Покупка квартиры на аукционе по банкротству: Как купить квартиру на торгах по банкротству. Особенности рынка и риски покупки.

Содержание

Безопасно ли покупать квартиру с торгов?

— Часто вижу в объявлениях на сайтах недвижимости квартиры, которые продаются с торгов. При этом риелторы берут на себя участие в этих самых торгах за комиссию. В большинстве таких объявлений отмечено, что для покупки нужна полная сумма (ипотека не подходит). Но в некоторых отмечается, что можно оформить и кредит. Сами квартиры очень привлекательны и продаются за стоимость ниже рыночной. Хочу узнать у экспертов тонкости этой сделки. Действительно ли это не мошенничество? Могу ли я оформить ипотеку на квартиру, покупаемую с торгов? Какие риски у такой сделки?

jacek_kadaj/Depositphotos

 

Отвечает председатель Национальной ассоциации аукционных брокеров Давид Ризаев:

Первое, что придется сделать физическому лицу, желающему приобрести имущество в рамках торгов, найти объект недвижимого имущества и провести его осмотр. После принятия окончательного решения о выкупе выбранного объекта потребуется пройти регистрацию в специальной электронной системе. Для этого необходимо получить электронную подпись. Это может занять до 2 недель. Затем вносится задаток для участия в торгах. Выигрывает торги тот, кто предложит максимальную цену. На первый взгляд все просто. Однако есть определенные нюансы.


Жилье, продаваемое за долги: стоит ли покупать

Как купить квартиру на аукционе?


Основные трудности, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости с торгов, – наличие неузаконенных перепланировок, отказ прежних владельцев от снятия с регистрационного учета, зарегистрированные несовершеннолетние и т.п. Эти вопросы подлежат разрешению в судебном порядке после оформления права собственности на квартиру. Но прежде, чем зарегистрировать право собственности, нужно полностью оплатить стоимость имущества. Для этого необходимы деньги. Если бы это была обычная сделка купли-продажи квартиры, можно было обратиться в банк для оформления ипотечного кредита.

Возьмется ли коммерческий банк за кредитование сделки купли-продажи квартиры, приобретенной в рамках торгов по банкротству? Оформить ипотечный кредит под приобретенный объект больше шансов у того банка, в залоге которого находится объект.

Для определения залогодателя квартиры требуется изучить документы по квартире. В выписки из ЕГРН прописывается наименование финансовой организации, с помощью которой была приобретена данная недвижимость. Однако даже тогда процесс может занять много времени. Прежде всего, это связано с особенностью оформления права собственности на приобретаемое жилье.

Если по стандартной схеме ипотечного кредитования перечисление кредитных средств продавцу происходит после фиксирования права собственности, в случае с недвижимостью с торгов первоначально происходит окончательные расчеты по купле-продаже объекта, а уже потом следует оформление всей документации на право собственности по нему.

Тех, кто все-таки решится обратиться в коммерческий банк за ипотекой для приобретения недвижимости с торгов, ожидают долгие переговоры с представителями банка по обоснованию целесообразности участия кредитной организации в подобной сделке. На практике большинство коммерческих банков отказываются кредитовать под залог данного объекта недвижимости, видя в такой схеме достаточно много рисков для себя.

Одним из вариантов разрешения проблемы может стать получение предварительного положительного решения банка по ипотеке до старта торгов на сумму «с запасом», поскольку стоимость имущества на торгах в среднем ниже рыночной на 20%. Например, рыночная стоимость недвижимости составляет 4

Квартира на торгах по банкротству в Республике Татарстан г.Казань

Состав имущества

Периоды действия цены публичного предложения.

26.10.2020г.

 (с 11.00 час.)

02.12.2020г.

(до 11.00 час.)

02.12.2020г.

(с 11.00 час.)

09.12.2020г.

(до 11. 00 час.)

09.12.2020г.

(с 11.00 час.)

16.12.2020г.

(до 11.00 час.)

16.12.2020г.

(с 11.00 час.)

23.12.2020г.

(до 11.00 час.)

23.12.2020г.

(с 11.00 час.)

30.12.2020г.

(до 11.00 час.)

1

Квартира №360, 5 этаж, кад. №): 16:50:110603:8128, пл. 56,5 кв.м.

5 958 000,00

5 838 840,00

5 719 680,00

5 600 520,00

5 481 360,00

2

Квартира №288, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:8056, пл. 107,6 кв.м.

8 370 000,00

8 202 600,00

8 035 200,00

7 867 800,00

7 700 400,00

3

Квартира №349, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:8117, пл. 124,2 кв.м.

9 549 000,00

9 358 020,00

9 167 040,00

8 976 060,00

8 785 080,00

5

Квартира №286, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:8054, пл. 110,8 кв.м.

8 586 000,00

8 414 280,00

8 242 560,00

8 070 840,00

7 899 120,00

7

Квартира №115, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:7883, пл. 105 кв.м.

7 920 000,00

7 761 600,00

7 603 200,00

7 444 800,00

7 286 400,00

9

Квартира №112, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:7880, пл. 113 кв.м.

8 469 000,00

8 299 620,00

8 130 240,00

7 960 860,00

7 791 480,00

10

Квартира №105, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7873, пл. 112,7 кв.м.

8 586 000,00

8 414 280,00

8 242 560,00

8 070 840,00

7 899 120,00

11

Квартира №408, 17 этаж, кад. №: 16:50:110603:8176, пл. 56,2 кв.м.

5 958 000,00

5 838 840,00

5 719 680,00

5 600 520,00

5 481 360,00

12

Квартира №107, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7875, пл. 110,1 кв.м.

8 370 000,00

8 202 600,00

8 035 200,00

7 867 800,00

7 700 400,00

14

Квартира №4, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7772, пл. 114,6 кв.м.

8 559 000,00

8 387 820,00

8 216 640,00

8 045 460,00

7 874 280,00

17

Квартира №227, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7995, пл. 119,3 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

18

Квартира №229, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7997, пл. 119 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

23

Квартира №174, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7942, пл. 118,2 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

24

Квартира №170, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7938, пл. 119,2 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

25

Квартира №171, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7939, пл. 117,7 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

26

Квартира №168, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7936, пл. 119,7 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

29

Квартира №164, 17 этаж, кад. №: 16:50:110603:7932, пл. 112,9 кв.м.

8 469 000,00

8 299 620,00

8 130 240,00

7 960 860,00

7 791 480,00

30

Квартира №356, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:8124, пл. 56,7 кв.м.

5 958 000,00

5 838 840,00

5 719 680,00

5 600 520,00

5 481 360,00

31

Квартира №186, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:7954, пл. 117,2 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

34

Квартира №183, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:7951, пл. 118,1 кв.м.

8 937 000,00

8 758 260,00

8 579 520,00

8 400 780,00

8 222 040,00

35

Квартира №214, 13 этаж, кад. №: 16:50:110603:7982, пл. 117,3 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

40

Квартира №219, 15 этаж, кад. №: 16:50:110603:7987, пл. 117,4 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

41

Квартира №211, 13 этаж, кад. №: 16:50:110603:7979, пл. 116,5 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

42

Квартира №222, 15 этаж, кад. №: 16:50:110603:7990, пл. 117,3 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

43

Квартира №175, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:7943, пл. 117 кв.м.

9 009 000,00

8 828 820,00

8 648 640,00

8 468 460,00

8 288 280,00

46

Квартира №178, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:7946, пл. 117,2 кв.м.

8 802 000,00

8 625 960,00

8 449 920,00

8 273 880,00

8 097 840,00

48

Квартира №238, 5 этаж, кад. №: 16:50:110603:8006, пл. 118,1 кв.м.

8 802 000,00

8 625 960,00

8 449 920,00

8 273 880,00

8 097 840,00

49

Квартира №237, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:8005, пл. 118,5 кв.м.

9 009 000,00

8 828 820,00

8 648 640,00

8 468 460,00

8 288 280,00

51

Квартира №187, 7 этаж, кад. №: 16:50:110603:7955, пл. 117,6 кв.м.

8 640 000,00

8 467 200,00

8 294 400,00

8 121 600,00

7 948 800,00

54

Квартира №128, 8 этаж, кад. №: 16:50:110603:7896, пл. 113,2 кв.м.

8 316 000,00

8 149 680,00

7 983 360,00

7 817 040,00

7 650 720,00

57

Квартира №124, 7 этаж, кад. №: 16:50:110603:7892, пл. 112,2 кв.м.

8 244 000,00

8 079 120,00

7 914 240,00

7 749 360,00

7 584 480,00

62

Квартира №132, 9 этаж, кад. №: 16:50:110603:7900, пл. 112,9 кв.м.

8 289 000,00

8 123 220,00

7 957 440,00

7 791 660,00

7 625 880,00

63

Квартира №120, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:7888, пл. 112,7 кв.м.

8 280 000,00

8 114 400,00

7 948 800,00

7 783 200,00

7 617 600,00

64

Квартира №109, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7877, пл. 104,4 кв.м.

7 668 000,00

7 514 640,00

7 361 280,00

7 207 920,00

7 054 560,00

65

Квартира №108, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7876, пл. 112,7 кв.м.

8 280 000,00

8 114 400,00

7 948 800,00

7 783 200,00

7 617 600,00

67

Квартира №148, 13 этаж, кад. №: 16:50:110603:7916, пл. 112,3 кв.м.

8 253 000,00

8 087 940,00

7 922 880,00

7 757 820,00

7 592 760,00

69

Квартира №242, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:8010, пл. 118,7 кв.м.

8 721 000,00

8 546 580,00

8 372 160,00

8 197 740,00

8 023 320,00

72

Квартира №363, 5 этаж, кад. №: 16:50:110603:8131, пл. 150,5 кв.м.

10 845 000,00

10 628 100,00

10 411 200,00

10 194 300,00

9 977 400,00

73

Квартира №198, 9 этаж, кад. №: 16:50:110603:7966, пл. 117,3 кв.м.

8 838 000,00

8 661 240,00

8 484 480,00

8 307 720,00

8 130 960,00

74

Квартира №199, 10 этаж, кад. №: 16:50:110603:7967, пл. 117,1 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

75

Квартира №195, 9 этаж, кад. №: 16:50:110603:7963, пл. 117,1 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

76

Квартира №182, 5 этаж, кад. №: 16:50:110603:7950, пл. 117,1 кв.м.

8 802 000,00

8 625 960,00

8 449 920,00

8 273 880,00

8 097 840,00

77

Квартира №206, 11 этаж, кад. №: 16:50:110603:7974, пл. 117,7 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

78

Квартира №203, 11 этаж, кад. №: 16:50:110603:7971, пл. 116,7 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

79

Квартира №202, 10 этаж, кад. №: 16:50:110603:7970, пл. 117,3 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

80

Квартира №179, 5 этаж, кад. №: 16:50:110603:7947, пл. 117,4 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

81

Квартира №270, 13 этаж, кад. №: 16:50:110603:8038, пл. 117,1 кв.м.

8 604 000,00

8 431 920,00

8 259 840,00

8 087 760,00

7 915 680,00

82

Квартира №265, 11 этаж, кад. №: 16:50:110603:8033, пл. 117,5 кв.м.

8 631 000,00

8 458 380,00

8 285 760,00

8 113 140,00

7 940 520,00

83

Квартира №261, 10 этаж, кад. №: 16:50:110603:8029, пл. 118,2 кв.м.

8 685 000,00

8 511 300,00

8 337 600,00

8 163 900,00

7 990 200,00

84

Квартира №257, 9 этаж, кад. №: 16:50:110603:8025, пл. 118 кв.м.

8 667 000,00

8 493 660,00

8 320 320,00

8 146 980,00

7 973 640,00

85

Квартира №258, 10 этаж, кад. №: 16:50:110603:8026, пл. 118,3 кв.м.

8 694 000,00

8 520 120,00

8 346 240,00

8 172 360,00

7 998 480,00

86

Квартира №254, 9 этаж, кад. №: 16:50:110603:8022, пл. 118,6 кв.м.

8 712 000,00

8 537 760,00

8 363 520,00

8 189 280,00

8 015 040,00

87

Квартира №274, 14 этаж, кад. №: 16:50:110603:8042, пл. 117,3 кв.м.

8 604 000,00

8 431 920,00

8 259 840,00

8 087 760,00

7 915 680,00

88

Квартира №273, 13 этаж, кад. №: 16:50:110603:8041, пл. 117,9 кв.м.

8 658 000,00

8 484 840,00

8 311 680,00

8 138 520,00

7 965 360,00

89

Квартира№ 234, 4 этаж, кад. №: 16:50:110603:8002, пл. 118,5 кв.м.

8 802 000,00

8 625 960,00

8 449 920,00

8 273 880,00

8 097 840,00

90

Квартира №233, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:8001, пл. 118,6 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

92

Квартира №230, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7998, пл. 118,1 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

93

Квартира №245, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:8013, пл. 118,8 кв.м.

8 730 000,00

8 555 400,00

8 380 800,00

8 206 200,00

8 031 600,00

94

Квартира №246,7 этаж, кад. №: 16:50:110603:8014, пл. 118,3 кв.м.

8 694 000,00

8 520 120,00

8 346 240,00

8 172 360,00

7 998 480,00

95

Квартира №249, 7 этаж, кад. №: 16:50:110603:8017, пл. 118,3 кв.м.

8 694 000,00

8 520 120,00

8 346 240,00

8 172 360,00

7 998 480,00

96

Квартира №111, 3 этаж, кад. №: 16:50:110603:7879, пл. 104,2 кв.м.

7 965 000,00

7 805 700,00

7 646 400,00

7 487 100,00

7 327 800,00

97

Квартира №106, 2 этаж, кад. №: 16:50:110603:7874, пл. 104,2 кв.м.

7 650 000,00

7 497 000,00

7 344 000,00

7 191 000,00

7 038 000,00

100

Квартира №241, 5 этаж, кад. №: 16:50:110603:8009, пл. 118,6 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

103

Квартира №269, 12 этаж, кад. №: 16:50:110603:8037, пл. 118,2 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

104

Квартира №266, 12 этаж, кад. №: 16:50:110603:8034, пл. 117,5 кв.м.

8 928 000,00

8 749 440,00

8 570 880,00

8 392 320,00

8 213 760,00

105

Квартира №262, 11 этаж, кад. №: 16:50:110603:8030, пл. 118,8 кв.м.

9 063 000,00

8 881 740,00

8 700 480,00

8 519 220,00

8 337 960,00

106

Квартира №364, 6 этаж, кад. №: 16:50:110603:8132, пл. 124,1 кв.м.

9 549 000,00

9 358 020,00

9 167 040,00

8 976 060,00

8 785 080,00

Торги по банкротству.

Где правда? — Право на vc.ru

Что происходят с торгами по банкротству. Можно ли на этом заработать?

27 611 просмотров

Здравствуй, дорогой читатель.

Здесь я поделюсь и дам тебе информацию относительно ситуации, которая ходит вокруг торгов по банкротству.

Так же дам пошаговый план участия в торгах по банкротству.

Почему я решил раскрыть данную тему, так как в интернете на текущий момент ходит много информации и слухов.

Где одни говорят о том, что торги по банкротству умерли, а другие же наоборот говорят, что можно приобрести автомобиль или квартиру в 2-3 раза ниже рынка.

И в тот момент, когда заинтересованный человек пытается разобраться с данной сферой, и обращается за ответом в интернет. Он встречается с тем, что не ясно кому же верить, где реальная правда и как это можно проверить.

Ну что ж, давай начнём.

Изначально нужно понимать, что среди участников, можно увидеть:

Я себя отношу из данного списка к третьему, так как для себя понял, что мне более комфортно сопровождать сделку, не внося задаток, про который я расскажу чуть позже.

Каждый из данных списков по-своему хорош, я так же рекомендую ели вы выбираете путь агента, то желательно выстроить связь с инвесторами и поддерживать их.

Так как есть инвесторы, которые узко в определенном сегменте, предположим это Москва, Московская область, коммерческая недвижимость на первом этаже (Street Retail) под их сдачу торговым сетям.

И так же те, кому не так важно, что покупать и перепродавать, главное, чтобы было ликвидно относительно рынка.

Относительно лотов, которые выставляются на торги:

  • Недвижимость (жилая, коммерческая и земельные участки)

  • Транспорт (автомобили, спецтехника и т. д.)
  • Сельскохозяйственное имущество (здания, техника, земли, животные и скот)
  • Дебиторская задолженность

  • Оборудование
  • Ценные бумаги и прочее

Торги делятся:

Долго не будет раскрывать данную тему, лишь скажу о том, что:

Изначально имущество выставляется на аукцион (цена повышается), если не состоялся аукцион на повторный аукцион это цена, примерно на 10 % ниже, чем на первоначальном аукционе и цена снова повышается.

Если же они не состоялись, то выставляется на публичные торги, на которых цена снижается.

В плане цены на аукционе и не только, начальная стоимость не всегда равна рыночной стоимости. Так как в определенных случаях, её устанавливают кредиторы, и она может быть выше рыночной или же наоборот ниже, с целью быстрее продать.

Так же это может быть и аукционной ямой, я так называю лоты, которые изначально сильно ниже рыночной стоимости и участники видят это.

Расскажу на личном примере, как ко мне обратились инвесторы с желанием купить торговое помещение на первом этаже жилого дома в г. Тула.

Цена ниже рынка примерно в двое. Торги проходят на площадки Центр дистанционных торгов, количество участников было не известно.

По итогу участников было 15, из них сильно настроенных на покупку было двое, которые с самого начала, стали перебивать стоимость друг друга, по итогу цена значительно превысила рыночную стоимость. Что это: азарт, принципиально выиграть, не ясно.

И так же есть публичные ямы, это те торги, на которых цена снижается. И вы ждёте, когда она снизится ещё ниже, уже считая в голове сколько вы на этом сэкономите и заработаете.

А по итогу его покупают на одном из периодов в крайний день и время.

Дать какую-то точную информацию по снижению цены невозможно. Из практики, оно примерно выглядит так:

Что я предлагаю делать начинающим участникам, это выбрать в каких именно направлениях вы будете заниматься.

Так как имущества по всей России много, на чём вы будете делать акцент и не распыляться.

Если, конечно, вы не выбираете позицию, покупка в своём городе или регионе.

Что нужно для участия в торгах:

  • Найти нужный лот, есть такие агрегаторы как (tbankrot, Торги России, probankrot)
  • Сделать заявку и договориться на осмотр
  • Зарегистрироваться на площадке и пройти аккредитацию (для прохождения потребуется ЭЦП)
  • Зарегистрировать и получить ЭЦП для участия.

  • Внести задаток (сумма для подтверждения платежеспособности претендента). В основном это 5, 10, 20 % от начальной цены или текущей на периоде. Он не может превышать 20 %.
  • Подать заявку для участия. Какие документы потребуются есть в информации о проведение торгов. В зависимости вы учувствуйте как физ. , ИП или юр. лицо.
  • В случае выигрыша подписать договор купли-продажи в течение 5 дней, и после у вас будет отсрочка на 30 дней, на оплату оставшейся стоимости.

    В случае проигрыша, задаток возвращается в течение 5 рабочих дней с момента протокола о результатах торгов.


Кому интересна более подробная информация и готов участвовать в торгах под инвестора (по агентской схеме) или остались вопросы, пишите.

Судебные аукционы недвижимости в Италии

Примите во внимание, что в случае открытых торгов первая победа носит лишь временный характер: в ближайшие 10 дней каждый из проигравших участников аукциона может назвать повторно более высокую цену; превышение выигрышной ставки на 1/5 часть даст старт новому аукциону, если же никто не «перебьет» ставку в течение 10 дней, объект недвижимости присуждается первоначальному победителю торгов окончательно.

После того, как объект недвижимости окончательно присужден, суд выносит постановление о передаче недвижимого имущества, которым снимает с объекта все существующие ипотечные кредиты и прерывает полномочия временного опекуна.

Тем, кто не победил в торгах, отправленный для участия в аукционе чек возвращается.

После того, как участник аукциона выигрывает торги по объекту, судья (или его представитель) рассчитывают стоимость имущества, за вычетом предварительно отправленного в конверте депозита. Окончательная цена затем сообщается победителю торгов, который имеет ограниченное количество времени, указанное в уведомлении о продаже (как правило, 90 дней) для оплаты оставшейся суммы. 

Оплата может быть произведена двумя способами:

  • банковским переводом;
  • ипотечным кредитом.

Возможно ли приобрести недвижимость на судебном аукционе по ипотеке

Вы можете купить аукционный дом, взяв ипотечный кредит (до 80% от установленной суммы) в одном из банков, которые подписали соглашения с судами, где проходят аукционы.

Выплата кредита происходит только тогда, когда заявитель выигрывает сделку, в противном случае предварительный займ не имеет никакой юридической силы.

Арендованные аукционные дома, а также дополнительные расходы при покупке недвижимости на судебных аукционах

Существует множество аспектов, которые необходимо учитывать, если Вы решили купить недвижимость в Италии на аукционе.

Часто собственность бывает арендована, и поэтому, даже если судебный указ предусматривает немедленное освобождение проданной недвижимости, вы можете обнаружить в только что приобретенном доме нежеланных жильцов, отказывающихся выселяться.

Новоиспеченный владелец недвижимости должен будет взять на себя ответственность оплатить все существующие кондоминиальные задолженности бывшего владельца за предшествующий покупке двухлетний период.

При «подбивке» бюджета, который будет выделен Вами на покупку недвижимости на аукционе, вы должны учитывать дополнительные расходы, в дополнение к фактической цене: например, гербовые сборы, НДС, любые платежи по получению профессиональных услуг, необходимых для завершения операции, а также стоимость возможной реструктуризации.

Перед тем как принять решение об участии в аукционе, целесообразно просмотреть все доступные документы, касающиеся объекта, а также непосредственно посетить собственность. Рекомендуем поручить дело Вашему доверенному специалисту.

Участие в судебных аукционах недвижимости иностранных граждан

В случае, если в торгах намеревается принимать участие иностранец, родом из стран, не входящих в ЕС, законно проживающий в Италии, имеющий действительный краткосрочный или постоянный вид на жительство, ст. 2 Единого Закона об иммиграции утверждает, что он пользуется теми же правами, что и граждане Италии.

Отсюда следует, что гражданин любой не входящей в ЕС страны, легально проживающий в Италии, может участвовать в аукционах на равных правах с итальянскими гражданами.

В случае, если иностранец,родом из стран, не являющихся членами ЕС, не проживает в Италии, он может свободно покупать недвижимость в Италии, если между страной его происхождения и Италией действует так называемый «принцип взаимности» (правомерно для РФ)

В этом случае намеревающийся участвовать в торгах иностранец обязан:

  • иметь при себе действительный паспорт;
  • получить итальянский ИНН (codice fiscale);
  • знать и понимать итальянский язык, чтобы подписать купчую или обратиться за помощью к юристу-переводчику;
  • оплатить покупку в евро через банковские счета, открытые в итальянском банке (или банке ЕС), или по ипотеке, выданной банком, оперирующим в Италии.

Торги недвижимости по банкротству — лайфхаки

Покупка квартиры – дело серьезное, ответственное, и требует немалых затрат времени, сил, и самое главное – средств. В случае ограниченного бюджета на покупку жилья, потенциальные покупатели стараются найти наиболее выгодные варианты и способы, чтобы избежать кредитов, рассрочек, долгов.

Торги по банкротству

Сегодня существует несколько способов стать владельцем собственного жилья. Это:

  • Покупка недвижимости на первичном рынке от застройщика с оплатой наличными, оформлением рассрочки или ипотечного кредита.
  • Приобретение вторичного жилья напрямую у владельцев.
  • С помощью услуг агентств недвижимости.
  • На торгах по банкротству.

Механизм приобретения по многим пунктам знаком большинству покупателей, хотя бы поверхностно. А вот покупка недвижимости на торгах по банкротству для многих является незнакомым и даже опасным на первый взгляд способом. Так ли опасно покупать квартиры или дома на торгах? Какие плюсы и минусы, а также подводные камни у такой недвижимости? Об этом и многом другом поговорим в данной статье.

Что представляют собой торги по банкротству?

Открытые торги проводятся при необходимости добровольно или принудительно продать жилье на первичном или вторичном рынке. Чаще всего на таких аукционах реализуют объекты по банкротству, выставленные государством после решения суда, банками за неуплату кредитов или другими организациями, помимо вышеуказанного на таких торгах активно реализуют коммерческую недвижимость.

Сегодня участились случаи добровольных прямых продаж от владельцев и застройщиков. Кроме того, нередко проводятся риэлтерские торги, когда продавцом выступает агентство недвижимости, реализующее жилье по выгодной цене.

С помощью такого способа квартира или дом могут быть проданы по низкой стоимости, а принимать участие могут все желающие или только допущенные лица. При этом участникам торгов стоит уделить внимание следующим моментам.

Изучение рынка жилья

Важно предварительно ознакомиться с рыночными ценами на интересующие виды жилья в выбранном регионе, чтобы во время аукциона четко понимать, выгодной будет покупка или нет. Для этого можно воспользоваться бесплатными сайтами объявлений о продаже недвижимости.

Умение вовремя остановиться

Азарт во время проведения торгов может привести к увеличению цены, а значит, приобретенное жилье назвать выгодным уже не получится. Именно на азартность покупателей и рассчитаны открытые торги, ведь благодаря этому фактору нередко можно увеличить стоимость недвижимости.

Участие в торгах по банкротству

Что нужно для участия в торгах?

Каждый человек может принимать участие в открытых торгах недвижимостью по банкротству. Для этого существуют специальные электронные площадки, зарегистрировавшись на которых и выполнив ряд условий, можно претендовать на подходящую ему по всем параметрам квартиру или дом. Таких площадок несколько, и о них можно найти достаточно информации в интернете.

Другой вопрос в том, что неопытному человеку, возможно, будет сложно самостоятельно пройти весь путь от выбора площадки до оформления документов на приобретение жилья. Многие агентства недвижимости предлагают свою помощь в этом вопросе. Квалифицированный специалист оказывает полное сопровождение всей процедуры, чтобы помочь клиенту стать владельцем экономически выгодного объекта.

Для того чтобы поучаствовать в открытых аукционах потребуется:

  • Иметь в наличии деньги для покупки недвижимости.
  • Выбрать электронную площадку, осуществляющую торги.
  • Ознакомиться с доступными лотами, то есть изучить выставленные на продажу объекты.
  • Зарегистрироваться.
  • Получить электронную подпись.
  • Внести задаток за объект, который понравился. В случае если таких объектов несколько, то задаток вносится за каждый отдельный такой объект.
  • Участвовать в торгах.
  • Если пользователь побеждает, то он обязан в установленный срок внести полную сумму, если проигрывает, то возвращает задаток.
  • Как видим, торги по банкротству недвижимости – не такой уж сложный процесс, и если быть внимательным, то он пройдет удачно и легко.

С какими рисками связана покупка недвижимости по банкротству?

Стоит помнить, что покупка квартиры с аукциона может сопровождаться рисками, поэтому, чтобы их избежать, необходимо внимательно изучить документы на жилье, а лучше всего воспользоваться услугами профессиональных риэлторов, оказывающих сопровождение процедуры открытых торгов.

Чаще всего новые владельцы жилья сталкиваются с такими проблемами:

Наличие «проблемных» жильцов

Прописанных людей в квартире, проданной на аукционе, бывает очень сложно выписать, а иногда и вовсе невозможно. Даже при наличии законных оснований, новые владельцы не всегда могут решить эту проблему. Взрослых зарегистрированных жильцов можно выписать по решению суда, но на это понадобится много времени и сил. В случае если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, то сделать это будет невозможно до наступления ими 18 летнего возраста. Перепродать такое жилье тоже не получится.

Коммунальные долги

Если приобретенное на аукционе жилье относится ко вторичному рынку недвижимости, то нередко в таких квартирах остается задолженность по коммунальным платежам. С новым жильем владельцы получают и долги. Конечно, можно попытаться через суд доказать, что долги образовались до момента оформления сделки, но гарантий на положительное решение никто дать не может. Судебные разбирательства могут длиться несколько лет и окончиться проигрышем истца.

Если недвижимость на торгах по банкротству принадлежит банку и относится к первичному рынку жилья, то таких проблем, как правило, не возникает. Вырученные за продажу такой квартиры средства идут на погашение ипотечной задолженности, а новый владелец получает «чистое» жилье без обременений.

Преимущества покупки жилья на аукционе

Приобретая недвижимость по банкротству через открытые торги, покупатель получает шанс купить жилье по очень привлекательной цене. Но добровольные аукционы с учетом соперничества и азарта участников могут также существенно повысить рыночную стоимость недвижимости, особенно, если лот отвечает стандартным требованиям – хорошее расположение в районе с развитой инфраструктурой, удобная планировка, нормальное состояние и т.д.

Этого не скажешь о принудительных торгах. Здесь возможность выгодной покупки значительно возрастает, но шансы покупки недвижимости с обременениями также увеличивается.

  • В общем, цена квартиры по банкротству на торгах – это основное преимущество.

Минусы покупки квартиры по банкротству

Если Вы решили выгодно купить недвижимость на торгах по банкротству, то не стоит забывать и о минусах, которые характерны для такого способа. Они касаются тех объектов, которые были взысканы решением суда или по исполнительной нотариальной подписи.

Купля-продажа может считаться недействительной в таких случаях:

  • Родственники залогодателя имеют законное право на данную недвижимость, и они об этом заявили.
  • Порядок проведения аукциона был нарушен, и факт нарушения стал известным.
  • Если первоначальный договор ипотечного кредитования признан не действительным. К примеру, один из супругов не дал на это согласия.
  • В недвижимости прописан несовершеннолетний ребенок, а разрешение из органов опеки отсутствует.
  • Если на жилье наложен арест или запрет отчуждения.

Плюсы и минусы покупки у банкротов

Поэтому, чтобы избежать каких-либо проблем и постараться минимизировать непредвиденные ситуации, покупателю жилья на открытых торгах стоит выполнить следующее:

  • Уделить внимание изучению рынка недвижимости, и определить, какая максимальная цена может быть оплачена за жилье.
  • По возможности взять выписку из паспортного стола с информацией о количестве прописанных людей, а также о наличии несовершеннолетних.
  • Если получится, узнать о наличии коммунальных долгов по этой квартире. Если компании поставщиков коммунальных услуг такую информацию не предоставляют, то, как вариант – обратиться к соседям, ведь в большинстве случаев в доме все про всех знают.

Риэлтерские торги

Отдельно стоит рассказать о торгах, которые проводятся агентствами недвижимости. Объектами таких аукционов становятся квартиры от владельцев, которым нужно срочно продать жилье. На выставленный лот устанавливается цена ниже среднерыночной, а к торгам привлекаются клиенты агентства и посторонние люди. Нередко конкурирующие агентства помогают друг другу продать «застрявшую» недвижимость.

  • Важно учитывать, что для продавца такой способ продажи – это прекрасная возможность выгодно реализовать свое жилье, ведь азарт – вещь серьезная, и если лот действительно стоящий, то клиенты будут за него бороться.

Участники сделки

Сделка по аукциону проходит с участием трех сторон – покупателя, продавца, организатора торгов. В случае, если процедура торгов нарушена, каждый из ее участников её может обжаловать и даже воспользоваться этим в свою пользу. Например, продавец может оказаться недовольным конечной ценой своего жилья, и он постарается найти любые нарушения, чтобы сделать сделку недействительной и попробовать повторно продать объект по уже более высокой цене.

Вывод

Как видим, торги с недвижимостью по банкротству – это интересный, но достаточно рискованный лот. Несмотря на все возможные риски, трудности и проблемы, такое жилье востребовано на рынке недвижимости и интерес к нему возрастает. Ведь в условиях современного кризиса каждый желает сэкономить на покупке квартиры или дома, выискивая любые возможности. Участие в открытых торгах дает такую возможность всем желающим.

Хотите получать ещё больше дохода от риэлторства?

Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!

Получить доступ

Крылатское.

ру | Полезное | Покупка квартиры с торгов: оправдан ли риск

Приобретение недвижимости – сложный, небыстрый процесс, требующий времени, сил и дополнительных финансовых вложений. И тут не имеет особой разницы, кто выступает в роли покупателя: частное лицо или компания – равно как и нет отличий, приобретаются ли элитные апартаменты или квартира класса «эконом». Действия при покупке примерно одинаковые: нужно оценить все имеющиеся риски (например, если речь идет о новостройке в процессе строительства или квартира находится в собственности менее трех лет и пр.), изучить инфраструктуру потенциальной собственности, узнать подробности о ближайших соседях и многое другое. И, главное, найти самый выгодный вариант при прочих равных.

Кому «по зубам» квартиры с торгов

Квартира с торгов по банкротству, в большинстве своем, приобретается профессиональными инвесторами. По разным оценкам, таких участников сделок около 80%, остальные – частные лица.

Неудивительно, что большинство покупателей квартир на аукционах – именно профессионалы. Все-таки подобные сделки несут в себе массу подводных камней и таких нюансах, о которых не всегда знают рядовые покупатели. По мнению риелторов, инвесторы покупают квартиры с целью вложить деньги: путем долгосрочной сдачи в аренду либо последующей перепродажи, но уже за бОльшие деньги.

«Необходимо понимать, что это торги, а, значит, на квартиру будет несколько претендентов. Кстати, это накладывает определенное «клеймо» на торги, что, якобы, там все не честно, и выиграть невозможно. Это происходит только тогда, когда нужна «именно эта квартира». Данная ситуация определяет категорию людей, которые участвуют в торгах, в 80% это инвесторы»,- поясняет специалист в области недвижимости Валерий Летенков.

Типичный портрет инвестора-покупателя квартиры с торгов

Описать такого человека несложно, ему присущи следующие особенности:

  • У него есть свое жилье и нет потребности вселяться в приобретаемую квартиру
  • Он не замыкается на каком-то определенном варианте, а оценивает исключительно выгоду предстоящей сделки. Как правило, у него постоянно в работе находится несколько объектов на аукционах
  • Он никогда не будет тратить последнее на тот или иной вариант, поскольку понимает, что даже при самом удачном раскладе, на решение текущих вопросов по недвижимости потребуются дополнительные затраты
  • Он располагает временем и готов заложить несколько недель, а то и месяцев на решение текущих вопросов. Это актуально в случае, когда квартира с торгов обременена прописанными людьми, особенно несовершеннолетними
  • Он четко понимает цель приобретения недвижимости

Если с покупателями-инвесторами все ясно, то среди тех, кто приобретает квартиры с торгов «для себя», в основном, люди, готовые ждать – им не нужно срочно вселяться. Чаще всего, при покупке они обращаются за помощью в специализированные агентства, поскольку решение текущих юридических нюансов требует профессиональных навыков и достаточно большого времени.

Квартиры с торгов: как обезопасить себя при покупке

Первым шагом любого покупателя является проверка стоимости недвижимости. Практически любой объект можно проверить с помощью открытых источников. К примеру, большая часть квартир, выставляемых на торги, принадлежат городу и продаются через департамент по конкурентной политики. Все данные об объектах публикуются на официальном сайте ведомства.

Риски при покупке квартир с торгов действительно есть. На первый взгляд, их гораздо больше, чем при рыночных сделках. Тем не менее, необходимо понимать, что добросовестный приобретатель в определенной мере защищен законом.

«Перед тем, как квартира выставляется на торги, она просуживается конкурсным управляющим (УК) по банкротству. Все возможные апелляции за это время получены и, опять же, просужены. И после продажи квартиры с торгов идти в суд бывшим владельцам бесполезно, так как судиться им придется не с новыми хозяевами, а оспаривать саму процедуру банкротства, что крайне сложно», — объясняет профессиональный риелтор Валерий Летенков.

При этом, даже у профессионалов при сделках с «аукционными» квартирами есть несколько градаций подобных объектов, исходя из их «сложности». Наиболее «легкими» являются квартиры без прописанных жильцов, тогда как самыми «сложными» считаются залоговые с прописанными людьми, в особенности, несовершеннолетними. В последнем случае, не всегда имеет смысл соглашаться на сделку, но принять то или иное обоснованное решение под силу только профессионалам.

Заработок на аукционе по банкротству как бизнес

Торги по банкротству — это последний этап процедуры банкротства. Банкротом может объявить себя компания или ИП, которые не могут расплатиться с кредиторами. Поэтому они продают своё имущество с молотка по цене намного ниже рыночной стоимости.

Покупателем может быть любое физическое или юридическое лицо. Физлицам необходимо быть старше 18 лет и иметь гражданство РФ.

Покупка такого имущества может быть хорошим инвестиционным вложением. Но для того чтобы строить бизнес на торгах по банкротству, нужно разобраться в особенностях такого заработка.


Как проходит аукцион

Процедура продажи имущества банкротов регулируется законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». По закону торги по банкротству проводятся онлайн на электронной торговой площадке.

Сам аукцион проводится в три этапа.


  • Первичный аукцион. Банкрот выставляет лот по рыночной цене, после чего она повышается. Лот достанется тому, кто предложит большую сумму. Зарабатывать на этом этапе не получится — покупать имущество имеет смысл, только если покупатель сильно заинтересован в нём.

  • Второй аукцион. Стартовая цена снижается на 10-30%, но торг всё равно идёт на повышение.

  • Третий аукцион — публичное предложение. Здесь цена лота постепенно снижается и может составлять 10-20% от рыночной стоимости. Победителем становится не тот, кто предложит больше денег, а тот, кто первым сделает ставку. По новым нормам законодательства организатор сам устанавливает критерии выбора победителя. Это самый выгодный этап. Если сделать правильную ставку и заполучить хороший лот, инвестиции быстро принесут прибыль.

После аукциона происходит покупка. Она тоже состоит из нескольких этапов.


  • Покупатель выбирает лот и подаёт заявление для участия в аукционе.

  • Если решение по заявлению положительное, с его счёта снимают 20% стоимости лота.

  • В случае выигрыша инвестор оформляет необходимый пакет документов и приобретает имущество. Если он проиграл, система автоматически возвращает задаток на счёт.


Как заработать на торгах по банкротству

Следует учитывать, что бизнес на торгах по банкротству сопряжён с высокими рисками. Прежде чем участвовать в таких торгах, нужно подробно изучить законодательство в этой сфере и правила конкретной электронной торговой площадки.

Есть несколько способов, которые при должной осмотрительности помогут заработать.


  • Купить дешевле – продать дороже. Таким способом продают всё, что угодно — мебель, транспорт, технику, станки, жилые и промышленные помещения. Риск в том, что имущество может быть в «убитом» состоянии, и продать его потом не получится. Новички могут «потренироваться» на небольших лотах — например, офисной мебели или технике, чтобы не понести серьёзных убытков в случае неудачи.

  • Сэкономить на покупке имущества для личного пользования. Это не прямой заработок, а скорее просто выгодная покупка: вы сэкономите на приобретении жилья, авто или другого имущества, направив сэкономленные деньги на другие нужды.

  • Купить имущество и сдавать его в аренду. Наибольшую прибыль удастся получить от имущества, которое можно использовать в бизнесе: коммерческие помещения, оборудование, транспорт, технику. Также можно купить квартиру и сдавать её долгосрочно или посуточно.

  • Приобрести оборудование разорившейся компании и заняться производством такой же продукции. Если имущество в хорошем состоянии, то это может быть отличной базой для развития собственного производства.

  • Выкупить машину после ДТП, отремонтировать её и продать. Обычно такие машины на торгах продаются за бесценок. Риск в том, что затраты на восстановление машины могут не окупиться. Наибольшая выгода для владельцев автомастерских — с торгов можно покупать машину на запчасти.

  • Инвестировать в предприятия-банкроты, которые идут с молотка. Вариант для опытных бизнесменов: выкупить разорившийся бизнес за копейки и попробовать его восстановить. Но следует учитывать серьёзные риски: если предыдущим владельцам не удалось предотвратить банкротство, получится ли это у вас.

  • Работать агентом по банкротству. Агент сопровождает заявителя от момента подачи заявления на участие в торгах до заключения и выполнения договора. Доход в этом случае — процент от стоимости сделки, он составляет от 10% до 20%.

  • Обучать новичков торговле на аукционах. Но для этого нужно самому быть экспертом.


Что нужно для участия в торгах по банкротству
  • Электронная подпись. Приобрести ЭЦП для торгов можно в УЦ ГК «Астрал». Мы предлагаем два сервиса — «1С-ЭТП» или «Астрал-ЭТ», через которые можно подать заявку на получение ЭЦП. Наша подпись подходит для любых электронных торговых площадок.

  • Аккредитация на ЭТП. Для этого необходимо установить на сайт площадки сертификат электронной подписи и загрузить пакет документов. Список документов на каждой площадке свой. Аккредитация бесплатна и занимает 3-5 дней.

После этого можно приступать к участию в торгах. Выберите интересующий вас лот, тщательно проверьте всю информацию о нём. Недвижимость нужно проверить на наличие обременений, автомобиль — на участие в ДТП или угон. Не доверяйте фотографиям в заявке — найдите способ осмотреть предмет торга лично, особенно если он дорогостоящий. Наиболее тщательно стоит проверять лоты по приобретению права требования долгов.

Выбрав лот, нужно составить заявку на приобретение лота. Для этого нужны:


  • копия паспорта,

  • ИНН,

  • договор с организатором аукциона о внесении задатка,

  • подтверждение перечисления задатка на его счёт (по закону – не более 20% стоимости лота).

Задаток возвращается, если заявитель не выиграл в торгах. Обычно заполняют стандартную форму заявки и подписывают её ЭЦП.

При открытии очередного этапа торгов нужно сделать ставку. Победитель определяется в течение получаса после завершения торгов. Организатор публикует соответствующий документ на ЭТП и на Федресурсе, а также направляет его всем участникам аукциона.



Участвуйте в любых закупках с помощью сервиса «Астрал.Поставщик». Он поможет найти выгодные закупки, проанализирует рынок, предоставит информацию о заказчике и конкурентах. Уверенно стартовать в закупках поможет «Астрал.Тендер» — комплекс услуг по подготовке к торгам и закупкам.


Что вам не говорят о продажах в связи с банкротством | Клаудиа Лори | Startup

Мне сказали, что нам нужно подождать, прежде чем я смогу предпринять какие-либо действия в отношении собственности — в суде по делам о банкротстве Сан-Франциско должно было пройти судебное слушание, на котором будет представлена ​​дополнительная информация. Дата суда пришла и прошла, и назначенный доверенным лицом брокер разослал моему риелтору лист предложений. Мы думали, что у нас есть зеленый свет. Дело в том, что предложения о продаже о банкротстве не являются случайными, и если они будут приняты, вы заблокируете предложение.Никаких «шуток, это было несерьезно». Я понял, что, несмотря на то, что риэлтор сказал мне, что все было хорошо, стандартно и с низким уровнем риска, мне нужен юрист по недвижимости, который специализируется на продажах в случае банкротства, чтобы провести меня через этот процесс.

Адвокат посмотрел на лист предложений и поднял десятки красных флажков. Флаг 1: Брокер еще не был назначен судом (т. Е. Он еще не имел права продавать собственность. Флаг 2: Право собственности было под вопросом.Флаг 3: Текущий владелец в течение года вел судебную тяжбу с мошенничеством и был вынужден продать портфель недвижимости в Сан-Франциско, чтобы выплатить свои долги. Он вообще не хотел его продавать и собирался сделать все, что в его силах, чтобы затянуть разбирательство.

Совершенно потрясенный состоянием сделки, я стал подозрительно ко всему относиться с недоверием. Мои стимулы не совпадали с чьими-либо мотивами. Все, что я мог сделать, это подождать и услышать решение суда. Я передал открытия моего юриста моему риелтору, и он так же потрясенный, как и я, спросил брокера по продаже, как вообще все это было этичным.Но, видимо, в мире продаж банкротства это было обычным делом.

Примерно через месяц суд подтвердил право брокера продать недвижимость, но вопрос о праве собственности так и не решен. Я не буду вдаваться в подробности дела должника, но в основном продавец передал право собственности на кондоминиум компании LLC прямо перед тем, как ему пришлось подать заявление о банкротстве в попытке защитить активы от включения в конкурсную массу. .

Сложность заголовков состоит в том, что они следуют цепочке.Право собственности передается от одного владельца к другому, и если в этой цепочке произойдет разрыв, будущие «владельцы», которые думают, что им было передано правильное право собственности, могут обнаружить, что на самом деле они не владеют этой собственностью. Вот почему существует страхование титула. Например, если лицо А владело домом, но затем передало право собственности ООО, а затем было вынуждено продать все активы в результате банкротства, суд может попытаться продать собственность лица А. Суд передаст первоначальный титул лица А покупателю, лицу Б.Но проблема в том, что человек B технически не является законным владельцем, даже если они заплатили за дом, потому что им было передано недействительное право собственности от лица A. LLC по-прежнему будет владеть активом. Вы можете подумать, что это за несовершенная система — и это так. Большинство рынков недвижимости по всему миру просто выпускают новые титулы, которые не зависят от состояния непосредственно предшествующего титула. Но не в Сан-Франциско.

И именно в такой ситуации я оказался. Без расследования адвоката я был невежественным человеком Б.

Суду необходимо было прояснить вопрос о праве собственности и вынести решение о том, была ли передача ООО должником недействительной или нет. Двумя неделями позже потребовалось еще одно судебное решение, чтобы установить, что передача была недействительной и что управляющий суда по делам о банкротстве имел действительное право собственности. Мне нужно было сохранить гонорара адвокату по банкротству, чтобы подтвердить решение суда, поскольку я физически не мог явиться в суд, учитывая, что в то время я жил на восточном побережье. В этот момент я думал, что берег чист.Я прошел через несколько задержек в суде, подтвердил, что брокер по продаже действительно имеет право продать собственность, и подтвердил законность права собственности. Таким образом, я сделал предложение на недвижимость.

Два дня спустя я получил сообщение от своего брокера, содержащее снимок экрана с текстом от брокера по продаже, в котором говорилось, что предложение было принято.

Я подпрыгнул от радости и подумал, что мы близки к завершению, но часть меня знала, что после всех проблем до сих пор принятие было слишком легким.Через три дня мы узнали, что текст был ошибочным. Брокер доверительного управляющего, очевидно, продавал десятки объектов недвижимости и случайно отправил текст не тому человеку (отсюда и текст «позвони мне как можно скорее»). Как могла такая ошибка, после текстового подтверждения того, что наше предложение было принято, произойти в высокопрофессиональной индустрии? Это происходит потому, что реальность запутана, а люди — это люди.

Чтобы добавить оскорбления к травме, я также обнаружил, что была подана конкурирующая заявка.Очевидно, есть 14-дневный льготный период после подачи предложения для рассмотрения других конкурирующих предложений. Мне сказали, что я был единственным предложением, которое было переиздано только через три дня после крайнего срока конкурирующего предложения, что моя ставка была перебита. Ощущение того, что меня обманывают, обманывают и разочаровывают, жгло. Но я зашел слишком далеко, чтобы просто сдаться. Я хотел увидеть это до конца. Я собирался участвовать в живом аукционе (если подано несколько предложений, проводится живой аукцион для определения выигравшего предложения). Если бы я выиграл аукцион, это было бы сделано. Это нужно было сделать. Я был измотан.

В то время я путешествовал по Азии, и телефонный аукцион должен был состояться в 3 часа ночи. Я встал после насыщенного адреналином сна и набрал номер на аукционе. Я был участником торгов номер 1. Конкурирующим претендентом был претендент номер 2. Оба наших брокера слушали звонок. У меня была открыта вторая линия по телефону с моим брокером на случай, если нам понадобится продуманная стратегия. Я был готов к длительной борьбе, так как предложения могли поступать только на 5000 долларов в каждом раунде.

Раунд 1

  • Я открыл по цене, предложившей цену 2, перебил меня на.

Раунд 2

  • Претендент 2 собрал 5000 долларов,
  • Я согласился.

Раунд 3

  • Претендент 2 получил 5000 долларов
  • Я согласился.

Раунд 4

  • Претендент 2 отказался делать ставки в будущем.
  • Я выиграл.

Я выиграл. Какие?! Я был безмерно рад, что у второго участника торгов была жесткая черта, которую он не собирался переходить.Адреналин, покидающий мое тело, заставлял меня дрожать. Очевидно, мой брокер был в своем офисе и вскочил с криком посреди тихого открытого офисного этажа, вызывая множество пристальных взглядов. Сделано.

Но этого не было сделано. Должник подал иск против продажи. Мне пришлось обратиться в суд, чтобы узнать, вынесет ли судья решение в мою пользу и допустит ли продажу. После всего, что произошло, дело должно было сводиться к решению судьи. После всего случившегося суд мог даже не продавать имущество.На мой взгляд, почти год работы мог быть напрасным. До этого момента я не был проинформирован о риске, на который я пошел.

Покупка недвижимости при банкротстве — советы инвесторам

Что делать, если вы нашли идеальный дом, но продавец-собственник обанкротился?

Иногда бывает сложно сориентироваться в системе банкротства и понять, кто принимает решение в сделке.Если вы хотите сделать предложение на дом, обратите внимание на несколько вещей:

1. Какой вид банкротства подал должник / домовладелец?

В случае банкротства по главе 7 собственность является активом имущественной массы по главе 7 и находится под контролем доверительного управляющего по главе 7, который НЕ является владельцем записи, а вместо этого является лицом, имеющим законные полномочия продавать собственность. Доверительный управляющий по главе 7 вряд ли будет участвовать в внебиржевых сделках. Вместо этого, чтобы выполнить свои обязанности по отношению ко всем кредиторам и максимизировать стоимость актива, доверительный управляющий, скорее всего, разместит его у брокера и, возможно, также проведет оценку имущества.

Это означает, что недвижимость будет следовать довольно традиционной модели маркетинга брокера. Но, конечно, продажа подлежит одобрению суда (подробнее об этом ниже).

Однако в главе 7 должник обычно имеет право на освобождение от налога на усадьбу, и если нет достаточного капитала сверх залоговых прав плюс сумма освобождения от налога на усадьбу, Доверительный управляющий не имеет стимула продавать собственность.

В главе 13 или 11 проблема становится более запутанной. Глава 13 или 11 — это реорганизация, цель которой состоит в том, чтобы должник реструктурировал свой долг, предложив план того, как он, она или он будут платить всем своим кредиторам в течение длительного периода времени (например,грамм. 3 или 5 лет). План может включать продажу актива, и, опять же, любая продажа потребует одобрения суда. В главе 13 имущество является активом имущественной массы, находящейся в ведении Доверительного управляющего согласно главе 13, но может быть передано должнику после подтверждения плана. Это длинный способ сказать, что в зависимости от того, как далеко продвинулось банкротство, должник может не иметь контроля над имуществом, чтобы выставить его на листинг или продать его позже, или, по крайней мере, до тех пор, пока они не получат согласие Доверительного управляющего согласно Главе 13.

2.Сколько времени займет закрытие транзакции?

Когда у вас будет подписанный контракт, суд должен будет одобрить продажу. Обычно это ходатайство регулярно замечается, и его включение в календарь может занять до месяца, в зависимости от типа поданного ходатайства и календаря суда. Тем не менее, продажа не является завершенной сделкой, поскольку обычно по ней могут быть завышены ставки. Это означает, что аукцион состоится в день утверждения заявки на продажу. Обычно это происходит в зале суда, но в некоторых случаях это может быть неформальным и проводиться в офисе Доверительного управляющего.

Кроме того, транзакции обычно проходят через условное депонирование, и иногда титульная компания / сотрудник условного депонирования отклоняет постановление суда и требует внесения поправок в постановление с дополнительными формулировками, позволяющими закрыть условное депонирование. Это тоже может добавить пару недель к транзакции.

ВЪЕЗД

Стоимость дома, включенного в конкурсную массу, скорее всего, будет близка к справедливой рыночной стоимости. Однако конкуренция исчезает только в том случае, если принять во внимание группу людей, готовых ждать 60–120 дней, чтобы закрыть сделку, и жить с неуверенностью в том, что придется платить еще больше в ходе открытых торгов после того, как первоначальное предложение будет принято.На растущем рынке или для определенной доходной недвижимости это все еще может быть выгодной сделкой для покупателя, который готов преодолеть эти ловушки.

Если вы или ваш друг ищете юридического консультанта по недвижимости в отношении собственности в Калифорнии, не стесняйтесь обращаться в нашу юридическую фирму по телефону (650) 327-2900 x 10 или, чтобы узнать больше о нашей фирме и прочитать биографии адвокатов, посетите нас в Интернете по адресу www.BrewerFirm.com.

Покупка недвижимого имущества, находящегося в процессе банкротства

Когда покупатели думают о покупке проблемной собственности, они обычно думают о короткой продаже или собственности банка (REO), или, возможно, о покупке дома на аукционе потери права выкупа.Одна категория, о которой не так много говорят, — это дома, которые стали частью банкротства. Дома, которые являются частью банкротства, представляют собой свои собственные уникальные проблемы и работают по совершенно другому набору правил, требуемых судом США по делам о банкротстве.

Глава 7 против Главы 13 о банкротстве

С недвижимостью обращаются по-разному, если она является частью процедуры банкротства по главе 13 и главе 7. Дома в главе 13 о банкротстве остаются под контролем продавца.Чтобы его купить, вам нужно будет договориться с владельцем напрямую. Требуется одобрение вашего предложения судом по делам о банкротстве. Это проверка, чтобы убедиться, что кредиторы защищены и продавец не получает никаких доходов. Глава 7 банкротства очень разные. Все имущество собственника передается во владение конкурсному управляющему, который назначается судом. Доверительный управляющий отвечает за продажу и распоряжение всеми активами, и владелец больше не участвует в переговорах о продаже своего дома.Мы поговорим больше о покупке домов в главе 7, поскольку именно здесь процесс сильно отличается от обычной транзакции.

Сделать предложение о банкротстве дома в главе 7.

Доверительный управляющий часто перечисляет недвижимость в банкротстве на открытом рынке. Если вы решите разместить предложение о таком имуществе, обычно для суда по делам о банкротстве требуется особый договор, который имеет сходство с обычным договором о недвижимости, но содержит множество конкретных условий банкротства.

  1. При условии одобрения судом по делам о банкротстве — После того, как доверительный управляющий подписывает ваше предложение, оно еще не является взаимоприемлемым.Через несколько недель они назначат судебное слушание, в ходе которого судья рассмотрит и одобрит предложение. До этого момента у вас нет действующего контракта.
  2. Право принимать более высокие ставки — До тех пор, пока суд не одобрит ваше предложение, закон о банкротстве требует, чтобы доверительный управляющий продолжал принимать другие предложения, если они лучше вашего. Закон дает вам возможность соответствовать этим более высоким предложениям, но риск того, что кто-то другой превысит вашу ставку, сохраняется до судебного слушания.На судебном заседании может быть даже проведен устный аукцион для определения окончательной цены и выигравшего покупателя. Невозможно избежать этих рисков, поэтому у вас нет гарантии, что дом будет вашим, пока судья не одобрит ваше предложение.

Остерегайтесь надвигающейся потери права выкупа

Почти все объекты собственности, находящиеся в процессе банкротства, имеют ипотеку. В большинстве случаев эти ипотечные кредиты находятся под водой, и банки могут потерять значительную сумму денег при продаже собственности.Когда доверительный управляющий примет ваше предложение, он уведомит всех правообладателей дома о предлагаемой продаже. Это дает кредиторам возможность возразить против продажи, чтобы защитить свои активы от продажи по цене ниже, чем они хотели бы.

Банки проведут собственный анализ справедливой рыночной стоимости дома и размера долга. Они используют эти данные, чтобы выяснить, каковы их вероятные доходы, если дом будет изъят из обращения, а не продан судом по делам о банкротстве. Если предложение о банкротстве будет слишком низким, они будут возражать и вместо этого приступят к обращению взыскания.Помните, что суду по делам о банкротстве доверяют защиту кредиторов, а не предоставление вам выгодной сделки на дом, поэтому вероятность того, что дом, на который вы претендуете, будет лишен права выкупа, довольно высок.

Комиссии доверительного управляющего и необеспеченные кредиторы

Чтобы успешно продать недвижимость при банкротстве, доверительный управляющий должен получить свой гонорар. Часто суд также хочет, чтобы некоторая сумма была выплачена необеспеченным кредиторам. Существует сложный танец, который разыгрывается по-разному для каждого объекта недвижимости, чтобы прийти к правильной сделке, которую одобрит кредиторы и которую также одобрит суд.Если в доме есть собственный капитал, некоторые из этих дополнительных сборов могут быть связаны с этим, но имейте в виду, что покупателя могут попросить заплатить часть этих сборов, чтобы сделка состоялась.

Все банкротства разные

Этот пост дает обзор некоторых из основных проблем при покупке недвижимости через суд по делам о банкротстве. Однако самое важное, что нужно помнить, это то, насколько по-разному каждая транзакция будет разыгрываться в процессе банкротства. Нет отличного способа предсказать ваш успех или неудачу, и вам нужно быть готовым к ухабистому процессу, когда вы можете или не можете добраться до дома.Существует масса сложностей, которые невозможно обсудить в такой короткой статье, и вам будет лучше всего работать с профессионалами в области недвижимости и юристами, которые хорошо разбираются в процессе банкротства, если вы собираетесь сделать предложение. Обращайтесь к своему адвокату с осторожностью, так как большинство агентов и поверенных не имеют опыта в сделках такого типа.

Выкупить дом на аукционе после банкротства?

У вас есть денежные вопросы. У Bankrate есть ответы. Наши специалисты помогают вам управлять своими деньгами более четырех десятилетий.Мы постоянно стремимся предоставить потребителям советы экспертов и инструменты, необходимые для достижения успеха на протяжении всего жизненного пути.

Bankrate следует строгой редакционной политике, поэтому вы можете быть уверены, что наш контент является честным и точным. Наши отмеченные наградами редакторы и репортеры создают честные и точные материалы, которые помогут вам принять правильные финансовые решения. Контент, созданный нашей редакцией, является объективным, основанным на фактах и ​​не подвержен влиянию наших рекламодателей.

Мы открыто говорим о том, как мы можем предоставить вам качественный контент, конкурентоспособные цены и полезные инструменты, объясняя, как мы зарабатываем деньги.

Bankrate.com — это независимый издатель и сервис сравнения, поддерживаемый рекламой. Мы получаем компенсацию в обмен на размещение спонсируемых продуктов и услуг, или если вы переходите по определенным ссылкам, размещенным на нашем сайте. Следовательно, эта компенсация может повлиять на то, как, где и в каком порядке продукты появляются в категориях листинга. Другие факторы, такие как наши собственные правила веб-сайта и то, предлагается ли продукт в вашем регионе или в выбранном вами диапазоне кредитного рейтинга, также могут влиять на то, как и где продукты появляются на этом сайте.Хотя мы стремимся предоставлять широкий спектр предложений, Bankrate не включает информацию о каждом финансовом или кредитном продукте или услуге.

Уважаемый советник по банкротству,
Я подал заявление о банкротстве по главе 7, которое было прекращено ранее в этом году. Я включил дом, которым владею и занимаю в настоящее время. Я включил этот дом в банкротство, потому что дом находится под водой как минимум на 20 000 долларов. Мне было интересно, смогу ли я выкупить дом обратно на аукционе потери права выкупа, если я захочу. У меня есть деньги, чтобы его купить.Могу ли я тогда нести ответственность за налоги, которые я еще не уплатил, и все сборы за них? Кроме того, следует ли мне съехать до аукциона, если я не получу выигравшую ставку, или у меня есть время, чтобы переехать после аукциона, если я не выиграю?
— Шерри

Дорогая Шерри,
Мне нечасто задают этот вопрос, поскольку вы определенно относитесь к очень небольшому меньшинству домовладельцев, которые теряют свои дома, но имеют средства для выкупа собственности. Иногда клиент говорит мне, что его или ее семья вкладывает деньги, но редко домовладелец имеет средства.

В вашем случае, как и во многих других, вы решили сдать свой дом и подали заявление о банкротстве согласно Главе 7, что аннулировало любые обязательства по ипотеке. Теперь у вас есть возможность выкупить дом, который планируется продать на аукционе выкупа.

Я бы определенно посоветовал вам проконсультироваться с кем-то, имеющим опыт покупки недвижимости при продаже закладных. Хотя этот процесс довольно прост, и вы определенно можете справиться с этим самостоятельно, в каждом округе в каждом штате есть разные процедуры.Любая информация о процедуре в вашем конкретном округе будет неоценимой до того, как вы начнете торги.

Как вы знаете, выигрывает самая высокая ставка. Вы бы посетили аукцион и сделали ставку на недвижимость. На этом этапе вам нужно будет предоставить средства лицу или компании, проводящей аукцион. Я считаю, что вы должны предъявить документ, подтверждающий наличие средств, прежде чем вам будет разрешено участвовать в торгах на недвижимость. В противном случае любой может пойти и поднять покупную цену, не имея возможности купить недвижимость.

Как новый владелец вашего старого дома, вы должны будете выяснить общую сумму неуплаченных налогов на недвижимость. Налоги на недвижимость взимаются с собственностью и не отменяются банкротством. Если вы уйдете из дома, вы не будете нести ответственность за эти неуплаченные налоги на недвижимость, но вы должны будете их уплатить, чтобы сохранить собственность.

В некоторых случаях ипотечный кредитор уже заплатил просроченные налоги на недвижимость. Возможно, что в цену покупки недвижимости включены просроченные налоги на недвижимость.Офис налогового инспектора округа сможет подтвердить наличие непогашенного остатка.

В случае, если вы не спасете свой дом, вам не нужно выезжать в этот день. Новый владелец, будь то банк или частный инвестор, не хочет тратить деньги на выселение вас из собственности. Это может стоить больших денег и занять много времени. Обычно вам дадут «деньги за ключи», чтобы вы съехали и оставили место в хорошем состоянии.

Удачи.

Спросите у консультанта

Чтобы задать вопрос консультанту по банкротству, перейдите на страницу «Спросите экспертов» и выберите тему «Банкротство».Прочтите больше колонок «Советник по банкротству» и больше историй об управлении долгом.

Содержание

Bankrate, включая рекомендации в колонках с советами и экспертами и на этом веб-сайте, предназначено только для помощи вам в принятии финансовых решений. Содержание обширно и не учитывает ваше личное финансовое положение. Bankrate рекомендует вам обратиться за советом к консультантам, которые полностью осведомлены о ваших индивидуальных обстоятельствах, прежде чем принимать какие-либо окончательные решения или реализовывать какую-либо финансовую стратегию.Помните, что использование вами этого веб-сайта регулируется Условиями использования Bankrate.

Подробнее о покупке домов на аукционе:

Продажи банкротства | Институт CCIM

Юридические записки Функция CCIM

Ознакомьтесь с этим руководством по работе с проблемными сделками с недвижимостью.

Брайан Гринспун, JD |

Поскольку этот цикл недвижимости приближается к своему спаду, девелоперы, инвесторы и кредиторы могут столкнуться с проблемами банкротства, с которыми они не сталкивались в прошлом. Замедление рынка в течение последних 18 месяцев может потребовать от этих сторон, а также от других, преодолеть лабиринт юридических и финансовых проблем.Понимание процессов продаж при банкротстве может быть полезно профессионалам коммерческой недвижимости в таких рыночных условиях.

Рекомендации по закупке
Для тех, кто готов покупать, есть потенциал роста на нисходящем рынке. Покупка недвижимости в делах о банкротстве включает в себя другие вопросы и процедуры, чем операции без банкротства. Среди выгодных причин для покупки недвижимости при банкротстве — чистота прав собственности и скорость, с которой могут быть закрыты сделки о банкротстве.В случае должным образом проведенной продажи в случае банкротства постановление суда по делам о банкротстве снимает обременения с продаваемой недвижимости и переводит их на доходы от продажи в случае банкротства. Это дает покупателям четкое право собственности на недвижимость в соответствии с постановлением федерального суда и оставляет конкурсную массу и ее кредиторов бороться за право на получение этих доходов позднее.

Для должников продажа в случае банкротства предлагает способ быстрой продажи собственности без расширенного судебного разбирательства в суде штата для определения приоритета или срока действия залогового права.Кроме того, поскольку имущество, находящееся в процессе банкротства, чаще всего продается «как есть», переговоры, периоды должной осмотрительности и время подготовки документов обычно намного короче. И покупатели, и продавцы могут воспользоваться преимуществами упрощенного процесса продаж и более упрощенной документации, необходимой для продаж в случае банкротства.

При определенных обстоятельствах продажи в случае банкротства освобождаются от уплаты документальной печати и аналогичных налогов. В частности, раздел 1146 (а) Кодекса о банкротстве предусматривает, что «изготовление или поставка документа о передаче в соответствии с планом, утвержденным в соответствии с разделом 1129 [Кодекса о банкротстве], не может облагаться налогом в соответствии с каким-либо законом, устанавливающим печать или аналогичный налог. .«При продаже крупной собственности в соответствии с планом главы 11 это освобождение может быть чрезвычайно ценным и обеспечить существенную экономию имущества банкротства.

Покупатели недвижимости имеют больший контроль при формулировании условий частной продажи, чем публичной продажи. На частных торгах и аукционах потенциальный покупатель, делающий первоначальное предложение о продаже недвижимости, называется претендентом на приземляющуюся лошадь. Имущество банкротства выигрывает от предложения преследующей лошади, потому что оно устанавливает минимальные условия продажи, включая минимальную цену покупки.Такие первоначальные предложения иногда обусловлены одобрением судом по делам о банкротстве мер защиты от преследования лошадей, включая:

  • — плату за разрушение или, в качестве альтернативы, возмещение фактических расходов на комплексную проверку;
  • минимальная сумма переоценки;
  • минимальных шагов торгов; и
  • другие менее распространенные меры защиты первоначального участника торгов, такие как ограниченные положения о запрете магазина.

Кодекс о банкротстве разрешает фидуциару конкурсной массы проводить продажи, которые могут осуществляться с соблюдением или свободными и свободными от обременений правового титула.Продажа без учета интересов третьих лиц гораздо более распространена, но может быть осуществлена ​​только при соблюдении определенных критериев. В частности, раздел 363 (f) Кодекса о банкротстве разрешает продажу имущества без какой-либо заинтересованности в таком имуществе юридического лица, отличного от недвижимости, только при соблюдении хотя бы одного из пяти следующих условий:

  • применимо. закон о банкротстве разрешает продажу такого имущества без таких интересов;
  • лицо, владеющее такой долей в собственности, дает согласие;
  • проценты являются залогом, и цена, по которой продается недвижимость, превышает совокупную стоимость всех залогов на имущество;
  • таких интересов являются предметом добросовестного спора; или
  • юридическое лицо, владеющее залоговым правом, может быть вынуждено принять денежную компенсацию такого интереса.

До тех пор, пока должник может предоставить реквизиты, подтверждающие, что применяется одно из пяти исключений в соответствии с разделом 363 (f), суды по делам о банкротстве обычно разрешают продажу недвижимости покупателю бесплатно и без уплаты налогов, с указанным залогом, претензии и обременения вместо этого присоединяются к выручке от продажи.

Дела о недвижимости с единым активом
Многие проекты в сфере недвижимости принадлежат специализированным компаниям с ограниченной ответственностью, удаленным от банкротства.Такие случаи недвижимости с одним активом обычно включают многоквартирные дома, офисные здания, торговые центры, склады, землю, жилые подразделения и кондоминиумы; однако пристань для яхт, отели с полным спектром услуг, поля для гольфа и горнолыжные курорты не считаются объектами недвижимости с единым активом.

Хотя заемщикам с одним активом не запрещается подавать заявление о банкротстве, в соответствии с Законом о предотвращении злоупотреблений в банкротстве и защите прав потребителей 2005 года они подлежат ускоренным процедурам с целью отмены автоматического приостановления, что лишает должников прежних преимуществ, которые были у должников при банкротстве. .

В соответствии с разделом 101 (51B) главы 11, должником по недвижимости с одним активом является тот, чья недвижимость представляет собой отдельную собственность или проект, за исключением жилой недвижимости с менее чем четырьмя жилыми единицами; генерирует практически весь валовой доход должника; и по которой не ведется никакой существенной деятельности, кроме как управление недвижимым имуществом.

В соответствии с разделом 362 (d) (3) главы 11, в делах о недвижимости с одним активом автоматическое приостановление действия Кодекса о банкротстве в отношении кредиторов прекращается либо через 90 дней после подачи заявления о банкротстве, либо через 30 дней после того, как суд определит, что должник является должником с одним активом, если только должник не представит план с разумной вероятностью подтверждения или не начнет ежемесячно выплачивать проценты обеспеченным кредиторам по применимой процентной ставке по контракту, не имеющей отношения к дефолту.Кроме того, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить автоматическое приостановление.

Наконец, обеспеченные кредиторы могут попытаться прекратить дело о банкротстве, и суды будут рассматривать определенные факторы, чтобы определить, недобросовестно ли подавал заявление о банкротстве должник с одним активом. Эти факторы включают:

  • должник имеет только один актив;
  • у должника есть несколько необеспеченных кредиторов, чьи требования незначительны по сравнению с требованиями обеспеченных кредиторов;
  • у должника мало сотрудников;
  • имущество является предметом обращения взыскания в результате просроченной задолженности;
  • финансовые проблемы должника связаны со спором между должником и обеспеченными кредиторами, который может быть разрешен в рамках незавершенного иска государственного суда; и
  • время подачи заявления о банкротстве должника свидетельствует о намерении задержать или нарушить законные права обеспеченных кредиторов должника на реализацию своих прав.

Хотя большинство дел, связанных с одним активом, как правило, соответствуют этим критериям, по делам почти всегда подается ходатайство об отклонении или разрешении обеспеченному кредитору освобождения от автоматического приостановления.

Будьте осторожны при покупке имущества, вовлеченного в банкротство

Если вы хотите начать спор, объявите толпе, что экономика восстанавливается: половина с вами согласится, половина — нет.Конечно, экономический спад может повлиять на многих, что приведет к коротким продажам, потере права выкупа и банкротству. И многие люди спрашивают о покупке собственности, которая оказалась вовлеченной в банкротство. Чтобы ответить на этот вопрос, ключевой вопрос заключается в том, какой тип банкротства был подан и сколько времени потребуется, чтобы закрыть его?

Поскольку в большинстве случаев такие продажи осуществляются без заявлений, гарантий или компенсаций, адвокаты, представляющие покупателей, должны сделать надлежащую проверку своим приоритетом номер один. Раздел 363 Закона U.S. Кодекс о банкротстве позволяет сторонам, участвующим в главе 11 или главе 7 (наиболее распространенной для потребителей), распоряжаться недвижимым имуществом, чтобы помочь выплатить свои долги посредством высоко структурированного процесса, направленного на получение максимальной отдачи от каждого актива при сохранении наименьшая ответственность.

Таким образом, недвижимость продается «бесплатно и без залога», без каких-либо залогов и обременений, но, по словам экспертов, нередко впоследствии обнаруживаются скрытые проблемы, а сам процесс покупки может представлять различные другие препятствия.Покупатель должен провести исчерпывающую проверку. Доверительный управляющий или должник во владении редко имеет доступ ко всем материалам, которые покупатель обычно должен видеть перед принятием решения о покупке собственности; иногда должник уничтожил документацию до банкротства или не поддерживал ее в достаточно хорошем состоянии.

Покупатель должен воспользоваться тем, что собственность «свободна и понятна». Хотя передача собственности происходит без заявлений или гарантий, она также не сопровождается залогом или обременениями.Покупатель должен привлечь опытного кредитора и профессионала в сфере недвижимости и быть готовым быстро действовать в условиях конкурентной среды торгов.

Основная цель при подаче заявления о банкротстве — дать человеку, обремененному долгами, возможность начать все сначала. Должник подает ходатайство в суд вместе с перечнем активов и кредиторов; для управления продажей необлагаемого имущества назначается доверительный управляющий. Основная роль доверительного управляющего заключается в выплате обеспеченным, а иногда и необеспеченным кредиторам из доходов от продажи собственности, и это может занять до 45-60 дней, чтобы пройти через суд, но вполне может стоить того. покупатель!

Сколько будут мои платежи?

Рассчитайте свой ежемесячный платеж с учетом применимых финансовых сборов, PMI, страхования от несчастных случаев и налогов на имущество.

Калькулятор доступности

Сколько вы можете занять у кредитора? Используйте этот калькулятор для расчета суммы, которую вы можете себе позволить с точки зрения кредитора.

Калькулятор длительности ипотеки

Этот калькулятор поможет вам определить ваши сбережения, если вы будете делать более крупные ежемесячные платежи.

риэлторов должны знать о банкротстве

Рано или поздно каждый риэлтор столкнется с недвижимостью, вовлеченной в дело о банкротстве.

Или собственность, которую можно было бы избежать потери права выкупа и продать, используя банкротство.

Банкротство — это совсем другой мир, когда дело касается недвижимости. Полезно знать, как вести себя.

Давайте рассмотрим принципы и процедуры, применяемые при покупке или продаже недвижимости при банкротстве.

Начнем с небольшой предыстории банкротства.

Кто должник

Во-первых, юридических лиц объявили о банкротстве, а не собственности.

Можно смело сказать, что объект находится в состоянии банкротства, но на самом деле это означает, что субъект , которому принадлежит имущество или доля в нем, является должником в процедуре банкротства.

Предприятие находится в состоянии банкротства.

Это лицо может быть физическим лицом; корпорация или ООО; или партнерство. «Должник» — это лицо, в отношении которого возбуждено дело.

Получите правильный жаргон: должников — это те, кто имеет долги; кредиторов — это те, кому причитаются долги.

Обычно организация добровольно выбирает банкротство, но кредиторы могут инициировать принудительное банкротство в отношении финансово неблагополучной организации.

Для удобства я буду предполагать, что банкротом является физическое лицо, а собственность — это дом. Я укажу, где меняется практика, если владелец или собственность иначе.

Имущество недвижимости

Возбуждение дела о банкротстве создает «имущество», во многом похожее на наследственное имущество.Право собственности на имущество должника переходит к конкурсной массе при возбуждении дела.

Имущество может быть исключено из конкурсной массы посредством разрешенного исключения, отказа, повторного инвестирования в должника, продажи постороннему лицу или закрытия имущественной массы.

Имущество недвижимого имущества является частью совокупного имущества, из которого могут быть погашены требования кредиторов. Лица, у которых есть долги, обеспеченные имуществом, также являются кредиторами, даже если у должника нет личной ответственности по долгу.

Контроль и ответственность за имущество наследства лежит на управляющем делом в Главе 7;

В главе 11 или главе 13 должник контролирует имущество, подлежащее утверждению судом. Действия, выходящие за рамки обычного ведения бизнеса, требуют предварительного уведомления кредиторов и возможности слушания дела судьей по делам о банкротстве.

Это уведомление кредиторам позволяет затронутому органу кредитора возразить, если предлагаемое действие не является прямым или вызывает возражения по иным причинам.

Автоматический фиксатор

Отличительной чертой любой главы о банкротстве является автоматическое приостановление. Приостановление — это судебный запрет, который налагается автоматически при возбуждении дела о банкротстве.

Он затрагивает все стороны и предназначен для защиты должника, активов должника и активов имущественной массы на протяжении всего срока его действия.

Пребывание происходит мгновенно: его эффективность не зависит от наличия уведомления о пребывании. Это делает действия, предпринятые в нарушение срока пребывания, недействительными и не имеющими юридической силы.

В контексте недвижимости это означает, что если дело о банкротстве возбуждено даже за несколько мгновений до продажи права выкупа, любая «продажа», которая имеет место в последующие моменты, неэффективна для передачи права собственности. Такая продажа после подачи заявления о банкротстве является недействительной, независимо от того, знали ли о банкротстве кредитор или аукционист.

Кредиторы могут подать в суд по делам о банкротстве ходатайство об отмене моратория, если кредитор может доказать, что рассматриваемое имущество не является необходимым для реорганизации или, что более часто, что обеспеченный интерес в имуществе подвергается неблагоприятному влиянию с течением времени или неплатежом. .

Об отмене моратория испрашивается ходатайство в суде по делам о банкротстве после уведомления должника, поверенного должника и любого доверенного лица, участвующего в деле.

Полномочия суда по делам о банкротстве

Кодекс о банкротстве разрешает ряд действий в отношении недвижимого имущества, которые неизвестны, являются редкими или дорогостоящими по законам штата.

В качестве федерального закона Кодекс о банкротстве имеет приоритет перед противоречащим законам штата в силу пункта о верховенстве Конституции США.

  • Продажа бесплатно и без уплаты — суд может распорядиться о продаже имущества без права удержания, если право удержания оспаривается. Право собственности на недвижимость передается покупателю, и право удержания закрепляется за выручкой от продажи до тех пор, пока спор не будет разрешен.
  • Продажа имущества, находящегося в совместном владении — интересы совладельцев собственности, не являющихся должниками, могут быть проданы при условии, что продажа только долей должника нанесет ущерб интересам кредиторов. Совладельцы получают право преимущественной покупки, и, если они не воспользуются этим правом, они получают свою долю выручки за вычетом затрат на продажу.’
  • Предотвращение залогового удержания — судебные залоговые права, которые нарушают освобождение, на которое должник имеет иное право, могут быть аннулированы или подчинены в той мере, в какой это необходимо для максимального увеличения требования об освобождении.
  • Аннулирование льготного залога — залоговое право, предоставленное или наложенное для обеспечения ранее существовавших долгов, исправленное в течение 90 дней с момента подачи дела или одного года, если правообладатель связан с должником, может быть аннулировано как несправедливое предпочтение.

Эти полномочия могут сделать продажу собственности осуществимой, если споры или несовпадающие взгляды препятствуют продаже за пределами банкротства.

Это обзор банкротства, затрагивающего недвижимость. Для каждого плоского заявления, вероятно, есть исключение или вариант, но это поможет вам начать понимание банкротства.

Более подробную информацию можно найти на сайте Bankruptcy In Brief.com.

Продажи при банкротстве

Давайте посмотрим, что нужно знать риелтору, когда продавец является должником или доверителем имущества должника.

Профессионалы поместья

Риэлторы входят в число профессионалов, обслуживающих и консультирующих имущество банкротства, чья работа через управляющего по делу о банкротстве должна быть предварительно одобрена судьей по делам о банкротстве.

Доверительные управляющие по главе 7 и должники по главе 11 являются фидуциарами. Лица, указанные в главе 13, не являются доверенными лицами своих кредиторов. Суды различаются по поводу того, должен ли суд одобрить привлечение риэлтора к продаже по главе 13.

Кодекс о банкротстве требует, чтобы специалисты по имуществу были «бескорыстными», то есть свободными от конкурирующей лояльности, которая может поставить под угрозу их долг перед интересами кредиторов имения.

Требование «незаинтересованности» может помешать брокеру по недвижимости также представлять потенциального покупателя недвижимости.Дела о банкротстве обычно передаются на рассмотрение единоличного судьи от начала до конца. Узнайте у своего контактного лица, какую позицию занимает судья по вашему делу.

Юрист должника или доверительного управляющего обычно готовит заявление об утверждении приема на работу специалиста по недвижимости. Риэлтору будет поручено проверить личности кредиторов недвижимости и любых других заинтересованных сторон в случае прошлых деловых сделок или текущих конфликтующих обязательств.

Полное раскрытие информации обязательно.Одним из возможных последствий нераскрытого конфликта является запрет на получение какой-либо компенсации. Раскройте все с достаточным количеством фактов, чтобы судья решил, дисквалифицируют отношения или нет.

Листинговый договор обычно подается вместе с заявлением о приеме на работу.

Затраты на ремонт перед продажей

Взятие нового долга относится к числу действий, требующих одобрения суда.

Любой, кто предоставляет кредит на имущество, после подачи заявки, захочет знать, что его требование будет оплачено в качестве административных расходов, опережая долги, которые существовали на момент объявления о банкротстве.

Если ожидается ремонт, ремонт или постановка, если расходы должны быть оплачены в дополнение к комиссии за продажу, рассмотрите возможность предварительного одобрения суда.

Знать состояние титула

Важно заранее определить, есть ли проблемы или залоговые права, которые потребуют использования специальных полномочий, описанных выше, для закрытия. Использование этих полномочий обычно занимает больше времени, чем время, необходимое для получения стандартного заказа, подтверждающего договор купли-продажи.

Эти выпуски могут быть собственниками, не являющимися должниками; залогов, которых можно было избежать; или оспариваемые претензии, подлежащие продаже бесплатно и ясно. Обращения в суд по делам о банкротстве, касающиеся прав конкретного кредитора или держателя долей, требуют более длительного интервала между подачей ходатайства и слушанием дела судьей.

Время получения необходимых судебных постановлений зависит от того, сколько времени необходимо для условного депонирования между заключением контракта и фактическим закрытием транзакции.

Я обычно хочу 45 дней между подписанием договора купли-продажи и закрытием условного депонирования. Чтобы сделать это за меньшее время, требуются либо особые приказы суда, чтобы сократить время, либо большая удача.

На мой взгляд, листинг должен раскрыть, что продажа требует одобрения суда.

Судебное одобрение договора купли-продажи

После заключения договора условия продажи могут быть доведены до сведения кредиторов. Орган кредиторов имеет право на уведомление о продаже за 21 день; это означает, что возражение против продажи может быть подано в течение 21 дня.Возражения против продажи возникают нечасто, если недвижимость выставлена ​​на продажу, а продажа осуществляется третьей стороне, не связанной с кем-либо из игроков.

Срок уведомления может быть сокращен после подачи заявки на такой заказ. Время для фактического ввода приказа может быть больше, если требуется слушание. Большинство судов обычно рассматривают такие ходатайства только в определенные дни месяца. Опять же, если время критично, работайте в тесном сотрудничестве с привлеченным адвокатом по банкротству.

Куда пойдет выручка от продажи, является центральным вопросом в уведомлении о предполагаемой продаже.Расчетная ведомость нетто продавца часто является способом представления этой информации кредиторам. Таким образом, сотрудник условного депонирования должен незамедлительно потребовать выплаты, чтобы при необходимости у вас был чистый лист.

Я считаю полезным, как поверенный по банкротству, составить проект предложенного приказа об одобрении продажи сразу после подачи ходатайства об одобрении продажи. Предлагаемая форма заказа может быть рассмотрена страховщиком титула, который будет гарантировать, что покупатель получит то, что, по его мнению, он покупает. Иногда избежание залогового права, интересы совладельцев или личность получателя выручки от продажи вызывают озабоченность у титульной компании.

Предположим, что вам понадобится заверенная копия любых постановлений суда, утверждающих продажу или рассмотрение залогового права для включения в публичный отчет. Секретарь суда по делам о банкротстве выдает заверенные постановления по запросу.

Окончательность судебных постановлений

Когда суд издает постановления об утверждении продажи или об избежании залогового удержания, эти постановления не являются окончательными в течение 14 дней с момента внесения постановления в судебную книгу. Апелляция на приказ может быть подана в течение этих 14 дней.

Внимательный страховщик титула обычно настаивает на переждании периода апелляции перед закрытием сделки.Убедитесь, что все стороны включили это дополнительное время в свои сроки.

Overbids

Ни одно положение Кодекса о банкротстве не требует, чтобы продажа недвижимого имущества предусматривала возможность завышения цены. Тем не менее, некоторые суды и некоторые попечители хотят включить механизм конкурирующих заявок.

Определите основные правила до листинга, чтобы никого не удивил шанс быть переброшенным.

Продажи после банкротства

Вы можете встретить клиентов, которые недавно объявили о банкротстве и теперь хотят продать собственность, оставшуюся у них после банкротства.Многие люди выходят из банкротства, все еще имея право собственности на свои дома, потому что доверительный управляющий решил не ликвидировать собственность или потому, что их освобождения покрывали всю долю в собственности.

Давайте рассмотрим некоторые проблемы, которые могут возникнуть, когда банкротство стоит за продавцом.

Оставление

Недвижимое имущество продолжает оставаться собственностью недвижимого имущества, подлежащего автоматическому приостановлению, до тех пор, пока не будет оставлено, продано или дело не будет закрыто.

Управление активами конкурсной массы конкурсным управляющим может выходить за рамки того момента, когда должник получает освобождение от ответственности.Таким образом, дело может быть открыто в протоколе суда, но должник имеет разрешенные исключения и освобождение от ответственности.

Записи дел о банкротстве доступны в Интернете

Продажа дома при таких обстоятельствах может потребовать, чтобы должник получил постановление суда об отказе от своей собственности, чтобы он мог устранить облако правового титула, образовавшееся в результате открытого дела о банкротстве.

Раннее участие вашей титульной компании покажет вам, является ли рассмотрение дела о банкротстве препятствием для титульного страхования.

Если требуется постановление суда, отказ осуществляется путем подачи ходатайства в суд; попечители часто предусматривают отказ, но некоторые суды требуют явного уведомления кредиторов. Поверенный по банкротству должника должен быть в состоянии помочь.

Залог, которого можно избежать

Раннее обращение к предварительному отчету о праве собственности может привести к тому, что до банкротства домовладелец не знал или не позаботился о снятии залогового удержания.

Закон о банкротстве позволяет аннулировать законное право удержания по решению суда в той мере, в какой это необходимо для того, чтобы должник мог в полной мере воспользоваться доступными льготами.

Большинство судов восприимчивы к тому, что должник избегает залогового права, препятствующего освобождению от уплаты налогов после закрытия дела о банкротстве. Анализ основан на стоимости имущества, остатках на счетах основных залогов и удержании, которого следует избегать, на дату подачи заявления о банкротстве.

Время, необходимое для возобновления дела о банкротстве и переезда в целях избежания залогового удержания, составляет, скорее всего, шесть недель или более. Таким образом, чем раньше будет выявлена ​​проблема, тем скорее вы сможете закрыть сделку.

Другой сценарий включает залоговое право , которое удалось избежать при банкротстве, но постановление, вынесенное в суд по делам о банкротстве, не фигурирует в публичных отчетах. Любой может запросить (и оплатить) заверенную копию приказа, избегая залогового удержания.

Знать о банкротстве

Банкротство, в прошлом или на рассмотрении, не должно быть препятствием для продажи собственности.

Успех требует только понимания того, как работает банкротство, и тщательного управления сроками и ожиданиями по мере того, как вы приближаетесь к закрытию.

Дополнительная литература

Как Глава 13 спасает дома

Все о усадьбах

Жилищные займы после объявления о банкротстве

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *