Налог на второе жилье: Как меняются налоги для россиян в этом году

Содержание

Налоги и льготы: какие законы о недвижимости вступают в силу в 2020 году :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем о нововведениях, касающихся налогообложения, покупки и продажи недвижимости, а также установки приборов учета

Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

С 1 января 2020 года вступают в силу несколько законов о недвижимости, которые существенно изменят жизнь россиян. Они касаются налогообложения, льгот при продаже квартир, изъятия жилья и нового порядка установки счетчиков.

Рассказываем, как изменится рынок недвижимости в 2020 году.

Налоговая льгота при продаже жилья

С 1 января 2020 года вступает в силу закон, согласно которому граждане смогут не платить подоходный налог с продажи единственного жилья, если оно было в их собственности более трех лет. Ранее эта льгота действовала для жилой недвижимости, которая находится в собственности более пяти лет.

Для того чтобы подпасть под действие нового закона, у собственника не должно быть никакого другого жилого помещения или доли в праве собственности на жилье.

Льгота также действует, если россиянин продал один объект недвижимости и купил другой. При этом должно выполняться условие, что новое жилье приобрели в течение 90 дней до того, как по старому объекту зарегистрировали переход права собственности к покупателю.

Изменение расчета налога на имущество

С Нового года налог на имущество физических лиц во всех регионах, кроме Севастополя, продолжит рассчитываться по кадастровой стоимости объектов. Для всех жилых домов, квартир и комнат действует не облагаемый налогом вычет в размере кадастровой стоимости для 50 кв. м, 20 кв. м и 10 кв. м соответственно. Данный закон был принят в 2018 году.

В первые три года после вступления документа в силу при расчете налога применяются понижающие коэффициенты: в первый — 0,2, во второй — 0,4 и в третий — 0,6. Начиная с третьего года применения в регионе кадастровой стоимости сумма налога не может вырасти более чем на 10%. Исключение составляют объекты торгово-офисного назначения.

С 2020 года также вступает в силу закон, согласно которому для граждан, имеющих троих и более несовершеннолетних детей, налоговые вычеты увеличены на 7 кв. м по жилому дому и 5 кв. м по квартире или комнате на каждого несовершеннолетнего ребенка.

Запрет на изъятие жилья

С нового года также вступает в силу закон, который исключает возможность истребования у добросовестных приобретателей жилья со стороны органов публичной власти в случае, если покупатели полагались на сведения из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно закону, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые получили жилое помещение безвозмездно, например в порядке дарения или наследования. В документе уточняется, что добросовестными приобретателями предусмотрена возможность получения компенсации за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим реального ущерба.

Обязательная установка умных счетчиков

С июля 2020 года вступает в силу закон о необходимости устанавливать интеллектуальные приборы учета электроэнергии при новых подключениях или замене старых счетчиков. С июля 2020 года обязанности по учету электричества в многоэтажках будут возлагаться на гарантирующих поставщиков (ими являются основные энергосбытовые компании регионов), а для остальных потребителей — на электросетевые компании.

Организации, которые не смогут обеспечить учет с помощью умных счетчиков к 2023 году, будут оштрафованы. Расходы на обслуживание систем учета нового типа будут включены в тариф за электроэнергию.

Автор

Вера Лунькова

какие налоги платят в России?

Государственные миграционные программы, действующие во многих странах Европы и Карибских островов, позволяют не только купить недвижимость за рубежом, но и получить вид на жительство или гражданство. Благодаря этим статусам вы сможете проживать в приобретенном объекте неограниченный срок. Однако покупка недвижимости влечет за собой и налоговые обязательства. О них и пойдет речь в нашей статье.

Где можно оформить ВНЖ/гражданство за покупку недвижимости?

Этой теме недавно мы посвятили отдельную статью. Если вас интересует статус в Европе, то лучше всего приобрести:

Если же вы планируете получить экономическое гражданство Карибов, выбирайте:

Статусы ВНЖ, ПМЖ или гражданства дают вам право проживать в соответствующей стране без ограничений или не проживать в ней вовсе.

Нужно ли платить налоги на недвижимость за рубежом?

Власти любого государства отвечают на этот вопрос однозначно: нужно. Однако прежде всего, нужно определить, налоговым резидентом какой страны вы являетесь. От этого и будут зависеть ваши налоговые обязательства. Резидентство наступает при проживании в стране более 183 дней в году. Это общее правило для большинства стран. То есть если вы живете за рубежом более указанного срока, то автоматически попадаете в налоговое поле страны. Список и суммы налогов вам рассчитывают в местном муниципалитете.

Если же вы купили недвижимость в Европе или на Карибах, но продолжаете жить в России более 183 дней в году, то обязаны платить налоги по российскому законодательству как налоговый резидент.

Какие налоги платит российский резидент – владелец зарубежной недвижимости?

В законодательстве РФ налоги за саму покупку недвижимости за рубежом не предусмотрены. Налоговые обязательства возникают, если вы получаете от дома, квартиры финансовую выгоду – сдаете в аренду.

Если владелец – физическое лицо

В этом случае вам нужно заплатить 13% налога НДФЛ от суммы дохода, который вы получили от сдачи зарубежной недвижимости в аренду. Зачастую этот доход подлежит налогообложению и в России, и за рубежом. При этом не столь важно, где именно вы будете платить этот налог. К примеру, если недвижимость находится в Испании, вы сделаете налоговую выплату в этой стране, а в налоговую службу РФ предоставите подтверждающий документ. Или наоборот – уплатите налог в России и отчитаетесь перед испанской налоговой.

Чтобы уберечь налогоплательщиков от двойного налогового бремени, страны заключают с Россией международные договоры об избежании двойного налогообложения. Они действуют между РФ и всеми перечисленными выше странами. Поэтому дважды платить один и тот же налог вас не заставят. Ознакомиться с условиями налогообложения вы можете в статье 232 Налогового кодекса РФ.

Также физлица в зарубежных странах могут платить налог на имущество, однако он действует далеко не везде. Например, на Кипре и в карибских странах его нет.

Если владелец – юридическое лицо

Однозначного ответа об объеме налогового бремени не существует. Она зависит от страны, где зарегистрирована компания, налогов на ее доходы от сдачи недвижимости в аренду. Отдельные страны (Кипр, государства Карибского моря) максимально упрощают для юрлиц налогообложение, поэтому вы сможете выгодно оптимизировать налоги. Как вариант зарегистрируйте компанию на Карибах, а владеть элитной недвижимостью и получать от нее доход вы можете в Европе. Налоговое законодательство карибских стран позволит вам минимизировать суммы налогов.

Российские законы позволяют признать зарубежную компанию, владеющую недвижимостью, в качестве контролируемой иностранной компании. В этом случае можно включить прибыль в налоговую декларацию физического лица по НДФЛ. Ознакомьтесь с деталями в Федеральном законе № 376-ФЗ (от 24 ноября 2014 года) «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации (в части налогообложения прибыли контролируемых иностранных компаний и доходов иностранных организаций)».

В целом налогообложение юридического лица в каждом отдельном случае нужно анализировать и рассматривать индивидуально.

Налоги при покупке недвижимости в ипотеку

Российский закон не запрещает вам приобретать недвижимость за рубежом с использованием кредитов, ипотечных займов. Однако если кредитная ставка будет ниже 9% годовых (а в Европе и на Карибах она может составлять 2-3%) или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, то вы заплатите налог на материальную выгоду. Он высчитывается с разницы между процентами.

В этом случае вы экономите на процентной ставке, то есть получаете доход. Налогообложение материальной выгоды составляет 35% НДФЛ. То есть если вы взяли за рубежом кредит на покупку недвижимости под 3% годовых, то налогообложению подлежат 9% – 3% = 6% вашей выгоды. С деталями можно ознакомиться в статье 212 Налогового кодекса РФ.

Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?

В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.

По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.

Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.

Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.

При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.

Россиянам напомнили о налоговых изменениях в сфере недвижимости

МОСКВА, 17 янв — ПРАЙМ. В наступившем 2021 году доходы россиян от продажи жилой недвижимости не будут облагаться по повышенной ставке НДФЛ.

Цены на аренду жилья в России перестали расти

Тем не менее, вступил в силу целый ряд нововведений в сфере жилья в этом году.

До этого расчет налога велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, либо — из ее себестоимости. Переход на схему расчета налога по кадастру начался в 2015 году. В 2021 году он завершается для всех субъектов России, исключение — Севастополь.

Второе нововведение касается налогового вычета при покупке жилья. Теперь его оформить будет проще:  чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, гражданину будет необходимо заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика: оно будет сформировано автоматически.

Третье — уплата налогов дольщиками.

Итак, с 1 января дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога. При этом сам налог на недвижимость будет начисляться на основе кадастровой стоимости жилплощади. Ранее, если квартира продается менее, чем через три года после вступления в собственность (если это единственное жилье) или пяти лет, продавец должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия.

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц:

  • земельного налога
  • налога на имущество физических лиц.

«Так, если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы», — рассказал РБК адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

В первую очередь это затрагивает инвалидов, пенсионеров, ветеранов боевых действий и других льготных категорий граждан.

Также с 1 января 2021 года в платежных поручениях по налогам и взносам необходимо указывать новые реквизиты. При этом до 30 апреля этого года действует переходный период: в течение этого времени платежи будут приниматься и по прежним реквизитам.

Налоги для покупателей и собственников недвижимости в Италии

Инвестиции в недвижимость Италии связаны с дополнительными расходами. Их размер зависит от стоимости жилья. Ниже приведены основные налоги и пошлины, которыми облагается покупка недвижимости в Италии.

Расходы при покупке составляют примерно 10% от стоимости объекта

Единовременные налоги и расходы при покупке жилья

  • НДС на недвижимость в Италии по закону является самым крупным единовременным налогом на собственность. Налог на недвижимость в Италии для иностранцев составляет 10% от цены продажи нового объекта, однако если объект категории «люкс», то размер НДС — 20% (эти цифры относятся к объектам первичного рынка). На вторичном рынке НДС не взимается. НДС на коммерческую недвижимость составляет 20%. 

    Но: резидент, приобретающий свойпервый дом, платит НДС 4% от оценочной стоимости жилья.

  • Регистрационный налог, или налог реестра (Imposta di Registro). В Италии он составляет €168 для первичной недвижимости и 7% от налоговой стоимости объекта – для вторичной (для резидентов — 4%, для нерезидентов — 7%). При этом с 1 января 2014 года регистрационный налог на покупку вторичной недвижимости уменьшился: снижениесоставило €900 за каждые €100 000 стоимости объекта. Таким образом, если вы приобретаете недвижимость стоимостью €400 000 в качестве своей летней резиденции или просто второго дома, то заплатите на €3600 меньше за регистрацию объекта. 

    Но: если вы резидент, покупающий первый дом (не относится к элитной недвижимости)то налог реестра — 3% от цены объекта.

  • Ипотечный и кадастровый сборы, или налоги (Imposta Ipotecaria e Catastale). Для первичной недвижимости — €336 за два налога (по €168 за каждый). Ипотечный и кадастровый налог на недвижимость в Италии для нерезидентов навторичное жилье составляет 2% и 1% от стоимости (для резидентов — €336 за два налога).

  • Налог на покупку земли под строительство — 8%. Сельскохозяйственные земли иностранцам не продаются, однако если вы резидент, то налог на покупку таких земель — 15%.

  • Гонорар нотариуса составляет порядка 2% от стоимости недвижимости, а юридические услуги итальянского юриста обойдутся не дешевле €1500.

Приведенные выше ставки актуальны для неэлитной недвижимости. Элитная недвижимость (abitazione di lusso) облагается повышенными налогами.

Регулярные налоги после покупки жилья

Расчет стоимости большинства налогов на недвижимость в Италии основан на кадастровой, а не на покупной стоимости имущества. Кадастровая стоимость почти всегда ниже, чем реальная. Исключение составляет первичная недвижимость, купленная у застройщика. В таком случае, кадастровая стоимость будет равна покупной.

 

IMU (Imposta Municipale Unica)

IMU был принят в 2014 году (декрет Salva Italia (DL 201/11) взамен налога ICI.
От налога IMU в 2015 году освобождаются собственники недвижимости, пользующиеся льготой при покупке первого жилья, являющегося основным местом жительства (льгота prima casa). Как правило, эта льгота не имеет отношения к иностранным покупателям, так они покупают второе жилье.

Данная льгота не распространяется на резидентов владельцев жилья категорий А1 (престижная недвижимость), А8 (виллы) и А9 (замки, дворцы и недвижимость, представляющая исторический или художественный интерес).

TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili)

Муниципальный коммунальный налог: расходы на освещение, уход за зелеными насаждениями, уборку улиц и прочие услуги. Данный налог исчисляется со всех граждан, проживающих в рамках административной единицы страны. 
В отличие от IMU, TASI, оплачивают его все владельцы или арендаторы недвижимости без исключения.

TARI (TAssa RIfiuti)

TARI -налог на вывоз мусора (ранее назывался TARES). Платят налог все владельцы или арендаторы недвижимости, налог также не зависит от кадастровой стоиомсти, льготы не распространяются.

Как рассчитываются  и когда платятся налоги?

Расчеты IMU и TASI основаны на кадастровой стоимости недвижимости, умножаемой на установленную каждой коммуной соответствующую процентную ставку. Эти налоги платят двумя частями, в июне и в ноябре текущего года.

TARI рассчитывается исходя из площади недвижимости, времени использования и количества людей, проживающих. Платится один раз в год.

C 2015 года IMU, TASI,TARI объединены одним названием IUC (Imposta Unica Communale).

Иные налоги для нерезидентов

  • Подоходный налог для нерезидента прогрессивный — от 23% до 43%, плюс надбавка от местных властей от 0,9% до 1,4%, а также муниципальные сборы — около 0,8% от доходов. Подоходный налог распространяется на прибыль, полученную в Италии. Между Россией и Италией действует закон об избежание двойного налогообложения (согласно статусу налогового резидента).

  • Налог на доход компаний — 33%.

  • Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду — согласно стандартным вышеперечисленным ставкам, минус расходы на содержание и ремонт жилья (но не более 30% от фактической прибыли).

  • Доход от перепродажи (рост стоимости капитала): если владение менее пяти лет, то согласно ставкам подоходного налога. Если более — не облагается налогом.

  • Налог на наследование и налог на дарение: 4% — для супругов и ближайших родственников (если сумма на каждого наследника не превышает €1 млн), 6% — для дальней родни, 8% — для остальных наследников.

Содержание недвижимости в Германии – налоги и сборы на недвижимость, коммунальные платежи в Германии

Все обладатели недвижимости в Германии несут обязательства по оплате счетов за коммуналку и налогов. Сколько будет стоить содержание типичного жилья? Сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду и как организовать этот процесс? О чём стоит помнить при продаже вашей собственности? Об этом и многом другом читайте в нашей статье.

Содержание статьи

Как такового налога на недвижимость в Германии не существует. Владельцы недвижимости платят поземельный налог, размер которого зависит от оценочной стоимости земельного участка. Зато налог взимается при покупке объекта. Он варьируется в зависимости от региона и может достигать 6,5% от цены объекта.

Читайте о процедуре приобретения недвижимости в Германии

Налоги для владельцев недвижимости

Абсолютно все собственники недвижимости в Германии обязаны платить поземельный налог (Grundsteuer), который регулируется Законом о налогах на недвижимость (Grundsteuergesetz, GrStG) от 1 декабря 1936 года.

Базовая ставка этого налога сравнительно невысока – 0,35% от оценочной стоимости объекта. Но при конечном расчёте учитывается коэффициент, который каждый муниципалитет устанавливает индивидуально. На него влияет множество факторов: тип объекта недвижимости, расположение, площадь земельного участка, год постройки. В итоге в среднем по стране размер налога составляет 1,0–2,8% от оценочной стоимости недвижимости.

В 2021 году за квартиру в крупном городе площадью около 70–80 кв. м придётся заплатить €200–250, а для большого отдельно стоящего дома эта сумма будет уже около €600.

Платить этот налог должен владелец земельного участка. Собственник квартиры не всегда является собственником земли под ним. В таких случаях владелец земли самостоятельно распределяет этот налог между всеми собственниками квартир и может сам устанавливать периодичность этих платежей.

Внимание! В 2018 году Федеральный конституционный суд объявил неконституционным способ определения ставок налога на имущество. Расчёт оценочной стоимости производится в соответствии с нормами 1935 года (для Восточной Германии) или 1964 года (для Западной Германии). Так как цены с тех пор значительно изменились, оценочная стоимость недвижимости часто оказывается существенно ниже рыночной. В 2019 году парламент утвердил поправку, которая позволяет федеральным землям разрабатывать собственные положения о земельном налоге. Новые правила должны вступить в силу с 2025 года.

Как платить поземельный налог

Уплатить поземельный налог можно двумя способами. Первый – прийти в налоговое управление города, где находится ваша недвижимость. Найти адрес и контакты любого такого ведомства можно здесь. Или можно отправить деньги банковским переводом на счёт налоговой службы.

А другой способ – зарегистрироваться на специальном портале Elster, где любой налог легко заплатить онлайн.

Главная страница портала Elster, здесь любой налог можно заплатить онлайн

Коммунальные платежи

Размер коммунальных платежей зависит от конкретного объекта и его расположения.

Плата за содержание дома

Владельцы квартир платят так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги (отопление, холодная и горячая вода, уборка подъезда, вывоз мусора и др.), плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома (Instandhaltungsrücklage), на средства из которой впоследствии производится текущий ремонт здания и мест общего пользования.

Плата домоуправлению составляет €60–100 в месяц. Размер взносов в коммунальную кассу обычно устанавливается обществом владельцев на собраниях. Если решений о срочных расходах или повышении ежемесячных взносов не принято, то средний размер таких взносов по небольшим квартирам составляет €30–50 в месяц.

Газ

Квартиры в Германии часто отапливаются газом. Жильцы платят за подключение к газовой сети и её эксплуатацию.

Эксперты по энергетике из co2online подсчитали, что жители квартиры площадью 70 кв. м в доме с газовым отоплением в 2020 году платили в среднем €720.

Внимание! В Германии с 1 января 2021 года введён дополнительный налог на выбросы CO2 в атмосферу. Некоторые поставщики газа уже включили налог на выбросы газа в свои цены. Посмотреть тарифы и подобрать подходящего поставщика можно тут.

Водоснабжение

Количество потребляемой воды измеряется по счётчику. В 2021 году в среднем по стране кубометр воды стоит около €1,6.

На одного человека в год уходит от 63 до 300 кубов воды, в зависимости от его привычек. Ежемесячный счёт на одного любителя долгих водных процедур будет около €30 в месяц.

Электричество

Историческая застройка города Гамбурга

Электроэнергия оплачивается практически всегда дополнительно и не входит в коммунальные услуги. В Германии существует большое количество поставщиков, и каждый владелец имеет право самостоятельно выбирать организацию. Стоимость киловатт-часа зависит от компании и выбранного тарифа, в настоящее время она составляет в среднем 30 центов.

Семья из трёх человек в среднем использует 2500 кВт·ч в год. Чтобы рассчитать расход в зависимости от состава семьи, вы можете добавить около 1000 кВт·ч на каждого дополнительного человека. В среднем в год за свет придётся заплатить €750–800, но счета существенно различаются в разных регионах.

Интернет, ТВ, телефон

В Германии наиболее распространённым способом подключения к интернету является DSL, однако многие провайдеры также предлагают кабельные и оптоволоконные соединения. Цены зависят от выбранного оператора, скорости трафика и конкретного пакета опций.

Самые популярные интернет-провайдеры в Германии:

Сравнить цены можно на специализированном сайте для потребителей.

Большинство людей подключают пакет, в который включён стационарный телефон, интернет и телевидение.

Провайдеры в Германии борются за клиентов и предлагают специальные условия: первые несколько месяцев бесплатно, потом €14,99–19,99 в месяц, а через год стоимость будет уже €40 или даже €60. При этом контракт можно заключить минимум на два года, и расторгнуть его преждевременно не всегда получится.

Основными операторами мобильной связи в Германии являются T-Mobile, O2, Vodafone, 1&1 и Mobilcom Debitel. Большинство пакетов предлагают неограниченное количество звонков и СМС, однако можно выбрать и более дешёвые варианты с меньшим числом услуг. Стоимость стандартного безлимитного пакета на начальном этапе будет около €10, а через полгода составит уже €20.

C 15 июня 2017 года на территории Евросоюза отменена плата за роуминг – это означает, что, имея сим-карту немецкого оператора, можно пользоваться мобильной связью и интернетом на всей территории Евросоюза как дома (в Германии).

Помимо этого, каждый человек или семья обязаны платить налог на радио и телевидение – так называемый GEZ Beitrag или Rundfunkbeitrag. В 2021 году размер сбора составляет €18,36 в месяц.

Страхование недвижимости

В Германии страхование недвижимости (Wohngebaudeversicherung) не является обязательным, однако приобрести страховку потребуется в том случае, если покупатель пользуется ипотекой. Стоимость полиса зависит от суммы покрытия и других факторов, за типовую квартиру получается €100–500 в год.

Страхование домашнего имущества (Hausratversicherung) может также быть обязательным пунктом договора аренды. Эта страховка покрывает ущерб, нанесённый содержимому дома в результате пожара, неполадок водопровода, стихийных бедствий, кражи и т. д. Стоит базовый полис обычно от €50 в год.

Как оплачивать коммунальные услуги в Германии

Оплата коммунальных услуг производится по предоплате, размер которой каждый год устанавливает домоуправление на основании объёмов потребления в предыдущем году.

В конце года производится считывание счётчиков горячей и холодной воды, отопления, газа, после чего делается перерасчёт оплаченной суммы и использованного объёма коммунальных услуг, излишек или дополнительный счёт возвращается владельцу.

После этого на каждую квартиру домоуправление издаёт так называемый экономический план (Wirtschaftsplan) на следующий год, в котором размер предоплаты соответствует объёму коммунальных услуг, использованных в предыдущем году.

Оплачивать счета за коммунальные услуги можно банковским переводом или онлайн, но многие открывают специальный счёт в немецком банке и настраивают автоматическое списание средств.

Жилой квартал города Франкфурта

Пример расчёта налогов и коммунальных услуг

Конкретный пример

Квартира в Дюссельдорфе, 60 кв. м

  • Поземельный налог – €160 в год
  • Налог на радио и телевидение – €18,36 в месяц (€220 в год)
  • Услуги домоуправления – €60 в месяц (€720 в год)
  • Взносы в накопительный фонд – около €30 в месяц (€360 в год)
  • Электричество – от €62 в месяц (€750 в год)
  • Газ (квартира отапливается газом) – €750 в год
  • Водоснабжение – €300 в год
  • Телефон + интернет – €45 в месяц (€540 в год)

Итого в год около €3800

Посмотрите, какие квартиры вы можете купить в Германии

Сдача в аренду

Германия – страна арендаторов. По статистике, примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. Но данное соотношение каждый год меняется в пользу владельцев недвижимости.

Спрос на аренду и доходность

В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 2 до 7% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.

Из-за притока в страну иностранцев спрос на съёмное жильё велик. При этом существуют ограничения на повышение арендных ставок.

Читайте по теме: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

Средние арендные ставки

Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе.

Пандемия несколько затормозила рынок аренды страны: в среднем плата выросла в 2020 году всего на 1,6%, в предыдущие годы ставки повышались со скоростью 5% в год.

В Берлине арендные ставки в последние годы росли быстрее, чем в других городах, и съём жилья за последние десять лет подорожал вдвое. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек. Для стабилизации положения Бундестаг в 2020 году одобрил решение заморозить арендную плату в столице. В апреле 2021 года после продолжительных споров Высший суд Германии признал данные ограничения незаконными, и закон отменили.

Берлин, Фридрихштрассе

Читайте также

Стоимость аренды квартиры с одной спальней в центральных частях городов Германии на 2021 год 

Город

Стоимость аренды в месяц

Город

Стоимость аренды в месяц

Ахен

€534,65

Дюссельдорф

€672,22

Аугсбург

€613,57

Франкфурт

€868,91

Берлин

€795,90

Гамбург

€838,94

Бо́хум

€406,67

Ганновер 

€591,00

Бонн

€653,75

И́нгольштадт

€708,33

Бремен

€560,00

Лейпциг

€490,80

Кёльн

€727,14

Майнц

€668,00

Дортмунд

€460,00

Мюнхен

€1094,30

Дрезден

€533,33

Па́дерборн

€512,50

Эссен

€451,83

Штутгарт

€846,43

Цены указаны за так называемую холодную аренду, то есть без учёта коммунальных услуг.

Поиск арендаторов и оплата услуг маклера

Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и через агентство.

C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе – «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.

Права арендатора и съёмщика

Читайте нашу статью о том, как урегулировать конфликты с арендаторами

Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.

Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон. Холодная аренда и предоплата коммунальных услуг перечисляются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры и платит напрямую в компании электроснабжения и оператору связи.

Вот такую студию можно приобрести в Берлине для сдачи в аренду. Подробности смотрите здесь

Обычно договоры аренды заключаются на неопределённый срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, в течение которых оплачивать аренду.

Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора немедленно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае если жильё потребовалось владельцу для собственного проживания или проживания близких родственников, договор расторгают с соблюдением законных сроков в зависимости от периода проживания арендатора: три месяца – при проживании до пяти лет, шесть месяцев – при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев – более восьми лет.

Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения в суд последний будет на стороне арендатора.

Повышение платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag («градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, и на 20% в других городах.

Получать специальные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду в Германии не нужно. Однако в некоторых городах, где рынок жилья перегрет (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте), нельзя сдавать жилую недвижимость посуточно без специальной лицензии. В этих же городах запрещено использовать жилую недвижимость в коммерческих целях.

Справка Prian.ru. За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс.!

Налоги при сдаче недвижимости в аренду

Ставка подоходного налога варьируется от 0 до 45% и зависит от размера полученной прибыли. Доход облагается налогом после вычета всех текущих расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости.

Подоходный налог в Германии в 2020 году

Доход в год

Ставка

До €9 000

0% для резидентов
14% для нерезидентов

От €9 001 до €13 996

14%

От €13 997 до €54 949

24%

От €54 950 до €260 532

42%

Более €260 533

45%

Читайте также: Пошаговая инструкция: как зарабатывать на аренде жилой недвижимости в Германии

Вот эти квартиры в Германии вы сможете сдавать в аренду

Управляющие компании

Сдавать недвижимость в аренду можно и удалённо, не находясь постоянно на территории Германии. Для этого необходимо воспользоваться услугами управляющей компании, которая берёт на себя обязательства по поиску арендаторов и присмотру за домом или квартирой.

Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20–30 в месяц. Дополнительно €7–8 в месяц стоит ведение специального расчётного счёта, посредством которого производятся все денежные операции. Другие услуги, такие как проезд сотрудника фирмы к месту нахождения недвижимости и обратно, а также услуги адвоката, налогового консультанта, строительной компании, нанимаемых управляющей компанией, оплачиваются дополнительно. Как правило, каждые три месяца управляющая компания высылает владельцу недвижимости отчёт о поступлении и использовании средств на расчётном счету.

Расчёты между собственником жилья и управляющей компанией осуществляются посредством банковских переводов.

Стоимость жизни в стране

Германия – одна из самых стабильных и благополучных стран Европы с высоким уровнем жизни. Средняя заработная плата, включая все бонусы и дополнительные выплаты, до вычета налогов в 2020 году составила €3975 в месяц.

Размер минимальной заработной платы в Германии составляет €1614 в месяц.

Средняя заработная плата, включая все бонусы и дополнительные выплаты, до вычета налогов в 2020 году составила €3975 в месяц

Продажа недвижимости

После начала пандемии многие эксперты считали, что многолетний ажиотаж на рынке недвижимости Германии закончится из-за снижения доходов населения, роста безработицы и ослабления экономики. Однако жилищный рынок Германии остаётся необычайно сильным.

Несмотря на кризис, к концу первого квартала 2021 года цены на жильё в стране поднялись на 9,59% в годовом исчислении. Рост цен не ослабевает, а немцы рассматривают местную недвижимость как выгодный вид инвестиций.

Налоги при продаже

При продаже недвижимости в Германии в течение десяти лет с момента её приобретения платят так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Размер данного налога рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости. К прочим доходам за год (зарплата, доходы от аренды и др.) прибавляется доход от продажи недвижимости, высчитывается налогооблагаемая база и в зависимости от неё – налоговая ставка.

Из прибыли от продажи недвижимости можно вычесть:

  • цену покупки недвижимости;
  • все дополнительные расходы на приобретение;
  • траты на ремонт и т. д.

Данный сбор не взимается в ситуации, когда недвижимость продаётся по истечении десяти лет; также им не облагаются здания, которые между покупкой или строительством и продажей использовались исключительно для личного проживания или для личного проживания в году продажи и в двух предшествующих продаже годах.

Внимание! Для юридических лиц правило десятилетнего срока не действует, и доход от продажи недвижимости в любом случае облагается налогом.

Налог на прирост капитала для физических лиц варьируется от 15 до 48% в зависимости от уровня полученного дохода, а юридические лица при продаже недвижимости обязаны заплатить государству по ставке корпоративного налога – 15,825%.

Другие расходы при продаже

Услуги агента при продаже недвижимости оплачивает либо полностью покупатель (на недвижимость, пользующуюся большим спросом), либо продавец в размере около 3% + НДС от покупной стоимости объекта. Можно обратиться как к немецким риэлторам, так и к российским фирмам, сотрудничающим с партнёрами из Германии.

Резюме: это надо запомнить

  • Абсолютно все собственники недвижимости в Германии обязаны платить поземельный налог (Grundsteuer). В среднем счёт составляет 1,0–2,8% от оценочной стоимости недвижимости, которая пока существенно ниже рыночной.
  • Владельцы квартир вносят так называемый Wohngeld или Hausgeld (жилищно-коммунальную плату), куда входят коммунальные услуги, плата домоуправлению, а также ежемесячные взносы в коммунальную кассу дома, из которой впоследствии оплачивается текущий ремонт здания и мест общего пользования.
  • Услуги управляющей компании обходятся в среднем в €20–30 в месяц. Дополнительно €7–8 в месяц стоит  ведение специального расчётного счёта, посредством которого производятся все денежные операции.
  • При продаже недвижимости в течение десяти лет с момента её приобретения физическое лицо в Германии платит так называемый спекулятивный налог (Spekulationssteuer). Его размер рассчитывается в рамках подоходного налога по итогам года, в котором было поступление денег от продажи недвижимости.
  • Прибыль от сдачи в аренду в Германии облагается подоходным налогом. Ставка варьируется от 0 до 45% и зависит от размера полученной прибыли.

Фото: Unsplash.com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Жителям Свердловской области налог на недвижимость пока не изменен / «АН Регион96»

23 мая 2017

До 2020 года во всех регионах будет введен налог на недвижимость рассчитанный с кадастровой, а не с инвентаризационной стоимости. Безусловно он будет значительно выше. В 61 субъекте России новый налог уже действует.

Представители Законодательного собрания Свердловской области пока с нововведением не спешат, поскольку убедились, что кадастровая оценка стоимости земли, сделанная в 2011 году, вызвала волну недовольства со стороны собственников. Они ее массово оспаривают.

«Ещё как минимум два года система налогообложения для свердловчан не изменится, поскольку Законодательным собранием региона пока не был принят закон, который бы вводил порядок исчисления налога на недвижимое имущество физических лиц с кадастровой стоимости. Даже если такой закон будет принят в этом году, первые квитанции по нему придут только в 2019 году по итогам 2018 года, — сообщает пресс-секретарь УФНС по Свердловской области Татьяна Корчак.

Чиновники региона правы потому, что сейчас определять стоимость квартиры, дома, дачи, гаража будут не частные оценщики, а сотрудники профильных госучреждений, а значит оценка должна стать более объективной.

«Прежде оценку проводили государственные организации. Последние пять лет этим занимались независимые кадастровые оценщики. Они столкнулись с несовершенством существующей методологии и недостаточным количеством данных, содержащихся в государственном реестре, об объектах. Этим в значительной степени и была обусловлена не всегда корректная оценка. Но оценщиков обвинили в некачественной работе, вслед за этим было принято решение о создании в каждом регионе государственных бюджетных учреждений, которые будут заниматься кадастровой оценкой недвижимости для последующих расчётов налогов», — считает президент Российского общества оценщиков (РОО) Светлана Табакова.

К сожалению, на сегодня профильные госучреждения созданы только в 11 регионах. Остальные субъекты обязаны их создать и осуществить объективную оценку недвижимости до наступления 2020 года. По мнению специалистов за это время методика оценки изменится в лучшую сторону. Будут учтены все ошибки предшественников.

Инвентаризационная стоимость учитывала только год постройки дома, его конструкцию и материал из которого он изготовлен. Новая кадастровая стоимость учтет и месторасположение здания, степень развития инфраструктуры, наличие или отсутствие охраны, парковки и т.д.

«Относительно инвентаризационной стоимости кадастровая стоимость новостроек увеличится незначительно, примерно в два раза, а хрущёвок и других старых домов — примерно в десять раз. Кроме того, инвентаризационная стоимость не предполагала разделения по зонам. Одинаковые по метражу квартиры, расположенные в центре города и на окраине, оценивались одинаково. Теперь квартира в центре может быть оценена в два раза выше, чем аналогичная квартира на окраине. Соответственно, её владельцам налог начислят в два раза больше, — объясняет вице-президент РОО Степан Сарбашев.

Тэги: налог, недвижимость, закон, Свердловская область, кадастровая стоимость

Перерасчет налога на недвижимость в случае ошибки кадастровой стоимости

26.02.2021

Аудит внешнеэкономической деятельности

Посмотреть

20.02.2021

Налог на имущество физических лиц

Посмотреть

30.10.2020

Учет НДС в бухгалтерском учете

Посмотреть

02.10.2020

Отчетность, сдавайся

Начался октябрь, а значит пришло время сдавать налоговую и бухгалтерскую отчетность…

Посмотреть

24.08.2020

Изменения в налогах 2021

Статья о новых налогах 2021 года для организаций и индивидуальных предпринимателей.

Посмотреть

01.10.2020

Налоговые вычеты при покупке квартиры

Посмотреть

24.08.2020

Налоговая отчетность организации

Налоговую отчетность сдают все юридические лица и индивидуальные предприниматели,…

Посмотреть

02.06.2020

Стоимость ведения ип

Бухгалтерское сопровождение ИП включает различные налоговые режимы, выбираемые в…

Посмотреть

12.08.2020

Планирование налогового учета

Планирование налогового учета проводится с учётом специфики организации и отрасли.

Посмотреть

31.07.2020

Оформление результатов налоговой проверки

Оформление результатов налоговой проверки является заключительным этапом любой проверки…

Посмотреть

31.07.2020

В отношении вас готовится возбуждение дела по ст. 199 УК РФ?

У полиции есть информация, что компания уклонялась от налогов. Вероятно, готовится…

Посмотреть

31.07.2020

У вас полицейская проверка?

Полицейская проверка: узнайте, как проходит процедура и какие действия следует предпринять…

Посмотреть

31.07.2020

Уголовные дела по налогам: учитывайте практику

Ваш адвокат в одном лице, какой бы он ни был специалист, не может знать всё. Иногда…

Посмотреть

31.07.2020

Списание налогов и другие изменения в НК. Как учесть госпомощь и как налоговики будут проверять в 2021

Мы подготовили обзор по мерам государственной поддержки бизнеса и рассказываем, как…

Посмотреть

31.07.2020

Простые правила выездных проверок, о которых в панике часто забывают

Это значит, что ФНС заподозрила вашу компанию в неуплате налогов, и в отношении вашей…

Посмотреть

31.07.2020

Получен акт налоговой проверки: дальнейшие действия

Всё плохо. ФНС нашла нарушения и доначислила вашей компании недоимку, пени и штрафы/

Посмотреть

31.07.2020

Налоговая с 1 июля: Служба ФНС планирует начать выездные проверки после окончания моратория

С 1 июля подходит к завершению пауза в выездных налоговых проверках связанных с пандемией.

Посмотреть

31.07.2020

Налоговая проверка только началась или уже идет?

Если налоговая проверка началась, то у налоговых органов есть все основания предполагать…

Посмотреть

31.07.2020

Когда налоговые требования звучат как приговор

Чем грозит для представителей малого и среднего бизнеса выездная налоговая проверка…

Посмотреть

31.07.2020

Когда налоговые требования звучат как приговор?

Руководитель департамента налогового консалтинга компании рассказывает о налоговых…

Посмотреть

31.07.2020

Как написать пояснения в налоговую?

Нередко при рассмотрении отчетности у налоговиков возникают вопросы, связанные с…

Посмотреть

24.07.2019

Изменения в ККТ с 01.07.2019

Очередная обширная группа налогоплательщиков присоединяется к лицам, обязанным применять…

Посмотреть

31.07.2020

Инструкция: как избежать наказания за дробление бизнеса

Как избежать наказания за дробление бизнеса с целью экономии на налогах.

Посмотреть

27.05.2019

НДФЛ с имущества ИП в 2019 году

С 1 января 2019 г. начали действовать поправки, внесенные в 23 главу НК. Большинство…

Посмотреть

30.06.2020

Ведение бухгалтерского учета ИП

Какие особенности ведения бухгалтерского учёта присущи ИП. Как выстроить наиболее…

Посмотреть

05.04.2019

Найденное при инвентаризации имущество учитывают в доходах

Перед формированием годовой отчетности компании проводится инвентаризация, результатом…

Посмотреть

19.02.2019

Расходы на медосмотр можно учесть в расходы

Медосмотры для сотрудников с тяжелыми условиями труда (или связанные с транспортом)…

Посмотреть

12.01.2019

Когда работодатель обязан выплачивать премии?

Редакция БизнесГарант расскажет, когда работодатель обязан выплачивать премии в соответствии…

Посмотреть

23.12.2018

Бухгалтерский учет — определение, задачи, принципы

Бухгалтерский учет, Бухгалтерский учет основы, Бухгалтерский учет виды, Бухгалтерский…

Посмотреть

03.12.2018

Чрезмерная оптимизация налоговой нагрузки может привести к блокировке счета

Многие схемы, позволяющие снизить налоговую нагрузку, только формально считаются…

Посмотреть

21.11.2018

Реальный срок за неуплату страховых взносов

Должностным лицам и предпринимателям грозит реальный срок за неуплату страховых взносов

Посмотреть

19.10.2018

Презумпция виновности: как и зачем доказывать реальность сделок с учетом НДС

С самого становления рыночной экономики в России и появлении такого налога, как НДС…

Посмотреть

15.09.2018

Белые схемы оптимизации налогов

Народная мудрость гласит – проще не платить налоги, и заплатить штраф в конце года…

Посмотреть

04.08.2018

Старт бизнеса в 2021 году: как выбрать оптимальную систему налогообложения

Выбор системы налогообложения — первое, с чего нужно начать ведение официального…

Посмотреть

10.07.2018

Налоговая Декларация по форме 3 НДФЛ

3 НДФЛ, 3 НДФЛ порядок, 3 НДФЛ физических лиц, 3 НДФЛ форма, 3 НДФЛ бланк, 3 НДФЛ…

Посмотреть

27.05.2020

«Давай, до свиданья»: почему в 2020 году бухгалтерию придется уволить

Как сэкономить на бухгалтерии, чтобы зарабатывать еще больше.

Посмотреть

27.05.2020

Выживут только экономные: самарским бизнесменам придется сократить траты на сотрудников

Эксперты рассказывают, как сделать это без удара по компании.

Посмотреть

27.05.2020

Особенности осуществления торговой деятельности плательщиков ЕНВД

Основные положения по применению ЕНВД и особенности.

Посмотреть

27.05.2020

Новогодние расходы. Как учесть без последствий?

Можно ли отнести «новогодние» траты на расходы, и стоит ли уплачивать с них НДФЛ…

Посмотреть

27.05.2020

Проверка работодателей работающих с фрилансерами в 2021 году

Отношения между самозанятыми и работодателями могут быть переквалифицированы в трудовые…

Посмотреть

27.05.2020

Оформление самозанятости – дело для профессионалов

Как правильно оформлять самозанятость и как этот термин трактует закон.

Посмотреть

27.05.2020

Сокращая, приумножайте: почему кадровик на аутсорсинге эффективнее и дешевле, чем сотрудник в штате

Какой вариант выбрать: плюсы и минусы.

Посмотреть

25.06.2020

Второе дыхание для бизнеса: в Самаре запустили новое антикризисное решение

Оно реанимирует работу компаний, которым нужен результат.

Посмотреть

25.06.2020

Кризис и бизнес: как вести бухгалтерию, чтобы 2021 год не стал последним для компании

Самарским предпринимателям советуют пересмотреть подход к финансовому учету.

Посмотреть

20.07.2020

Как налоговики распознают дробление. И что за это будет

Налоговые проверки и другие мероприятия налогового контроля вновь начинают работу…

Посмотреть

23.07.2020

Вывод активов. Как не погореть на желании всё спасти?

Вывод активов из ООО перед ликвидацией, встречается очень часто. Разберёмся, как…

Посмотреть

30.07.2020

Что делает бухгалтерия при ликвидации компании

Разберём подробно бухгалтерскую составляющую при ликвидации компании.

Посмотреть

03.08.2020

Ведение бухгалтерского учета УСН

Упрощённая система налогообложения включает различные формы и особенности, что может…

Посмотреть

11.08.2020

Что делать, если вызвали на допрос в налоговой инспекции

Что делать во время допроса и какие шаги нужно предпринять в самом начале, чтобы…

Посмотреть

12.08.2020

Налоговый режим 2021: на что меняем ЕНВД

Какие изменения последуют вслед за отменой ЕНВД и какие режимы в каких ситуациях…

Посмотреть

29.08.2020

Оптимизация финансовых потоков в компании

Как наиболее эффективно выстроить бизнес-процессы для управления финансами организации.

Посмотреть

Лучшие налоговые вычеты для владельцев второго дома

Если вы подумываете о покупке второго дома для отпуска, получения дохода от аренды или возможного проживания для выхода на пенсию, с финансовой точки зрения имеет смысл воспользоваться всеми доступными налоговыми льготами. Стоимость владения вторым домом может быть значительно снижена за счет налоговых вычетов на проценты по ипотеке, налога на недвижимость и расходов на аренду.

Закон о сокращении налогов и рабочих местах (TCJA) изменил принцип работы налоговых льгот, например снизил размер удержания процентов по ипотеке.Тем не менее, даже с этими изменениями, есть полезные налоговые льготы, которые могут помочь сделать владение вторым домом более доступным. Вот краткое изложение.

Ключевые выводы

  • Если вы детализируете вычеты, то проценты по ипотеке, скорее всего, будут вычитаться из налогооблагаемой базы до определенного предела.
  • К вычету по ипотеке применяются разные правила в зависимости от того, является ли второй дом личным или арендуемым.
  • Вы можете вычесть проценты по ссудам под залог недвижимости, но только если эти средства используются для ремонта дома.
  • Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома, но есть ограничения.
  • Закон о сокращении налогов и рабочих местах изменил количество действующих налоговых льгот.

Удержание процентов по ипотеке

Вычеты по ипотечным кредитам уже давно хвалят как способ сделать владение домом более доступным. TCJA, вступивший в силу в декабре 2017 года, изменил размер сбережений за счет удержания процентов по ипотеке как для основного, так и для второго дома.

В большинстве случаев индивидуальные заявители и лица, состоящие в браке, подающие совместно, могут вычесть полную процентную ставку по ипотеке в размере до 750 000 долларов.Это относится к любому личному жилью, будь то первое или второе. Предыдущий лимит составлял 1 миллион долларов по ипотечной задолженности, который по-прежнему применяется к жилищным кредитам, полученным до 16 декабря 2017 года.

К вычету по ипотеке применяются разные налоговые правила в зависимости от того, считается ли ваш второй дом личным местом жительства или арендуемой недвижимостью. При аренде также играет роль процент времени, в течение которого вы арендуете недвижимость, а не проживаете в ней самостоятельно.

Налоговые льготы для владельцев вторичного дома

Удержание процентов на личное проживание

Если ваша вторая собственность является личным местом жительства, вы имеете право вычесть проценты по ипотеке так же, как и в случае с основным домом — до 750 000 долларов, если вы одиноки или женаты, регистрируя совместную регистрацию.Лимит составляет 375 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете документы отдельно.

Чтобы иметь право на вычет, ипотека должна представлять собой обеспеченный долг на квалифицированный дом, которым вы владеете, и вы должны детализировать свои вычеты, заполнив Приложение A.

Лимит процентов по ипотеке в размере 1 млн долларов вернется в 2025 году, когда истечет срок действия TCJA, если законодатели не примут меры для сохранения закона.

Удержание процентов за сданное в аренду жилье

Правила усложняются, если вы хотите брать налоговые вычеты за арендуемую недвижимость.Важно то, сдаете ли вы недвижимость в аренду на весь год или на часть, и как часто вы используете ее в личных целях. Использование вами собственности подпадает под одну из трех категорий:

Недвижимость сдавалась менее 15 дней в году

Вы можете арендовать дом менее чем на 15 дней в течение налогового года без необходимости сообщать о доходах в налоговую службу. Дом считается личным местом жительства, что означает, что вы не можете вычитать расходы на аренду.Но вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом.

Это особое правило применяется, даже если вы снимаете дом за 10 000 долларов за ночь. Раздел 280A (g) Налогового кодекса гласит, что деньги не нужно включать в ваш валовой доход при условии, что дом сдавался в аренду менее чем на 15 дней в году.

Недвижимость сдается на 14 и более дней в году, и вы редко ею пользуетесь

Ваш дом считается арендуемой собственностью, а не личным местом жительства, если он арендуется на 14 или более дней в году, и если ваше личное использование собственности не превышает 14 дней в году или 10% от количества дней, когда дом был сдан в аренду.

Если вы соответствуете этому требованию, то доход от собственности отражается как доход от аренды. Вы также можете вычесть расходы на аренду, в том числе проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, расходы на страхование, сборы, уплачиваемые управляющим недвижимостью, коммунальные услуги и амортизацию имущества. Однако вы должны распределить эти расходы между вашим личным использованием собственности и временем ее аренды.

Стоит отметить, что дни, потраченные на ремонт собственности, не считаются личным использованием. Можно превысить 14-дневный лимит, если вы остановились в своей собственности для проведения технического обслуживания.Планируйте задокументировать свои действия по техническому обслуживанию, сохранив квитанции, чтобы доказать, что вы не просто отдыхали в те дни.

Вы пользуетесь недвижимостью более 14 дней и редко сдаете ее в аренду

Если вы остаетесь в собственности более 14 дней в году или более 10% от общего количества дней, в которые она была сдана в аренду, то второй дом считается личным местом жительства. Это означает, что вы можете вычесть проценты по ипотеке и налоги на недвижимость, как и в случае с любым другим домом, но вы не можете требовать убытков от аренды.Если член вашей семьи использует собственность (включая вашего супруга, братьев и сестер, родителей, бабушек и дедушек, детей и внуков), то эти дни считаются личными днями, если вы не собираете справедливую арендную плату во время этих семейных пребываний.

Удержание процентов по жилищному кредиту

В дополнение к вычету процентов по ипотеке вы можете списать проценты по ссуде под залог собственного капитала. Однако TCJA также изменил эти правила.

Раньше вы могли брать взаймы под собственный капитал и вычитать проценты независимо от того, использовались ли вырученные средства для погашения кредитной карты, отдыха или покупки второго дома.Теперь вы можете вычесть проценты по долгу за счет собственного капитала только в том случае, если средства были использованы «на покупку, строительство или существенное улучшение дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду». Кроме того, как и по старым правилам, ссуда должна быть обеспечена вашим основным или вторым домом и не может превышать его стоимость.

Согласно этим положениям, если вы хотите вычесть проценты на второй дом, вы должны иметь на него ипотеку. Если вы взяли взаймы под собственный капитал своего первого дома для финансирования покупки второго дома, то этот процент не может быть вычтен.Как и в случае с ипотекой, вы можете вычесть проценты по долгу собственного капитала на сумму до 750 000 долларов, если вы одиноки или состоите в браке и подаете совместную регистрацию (375 000 долларов, если вы подаете заявление о браке отдельно).

Лимит распространяется на все ваши ипотечные долги и долги по собственному капиталу. Если у вас уже есть ипотечная задолженность на сумму 750 000 долларов или более, то вы не сможете требовать вычета процентов по ссудам под залог собственного капитала, превышающим эту сумму.

Удержание налога на имущество

Вы можете вычесть налог на недвижимость со своего второго дома и, если на то пошло, со всей вашей собственности.Однако и здесь TCJA внес изменения, которые влияют на эти вычеты.

Вы больше не можете вычитать всю сумму налога на имущество, уплаченного за недвижимость, которой вы владеете. Теперь общая сумма государственных и местных налогов, подлежащих вычету, включая налоги на имущество и подоходный налог, ограничена 10 000 долларов за налоговую декларацию или 5 000 долларов, если вы состоите в браке и подаете отдельно. Многие люди, которые покупают второй дом, могут уже превысить этот лимит со своим первым домом, и поэтому не увидят дополнительной экономии на налогах со своего второго дома.

Продам второй дом

Если вы продаете свое основное место жительства, закон позволяет налогоплательщикам исключать из вашего дохода прирост капитала на сумму до 250 000 долларов США. Пары, состоящие в браке и подающие совместно, могут исключить прирост капитала на сумму до 500 000 долларов США. Однако это касается только продажи первичного жилья. Когда вы продаете свой второй дом, вы должны уплатить налог на прирост капитала со всей своей прибыли.

Сделав свой второй дом своим основным домом, вы потенциально можете уменьшить удар по приросту капитала.Во-первых, вам нужно будет прожить во второй собственности не менее двух лет из пяти лет, предшествующих ее продаже. Это квалифицирует недвижимость как ваше основное место жительства. Кроме того, чтобы иметь право на исключение, вы не могли воспользоваться исключением из прироста капитала при продаже другого дома в течение двухлетнего периода до продажи этого нового основного места жительства.

1031 Биржи

Если ваша вторая собственность предназначена для бизнеса или инвестиций, вы можете отложить налоги на прирост капитала в соответствии с обменом 1031.Этот обмен, известный как подобный обмен, включает продажу имущества и замену его аналогичным имуществом. После того, как вы продали первоначальную собственность, вы должны определить ее заменяющую собственность в течение 45 дней и приобрести ее в течение 180 дней. Затем прирост капитала откладывается до тех пор, пока новое имущество не будет продано (хотя можно постоянно откладывать налоги с дальнейшими аналогичными обменами).

Чтобы получить право на подобный обмен, необходимо выполнить несколько условий. Налогоплательщик должен владеть недвижимостью не менее двух лет до продажи.В каждый из двух 12-месячных периодов до продажи налогоплательщик должен сдавать недвижимость в аренду не менее чем на 14 дней. Кроме того, личное использование налогоплательщиком собственности не может превышать 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

Наконец, заменяемая собственность также должна соответствовать тем же условиям: она должна находиться в собственности в течение не менее двух лет после аналогичного обмена; арендуется минимум на 14 дней в году; и не может использоваться для личного пользования более 14 дней в году или 10% дней, в течение которых дом был сдан в аренду.

Поскольку налоговое законодательство сложное и периодически меняется, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом по налогам на недвижимость, который объяснит соответствующие налоговые последствия и законы и поможет вам определить наиболее выгодную стратегию владения для вашей ситуации.

Итог

Если это осуществимо с финансовой точки зрения, владение вторым домом может быть отличным вложением средств для отпуска или сдачи в аренду, а также может стать подходящим основным домом во время выхода на пенсию.Но поскольку владение любым домом сопряжено со значительным финансовым бременем, от ипотеки и налогов до технического обслуживания и ремонта, в ваших интересах узнать о налоговых последствиях владения вторым домом.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • Экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETFs
      • 401 (к)
    • Инвестирование / Торговля

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (TSLA)
      • Amazon (AMZN)
      • AMD (AMD)
      • Facebook (FB)
      • Netflix (NFLX)
  • Симулятор
  • Твои деньги
    • Личные финансы

      • Управление благосостоянием
      • Бюджетирование / экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие домашние гарантии
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные займы
      • Лучшие студенческие ссуды
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Управление практикой
      • Продолжая образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление благосостоянием

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Станьте дневным трейдером
      • Торговля для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по темам

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности Калифорнии
  • #
  • А
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • О
  • п
  • Q
  • р
  • S
  • Т
  • U
  • V
  • W
  • Икс
  • Y
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash.

налогов на второй дом | H&R Block

Второй дом — это место со спальней, кухней и туалетом. Вторичные дома включают:

  • Дома
  • Кондо
  • Кооперативы
  • Мобильные дома
  • Дома-вагончики
  • Дом-лодка

Если у вас более двух домов, вы должны выбрать, какой дом, кроме вашего основного, рассматривать как второй дом. Однако вам не обязательно каждый год выбирать тот же дом в качестве второго дома.Чтобы узнать больше, см. Публикацию 936: Удержание процентов по жилищной ипотеке на сайте www.irs.gov.

Вычеты за вторичное жилье

Вы можете взять ипотечный кредит на покупку, строительство или существенное улучшение второго дома. Если да, вы можете вычесть проценты, если вы разберете вычеты по статьям. Ваш вычет может быть ограничен, если верно одно из этих условий:

  • Размер ипотеки превышает справедливую рыночную стоимость (FMV) вашего дома.
  • Ипотечные кредиты на ваш основной и второй дом составляют больше, чем:
    • 500000 долларов при подаче одиночной заявки
    • 1 миллион долларов при совместной регистрации в браке

Эти ограничения не применяются к ипотеке, полученной до октября.14, 1987. Это называется «погашенный долг». Однако выплаченный долг снижает эти ограничения.

Вы можете взять ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию для вашего второго дома. В таком случае проценты обычно полностью вычитаются. Это применимо, если ни одно из этих условий не верно:

  • Ипотека больше, чем FMV дома. Это без ипотечных кредитов и включая погашенные долги.
  • Задолженность по собственному капиталу вашего основного и второго дома превышает:
    • 50 000 долларов при подаче одиночной заявки
    • 100000 долларов при совместной регистрации в браке

Если вы перечисляете вычеты, вы можете вычесть налоги на недвижимость и баллы, которые вы платите в течение срока действия ипотеки, чтобы купить второй дом.Вы можете рефинансировать или продать дом до выплаты ипотеки. В таком случае вы можете вычесть баллы в год продажи или рефинансирования, которые вы ранее не вычитали.

Аренда второго дома

Вы не должны сообщать о доходе от аренды, если применимы оба условия:

  • Вы используете дом как место жительства.
  • Вы арендуете его менее чем на 15 дней в налоговом году.

Жилой считается, если вы или член вашей семьи используете дом в личных целях в более чем большой из следующих целей:

  • 14 дней
  • 10% от количества дней аренды дома по справедливой стоимости

Вы не можете вычесть расходы, которые можно отнести к аренде.Однако вы можете вычесть проценты и налоги, если вы разберете свои вычеты по статьям.

Если вы используете дом в качестве места жительства и снимаете его на 15 дней или более, укажите доход от аренды. Вы можете вычесть проценты и налоги, как описано выше. Вы можете вычесть другие расходы на аренду, включая амортизацию. Однако вы можете вычесть только сумму дохода за вычетом вычетов по процентам и налогам. Перенести любые расходы на аренду, не подлежащие вычету согласно этому правилу, на следующий год. Тогда на них снова будет распространяться этот лимит.

Если вы не используете дом как место жительства, вышеуказанные правила не применяются. Сообщайте о своих доходах и расходах так же, как и о другом арендуемом имуществе.

Продам второй дом

Если вы продадите свой второй дом, прибыль будет облагаться налогом в размере:

  • Долгосрочный прирост капитала — если вы владели им более одного года
  • Краткосрочный прирост капитала — если вы владели им один год или менее

Вы не можете вычесть убыток по продаже.

Если вы сдали второй дом в аренду с целью получения прибыли, прибыль обычно облагается налогом как прирост капитала. Итак, вы можете вычесть убыток. Часть прибыли, которую вы можете отнести к амортизации, облагается налогом по максимальной ставке 28%. Если вы использовали дом в личных целях и сдавали его в аренду, вы должны рассматривать продажу как частично личный, частично как бизнес.

Вы можете исключить до 250 000 долларов прибыли, если оба утверждения верны:

  • Второй дом был вашим основным домом не менее двух лет за последние пять лет.
  • Пятилетний период закончился в дату продажи.

Если вы состоите в браке вместе, вы можете исключить до 500 000 долларов. Однако вы оба должны были использовать дом в качестве основного дома в течение необходимого периода времени. Вы не можете претендовать на исключение, если применимы оба условия:

  • Вы продали другой дом в течение двухлетнего периода, заканчивающегося с даты продажи.
  • Вы заявили об исключении из этой продажи.

Возможно, вы не соответствуете требованиям к двухлетнему владению или использованию.В таком случае вы можете потребовать исключения, только если продадите дом по следующим причинам:

  • Изменение здоровья
  • Изменение места работы
  • Непредвиденное обстоятельство

В этих ситуациях максимальное исключение будет уменьшено. Вы не можете исключить прибыль, которую вы можете отнести к амортизации, заявленной вами после 6 мая 1997 года.

Прирост, который вы можете исключить, может быть ограничен, если применимы оба условия:

  • Вы продаете второй дом.
  • Вы используете дом не в качестве основного (неквалифицированное использование) в любое время после 2008 года.

Для этой цели неквалифицированное использование не включает:

  • Любой период до 1 января 2009 г.
  • Любой период в пятилетнем периоде, следующий после последнего периода использования в качестве основного дома
  • Срок временного отсутствия на срок до двух лет по следующим причинам:
    • Здоровье
    • Работа
    • Непредвиденные обстоятельства
  • Любой период продолжительностью 10 или менее лет, когда вы или ваш супруг (а) находились на квалифицированной официальной расширенной службе

Чтобы узнать больше, см. Эти советы по налогам:

  • Отчисления на самозанятость в виде собственного капитала
  • Советы по налогам на конец года

Как второй дом влияет на налоги

У вас есть второй дом или вы думаете о покупке второго дома в качестве инвестиции? Если вы это сделаете, вы обнаружите, что то, как вы используете свою собственность, повлияет на информацию, которую вы включаете в свои налоги, и на то, какие типы налоговых вычетов для второго дома доступны.

Для дома, предназначенного исключительно для отдыха, потребуется другая налоговая декларация, чем для дома, который в основном используется для сдачи в аренду, например, арендаторам. Если ваш дом предназначен как для личного пользования, так и для сдачи в аренду, вы должны быть готовы учитывать, сколько времени отводится на каждый тип использования.

Вычеты процентов по ипотеке на вторичное жилье

Можно ли вычесть проценты по ипотеке на второй дом? Если ваш второй дом был приобретен до 15 декабря 2017 г., используется в основном для личного пользования и не является арендуемой или служебной недвижимостью, тогда ответ — да; вы можете вычесть проценты по ипотеке по второму дому так же, как по первому дому.До 100% процентов, выплачиваемых по долгу на сумму до 750 000 долларов, может быть списано с ваших налогов.

Когда ваш второй дом сдан в аренду

Местные и государственные налоги на недвижимость, уплачиваемые за второй дом или загородный дом, также обычно вычитаются для личного использования. Однако, если вы покупаете второй дом для сдачи в аренду, чтобы приносить больший доход, подача налоговой декларации может стать немного сложнее.

Если вы сдаете в аренду свой второй дом на 14 дней или меньше в течение всего года, Налоговая служба позволяет вам не облагать доход никакими налогами.Но если вы сдаете этот дом в аренду более чем на 14 дней по справедливой рыночной цене, то весь доход должен отражаться в ваших налогах. Расходы, связанные с арендой, такие как амортизация, техническое обслуживание и даже расходы на управление недвижимостью, могут быть детализированы и вычтены.

Когда ваш дом — аренда и резиденция

Если вы используете дом в качестве места жительства или сдачи внаем, вам придется разделить расходы на то, когда он используется в личных или служебных целях при подаче налоговой декларации. Например, если дом используется вашей семьей более 10% от количества дней, в течение которых он арендуется, он считается местом жительства, и расходы на аренду не могут быть вычтены из ваших налогов.

Например, если вы арендовали дом на 30 дней, а также использовали его лично в течение 10 дней, то дом использовался в течение 40 дней. Десять из 40 дней, или 25%, считаются личным использованием. Вы не обязаны сообщать о доходе от аренды, если дом не сдавался в аренду более 14 дней. Дом до сих пор считается личной резиденцией.

Вложения в содержание второй собственности окупаются. Если ваша семья использует дом менее 14 дней, или 10% от количества дней, которые он арендует, дом считается арендуемым.Однако время, потраченное на ремонт и обслуживание собственности, не считается личным использованием.

Когда вы будете готовы продать

Когда вы будете готовы продать свой загородный дом, будьте готовы заплатить налог на прирост капитала, если дом подорожал. IRS взимает налог на прирост капитала, когда вы продаете актив дороже, чем вы за него заплатили.

Несколько лет назад семьи, которые сделали второй дом своим основным местом жительства, имели право на освобождение от налога на продажу дома, если они жили во втором доме не менее двух лет до продажи.С тех пор Конгресс внес значительные изменения в федеральный налоговый кодекс. Если вы приобрели свой второй дом до 2008 года, когда правительство изменило требования к списанию, вы можете иметь право на освобождение от уплаты налогов на прибыль от продажи в размере до 500 000 долларов.

Независимо от того, покупаете ли вы второй дом или первый, вам понадобится страховка для его защиты. Свяжитесь с Nationwide, чтобы узнать стоимость страховки, чтобы обезопасить свои инвестиции от покрываемых убытков.

Информация, представленная на этом веб-сайте, предназначена только для информационных целей.Это не юридический, налоговый, финансовый или какой-либо другой совет; и не может заменить такой совет. Информация на этом сайте может не относиться к вашей конкретной ситуации. Мы постарались убедиться, что информация верна, но она может быть устаревшей или даже неточной частично. Читатель несет ответственность за соблюдение всех применимых местных, государственных или федеральных нормативных актов, а также за принятие собственных решений о том, как вести свой бизнес. Компания Nationwide Mutual Insurance Company, ее аффилированные лица и их сотрудники не дают никаких гарантий относительно информации, никаких гарантий результатов и не несут ответственности в связи с предоставленной информацией.

Что такое второй дом?

Что конкретно делает второй дом?

Когда дело доходит до налоговых целей, недвижимость может считаться вторым домом при двух условиях:

  • Вы живете в нем не менее 14 дней в году.
  • Вы живете в нем 10% дней, когда сдаете его в аренду.

Вы должны удовлетворить больший вариант. Например, если вы сдаете дом в аренду на 180 дней в году и живете в нем 18 или более дней, он считается вторым домом для таких вещей, как вычет процентов по ипотеке.

Многие кредиторы предъявляют более строгие требования, чем IRS. Фактически, многие кредиторы не будут предлагать финансирование второго дома, если вы вообще планируете сдавать его в аренду.

Почему это различие важно

В отношении налогообложения дохода от аренды вторые дома рассматриваются иначе, чем инвестиционная недвижимость.

Если вы снимаете второй дом на две недели или меньше в году, вы можете сохранить весь получаемый им доход от аренды. IRS не коснется ни гроша.

Но если вы арендуете недвижимость более чем на две недели, важно проводить различие между вторым домом и инвестиционной недвижимостью.

В любом случае вы должны сообщить о доходе от аренды. Вы также можете вычесть определенные расходы на владение недвижимостью и ее содержание. Вторые дома могут использовать налоговый вычет по ипотечным процентам, если они соответствуют требованиям IRS, указанным выше. Но они не могут использовать амортизационные отчисления, которые получают владельцы инвестиционной собственности.

Финансирование — еще один важный фактор. Ссуды на вторичное жилье, как правило, легче получить, и они предоставляются с более низкими процентными ставками, чем ссуды, предоставленные на инвестиционную недвижимость.

Чаще всего кредиторы квалифицируют дома для отдыха как вторые дома.Чтобы претендовать на финансирование второго дома, недвижимость обычно должна быть расположена в месте отдыха, например, на пляже или в горах. Они также должны находиться на определенном расстоянии от основного места жительства заемщика.

Наконец, при продаже дома важно различать второй дом и основное место жительства. При продаже основного места жительства владелец может исключить из продажи прирост капитала на сумму до 250 000 долларов (500 000 долларов для супружеских пар). Это исключение недоступно, если вы продаете второй дом.

Определение зависит от того, для чего он вам нужен

Есть три разных определения второго дома, которые вам, возможно, необходимо знать:

  • Для исключения налога на прирост капитала основного места жительства , второй дом — это тот, который вы не делали. не владею как минимум двумя из предыдущих пяти лет и не проживал в качестве вашего основного дома два из предыдущих пяти лет.
  • Для целей налогообложения , второй дом — это дом, в котором вы проживаете не менее двух недель каждый год или 10% дней аренды дома, в зависимости от того, что больше.
  • Для целей финансирования второй дом — это дом, который не является вашим основным домом, но никому не сдается.

Обязательно поймите, для какой цели вы определяете свой дом, и вы всегда сделаете правильный выбор.

Второе жилье против инвестиционной недвижимости: условия ипотеки и налоговые правила

Второй дом — это недвижимость, которую вы собираетесь проживать хотя бы часть года или посещать регулярно. Напротив, инвестиционная недвижимость приобретается в основном для получения дохода и часто сдается в аренду на большую часть года.Когда дело доходит до покупки другого дома, вопрос о том, будет ли этот дом считаться вторым домом или инвестиционной собственностью, может иметь большие последствия. Ссуды и налоги для этих двух типов собственности обрабатываются по-разному, поэтому для вас важно понимать каждое обозначение, как мы изложили ниже.

Что такое второй дом?

Второй дом — это дополнительная недвижимость, которую вы покупаете для проживания, даже если это только часть года. Они популярны среди домовладельцев старшего возраста, которые хотят купить дом для отдыха после оплаты основного проживания.Чтобы считаться вторым домом, он должен находиться на некотором расстоянии от вашего основного места жительства, хотя это требование может варьироваться в зависимости от кредитора.

Поскольку нет особых причин владеть недвижимостью для отдыха рядом с вашим основным местом жительства, многие кредиторы настаивают на том, чтобы второй дом находился по крайней мере в 50 милях от вашего первого дома. Примеры вторых домов могут включать в себя дома для отдыха, просторные квартиры, жилые дома, используемые для работы, или любой другой тип индивидуальной собственности, на которую не распространяется соглашение о тайм-шере. Для целей налогообложения вторым домом может считаться дом, в котором вы живете хотя бы часть года и который сдается менее чем на 180 дней.

Что такое инвестиционная недвижимость?

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, приобретенная с целью получения дохода. Вы можете жить в инвестиционной собственности, но большинство людей предпочитают сдавать ее в аренду в качестве основного места жительства или на время отпуска. Даже если вы намерены проживать в этой собственности самостоятельно, любая недвижимость, которую вы сдадите в аренду, все равно может рассматриваться кредиторами как инвестиционная.

Инвестиционная недвижимость может быть сдана в аренду, сдана в аренду или даже коммерческая.Когда дело доходит до налогов, инвестиционная недвижимость — это любая недвижимость, которая не занята владельцем и используется исключительно для получения дохода. Любой дом, сдаваемый в аренду на срок более 180 дней в году, также обычно считается инвестиционной собственностью.

Чем отличается ипотека на вторичный дом и инвестиционную недвижимость

Кредиторы обычно предлагают более мягкие условия и более низкие квалификационные требования для второго дома, чем для инвестиционной недвижимости. Как для второго дома, так и для инвестиционной недвижимости вы обнаружите, что требования к кредитам будут более строгими, чем для ссуд на первичное жилье.Мы выделили несколько отличий и сходств, которые вы увидите при совершении покупок ниже.

Ставка по ипотеке

Вы можете ожидать, что ваши ставки по ипотеке для инвестиционной собственности будут выше, чем для второго дома, при прочих равных. Заемщики могут взимать от 0,50% до 1,00% больше за ипотеку инвестиционной собственности, как и за второй дом. Это связано с более высоким риском для инвестиционной собственности, поскольку считается, что люди с большей вероятностью откажутся от коммерческого предприятия, которое превратилось в финансовые трудности, чем от дома для отдыха.

Как вторые дома, так и инвестиционная недвижимость имеют более высокие процентные ставки, чем аналогичные первичные резиденции; Кредиторы обычно видят меньший риск в том, чтобы ссудить кому-то деньги на свое основное место жительства, потому что они с меньшей вероятностью будут вносить залог по своим платежам, когда на карту поставлены их жилищные условия. Напротив, вторые дома и инвестиционная недвижимость представляют более высокий риск для кредиторов, поскольку заемщики с большей вероятностью откажутся от платежей за подводную недвижимость, как это было продемонстрировано во время Великой рецессии.

Авансовые платежи

Требуемые первоначальные взносы выше для инвестиционной недвижимости, чем для вторых домов. Чтобы учесть дополнительный риск, который, по мнению банков, они несут, они заставляют покупателя предполагать более высокую долю в капитале при покупке. В то время как требования к первоначальному взносу для вторых домов могут составлять всего 10%, требования кредитора для инвестиционной собственности могут означать, что покупатель должен будет внести первоначальный взнос, близкий к 20-25% от стоимости недвижимости.

В то же время требования к первоначальному взносу почти всегда будут выше для вторых домов и инвестиционной собственности, чем для основных жилых домов, которые могут потребовать первоначального взноса до 3.5% по жилищному кредиту FHA.

Квалификационные требования

Чтобы иметь право на получение ипотечной ссуды на ваш второй дом, кредиторы захотят убедиться, что у вас достаточно дохода, чтобы покрыть платежи по вашему второму дому, а также существующие счета по вашему основному дому. Некоторые кредиторы могут даже потребовать, чтобы у вас было достаточно денег в резерве, чтобы покрыть все платежи за оба ваших объекта недвижимости на срок до шести месяцев. Квалификация, необходимая для ипотечного кредитования инвестиционной собственности, аналогична, но может также потребовать от вас продемонстрировать исторический опыт управления недвижимостью.

И вторые дома, и инвестиционная недвижимость столкнутся с большими препятствиями, чем первичное жилье. Напротив, требования к андеррайтингу для вашего основного дома являются щедрыми и могут даже позволить покупателям, впервые покупающим жилье, частично профинансировать свои требования к первоначальному взносу.

Доход от аренды

Одним из преимуществ инвестиционной недвижимости является то, что вы можете использовать ожидаемый доход от аренды для расчета коэффициента DTI. Если это разрешено, кредиторы обычно позволяют засчитывать до 75% ожидаемой арендной платы за вашу собственность в счет вашего требования к доходу, что дает заемщикам больше места для маневра, чем у них со вторым домом.

Однако использование будущей арендной платы для получения права на ипотеку требует дополнительных документов и может потребовать специальной оценки, показывающей сопоставимые арендные цены на эту недвижимость. Вам также может потребоваться продемонстрировать предыдущий опыт управления недвижимостью, чтобы ваш кредитор мог рассматривать будущую аренду как часть вашего дохода.

Неправильно ли заявлять о своей инвестиционной собственности в качестве второго дома?

Незаконно вводить кредитора в заблуждение относительно того, будет ли ваша вторая собственность использоваться для получения дохода.Распространенная ложь, которую домовладельцы делают перед ипотечными кредиторами, — это классифицировать свою покупку как второй дом, когда они фактически намереваются использовать его в первую очередь для получения дохода от аренды. Преднамеренное искажение предполагаемого использования недвижимости для получения более мягких условий ипотеки называется мошенничеством с арендой и может привести к крупным штрафам.

Мошенничество с заселением также может привести к невыполнению вашего кредитного договора, что может означать конфискацию вашего дома. Многие высокотехнологичные кредиторы теперь также имеют доступ к процессам цифровой проверки, которые выявляют наиболее вероятные случаи мошенничества.Некоторые ипотечные компании заходят так далеко, что планируют случайные посещения объектов, чтобы проверить, кто на самом деле проживает в собственности.

Превращение вашего второго дома в инвестиционную недвижимость после закрытия

Иногда заемщики могут передумать и решить позже сдать второй дом в аренду. Как правило, не рекомендуется изменять статус занятости вашей собственности в течение 12 месяцев с момента первоначального утверждения ипотеки — это верный способ инициировать расследование мошенничества с арендой.Однако кредитор мало что может сделать, если домовладелец решает изменить свой статус проживания через несколько лет после ипотеки.

Если вы выберете этот путь, вам все равно нужно будет сообщать в IRS о любом новом доходе от аренды и подавать необходимые налоговые декларации. Вам также необходимо будет обновить свой статус проживания, если вы когда-нибудь решите рефинансировать существующую ипотеку. При принятии решения об изменении статуса проживания во втором доме рекомендуется проконсультироваться со специалистом по налогам.

Налоговые преимущества второго дома по сравнению с инвестиционной недвижимостью

Доход от аренды вашего инвестиционного имущества должен быть включен в ваш налогооблагаемый доход.В отличие от этого, доход от аренды второго дома не распространяется на это правило при условии, что ваша собственность сдана в аренду на 14 дней или меньше.

Что касается инвестиционной собственности, вы можете вычесть любые расходы, связанные с ее арендой или обслуживанием. Эти вычеты можно использовать для компенсации части получаемого вами дохода от аренды. Однако вторые дома, как правило, не допускают вычета расходов на аренду, учитывая ограниченные временные рамки, в которые их разрешено сдавать в аренду.

Вторые дома предлагают аналогичные налоговые льготы по сравнению с первичными домами, которые включают вычитаемые проценты по ипотеке, налоги на недвижимость и выплаты по ипотечному страхованию. Владельцы вторых домов должны избегать 14-дневного порога, который переквалифицирует дом как инвестиционную собственность в глазах IRS, особенно если они не хотят сообщать о своем краткосрочном доходе от аренды.

Стоит помнить об изменении правил налогообложения ипотечных кредитов в 2018 году. До 2018 года ипотечные проценты по всей собственности, включая основные жилые дома, вторые дома и инвестиционную недвижимость, подлежали вычету на сумму до 1 миллиона долларов по ипотечному долгу.В соответствии с налоговыми правилами 2018 года размер вычитаемой ипотечной задолженности снижается до 750 000 долларов, хотя существующие домовладельцы недвижимости, приобретенные до 15 декабря 2017 года, остаются в прошлом по старому закону.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *