Подводные камни при сдаче квартиры в аренду – Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Содержание

Подводные камни при сдаче квартиры в аренду

Аренда недвижимости – это всегда риск, будь то оформление арендных отношений через агентство или же заключение договора непосредственно между собственником и арендодателем. В любом случае, составление арендного договора неграмотно может негативно повлиять на обе стороны. В связи с этим следует знать, какие существуют подводные камни при сдаче квартиры в аренду, и как постараться их избежать.

Существенные условия договора

Очень важно перечислить поименно всех лиц, которые будут проживать в снимаемом жилье вместе с арендатором, а также указать их паспортные данные. Это поможет защитить собственника жилья от заселения в его квартиру посторонних лиц, а также сделает невозможным заключение договоров субаренды. Арендатор сам вправе вселить в снимаемую квартиру супругу с детьми, заранее уведомив об этом арендодателя.

Следующий важный пункт договора – оплата коммунальных платежей. Если фиксированные коммунальные платежи включаются в оплату, это необходимо прописать в договоре.

Кроме того, необходимо указать особенности оплаты коммунальных услуг, сумма оплаты за которые зависит от потребления. Если в стоимость аренды платежи не входят, а оплачиваются по факту путем передачи денег собственнику, это также нужно прописать в соглашении.

Оплата коммунальных платежей путем передачи денег собственнику дополнительно сбережет хозяина недвижимости от лишних трат, так как, если включить коммунальные платежи в оплату аренды, налоговая служба может посчитать эту сумму доходом, с которого необходимо платить налоги.

Один из наиболее удобных вариантов оплаты – получение собственником жилья депозита в размере месячной арендной платы. Если арендатор не оплачивает счета, сумма депозита погасит долг и прочие возникшие по вине арендатора расходы.

Еще одна важная часть договора – приложение с указанием перечня всех находящихся в квартире вещей. Это поможет взыскать с арендатора деньги за порчу по его вине мебели и техники, а также защитит владельца от возможной кражи квартиросъемщиком вещей из квартиры.

В случае, если договором закреплена уплата депозита, из депозита также можно удержать стоимость поврежденных предметов.

Права квартиросъемщика

Как и у собственника, у квартиросъемщика есть право вносить дополнения в договор аренды, а также требовать предоставления определенных документов. Так как часто возникают случаи, когда квартира сдается не собственником или без согласия других собственников, необходимо до момента передачи предоплаты за съем затребовать у арендодателя следующие документы:

  1. Подтверждение приватизации квартиры (так как неприватизированное жилье сдавать нельзя).
  2. Документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.
  3. Документ, удостоверяющий личность арендодателя.
  4. Выписка с перечислением всех лиц, прописанных в сдаваемом жилье.
  5. Нотариальное согласие на аренду всех прописанных в помещении лиц.
  6. Акт приема – передачи жилого помещения.

Также арендатор вправе требовать прописывания стоимости аренды в установленном порядке (цифрами и прописью), а также максимальный процент повышения арендной цены, если собственник оговаривает ее повышение.

Важной гарантией защиты прав арендатора является прописывание порядка посещения жилья собственником с целью проверки состояния жилья, так как часто арендодатели нарушают права квартиросъемщиков, посещая их в неудобное время или приходя в квартиру в отсутствии жильцов.

Квартиросъемщикам следует помнить, что собственнику запрещено появляться в сдаваемом им жилом помещении в отсутствии арендаторов. Уважительной причиной такой внезапной явки может быть только нарушение жильцами общественного порядка, что подтверждается соседями или другими лицами.

Что касается финансовой стороны арендных отношений, следует помнить, что повышение арендной платы возможно не более одного раза за весь срок действия договора. Предупреждение о повышении стоимости аренды должно быть направлено в письменной форме.

Если передача денег в счет арендной платы осуществляется наличным способом, необходимо каждый раз требовать от собственника расписку в получении денег.

Съем квартиры без ремонта

При заключении договора очень важно проверить общее состояние квартиры и всех ее составляющих. Это касается состояния стен, батарей, труб, сантехники, проводки и мебели.

Если в квартире необходимо провести ремонт, лучше всего прописать в договоре аренды пункт о том, что арендаторы делают ремонт, а собственник со своей стороны уменьшает размер арендной платы на сумму произведенного ремонта при предоставлении квартиросъемщиками чеков на покупку ремонтных материалов.

Тщательное описание состояния внутренностей дома убережет квартиросъемщиков от незаконных претензий со стороны собственника о том, что по их вине, например, вышла из строя новая сантехника или сломался новый телевизор. Собственник, в свою очередь, сможет взыскать с арендаторов порчу или значительное ухудшение состояния имущества в квартире, не считая естественной амортизации.

Квартиросъемщики также имеют право потребовать незамедлительной смены замков за счет арендодателя, чтобы бывшие жильцы не смогли самовольно проникнуть в квартиру.

Кроме того, смена замков убережет также собственника от заявлений со стороны квартиросъемщиков, что порчу или кражу находящегося в квартире имущества совершили другие люди, имеющие ключи и доступ в квартиру.

Аренда недвижимости через агентство

Заключение договора аренды через посредника – агентство недвижимости – это наиболее безопасный вариант, как для собственника, так и для квартиросъемщика. Для обеих сторон очень важно знать несколько правил при работе с агентствами недвижимости:

  1. Необходимо тщательно изучить рынок риелторских агентств. Выбирать лучше всего агентство, которое находится на рынке недвижимости давно. Такие риелторы наиболее надежные.
  2. Нужно внимательно изучить договор на оказание риелторских услуг. Со стороны арендаторов в нем должно быть конкретно прописаны все условия, на основании которых выбирается квартира для аренды. Со стороны арендодателей в нем должны прописываться параметры жильцов, если они имеются (сдача в аренду только девушке или семейной паре, только студентам и т.д.).
  3. Если в договоре не указан возврат оплаченных услуг в случае ненадлежащего исполнения агентством своих обязательств, это условие необходимо указать. Это относится также к случаям, когда агентство находит жилое помещение, не соответствующее заявленным квартиросъемщиками требованиям.

Срок аренды

Один из ключевых пунктов договора – срок его действия. Частью 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что если в договоре срок аренды не указан, считается, что договор заключен на неопределенный срок. Но в отношении договора найма жилого помещения действует исключение.

Согласно части 1 статьи 683 Кодекса, максимальный срок договора о найме жилья составляет 5 лет. Поэтому, если срок действия не указан, то расторгнуть договор без серьезных оснований и без согласия арендаторов невозможно.

Для договора аренды действует правило автоматического продления договора, если одной из сторон не заявлено иное в письменной форме. Если же арендодатель по истечении срока не хочет продлять договор, он вправе отказать арендаторам в дальнейшем найме, при условии, что данный объект недвижимости не будет сдаваться в течение одного года.

Если квартиросъемщик снимает жилье на длительный срок, лучше всего заключать договор на годичный срок.

В этом случае, при дальнейшем заключении договора на новый срок старый квартиросъемщик имеет преимущественное право аренды. Большинство арендодателей стараются заключить договор на одиннадцать месяцев, чтобы избежать обязанности заключать новый договор с тем же лицом.

Если арендодатель хочет предложить новые условия договора, он обязан за три месяца до истечения срока договора уведомить квартиросъемщика. Если это своевременно не сделано, и квартиросъемщик также не заявляет желания изменить договор, он автоматически продляется на тех же основаниях.

Сдача квартиры в аренду, как и съем квартиры, всегда сопряжены с риском. Это связано с тем, что не всегда стороны сделки являются добропорядочными гражданами (или юридическими лицами). Поэтому важно знать все спорные моменты и постараться их избегать.

pravoved365.ru

как обманывают квартирантов и собственников при аренде квартиры — Справочник Недвижимости

«Бронирование» квартиры за потенциальным жильцом

Мошенники снимают квартиру на несколько суток, потом дают объявление о сдаче этой же квартиры в аренду на длительный срок на очень привлекательных условиях. У потенциальных жильцов аферисты просят перевести аванс за «бронирование» квартиры из-за того, что желающих её снять якобы очень много. Собрав таким образом несколько авансов злоумышленники исчезают.

Как защититься?

Старайтесь получить как можно больше информации о квартире, попросите показать вам документы, подтверждающие собственность. Проверьте настоящее имя владельца, заказав выписку в ЕГРН. Познакомьтесь с соседями: например, если квартира сдаётся посуточно, они, скорее всего, наблюдают постоянную смену жильцов и могут рассказать об этом. И никогда не отдавайте деньги до подписания договора.

Мошенник выдаёт себя за риелтора

Схем в этом случае несколько, но все они сводятся к тому, что потенциальный жилец платит за некую информацию об объектах, которые сдаются. В результате оказывается, что информация — липа, а вернуть деньги нельзя.

Обмануть могут несколькими способами:

1.   Мошенники публикуют объявление о сдаче квартиры на привлекательных условиях. Когда наниматель звонит уточнить детали, ему говорят, что конкретно эта квартира «только что» сдана, но агенты могут подобрать другие варианты за небольшую комиссию. По этой же схеме предлагают купить «секретную базу данных о собственниках, которая есть только у риелторов». Естественно, никакой ценной информации вы ни в первом, ни во втором случае не получите.

2.   Мошенник выдаёт себя за риелтора и предлагает подобрать квартиру. Даже готов подписать договор на оказание услуг! Только предметом договора (если его внимательно читать, а делают это немногие) являются некие «информационные услуги», а совсем не за поиск жилья и заключение договора найма. После получения аванса «риелтор» испаряется, оставив несколько адресов, взятых с сайтов объявлений. Номинально он свою часть работы выполнил!

Как защититься?

Оплачивайте услуги риелтора только после подписания договора найма с собственником квартиры. 

Привлекательная цена аренды за ремонт

Иногда собственники не хотят заморачиваться с ремонтом убитой квартиры и ищут жильцов, которые готовы жить в ней за скромную плату и потихоньку приводить жильё в порядок. Естественно, предполагается, что квартира сдаётся на длительный срок и наниматели останутся в ней и после ремонта. Но недобросовестный собственник «попросит» жильцов сразу после того, как квартира будет приведена в божеский вид, чтобы сдать её дороже.

Как защититься?

Тщательно прописывайте условия такого проживания и детали ремонта в договоре найма, а также сроки, когда может быть пересмотрена плата за проживание или договор досрочно расторгнут. Сохраняйте чеки из строительных магазинов, нелишним будет делать фотографии ремонта. Если хозяин попросит вас съехать до истечения договора найма, обращайтесь в суд.

Собственник без причины пытается расторгнуть договор и оставить себе страховой депозит

Собственник-мошенник выгоняет нанимателей, проживших в квартире меньше месяца без каких-либо нарушений, чтобы получить деньги и сдать квартиру новым жильцам, с которыми, скорее всего, поступит аналогично.

Как защититься?

Если вы снимаете квартиру, обязательно заключайте договор найма, где будут четко прописаны все условия, при которых собственник имеет право вас выселить и оставить себе оплату за последний месяц и депозит. Мошенники обычно очень настойчивы и могут давить на свою жертву, поэтому важно знать свои права, срочно обратиться за помощью к юристу или заселившему вас риелтору. Если собственник нарушает условия договора, вы докажете его виновность через суд и получите компенсацию.

Наниматель пересдал квартиру

При краткосрочной аренде (на несколько дней) мошенник может пересдать квартиру по поддельным документам нескольким людям, взяв с них оплату за первый месяц проживания и страховой депозит, и исчезнуть, оставив собственника разбираться с «жильцами».

Если наниматель снимает квартиру на длительный срок — месяц и более — он может начать сдавать её посуточно или превратить в мини-гостиницу. Самый опасный для собственника вид мошенничества — когда преступник снимает квартиру, чтобы делать в ней что-то незаконное, например, фасовать и продавать наркотики. Это грозит привлечением к уголовной ответственности ни о чем не подозревающего собственника, которому придётся доказывать свою непричастность в суде. 

Как защититься?

Помимо знакомства с жильцами и контакта с соседями вам поможет информация о потреблении воды: если в квартире проживает больше людей, чем указано в договоре, показатели водосчётчиков резко вырастут. И, конечно, стоит раз в месяц наведываться в квартиру — жильцам будет не очень удобно приводить её в «обычное» состояние каждый раз и они предпочтут поискать менее «внимательного» собственника.

Наниматель продал квартиру

Собственник сдаёт квартиру мошенникам, которые по поддельным документам продают её ни о чем не подозревающему покупателю. Когда афера раскроется, и собственник подаст в суд, будет возбуждено уголовное дело, и квартиру по итогам расследования ему вернут. А вот обманутый покупатель останется без своих денег.

Как защититься?

Если вы сдаёте квартиру, познакомьтесь с жильцами, узнайте, где они работают, посмотрите их профили в социальных сетях. Оставайтесь на связи с соседями — они могут заметить, если мошенники будут устраивать просмотры вашей квартиры для потенциальных покупателей. Или кто-то из этих покупателей может попытаться познакомиться с соседями — так вы вовремя узнаете о том, что происходит с квартирой.

Заключение

Мошенники любят пользоваться низким уровнем юридической грамотности квартирантов и собственников жилья. Люди, хорошо знакомые со своими правами, настаивающие на подписании всех необходимых документов, требующие дополнительные документы для проверки, готовые идти в суд, им не интересны. Никогда не переводите оплату до подписания документов (тем более, после разговора по телефону) и не отдавайте никому оригинал паспорта или документов на квартиру. Для любой проверки без вашего участия достаточно копий.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Эя Мордякова.

realty.yandex.ru

«подводные камни» при сдаче квартиры

1. Спасибо за эпитет «добрый человек» . На самом деле я матерый агент, отношение к которым даже на этом форуме варьируется от «глубокой ненависти» до вполне себе уважительного. Вам ваше отношение еще только придется сформировать в будущем. Я надеюсь на лучшее
2. Напишите мне в личку, дам вам ссылку на паспорт той дамы. Не имею прав «светить» публично своих клиентов.
3. По поводу оплаты ресурсов. Методологически правильным считаю следующий подход — показания счетчиков снимаются каждый месяц, разница в показаниях умножается на действующий тариф (без льгот), вычисленные деньги отдаются вам сверх платы за наем, непосредственную оплату производите вы сами (механизм ваших расчетов с поставшиками ресурсов квартиросъемщиков не касается).
4. Вопрос про налоги тоже обширный. Есть несколько небольших особенностей в отборе клиентов и ооформлении договоров, которые позволяют снизить риски. Опять же подробнее отвечу в личку, по понятным причинам.
5. Не очень хорошая идея сдавать квартиру на полгода. Главная причина в том, что и квартиросдатчики и квартиросъемщики чаще ищут ровных, длительных, стабильных отношений. Договора коммерческого найма согласно ГК, могут заключаться на срок до 5лет. Но договор на срок более 1 года несет в себе для хозяина квртиры существенно большие риски в сравнении с договором на срок менее 1года. Поэтому в Москве обычно заключают договора на срок 11мес. Квартира на 6мес. бОльшей части лучших квартиросъемщиков (не летунов) будет неинтересна, поэтому ее цена будет прилично ниже цены квартиры, сдаваемой на 11-12мес.
6. Договоры коммерческого найма жилья не требуют регистрации. Подлежат регистрации в Росреестре договора аренды на срок более 1года.

eva.ru

Подводные камни при сдаче квартиры

Имея дополнительную недвижимость, можно извлекать из нее прибыль. Сдача квартиры в аренду – это действительно прибыльный бизнес. Но так ли он прост и безопасен? Какие риски несут арендодатели?

Казалось бы, что проще – сдать квартиру на определенный срок, заключив договор, и получить оплату. Все риски и форс-мажоры будут прописаны в нем, и забот станет в разы меньше. Но это самый идеальный вариант. В жизни же все намного сложнее.

Даже при идеальной юридической чистоте сделки существует риск встретить недобросовестных съемщиков, которые соберут вещи, и хорошо, если только свои, и исчезнут в неизвестном направлении, не оплатив последний месяц проживания или оставя долги по коммунальным услугам. Чтобы предотвратить такую ситуацию достаточно оговорить оплату заранее. Во-первых, платите по счетам самостоятельно, увеличив на эту сумму арендную плату. Так вы сможете посещать раз в месяц свою собственность для того чтобы снять показания приборов учета и заодно проверить состояние жилья. Во-вторых, при взимании арендной платы берите ее за первый и последний месяц проживания.

Если при долгосрочной аренде все нюансы можно оговорить нотариально заверенным договором, то если практикуется посуточная сдача жилья, это сделать сложнее. Обычно, желающие снять квартиру на сутки не горят желанием оформлять множество бумаг. Написанная от руки расписка, зачастую не имеет юридической силы. Все неприятности, которые могут случиться за день такой аренды, полностью ложатся на плечи арендодателя. Избежать их можно, заключив договор с агентством недвижимости, которое будет выступать посредником в такой сделке, и оформлять договор на фирменном бланке со всеми подписями и печатями. Небольшая потеря в деньгах не стоит истраченных нервов.

Пожалуй, самый главный вопрос, волнующий тех, кто сдает квартиры – это возможность ухода от оплаты налогов. В соответствии с российским законодательством любой доход должен быть декларирован и выплачен подоходный налог. Но и здесь есть свои нюансы. Доказать «незаконную предпринимательскую деятельность» должна налоговая полиция. Если ваши договоры не превышают по срокам действия одного года, сделать это будет весьма сложно. Особенно это актуально для посуточной аренды. Подать 3-НДФЛ необходимо до апреля месяца, следующего за отчетным годом. Поэтому, если вас «поймали за руку» на незаконной аренде, время заплатить налог всегда есть.

Текст подготовлен при поддержке экспертов агентства НДВ-Недвижимость http://arenda-kvartir.ndv.ru/

www.kvar-dom.ru

Подводные камни аренды недвижимости | Executive.ru

Партнерский материал

Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала. Теперь же можно говорить о появлении рентной недвижимости бизнес-класса – в хороших районах с точки зрения экологии и удобства, с хорошим ремонтом, отвечающим всем современным требованиям, и при этом стоимость такого жилья не превышает разумные пределы. И этот рынок сейчас активно развивается, спрос на такую недвижимость растет, ведь квартира, пусть даже и съемная, – это показатель статуса ее владельца. Поэтому и количество качественных предложений на этом рынке увеличивается.

Сегодня стоимость аренды квартиры составляет от 350 долларов в месяц за «однушку» в отдаленном районе и до нескольких десятков тысяч долларов за эксклюзивные апартаменты в центре. Средняя стоимость квартиры эконом-класса в хорошем районе – от 500 долларов, квартиры бизнес-класса – от 1000. Снимают квартиры в основном приезжие из регионов и иностранцы, однако и москвичи также часто нуждаются в съемном жилье или, например, в аренде дачи на лето.

И арендаторам, и арендодателям сейчас необходимо достигнуть своих целей, затратив минимальное количество времени, – это диктует темп московской жизни. Поэтому все чаще люди предпочитают обращаться со своими задачами к профессионалам, которые помогут сэкономить время и дадут гарантии безопасности проводимой сделки. К сожалению, решение обратиться к профессионалам, приходит уже после нескольких неудачных попыток найти жилье или арендаторов самостоятельно.

Как снять?

Снять квартиру не так-то просто — это уже стало истиной, которая найдет живой отклик у всех, кто хотя бы раз в жизни этим занимался. Условно эту задачу можно разделить на несколько этапов. Первый – поиск подходящих квартир. Вы можете расспрашивать знакомых, регулярно просматривать объявления, размещать свои. Если вы найдете подходящую квартиру через знакомых, считайте, вам повезло, но такой поиск может затянуться. С объявлениями дело сложнее – во-первых, это очень хлопотно, а во-вторых, вы рискуете попасть на нечистоплотные агентства (на рынке до сих пор множество информационных агентств, которые предлагают за определенную сумму несуществующие квартиры и, что удивительно, у которых немало клиентов) или на «черных» маклеров (опасность в том, что, обладая ограниченным набором квартир, «черный» маклер, скорее всего, уговорит вас снять не очень подходящую вам недвижимость или, еще хуже, возникнет ситуация, при которой вас через неделю выселят из квартиры). Чаще всего именно такие агентства и маклеры скрываются за объявлениями с фантастически низкими ценами. И уж всем, кто размещал свои объявления, знакома ситуация, когда навязчивые маклеры продолжают звонить, даже если вы больше в их услугах не нуждаетесь. «Наиболее правильный вариант – это сразу обратиться в хорошее агентство недвижимости, которое давно работает на рынке, имеет большую базу предложений. Это поможет вам сэкономить время и максимально обезопасить сделку, – говорит Гульнара Рахмангулова, руководитель направления аренды МИАН-агентства недвижимости. – Например, в базе нашей компании тысячи квартир, это позволяет подбирать подходящую недвижимость за очень короткие сроки. Также мы используем современные методы, которые позволят сэкономить время, – например, вы можете, не выходя из дома, отправить заявку на поиск квартиры». К тому же агентство гарантирует конфиденциальность и опасаться, что вам будет неизвестно кто звонить и навязывать свои услуги, как это может быть, если вы разместили свои объявления, не стоит.

Воспользовавшись всеми возможными способами, вы нашли подходящую вам квартиру. Тогда начинается второй этап – ее просмотр. Тут вам следует проявить как можно больше внимательности и осторожности. Часто на этом этапе можно проверить, достоверны ли те сведения, которые вам предоставлял владелец квартиры, – действительно ли тут всего 5 минут пешком от метро, или это 5 минут через железнодорожную насыпь, прямо по рельсам; действительно ли квартира в тихом месте, а не выходит плотно занавешенными окнами на шумную дорогу; действительно ли в ней есть приличная мебель, а не один диван на трех ножках. Эти недостатки, конечно же, могут быть выявлены и сразу, но как жалко времени, потраченного впустую. Если вы нашли квартиру через профессиональное агентство недвижимости — вариант с предоставлением недостоверной информации исключен, ведь прежде чем предлагать недвижимость арендатору, ее тщательно осмотрят и проверят, и информация, которая поступит к вам, будет исходить не от владельца квартиры, старающегося преувеличить ее достоинства, а от профессионалов. Вам же только остается понять, действительно ли жилье подходит вам по всем параметрам.

Когда вы выбрали подходящий вариант, наступает третий этап – этап подписания документов. Конечно, можно обойтись и без них, однако в этом случае гарантий у вас никаких не будет. Нежелание арендодателя подписать официальный договор должно вызвать у вас подозрение. Есть три вида таких договоров: договор найма – договор между собственником и квартиросъемщиком, если обе стороны являются физическими лицами; договор аренды, если хоты бы одна из сторон – лицо юридическое; и договор поднайма – если арендодатель не является собственником квартиры. «Если вы впервые сталкиваетесь с арендой квартиры, — говорит Гульнара Рахмангулова, — обратите особое внимание на правильное и полное составление договора, в котором необходимо прописать паспортные данные всех лиц, участвующих в сделке: это собственник квартиры, наниматель, все предполагаемые жильцы. Помимо этого должны быть указаны правоустанавливающие документы на квартиру. Отдельной строкой в договоре прописываются арендная плата — фиксированная, привязанная к какой-либо валюте (либо в рублевом эквиваленте), обязательно — опись имущества, передаваемого в пользование, и многое другое.

Правильно составленный договор аренды поможет разрешить возможные проблемы в будущем. К сожалению, непрофессионалу крайне трудно разобраться в документах, предусмотреть появление всех проблем и полностью защитить свои права. Все-таки на этом этапе лучше обратиться к юристам или к профессиональным риэлторам.

И вот – вы подписали договор и наконец-то переехали в подходящую квартиру. Вполне возможно, что, столкнувшись со всеми трудностями самостоятельного освоения рынка аренды, к этому моменту вы уже тихо (или не тихо) ненавидите все и всех – и документы, и квартиры, и самих владельцев квартир. Но поверьте, им тоже приходится несладко!

Как сдать?

Владельцы квартир сегодня – это уже не только бабушки, у которых случайно завалялась дача или квартира. Сегодня сдача в аренду – это вполне цивилизованный способ зарабатывать деньги. Поэтому взгляд современных арендодателей на свою квартиру и на способы ее сдачи изменился. Это актив, который должен приносить доход, поэтому перед тем, как он начнет работать, в него вкладываются деньги. Владельцы квартиры уже не сдают ее в том виде, в котором она есть, а делают в ней предварительно ремонт. Потратив время и деньги на ремонт, хочется как можно быстрее и выгоднее эту недвижимость сдать.

Прежде всего, арендодателю необходимо понять, какую сумму можно просить за аренду этой квартиры. «Самостоятельно оценить свою квартиру очень сложно, особенно если в нее вложено много денег, времени и сил, – объясняет Гульнара Рахмангулова. — Часто бывает, что арендодатель выставляет такую цену на свою недвижимость, что не может ее сдать месяцами. Оценка квартиры – дело очень сложное, самостоятельно проштудировать рынок предложений недостаточно, цена аренды зависит от множества деталей, о которых непрофессионал может даже не догадываться». Даже если вы не собираетесь сдавать жилье через агентство, обратиться к профессионалам не помешает: они смогут оценить вашу квартиру, дать рекомендации по использованию, оценить рентабельность.

Когда приходит понимание, за какую сумму можно сдать квартиру, начинается поиск потенциальных арендаторов. Искать арендаторов можно теми же способами, что и недвижимость. Расспросив друзей и знакомых, арендатора можно найти достаточно быстро: как правило, желающих снять недвижимость гораздо больше, чем желающих сдать. Но, скорее всего, большой финансовой выгоды такая сделка не принесет, вам периодически придется «входить в положение», и вообще, вступив в финансовые отношения с хорошими знакомыми, можно скоро стать с ними врагами. Так что этот вариант – палка о двух концах. Объявления в газете, в интернете и на столбах приведут к тому, что вам будут звонить агентства недвижимости или «черные» маклеры. Не говоря уж о том, сколько времени займет публикация объявлений.

Работа с арендодателями в агентстве обычно строится по трем схемам. «Первая схема – рассказывает Гульнара Рахмангулова, — это просто занесение квартиры в базу агентства, за размещение этой информации денег арендодатель не платит, но при этом будут организованы показы, грамотно составлен договор найма. Минус такой формы работы – работа может затянуться, ведь ваша недвижимость не будет активно рекламироваться. Вторая схема – эксклюзивное обслуживание. В этом случае арендодатель получает персонального менеджера, который проведет оценку недвижимости, зафиксирует все требования к арендатору, информация о недвижимости будет размещена не только в базе, но и в СМИ, что привлечет к ней дополнительное внимание. И третья схема, которая сейчас получает все большее распространение, – это доверительное управление. В этом случае арендодатель вообще не имеет никаких забот – все за него будут делать специалисты нашей компании – искать арендаторов, оформлять документы, следить за исполнением всех пунктов договора, вовремя вносить коммунальные платежи и т. д.».

После того как арендатор найден, с ним подписывается договор найма или аренды. Для арендодателя, как и для арендатора, необходимо как можно лучше и точнее его составить, прописав все мелочи, чтобы предотвратить возможные проблемы. «Самостоятельно очень сложно правильно оформить такой договор, — рассказывает Гульнара Рахмангулова. – Часто получается так, что владелец полагается практически на честное слово арендатора и это, к сожалению, часто приводит к серьезным проблемам».

Однако даже если вы правильно все оформили, 100%-ную гарантию, что у вас не возникнет никаких проблем, вам никто дать не сможет. Если вы действительно дорожите своим временем и нервами, то лучше всего будет оформить страховку. «Все наймодатели, заключившие договор с МИАН-агентством недвижимости, бесплатно получают страховые полисы по рискам гражданской ответственности и повреждения имущества, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Страховой продукт предназначен как для тех, кто сдает жилье в городе, так и для тех, кто предоставляет в аренду загородную недвижимость. Страхование помогает избежать множества проблем, которые могут появиться во время эксплуатации квартиры».

«Постпродажная» поддержка

От неприятностей на 100% не застрахован никто. Тем не менее свести к минимуму риски возможно — воспользовавшись услугами профессионалов. Тогда и после заключения договора вы можете рассчитывать на поддержку со стороны агентства. «Мы всегда следим за соблюдением всех пунктов договора найма, — говорит Гульнара Рахмангулова. — Мы готовы бесплатно переселять арендаторов, а в случаях досрочного расторжения договоров, в кратчайшие сроки найти других жильцов. Нам очень важно, чтобы наши клиенты – и арендаторы, и арендодатели – нам доверяли и обращались к нам снова».

Фото: pixabay.com

www.e-xecutive.ru

«Подводные камни» при снятии квартиры в аренду

На протяжении уже многих десятилетий, пожалуй, самой важной проблемой для населения является проблема жилья. Далеко не всем под силу приобрести собственную квартиру или дом даже в самом небольшом городке. А молодежь после окончания учебных заведений стремиться остаться в крупных городах, где и работу можно найти с более высокой оплатой труда, да и развлечений больше. И тогда они сталкиваются с проблемой снятия жилья в аренду. Но это касается не только их, большое количество людей вынуждено снимать квартиру в аренду на протяжении длительного времени по тем же причинам. Поэтому следует знать несколько основных правил, которые помогут избежать возможных проблем.

Варианты аренды квартир

Снять квартиру в аренду на короткое время или на длительный срок можно несколькими способами. Можно обратиться в специализированные агентства или заняться поисками подходящего варианта самостоятельно. Если вам подскажут адреса ваши знакомые или друзья, то вы сможете сэкономить значительную сумму денежных средств, потому что агентства за подобную информацию взимает комиссионные сборы в размере не менее пятидесяти процентов от стоимости аренды квартиры. Но при таком варианте вы получаете гарантированную помощь в поисках жилья, однако при этом следует изначально удостовериться в том, что данное агентство будет именно предоставлять варианты аренды с показом квартир или комнат, а не только их адресов. В противном случае, заплатив деньги агенту, вы сможете только получить адрес квартиры, и дальше уже сами будете искать ее хозяина и договариваться с ним об оплате и условиях проживания.

На протяжении уже многих десятилетий, пожалуй, самой важной проблемой для населения является проблема жилья. Далеко не всем под силу приобрести собственную квартиру или дом даже в самом небольшом городке. А молодежь после окончания учебных заведений стремиться остаться в крупных городах, где и работу можно найти с более высокой оплатой труда, да и развлечений больше. И тогда они сталкиваются с проблемой снятия жилья в аренду. Но это касается не только их, большое количество людей вынуждено снимать квартиру в аренду на протяжении длительного времени по тем же причинам. Поэтому следует знать несколько основных правил, которые помогут избежать возможных проблем.

Варианты аренды квартир

Снять квартиру в аренду на короткое время или на длительный срок можно несколькими способами. Можно обратиться в специализированные агентства или заняться поисками подходящего варианта самостоятельно. Если вам подскажут адреса ваши знакомые или друзья, то вы сможете сэкономить значительную сумму денежных средств, потому что агентства за подобную информацию взимает комиссионные сборы в размере не менее пятидесяти процентов от стоимости аренды квартиры. Но при таком варианте вы получаете гарантированную помощь в поисках жилья, однако при этом следует изначально удостовериться в том, что данное агентство будет именно предоставлять варианты аренды с показом квартир или комнат, а не только их адресов. В противном случае, заплатив деньги агенту, вы сможете только получить адрес квартиры, и дальше уже сами будете искать ее хозяина и договариваться с ним об оплате и условиях проживания.

С чего начать поиски жилья в аренду?

Если вы приняли решение снимать жилье в аренду при посредничестве агентства, то не стесняйтесь спросить лицензию на право заниматься услугами данного вида. Это должна быть не ксерокопия, а именно оригинал разрешения со всеми печатями и подписями должностных лиц. У сотрудника, который будет заниматься поисками вариантов аренды квартиры, должно быть на руках удостоверение о том, что он действительно является работником данного агентства, в котором должна быть вклеена его фотография и стоять соответствующая печать. После проверки этих документов следует уточнить, какого рода услугу они могут вам оказать (непосредственно подбор квартиры или комнаты или только адреса их расположения) и сделать это следует до подписания письменного соглашения. Да и сам текст договора, прежде чем его подписать, следует внимательно прочитать.

В том случае, если вы будете искать квартиру самостоятельно, изначально следует удостоверить в том, что ваш собеседник имеет право сдавать данную площадь в аренду. Для этого нужно провести сверку данных его паспорта с данными в документах на право собственности. В случае если этот человек не является непосредственным владельцем данной квартиры, у него должна быть на руках доверенность на право представления владельца, заверенная в нотариальной конторе, и это должен быть также оригинал, а не его копия. Если у данной жилой площади не один владелец, то от всех совладельцев должно быть разрешение на сдачу в аренду квартиры. Данная формальность распространяется и на всех прописанных в квартире, это обусловлено тем, что факт наличия прописки автоматически подразумевает право проживания на данной площади.

И если разрешение на сдачу в аренду не будет оформлено надлежащим образом, то вы рискуете в любое время получить соседа из числа тех, кто имеет у себя в паспорте штамп о том, что он прописан на данной территории. Избежать пристального изучения документов на квартиру можно только в том случае, если это ваши ближайшие родственники или хорошие друзья. Во всех остальных случаях не следует пренебрегать проведения проверки документов, и только после этого можно рассматривать вариант подписания договора.

Правила составления договора об аренде жилья

В типовой договор о снятии жилья в аренду должны быть включены несколько обязательных пунктов:
  1. Паспортные данные с обеих сторон указываются в полном объеме
  2. Четко прописывается срок сдачи жилья в аренду
  3. Стоимость аренды данного жилого помещения с указанием суммы не только цифрами, но и в письменном виде. Там же указываются особые условия, например то, что за электроэнергию, холодную и горячую воду вы будет платить по показаниям установленных в квартире приборов учета
  4. Указывается информация о внесенном залоге за аренду данной квартиры
  5. Четко прописывается дата внесения арендной платы. Желательно указать срок в два или три дня, в течение которых очередной платеж может быть внесен без штрафных санкций со стороны владельца квартиры
  6. Особо тщательно прописываются условия, по которым данный договор может быть расторгнут.

Отдельно составляется специальный акт о состоянии квартиры на момент ее сдачи в аренду. В нем следует отразить не только общее состояние, но и неработающие краны и розетки, если таковые имеются. Аналогичный акт составляется и при возврате квартиры владельцу после окончания срока аренды.

При внесении платы за аренду помещения следует производить оформление расписки. В ней цифрами и прописью указывается сумма денежных средств, и период времени аренды, за который эта плата внесена. Все эти документы должны сохраняться арендаторами квартиры до времени окончания аренды.

В заключении хочется сказать о том, что не следует слишком доверять людям «на слово» при снятии квартиры в аренду. Не поленитесь и не постесняйтесь тщательно проверить документы и будьте предельно внимательны при подписании договора аренды. И тогда вы сможете избежать множества проблем, а ваше проживание в снятой в аренду квартире не будет омрачено непредвиденными обстоятельствами.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Почему опасно сдавать квартиру на долгосрочную аренду?

Все договоры аренды жилых помещений можно разделить на две большие категории:

  1. краткосрочные,
  2. долгосрочные.

Долгосрочными могут называться такие соглашения, которые заключаются на срок более одного года. Поскольку, данные договоры заключаются при аренду квартир, изначально они кажутся выгодными для арендодателей.

Сдача в аренду жилья

Ведь собственник помещения получает стабильную прибыль в течение года или более. При этом ему не приходится искать арендатора каждый месяц. Однако такое благополучие не совсем соответствует действительности.

Невозможность расторгнуть договор.

Подобные соглашения налагают определенные обязательства на обе стороны. При этом особенность долгосрочных договоров в том, что они существенно ограничивают права владельца помещения. Например, собственник не вправе расторгнуть договор с арендатором до окончания срока действия соглашения.

Это значит, что владелец не сможем сам вселиться в такое помещение или не сможет продать его. То есть, продажа возможна, только квартиранты так и останутся в квартире, несмотря на смену собственника.

Основанием для прекращения договорных обязательств может стать только нарушение арендаторами своих обязательств – повреждение имущества, неуплата коммунальных платежей.

Право арендатора сдавать жилье в субаренду.

Арендатор получает право заключать от своего имени договора краткосрочной аренды с другими лицами. При этом согласие собственника на такие действие, не требуется. Соответственно, арендатор может распоряжаться помещением по своему смотрению.

Как правило, такое право реализуется путем заселения различных родственников или иных близких лиц. В результате, число квартирантов в жилье существенно возрастает.

Это приводит к конфликтам с соседями и увеличению риска повреждения имущества.

Износ жилья и имущества.

В течение всего срока аренды собственник не сможет контролировать помещение. Вся забота о нем становится проблемой квартирантов. Соответственно, все зависит от их чистоплотности. Если они не будут надлежащим образом ухаживать за мебелью и отделочными материалами, через год их придется тотально менять. Подобные расходы будут сопоставимы с доходами от сдачи жилья в аренду.

Необходимо отметить, что все долгосрочные договоры аренды жилых помещений следует регистрировать в Росреестере. Следовательно, арендодатель становится на учет как получатель прибыли от сдачи жилья в аренду. Это делает обязательными налоговые отчисления, которые снизят общий уровень заработка от аренды.

Поэтому, перед заключением таких договоров следует взвесить все аргументы против.

domstrousam.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о