Налог на землю лпх: Ошибка 404 | ФНС России

Содержание

Резкое повышение налога на землю в 2020 году: как избежать?

Первое: участок под ИЖС

Существует строго регламентированный срок по отношению к земельным участкам, которые предоставлены для индивидуального жилищного строительства. Если прошло десять лет с момента оформления земли в собственность, при этом в Росреестре жилое помещение не отмечено как зарегистрированное, то, начиная с 2020 года налог, на участок будет начисляться уже в повышенном размере (будет применен штрафной коэффициент, который составляет 2,0). 

В следующем году заканчивается предельный срок для тех земельных участков, которые были получены в 2009 году. И если до конца 2019 года не произвести регистрацию жилых строений, находящихся на этих участках, то земельный налог станет в два раза больше. Также данное правило касается и наследников, которые получили пустой земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. 
 

Второе: виды разрешенного использования

В следующем году подходит к концу срок, в который со стороны органов местного самоуправления должны быть окончены действия по приведение видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с имеющимся классификатором: должны быть добавлены изменения в правила, касающиеся землепользования и застройки, притом без каких-либо публичных слушаний. 

Важно знать, что вид разрешенного использования земельного участка оказывает прямое влияние на то, каким будет размер земельного налога. Например, раньше земли, имеющие вид  разрешенного использования «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», облагались налогом по общей ставке в 1,5% до тех пор, пока не были добавлены в НК РФ соответствующие изменения. Сейчас же данные участки приравнены к садовым, поэтому к ним применяют уже льготную ставку 0,3%. 

Тем не менее, что касается участков, обладающим видом разрешенного использования «для сельхозпроизводства многолетних плодово-ягодных культур, винограда и пр.», то они не приравниваются к числу садовых, а также облагаются налогом по ставке 1,5%. 

Схожее правило действует и по отношению к участкам, которые выделены под садоводство, а также ЛПХ либо ИЖС, в том случае, если данные земли применяются для коммерческой деятельности. 

До окончания этого года собственники земельных участков могут через местную администрацию уточнить, какой вид разрешенного использования имеется у их земель, поскольку именно муниципалитет устанавливает соответствие вида разрешенного использования того или иного участка классификатору. Данная информация поможет вам не только избежать возможных ошибок, но и необоснованных переплат земельного налога. 
 

Третье: вопрос кадастровой стоимости

Новый, 2020 год, принесет новые изменения, касающиеся кадастровой стоимости земельного участка. Как правило, значение кадастровой стоимости регулярно пересматривается (в столице это делается раз в два года, тогда как в остальных регионах — раз в три года).  

В следующем году произойдет окончание переходного периода. И после этого налогообложение будет совершаться только по кадастровой стоимости. И чтобы не столкнуться с завышение кадастровой стоимости земельного участка в случае, если пересмотр кадастровой стоимости выпадает на 2020 год, следует до конца 2019 года подать оценщику декларацию «о характеристиках объекта недвижимости». Это в свою очередь поможет наиболее объективно и точно произвести оценку земли.

И если окажется, что кадастровая стоимость участка однозначно завышена, если сравнивать с рыночной стоимостью земельного участка, то следует обжаловать данную оценку. При этом начиная с этого года при выявлении ошибочной кадастровой стоимости земельный налог должен быть пересчитан за все то время, когда эта стоимость применялась (в регионах срок давности составляет три года).
 

Земельный налог в Новгородской области в 2021 году

Кто должен платить земельный налог

Плательщиками налога являются организации, владеющие участками на праве собственности. Граждане должны платить налог, если владеют участком:

  • на праве собственности;
  • на праве постоянного бессрочного пользования;
  • на праве пожизненного наследуемого владения.

Если земля передана гражданам или организациям на условиях аренды или во временное безвозмездное пользование, платить налог не нужно.

За что начисляется земельный налог

Налог начисляется в отношении сформированного земельного участка, поставленного на кадастровый учет в Росреестре. Налог не начисляется на следующие виды участков:

  1. земли, изъятые из оборота, либо ограниченные в обороте;
  2. земли, занятые особо ценными объектами культурного наследия;
  3. участки из земель лесного фонда;
  4. земли, занятые водными объектами государственной собственности;
  5. участки, входящие в общее имущество многоквартирного дома.

Ставки земельного налога в Новгородской области

Ставки земельного налога утверждаются представительными органами власти муниципальных образований. Они не могут превышать 0,3 % от кадастровой стоимости участков:

  1. отнесенных к землям сельхозназначения, используемых для сельхозпроизводства;
  2. занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ либо приобретенных для жилищного строительства;
  3. приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства;
  4. ограниченных в обороте для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд.

Для иных категорий участков ставка не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости. Также местные власти могут дифференцировать ставки, в зависимости от категории и разрешенного использования, от места нахождения участка.

Как рассчитывает земельный налог

Организации-собственники обязаны сами рассчитать земельный налог в декларации, оплачивать авансовые платежи. Для граждан-собственников расчет земельного налога осуществляет ИФНС по месту нахождения участка.

Рассчитать налог можно с помощью калькулятора налога на землю.

Срок оплаты земельного налога

Порядок и сроки оплаты земельного налога для организаций-собственников определяется нормативным актом местных властей. Граждане должны уплачивать налог за свои участки не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным периодом.

Рост земельного налога не должен превышать 10 % в год

С 2019 года применяется коэффициент, ограничивающий рост налога не более чем на 10 % по сравнению с предшествующим годом. Исключение составят участки для жилищного строительства, при расчете налога по которым применяется повышающий коэффициент из-за их несвоевременной застройки (пп. 15 — 17 ст. 396 НК РФ).

Новая кадастровая стоимость земельного участка в случае изменения вида разрешенного использования, категории земель и (или) площади будет учтена при расчете налога со дня внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Если при перерасчете земельного налога за предыдущие налоговые периоды сумма окажется больше уже уплаченной, то перерасчет проводить не будут.

Кадастровая палата информирует как оформить заброшенный участок в собственность

По данным Россельхознадзора, на сегодняшний день в РФ насчитывается почти 384 млн га земель сельхозназначения, из которых неиспользуемыми остаются почти 40 млн. га. Приволжский федеральный округ, куда входит Удмуртская Республика, находится на втором месте в списке федеральных округов с наибольшим количеством заброшенных земель – 7,5 млн га.

Государство принимает различные меры для вовлечения заброшенных земель в оборот. О том, как действовать в случае, если  вам приглянулся заброшенный участок, и что делать, если вы владелец неиспользуемой земли  поясняют  специалисты кадастровой палаты по Удмуртской Республике.

Как узнать – кто является владельцем заброшенного участка

—  Для начала следует найти кадастровый номер земельного участка. Сделать это можно, не выходя из дома, воспользовавшись электронным сервисом «Публичная кадастровая карта» (www.pkk5.rosreestr.ru) на портале Росреестра, – поясняет начальник отдела подготовки сведений Анастасия Алалаева. – Увеличивая масштаб карты, нужно найти интересующий земельный участок. Для ускорения процесса в поисковой строке можно указать точный адрес или населенный пункт и улицу. Кликая на участок, можно получить его кадастровый номер, размер, кадастровую стоимость и форму собственности.

Узнав кадастровый номер, следует обратиться в один из многофункциональных центров региона для получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках недвижимости и зарегистрированных правах. Данная выписка содержит описание объекта недвижимости и сведения о его собственнике, типе собственности, наличии ограничений, арестов и обременений и т.д. Выписка будет готова через 5 дней.

Как оформить заброшенный участок на  себя

— В пункте 2 ст. 47 Закона 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» сказано, что садовод, огородник или дачник может быть лишен прав собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования либо аренды земельного участка за умышленные или систематические нарушения, предусмотренные земельным законодательством, — уточняет начальник юридического отдела Наталья Дергачева. — В ст. 44 Земельного Кодекса РФ сказано, что право собственности на земельный участок может быть аннулировано в случае отчуждения собственности другим лицам, при отказе от права собственности на данный участок или при изъятии земельного участка в принудительном порядке, согласно действующему законодательству. Руководствуясь ст. 284 ГК РФ земельный участок изымается у собственника в том случае, если он используется не по назначению на протяжении трех лет, если более длительные временные рамки не означены соответственным постановлением. В соответствии со ст. 285 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, либо к значительному ухудшению экологической обстановки. Таким образом, при желании купить заброшенный участок, можно обратиться в администрацию района с жалобой о нарушении порядка использования земельного участка. Администрация района обратится в суд с требованием лишить права собственности на участок ввиду ненадлежащего его использования, в соответствии со ст. 286 ГК РФ.

Также Наталья Дергачева отмечает, что согласно п. 2 ст. 225 ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. После прохождения участком всех данных процедур и признания земли как муниципальной собственности, желающий приобрести участок, должен обратиться в местные органы самоуправления с заявлением, на право пользования данным участком и выделения его в частную собственность.

Если участок имеет соседствующие границы с участком заявителя, то его заявление имеет преимущественное право и рассматривается в первую очередь. При правильном прохождении всех процедур и соответствующем оформлении всех документов, администрация рассматривает заявление и за плату выделяет участок в собственность заявителя.

Как отказаться от права собственности

Заброшенные участки чаще всего располагаются далеко за пределами постоянного проживания их хозяев и о таких объектах, например, доставшихся по наследству, собственники нередко забывают до момента, пока не приходит налоговое уведомление об оплате налога на имущество. Тогда встает резонный вопрос: как быть?

— Собственники недвижимости отказываются от земельных участков по разным причинам. Чаще всего в случае, когда человеку из тех или иных источников  (обычно по наследству) достается в собственность земельный участок, которым он не пользуется, и который не интересен потенциальным покупателям, — дает пояснение начальник отдела кадастрового учета Ольга Пантюхина. — К примеру, участок находится в месте, не пригодном ни для строительства, ни для выращивания сельскохозяйственных культур, либо он расположен очень далеко от населенных пунктов, дорог – например, где-нибудь в деревне, где уже никто не живет. Найти покупателя на такую землю – очень непростая задача. Поэтому участок простаивает, а собственнику, тем не менее, приходится платить за него налоги. Нередко отказываются от собственности хозяева, бесплатно получившие земельные участки в 80-90-е годы, но сегодня проживающие в городе.

Для отказа от прав на земельный участок или земельную долю собственнику необходимо подать в один из многофункциональных центров региона соответствующее заявление, а также представить документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок или земельную долю. После регистрации отказа в Едином государственном реестре недвижимости бывший собственник получит уведомление о том, что право собственности на данный участок за ним больше не закреплено. Эта информация будет доведена до налоговой инспекции и налог на землю бывшему хозяину начисляться больше не будет. Земельные участки, от которых отказались их собственники, переходят в собственность городского округа, городского или сельского поселения муниципального района по месту расположения земельного участка.

В чем разница ИЖС, СНТ, ЛПХ и ДНП: какой участок выбрать?

На каких землях разрешено строительство?


По действующим правилам не все участки могут использоваться гражданами для строительства. Принадлежность участков к той или иной категории земель определяет, какие объекты могут на них возводиться и для каких целей. Физические лица могут осуществлять строительство только на землях населенных пунктов или сельскохозяйственных землях.

Помимо категории земель важную роль при определении формата строительства играет вид разрешенного использования участка. К ним могут относиться:

 Индивидуальное жилищное строительство; 

 Личное подсобное хозяйство; 

 Ведение садоводства; 

 Ведение огородничества.  

Информацию о категории земель и виде разрешенного использования можно посмотреть в документах на участок (в частности, в выписке из ЕГРН) или онлайн на публичной кадастровой карте Росреестра.


Дом для постоянного проживания (ИЖС)


Строительство индивидуальных жилых домов возможно только на участках, которые находятся на землях населенных пунктов. При этом к таким зданиям предъявляются отдельные требования в части проекта. Они обязательно должны иметь фундамент и инженерные коммуникации, а их высота не может превышать 20 метров (не более 3 этажей), иначе потребуется проходить длительную процедуру получения разрешения на строительство.

 

В случае, если жилой дом укладывается в допустимые параметры, для начала строительства достаточно направить уведомление в орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок (подробнее о том, как это сделать можно прочитать здесь). 

Индивидуальные жилые дома дают своим владельцам целый ряд преимуществ по сравнению с другими разновидностями загородной недвижимости. Во-первых, они имеют собственный почтовый адрес и позволяют оформить постоянную регистрацию (кстати, инструкцию о том, как зарегистрироваться в новом доме можно прочитать здесь). Кроме того, владельцам участков ИЖС как правило гораздо проще подключить дом к электросетям и коммуникациям.

Собственники участков ИЖС могут воспользоваться ипотечными кредитами на строительство домов, в том числе льготных программ, среди которых:




Дом и приусадебное хозяйство (ЛПХ)

К числу распространенных видов разрешенного использования земельного участка относится «ведение личного подсобного хозяйства». Владельцы таких участков могут заниматься выращиванием сельзпродукции или животноводством, поэтому обычно их приобретают с целью развития предпринимательства или создания фермерского хозяйства.

Строительство жилого дома на участке ЛПХ возможно, но только в случае, если он находится в пределах населенного пункта. В остальных ситуациях (например, если участок находится на земле сельхозназначения) жилое строительство не допускается.

Законодательство позволяет перевести участок, который используется в качестве личного подсобного хозяйства в участок ИЖС. В случае, если владельцы не используют землю для производства сельхозпродукции, это позволяет не только повысить стоимость участка и облегчить подключение к коммуникациям и социальной инфраструктуре, но и избежать санкций за нецелевое использование земель.


Дачное некоммерческое партнерство (ДНП)


Дачное некоммерческое партнерство — это форма объединения собственников земельных участков, которая существовала до января 2019 года и создавалась для решения хозяйственных вопросов (например, вывоз мусора, уборка территорий, охрана территории и др).

После вступления в силу в 2019 году изменений в земельное законодательство граждане могут создавать только садоводческие (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ). Все существовавшие ранее дачные объединения автоматически приравниваются к садоводческим.

При этом все дома, данные о которых были внесены в ЕГРН до 2019 года с пометкой «жилое строение», признаны жилыми домами, остальные строения (сезонного или вспомогательного использования) считаются садовыми домами.


Дача и огород (СНТ)

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) является форм объединения собственников садовых земельных участков с видом разрешенного использования «ведение садоводства». На территории СНТ можно возводить садовые дома, хозяйственные постройки (сараи, бани, теплицы, навесы, колодцы) и выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. 

В случае, если СНТ находится в границах населенного пункта, на участке допустимо возведение жилых домов. К таким постройкам предъявляются аналогичные требования, как и к объектам индивидуального жилищного строительства (ограничение по высоте до 20 метров, наличие фундамента и несущих стен).


Как правило, участки, расположенные в СНТ стоят дешевле, чем участки ИЖС. Кроме того, собственники таких участков платят меньший имущественный налог. В то же время, если на участке возведен садовый дом, оформить прописку не удастся.


Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)


Огородническое некоммерческое товарищество (ОНТ) — это форма объединения собственников участков, которым присвоен вид разрешенного использования «ведение огородничества». На таких участках можно возводить садовые дома для сезонного проживания и хозяйственные постройки, выращивать сельхозкультуры для собственных нужд. А вот построить отдельный жилой дом для постоянного проживания на такой земле и затем оформить прописку не получится.


Какой вариант выбрать?

При выборе вида участка нужно исходить из целей, которые вы перед собой ставите. Если вы планируете строительство дома для постоянного проживания и при этой не хотите заниматься выращиванием сельхозпродукции, наиболее подходящим вариантом будет приобретение участка ИЖС. Владельцам таких земель легче оформить ипотечный кредит на строительство дома и в дальнейшем подключить его к коммуникациям. Кроме того, индивидуальному жилому дому всегда присваивается адрес, что позволит впоследствии при необходимости оформить в нем постоянную регистрацию.

Если вы хотели бы заниматься фермерством или предпринимательской деятельностью, стоит рассмотреть возможность приобретения земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). При этом, если вы хотите построить на нем жилой дом, нужно убедиться, что он находится в границах населенного пункта. В противном случае капитальное строительство будет невозможно.

Если вашей целью является строительство дачи или сезонного дома, куда вы могли бы иногда приезжать на отдых, вам вполне подойдут участки СНТ или ОНТ. Но в то же время нужно учитывать, что, если в будущем вы решить построить на них жилой дом, это будет сложнее, чем в случае с участком ИЖС. Также участие в СНТ и ОНТ предполагает дополнительные расходы в виде регулярных взносов.

Вниманю граждан ведущих личное подсобное хозяйство

Вниманию гражданам,ведущим личное подсобное  хозяйство!

 

Президентом Российской Федерации подписан законот 21 июня 2011 года №147-ФЗ, которым предусмотрено внесение изменений в статью217 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и в статью 4 Федеральногозакона «О личном подсобном хозяйстве».

Законом предполагается увеличение размераземельных участков для ведения личного подсобного хозяйства в пять раз, но неболее 2,5 гектаров.

Кроме того, закон освобождает от налогообложенияналога на доходы физических лиц средств, полученные из бюджетов всех уровнейпри целевом использовании на развитие и поддержку ведения личного подсобногохозяйства.

 

Статья 217. Доходы, неподлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения).

 

Не подлежат налогообложению(освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

 13) доходы налогоплательщиков, получаемые отпродажи выращенной в личных подсобных хозяйствах, находящихся на территорииРоссийской Федерации, продукции животноводства (как в живом виде, так ипродуктов убоя в сыром или переработанном виде), продукции растениеводства (какв натуральном, так и в переработанном виде).

Указанныедоходы  освобождаются  от налогообложения при условиипредставления  налогоплательщиком  документа, выданного соответствующим органомместного самоуправления, правлениями садового, садово-огородного товариществаподтверждающего, что продаваемая продукция произведена налогоплательщиком на принадлежащем ему или членам его семьи  земельном участке, используемом для веденияличного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства иогородничества.

13.1)средства, полученные налогоплательщиком из бюджетов бюджетной системыРоссийской Федерации, при целевом использовании их на развитие личного подсобногохозяйства: приобретение семян и посадочного материала, кормов, горючего,минеральных удобрений, средств защиты растений, молодняка скота и племенныхживотных, птицы, пчел и рыбы, закладку многолетних насаждений и виноградников иуход за ними, содержание сельскохозяйственных животных (включая искусственноеосеменение и ветеринарию, обработку животных, птицы и помещений для ихсодержания), покупку оборудования для строительства теплиц, хранения ипереработки продукции, сельскохозяйственной техники, запасных частей иремонтных материалов, страхование рисков утраты (гибели) или частичной утратысельскохозяйственной продукции.

Доходы,указанные в абзаце первом настоящего пункта, освобождаются от налогообложенияпри одновременном соблюдении следующих условий:

еслиобщая площадь земельного участка (участков), который (которые) находится(одновременно находятся) на праве собственности и (или) ином праве физическихлиц, не превышает максимального размера, установленного в соответствии с пунктом 5статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «Оличном подсобном хозяйстве»;

есливедение налогоплательщиком личного подсобного хозяйства на указанных участкахосуществляется без привлечения в соответствии с трудовым законодательствомнаемных работников.

Дляосвобождения от налогообложения доходов, указанных в абзаце первом настоящегопункта, налогоплательщик представляет документ, выданный соответствующиморганом местного самоуправления с указанием сведений о размере общей площадиземельного участка (участков).

Вслучае нецелевого использования средств, полученных из бюджетов бюджетнойсистемы Российской Федерации, суммы денежных средств, использованных не поцелевому назначению, учитываются при определении налоговой базы в том налоговомпериоде, в котором они были получены.

Для целей настоящегопункта установленное пунктом 5статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ «Оличном подсобном хозяйстве» ограничение максимального размера общейплощади земельного участка (участков) применяется в 2011 году, если иной размеруказанной площади не установлен законом субъекта Российской Федерации».

 

Федеральный закон от 7июля 2003 г.№112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»

Статья4. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства.

 

1.Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участокв границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельныйучасток за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

2.Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственнойпродукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иныхзданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов,строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иныхправил и нормативов.

3.Полевой земельный участок используется исключительно для производствасельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

4.Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков,предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной илимуниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства,устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

5.Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находитьсяодновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущихличное подсобное хозяйство, устанавливается  законом субъекта Российской Федерации. Частьземельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер,должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки втечение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этотсрок должна быть осуществлена государственная регистрация  указанных граждан в качестве индивидуальныхпредпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского)хозяйства.

6.Оборот земельных участков, предоставленных гражданам и (или) приобретенных имидля ведения личного подсобного хозяйства, осуществляется в соответствии сгражданским и земельным законодательством.

Что такое ДНП, СНТ, ИЖС, ЛПХ? — Коттеджные поселки

Категория типа участка имеет очень важное значение при их приобретении и последующем использовании. Вообще, всем. заинтересованным в приобретении загородной недвижимости следует четко знать, что земельные участки могут подразделяться на четыре основных категории, а именно: ДНП, ИЖС, СНТ, ЛПХ. 

Чтобы определиться с их различиями, преимуществами и недостатками, необходимо понимать значение перечисленных аббревиатур, которые могут ввергнуть в ступор любого неискушенного покупателя, подбирающего по объявлениям участок для последующего возведения на нём загородного дома. 

Итак, что касается самих терминов: 

  • ДНП – не что иное, как дачное некоммерческое партнерство, самая прогрессивная на сегодняшний день категория.
  • ИЖС – «классика», представляющая собой индивидуальное жилищное строительство
  • СНТ – аналог ДНП, с некоторыми отличиями, означает садовое некоммерческое товарищество
  • ЛПХ – такая устаревающая категория, постепенно выходящая с рынка, как личное подсобное хозяйство

Ознакомившись с  расшифровкой типов земельных участков можно очень отчетливо разобраться с тем, для каких целей и как тот или иной конкретный участок земли должен использоваться, тем не менее, нельзя забывать и о существовании различных нюансов, а также имеющихся преимуществах и недостатках каждого из существующих типов земли. 

При подборе вариантов с целью приобретения необходимо учитывать, что, если земля вам нужна для возведения на ней частного загородного дома или коттеджа, вас должна интересовать земля только таких категорий, как земли сельхоз назначения, а также земли поселений. Категории, которые имеют соответствующие разрешенные виды использования, это как раз и есть ДНП, ИЖС, СНТ и ЛПХ.

Исходя из законодательства нашей страны, располагаться они могут на землях следующих категорий:

  • ИЖС должны находиться на землях поселений 
  • ДНП исключительно на землях сельхозназначения
  • СНТ также на землях сельхозназначения
  • ЛПХ могут быть расположены как на землях поселений, так и на землях сельхозназначения 

В чем  отличие садовых участков (ДНП, СНТ) от ИЖС?

 

В основном отличия оказываются «в пользу» участков ИЖС:

  1. Участки ИЖС могут находиться только в границах населенного пункта городского или сельского типа. Это накладывает на муниципальные власти обязанности по обеспечению их социальной инфраструктурой в виде свободных мест в школе и детском саде, а также наличием остановок общественного транспорта в пешей доступности.
  2. Как правило, большинство коттеджных посёлков ИЖС находятся в развитом населенном пункте (например, деревня Разметелево). Для жителей таких ИЖС коттеджных посёлков в шаговой доступности оказываются все необходимые социальные объекты: школа, детский сад, церковь, магазины продуктовые и промтоварные, предприятия общепита, остановки общественного транспорта, рынок, банк, почта, полиция, поликлиника и др. После передачи земельных участков под дорогами муниципальным властям, владельцы участков ИЖС не должны нести расходы на их ремонт и содержание. В садоводствах этих платежей не избежать.
  3. В садоводческих некоммерческих товариществах СНТ высшим органом управления посёлком является Общее собрание жителей согласно ФЗ-217. Решение общего собрания является обязательным для всех его членов, включая тех, кто голосовал «против» и тех, кто не является членом СНТ, но имеет земельный участок в границах садоводства и ведет индивидуальное дачное хозяйство. Если на общем собрании членов СНТ принимается целевая программа, например на  строительство спортивной площадки, магазина, асфальтирование дорог — то каждый житель обязан оплачивать целевой взнос. Это добровольно-принудительная система, жизнь под диктовку большинства. В СНТ также существует обязательный ежемесячный или ежегодный платеж, который садоводы обязаны платить в СНТ  согласно ФЗ-217.
  4. Многие банки более охотно выдают ипотеку на участки ИЖС, чем на садовые. То же касается и финансирования строительства домов на участках ИЖС.
  5. Кадастровая стоимость участков ИЖС выше кадастровой стоимости участков под садоводство (дачное строительство) и соответственно налог на землю оказывается выше на участки ИЖС. Тоже касается и кадастровой оценки домов, построенных на этих земельных участках. 

В то же время между участками ИЖС и садовыми в последние годы стало и много общего: 

  1. С точки зрения возможности регистрации (прописки) в жилом доме на земельном участке, Конституционный суд РФ уравнял в правах граждан, владеющих участками ИЖС и под дачное строительство.
  2. Одинаковые требования предъявляются и  к проектной документации: проект планировки территории (ППТ) необходим как для строительства коттеджных посёлков, расположенных в зоне ПС3 (под садоводство) согласно ФЗ-217, так и в зоне Ж2 (под ИЖС).  На зону ИЖС действие федерального закона ФЗ-217 не распространяется.
  3. Примерно одинаковыми являются и затраты на строительство инженерных сетей (электричество, вода, газ, дороги) в посёлках ИЖС и СНТ.
  4. Государственная Дума РФ расширила действие закона о дачной амнистии и на дома, построенные на участках ИЖС. Так что теперь амнистия во многом уровняла расходы граждан на стадии строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию и сэкономила как расходы денежные, так и временные.

Более подробно о каждом из типов участков земли можно посмотреть в соответствующих разделах, перейдя по прямым ссылкам из выложенного здесь материала. 

Стоит отметить, что компания 1-я Академия недвижимости разрабатывает все свои проекты коттеджных поселков в самом оптимальном и актуальном формате – к вашим услугам пока ещё имеющиеся свободные участки в ДНП Солнечное, Дружное, Коркинские просторы и Осиновая роща в Ленинградской области.

ЛПХ или ИЖС: что лучше и что выбрать?

На прошлой неделе нам в соц. сетях поступил вопрос: хочу построить дом, посоветуйте с каким назначением лучше купить земельный участок ЛПХ или ИЖС? И в чем разница?

Для начала нужно разобраться что такое ЛПХ и ИЖС.
ЛПХ (личное подсобное хозяйство)— это дом на земле, где ведется сельскохозяйственная деятельность в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке.
ИЖС (индивидуально-жилищное строительство) – это земля для строительства жилого дома для проживания.
Необходимо сказать, что ЛПХ бывает двух видов и в статье мы будем говорить о том случае, когда земля располагается в границах населенного пункта.

В чем разница между ЛПХ и ИЖС?
На землях ИЖС можно построить дом и, пожалуй, на этом все.
На землях ЛПХ тоже можно построить дом, а также:
— заниматься сельхозпроизводством и легально получать доход от ее продажи сельхозпродукции;
— на сельхозпродукцию Вам выдадут сертификат соответствия выращенной продукции и справку от ветеринара. Сельхозпроизводство на ЛПХ не является предпринимательской деятельностью, а значит не требуется оформление юридического лица, в отличие от крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).
— солидная экономия: ежегодный земельный налог за использование участка под ЛПХ в три раза ниже, чем за участок под ИЖС. 

Лет 10 назад участки ИЖС были более обеспечены инфраструктурой (газ, канализация, водоснабжение, дороги и т.п.), в отличие от ЛПХ.
На сегодня в 2021 году земли ЛПХ также хорошо обеспечены инфраструктурой. 

Поэтому отвечая на вопрос что выбрать ЛПХ или ИЖС: исходите из своих планов на земельный участок и экономической выгоды.
Построить дом, ввести его в эксплуатацию, получить свидетельство о собственности и адрес прописки вы сможете на участке, как под ЛПХ, так и под ИЖС.
Как видите, разница между землями ЛПХ и ИЖС все-таки есть, но перечисленные отличия относятся скорее к плюсам в пользу покупки земельного участка под ЛПХ, чем к минусам.

: 2019 :: Решения Апелляционного суда Нью-Йорка :: Прецедентное право Нью-Йорка :: Законодательство Нью-Йорка :: Законодательство США :: Justia

Дело Larchmont Pancake House v Совет экспертов 2019 NY Slip Op 02441 Решение принято 2 апреля 2019 г. Апелляционный суд Гарсия, Дж. Публикуется юридическим отчетным бюро штата Нью-Йорк в соответствии с § 431 Закона о судебной системе. Это мнение не исправлено и подлежит пересмотру перед публикацией в официальных отчетах.

Решено 2 апреля 2019 г.
№ 16

[* 1] По делу о блинной Ларчмонт, податель апелляции,

v

Совет асессоров и т. Д., et al., Респонденты. (И еще три судебных разбирательства.)

Кевин М. Клайн, податель апелляции.

Уильям Мейкер-младший, для респондентов.

ООО «Супермаркет Стоп энд Шоп»; Международный совет торговых центров; Ассоциация школьных советов штата Нью-Йорк; Конференция мэров и муниципальных служащих штата Нью-Йорк и др., Amici curiae.

GARCIA, J.

Закон о налоге на недвижимость устанавливает многоуровневую схему проверки оценки налога на недвижимость.Первоначально истец, который недоволен оценкой имущества, может потребовать административного рассмотрения, подав жалобу оценщику или совету по оценке (см. RPTL 524). Требования для инициирования административной проверки оценки налога изложены в статье 5 RPTL (см. RPTL 524 [«Жалобы в отношении оценки»]). Раздел 524 RPTL предусматривает, что «жалоба в отношении оценки … должна быть подана лицом, чье имущество оценивается, или каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом сделать такое заявление, которое знает изложенных в нем фактов »(RPTL 524 [3]).

После того, как жалоба была должным образом подана и комиссия по рассмотрению оценки вынесла решение, любая «потерпевшая сторона» может потребовать судебного пересмотра оценки в соответствии со статьей 7 RPTL (см. [* 2] Matter of Waldbaum, Inc. v Управляющий по финансам города Нью-Йорка, 74 NY2d 128, 132 [1999]; RPTL 704 [«Начало судебного разбирательства»]). Чтобы продолжить производство по налоговой проверке по статье 7, потерпевшая сторона должна указать в своем ходатайстве, что «в надлежащее время была подана жалоба соответствующим должностным лицам для корректировки такой оценки» (RPTL 706 [2]).Другими словами, надлежащая подача административной жалобы в соответствии со статьей 5 RPTL является предварительным условием судебного пересмотра в соответствии со статьей 7. RPTL.

Спор в данном случае касается пула соответствующих претендентов на каждом этапе оценочного обзора. В частности, стороны оспаривают (1) правомочен ли истец, как не-собственник, требовать административного надзора в соответствии с RPTL 524 (3), и (2) является ли истец «потерпевшей стороной», имеющей право удерживать налог. процедура certiorari в соответствии со статьей 7 Закона о защите прав граждан.

И.

Эта апелляция возникла в результате четырех судебных разбирательств по налоговым инспекциям, оспаривающих ежегодные начисления налогов на недвижимое имущество, расположенное в городе Мамаронек. Petitioner, Larchmont Pancake House, является семейной корпорацией, которая управляет франшизой International House of Pancakes на этой собственности. Корпорация была основана Фрэнком и Сьюзен Карфора. Семья Карфорас владела недвижимостью вместе до смерти Фрэнка, когда Сьюзен стала единственным владельцем. После смерти Сьюзан в октябре 2009 года имущество было передано отзывному трасту (Carfora Trust) в соответствии с условиями завещания Сьюзен.

Почти четыре года спустя, в июне 2013 года, недвижимость была передана дочерям Сьюзен, Ирен Корбин и Порции ДеГаст, в соответствии с условиями Carfora Trust. Тем временем заявитель продолжал управлять рестораном на территории собственности и оплачивать все эксплуатационные расходы, включая налоги на недвижимость.

В 2010, 2011, 2012 и 2013 налоговых годах заявитель своевременно подавал административные жалобы, оспаривая оценки недвижимого имущества за каждый из этих лет.К каждой жалобе прилагалось разрешение, подписанное Портией ДеГаст в ее качестве президента или владельца блинного дома Ларчмонт. Оценочная комиссия подтвердила налоговые начисления, и после этого истец возбудил разбирательство по налоговой сертификации — отдельное для каждого года — в соответствии со статьей 7 Закона о налоговых отношениях. Ответчики (Совет оценщиков, Оценщик города Мамаронек и Совет Assessment Review) отклонил петиции, утверждая, что (1) Верховный суд не обладал соответствующей юрисдикцией, поскольку истец не являлся владельцем недвижимости и, следовательно, не выполнил требования RPTL 524 (3) для начала административного разбирательства, и (2) у истца не было права оспаривать начисление налогов, потому что он не являлся потерпевшей стороной, как того требует закон RPTL 704 (1).

Верховный суд отклонил ходатайство ответчиков об отклонении ходатайства в каждом производстве. Суд сначала отклонил довод ответчиков о том, что истец не выполнил «предварительное условие для оспаривания оценки», предусмотренное RPTL 524. Несмотря на то, что ходатайство «не было подписано владельцем собственности», Суд отказался «повесить решение. на этой упрощенной привязке, «отмечая, что Порция ДеГаст» была одним из бенефициаров траста, которому принадлежала собственность ». Суд также отклонил постоянный аргумент ответчиков, заявив, что «Порция ДеГаст была потерпевшей стороной с необходимой правоспособностью» для возбуждения судебного разбирательства.

Апелляционная палата единогласно отменила и удовлетворила ходатайства ответчиков об отклонении (153 AD3d 521 [2d Dept 2017]). Суд согласился с тем, что заявитель выступал в качестве «потерпевшей стороны» для целей статьи 7 Закона о защите прав граждан, мотивируя это тем, что начисление налогов имело «прямое неблагоприятное влияние» на материальные интересы заявителя, — но определил, что, тем не менее, Верховный суд «не обладает юрисдикцией по рассматриваемому делу для рассмотрения. оценки »(ид. на 522). Суд отметил, что «подача жалобы» является «предварительным условием и юрисдикционной предпосылкой для получения судебного надзора» и, в соответствии со статьей 5 Закона о защите прав собственности, «владелец собственности» должен «подать жалобу или претензию для получения административного рассмотрения налоговая оценка «(ид.). В этом случае истец «никогда не владел объектом собственности», и, следовательно, Суд определил, что истец не был уполномочен подавать жалобу (там же). Соответственно, Суд постановил, что истец «не выполнил предварительное условие для подачи ходатайств», и поэтому Верховный суд «должен был удовлетворить ходатайство [ответчиков] об отклонении ходатайства в каждом судебном разбирательстве» (там же).

Этот суд впоследствии удовлетворил ходатайство заявителя о разрешении на подачу апелляции (31 NY3d 907 [2018]).Теперь мы считаем, что петиционер не является потерпевшей стороной по смыслу статьи 7 RPTL и, соответственно, этот петиционер не имеет права продолжать это разбирательство. Мы подтверждаем на этом основании.

II.

Налогоплательщик страдает в соответствии со статьей 7, когда налоговая оценка имеет «прямое неблагоприятное влияние на денежные проценты претендента» (Дело Waldbaum, Inc. против Финансового адмира города Нью-Йорка, 74 NY2d 128, 132 [1999]; см. также Matter of Steel Los III / Goya Foods, Inc. против Совета асессоров округа Нассау, 10 NY3d 445, 452-453 [2008]; Matter of Walter, 75 NY 354, 357 [1878]).Наиболее существенной потерпевшей стороной согласно статье 7 RPTL является налогоплательщик недвижимого имущества (см. Garth v Board of Assessment Review for Town of Richmond, 13 NY3d 176, 178 [2009]; Matter of Gantz, 85 NY 536, 538 [1881]; Уолтер, 75 Нью-Йорк, 357). Естественно, когда проводится оценка, это «[т] владелец земли», чья собственность «оказывается гораздо менее ценной для него» и «тем меньше стоит на рынке» (Walter, 75 NY at 357 ). Помимо собственника собственности, арендатор единицы неразделенной оценки может быть недоволен налоговой оценкой, «если по договору аренды юридически обязан уплатить всю оценку от имени владельца в момент ее внесения» (Waldbaum, 74 NY2d at 133 ; см. также Matter of Burke, 62 NY 224, 227-228 [1875]).Как и собственник, арендатор, который «связан своим договором аренды с уплатой взноса», «скорее всего, будет привлечен к судебной тяжбе и понесет убытки» как прямой результат его юридического обязательства (Burke, 62 NY at 227-228).

В деле Waldbaum Суд рассмотрел вопрос о том, может ли частичный коммерческий арендатор быть «потерпевшей стороной», если он несет ответственность по условиям договора аренды за уплату пропорциональной доли налогов на недвижимость (Matter of Waldbaum, Inc. v Finance Адмир города Нью-Йорка, 74 NY2d 128, 132 [1999]). Там заявитель заключил договор аренды с торговым центром сроком на 20 лет.Торговый центр платил налоги на недвижимость, но договор аренды истца требовал уплаты установленной доли, так что повышение налога привело бы к увеличению годовой арендной платы заявителя (там же). Позднее заявитель возбудил несколько судебных разбирательств по налоговому делу, оспаривая несколько начислений налога на недвижимость, взимаемых с торгового центра.

Придерживаясь установленных принципов возмещения ущерба, суд в Вальдбауме постановил, что «частичный арендатор не имеет права вести процедуру налоговой сертификации, кроме случаев, когда договор аренды прямо предоставляет право отстаивать неразделенный имущественный интерес арендодателя при оспаривании оценки, или если арендатор обязан напрямую платить налоги, взимаемые с неразделенного участка арендодателя »(Waldbaum, 74 NY2d at 132).Заявитель в деле Waldbaum не был полностью ответственен за налоговые обязательства «в результате договорного изменения обязательства»; вместо этого юридическая ответственность за оценку осталась на торговом центре (удостоверения личности 131, 133, 134). Несмотря на то, что с практической точки зрения оценка собственности оказала неблагоприятное финансовое воздействие на заявителя, она оказала «в юридическом смысле» только «отдаленное и косвенное влияние» на материальные интересы заявителя, а не «требуемое прямое неблагоприятное воздействие». аффект, необходимый для придания стояния «(ид.на 131).

Здесь стороны соглашаются, что в течение соответствующих лет заявитель не являлся владельцем рассматриваемой собственности и не был юридически обязан платить налоги на недвижимость. Заявитель, однако, утверждает, что налоговые оценки оказали прямое воздействие на его материальный интерес, достаточное для того, чтобы сделать его «ущемленным» по смыслу статьи 7 Закона о защите прав граждан: в отличие от заявителя в Вальдбауме, заявитель в данном случае является единственным владельцем собственности, а не лицом. частичный арендатор — а в течение соответствующих лет истец уплачивал все налоги на недвижимость непосредственно налоговому органу, а не просто пропорциональную долю.Но критический факт остается тем же самым: как и заявитель в Вальдбауме, здесь заявитель не несет «юридической ответственности» за уплату неразделенного налогового обязательства (Waldbaum, 74 NY2d at 134).

Договорное обязательство принять на себя неделимое налоговое обязательство обеспечивает необходимое прямое денежное воздействие, независимо от того, является ли налогоплательщик частичным арендатором (Дело о больших супермаркетах «V» v Assessor of Town of E. Greenbush, 114 AD2d 726, 727 [3d] Dept 1985]) или нефракционным арендатором (Дело Малика против налоговой комиссии города Нью-Йорка, 68 AD3d 870, 871 [2d Dept 2009]).Конечно, как и любой арендатор-налогоплательщик, заявитель не застрахован от воздействия повышенных налоговых обязательств. Это бремя может быть значительным, особенно в случае длительного проживания. Но, как и любой арендатор — долгосрочный или долгосрочный — заявитель мог в любой момент отказаться от уплаты налогов на недвижимость, не неся никаких прямых юридических последствий для налогового органа или собственника недвижимости. Вместо этого владелец собственности — Carfora Trust — рисковал потерять собственность, если налоги не были уплачены (Walter, 75 NY, 357; см. Также Burke, 62 NY, 227-228).Другими словами, только арендатор, который «обязан заплатить» [* 3] оценку, обязательно «потеряет что-то из своей собственности или средств» (Walter, 75 NY at 357). По этим причинам, хотя «уплата налогов всегда оказывает прямое неблагоприятное воздействие на чьи-то денежные интересы» (возражение против 10), одного этого никогда не было достаточно (см. Waldbaum, 74 NY2d at 131). Соответственно, в отсутствие прямого договорного обязательства отдаленное и косвенное влияние оценки на заявителя неадекватно для присвоения статуса.[FN1]

Прямое юридическое обязательство также способствует достижению целей ясности, эффективности и судебной экономии, воплощенных в RPTL. Как мы уже отмечали ранее, постоянное требование статьи 7 служит ряду благотворных целей: предотвращение разделения возражений на оценку; предотвращение дублирования петиций; и защита налогового органа от многочисленных судебных разбирательств в отношении одного и того же участка сторонами, не имеющими отношения к облагаемому налогом помещению (Waldbaum, 74 NY2d at 134). С этой целью положение статьи 7 о возмещении ущерба консолидирует полномочия добиваться судебного пересмотра оспариваемой оценки, обычно требуя, чтобы лица, не являющиеся собственниками, приняли на себя прямое обязательство по уплате налогов собственнику или получили договорное разрешение на проведение процедуры налоговой сертификации.Сужая круг подходящих претендентов, это правило яркой линии позволяет избежать ненужной путаницы и тем самым минимизировать риск раздробленности и дублирования проблем при оценке. В данном случае у заявителя отсутствует какое-либо юридическое обязательство принять на себя неделимое налоговое обязательство или разрешение на проведение этого разбирательства, и поэтому он не имеет права в соответствии со статьей 7.

Порция ДеГаст также не является потерпевшей стороной на основании ее статуса бенефициара Carfora Trust. Стороны соглашаются, что в соответствующие годы сам траст, а не Ms.ДеГаст — владел предметом собственности. Как и заявитель, г-жа ДеГаст не была уполномочена возбуждать дело по статье 7 от имени владельца собственности. И, как и истица, у г-жи ДеГаст не было никаких юридических обязательств по уплате налогов на недвижимость; напротив, условия Carfora Trust прямо разрешили бенефициарам «пользоваться активами, находящимися в собственности траста, без арендной платы или другой компенсации трасту, например, занимая недвижимое имущество траста» (курсив добавлен). В любом случае, петиционером по этому поводу является масленичный дом Ларчмонт, а не г-жа Ларчмонт.ДеГаст. [FN2]

III.

Заявитель не является собственником и не имеет юридических полномочий или обязательств по уплате налогов на недвижимость, и, как таковой, заявитель не является потерпевшей стороной по смыслу статьи 7 Закона о праве собственности на недвижимость. Поскольку заявитель не имеет правоспособности, у нас нет возможности рассматривать спор сторон относительно объема соответствующих претендентов в соответствии с RPTL 524. Соответственно, порядок Апелляционной палаты должен быть подтвержден с затратами.

Дело Larchmont Pancake House против Совета экспертов,

Оценщик города Мамаронек и Комиссия по оценке оценок

№16


УИЛСОН, Дж. (Несогласное):

Закон о налоге на недвижимое имущество § 704 (1) предусматривает, в соответствующей части, что «любое лицо, которое заявляет, что пострадало от любой оценки недвижимого имущества при любой оценке», может потребовать судебного пересмотра этой оценки. Большинство считает, что человек, который в соответствии с давними договоренностями платит 100% налогов на собственность на земельном участке, не может «заявлять [] о причинении ущерба» даже из-за ненадлежащего увеличения налогов на собственность, которые они платят.

Это заключение настолько же ошибочно, насколько кажется.Что еще хуже, ошибка, из-за которой эти потерпевшие налогоплательщики лишились права на судебный надзор, носит чисто канцелярский характер: трудолюбивые владельцы блинов после смерти матери указали название своего бизнеса вместо названия траста, который временно был законным (но несправедливый) титул на землю, на которой находился их бизнес. Доверительный фонд представил письменные показания, в которых говорилось, что он одобрил бы налоговые разбирательства, когда они были поданы, и выполнил санкционирование разбирательств, как только проблема была доведена до его сведения.В довершение всего, Город всегда знал, кому принадлежит эта собственность, и не счел нужным упоминать об этом, пока не прошло четыре года. Все согласны с тем, что заявленная ошибка была безвредной, но Суд все равно прекращает рассмотрение дела.

В течение почти столетия мы следовали правилу, согласно которому суды должны игнорировать подобные ошибки, чтобы налогоплательщики могли отстоять свои права на точную и справедливую оценку налога на имущество (NY Const, статья XVI, § 2; NY Const, статья I § 11). «Закон о налогах, — пояснили мы, — в отношении проверки начислений, носит исправительный характер и должен толковаться свободно, с тем чтобы право налогоплательщика на пересмотр налоговой оценки не было нарушено техническими соображениями» (People ex отн.Нью-Йорк Сити Омнибус Корп. Против Миллера, 282 Нью-Йорк 5, 9 [1939]). Неправильное имя в заявлении о начислении налогов — это своего рода «формальность», которую суды должны игнорировать, если никто не предвзято относятся (People ex rel. Durham Realty Corp. v Cantor, 234 NY 507, 508 [1922]) и сторона в чье имя судебное разбирательство должно было быть принесено согласие. Если наш собственный прецедент не был достаточной причиной для исправления этой ошибки и продолжения рассмотрения возражения в том виде, в каком он был подан, Законодательное собрание неоднократно предписывало судам игнорировать недостатки в петициях, жалобах и состязательных бумагах, «если существенное право стороны не нарушается. предвзято »(CPLR 2001, CPLR 3026).Эти положения воплощают в себе «просвещенную систему гражданского судопроизводства и избегают возвышения формы над содержанием» [* 4] (Винсент Александер, Практические комментарии, Закон МакКинни о противодействии Нью-Йорку, Книга 7B, CPLR 2001). Покойный профессор Дэвид Сигел, «выдающийся эксперт в области гражданской практики Нью-Йорка» (Родригес против города Нью-Йорка, 31 NY3d 312, 318 n 3 [2018]) описал один из этих статутов, CPLR 3026, как «философ, оракул, к которому все участники спора обращаются за советом … [заявляя, что], если дефект никого не наносит, его следует игнорировать »(Дэвид Д.Сигел, Практические комментарии, Законы МакКинни против Нью-Йорка, Книга 7B, CPLR C3026: 1).

Большинство отказывается от нашего правила снисхождения и превращает CPLR 3026 в Кассандру. Опора на сверхтехнологии, чтобы закрыть двери здания суда для потерпевших налогоплательщиков, подрывает конституционный мандат, согласно которому налоговые начисления не должны быть неточными или несправедливыми (Берроуз против Совета асессоров города Чатем, 64 NY2d 33, 36 [1984]), заменяя либеральную схему Законодательного собрания для оспаривать решения местных властей новым, более мрачным правилом: вы не можете бороться с мэрией.

I

Семейный ресторан International House of Pancakes по адресу 1375 Boston Post Road, принадлежит Ларчмонту. В 1985 году Фрэнк и Сьюзан Карфора приобрели там земельный участок и открыли свой ресторан, получивший название Larchmont Pancake House, Inc. («LPH»). Две дочери г-на и г-жи Карфора — Порция ДеГаст и Ирен Корбин — вместе со своими родителями стали совладельцами LPH в 1995 году, и с этого момента г-жа ДеГаст стала президентом LPH (для удобства я назову всю компанию семья «Карфорас»).

Вскоре после того, как г-жа ДеГаст заняла руководящую должность в LPH, ее родители предприняли шаги, чтобы бизнес остался в семье после их ухода. Г-н Карфора указал в своем завещании, что его акции в бизнесе и владение имуществом Boston Post Road перейдут его жене после его смерти. После смерти г-на Карфора г-жа Карфора попыталась передать свою долю в LPH, а также право собственности на землю своим дочерям. Однако, как именно г-жа Карфора осуществила передачу земли, требует некоторого объяснения.Вместо того, чтобы просто передать собственность на Бостон Пост Роуд своим детям непосредственно при ее жизни или отдать ее им непосредственно после ее смерти, г-жа Карфора завещала имущество трасту (далее — «Траст Карфора») с Кимберли Корбин (г-жа Карфора). Внучка Карфоры) и Кевин О’Доннелл (адвокат г-жи Карфора) в качестве попечителей и исполнителей ее состояния. Carfora Trust был временным перевалочным пунктом для этой страны. Когда г-жа Карфора умерла, ее завещание передало землю Тресту; Декларация траста, в свою очередь, предписывала попечителям передать землю г-же.Корбин и мисс ДеГаст в качестве общих арендаторов после смерти мисс Карфора.

К сожалению, земля оставалась в составе путевой станции Carfora Trust в течение нескольких лет, поскольку процесс завещания затягивался, как это иногда бывает. [FN3] Завещание г-жи Карфора впервые было признано завещанием суррогатного суда в Нью-Джерси в 2009 году; Дополнительное ходатайство о завещании в Нью-Йорке (для осуществления передачи земли Boston Post Road) не было начато до 2012 года, и собственность, наконец, была передана г-же Мисс.Корбин и г-жа ДеГаст в июне 2013 года. В декларации Carfora Trust прямо говорилось о том, что должно было быть сделано с землей, пока она находилась в ведении траста, давая доверительным управляющим право «разрешать бенефициару любого траста [т. Е. , Дети г-жи Карфора], чтобы пользоваться активами траста без арендной платы или другой компенсации трасту, например, занимая недвижимое имущество траста, «но в противном случае настаивая на том, чтобы имущество, принадлежащее трасту, было« сдано в аренду », если оно должно быть сдано в аренду. заняты лицами, не являющимися бенефициарами, такими как LPH.

Пока все это происходило, Карфорам приходилось заниматься другой неизбежностью жизни: налогами. Г-жа Карфора умерла в 2009 году, в самый разгар жилищного кризиса. Цены на недвижимость по всему штату стремительно упали, и многие владельцы малого бизнеса, по понятным причинам, стремились переоценить стоимость собственности своего бизнеса, чтобы снизить налоговое бремя, которое усугубилось общим экономическим спадом. [FN4] The Carforas, пытаясь сохранить их [* 5] бизнес на плаву на фоне личной трагедии и худшей рецессии со времен Великой депрессии, присоединился к тысячам других семей Вестчестера в поисках льготы по налогу на недвижимость, оспаривая их налоговую оценку.

Оспаривание налоговой оценки коммерческой собственности — это двухэтапный процесс. Во-первых, необходимо подать административную жалобу в Городскую комиссию по проверке оценок (RPTL 706 [2], см. Дело Onteora Club против Совета асессоров города Хантер, 17 AD2d 1008, 1009 [3d Dept 1962], aff ‘ д, 13 NY2d 1170 [1964]). Эта подача осуществляется на форме, предоставленной государством, и требует, среди прочего, заявления, санкционирующего жалобу, «сделанного лицом, имущество которого оценивается, или каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом сделать такое заявление, кто знает изложенные в нем факты »(RPTL 524 [3]).Во-вторых, «любое лицо, утверждающее, что оно обижено» оценкой налога на имущество и недовольное результатами административной проверки в городе, может подать ходатайство о налоговом сертификате о пересмотре оценки налога на имущество в суде (RPTL 704).

Типичным «потерпевшим» лицом является, как объясняет большинство, «налогоплательщик-владелец недвижимого имущества» (большинство опрошенных в пункте 5). Но здесь налогоплательщик и хозяин были разными людьми. Налоги на имущество, причитающиеся с участка на Бостонской почтовой дороге, уплачивались LPH, семейным бизнесом, а не Carforas или Carfora Trust («владельцы» земли в различных комбинациях в разное время).LPH платила налоги в рамках давней и простой договоренности: LPH, полностью принадлежащая и управляемая Carforas, будет «проживать» на территории Boston Post Road без арендной платы, а взамен будет оплачивать все коммунальные услуги, ремонт и имущество. налоги на него или на землю. Такое расположение было разумным: именно ЛПХ напрямую извлекало выгоду из землепользования. Удовольствие от земли для Карфора было косвенным образом связано с прибылью, полученной LPH, и, несомненно, с улыбками довольных клиентов LPH.[FN5] Однако, как и во многих семейных малых предприятиях, договоренность не была воплощена в формальном контракте; Carforas просто выплатили со счета LPH налоги на недвижимость и другие расходы на содержание собственности, используемой рестораном. Конечно, в протоколе нет свидетельств того, что городские власти когда-либо отклоняли налоговые платежи LPH на том основании, что налоги платил не тот человек.

Уплатив налог на имущество Boston Post Road через LPH, Карфорас подали от имени LPH возражения по оценке налога на имущество, которые являются предметом данной апелляции: по одному на каждый налоговый год с 2010 по 2013 год.Каждая заявка сопровождалась разрешением от г-жи ДеГаст следующего содержания:

Я, нижеподписавшийся, являясь потерпевшим лицом в значении Закона о налоге на недвижимое имущество, или должностное лицо или партнер такого потерпевшего в качестве истца, настоящим назначаю и уполномочиваю указанную ниже юридическую фирму [Herman, Katz, Cangemi & Klyne , LLP] или любого другого поверенного, назначенного указанной фирмой, чтобы действовать в качестве моего представителя во всех и всех судебных разбирательствах, проводимых Советом по оценке оценки ».

В 2010 году, а затем в 2011 году, затем в 2012 году, затем в 2013 году Городской совет по проверке оценок («город») рассматривал жалобы и каждый год отклонял возражения против оценок.Каждый год городские власти никогда не ставили под сомнение право LPH оспаривать оценки, хотя (как показали события) собственные записи города указывали, что LPH никогда не являлась владельцем собственности. После каждого административного отказа LPH подавала ходатайство о налоговом сертификате в соответствии с RPTL 704. Даже тогда городские власти никогда не ставили под сомнение право LPH подавать административную жалобу или ходатайство о налоговом сертификате в течение четырех лет после начала этого разбирательства, когда внезапно [* 6] Городские власти пытались отменить все четыре иска по двум причинам.Во-первых, городские власти утверждали, что административные жалобы были несовершенными, поскольку такие жалобы могли быть поданы только «лицом, имущество которого оценивается» (RPTL 524). Городские власти интерпретировали этот язык как означающий, что только «владельцы» могут создавать такие проблемы, и в период с 2009 по 2013 год, как утверждается, «владельцы» собственности Boston Post Road были попечителями Carfora Trust, а не бенефициарами траста (г-жа ДеГаст или мисс Корбин). Во-вторых, городские власти утверждали, что даже если LPH может подать административную жалобу на основании разрешения от владельца, LPH не является «потерпевшей» стороной, способной возбудить дело по налоговой сертификации; в нем также утверждалось, что только Carfora Trust имеет право предъявить иск (при отсутствии письменного соглашения между Trust и LPH о назначении LPH налогов на имущество).

Верховный суд отклонил ходатайство города об отклонении петиций, посчитав, что LPH, как плательщик налогов, была достаточно «ущемлена» в соответствии с законом 704 RPTL, а г-жа ДеГаст, санкционировавшая подачу жалоб, была «лицом, имущество которого оценивается» в силу ее статуса бенефициара Carfora Trust и президента LPH. Верховный суд также отметил, что «тот факт, что городские власти так много лет ждали, чтобы муниципалитет пожаловался на эту формальность, кажется немного неискренним.«Апелляционная палата согласилась с Верховным судом в том, что LPH является« лицом, утверждающим, что потерпела поражение »и может подать иск о налоговом вердикте, поскольку« оценки оказали прямое неблагоприятное воздействие на его материальные интересы »(153 AD3d 521, 522 [2017]) Однако Апелляционная палата постановила, что, поскольку LPH «никогда не владела рассматриваемой собственностью» (id), она не могла изначально инициировать административное разбирательство, и, следовательно, Верховный суд не обладал юрисдикцией в отношении петиций о налоговых сертификатах.

II

У меня есть три основных момента, по которым я не согласен с доводами большинства в пользу утверждения. Во-первых, наше решение по делу Waldbaum, Inc. v Finance Admr. of City of N.Y. (74 NY2d 128, 132 [1999]) не требует, чтобы налогоплательщик был «юридически обязан платить» налоги на недвижимость, чтобы быть «обиженным», чтобы они могли оспорить эту оценку (большинство опровергает мнение 5-7). Во-вторых, даже если Вальдбаум действительно считал, что «потерпевший» означает «юридически обязанный платить», здесь имеется достаточное — и неоспоримое — записанное свидетельство, чтобы поднять вопрос о том, была ли LPH юридически обязана платить налоги на собственность.В-третьих, организация, по мнению большинства, была юридически обязана уплачивать налоги — Carfora Trust — согласилась на ходатайство о налоговых сертификатах, и, таким образом, использование имени LPH в петиции должно быть проигнорировано (или право на внесение поправок для внесения технических исправлений должно быть проигнорировано. быть разрешено) в соответствии с нашими прецедентами, CPLR 2001 и CPLR 3026.

A

Большинство и я согласны с тем, что сторона может «заявить о нарушении» в соответствии с RPTL 704 только в том случае, если налоговая оценка имеет «прямое неблагоприятное воздействие на материальный интерес претендента» (Waldbaum, 74 NY2d at 132).[FN6] Именно это и произошло здесь: поскольку LPH фактически уплатила всю задолженность по налогам на землю Boston Post Road, оценка (которая определяла уплаченную сумму) оказала «прямое неблагоприятное воздействие на денежные проценты претендента» в точно так же, как уплата налогов всегда оказывает прямое отрицательное влияние на чьи-либо материальные интересы. Если вы мне не верите, вы никогда не платили налогов.

Сравните с заявителем в Вальдбауме, который, как мы считали, не мог «требовать [] быть потерпевшим» согласно RPTL 704.Вальдбаум, арендатор продуктового магазина, никогда не платил налога на недвижимость в отношении рассматриваемой собственности; Налог на недвижимость всегда платил владелец торгового центра, в котором располагался продуктовый магазин Вальдбаума. Вместо этого в договоре аренды Waldbaum указывалось, что его арендные платежи арендодателю могут колебаться в зависимости от сложной формулы, которая учитывала изменения в налоговых обязательствах арендодателя таким образом, что Waldbaum платил «дополнительную арендную плату» только в том случае, если увеличение налога на недвижимость в этом году было определенная пропорция, превышающая размер арендной платы, которую Waldbaum будет платить в зависимости от его валовых годовых продаж (Waldbaum, 74 NY2d, 134-35).

Кроме того, Вальдбаум был лишь одним из нескольких арендаторов, проживающих на участке единого налога. Поскольку при оценке налога на имущество проверяется оценочная стоимость всего земельного участка, а не стоимость более мелких частей земельного участка, которые оказались занятыми отдельными арендаторами, было в корне несправедливо, чтобы один арендатор руководил курсом [* 7 ] судебный процесс, который повлияет на налоги на имущество для всех арендаторов, не говоря уже о владельце собственности (идентификатор на 134). В этих обстоятельствах, как мы объяснили, «[я] кажется необходимым нам в качестве предмета разумной политики и толкования, чтобы обусловить процессуальное положение частичного арендатора в таких вопросах прямым обязательством платить налоги арендодателя или договорным разрешением осуществлять производство по налоговой сертификации, представляющее единицу единой оценки, вместо арендодателя, чтобы избежать разделения возражений против оценки »(там же.).

Тем не менее, большинство неверно истолковывает Вальдбаума как требование, согласно которому человек должен нести «юридическую ответственность» за уплату причитающихся налогов на недвижимость, чтобы быть «ущемленным» оценкой. Вальдбаум действительно требовал, чтобы «процессуальная правоспособность арендатора в таких вопросах» была обусловлена ​​«прямым обязательством уплачивать налоги арендодателя» (id [курсив добавлен]), но это обязательство возникло как альтернативное достаточное условие для причинения вреда. То есть даже частичный арендатор, такой как Waldbaum, был бы в достаточной степени обижен, если бы у него было прямое обязательство оплатить весь налоговый счет арендодателя, а не только свою собственную часть этого налогового счета.Вот почему Вальдбаумский суд сослался на дело Берка (62 NY 224 [1875]), которое, по мнению большинства в этом деле, вводит в заблуждение, соответствует утверждению, которое только угрожало материальным ущербом, что является «прямым результатом его юридического обязательства» (большинство высказывалось против 6) составляют «обиду». Вместо этого Берк поддержал вывод Вальдбаума о том, что налоговые разбирательства должны быть открыты не только для владельцев, потому что, как объяснил Берк Суд, разбирательство по налоговой сертификации «должно было позволить ранний, быстрый и дешевый способ проверки законности.Он открыт для любого человека, владельца или арендатора, который может быть привлечен к судебной тяжбе и понесет убытки по этой причине «(там же, стр. 228).

Вопреки утверждению большинства (большинство голосов на 6-7), Вальдбаум умалчивает о том, может ли человек, который фактически полностью уплачивает налоги с налоговой партии, чего Вальдбаум не делал, «заявлять о своем недовольстве. «согласно RPTL 704. Однако в деле Уолтера (75 NY 354 [1878]), который Вальдбаум процитировал в поддержку своего анализа, мы объяснили, что, хотя арендатор, который полностью уплатил налоги на имущество,« ничего не теряет в уменьшенной стоимости земля на рынке, по причине залогового права, наложенного на нее, «если он не заплатит», он потеряет что-то из своей собственности или средств, если он должен заплатить »(Walter, 75 NY at 357).Этот вывод точно описывает ситуацию LPH. Вальдбаум, который никогда не рассматривал потерю фактического плательщика всех налогов на имущество по оспариваемой оценке, этого не делает.

Правило большинства не просто игнорирует наши предыдущие дела; он игнорирует реальность. Предположим, я и пара моих коллег заказываем кофе. Я плачу за все безвозмездно, а потом понимаю, что бариста переплатил мне. Конечно, меня обидела завышенная плата, хотя у меня не было юридических обязательств платить за кофе моих коллег.Здесь должно применяться то же правило: лицо, полностью уплачивающее чужой налог на имущество, страдает, если не больше, как счастливый получатель этого платежа, даже если в момент уплаты налогов у плательщика не было «юридических обязательств». «сделать так.

Действительно, согласно правилу большинства, может случиться так, что никто не сможет подать ходатайство о налоговом сертификате в данных обстоятельствах. Поскольку оспариваемые взносы равномерно выплачивались LPH, ни г-жа ДеГаст, ни Доверительный фонд (и уж тем более попечители) не испытали «потери чего-либо из [ее или ее] собственного имущества или средств» из-за оспариваемой оценки.Хотя неуплата налогов на имущество привела бы к принудительным мерам посредством залогового удержания, попечители обладают личным иммунитетом согласно § 77 Закона о залоговом удержании и возможности причинения вреда трасту или г-же ДеГаст из-за цепочки причинно-следственных связей, которая начинается с невыплатой может быть сочтено «отдаленным и косвенным» (Walter, 75 NY at 357) и, следовательно, недостаточным, согласно мнению Вальдбаума и сегодняшнего большинства. Какими бы ни были цели RPTL, нельзя сказать, что он предназначал налогоплательщиков, таких как Карфорас, попасть в судебную ловушку-22.

В самом деле, правило большинства даже не способствует достижению целей, которые, по его утверждениям, заложены в RPTL: «ясность, эффективность и экономия судебных решений» (мнение большинства, 8). Определить, кто платил оспариваемые налоги, — простая задача. Определить, у кого было «юридическое обязательство» их платить, не может быть. Даже здесь, как я объясню ниже, существует тривиальный вопрос относительно того, является ли договоренность между трастом и LPH достаточным юридическим обязательством для того, чтобы причинить LPH ущерб. Впереди еще много других, более сложных сценариев.

Рассмотрим, например, случай, когда у Carfora Trust не было достаточно наличных денег для уплаты налогов. Если доверительные собственники — памятуя о своей необходимости избежать нарушения своих фидуциарных обязанностей путем невыполнения своих налоговых обязательств — платят налоги на имущество из своего кармана, является ли их фидуциарная обязанность достаточным юридическим обязательством, чтобы причинить им ущерб [* 8]? Или представьте себе землю, разделенную между пожизненным имуществом и владельцами с частичной оплатой с различными имущественными и неинвестированными условными остатками: кто тогда «юридически обязан» платить налоги? Что делать, если законность пожизненного имущества оспаривается? Что, если разделение долей собственности на самом деле нарушает Правило против бессрочного права (EPTL 9.1.1 [b]), но никто этого еще не заметил? [FN7] Я повторяю предупреждение судьи Фуксберга более тридцати лет назад: прибегать к «гипертехническим карательным процессам … неблагоприятно сказывается на желаемой цели судебной экономии. Такие авантюры [* 9] не должны получать нашу поддержку, конечно же, в отсутствие более убедительного контекста »(A&J Concrete Corp. v Arker, 54 NY2d 870, 873 [1981] [Fuchsberg, J., согласен]). Признание того, что тот, кто платит налоговый счет, обижен, проще управлять, справедливее и более соответствует нашим прецедентам, чем правило, которое объявляет сегодня большинство.

B

Даже в соответствии с правилом большинства, согласно которому LPH должен иметь «юридическое обязательство по уплате» всей суммы налога на имущество, чтобы быть в достаточной степени нарушенным, LPH все равно должна выиграть. В отношении суммарного судебного решения — позиции этого дела — имеется достаточно доказательств существования соглашения, чтобы создать возможность рассмотрения фактов. Непротиворечивые записи подтверждают наличие соглашения, обязывающего LPH уплачивать налоги на имущество и другие расходы по содержанию недвижимого имущества в обмен на использование помещения.

В показаниях под присягой Кимберли Корбин, попечителя Carfora Trust, поясняется, что «до смерти Сьюзан Карфора Блинный дом Ларчмонт действовал на территории объекта без арендной платы и оплатил все эксплуатационные расходы, включая коммунальные услуги, ремонт и налоги на имущество. После смерти Сьюзан Карфора поместье и ее траст продолжили договоренность с Ирен Корбин и Портией ДеГаст, которые были владельцами блинного дома Ларчмонт ». Г-жа ДеГаст подала письменные показания в том же смысле.

Согласно декларации о доверии и воле Сьюзан Карфора, Попечители Карфора не имеют полномочий разрешать кому-либо, кроме Ирен Корбин и Порции ДеГаст, включая LPH, использовать указанное имущество бесплатно. Действительно, попечители имели фидуциарную обязанность перед бенефициарами получать доход от собственности, если это возможно. В письменных показаниях объясняется (хотя, возможно, это может быть оспорено в суде), как LPH выполнила декларацию и свои фидуциарные обязательства: она взимала с LPH «ренту» за землю, позволяя ей проживать на земле в обмен на уплату налогов и всего прочего. другие происшествия и расходы на землю.Это классический обмен по договоренности (Пересмотр [Второй] Контрактов § 17) — использование земли в обмен на оплату расходов, связанных с таким использованием, — который служил для возложения юридической ответственности за уплату налогов на недвижимость на LPH.

Большинство отвергает эту «неформальную, де-факто договоренность» в сноске без анализа, заявляя, что она «не является договорным обязательством» (большинство опрошенных при 8 n 1) [FN8]. Большинство не говорит почему по простой причине: не может. RPTL не содержит требования о том, чтобы соглашение, требующее от арендатора уплаты налогов, было оформлено в письменной форме, и Waldbaum или какое-либо из наших решений этого не придерживается.Даже если городские власти попытаются поднять Статут о мошенничестве в качестве основания для отказа от доказательства устного контракта (который он никогда не утверждал), потому что каждый из LPH и Carfora Trust (подрядчики) «признают [тед] в своем ходатайство, свидетельские показания или иным образом в суде о том, что договор был заключен »(Закон об общих обязательствах § 5-701 [3] [c]) путем подачи письменных показаний под присягой ниже, договор исключается из Положения о мошенничестве.

Кроме того, год за годом LPH полностью выполняла свои обязательства по «неформальному, де-факто» соглашению, создавая порядок исполнения, на основании которого можно было установить договорные обязательства.В деле Canda v Totten (157 NY 281 [1898]) мы столкнулись именно с такой ситуацией: третья сторона платила налоги на недвижимость от имени владельца, но без письменного соглашения, и перед нами стоял вопрос, было ли это соглашение юридически обеспеченным. Мы держали это было; даже при отсутствии письменной формы «в соответствии с положениями Статута о мошенничестве, истцом было соблюдено соглашение, а ответчик принял его, и этот факт позволил исключить дело из статута. [мошенничества] «(ид.на 287). Аналогичным образом, в деле Берк (62 NY, 227) мы опирались на письменные показания [* 10], в которых утверждалось, что арендатор имел юридическое обязательство уплатить сумму налога на имущество, а не настаивал на составлении письменного договора аренды. . [FN9]

Даже если бы существовали некоторые сомнения в отношении обязательной силы контракта LPH с Carfora Trust, существует множество свидетельств соглашения об удовлетворении бремени LPH на стадии упрощенного судебного разбирательства. Согласно суммарному судебному решению, «факты должны рассматриваться в свете, наиболее благоприятном для неподвижной стороны» (Vega v Restagno Constr.Corp., 18 NY3d 499, 503 [2012], цитируя Ортис против Varsity Holdings, LLC, 18 NY3d 335, 339 [2011]), и «упрощенное судебное решение не должно выноситься, если есть какие-либо сомнения в существовании фактического вопрос или где наличие фактического вопроса является спорным »(Форрест против Еврейской гильдии слепых, 3 NY3d 295, 315 [2004], цитируя Глика, 22 NY2d at 441]). Всего два года назад мы постановили, что, когда два мастера по ремонту домов оспаривали точный характер «договоренностей», которые они заключили в ходе различных строительных проектов, проверяемые фактические вопросы о существовании и характере «договоренностей» исключали упрощенное судебное решение ( Utica Mut.Ins. Co. v Style Mgt. Доц. Corp., 28 NY3d 1018, 1020 [2016]). Большинство не упоминает об упрощенном судебном решении по делу или о нашем рассмотрении дела в Ютике. Однако по этим фактам LPH легко преодолевает порог суммарного судебного решения даже в соответствии с новым критерием «юридического обязательства» большинства. [FN10]

С

Даже если у истца, участвующего в разбирательстве по налоговой сертификации, должно быть юридическое обязательство по уплате налогов, он должен быть «потерпевшим», и даже если у LPH не было юридических обязательств по уплате налогов (то есть, принимая предложение большинства о том, что Carfora Trust является единственная сторона, которая может предъявить иск), LPH по-прежнему будет иметь преимущественную силу в соответствии с нашими устоявшимися доктринами технических ошибок.

CPLR 2001 предусматривает, что «на любой стадии иска, включая подачу … ходатайства о возбуждении иска … если существенное право стороны не ущемляется, ошибка, упущение, дефект или нарушение не принимаются во внимание. . » Здесь, исходя из вышеизложенного предположения, единственная ошибка заключалась в подаче иска от имени LPH, а не от имени «потерпевшей стороны», определенной большинством голосов: Carfora Trust.

Исправление этой технической ошибки могло нанести ущерб только трем людям: фонду Carfora Trust, его бенефициарам или городу.Исправление ошибки не нанесет ущерба Carfora Trust. Его попечитель, Кимберли Корбин, подтвердила, что «если бы меня попросили разрешить жалобу и / или ходатайство о пересмотре оценки объекта недвижимости за 2010, 2011, 2012 или 2013 налоговый год, я бы согласился сделать это». Затем она сделала это ретроспективно, от имени Доверительного фонда, санкционируя судебное разбирательство в течение тех лет в ходе этого судебного разбирательства. [FN11] Бенефициары также не будут ущемлены. Г-жа ДеГаст одобрила судебное разбирательство — она ​​подписала разрешения, с которых началось дело.Наконец, городские власти никогда не заявляли, в том числе в своем брифинге для этого суда, что он пострадал от каких-либо предубеждений из-за того, что была названа не та сторона. Ему были известны данные о партии и основание для требования о переоценке, и он оценил и отклонил претензии по существу. [FN12]

Суд не дает никаких объяснений игнорированию CPLR 2001 (решение большинства, 9 против 2) и тем самым игнорирует наши устоявшиеся прецеденты. В People ex rel. Schwarz v Miller (281 NY 554 [1939]) мы постановили, что отказ владельца подписать подтверждение административной жалобы будет прощен, несмотря на обязательный характер проверки.Обсуждая этот случай в People ex rel. New York City Omnibus Corp. v Miller (282 NY 5 [1939]) мы постановили, что ошибки в административном производстве должны рассматриваться (и прощаться) таким же образом, как и ошибки в производстве по налоговой сертификации. Мы проигнорировали ошибку, почти идентичную той, которая присутствует здесь, в People ex rel. Корпорация «Дарем Риэлти» против Кантора (234 Нью-Йорк, 507 [1922]). Там рассматриваемая собственность принадлежала некому Джеймсу Б. [* 11] Дьюку. Петиция должна была быть проверена мистером Дьюком, но по ошибке она была проверена Durham Realty Corp — ошибка, обнаруженная три года спустя.Мы отменили решение Апелляционной палаты о прекращении дела и приняли мнение несогласного судьи, который заявил, что «согласно либеральным положениям статутов этого штата в отношении практики, поправка должна была быть разрешена» (201 AD 834, 835 ). Наконец, и, возможно, наиболее актуально здесь, в деле Миллер против Совета экспертов (91 NY2d 82 [1997]), мы постановили, цитируя CPLR 2001, что «ошибка заявителя в указании предыдущего владельца собственности Робинсона в петиции была техническим дефектом. это было исправлено, когда было получено письменное разрешение от Робинсона »(идентификатор на 87; согласие People ex rel.Floersheimer v Purdy, 221 NY 481, 483 [1917] [«При таких обстоятельствах было бы несправедливо полагать, что, поскольку корпорация не имела права действовать в первой инстанции или поверенный не имел полномочий обеспечить выдачу судебного приказа, родственник должен быть наказан отказом в какой-либо помощи «]; Tagliaferri v Weiler, 1 NY3d 605, 606 [2004] [неправильное имя в уведомлении об апелляции не следует принимать во внимание, потому что все понимают, кто на самом деле принимает апелляцию]).

Более того, в свете разрешения Доверительного фонда на судебные процессы LPH, ошибка является технической, а не юрисдикционной в соответствии с нашим «двойным тестом».. . созвучные современному рациональному мышлению в отношении ходатайства и процедуры, «которые просто смотрели на то, (1) получило ли уведомление надлежащую сторону, и (2) будет ли эта сторона нанесена ущерб, игнорируя дефект (Great E. Mall, Inc. v Condon, 36 NY2d 544, 548 [1975]). Carfora Trust надлежащим образом уведомил и одобрил это судебное разбирательство, инициированное для защиты интересов, которых придерживается большинство, и только оно имело. Никто не может объяснить, каким образом кому-либо в рассматриваемом разбирательстве был нанесен даже незначительный ущерб в результате эта ошибка.Конечно, город не может; Траст не может; Карфорас не может; даже большинство не может. Я затрудняюсь объяснить его молчаливое отклонение от нашей длинной череды дел о снисхождении к такому типу технических недостатков в налоговых процедурах.

III

Отступление большинства от нашей доктрины «гражданской безвредности» — моя самая серьезная озабоченность. В 1875 году мы описали производство по налоговой сертификации как «открытое для любого человека, владельца или арендатора, который может быть привлечен к судебной тяжбе и понесет убытки по этой причине» (Burke, 62 NY at 228).Спустя десятилетия мы повторяли нашу команду, что «Налоговый закон, касающийся проверки начисленных сумм, носит корректирующий характер и должен толковаться свободно, с тем чтобы право налогоплательщика на пересмотр своей оценки не было нарушено по техническим причинам. Никакие существенные права города не были ущемлены принятием поправки »(People ex rel. New York City Omnibus Corp. v Miller, 282 NY 5, 9 [1939]; соглашение WT Grant Co. v Srogi, 52 NY2d 496, 513 [1981]; Дело Грейт Истерн Молл против Кондона, 36 NY2d 544 [1975]).Ровно десять лет назад мы подтвердили, что «простые технические нарушения в процессе открытия производства не должны приниматься во внимание, если не ущемляется существенное право стороны … [требовать] строгого соблюдения [устава] в этом контексте», означало бы, что , при определенных обстоятельствах заявители будут лишены возможности судебного пересмотра их налоговых оценок не по их собственной вине. Мы считаем такой подход чрезмерно жестким и противоречащим нашей исторически либеральной конструкции ходатайства и процедуры в разбирательствах по налоговой сертификации «(Garth v Bd.of Assessment Review для города Ричмонд, 13 NY3d 176, 181 [2009]). Большинство отказывается даже ссылаться на эти непреходящие правовые принципы.

Вежливость особенно уместна, потому что в данном случае речь идет о вечеринке, которую мы редко видим в нашем Суде: о счастливой семье. Сходства между счастливыми семьями особенно важны для проявления снисходительности. Члены счастливых семей часто не заключают формальные письменные соглашения друг с другом, хотя четко понимают и выполняют договоренности между ними и между ними.В нашем законе о принятии решений постоянно подчеркивается важность снисходительности применительно к налогоплательщикам, а конституция нашего штата запрещает переоценку недвижимого имущества (NY Const, статья XVI, § 2). К сожалению, мы запрещаем этим налогоплательщикам добиваться судебного пересмотра, потому что разрешение подписал бенефициарный собственник, а не доверительный управляющий, или потому что семейный бизнес, который фактически платил налоги, а не траст, был указан в качестве «собственника» в форма. Это особенно верно, когда налоговый орган полностью рассмотрел административные возражения против оценки, вынес решение по ним, не пострадал ни от одного из недостатков, о которых он теперь заявляет, и с опозданием поднял их.

Я уважительно не согласен.

Заказ подтвержден, с затратами. Мнение судьи Гарсиа. Главный судья Дифьоре и судьи Штейн, Фейи и Фейнман согласны. Судья Уилсон не согласен с мнением, с которым согласен судья Ривера.

Решен 2 апреля 2019 г.

Сноски

Сноска 1: Неофициальная, де-факто «договоренность», описанная в письменных показаниях Порции ДеГаст и доверительного управляющего, в соответствии с которой заявитель оплатил эксплуатационные расходы, занимая недвижимость без арендной платы, не является договорным обязательством, независимо от того, касалась ли она члены «счастливой семьи» (несогласный вариант в 23) или вызывали «улыбки».. . довольных клиентов »(несогласный пункт 7). Истец также не утверждает, что договоренность налагает какие-либо юридические обязательства в отношении уплаты налогов на недвижимость (вопреки несогласному пункту 16 [аргументируя это тем, что договоренность заявителя представляет собой» классический вариант сделки, на которую он подписан, обмен»]).

Сноска 2: Этот случай также не связан с «канцелярской» ошибкой или «формальностью» (несогласие с опцией 2, 22). Истец не утверждает, что г-жа ДеГаст намеревалась подписать (или имела возможность подписать) разрешение от имени Carfora Trust.

Сноска 3: См. В целом Чарльз Диккенс, Холодный дом (1853 г.) (в котором центральное «чучело костюма», вокруг которого вращался сюжет, было, по сути, завещанием).

Сноска 4: Клерк округа Вестчестер отмечает, что количество налоговых деклараций от коммерческих землевладельцев, таких как стороны в этом деле, подскочило с 3398 в 2008 году до 4268 в 2011 году, что объясняется экономическим спадом (служащий округа Вестчестер, Наконец! Дела о налоговой проверке [9 марта 2013 г.], https: // www.westchesterclerk.com/news/2013-news/304-finally-a-decline-in-tax-certiorari-cases).

Сноска 5: Апелляционным юристам особенно понравится комбинация яиц, бекона, колбасы, французских тостов и блинов, озаглавленная «Раздельное решение».

Сноска 6: Вальдбаум говорит о «неблагоприятном воздействии», но Суд прямо имел в виду «неблагоприятный эффект» — хотя на влияние налогоплательщика может повлиять (или даже повлиять) чрезмерно большой налоговый счет.

Сноска 7: Большинство в параграфе чистой диктатуры без цитирования отвергают возможность того, что г-жа М.ДеГаст может быть потерпевшей стороной, основываясь на ее статусе бенефициара траста, потому что «стороны соглашаются, что сам траст, а не г-жа ДеГаст — владел объектом собственности», когда эти петиции были поданы (большинство проголосовало за 9). Стороны согласились (как и я), что Carfora Trust обладает юридическим титулом, но это не относится к делу. Элементарный принцип закона о трастах гласит, что когда недвижимость передается в доверительное управление, доля владения делится — доверительные собственники имеют юридический титул, а бенефициар — равноправный титул (EPL 7-2.1). Вопрос в том, имел ли справедливый / бенефициарный титул г-жи ДеГаст на рассматриваемой земле в качестве бенефициара траста достаточную долю владения в рассматриваемом земельном участке, чтобы кто-то был «ущемлен» налогами, взимаемыми с него. Оно делает. Поскольку бенефициары по-прежнему имеют существенные правовые титулы, их интерес в собственности во многих отношениях превосходит интерес траста или доверительных собственников (Пересмотр [второй] трастов, § 88, пересмотр [третий] трастов, § 42). Юриспруденция штата Нью-Йорк заходит так далеко, что заявляет, что «исполнитель или доверительный управляющий не является владельцем недвижимости» (87 NY Jur 2d, Property § 11; согласование People ex rel.Brownell v Board of Assessors of City of Buffalo, 109 NYS 991 [Sup 1908], affd, 127 AD 851 [4th Dep’t 1908], изменено по другим основаниям, 193 NY 248 [1908] [попечитель, чей траст имел законное право на резиденция не могла подписать петицию о благоустройстве улицы, потому что в уставе требовались подписи «собственников-резидентов»]). В данном случае Декларация доверительного управления дала г-же ДеГаст и г-же Корбин одну из основных ветвей в классическом пакете прав, составляющих права собственности на землю — пользование и пользование землей без ренты — при сохранении только юридического титула в руках попечители.Сказать тогда, что неуплата налогов на недвижимость нанесет ущерб только Трасту, значит игнорировать явные условия Трастовой декларации и справедливые права собственности бенефициаров. В конце концов, в конечном итоге проигравшими от гипотетического дефолта Carfora Trust по своим налоговым обязательствам были бы его бенефициары — а это означает, что г-жа ДеГаст, как бенефициар, является таким же, если не лучшим, кандидатом на роль » потерпевшей стороной, чем сам Трест.

Сноска 8: Большинство отмечает, что Caforas не использовали фразу «юридическое обязательство» для описания «договоренности», в соответствии с которой LPH уплачивала налоги на имущество и другие расходы (большинство опционов на 8 n 1), но Carforas также не использовали используйте термины «де-факто» или «неформальный», которые большинство использует для характеристики правового статуса соглашения.Неоспоримые свидетельские показания о существовании договоренности и ее явно безупречном исполнении в течение многих лет создают поддающийся рассмотрению вопрос о фактах, касающихся юридических последствий договоренности, достаточных для отмены суммарного судебного решения.

Сноска 9: Действительно, даже если уплата LPH налогов на недвижимость была безвозмездной платой (как, по-видимому, подразумевает большинство), и даже если применяется Статут о мошенничестве, безвозмездное обещание уплатить сумму от имени другого лица, вызывающего пагубное доверие может привести к возникновению «юридического обязательства произвести платеж» в виде истоппеля векселя — действительно, мы так и поступили только в прошлом году (In re Estate of Hennel, 29 NY3d 487 [2017]).В письменных показаниях недвусмысленно объясняется, что Carfora Trust полагался на эти платежи для сохранения своего необремененного юридического титула на землю, чтобы он мог выполнить команду трастовой декларации о передаче правового титула на землю г-же ДеГаст и г-же Корбин. Если бы LPH не уплатила налоги, Carfora Trust вполне могла бы подать в суд на LPH за ущерб, который она понесет в результате (принимая предположение большинства, что мы не должны придавать значения главным должностным лицам и акционерам LPH, являющимся теми же лицами, что и Carfora. Бенефициары траста).Таким образом, у LPH было «юридическое обязательство по уплате» налогов, возникающих в результате пагубной зависимости Carfora Trust от ранее существовавшего соглашения о выплате налога в соответствии с установленными принципами эстоппеля векселя.

Сноска 10: Поскольку я считаю, что рассмотрение дела LPH не должно быть прекращено, и отклонять решение большинства, я должен объяснить, почему административные жалобы, представленные здесь, были действительными. У большинства нет необходимости и не интересует этот вопрос, поэтому я кратко резюмирую свои взгляды.RPTL 524 (3) не требует подачи административной жалобы «лицом, имущество которого оценивается». Действительно, в RPTL 524 (3) говорится, что жалоба может быть подана либо «лицом, имущество которого оценивается, либо каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом делать такое заявление». Я считаю, что LPH может подавать жалобы как лицо, уполномоченное на это «владельцем»: бенефициарным владельцем, г-жой ДеГаст. Мне не нужно поднимать более широкий вопрос, поставленный сторонами и amici — означает ли «лицо, чье имущество оценивается» только «собственник», потому что даже если это так, «собственник» утвердил здесь жалобу.

Сноска 11: Большинство никогда не обращаются к этому разрешению Доверительного управляющего Carfora; даже если кто-то согласился с тем, что г-жа ДеГаст не намеревалась подписывать от имени Carfora Trust или в качестве его бенефициара (большинство голосов на 9 n 2), Доверительный управляющий все же подписал — он просто сделал это только после того, как был начат судебный процесс. , как только «ошибка» была обнаружена.

Сноска 12: CPLR 2001 применяется к налоговым разбирательствам (Great E. Mall, Inc. против Кондона, 36 NY2d 544, 548 [1975]) и применяется к началу производства, включая ошибки в названии, под которым было возбуждено производство. (Раффин против Lion Corp.(15 NY3d 578, 581 [2010]).

В RE: LARCHMONT PANCAKE HOUSE

Апелляционный суд Нью-Йорка.

IN RE: LARCHMONT PANCAKE HOUSE, Апеллянт, против СОВЕТА ОЦЕНОК и др., Ответчики. (и три других судебных разбирательства.)

№ 16

Решено: 2 апреля 2019 г.

Кевин М. Клайн, Мелвилл, от лица апеллянта. Уильям Мейкер младший, Ларчмонт, для респондентов. ООО «Супермаркет Стоп энд Шоп»; Международный совет торговых центров; Ассоциация школьных советов штата Нью-Йорк; Конференция мэров и муниципальных служащих штата Нью-Йорк и др., Amici curiae.

МНЕНИЕ

Закон о налоге на недвижимость устанавливает многоуровневую схему проверки оценок налога на имущество. Первоначально истец, который недоволен оценкой имущества, может потребовать административного рассмотрения, подав жалобу оценщику или совету по оценке (см. RPTL 524).Требования для инициирования административной проверки оценки налога изложены в статье 5 RPTL (см. RPTL 524 [«Жалобы в отношении оценки»]). Раздел 524 RPTL предусматривает, что «жалоба в отношении оценки» должно быть сделано лицом, имущество которого оценивается, или каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом сделать такое заявление, которому известны факты, изложенные в нем »(RPTL 524 [3]).

После того, как жалоба была должным образом подана и комиссия по рассмотрению оценок вынесла решение, любая «потерпевшая сторона» может потребовать судебного пересмотра оценки в соответствии со статьей 7 Закона о защите прав граждан (см. Matter of Waldbaum, Inc.против Управления финансов города Нью-Йорка, 74 Нью-Йорк, 2 день 128, 132, 544 Нью-Йорк, 2 день 561, 542 Нью-Йорк, 2 день 1078 [1989]; RPTL 704 [«Начало производства»]). Чтобы продолжить производство по налоговой проверке по статье 7, потерпевшая сторона должна указать в своем ходатайстве, что «в надлежащее время была подана жалоба соответствующим должностным лицам для корректировки такой оценки» (RPTL 706 [2]). Другими словами, надлежащая подача административной жалобы в соответствии со статьей 5 RPTL является предварительным условием судебного пересмотра в соответствии со статьей 7 RPTL.

Спор в данном случае касается пула соответствующих претендентов на каждом этапе оценочной проверки. В частности, стороны оспаривают (1) правомочен ли истец, как не собственник, требовать административного надзора в соответствии с RPTL 524 (3), и (2) является ли истец «потерпевшей стороной», имеющей право удерживать налог. Процедура certiorari в соответствии со статьей 7.

I.

Эта апелляция возникла в результате четырех процедур налоговой сертификации, оспаривающих ежегодные начисления налогов на недвижимое имущество, расположенное в городе Мамаронецк.Petitioner, Larchmont Pancake House, является семейной корпорацией, которая управляет франшизой International House of Pancakes на этой собственности. Корпорация была основана Фрэнком и Сьюзен Карфора. Семья Карфорас владела недвижимостью вместе до смерти Фрэнка, когда Сьюзен стала единственным владельцем. После смерти Сьюзан в октябре 2009 года имущество было передано отзывному трасту (Carfora Trust) в соответствии с условиями завещания Сьюзен.

Почти четыре года спустя, в июне 2013 года, недвижимость была передана дочерям Сьюзен, Ирен Корбин и Порции ДеГаст, в соответствии с условиями Carfora Trust.Тем временем заявитель продолжал управлять рестораном на территории собственности и оплачивать все эксплуатационные расходы, включая налоги на недвижимость.

В 2010, 2011, 2012 и 2013 налоговых годах истец своевременно подавал административные жалобы, оспаривая оценки недвижимого имущества за каждый из этих лет. К каждой жалобе прилагалось разрешение, подписанное Портией ДеГаст в ее качестве президента или владельца блинного дома Ларчмонт. Оценочная комиссия подтвердила начисление налогов, и после этого истец возбудил процедуру налоговой сертификации — отдельную на каждый год — в соответствии со статьей 7 Закона о налогах и защите прав.Ответчики (Совет оценщиков, Оценщик города Мамаронек и Совет по оценке оценок) отклонили петиции, утверждая, что (1) Верховный суд не обладал соответствующей юрисдикцией, поскольку истец не являлся владельцем недвижимости и следовательно, не удовлетворил требования RPTL 524 (3) для начала административного разбирательства, и (2) заявитель не имел права оспаривать налоговые начисления, поскольку заявитель не являлся потерпевшей стороной, как того требует RPTL 704 (1).

Верховный суд отклонил ходатайство ответчиков об отклонении ходатайства в каждом производстве. Суд сначала отклонил довод ответчиков о том, что истец не выполнил «предварительное условие для оспаривания оценки», предусмотренное RPTL 524. Несмотря на то, что ходатайство «не было подписано владельцем собственности», Суд отказался «повесить решение. на этой упрощенной привязке », отмечая, что Порция ДеГаст« была одним из бенефициаров траста, которому принадлежала собственность ». Суд также отклонил постоянный аргумент ответчиков, заявив, что «Порция ДеГаст была потерпевшей стороной с необходимой правоспособностью» для возбуждения судебного разбирательства.

Апелляционная коллегия единогласно отменила и удовлетворила ходатайства ответчиков об отклонении (153 AD, 3d 521, 61 N.Y.S.3d 45 [2d Dept. 2017]). Суд согласился с тем, что заявитель выступал в качестве «потерпевшей стороны» для целей статьи 7 Закона о защите прав граждан, мотивируя это тем, что налоговые оценки оказали «прямое неблагоприятное воздействие» на материальные интересы заявителя, — но определил, что Верховный суд, тем не менее, «не обладает юрисдикцией в отношении предмета рассмотрения дела. оценки »(там же, 522, 61 NYS3d 45). Суд отметил, что «подача жалобы» является «предварительным условием и юрисдикционной предпосылкой для получения судебного надзора» и, в соответствии со статьей 5 RPTL, «владелец собственности» должен «подать жалобу или претензию для получения административного рассмотрения налоговая оценка »(ид.). В этом случае истец «никогда не владел объектом собственности», и, следовательно, Суд определил, что истец не был уполномочен подавать жалобу (там же). Соответственно, Суд постановил, что истец «не выполнил предварительное условие для подачи жалоб», и поэтому Верховный суд «должен был удовлетворить ходатайство [ответчиков] об отклонении ходатайства в каждом судебном разбирательстве» (там же).

Этот суд впоследствии удовлетворил ходатайство заявителя о разрешении на подачу апелляции (31 N.Y.3d 907, 79 N.Y.S.3d 96, 103 N.E.3d 1243 [2018]). Теперь мы считаем, что петиционер не является потерпевшей стороной по смыслу статьи 7 RPTL и, соответственно, этот петиционер не имеет права продолжать это разбирательство. Мы подтверждаем на этом основании.

II.

Налогоплательщик обижен в соответствии со статьей 7, когда налоговая оценка имеет «прямое неблагоприятное влияние на материальный интерес претендента» (Дело Waldbaum, Inc. против Финансового адмира города Нью-Йорка, 74 NY2d 128, 132, 544 Нью-ЙоркS.2d 561, 542 N.E.2d 1078 [1989]; см. также «Дело Steel Los III / Goya Foods, Inc.» против Совета асессоров округа Нассау, 10 N.Y.3d 445, 452–453, 859 N.Y.S.2d 576, 889 N.E.2d 453 [2008]; Matter of Walter, 75 N.Y. 354, 357 [1878]). Наиболее существенной потерпевшей стороной согласно статье 7 RPTL является налогоплательщик недвижимого имущества (см. Garth v. Board of Assessment Review for Town of Richmond, 13 NY3d 176, 178, 889 NYS2d 513, 918 NE2d 103 [2009]; Matter of Gantz, 85 NY 536, 538 [1881]; Walter, 75 N.Ю. на 357). Естественно, когда проводится оценка, это «[] владелец земли», чья собственность «оказывается гораздо менее ценной для него» и «тем меньше стоит на рынке» (Walter, 75 NY at 357 ). Помимо собственника недвижимости, арендатор единицы неразделенной оценки может быть недоволен налоговой оценкой, «если по договору аренды юридически обязан уплатить всю оценку от имени владельца на момент ее внесения» (Waldbaum, 74 NY2d at 133, 544 NYS2d 561, 542 NE2d 1078; см. Также Matter of Burke, 62 N.Ю. 224, 227–228 [1875]). Как и собственник, арендатор, который «связан своим договором аренды с уплатой оценки», «скорее всего, будет привлечен к судебным разбирательствам и понесет расходы» в результате выполнения его юридических обязательств (Burke, 62 N.Y., стр. 227–228).

В деле Waldbaum Суд рассмотрел вопрос о том, может ли частичный коммерческий арендатор быть «потерпевшей стороной», если он несет ответственность по условиям договора аренды за уплату пропорциональной доли налогов на недвижимость (Matter of Waldbaum, Inc. v Финансовый адмирал Нью-Йорка, 74 N.Y.2d 128, 132, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078 [1989]). Там заявитель заключил договор аренды с торговым центром сроком на 20 лет. Торговый центр платил налоги на недвижимость, но договор аренды истца требовал уплаты установленной доли, так что повышение налога привело бы к увеличению годовой арендной платы заявителя (там же). Позднее заявитель возбудил несколько судебных разбирательств по налоговому делу, оспаривая несколько начислений налога на недвижимость, взимаемых с торгового центра.

Придерживаясь установленных принципов возмещения ущерба, суд в Вальдбауме постановил, что «[] частичный арендатор не имеет права вести налоговую сертификацию, если только договор аренды прямо не предоставляет право отстаивать неразделенный имущественный интерес арендодателя в оспаривании оценки, или за исключением случаев, когда арендатор обязан уплачивать непосредственно налоги, взимаемые с неразделенного участка арендодателя »(Waldbaum, 74 N.Y.2d в 132, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). Заявитель в деле Waldbaum не был полностью ответственен за налоговые обязательства «в результате договорного изменения обязательства»; Вместо этого юридическая ответственность за оценку осталась за торговым центром (id. 131, 133, 134, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). Несмотря на то, что на практике оценка собственности оказала неблагоприятное финансовое воздействие на заявителя, она оказала «в юридическом смысле» только «отдаленное и косвенное влияние» на материальные интересы заявителя, а не «требуемое прямое неблагоприятное воздействие». аффект, необходимый для придания стояния »(там же.в 131, 544 н.э., 2д 561, 542 н.э., 2д 1078).

Здесь стороны соглашаются, что в течение соответствующих лет истец не являлся владельцем рассматриваемой собственности и не был юридически обязан платить налоги на недвижимость. Заявитель, однако, утверждает, что налоговые оценки оказали прямое влияние на его материальный интерес, достаточное для того, чтобы сделать его «ущемленным» по смыслу статьи 7 RPTL: в отличие от заявителя в Вальдбауме, здесь заявитель является единственным владельцем собственности, а не лицом. частичный арендатор — а в течение соответствующих лет истец уплачивал все налоги на недвижимость непосредственно налоговому органу, а не просто пропорциональную долю.Но критический факт остается тем же самым: как и заявитель в Вальдбауме, заявитель здесь не несет «юридической ответственности» за уплату неразделенного налогового обязательства (Waldbaum, 74 N.Y.2d at 134, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078).

Договорное обязательство принять на себя неделимое налоговое обязательство обеспечивает необходимое прямое денежное воздействие, независимо от того, является ли налогоплательщик частичным арендатором (Дело супермаркетов Big «V» против Assessor of Town of E. Greenbush, 114 AD2d 726, 727, 494 с.Y.S.2d 520 [3-й департамент 1985 г.]) или нефракционный арендатор (Дело Малика против налоговой комиссии города Нью-Йорка, 68 AD, 3d 870, 871, 889 N.Y.S.2d 476 [2d Dept. 2009]). Конечно, как и любой арендатор-налогоплательщик, заявитель не застрахован от воздействия повышенных налоговых обязательств. Это бремя может быть значительным, особенно в случае длительного проживания. Но, как и любой арендатор — долгосрочный или долгосрочный — заявитель мог в любой момент прекратить уплату налогов на недвижимость, не неся никаких прямых юридических последствий для налогового органа или владельца недвижимости.Вместо этого владелец собственности — Carfora Trust — рисковал потерять собственность, если налоги не были уплачены (Walter, 75 N.Y., 357; см. Также Burke, 62 N.Y., 227–228). Другими словами, только арендатор, который «обязан заплатить» оценку, обязательно «потеряет что-то из своего имущества или средств» (Walter, 75 N.Y., 357). По этим причинам, хотя «уплата налогов всегда оказывает прямое неблагоприятное воздействие на чьи-либо материальные интересы» (возражение против 10), одного этого никогда не было достаточно (см. Waldbaum, 74 N.Y.2d at 131, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). Соответственно, в отсутствие прямого договорного обязательства отдаленное и косвенное влияние оценки на заявителя неадекватно для присвоения статуса. 1

Прямое юридическое обязательство также способствует достижению целей ясности, эффективности и судебной экономии, воплощенных в RPTL. Как мы уже отмечали ранее, постоянное требование статьи 7 служит ряду благотворных целей: предотвращение разделения возражений на оценку; предотвращение дублирования петиций; и защита налогового органа от множественных судебных разбирательств в отношении одного и того же участка сторонами, не имеющими отношения к объектам, облагаемым налогом (Waldbaum, 74 N.Y.2d at 134, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). С этой целью положение статьи 7 о возмещении ущерба консолидирует полномочия добиваться судебного пересмотра оспариваемой оценки, обычно требуя, чтобы лица, не являющиеся собственниками, приняли на себя прямое обязательство по уплате налогов собственнику или получили договорное разрешение на проведение процедуры налоговой сертификации. Сужая круг подходящих претендентов, это правило яркой линии позволяет избежать ненужной путаницы и тем самым минимизировать риск раздробленности и дублирования проблем при оценке.В данном случае у истца отсутствует какое-либо юридическое обязательство принять на себя неделимое налоговое обязательство или разрешение на проведение этого разбирательства, и, как таковое, он не имеет права в соответствии со статьей 7.

Порция ДеГаст также не является потерпевшей стороной на основании ее статуса бенефициара Carfora Trust. . Стороны соглашаются, что в течение соответствующих лет сам траст, а не г-жа ДеГаст, владел объектом собственности. Как и заявитель, г-жа ДеГаст не была уполномочена возбуждать дело по статье 7 от имени владельца собственности.И, как и истица, у г-жи ДеГаст не было никаких юридических обязательств по уплате налогов на недвижимость; напротив, условия Carfora Trust прямо разрешают бенефициарам «пользоваться активами, находящимися в собственности траста, без арендной платы или другой компенсации трасту, например, занимая недвижимое имущество траста» (курсив добавлен). В любом случае, петиционером по этому поводу является блинная «Ларчмонт», а не г-жа ДеГаст. 2

III.

Заявитель не является собственником и не имеет юридических полномочий или обязательств по уплате налогов на недвижимость, и, как таковой, заявитель не является потерпевшей стороной по смыслу статьи 7 RPTL.Поскольку у истца нет правоспособности, у нас нет возможности рассматривать спор сторон относительно объема соответствующих претендентов в соответствии с RPTL 524. Соответственно, решение Апелляционной палаты должно быть подтверждено с затратами.

Закон о налоге на недвижимое имущество § 704 (1) предусматривает, в соответствующей части, что «любое лицо, которое заявляет, что пострадало от любой оценки недвижимого имущества при любой оценке», может потребовать судебного пересмотра этой оценки. Большинство считает, что лицо, которое в соответствии с давними договоренностями платит 100% налогов на собственность на земельном участке, не может «требовать [] обиды» даже из-за ненадлежащего увеличения налогов на собственность, которые они платят.

Это заключение настолько же ошибочно, насколько кажется. Что еще хуже, ошибка, из-за которой эти потерпевшие налогоплательщики лишились права на судебный надзор, носит чисто канцелярский характер: трудолюбивые владельцы блинов после смерти матери указали название своего бизнеса вместо названия траста, который временно был законным (но несправедливый) титул на землю, на которой находился их бизнес. Доверительный фонд представил письменные показания, в которых говорилось, что он одобрил бы налоговые разбирательства, когда они были поданы, и выполнил санкционирование разбирательств, как только проблема была доведена до его сведения.В довершение всего, Город всегда знал, кому принадлежит эта собственность, и не счел нужным упоминать об этом, пока не прошло четыре года. Все согласны с тем, что заявленная ошибка была безвредной, но Суд все равно прекращает рассмотрение дела.

В течение почти столетия мы следовали правилу, согласно которому суды должны игнорировать подобные ошибки, чтобы налогоплательщики могли отстоять свои права на точную и справедливую оценку налога на имущество (NY Const, статья XVI, § 2; NY Const, статья I. § 11). «Закон о налогообложении, — поясняли мы, — в отношении проверки начислений, имеет корректирующий характер и должен толковаться свободно, с тем чтобы право налогоплательщика на пересмотр начислений не могло быть нарушено техническими соображениями» (People ex отн.New York City Omnibus Corp. против Миллера, 282 N.Y. 5, 9, 24 N.E.2d 722 [1939]). Неправильное имя в заявлении о начислении налогов — это своего рода «формальность», которую суды должны игнорировать, если никто не имеет предубеждений (People ex rel. Durham Realty Corp. v. Cantor, 234 NY 507, 508, 138 NE 425 [1922]) ) и сторона, от имени которой должно было быть возбуждено разбирательство, дает согласие. Если наш собственный прецедент не был достаточной причиной для исправления этой ошибки и продолжения рассмотрения протеста в том виде, в каком он был подан, Законодательный орган неоднократно предписывал судам игнорировать недостатки в петициях, жалобах и состязательных бумагах, «если существенное право стороны не нарушается. предвзято »(CPLR 2001, CPLR 3026).Эти положения воплощают «просвещенную систему гражданского судопроизводства и избегают возвышения формы над содержанием» (Винсент Александер, «Практические комментарии», McKinney’s Cons Laws of NY, Книга 7B, CPLR 2001). Покойный профессор Дэвид Сигел, «выдающийся эксперт в области гражданской практики Нью-Йорка» (Родригес против города Нью-Йорка, 31 NY3d 312, 318 n. 3, 101 NE3d 366 [2018]) описал один из этих законодательных актов, CPLR 3026, как «философ, оракул, к которому все спорящие обращаются за советом». [заявляя, что] если дефект никого не наносит, его следует игнорировать »(Дэвид Д.Сигел, Практические комментарии, Законы МакКинни против Нью-Йорка, Книга 7B, CPLR C3026: 1).

Большинство отказывается от нашего правила снисхождения и превращает CPLR 3026 в Cassandra. Опора на сверхтехнологии, чтобы закрыть двери здания суда для пострадавших налогоплательщиков, подрывает конституционный мандат, согласно которому налоговые начисления не должны быть неточными или несправедливыми (Берроуз против Совета асессоров города Чатем, 64 NY2d 33, 36, 484 NYS2d 520, 473 NE2d 748 [1984]), заменив либеральную схему Законодательного собрания по оспариванию решений местных органов власти новым, более мрачным правилом: вы не можете бороться с мэрией.

I

Семейный ресторан International House of Pancakes, расположенный по адресу 1375 Boston Post Road, является учреждением Ларчмонт. В 1985 году Фрэнк и Сьюзан Карфора приобрели там земельный участок и открыли свой ресторан, получивший название Larchmont Pancake House, Inc. («LPH»). Две дочери г-на и г-жи Карфора — Порция ДеГаст и Ирен Корбин — вместе со своими родителями стали совладельцами LPH в 1995 году, и с этого момента г-жа ДеГаст стала президентом LPH (для удобства я буду называть всю компанию семья «Карфорас»).

Вскоре после того, как г-жа ДеГаст заняла руководящую должность в LPH, ее родители предприняли шаги для того, чтобы бизнес остался в семье после их ухода. Г-н Карфора указал в своем завещании, что его акции в бизнесе и владение имуществом Boston Post Road перейдут его жене после его смерти. После смерти г-на Карфора г-жа Карфора попыталась передать свою долю в LPH, а также право собственности на землю своим дочерям. Однако, как именно г-жа Карфора осуществила передачу земли, требует некоторого объяснения.Вместо того, чтобы просто передать собственность Бостон Пост Роуд своим детям непосредственно при ее жизни или отдать ее им непосредственно после ее смерти, г-жа Карфора завещала это имущество трасту («Траст Карфора») с Кимберли Корбин (г-жа Карфора). Внучка Карфоры) и Кевин О’Доннелл (адвокат г-жи Карфора) в качестве попечителей и исполнителей ее состояния. Carfora Trust был временным перевалочным пунктом для этой страны. Когда г-жа Карфора умерла, ее завещание передало землю Тресту; Декларация траста, в свою очередь, предписывала попечителям передать землю г-же.Корбин и мисс ДеГаст в качестве общих арендаторов после смерти мисс Карфора.

К сожалению, земля оставалась в путевой станции Carfora Trust в течение нескольких лет, поскольку процесс завещания затянулся, как это иногда бывает. 3 Завещание г-жи Карфора впервые было признано завещанием суррогатного суда в Нью-Джерси в 2009 году; Дополнительное ходатайство о завещании в Нью-Йорке (для осуществления передачи земли Boston Post Road) не было начато до 2012 года, и собственность, наконец, была передана г-же Мисс.Корбин и г-жа ДеГаст в июне 2013 года. В декларации Carfora Trust прямо говорилось о том, что должно было быть сделано с землей, пока она находилась в ведении траста, давая попечителям право «разрешать бенефициару любого траста [т. Е. , Дети г-жи Карфора], чтобы пользоваться активами траста без арендной платы или другой компенсации трасту, например, занимая недвижимое имущество траста », но в противном случае настаивая на том, чтобы собственность, принадлежащая трасту, была« сдана в аренду », если она должна была сдаваться в аренду. заняты лицами, не являющимися бенефициарами, такими как LPH.

Пока все это происходило, Карфорам приходилось заниматься другой неизбежностью жизни: налогами. Г-жа Карфора умерла в 2009 году, в самый разгар жилищного кризиса. Цены на недвижимость по всему штату стремительно упали, и многие владельцы малых предприятий, по понятным причинам, стремились провести переоценку стоимости собственности своих предприятий, чтобы снизить налоговое бремя — бремя, усугубляемое общим экономическим спадом. 4 Семья Карфорас, пытаясь удержать свой бизнес на плаву в условиях личной трагедии и худшей рецессии со времен Великой депрессии, присоединилась к тысячам других семей Вестчестера в поисках льготы по налогу на недвижимость, оспаривая их налоговую оценку.

Оспаривание налоговой оценки коммерческой собственности — это двухэтапный процесс. Во-первых, необходимо подать административную жалобу в Городскую комиссию по проверке оценок (RPTL 706 [2], см. Дело Onteora Club против Совета асессоров города Хантер, 17 AD2d 1008, 1009, 233 NYS2d 855 [ 3d Dept. 1962], aff’d, 13 NY2d 1170, 247 NYS2d 484, 196 NE2d 889 [1964]). Эта подача осуществляется по форме, предоставленной государством, и требует, среди прочего, заявления, разрешающего жалобу, «сделанную лицом, имущество которого оценивается, или каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом на сделать такое заявление, кто знает изложенные в нем факты »(RPTL 524 [3]).Во-вторых, «любое лицо, утверждающее, что оно обижено» оценкой налога на имущество и недовольное результатами административной проверки в городе, может подать ходатайство о налоговой проверке с просьбой о пересмотре оценки налога на имущество в суде (RPTL 704).

Наиболее существенным «потерпевшим» лицом является, как объясняет большинство, «налогоплательщик недвижимого имущества» (мнение большинства, пункт 5). Но здесь налогоплательщик и хозяин были разными людьми. Налоги на имущество, причитающиеся с участка на Boston Post Road, уплачивались LPH, семейным бизнесом, а не Carforas или Carfora Trust («владельцы» земли в различных сочетаниях в разное время).LPH платила налоги в рамках давней и простой договоренности: LPH, полностью принадлежащая и управляемая Carforas, будет «проживать» на территории Boston Post Road без арендной платы, а взамен будет оплачивать все коммунальные услуги, ремонт и имущество. налоги на него или на землю. Такое расположение было разумным: именно ЛПХ напрямую извлекало выгоду из землепользования. Удовольствие от земли для Карфора было косвенным образом связано с прибылью, полученной LPH, и, несомненно, с улыбками довольных клиентов LPH. 5 Однако, как и во многих семейных малых предприятиях, договоренность не была воплощена в формальном контракте; Carforas просто выплатили со счета LPH налоги на недвижимость и другие расходы на содержание собственности, используемой рестораном. Конечно, в протоколе нет свидетельств того, что городские власти когда-либо отклоняли налоговые платежи LPH на том основании, что налоги платил не тот человек.

Уплатив налоги на имущество Boston Post Road через LPH, Карфорас подали от имени LPH возражения по оценке налога на имущество, которые являются предметом настоящей апелляции: по одному на каждый налоговый год с 2010 по 2013 год.Каждая подача сопровождалась разрешением от г-жи ДеГаст, которое гласило:

Я, нижеподписавшийся, являясь потерпевшим лицом по смыслу Закона о налоге на недвижимое имущество, или должностным лицом или партнером такого потерпевшего, как истец, настоящим назначаю и уполномочиваю указанную ниже юридическую фирму [Herman, Katz, Cangemi & Klyne, LLP] или любого другого поверенного, назначенного указанной фирмой, действовать в качестве моего представителя в любых разбирательствах перед Советом по проверке оценок ».

В 2010 году, а затем в 2011 году, затем в 2012 году, затем в 2013 году городской совет по проверке оценок («Город») рассматривал жалобы и каждый год отклонял возражения против оценок.Каждый год городские власти никогда не ставили под сомнение право LPH оспаривать оценки, хотя (как показали события) собственные записи города указывали, что LPH никогда не являлась владельцем собственности. После каждого административного отказа LPH подавала ходатайство о налоговой проверке в соответствии с законом RPTL 704. Даже тогда городские власти никогда не ставили под сомнение право LPH подавать административную жалобу или петицию о налоговой проверке до тех пор, пока через четыре года после начала этого разбирательства город неожиданно попытался подать жалобу. отклонить все четыре иска по двум причинам.Во-первых, городские власти утверждали, что административные жалобы были несовершенными, поскольку такие жалобы могли быть поданы только «лицом, имущество которого оценивается» (RPTL 524). Городские власти интерпретировали этот язык как означающий, что только «собственники» могут создавать такие проблемы, и в период с 2009 по 2013 год, утверждали они, «владельцами» собственности Boston Post Road были попечители Carfora Trust, а не бенефициары траста (г-жа ДеГаст или мисс Корбин). Во-вторых, городские власти утверждали, что даже если LPH может подать административную жалобу в соответствии с разрешением владельца, LPH не является «потерпевшей» стороной, способной возбудить дело по налоговой сертификации; в нем также утверждалось, что только Carfora Trust имеет право предъявить иск (при отсутствии письменного соглашения между Trust и LPH о назначении LPH налогов на имущество).

Верховный суд отклонил ходатайство города об отклонении петиций, посчитав, что LPH, как плательщик налогов, была достаточно «ущемлена» в соответствии с законом 704 RPTL, а г-жа ДеГаст, санкционировавшая подачу жалоб, была «лицом, чье имущество оценивается. ”В силу ее статуса бенефициара Carfora Trust и президента LPH. Верховный суд также отметил, что «тот факт, что городские власти так много лет ждали после подачи заявления в муниципалитет, чтобы пожаловаться на эту формальность, кажется немного неискренним.Апелляционная палата согласилась с Верховным судом в том, что LPH является «лицом, утверждающим, что потерпела поражение» и может подать иск о налоговом вердикте, поскольку «оценки оказали прямое неблагоприятное воздействие на его материальные интересы» (153 AD3d 521, 522, 61 NYS 3d 45 [2017]). Однако Апелляционная палата постановила, что, поскольку LPH «никогда не владела рассматриваемой собственностью» (id), она не могла изначально инициировать административное разбирательство, и, следовательно, Верховный суд не обладал юрисдикцией в отношении ходатайств о налоговых сертификатах.

II

У меня есть три основных момента, по которым я не согласен с доводами большинства в пользу утверждения. Во-первых, наше решение по делу Waldbaum, Inc. против Finance Admr. of City of NY, 74 NY2d 128, 132, 544 NYS2d 561, 542 NE2d 1078 [1989]) не требует, чтобы налогоплательщик был «юридически обязан платить» налоги на недвижимость, чтобы быть «обиженным», чтобы они могли оспаривать эта оценка (большинство проголосовало за 5–7 голосов). Во-вторых, даже если Вальдбаум действительно считал, что «потерпевший» означает «юридически обязанный платить», здесь имеется достаточное — и неоспоримое — записанное свидетельство, чтобы поднять вопрос о том, была ли LPH юридически обязана платить налоги на собственность.В-третьих, организация, по мнению большинства, была юридически обязана уплачивать налоги — Carfora Trust — согласилась на ходатайство о налоговых сертификатах, и, таким образом, использование имени LPH в петиции должно быть проигнорировано (или право на внесение поправок для внесения технических исправлений должно быть проигнорировано. может быть разрешено) согласно нашим прецедентам, CPLR 2001 и CPLR 3026.

A

Большинство и я согласны с тем, что сторона может «заявить о нарушении» в соответствии с RPTL 704 только в том случае, если налоговая оценка имеет «прямое неблагоприятное воздействие на денежное вознаграждение претендента »(Вальдбаум, 74 Н.Y.2d в 132, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). 6 Именно это и произошло здесь: поскольку LPH фактически уплатила всю задолженность по налогам на землю Boston Post Road, оценка (которая определяла уплаченную сумму) оказала «прямое неблагоприятное воздействие на денежные проценты заявителя» в так же, как уплата налогов всегда оказывает прямое отрицательное влияние на чьи-то материальные интересы. Если вы мне не верите, вы никогда не платили налогов.

Противопоставьте петиционеру в Вальдбауме, который, как мы считали, не мог «требовать [] оскорбления» согласно RPTL 704.Вальдбаум, арендатор продуктового магазина, никогда не платил налога на недвижимость в отношении рассматриваемой собственности; Налог на недвижимость всегда платил владелец торгового центра, в котором располагался продуктовый магазин Вальдбаума. Вместо этого в договоре аренды Waldbaum указывалось, что его арендные платежи арендодателю могут колебаться в зависимости от сложной формулы, которая учитывала изменения в налоговых обязательствах арендодателя таким образом, что Waldbaum платил «дополнительную арендную плату» только в том случае, если увеличение налога на недвижимость в этом году было определенная пропорция, превышающая размер арендной платы, которую Waldbaum будет платить в зависимости от его валовых годовых продаж (Waldbaum, 74 N.Y.2d, 134–35, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078).

Вдобавок Вальдбаум был всего лишь одним из нескольких арендаторов, проживающих на участке единого налога. Поскольку при оценке налога на имущество проверяется оценочная стоимость всего земельного участка, а не стоимость более мелких частей земельного участка, которые оказались занятыми отдельными арендаторами, было в корне несправедливо руководить ходом судебного разбирательства со стороны одного арендатора. влияют на налоги на имущество для всех арендаторов, не говоря уже о владельце собственности (id на 134, 544 N.Y.S.2d 561, 542 N.E.2d 1078). В этих обстоятельствах, как мы объяснили, «[мне] кажется необходимым с точки зрения разумной политики и толкования обусловливать процессуальное положение частичного арендатора в таких вопросах прямым обязательством по уплате налогов арендодателя или договорным разрешением осуществлять производство по налоговой сертификации, представляющее единицу единой оценки, вместо арендодателя, чтобы избежать разделения возражений против оценки »(там же).

Однако большинство неверно истолковывает Вальдбаума как требование, согласно которому человек должен нести «юридическую ответственность» за уплату причитающихся налогов на имущество, чтобы «пострадать» от оценки.Вальдбаум действительно требовал, чтобы «процессуальная правоспособность арендатора в таких вопросах» была обусловлена ​​«прямым обязательством платить налоги арендодателя» (id [курсив добавлен]), но это обязательство возникло как альтернативное достаточное условие для причинения вреда. То есть даже частичный арендатор, такой как Waldbaum, был бы в достаточной степени обижен, если бы у него было прямое обязательство оплатить весь налоговый счет арендодателя, а не только свою собственную часть этого налогового счета. Вот почему суд Вальдбаума сослался на дело Берка, 62 N.Y. 224 (1875), который в данном случае ошибочно утверждает большинство, представляет собой утверждение, которое только угрожало материальным ущербом, что «прямой результат его юридического обязательства» (большинство опровергает 6) представляет собой «нарушение». Вместо этого Берк поддержал вывод Вальдбаума о том, что налоговые разбирательства должны быть открыты не только для владельцев, потому что, как объяснил Берк Суд, разбирательство по налоговой сертификации «должно было позволить ранний, быстрый и дешевый способ проверки законности. Он открыт для любого человека, владельца или арендатора, который может столкнуться с судебным разбирательством и понести убытки из-за этого »(там же.на 228).

Вопреки утверждению большинства (большинство опционов на –––– — ––––, ––– NYS3d на –––– —––––, ––– NE3d на –––– — — –––), Вальдбаум умалчивает о том, может ли лицо, которое фактически полностью уплачивает налоги с налоговой партии, чего не делал Вальдбаум, «заявлять о нарушении» в соответствии с RPTL 704. Однако в Matter of Walter, 75 NY 354 [1878]) случай, который Вальдбаум процитировал в поддержку своего анализа, мы объяснили, что, хотя арендатор, который полностью уплатил налоги на имущество, «ничего не теряет в снижении стоимости земли на рынке из-за залогового права. если он не заплатит, он потеряет что-то из своей собственности или средств, если он должен заплатить »(Walter, 75 N.Ю. на 357). Этот вывод точно описывает ситуацию LPH. Вальдбаум, который никогда не рассматривал потерю фактического плательщика всех налогов на имущество по оспариваемой оценке, этого не делает.

Правило большинства не просто игнорирует наши предыдущие дела; он игнорирует реальность. Предположим, я и пара моих коллег заказываем кофе. Я плачу за все безвозмездно, а потом понимаю, что бариста переплатил мне. Конечно, меня обидела завышенная плата, хотя у меня не было юридических обязательств платить за кофе моих коллег.То же правило должно применяться и здесь: лицо, которое полностью уплачивает налог на имущество другого лица, страдает, если не больше, так же, как и счастливый получатель этого платежа, даже если в момент уплаты налогов у плательщика не было «юридических обязательств». »Сделать так.

Действительно, согласно правилу большинства, может случиться так, что никто не сможет подать ходатайство о налоговой проверке в данных обстоятельствах. Поскольку оспариваемые взносы равномерно выплачивались LPH, ни г-жа ДеГаст, ни Доверительный фонд (и уж тем более Попечители) не испытали «потери чего-либо из [ее или ее] собственного имущества или средств» из-за оспариваемой оценки.Хотя неуплата налогов на имущество привела бы к принудительным мерам посредством залогового удержания, попечители обладают личным иммунитетом согласно § 77 Закона о залоговом удержании и возможности причинения вреда трасту или г-же ДеГаст из-за цепочки причинно-следственных связей, которая начинается с невыплатой может быть сочтено «отдаленным и косвенным» (Уолтер, 75 Нью-Йорк, 357) и, следовательно, недостаточным, согласно мнению Вальдбаума и сегодняшнего большинства. Какими бы ни были цели RPTL, нельзя сказать, что он предназначал налогоплательщиков, таких как Карфорас, попасть в ловушку судебной уловки-22.

Действительно, правило большинства даже не способствует достижению целей, которые, по его утверждениям, встроены в RPTL: «ясность, эффективность и экономия судебной системы» (большинство высказалось на ––––, ––– NYS3d на ––––, ––– NE3d при ––––). Определить, кто платил оспариваемые налоги, — простая задача. Определения того, кто имел «юридическое обязательство» их платить, может не быть. Даже здесь, как я объясню ниже, существует тривиальный вопрос относительно того, является ли договоренность между трастом и LPH достаточным юридическим обязательством для того, чтобы причинить LPH ущерб.Впереди еще много других, более сложных сценариев.

Рассмотрим, например, случай, когда у Carfora Trust не было достаточно наличных денег для уплаты налогов. Если доверительные собственники — памятуя о своей необходимости избежать нарушения своих фидуциарных обязанностей путем невыполнения своих налоговых обязательств — платят налоги на имущество из своего кармана, является ли их фидуциарная обязанность достаточным юридическим обязательством, чтобы причинить им ущерб? Или представьте себе землю, разделенную между пожизненным имуществом и владельцами с частичной оплатой с различными имущественными и неинвестированными условными остатками: кто тогда «юридически обязан» платить налоги? Что делать, если законность пожизненного имущества оспаривается? Что, если разделение долей собственности на самом деле нарушает Правило против бессрочного права (EPTL 9.1.1 [б]) а этого еще никто не заметил? 7 Я повторяю предупреждение судьи Фуксберга более тридцати лет назад: прибегайте к «сверхтехническим карательным процессам». неблагоприятно влияет на желаемую цель судебной экономии. Такие приключения не должны получать нашу поддержку, конечно же, в отсутствие более показательного контекста »(A&J Concrete Corp. v. Arker, 54 NY2d 870, 873, 444 NYS2d 905, 429 NE2d 412 [1981] [ Fuchsberg, J., согласен]). Признание того, что тот, кто платит налоговый счет, обижен, проще управлять, справедливее и более соответствует нашим прецедентам, чем правило, которое объявляет сегодня большинство.

B

Даже в соответствии с правилом большинства, согласно которому LPH должен иметь «юридическое обязательство уплатить» полную сумму налога на имущество, чтобы быть в достаточной степени ущемленным, LPH все равно должна выиграть. В отношении суммарного судебного решения — позиции этого дела — имеется достаточно доказательств существования соглашения, чтобы создать возможность рассмотрения фактов. Непротиворечивые записи подтверждают наличие соглашения, обязывающего LPH уплачивать налоги на имущество и другие расходы по содержанию недвижимого имущества в обмен на использование помещения.

В показаниях под присягой Кимберли Корбин, попечителя Carfora Trust, поясняется, что «до смерти Сьюзан Карфора Блинный дом Ларчмонт действовал на территории объекта на безвозмездной основе и оплатил все эксплуатационные расходы на недвижимость. включая коммунальные платежи, ремонт и налоги на имущество. После смерти Сьюзен Карфора поместье и ее доверие продолжили договоренность с Ирен Корбин и Портией ДеГаст, которые были владельцами блинного дома Ларчмонт ». Г-жа ДеГаст подала письменные показания в том же смысле.

Согласно декларации о доверии и воле Сьюзан Карфора, Попечители Карфоры не имеют полномочий разрешать кому-либо, кроме Ирен Корбин и Порции ДеГаст, включая LPH, использовать указанное имущество бесплатно. Действительно, попечители имели фидуциарную обязанность перед бенефициарами получать доход от собственности, если это возможно. В письменных показаниях объясняется (хотя, возможно, это может быть оспорено в суде), как LPH выполнила декларацию и свои фидуциарные обязательства: она взимала с LPH «ренту» за землю, позволяя ей проживать на земле в обмен на уплату налогов и всего прочего. другие происшествия и расходы на землю.Это классический обмен по договоренности (Пересмотр [Второй] Контрактов § 17) — использование земли в обмен на оплату расходов, связанных с таким использованием, — который служил для возложения юридической ответственности за уплату налогов на недвижимость на LPH.

Большинство отвергает эту «неформальную, де-факто договоренность» в сноске без анализа, заявляя, что она «не составляет договорного обязательства» (большинство опрошенных, 8 n 1). 8 Большинство не говорит почему по простой причине: не может.RPTL не содержит требования о том, чтобы соглашение, требующее от арендатора уплаты налогов, было оформлено в письменной форме, и Waldbaum или какое-либо из наших решений этого не придерживается. Даже если городские власти попытаются поднять Статут о мошенничестве в качестве основания для отказа от доказательства устного контракта (который он никогда не утверждал), потому что каждый из LPH и Carfora Trust (участники контракта) «признают [тед] в своем ходатайство, свидетельские показания или иное в суде о том, что договор был заключен »(§ 5–701 [3] [c] Общего обязательственного закона) путем подачи письменных показаний под присягой ниже, договор исключается из Положения о мошенничестве.

Кроме того, год за годом LPH полностью выполняла свои обязательства по «неформальному, де-факто» соглашению, создавая порядок исполнения, на основании которого можно было установить договорные обязательства. В деле Canda v. Totten, 157 N.Y. 281, 51 N.E. 989 (1898 г.) мы столкнулись именно с этой ситуацией: третья сторона платила налоги на недвижимость от имени владельца, но без письменного соглашения, и перед нами стоял вопрос, имеет ли это соглашение юридическую силу. Мы держали это было; даже при отсутствии письменной формы «в соответствии с положениями Статута о мошенничестве, истцом было исполнено соглашение, а ответчик принял его, и этот факт позволил исключить дело из статута. [мошенничества] »(там же.в 287, 51 N.E. 989). Аналогичным образом, в деле «Matter of Burke», 62 N.Y. at 227, мы опирались на письменные показания, в которых утверждалось, что арендатор имел юридическое обязательство уплатить сумму налога на имущество, о которой идет речь, вместо того, чтобы настаивать на составлении письменного договора аренды. 9

Даже если бы существовали некоторые сомнения в отношении обязательного характера контракта LPH с Carfora Trust, имеется множество свидетельств соглашения об удовлетворении бремени LPH на стадии упрощенного судебного разбирательства. В суммарном судебном решении «факты должны рассматриваться в свете, наиболее благоприятном для неподвижной стороны» (Vega v.Restani Constr. Corp., 18 NY3d 499, 503, 942 NYS2d 13, 965 NE2d 240 [2012], цитируется Ортис против Varsity Holdings, LLC, 18 NY3d 335, 339, 937 NYS2d 157, 960 NE2d 948 [2011 ]), И «суммарное судебное решение не должно выноситься, если есть какие-либо сомнения относительно существования фактического вопроса или когда существование фактического вопроса является спорным» (Форрест против Еврейской гильдии слепых, 3 NY3d 295, 315, 786 NYS2d 382, ​​819 NE2d 998 [2004], со ссылкой на Glick & Dolleck, Inc. против Tri-Pac Export Corp., 22 N.Y.2d 439, 441, 293 N.Y.S.2d 93, 239 N.E.2d 725 (1968)]). Всего два года назад мы постановили, что, когда два мастера по ремонту домов оспаривали точный характер «договоренностей», которые они заключили в ходе различных строительных проектов, проверяемые фактические вопросы о существовании и характере «договоренностей» исключали упрощенное судебное решение ( Utica Mut. Ins. Co. против Style Mgt. Assoc. Corp., 28 NY3d 1018, 1020, 65 NE3d 62 [2016]). Большинство не упоминает об упрощенном судебном решении по делу или о нашем рассмотрении дела в Ютике.Однако по этим фактам LPH легко преодолевает порог суммарного судебного решения даже в соответствии с новым критерием «юридического обязательства» большинства. 10

C

Даже если истец в процессе налоговой сертификации должен иметь юридическое обязательство по уплате налогов, чтобы быть «потерпевшим», и даже если у LPH не было юридических обязательств по уплате налогов (т. Е. Принятие решения большинства утверждение о том, что Carfora Trust была единственной стороной, способной возбудить этот иск), LPH по-прежнему должна иметь преимущественную силу в соответствии с нашими устоявшимися доктринами технических ошибок.

CPLR 2001 предусматривает, что «на любой стадии иска, включая подачу ходатайство о возбуждении дела ․ если существенное право стороны не ущемляется, ошибка, упущение, дефект или несоответствие не принимаются во внимание ». Здесь, исходя из вышеизложенного предположения, единственная ошибка заключалась в подаче иска на имя LPH, а не на указанную большинством «потерпевшую сторону»: Carfora Trust.

Исправление этой технической ошибки могло нанести ущерб только трем людям: фонду Carfora Trust, его бенефициарам или городу.Исправление ошибки не нанесет ущерба Carfora Trust. Его попечитель, Кимберли Корбин, подтвердила, что «если бы меня попросили разрешить жалобу и / или ходатайство о пересмотре оценки объекта недвижимости за 2010, 2011, 2012 или 2013 налоговый год, я бы согласился сделать это». Затем она сделала это ретроспективно, от имени Доверительного фонда, санкционируя разбирательство в течение тех лет в ходе этого судебного разбирательства. 11 Бенефициары также не будут ущемлены. Г-жа ДеГаст одобрила судебное разбирательство — она ​​подписала разрешения, с которых началось дело.Наконец, городские власти никогда не заявляли, в том числе в своем брифинге для этого суда, что он пострадал от каких-либо предубеждений из-за того, что была названа не та сторона. Ему были известны данные о партии и основание для требования о переоценке, и он оценил и отклонил претензии по существу. 12

Суд не дает никаких объяснений игнорированию CPLR 2001 (решение большинства при голосовании 9 n 2) и тем самым игнорирует наши устоявшиеся прецеденты. В People ex rel. Schwarz v. Miller, 281 N.Y. 554, 24 N.E.2d 465 (1939) мы постановили, что отказ владельца подписать подтверждение административной жалобы будет прощен, несмотря на обязательный характер проверки. Обсуждая этот случай в People ex rel. New York City Omnibus Corp. v. Miller, 282 N.Y. 5, 24 N.E.2d 722 (1939) мы постановили, что ошибки в административном производстве должны рассматриваться (и прощаться) таким же образом, как и ошибки в производстве по налоговой сертификации. Мы проигнорировали ошибку, почти идентичную той, которая присутствует здесь, в People ex rel.Durham Realty Corp. против Кантора, 234 N.Y. 507, 138 N.E. 425 (1922). Там рассматриваемая недвижимость принадлежала некому Джеймсу Б. Дьюку. Петиция должна была быть проверена мистером Дьюком, но по ошибке она была проверена Durham Realty Corp — ошибка, обнаруженная три года спустя. Мы отменили решение Апелляционной палаты о прекращении дела и приняли мнение несогласного судьи, который заявил, что «согласно либеральным положениям статутов этого штата в отношении практики, поправка должна была быть разрешена» (201 A.Д. 834, 835, 192 N.Y.S. 657). Наконец, и, возможно, наиболее актуально здесь, в деле Миллер против Совета экспертов, 91 NY2d 82, 666 NYS2d 1012, 689 NE2d 906 (1997), мы постановили, цитируя CPLR 2001, «ошибку заявителя при указании имени предыдущего владельца. собственности Робинсона в петиции был техническим дефектом, который был исправлен после получения письменного разрешения от Робинсона »(идентификатор на 87, 666 NYS2d 1012, 689 NE2d 906; согласие People ex rel. Floersheimer v. Purdy, 221 NY 481, 483, 116 NE 390 [1917] [«При таких обстоятельствах было бы несправедливо полагать, что, поскольку корпорация не имела права действовать в первой инстанции или поверенный не имел полномочий обеспечить выдачу судебного приказа, родственник должен быть наказанным, отказав ему в какой-либо помощи »]; Tagliaferri v.Weiler, 1 N.Y.3d 605, 606, 775 N.Y.S.2d 753, 807 N.E.2d 864 [2004] [неправильное имя в уведомлении об апелляции не следует принимать во внимание, потому что все понимают, кто на самом деле принимает апелляцию]).

Более того, в свете разрешения Доверительного фонда на судебные процессы LPH, ошибка является технической, а не юрисдикционной в соответствии с нашим «двойным тестом». созвучному современному рациональному мышлению в отношении ходатайства и процедуры », который просто смотрел на то, (1) получило ли уведомление надлежащую сторону, и (2) будет ли эта сторона ущемлена, игнорируя дефект (Great E.Молл, инк. Против Кондона, 36 Нью-Йорк, 2 день 544, 548, 369 Нью-Йорк, 2 день 672, 330 Северо-восток, 2 день 628 [1975]). Carfora Trust получил надлежащее уведомление и одобрил это судебное разбирательство, инициированное для защиты интересов, которых придерживается большинство, и только оно имеет. Никто не может объяснить, каким образом эта ошибка нанесла хоть какой-то серьезный ущерб кому-либо из участников рассматриваемого дела. Конечно, город не может; Траст не может; Карфорас не может; даже большинство не может. Я затрудняюсь объяснить его молчаливое отклонение от нашей длинной череды дел о снисхождении к такому типу технических недостатков в налоговых процедурах.

III

Отступление большинства от нашей доктрины «гражданской безобидной ошибки» — моя самая серьезная проблема. В 1875 году мы описали производство по налоговой сертификации как «открытое для любого человека, владельца или арендатора, который может быть привлечен к судебной тяжбе и понесет убытки из-за этого» (Burke, 62 N.Y., стр. 228). Спустя десятилетия мы повторяли нашу команду, что «Налоговый закон, касающийся проверки начисленных сумм, носит корректирующий характер и должен толковаться свободно, с тем чтобы право налогоплательщика на пересмотр своей оценки не было нарушено по техническим причинам.Никакие существенные права города не были ущемлены принятием поправки »(People ex rel. New York City Omnibus Corp. v. Miller, 282 NY 5, 9, 24 NE2d 722 [1939]; соглашение WT Grant Co. v. . Srogi, 52 NY2d 496, 513, 438 NYS2d 761, 420 NE2d 953 [1981]; Matter of Great Eastern Mall v. Condon, 36 NY2d 544, 369 NYS2d 672, 330 NE2d 628 [1975]) . Ровно десять лет назад мы подтвердили, что «не следует принимать во внимание простые технические нарушения в процессе открытия производства, если не ущемляется существенное право стороны». [требовать] строгого соблюдения [статута] в этом контексте означало бы, что при определенных обстоятельствах петиционеры будут лишены возможности судебного пересмотра их налоговых расчетов не по своей вине.Мы находим такой подход чрезмерно резким и противоречащим нашей исторически либеральной конструкции обращения с ходатайством и процедурой в налоговых разбирательствах »(Garth v. Bd. Of Assessment Review for Town of Richmond, 13 NY3d 176, 181, 889 NYS2d 513, 918 NE 2d 103 [2009]). Большинство отказывается даже ссылаться на эти непреходящие правовые принципы.

Вежливость особенно уместна, потому что в данном случае речь идет о вечеринке, которую мы редко видим в нашем суде: о счастливой семье. Сходства между счастливыми семьями особенно важны для проявления снисходительности.Члены счастливых семей часто не заключают формальные письменные соглашения друг с другом, хотя четко понимают и выполняют договоренности между ними и между ними. В нашем законе о принятии решений постоянно подчеркивается важность снисходительности применительно к налогоплательщикам, а конституция нашего государства запрещает завышенную оценку недвижимого имущества (N.Y. Const, статья XVI, § 2). К сожалению, мы запрещаем этим налогоплательщикам добиваться судебного пересмотра, потому что разрешение подписал бенефициарный собственник, а не доверенное лицо, или потому что семейный бизнес, который фактически платил налоги, а не траст, был указан в качестве «собственника» в форма.Это особенно верно, когда налоговый орган полностью рассмотрел административные возражения против оценки, вынес решение по ним, не пострадал ни от одного из недостатков, о которых он теперь заявляет, и с опозданием поднял их.

Я с уважением не согласен.

Заказ подтвержден, с затратами.

СНОСКИ

1. Неофициальная, де-факто «договоренность», описанная в письменных показаниях Порции ДеГаст и доверительного управляющего, в соответствии с которой заявитель оплатил эксплуатационные расходы, занимая недвижимость без арендной платы, не является договорным обязательством, независимо от того, были ли в нем члены «счастливой семьи» (несогласный вариант в 23) или вызывали «улыбки довольных клиентов »(возражение против 7).Заявитель также не утверждает, что договоренность налагает какое-либо юридическое обязательство в отношении уплаты налогов на недвижимость (вопреки несогласному op в 16 [аргументируя это тем, что договоренность заявителя представляет собой «классический обмен по договоренности»]).

2. Это дело также не касается «канцелярской» ошибки или «формальности» (несогласие с опцией ––––, ––––, ––– NYS3d на ––––, ––––, ––– NE3d при ––––, ––––). Истец не утверждает, что г-жа ДеГаст намеревалась подписать (или имела возможность подписать) разрешение от имени Carfora Trust.

3. См. В целом Charles Dickens, Bleak House (1853) (в котором центральное «чучело костюма», вокруг которого вращался сюжет, было, по сути, завещанием).

4. Клерк округа Вестчестер отмечает, что количество налоговых деклараций от коммерческих землевладельцев, таких как стороны в данном случае, подскочило с 3398 в 2008 году до 4268 в 2011 году, что объясняет это экономическим спадом (Клерк округа Вестчестер, Наконец! Снижение налоговых ставок) Дела Certiorari [9 марта 2013 г.], https: // www.westchesterclerk.com/news/2013–news/304–finally–a–decline–in–tax–certiorari–cases).

5. Юристам апелляционного суда особенно понравится комбинация яиц, бекона, колбасы, французских тостов и блинов под названием «Раздельное решение».

6. Вальдбаум говорит о «неблагоприятном воздействии», но Суд прямо имел в виду «неблагоприятный эффект» — хотя на влияние налогоплательщика может повлиять (или даже повлиять) чрезмерно большой налоговый счет.

7. Большинство в параграфе, не содержащем цитирования, в чистом виде, отклоняет возможность того, что Ms.ДеГаст может быть потерпевшей стороной, основываясь на ее статусе бенефициара траста, потому что «стороны соглашаются, что сам траст, а не г-жа ДеГаст — владел объектом собственности», когда были поданы эти петиции (большинство проголосовало за 9). Стороны согласились (как и я), что Carfora Trust обладает юридическим титулом, но это не относится к делу. Элементарный принцип закона о доверительном управлении состоит в том, что, когда недвижимость передается в доверительное управление, доля владения делится — доверительные собственники владеют юридическим титулом, а бенефициар — правомочным титулом (EPL 7–2.1). Вопрос заключается в том, имел ли справедливый / бенефициарный титул г-жи ДеГаст на рассматриваемой земле в качестве бенефициара траста достаточную долю владения в рассматриваемом земельном участке, чтобы кто-то был «ущемлен» налогами, взимаемыми с него. Оно делает. Поскольку бенефициары по-прежнему имеют существенные правовые титулы, их интерес в собственности во многих отношениях превосходит интерес траста или доверительных собственников (Пересмотр [второй] трастов, § 88, пересмотр [третий] трастов, § 42). Нью-Йоркская юриспруденция заходит так далеко, что заявляет, что «исполнитель или доверенное лицо не является« владельцем »недвижимости» (87 N.Y. Jur 2d, Собственность § 11; аккорд Люди отн. Браунелл против Совета асессоров города Буффало, 109 N.Y.S. 991 [Sup. 1908], affd, 127 AD 851, 111 N.Y.S. 924 [4th Dep’t 1908], исправлено по другим причинам, 193 N.Y. 248, 86 N.E. 466 [1908] [доверенное лицо, чей доверительный фонд имел законное право на проживание, не мог подписать петицию о благоустройстве улицы, потому что закон требовал подписей «владельцев-резидентов»]). В данном случае Декларация доверительного управления дала г-же ДеГаст и г-же Корбин одну из основных ветвей в классическом пакете прав, составляющих права собственности на землю — пользование и пользование землей без ренты — при сохранении только юридического титула в руках попечители.Сказать тогда, что неуплата налогов на недвижимость нанесет ущерб только Трасту, значит игнорировать явные условия Трастовой декларации и справедливые права собственности бенефициаров. В конце концов, в конечном итоге проигравшими от гипотетического дефолта Carfora Trust по своим налоговым обязательствам были бы его бенефициары — а это означает, что г-жа ДеГаст, как бенефициар, является таким же хорошим, если не лучшим, кандидатом в « потерпевшей стороной, чем сам Трест.

8. Большинство отмечает, что Caforas не использовали фразу «юридическое обязательство» для описания «механизма», в соответствии с которым LPH уплачивала налоги на имущество и другие расходы (большинство опционов на 8 n 1), но Carforas также не использовали термины «де-факто» или «неформальный» большинство использует для характеристики правового статуса соглашения.Неоспоримые свидетельские показания о существовании договоренности и ее явно безупречном исполнении в течение многих лет создают поддающийся рассмотрению вопрос о фактах, касающихся юридических последствий договоренности, достаточных для отмены суммарного судебного решения.

9. Действительно, даже если уплата LPH налогов на имущество была безвозмездной (как, по-видимому, подразумевает большинство), и даже если применяется Статут о мошенничестве, безвозмездное обещание уплатить сумму от имени другого лица, вызывающее пагубное доверие может привести к возникновению «юридического обязательства произвести платеж» в виде простого эстоппеля — действительно, мы так считали только в прошлом году (In re Estate of Hennel, 29 N.Y.3d 487, 80 N.E.3d 1017 [2017]). В письменных показаниях недвусмысленно объясняется, что Carfora Trust полагался на эти платежи для сохранения своего необремененного юридического титула на землю, чтобы он мог выполнить команду трастовой декларации о передаче правового титула на землю г-же ДеГаст и г-же Корбин. Если бы LPH не уплатила налоги, Carfora Trust вполне могла бы подать в суд на LPH за ущерб, который она понесет в результате (принимая предположение большинства, что мы не должны придавать значения главным должностным лицам и акционерам LPH, являющимся теми же лицами, что и Carfora. Бенефициары траста).Таким образом, у LPH было «юридическое обязательство по уплате» налогов, возникающих из-за пагубной зависимости Carfora Trust от ранее существовавшего соглашения о выплате налога в соответствии с установленными принципами эстоппеля векселя.

10. Поскольку я считаю, что рассмотрение дела LPH не должно быть прекращено, и отклонять решение большинства, я должен объяснить, почему административные жалобы, представленные здесь, были действительными. У большинства нет необходимости и не интересует этот вопрос, поэтому я кратко резюмирую свои взгляды. RPTL 524 (3) не требует, чтобы административная жалоба подавалась «лицом, имущество которого оценивается.«Действительно, в RPTL 524 (3) говорится, что жалоба может быть подана либо« лицом, имущество которого оценивается, либо каким-либо лицом, уполномоченным в письменной форме заявителем или его должностным лицом или агентом делать такое заявление ». Я считаю, что LPH может подавать жалобы как лицо, уполномоченное на это «владельцем»: бенефициарным владельцем, г-жой ДеГаст. Мне не нужно обращаться к более широкому вопросу, представленному сторонами и amici — означает ли «лицо, имущество которого оценивается» только «собственник», потому что, даже если это так, «собственник» утвердил здесь жалобу.

11. Большинство никогда не обращается к этому разрешению Доверительного управляющего Carfora; даже если кто-то согласился с тем, что г-жа ДеГаст не намеревалась подписывать документы от имени Carfora Trust или в качестве его бенефициара (большинство опционов на –––– № 2, ––– NYS3d на ––––– n 2, ––– NE3d в –––– п. 2), Доверительный управляющий действительно подписал — он просто сделал это только после того, как судебный процесс был начат, как только «ошибка» была выявлена.

12. CPLR 2001 применяется к налоговым разбирательствам (Great E. Mall, Inc. против Кондона, 36 N.Y.2d 544, 548, 369 NYS2d 672, 330 NE2d 628 [1975]) и применяется к началу производства, включая ошибки в названии, под которым было возбуждено производство (Ruffin v. Lion Corp., 15 NY3d 578, 581, 915 NYS2d 204, 940 NE2d 909 (2010 г.)

GARCIA, J .:

Ежегодное разрешение на общественную охоту / Охота без людей: общественная охота в Техасе

Для участия в охотничьих мероприятиях, предлагаемых в рамках общественной охотничьей программы, в дополнение к разрешению APH требуется действующая охотничья лицензия штата Техас вместе со всеми необходимыми подтверждениями печати.

Что я могу сделать с разрешением APH?

Имея годовое разрешение на общественную охоту за 48 долларов, у охотников есть:

  • Полный доступ к охоте на белохвостого оленя, диких кабанов, голубя, перепелов, индейку, водоплавающих птиц, кроликов, белку и т. Д.
  • Доступ к более чем 180 охотничьим угодьям, в том числе природным заповедникам, государственным паркам и примерно 120 голубятням и небольшим охотничьим угодьям, арендованным у частных землевладельцев.
  • Охота только для молодежи и молодежи / взрослых на оленей, водоплавающих птиц, голубей, кроликов, белок и диких свиней.
  • Молодежь в возрасте до 17 лет может получить доступ к этим зонам бесплатно с допущенным взрослым.
  • Рыбалка, кемпинг, походы, наблюдение за природой, фотография и конный спорт также доступны в определенных областях.

Что я могу сделать с разрешением LPU?

Разрешение на ограниченное общественное использование за 12 долларов обеспечивает доступ к тем же территориям, что и разрешение APH, по сниженной цене для рыбалки, пеших прогулок, кемпинга, наблюдения за птицами, пикников, наблюдения за дикой природой и верховой езды (где разрешено).

Буклет с картой общественных охотничьих угодий

Обладатели разрешений

APH и LPU получают печатный буклет с картами, в котором перечислены доступные общественные охотничьи угодья, сооружения, карты, правила и расписания. Буклет с картами общественных охотничьих угодий также доступен для загрузки выше.

Где купить разрешение APH или LPU

  • TPWD региональные и полевые правоохранительные органы, включая штаб-квартиру в Остине.
  • Любой розничный продавец лицензий на охоту и рыбалку (например, магазины спортивных товаров).
  • Телефонная линия для продажи лицензий по номеру 1-800-TX-LIC-4U и онлайн с помощью кредитной карты Visa, Discover или MasterCard.

ПРИМЕЧАНИЕ: вы должны иметь или приобрести лицензию на сезонную охоту, чтобы приобрести годовое общественное разрешение на охоту.

Безопасные продажи через Интернет

Ставки налога в Пеории и брошюры

Реклама (местная) 1.8 0,0 0,0 1,8
Аттракционы 2,8 5,6 0,7 9,1
Строительство / Подряд 1,8 5,6 0,7 8.1
Гостиница / мотель, другое временное жилье
Менее 30 дней подряд 5,6 5,5 1,77 12,87
30 дней подряд или более 1.8 0,0 0,0 1,8
Печать заданий 1,8 5,6 0,7 8,1
Издательское дело 1,8 5,6 0,7 8.1
Аренда, лизинг, лицензирование на использование недвижимого имущества
Жилой 1,8 0,0 0,0 1,8
Коммерческое лицензирование 1.8 0,0 0,0 1,8
Аренда коммерческой недвижимости 1,8 0,0 0,5 2,3
Аренда жилья, лицензирование на использование материального личного имущества
Аренда, лизинг 1.8 5,6 0,7 8,1
Лицензирование 1,8 0,0 0,0 1,8
Рестораны / бары 2,8 5,6 0,7 9.1
Розничные продажи 1,8 5,6 0,7 8,1
Розничная торговля продуктами питания 1,6 0,0 0,0 1,6
Транспортировка и буксировка 1.8 5,6 0,7 8,1
Телекоммуникации 1,8 5,6 0,7 8,1
Коммунальные услуги 3,3 5,6 0,7 9.6
Налог на использование 1,8 5,6 0,0 7,4

Общественные объекты Район | Город Пеория

Что такое район общественных сооружений (CFD)?

Район общественных сооружений (или CFD) — это специальный налоговый район, который может быть создан городом в соответствии с законом штата Аризона. Целью CFD является помощь в финансировании строительства, эксплуатации и обслуживания общественной инфраструктуры, такой как системы канализации, водоснабжения, дренажа и борьбы с наводнениями, дороги и системы управления движением, а также другие улучшения, которые приносят пользу всем жителям района.

Общественные объекты Районное использование в Аризоне

Закон об округе общественных сооружений штата Аризона вступил в силу в 1988 г. с разделом 48 пересмотренного Устава штата Аризона. Многие сообщества Аризоны, такие как Scottsdale, Surprise, Peoria, Buckeye, Mesa и Goodyear, использовали CFD для финансирования установки и обслуживания инфраструктуры для определенных сообществ.

Как CFD строят сообщества

Создание и использование CFD для финансирования общественной инфраструктуры обычно предлагается Девелопером для рассмотрения Городскими властями на ранней стадии развития нового сообщества.Облигации, связанные с CFD, являются обязанностью владельцев собственности, поэтому по мере развития сообщества ответственность за выплату этого долга переходит от застройщика к домовладельцу, поскольку именно владелец собственности получает выгоду от улучшений общественной инфраструктуры. CFD появятся в разделе «Особый район» вашей налоговой декларации округа Марикопа.

Примечание о районах особого назначения

муниципальных округов были сформированы с целью приобретения и улучшения общественной инфраструктуры на определенных земельных участках.Как округа специального назначения и отдельные политические подразделения согласно Конституции Аризоны, округа взимают налоги и выпускают облигации независимо от города. Владельцы собственности в определенных районах облагаются районными налогами и, следовательно, стоимостью эксплуатации районов. Хотя городской совет выступает в качестве совета директоров для каждого независимого округа, город не несет ответственности по долгам какого-либо округа, равно как и никакой другой округ не несет ответственности за другой округ.

Карта муниципальных районов Пеории

Общая информация
Руководящие принципы политики округа и порядок подачи заявлений (PDF)

Другие ссылки

Административный отдел

Контактная информация

Шон Кинделл, заместитель финансового директора
8401 West Monroe Street, 2-й этаж
Пеория, Аризона 85345
Понедельник — четверг: 7 часов утра.м. до 18:00
Пятница: ЗАКРЫТО
Телефон: 623-773-7819 | Факс: 623-773-7033

Многофункциональный проект в Цинциннати, Нижняя цена холма земли налоговых кредитов

Лоуэр Прайс Хилл Фото: Ник Свартселл В рамках проекта по строительству 47 единиц доступного жилья и отремонтированных коммерческих площадей в Лоуэр Прайс Хилл были получены федеральные налоговые льготы и ссуды.

Это строительство будет включать восстановление 10 пустующих исторических зданий и строительство 16 новых жилых домов по соседству.

Разработка называется LPH Thrives. Некоммерческая общественная организация «Лоуэр Прайс Хилл» в партнерстве с общественным жилищным фондом за Рейном (OTRCH) в реализации этого проекта.

«Мы очень тесно работали вместе как сообщество и разрабатывали наши планы как единый фронт со всеми ключевыми заинтересованными сторонами в сообществе», — заявила в феврале исполнительный директор по вопросам сообщества Мэри Делани. «Это подталкивает нас к следующему шагу к возвращению в эксплуатацию некоторых ключевых свойств.»

Примерно 846 000 долларов США в виде федеральных налоговых льгот на жилищное строительство с низким доходом, администрируемых Агентством жилищного финансирования штата Огайо, могут быть использованы для привлечения инвесторов для финансирования строительства по проекту. В свою очередь, владелец недвижимости должен пообещать сохранить доступные жилые единицы и зарезервировать их для Домохозяйства с низким и средним доходом. OHFA также одобрило проект по предоставлению федеральных займов для финансирования строительства.

Квартиры будут варьироваться от рентабельности аренды за 343 доллара в месяц до трехкомнатной аренды от 460 до 1094 долларов в месяц, что доступно тем, кто зарабатывает от 30 до 30 лет. 60 процентов среднего дохода по области.

«В регионе кризис доступного жилья», — заявил 19 февраля на заседании городского совета Цинциннати менеджер проекта развития OTRCH Бен Эйлерман. «Этот проект ориентирован на людей самого нижнего уровня, а также включает жилые помещения для людей, которые могут позволить себе более высокую арендную плату. Это только часть работы, которая ведется в Лоуэр Прайс Хилл. Есть также возможности владения домом, которые предлагает общественный совет. работа над Habitat for Humanity «.

Новое жилье и коммерческие площади появятся в районе, в который в последние десятилетия не вкладывалось много инвестиций, говорят руководители районов.

«Мы следуем нашему плану возрождения, который призван привнести больше жизненных сил и энергии в наше сообщество», — заявила в феврале президент муниципального совета Лоуэр-Прайс-Хилл Синтия Форд. «До сих пор этой областью не уделялось должного внимания. Это очень важно для нас».

Поддержите местную журналистику в эти безумные дни. Наша небольшая, но мощная команда неустанно работает, чтобы сообщать вам самые свежие новости о том, как коронавирус влияет на Цинциннати и прилегающие районы. Пожалуйста, рассмотрите возможность внесения разового или ежемесячного пожертвования для поддержки наших сотрудников . Любая мелочь помогает.

Другие способы поддержки CityBeat: подпишитесь на наши информационные бюллетени, рекламируйте вместе с нами или подписывайтесь на нас в Facebook , 7 Instagram 907 .

701 Brickell Key Blvd # LPH-10, Майами | MLS # A10969468

701 Brickell Key Blvd # LPH-10, Майами | MLS # A10969468 | Закрытая распродажа

Майами Кондо Инвестиции

Сайт недвижимости Майами №1

562 000 долл. США

  • 2 спальни
  • 2.5 ванных комнат
  • SQFT 1,257
  • $ / SQFT $ 447
  • Валюта ConverterAfghan AfghaniAlbanian LekAlgerian DinarAngolan KwanzaArgentine PesoArmenian DramAruban или голландский GuilderAustralian DollarAzerbaijan ManatBahamian DollarBahraini DinarBangladeshi TakaBarbadian или Баян DollarBasotho LotiBelarusian RubleBelizean DollarBermudian DollarBhutanese NgultrumBitcoinBolivian BolívianoBosnian Convertible MarkBotswana PulaBrazilian RealBritish PoundBruneian DollarBulgarian LevBurmese KyatBurundian FrancCFA FrancCFP FrancCambodian RielCanadian DollarCape Verdean EscudoCaymanian DollarCentral КФА франк BEACChilean PesoChilean Unidad де FomentoChinese Юань RenminbiChinese юань OffshoreColombian PesoComorian FrancCongolese FrancCosta риканского ColonCroatian KunaCuban Convertible PesoCuban PesoCzech KorunaDanish KroneDjiboutian FrancDominican PesoDutch GuilderEast Caribbean DollarEgyptian PoundEmirati DirhamEritrean NakfaEthiopian BirrEuroFalkland Остров PoundFijian DollarGambian DalasiGeorgian LariGhanaian CediGibralt ар PoundGold OunceGuatemalan QuetzalGuernsey PoundGuinean FrancGuyanese DollarHaitian GourdeHonduran LempiraHong Kong DollarHungarian ForintIMF Special Drawing RightsIcelandic KronaIndian RupeeIndonesian RupiahIranian RialIraqi DinarIsle Мэн PoundIsraeli ShekelJamaican DollarJapanese YenJersey PoundJordanian DinarKazakhstani TengeKenyan ShillingKuwaiti DinarKyrgyzstani SomLao KipLebanese PoundLiberian DollarLibyan DinarMacau PatacaMacedonian DenarMalagasy AriaryMalawian KwachaMalaysian RinggitMaldivian RufiyaaMauritanian OuguiyaMauritian RupeeMexican PesoMoldovan LeuMongolian TughrikMoroccan DirhamMozambican MeticalNamibian DollarNepalese RupeeNew Zealand DollarNi-Вануату VatuNicaraguan CordobaNigerian NairaNorth Корейский WonNorwegian KroneOmani RialPakistani RupeePalladium OuncePanamanian BalboaPapua Новой Гвинеи KinaParaguayan GuaraniPeruvian SolPhilippine PesoPlatinum OuncePolish ZlotyQatari RiyalRomanian LeuRussian RubleRwandan FrancSaint Helenian PoundSalvadoran ColonSamoan TalaSa о Tomean DobraSaudi Arabian RiyalSeborgan LuiginoSerbian DinarSeychellois RupeeSierra леонского LeoneSilver OunceSingapore DollarSolomon Islander DollarSomali ShillingSouth Африканского RandSouth Корейского WonSri ланкийской RupeeSudanese PoundSurinamese DollarSwazi LilangeniSwedish KronaSwiss FrancSyrian PoundTaiwan Нового DollarTajikistani SomoniTanzanian ShillingThai BahtTongan Pa’angaTrinidadian DollarTunisian DinarTurkish LiraTurkmenistani ManatTuvaluan DollarUS DollarUgandan ShillingUkrainian HryvniaUnidad де inversiónUruguayan PesoUzbekistani SomVenezuelan BolívarVenezuelan BolívarVietnamese DongYemeni РиалЗамбийская квачаЗимбабвийский доллар
  • % Изменение -2.29%
  • Жилая площадь M 2 117 м²
  • $ / M 2 4803 $
  • Дата закрытия 04.06.2021
  • дней на рынке 83 дней
  • Набережная Да
  • Гараж 2
  • Прейскурантная цена $ 570 000
  • Меблирована? №
  • Год постройки 1997
  • MLS #

    A10969468

Описание объекта

КРАСИВЫЙ НИЖНИЙ УГЛОВОЙ ПЕНТХАУС С ЗВЕЗДНЫМ ВИДОМ НА ЗАЛИВ !! ПОЛНОСТЬЮ ПРЕОБРАЗОВАННЫЙ, ОТКРЫТЫЙ ПЛАН ЭТАЖА, ОБНОВЛЕННАЯ ПОЛЬЗОВАТЕЛЬСКАЯ КУХНЯ, ОТДЕЛАННЫЕ ВАННЫЕ КОМНАТЫ И ДЕРЕВЯННЫЕ ПОЛЫ НА ВСЕХ! ПЛАН ЭТАЖА С РАЗДЕЛЬНЫМИ СПАЛЬНЯМИ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫМИ ШКАФЫ ДЛЯ ПРОГУЛКИ, МНОГО ПРИРОДНОГО СВЕТА, ВИДЫ НА ПЕЙЗАЖ ИЗ КАЖДОЙ КОМНАТЫ И БОЛЬШОЙ БАЛКОН, ЧТОБЫ НАСЛАДИТЬСЯ САМЫМИ КРАСИВЫМИ ЗАКАТАМИ.ВКЛЮЧАЕТ 2 ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ПАРКОВОЧНЫХ МЕСТА.

  • Бильярдная
  • Хранение велосипедов
  • Бизнес-центр
  • Фитнес-центр
  • Барбекю
  • Площадка для пикника
  • Бассейн
  • Сауна
  • Гидромассажная ванна спа
  • Хранилище
  • Трассы
  • Мусор
  • Встроенные функции
  • Спальня на основном уровне
  • Шкаф Шкаф
  • Вестибюль
  • Вход на первый этаж
  • Кладовая
  • Отдельные спальни
  • Гардеробы
  • Сумма налога: 8 088 долл. США
  • Налоговый год: 2020

Courvoisier Courts 701 Brickell Key Blvd # LPH-10 Miami, FL 33131 имеет 2 кровати, 2.5 ванных комнат и 1 257 квадратных футов. Запрашиваемая цена этой собственности составляет 562 000 долларов, или 447 долларов за квадратный фут.

& КОПИРОВАТЬ; Данные, относящиеся к недвижимости для продажи / аренды на этом веб-сайте, частично поступают из совместной программы обмена данными службы множественного листинга (MLS), в которой участвует эта фирма по недвижимости (Брокер). Отображаемые свойства могут быть не всеми свойствами в базе данных MLS или не всеми свойствами, перечисленными у брокеров, участвующих в программе совместного обмена данными.Недвижимость, перечисленная другими Брокерами, кроме этого Брокера, помечена либо логотипом или именем листингового Брокера, либо названием MLS, либо логотипом, предоставленным MLS. Подробная информация о таких свойствах включает название брокеров, включенных в листинг. Предоставленная информация считается надежной, но ее точность не гарантируется; рекомендуется проверять важные для вас факты. Никаких гарантий, явных или подразумеваемых, не предоставляется ни в отношении данных, содержащихся в данном документе, ни в отношении их использования или интерпретации пользователем.Ассоциация риэлторов Флориды и сотрудничающие с ней MLS не создают, не контролируют и не проверяют отображаемые здесь данные о собственности и не несут ответственности за их содержание. Федеральный закон запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения или национального происхождения при продаже, аренде или финансировании жилья. Объявление предоставлено: Xtreme Realty Team

Подождите, пока мы создадим ваш документ

Сайт недвижимости Майами №1

Следите за MCI в социальных сетях

Вверх Икс

Избранное

Вы уверены, что хотите удалить избранное?

Удалить .

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *