложению в Сопровождение истца и апеллянта , Совет по государственному налогообложению, 2 октября 2015 г.

Данная статья предназначена для ознакомления с общими сведениями. руководство по предмету. Следует обратиться за консультацией к специалисту. о ваших конкретных обстоятельствах.

Калифорнийский суд постановил, что передача прав в организациях, владеющих недвижимостью, может повлечь за собой уплату налогов на передачу

В Калифорнии округа и города могут применять налог на передачу права собственности на документ, документ или письменную форму, посредством которых право собственности на недвижимое имущество передается за вознаграждение, включая передачу доли владения юридическим лицом, владеющим недвижимым имуществом.

Налоги на передачу недвижимости (RETT) регулярно взимаются штатами и их подразделениями при передаче собственности от одного физического или юридического лица другому. Часто налогоплательщики сталкиваются с ними только при покупке недвижимости, хотя они также могут применяться к передаче процентов по арендованной собственности. Кроме того, эти налоги могут возникать во время внутренней реструктуризации или приобретения бизнеса, когда базовые активы включают доли в недвижимости. Поскольку RETT не так распространены, как налоги на прибыль и с продаж / использования, они имеют тенденцию игнорироваться во время транзакции, что приводит к налоговым обязательствам, которых можно было бы избежать при надлежащем планировании.Редко можно увидеть судебное дело, касающееся RETT, но 29 июня 2017 года Верховный суд Калифорнии вынес решение о том, что RETT штата может быть наложен местными юрисдикциями Калифорнии на передачу прав в юридическом лице, владеющем недвижимостью. [1]

В качестве предыстории, RETT обычно вводятся штатами либо при передаче прав на недвижимость, либо при регистрации документов, подтверждающих передачу прав на недвижимость (в некоторых штатах это может называться записью налогов).Независимо от формы, налог обычно взимается в то время, когда документ представляется клерку округа для регистрации, хотя может потребоваться самооценка RETT, когда нет документа, который требуется регистрировать. Кроме того, некоторые юрисдикции расширили свои правила RETT, чтобы они применялись к передаче контрольного пакета акций юридических лиц, владеющих недвижимостью (это обычно называется налогом на передачу контрольного пакета акций).

В соответствии с налоговым законодательством штата Калифорния округа и города могут применять документарный налог на передачу прав на документ, документ или письменную форму, посредством которых доля в недвижимом имуществе передается на возмещение.[2] Истец в этом случае не осуществил фактическую передачу недвижимости, а вместо этого осуществил передачу большей части доли в ООО, которая владела недвижимостью в Калифорнии. Когда об этой передаче было сообщено для целей налога на имущество, округ Лос-Анджелес выпустил документальную оценку налога на передачу справедливой стоимости соответствующей недвижимости. Истец утверждал, что налог не может быть начислен на основании документа, который передает долю в юридическом лице, поскольку фактическое право собственности на недвижимость не изменилось (т.е., в то время LLC продолжала оставаться рекордным владельцем недвижимости).

Штат не согласился с этим аргументом, сославшись на отдельный раздел кодов в налоговом законодательстве Калифорнии, в котором разъясняется освобождение от этого налога для партнерств, которым не передается более 50 процентов своего капитала или прибыли в течение 12 месяцев. период. [3] По своему мнению, суд аргументировал это тем, что, если бы законодательные органы не предусмотрели применение RETT к передаче процентов в юридических лицах, у него не было бы необходимости разъяснять обстоятельства, при которых такие передачи не привели бы к налогооблагаемому событию.Кроме того, суд отметил, что в соответствии с толкованием истца закона, любое лицо могло избежать уплаты налога на документальную передачу, просто передав объект собственности в компанию с ограниченной ответственностью, а затем передав долю в этой компании с ограниченной ответственностью, что привело бы к возвышению формы над содержанием. и противоречат цели закона о документальном переводе налогов.

Таким образом, суд пришел к выводу, что (i) RETT государства может применяться к передаче доли в юридическом лице, которая приводит к «смене собственника» на недвижимое имущество, и (ii) «смене собственника» определяется в соответствии с законодательством штата о налоге на имущество для переоценки согласно разделам 64 (c) и 64 (d).Согласно этим правилам «смена владельца» обычно происходит, когда физическое или юридическое лицо получает прямой или косвенный контроль (т.е. более 50 процентов) над юридическим лицом, владеющим недвижимостью в Калифорнии. Это может происходить даже в ситуациях, когда более 50 процентов юридического лица, владеющего недвижимостью в Калифорнии, передается в совокупности более чем одному получателю в рамках отдельных транзакций. [4]

В результате этого постановления сделки, связанные с изменением бенефициарного владения недвижимостью в Калифорнии, должны быть тщательно проверены (включая слияния, поглощения и реструктуризацию) на предмет потенциальных обязательств по документарному налогу на передачу.Хотя некоторые округа и города Калифорнии по-прежнему взимают налог на передачу только зарегистрированных документов, которые передают недвижимое имущество, таких как документы, многие из них имеют постановления, которые конкретно включают передачу прав в юридических лицах, владеющих недвижимым имуществом. Другие могут вносить поправки в свои постановления или иным образом занимать должности в соответствии с этим постановлением Верховного суда Калифорнии.

Группа SALT

Aprio имеет опыт консультирования по вопросам сложности и влияния транзакций вашего многонационального бизнеса и может помочь в планировании налоговых последствий.Мы постоянно отслеживаем эти и другие важные вопросы государственного налогообложения, и мы будем включать любые существенные изменения в будущие выпуски бюллетеня Aprio SALT.

Свяжитесь с Джеффом Гликманом, ответственным партнером Aprio по практике SALT, по адресу [email protected] для получения дополнительной информации.

Эта статья была опубликована в июльском выпуске SALT Newsletter. Вы можете просмотреть полную рассылку здесь.

[1] 926 North Ardmore Avenue LLC v.Округ Лос-Анджелес , S222329 (Cal. Sup. Ct. 29.06.2017).

[2] Cal. Ред. И §11911 Налогового кодекса.

[4] Ред. Калифорнии и §11925 Налогового кодекса. Партнерство считается продолжающимся партнерством и не облагается налогом на документальную передачу, если передача интересов не приводит к техническому прекращению этого партнерства (в соответствии с принципами IRC §708).

[5] См. Cal. Rev. и § 64 Налогового кодекса и Cal Код Рег. 462,180.

Любая налоговая консультация, содержащаяся в этом сообщении (включая любые приложения), не предназначена или написана для использования и не может быть использована в целях (i) избежания штрафов в соответствии с Налоговым кодексом или налоговым законодательством штата или штата или (ii) продвижение, маркетинг или рекомендация другой стороне любой транзакции или вопроса, рассматриваемого в настоящем документе.Не стесняйтесь обращаться к нам, если у вас есть какие-либо вопросы по этому поводу.

Создание холдинговой компании по недвижимости

Ключевые выводы


Создание холдинговой компании по недвижимости стало давней традицией самых плодовитых предпринимателей. По крайней мере, мало средств, способных защитить нового владельца бизнеса как от него самого, так и от чужих злых умыслов.

По правде говоря, холдинговая компания по недвижимости может напугать начинающих владельцев бизнеса, и не зря. Холдинг — это юридическая основа, на которой будет построена вся ваша компания. Однако стоит отметить, что запустить его не так сложно, как может показаться. Да, это неотъемлемая часть начала бизнеса, но это не значит, что вас следует запугивать. Вместо этого инвесторам следует проявлять должную осмотрительность и использовать многие преимущества, которые может предоставить холдинговая компания.


[Есть ли у вас все необходимое для ведения собственного бизнеса в сфере недвижимости? Зарегистрируйтесь на БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, предлагаемый в вашем районе, где вы сможете узнать от экспертов, как воспроизвести успешные бизнес-системы.]


Что такое холдинговая компания по недвижимости?

Холдинговая компания по недвижимости — это юридическое лицо, призванное защищать владельцев бизнеса от рисков, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. Холдинговые компании по недвижимости, также известные как компании с ограниченной ответственностью (или ООО), сами не участвуют в деловых операциях, а владеют различными активами. Цель этой структуры состоит в том, чтобы по существу не допустить, чтобы владельцы бизнеса несли личную ответственность по долгам или другим обязательствам, взятым на себя организацией, отсюда название «ограниченная ответственность».”

Хотя введение в действие LLC можно проследить еще в 1970-х годах, инвесторы в недвижимость в основном начали интересоваться преимуществами последнего десятилетия. В настоящее время они часто используются в качестве инструмента для снижения личной подверженности денежным и юридическим рискам. Также известно, что владение инвестиционной недвижимостью через холдинговую компанию создает значительные налоговые льготы и упрощает администрирование по сравнению с другими юридическими лицами.

Хотя холдинговые компании по продаже недвижимости — не единственный способ защитить бизнес, большинство инвесторов находят преимущества наиболее приемлемыми.Другими словами, если вы хотите узнать, как начать свой собственный бизнес, не помешает подумать о его создании для вашей защиты.

Платят ли налоги холдинговые компании?

Холдинговые компании платят налоги, хотя они могут незначительно отличаться в зависимости от организационной структуры. Например, холдинговая компания с одним владельцем бизнеса обычно рассматривается как индивидуальное предприятие. Это означает, что само юридическое лицо не обязано подавать в IRS, и вместо этого владельцы должны будут сообщать обо всех прибылях (или убытках) в своих налоговых документах.С другой стороны, ООО, состоящее из двух человек, будет рассматриваться как партнерство. Это означает, что каждый владелец будет нести ответственность за уплату налогов со своей доли доходов. Для получения более конкретной информации о том, как облагается налогом холдинговая компания, обязательно проконсультируйтесь с профессионалом по любым вопросам.

Структура холдинга

В целом структура холдинговой компании будет выглядеть примерно так: холдинговая компания или ООО находится наверху, а отдельные дочерние компании находятся под ней.Что касается недвижимости, дочерние компании обычно представляют собой инвестиционную недвижимость. Сама холдинговая компания не будет участвовать в повседневной эксплуатации каждого объекта недвижимости, а вместо этого будет выступать в качестве материнской компании. У использования этой структуры есть несколько преимуществ, которые мы обсудим ниже.

Пример холдинговой компании по недвижимости

Пример холдинговой компании по недвижимости может помочь проиллюстрировать, как будет выглядеть эта бизнес-структура. В этом примере я хочу создать ООО «Деловая холдинговая компания».После того, как я соблюдаю необходимый протокол (подача документов в государство, оплата пошлин и т. Д.), Я решаю приобрести инвестиционную недвижимость. Имущество будет принадлежать ООО «Деловая холдинговая компания» с управляющим имуществом, ответственным за операции.

Допустим, я купил жилой комплекс до того, как основал ООО «Деловая холдинговая компания». В этом примере я хочу переместить эту собственность в мою недавно созданную ООО. Для этого я должен был получить акт, оформить необходимые документы и затем передать право собственности.Я бы также обновил любые документы, которые должны отражать смену собственника, например договоры аренды и аренды.

Сейчас у меня есть два объекта недвижимости под управлением ООО «Бизнес-холдинг». В таком случае баланс холдинговой компании будет отражать совокупный операционный доход, обязательства и рентабельность инвестиций. Как владелец, я буду нести ответственность за контроль и поддержку. Хотя это слишком упрощенный пример, он может служить обзором того, как может выглядеть холдинговая компания по недвижимости.

Зачем создавать холдинговую компанию по недвижимости?

Создание холдинговой компании по недвижимости в последнее десятилетие становится все более популярным, и не зря.Инкорпорируя свой бизнес, инвесторы в недвижимость могут получить доступ к уникальным преимуществам и улучшить долгосрочное здоровье своего бизнеса. Преимущества холдинговой компании по недвижимости включают, помимо прочего, защиту инвесторов от личной ответственности, сквозное налогообложение и получение кредита для вашего бизнеса.

  • Холдинговые компании могут защитить владельцев бизнеса от обязательств и долгов, связанных с их собственностью.

  • Холдинговая компания предотвращает двойное налогообложение инвестиционной собственности.

  • Бизнес-структура позволяет инвесторам более легко управлять своей недвижимостью.

  • В целом, LLC платят меньше комиссий по сравнению с корпорациями.

  • Холдинговые компании предоставляют инвесторам большую гибкость в распределении прибыли.

  • Инвестиционная компания в сфере недвижимости позволяет инвесторам приобретать недвижимость в США и за рубежом.

  • Холдинговую компанию легче передать, чем другие типы организаций.

Кроме того, те, кто задается вопросом, как создать холдинговую компанию по недвижимости, будут рады узнать, что их относительно легко зарегистрировать. В разделах ниже подробно описаны все основные преимущества, а также некоторые менее известные льготы.

Ограничивает личную уязвимость

Инвестиции в недвижимость — довольно прибыльный выбор карьеры. Традиционно в каждую сделку входит много денег — по крайней мере, больше, чем средний человек может покрыть по собственному желанию.При этом абсолютно необходимо, чтобы соответствующие инвесторы защищали свои личные финансы (те, которые не связаны с финансами их бизнеса). Прежде всего, LLC ограничивают личную уязвимость потенциальными судебными исками, связанными с собственностью, что, пожалуй, является наиболее интригующим аспектом создания холдинговой компании.

Любой судебный процесс против LLC направлен конкретно против компании, а не лица, ответственного за нее. Если ООО владеет рассматриваемой собственностью, подверженность собственнику риска будет ограничена защитой компании, в результате чего только активы, принадлежащие ООО (в отличие от всех активов владельца), будут подвержены потенциальным судебным искам.Другими словами, личные финансы не окажутся под угрозой.

Сквозное налогообложение

Если предположить, что страхование ответственности является наиболее важным фактором при создании холдинговой компании по недвижимости, налоги занимают второе место. Фактически, некоторые инвесторы в недвижимость рассматривают возможность создания своей бизнес-структуры как LLC исключительно на основе налоговых льгот. Защита ответственности может быть бонусом для некоторых.

Решение суда 1988 года позволило инвесторам в недвижимость избежать двойного налогообложения, приобретая недвижимость через ООО.В соответствии с правилами классификации налогов по умолчанию, Налоговая служба (IRS) классифицирует холдинговую компанию по недвижимости с одним владельцем точно так же, как это было бы индивидуальным предпринимателем, иначе более часто называемым «неучтенным лицом». Соответственно, любой доход и прирост капитала, генерируемые бизнесом, перейдут к собственнику, который в результате должен будет платить налоги только как физическое лицо. Однако соответствующий владелец по-прежнему пользуется защитой от ответственности. Это лучшее из обоих миров.

Учитывая отсутствие отдельного налога, сопровождающего создание ООО, владельцы бизнеса могут избежать двойного налогообложения. Ни доход от аренды, создаваемый недвижимостью, ни повышение ее стоимости при выбытии не влекут за собой налоговых штрафов. Кроме того, владельцы ООО с одним участником могут использовать проценты по ипотеке в качестве вычета во время уплаты налогов. При создании ООО вы не только облагаетесь меньшим налогом, но и получаете больше отчислений.

Тем не менее, компании по недвижимости, принадлежащие более чем одному человеку, рассматриваются в глазах IRS по-разному.Иначе известные как ООО с «несколькими участниками», эти хозяйствующие субъекты облагаются налогом так же, как и товарищества. Многопользовательские LLC также пользуются преимуществами сквозного налогообложения, поскольку LLC передает свои прибыли и убытки своим членам. Затем каждый соответствующий владелец несет ответственность за представление своей доли прибыли (или убытков) в Приложении C, K или Форме 1065 вместе со своими индивидуальными налоговыми декларациями.

Как владелец холдинговой компании по недвижимости, состоящей из одного или нескольких членов, вы имеете право на сквозные налоговые льготы.Опять же, все эти налоговые льготы дополняют ранее обсуждавшуюся защиту ответственности.

Дополнительные преимущества ООО

Холдинговые компании, занимающиеся недвижимостью, приобрели известность примерно 10 лет назад, когда инвесторы в недвижимость узнали о преимуществах, которые они предлагают. Однако в этом обозначении есть нечто большее, чем кажется на первый взгляд. Холдинговые компании по недвижимости относятся к другим юридическим лицам, которые, хотя и не являются уникальными, применяются к использованию ООО при владении активами недвижимости.Эти льготы включают, но не ограничиваются следующим:

  • Простота управления: Структура, представленная ООО, значительно упрощает делегирование управленческих функций и должностей. В то время как корпорация по закону обязана иметь должностных лиц и директоров, LLC могут свободно управляться их владельцами или даже третьей стороной.

  • Стоимость: Во многих штатах взимается дополнительная плата за разрешенное количество акций компании.Хотя LLC по-прежнему облагаются этими сборами, они могут платить меньше, чем корпорации. Таким образом, плата за государственную регистрацию и обслуживание ниже для предприятий, созданных в рамках ООО.

  • Гибкость: LLC предоставляют инвесторам в недвижимость способность проявлять невероятную гибкость при распределении прибыли. В отличие от S Corporation, LLC не обязаны быть пропорциональными (пропорциональными) в распределении денежных потоков. Другими словами, член LLC может материально вознаградить «капитал пота», вложенный конкретным лицом.

  • Универсальность: В отличие от S Corp, LLC продвигают иностранное владение и инвестиции в недвижимость США.

  • Передаваемый: Структура холдинговой компании позволяет любому легко передать право собственности. Владения недвижимостью можно «дарить» наследникам каждый год, фактически не подписывая договор. Фактически, дарение собственности позволяет владельцам избежать некоторых налогов.

Как создать холдинговую компанию по недвижимости

Создать холдинговую компанию по недвижимости не так сложно, как может показаться.Инвесторы могут ознакомиться с процессом и начать работу уже сегодня. Вот пошаговое руководство по созданию компании, инвестирующей в недвижимость:

  1. Выберите название компании: Прежде всего, вы захотите изучить правила вашего штата по созданию LLC, например, с помощью этого руководства, предоставленного Администрацией малого бизнеса США. Первым шагом является выбор названия компании, за которым всегда будет следовать запятая и буквы «LLC». Обязательно выполните поиск, чтобы убедиться, что желаемое название компании еще не занято.

  2. Файл «Устав организации»: После определения названия компании и юридического адреса документ, озаглавленный «Устав организации», должен быть подан в офис LLC вашего штата, как правило, государственному секретарю. Этот документ часто доступен в виде простой заполняемой формы на веб-сайте государственного секретаря вместе с инструкциями по подаче. После подготовки документ может быть отправлен по почте или лично с уплатой регистрационного сбора.

  3. Создать операционное соглашение: Операционное соглашение определяет роли и обязанности каждого члена LLC.Этот документ не нужно официально подавать в штат, но он должен документировать, как бизнес будет организован и ведется внутри компании. Операционное соглашение может включать метод выбора менеджеров, права и обязанности участников, правила владения и работы, процедуры голосования, процентные доли участников и порядок распределения прибыли или убытков.

  4. Опубликуйте свое намерение в файл: Хотя это требуется лишь в нескольких штатах, выясните, обязаны ли вы публиковать намерение в местной газете.В противном случае ваша LLC считается официально сформированной после того, как ваш Организационный документ будет принят и одобрен вашим государственным секретарем.

  5. Получите необходимые лицензии и разрешения: После того, как ваш бизнес будет официально открыт, вы можете сделать еще один шаг вперед, получив любые необходимые бизнес-лицензии и разрешения. Кроме того, не забудьте подать заявку на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS для вашего нового бизнеса.

Холдинговая компания по недвижимости против других юридических лиц

Владельцы бизнеса знают об огромном количестве юридических лиц, под которыми они могут структурировать свои компании.Хотя LLC для инвестиций в недвижимость более узнаваема, чем среднее юридическое лицо, это лишь один из нескольких вариантов. Фактически, из-за их узнаваемости, большинство владельцев бизнеса выбирают структуру LLC, потому что они не знакомы со многими юридическими нюансами, связанными с другими вариантами. Другие считают, что LLC — лучший выход. В действительности, ни одна организация не охватывает и не покрывает потребности каждого бизнеса. Хотя большинство инвесторов в недвижимость предпочитают ООО, есть и другие варианты. Корпорации и партнерства, хотя и разные сами по себе, имеют много общего.Ниже приводится разбивка по прочим юридическим лицам:

C Corporation

Корпорация является самостоятельным юридическим лицом и защищает своих владельцев от личной ответственности по корпоративным долгам и обязательствам. По умолчанию корпорации облагаются налогом на нескольких уровнях (корпоративный налог и подоходный налог). Преимущества C Corporation следующие:

  • Владельцы несут личную ответственность только в пределах суммы, инвестированной в корпорацию.

  • Владельцы имеют возможность участвовать в качестве управляющего или исключительно в качестве пассивного инвестора.

  • Не существует ограничений на количество акционеров, которые корпорация может иметь в определенный момент времени.

  • Передача права собственности относительно проста. Все, что нужно сделать собственнику, — это продать свои акции.

  • Корпорации выходят за рамки жизни своих владельцев. Несмотря на потерю собственника, корпорация продолжит свое существование.

S Corporation

Корпорация S создается в соответствии с законодательством штата, как и корпорация C.Однако, в отличие от корпорации C, она предпочитает рассматриваться как транзитная организация для целей налогообложения. Более того, S-корпорации не подлежат двойному налогообложению из-за характера сквозной организации. Преимущества S Corporation следующие:

  • Корпорации

    S имеют многие из тех же преимуществ, что и корпорации C.

  • Благодаря особому налоговому выбору S-корпорации избегают двойного налогообложения.

ИП

Индивидуальное предпринимательство, хотя официально не считается отдельным юридическим лицом, является самой простой формой бизнеса.Фактически, по умолчанию, как только вы начинаете малый бизнес, вы становитесь индивидуальным предпринимателем. Сказав это, нет никакого разделения между бизнесом и человеком — они синонимичны. Преимущества ИП:

  • Нет документов, чтобы начать работу.

  • Самые низкие начальные затраты среди всех юридических лиц.

  • Не требуется подавать дополнительную налоговую декларацию, так как прибыль или убытки могут быть указаны в налоговой декларации владельца.

  • Бизнес зависит от одного человека.

ООО «Недвижимость» против страхования ответственности

Возможно, вы не уверены, подходит ли вам создание холдинговой компании по недвижимости, или, возможно, вы рассматриваете возможность вместо этого оформить страховой полис. Справедливо так; Тот факт, что холдинговые компании предлагают множество преимуществ инвесторам в недвижимость и их конкретная отрасль, не означает, что они являются правильным выбором для каждого инвестора.Имейте в виду, что сфера инвестирования в недвижимость невероятно разнообразна, и было бы почти невозможно найти одно юридическое лицо, которое защищало бы каждый бизнес. Сказав это, многие инвесторы считают, что угроза теоретического судебного процесса не гарантирует обязательств, необходимых для открытия LLC. Представители этой школы могут быть более склонны интересоваться доступным страхованием гражданской ответственности.

При этом предприниматели, полагающиеся исключительно на страхование как средство защиты, берут на себя необдуманные риски.Нередко в полисе среднего страхования ответственности есть ограничения, исключения и дополнения, которые свернуты в покрытие. Проще говоря: страхование ответственности не покрывает все ваши углы. Хотя шансы подачи иска, превышающего ограничения вашей политики, малы, они ни в коем случае не исключены. Однако особую озабоченность вызывают разрушительные последствия судебного процесса, не предусмотренного вашей политикой. Если ваша политика не распространяется на ситуацию, последствия могут быть пагубными.

Действующие законы делают перспективу создания холдинговой компании очень интересной для владельцев бизнеса в сфере недвижимости. Хотя они могут потребовать дополнительных усилий с вашей стороны, нельзя отрицать положительное влияние на бизнес. Они обеспечивают гораздо большую защиту владельцев бизнеса, чем страхование ответственности. Но настоящая польза — душевное спокойствие. Инвесторы могут спать спокойно, зная, что они в безопасности.

ООО «Начало инвестирования в недвижимость» Дальнейшие действия

Теперь, когда вы создали свою компанию, вам может быть интересно, что делать дальше.Описанные ниже шаги — это механизмы, которые помогут защитить ваш бизнес большим количеством способов, чем вы можете себе представить.

  1. Получите идентификационный номер сотрудника (EIN).

  2. Получите лицензию и разрешение на свой бизнес.

  3. Откройте отдельный банковский счет.

  4. Подать заявку на получение бизнес-кредитной карты.

Начните с установления идентификационного номера работодателя (EIN), иначе называемого федеральным налоговым идентификатором, уникального номера, присваиваемого предприятиям налоговой службой (IRS).При подаче заявки на EIN вам нужно будет указать тип организации, которую вы открываете, и дату ее основания. Получение EIN требуется IRS и позволит вашей LLC открыть банковский счет для бизнеса, защитить от кражи личных данных и укрепить доверие к устойчивому бизнесу.

В отличие от федерального налогового идентификатора, подача заявки на получение бизнес-лицензии или разрешения не связана с одним и тем же процессом создания LLC. Это означает, что вам нужно будет по-прежнему прилагать все усилия для ведения законного бизнеса и подавать на бизнес-лицензию или разрешение по собственному желанию.Следовательно, за ведение бизнеса без них взимается штраф. Чтобы прояснить ситуацию, SBA.gov выделил информацию о лицензиях для конкретного штата. Однако для уверенности обязательно обратитесь в местный муниципалитет и следуйте их рекомендациям. Если вы уже создали ООО, вам необходимо открыть отдельную учетную запись. При этом вы отделяете свои финансы от финансов своего бизнеса, что может иметь большое значение для защиты активов. Как бы просто это ни было, диверсификация — это жизнеспособная стратегия защиты.

Так же, как открытие отдельного банковского счета, новоиспеченные владельцы ООО захотят подать заявку на получение кредитной карты компании. Это сделано для того, чтобы сохранить «корпоративную завесу», которая защищает ваши активы и отделяет деловые расходы от личных. Наличие кредитной карты компании по существу исключает возможность путаницы с записями и размещения всех ваших яиц в одной корзине.

Сводка

Как инвестор в недвижимость, вы должны знать, что ваша отрасль подвержена риску.Как бы это не звучало слишком негативно, просто невозможно устранить все риски, связанные с открытием компании по инвестициям в недвижимость. Однако при наличии надлежащего образования и юридического статуса вы можете эффективно снизить значительный риск. Соответственно, соблюдение формальностей, установленных ООО, защитит ваш бизнес от многих угроз.

Изучив основы, вы теперь получаете представление о преимуществах создания холдинговой компании по недвижимости, о том, как они сравниваются с другими юридическими лицами, а также о разнице между ООО и страхованием ответственности, а также о том, какой вариант лучше всего подходит для вашего бизнес.После того, как вы решили, что создание холдинговой компании по недвижимости подходит вам, обязательно просмотрите общие шаги, и ваш бизнес будет запущен (и защищен) в кратчайшие сроки.

Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

При таком большом количестве информации начать бизнес с недвижимостью или ООО может быть сложно. Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость.Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начать узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Смертельная ловушка BOE: избегайте штрафов по налогу на имущество в случае смерти члена семьи | Патч Coblentz Duffy & Bass

Во многих случаях правила Калифорнии в отношении налога на имущество автоматически наказывают недостаточно проконсультированных лиц, которые наследуют интересы в юридических лицах, владеющих недвижимостью, от члена семьи после их смерти.Чтобы избежать этого наказания, получатели этих интересов должны обеспечить заполнение формы BOE 100-B в течение 90 дней после смерти члена их семьи — задача, которую немногие готовы взять на себя в то время.

Физические лица, приобретающие недвижимость, часто делают это с использованием контролируемых ими юридических лиц, таких как корпорации, ООО или товарищества, чтобы защитить себя от любой личной ответственности, которая может возникнуть в отношении недвижимости.

Нормы налога на имущество в Калифорнии требуют, чтобы физические лица, владеющие долями в юридических лицах, владеющих недвижимостью, уведомляли Совет по уравнениям (BOE), когда они передают доли в этих юридических лицах, в двух ситуациях:

  • Банк Англии должен быть уведомлен, когда физическое или юридическое лицо становится владельцем более 50% соответствующего класса долей участия [1] в юридическом лице, которое владеет недвижимым имуществом, — это «изменение контроля».”[2]
  • Если физическое или физическое лицо передает недвижимость юридическому лицу, они должны уведомить Банк Англии о том, когда они кумулятивно передали более 50% долей участия в предприятии другим физическим или юридическим лицам. В последнем случае ни одно физическое или юридическое лицо не должно владеть более чем 50% соответствующих долей участия в предприятии в результате передачи.

Требуемое уведомление предоставляется путем заполнения формы BOE-100-B в течение 90 дней с момента передачи, которая вызывает требование уведомления.Цель этой формы — предупредить Банк Англии о том, что для целей налога на имущество требуется переоценка собственности, принадлежащей юридическому лицу.

Одна тревожная проблема, которая возникает в случае смерти члена семьи, заключается в том, что часто активы умершего члена семьи фактически не передаются членам семьи умершего до истечения 90-дневного окна для подачи формы. Это часто происходит из-за того, что умерший член семьи передал активы в доверительное управление, и управление трастом является длительным процессом. Следовательно, члены семьи часто даже не задумываются о законности, связанной со смертью члена их семьи, особенно о таком непонятном, как подача налоговой декларации на имущество, до того, как истечет 90-дневное окно.

Можно было бы разумно подумать, что Форму BOE-100-B не нужно заполнять до тех пор, пока не будут фактически переданы доли в соответствующем юридическом лице, владеющем недвижимостью. Однако, это не так. В соответствии с правилами Калифорнии, касающимися налога на имущество, права юридического лица считаются переданными на дату смерти умершего члена семьи.Эта проблема усугубляется тем фактом, что, поскольку требуется некоторое время, чтобы определить, какие члены семьи или другие лица или организации получат активы умершего, может быть невозможно узнать в течение 90-дневного окна, была ли передача прав в рамках юридической юридического лица будет достаточно, чтобы вызвать требование о регистрации. Тем не менее, правила налога на имущество в Калифорнии требуют, чтобы форма BOE-100-B была заполнена и включала столько информации, сколько есть у сторон, чтобы избежать штрафа.

Если форма не подана в течение 90-дневного периода, Банк Англии налагает штраф на организацию, владеющую недвижимостью. Штраф равен 10% налога на имущество, наложенного на недвижимость после ее переоценки в результате любой из инициирующих операций передачи, описанных выше в соответствии с двумя правилами 50%. Или, если применяется исключение из переоценки, штраф равен 10% налога на имущество, налагаемого на текущую оценочную стоимость имущества. Поскольку большинство людей не знакомы с этими правилами и не получают надлежащего совета или не получают соответствующего совета в течение 90-дневного периода, это наказание во многих случаях фактически автоматически.Следовательно, когда происходит смерть члена семьи и этот член семьи имеет долю в недвижимости, владеющей юридическими лицами, следует как можно скорее после смерти члена семьи обратиться за советом к опытному практикующему специалисту.


[1] Акции с правом голоса в случае корпорации и доли капитала и прибыли в случае ООО или партнерства.

[2] Это может произойти, когда передается менее 1% долей участия в предприятии, при условии, что физическое или юридическое лицо переходит от владения 50% или менее долей предприятия к более чем 50% этих долей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *