Порядок получения лицензии на управление многоквартирным домом: Как получить лицензию на управление многоквартирным домом

Содержание

Лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ с 01.09.2014 внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, добавлен раздел Х «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами».

В соответствии с изменением законодательства вступает запрет на управление многоквартирными домами без лицензии с 1 мая 2015 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» от 28.10.2014 №1110 утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она выдана. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» Лицензионные требования устанавливаются положениями о лицензировании конкретных видов деятельности, утверждаемыми Правительством Российской Федерации.

Постановление Правительства Российской Федерации «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» от 28.10.2014 № 1110

а) соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации;

в) соблюдение требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

 

Жилищный кодекс Российской Федерации

Лицензионными требованиями являются:

1) регистрация лицензиата, соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные на территориях иностранных государств, к осуществлению деятельности по управлению многоквартирными домами не допускаются;

1.1) отсутствие тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее;

2) наличие у должностного лица (единоличного исполнительного органа юридического лица, руководителя юридического лица или его филиала либо индивидуального предпринимателя, осуществляющих управление многоквартирным домом, а в случае заключения договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа — единоличного исполнительного органа юридического лица или индивидуального предпринимателя, которым такие полномочия переданы) лицензиата, соискателя лицензии квалификационного аттестата;

3) отсутствие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

4) отсутствие в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, информации о должностном лице лицензиата, должностном лице соискателя лицензии;

5) отсутствие в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами информации об аннулировании лицензии, ранее выданной лицензиату, соискателю лицензии;

6)  соблюдение лицензиатом требований к размещению информации, установленных частью 10. 1 статьи 161 настоящего Кодекса;

(Положения п. 6.1 ч. 1 ст. 193 (в ред. ФЗ от 28.12.2016 N 469-ФЗ) применяются с 01.01.2018,
а в гг. Москве, Санкт‑Петербурге, Севастополе — с 01.07.2019.)

7) иные требования, установленные Правительством Российской Федерации.

К соискателю лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с учетом особенностей лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, предъявляются лицензионные требования, предусмотренные п. 1 — 7 ч. 1 ст. 193 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Правом на получение государственной услуги (получение Лицензии) обладают заявители, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами. Заявителями являются юридические лица и индивидуальные предприниматели. Представлять интересы заявителя вправе действующий в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами индивидуальный предприниматель, орган юридического лица, а также лицо, действующее на основании доверенности, оформленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в структурное подразделение многофункционального центра Санкт‑Петербурга заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», в котором указываются сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям, а также наличие квалификационного аттестата.

Компании, прошедшие лицензирование, будут включены в единый открытый федеральный реестр.

Для осуществления полномочий Государственной жилищной инспекции Санкт‑Петербурга по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, в том числе лицензионного контроля изданы распоряжения Инспекции «Об утверждении административного регламента по предоставлению государственной услуги по осуществлению лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами» от 31.08.2016 № 32-р и «Об утверждении административного регламента регламента Государственной жилищной инспекции Санкт‑Петербурга  по исполнению государственной функции по осуществению лицензионного контроля за осуществлением деятельности по управлению многоквартирными домами»

от 09. 08.2017 № 25-р.

К грубым нарушениям лицензионных требований относятся:

а) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 настоящего Положения, повлекшее причинение вреда жизни или тяжкого вреда здоровью граждан, которое подтверждено вступившим в законную силу решением суда;

б) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 настоящего Положения, в части непроведения лицензиатом испытаний на прочность и плотность (гидравлических испытаний) узлов ввода и систем отопления, промывки и регулировки систем отопления, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в многоквартирных домах;

в) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 настоящего Положения, в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в соответствии с требованиями, установленными Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 г.

N 410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования», выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов в соответствии с требованиями, установленными Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 г. N 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах», за исключением случая выполнения работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту лифтов, подъемных платформ для инвалидов, управляющими организациями самостоятельно в соответствии с требованиями, установленными Правилами организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек) и эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 г.
N 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах»;

г) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 настоящего Положения, в части незаключения лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

д) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 настоящего Положения, в части наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, заключенному в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещения в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида и (или) приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом;

е) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 настоящего Положения, в части отказа от передачи, осуществляемой в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее — техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование), принявшим на себя обязательства по управлению многоквартирным домом управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников помещений о выборе способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме, либо уклонение от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования указанным лицам, либо нарушение предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации порядка и сроков передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов, технических средств и оборудования;

ж) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «г» пункта 3 настоящего Положения, в части непрекращения лицензиатом деятельности по управлению многоквартирным домом в течение 3 дней со дня исключения сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, за исключением осуществления такой деятельности в соответствии с положениями части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации;

з) нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «б» пункта 3 настоящего Положения, в части нарушения лицензиатом требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания, предусмотренных пунктом 13 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

(п. 4(1) введен Постановлением Правительства РФ от 13.09.2018 N 1090)

4(2). При повторном совершении лицензиатом в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за нарушение лицензионных требований, которое отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований, грубых нарушений лицензионных требований, предусмотренных подпунктами «а», «б», «г», «д» и «з» пункта 4(1) настоящего Положения, из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 5.2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат исключению сведения о многоквартирном доме или многоквартирных домах, в отношении которых такие грубые нарушения лицензионных требований совершены.

При повторном совершении лицензиатом в течение 12 месяцев со дня назначения административного наказания за нарушение лицензионных требований, которое отнесено к грубым нарушениям лицензионных требований, грубых нарушений лицензионных требований, предусмотренных подпунктами «в», «е», «ж» пункта 4(1) настоящего Положения, из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 5. 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации подлежат исключению сведения обо всех многоквартирных домах, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению.

Распорядительные документы Государственной жилищной инспекции
Санкт‑Петербурга

Нормативно правовые акты Федеральных органов исполнительной власти

Оформление лицензии на управление многоквартирными домами / Бизнес / Госуслуги Москвы

Вы можете отправить сообщение в органы исполнительной власти города Москвы в рамках досудебного обжалования.

Досудебный (внесудебный) порядок обжалования решений

и действий (бездействия) Мосжилинспекции

и ее должностных лиц

5.1. Заявитель имеет право подать в досудебном (внесудебном) порядке жалобу на решение и (или) действие (бездействие) Мосжилинспекции и ее должностных лиц, государственных гражданских служащих при предоставлении государственной услуги.

5.2. Подача и рассмотрение жалоб осуществляется в порядке, установленном главой 2.1 Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», Положением об особенностях подачи и рассмотрения жалоб на нарушение порядка предоставления государственных услуг города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве», настоящим Регламентом.

5.3. Заявители могут обратиться с жалобами в случаях:

5.3.1. Нарушения срока регистрации заявления (запроса) и иных документов, необходимых для предоставления государственных услуг, а также порядка оформления и выдачи расписки в получении заявления (запроса) и иных документов (информации) от заявителя.

5.3.2. Требования от заявителя:

5.3.2.1. Документов или информации либо осуществления действий, предоставление или осуществление которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы для предоставления государственных услуг, в том числе документов, получаемых с использованием межведомственного информационного взаимодействия.

(п. 5.3.2.1 в ред. постановления Правительства Москвы от 10.06.2019 N 664-ПП)

5.3.2.2. Внесения платы за предоставление государственной услуги, не предусмотренной нормативными правовыми актами Российской Федерации.

5.3.3. Нарушения срока предоставления государственной услуги.

5.3.4. Отказа заявителю:

5.3.4.1. В приеме документов, представление которых предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации для предоставления государственной услуги, по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

5.3.4.2. В предоставлении государственной услуги по основаниям, не предусмотренным нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

5.3.4.3. В исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной услуги документах либо в случае нарушения установленного срока таких исправлений.

5.3.5. Иных нарушений порядка предоставления государственной услуги, установленного нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

5.4. Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) должностных лиц, государственных гражданских служащих Мосжилинспекции рассматриваются начальником (уполномоченным заместителем начальника) Мосжилинспекции.

Жалобы на решения и (или) действия (бездействие) начальника Мосжилинспекции, в том числе на решения, принятые им или его заместителем по поступившим в досудебном (внесудебном) порядке жалобам, рассматриваются вышестоящим органом исполнительной власти города Москвы в соответствии с пунктами 5.6, 6 приложения 6 к постановлению Правительства Москвы от 15 ноября 2011 г. N 546-ПП «О предоставлении государственных и муниципальных услуг в городе Москве».

5.5. Жалобы могут быть поданы в органы исполнительной власти города Москвы, уполномоченные на рассмотрение жалоб в соответствии с настоящим Регламентом (далее — органы и организации, уполномоченные на рассмотрение жалоб), в письменной форме на бумажном носителе, в электронной форме одним из следующих способов:

5. 5.1. При личном обращении заявителя (представителя заявителя).

5.5.2. Почтовым отправлением.

5.5.3. С использованием официального сайта Мосжилинспекции в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

5.5.4. С использованием Портала с момента реализации соответствующей технической возможности.

5.6. Жалоба должна содержать:

5.6.1. Наименование уполномоченного на рассмотрение жалобы органа (организации) либо должность и (или) фамилию, имя и отчество (при наличии) соответствующего должностного лица, которому направляется жалоба.

5.6.2. Наименование органа исполнительной власти города Москвы либо должность и (или) фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, государственного служащего, решения и действия (бездействие) которых обжалуются.

5.6.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица, а также номер (номера) контактного телефона, адрес (адреса) электронной почты (при наличии) и почтовый адрес, по которым должен быть направлен ответ заявителю.

5.6.4. Дату подачи и регистрационный номер заявления (запроса) на предоставление государственной услуги (за исключением случаев обжалования отказа в приеме заявления (запроса) и его регистрации).

5.6.5. Сведения о решениях и действиях (бездействии), являющихся предметом обжалования.

5.6.6. Доводы, на основании которых заявитель не согласен с обжалуемыми решениями и действиями (бездействием). Заявителем могут быть представлены документы (при наличии), подтверждающие доводы заявителя, либо их копии.

5.6.7. Требования заявителя.

5.6.8. Перечень прилагаемых к жалобе документов (при наличии).

5.6.9. Дату составления жалобы.

5.7. Жалоба должна быть подписана заявителем (его представителем). В случае подачи жалобы при личном обращении заявитель (представитель заявителя) должен представить документ, удостоверяющий личность.

Полномочия представителя на подписание жалобы должны быть подтверждены доверенностью, оформленной в соответствии с действующим законодательством.

Полномочия лица, действующего от имени организации без доверенности на основании закона, иных нормативных правовых актов и учредительных документов, подтверждаются документами, удостоверяющими его служебное положение, а также учредительными документами организации.

Статус и полномочия законных представителей физического лица подтверждаются документами, предусмотренными федеральными законами.

5.8. Поступившая жалоба подлежит регистрации в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления.

5.9. Максимальным срок рассмотрения жалобы составляет 15 рабочих дней со дня ее регистрации. Срок рассмотрения жалобы составляет 5 рабочих дней со дня ее регистрации в случаях обжалования заявителем:

5.9.1. Отказа в приеме документов.

5.9.2. Отказа в исправлении опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

5. 9.3. Нарушения срока исправлений опечаток и ошибок.

5.10. По результатам рассмотрения жалобы принимается решение о ее удовлетворении (полностью или в части) либо об отказе в удовлетворении.

5.11. Решение должно содержать:

5.11.1. Наименование органа или организации, рассмотревших жалобу, должность, фамилию, имя, отчество (при наличии) должностного лица, принявшего решение по жалобе.

5.11.2. Реквизиты решения (номер, дату, место принятия).

5.11.3. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства заявителя — физического лица, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, либо наименование, сведения о месте нахождения заявителя — юридического лица.

5.11.4. Фамилию, имя, отчество (при наличии), сведения о месте жительства представителя заявителя, подавшего жалобу от имени заявителя.

5.11.5. Способ подачи и дату регистрации жалобы, ее регистрационный номер.

5.11.6. Предмет жалобы (сведения об обжалуемых решениях, действиях, бездействии).

5.11.7. Установленные при рассмотрении жалобы обстоятельства и доказательства, их подтверждающие.

5.11.8. Правовые основания для принятия решения по жалобе со ссылкой на подлежащие применению нормативные правовые акты Российской Федерации и города Москвы.

5.11.9. Принятое по жалобе решение (вывод об удовлетворении жалобы или об отказе в ее удовлетворении).

5.11.10. Меры по устранению выявленных нарушений и сроки их выполнения (в случае удовлетворения жалобы).

5.11.10(1). Информацию о действиях, осуществляемых Мосжилинспекцией в целях незамедлительного устранения выявленных нарушений при оказании государственной услуги, а также извинения за доставленные неудобства и информацию о дальнейших действиях, которые необходимо совершить заявителю в целях получения государственной услуги (в случае удовлетворения жалобы).

(п. 5.11.10(1) введен постановлением Правительства Москвы от 10.06.2019 N 664-ПП)

5.11.10(2). Аргументированные разъяснения о причинах принятого решения (в случае отказа в удовлетворении жалобы).

(п. 5.11.10(2) введен постановлением Правительства Москвы от 10.06.2019 N 664-ПП)

5.11.11. Порядок обжалования решения.

5.11.12. Подпись уполномоченного должностного лица Мосжилинспекции.

5.12. Решение оформляется в письменном виде с использованием официальных бланков Мосжилинспекции.

5.13. К числу указываемых в решении мер по устранению выявленных нарушений в том числе относятся:

5.13.1. Отмена ранее принятых решений (полностью или в части).

5.13.2. Обеспечение приема и регистрации заявления (запроса), оформления и выдачи заявителю расписки (при уклонении или необоснованном отказе в приеме документов и их регистрации).

5.13.3. Обеспечение оформления и выдачи заявителю результата предоставления государственной услуги (при уклонении или необоснованном отказе в предоставлении государственной услуги).

5.13.4. Исправление опечаток и ошибок, допущенных в документах, выданных в результате предоставления государственной услуги.

5.13.5. Возврат заявителю денежных средств, взимание которых не предусмотрено нормативными правовыми актами Российской Федерации.

5.14. Орган или организация, уполномоченные на рассмотрение жалобы, отказывают в ее удовлетворении в случаях:

5.14.1. Признания обжалуемых решений и (или) действий (бездействия) законными, не нарушающими прав и свобод заявителя.

5.14.2. Подачи жалобы лицом, полномочия которого не подтверждены в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы.

5.14.3. Отсутствия у заявителя права на получение государственной услуги.

5.14.4. Наличия:

5.14.4.1. Вступившего в законную силу судебного акта по жалобе заявителя с тождественными предметом и основаниями.

5.14.4.2. Решения по жалобе, принятого ранее в досудебном (внесудебном) порядке в отношении того же заявителя и по тому же предмету жалобы (за исключением случаев обжалования ранее принятых решений в вышестоящий орган).

5.15. Жалоба подлежит оставлению без ответа по существу в случаях:

5.15.1. Наличия в жалобе нецензурных либо оскорбительных выражений, угроз жизни, здоровью и имуществу должностных лиц, а также членов их семей.

5.15.2. Если текст жалобы (его часть), фамилия, почтовый адрес и адрес электронной почты не поддаются прочтению.

5.15.3. Если в жалобе не указаны фамилия заявителя (представителя заявителя) или почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым должен быть направлен ответ.

5. 15.4. Если в орган или организацию, уполномоченные на рассмотрение жалобы, поступило ходатайство заявителя (представителя заявителя) об отзыве жалобы до вынесения решения по жалобе.

5.16. Решения об удовлетворении жалобы и об отказе в ее удовлетворении направляются заявителю (представителю заявителя) в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем их принятия, по почтовому адресу, указанному в жалобе. По желанию заявителя решение также направляется на указанный в жалобе адрес электронной почты (в форме электронного документа, подписанного электронной подписью уполномоченного должностного лица). В таком же порядке заявителю (представителю заявителя) направляется решение по жалобе, в которой для ответа указан только адрес электронной почты, а почтовый адрес отсутствует или не поддается прочтению.

5.17. В случае оставления жалобы без ответа по существу заявителю (его представителю) направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем регистрации жалобы, письменное мотивированное уведомление с указанием оснований (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

5.18. Жалоба, поданная с нарушением правил о компетенции, установленных пунктом 5.4 настоящего Регламента, направляется в срок не позднее рабочего дня, следующего за днем ее регистрации, в орган, уполномоченный на рассмотрение жалобы, с одновременным письменным уведомлением заявителя (его представителя) о переадресации жалобы (за исключением случаев, когда в жалобе не указаны почтовый адрес и адрес электронной почты для ответа или они не поддаются прочтению). Уведомление направляется в порядке, установленном для направления решения по жалобе.

5.19. Подача жалобы в досудебном (внесудебном) порядке не исключает права заявителя (представителя заявителя) на одновременную или последующую подачу жалобы в суд.

5.20. Информирование заявителей о судебном и досудебном (внесудебном) порядке обжалования решений и действий (бездействия), совершенных при предоставлении государственной услуги, должно осуществляться путем:

5. 20.1. Размещения соответствующей информации на стендах в местах предоставления государственной услуги.

5.20.2. Консультирования заявителей, в том числе по телефону, электронной почте, при личном приеме.

5.21. В случае установления в ходе или по результатам рассмотрения жалобы признаков состава административного правонарушения или преступления должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, незамедлительно направляет имеющиеся материалы в органы прокуратуры.

При выявлении нарушений порядка предоставления государственных услуг города Москвы, ответственность за совершение которых установлена Кодексом города Москвы об административных правонарушениях, должностное лицо, наделенное полномочиями по рассмотрению жалобы, также должно направить копии имеющихся материалов в Главное контрольное управление города Москвы в течение двух рабочих дней, следующих за днем вынесения решения по жалобе (но не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного федеральным законодательством срока рассмотрения жалоб на нарушения порядка предоставления государственных услуг).

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

Информация по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами

 

С 01 сентября 2014 года вступил в действие Федеральный закон от 21 июля 2014г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», предусматривающий лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами.

В соответствии с положениями закона управляющие организации (юридические лица, индивидуальные предприниматели), осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами на основании заключенных в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договоров управления с собственниками помещений и ТСЖ, ЖСК, ЖК, обязаны до 1 мая 2015 года получить лицензию.   После 1 мая 2015 года осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии не допускается. Не предусмотрена выдача лицензии ТСЖ, ЖСК, ЖК, в том числе на самоуправлении.

Цели лицензирования – предотвращение ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан, окружающей среде, объектам культурного наследия, возможность нанесения которого связана с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями отдельных видов деятельности.

Лицензирование – деятельность лицензирующих органов по предоставлению, переоформлению лицензий, осуществлению лицензионного контроля, аннулированию и прекращению действия лицензии, ведению реестра лицензий.

К отношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».

В соответствии с постановлением  Правительства Российской Федерации от 28. 10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» полномочия по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами  возложены на органы государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации.

В Москве полномочия по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, выдаче лицензии управляющим организациям возлагаются на орган государственного жилищного надзора – Мосжилинспекцию,   в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 16.12.2014 № 764-ПП «О внесении изменений в правовые акты города Москвы и признании утратившими силу отдельных положений правовых актов города Москвы».

В рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» в городе Москве  принято распоряжение Правительства Москвы от 02.12.2014 № 686-РП «Об определении уполномоченного органа на проведение организационных мероприятий для формирования лицензионной комиссии», в соответствии с которым уполномоченным органом по формированию лицензионной комиссии назначена Мосжилинспекция.

 

Полномочия лицензирующего органа:

— лицензирование деятельности по управлению МКД

— проверка соискателя лицензии на соответствие требования

— подготовка для лицензионной комиссии предложений о выдаче лицензии

— ведение реестра лицензий субъекта РФ и реестра квалификационных аттестатов

— осуществление лицензионного контроля

— подача в суд заявлений об аннулировании лицензий

— выдача квалификационных аттестатов

 

Решение о выдаче лицензии принимает лицензионная комиссия.

Полномочия лицензионной комиссии установлены   п. 4 ст. 201  ЖК РФ:

— принятие квалификационного экзамена

— принятие решения о выдаче или отказе в выдаче лицензии

— участие в мероприятиях по лицензионному контролю

— принятие решения об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии

 

Положение и состав лицензионной комиссии  утверждены постановлением Правительства Москвы № 12-ПП от 20. 01.2014 г. «О лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве»

Общая численность – 15 человек

1/3 – представители СРО, общественных организаций, образовательных учреждений

2/3 – представители органов исполнительной власти города Москвы

 

С 1 мая 2015 года  деятельность по управлению многоквартирными домами без лицензии запрещена.

Лицензионные требования:

—  регистрация в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя  на территории РФ

— наличие у должностного лица квалификационного аттестата

— отсутствие у должностного лица неснятой или непогашенной судимости

— отсутствие информации о должностных лицах в реестре  дисквалифицированных лиц

— отсутствие в сводном федеральном реестре сведений об аннулировании лицензии

— соблюдение требований к раскрытию информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирными домами.

Квалификационный экзамен

Порядок проведения квалификационного экзамена, порядок определения  результатов квалификационного экзамена, порядок выдачи, аннулирования квалификационного аттестата, порядок ведения реестра квалификационных аттестатов, формы квалификационного аттестата, перечень вопросов, предлагаемых претенденту на квалификационном экзамене утверждены приказом  Минстроя РФ от 05.12.2015 № 789/пр.

Проводит  экзамен — лицензионная комиссия

Форма проведения – компьютерное тестирование

Общий перечень вопросов – 200 вопросов с многовариантным ответом,  один из которых правильный

Тест – 100 вопросов

Время сдачи теста – 120 минут

Необходимое количество баллов для получения аттестата — 172

Количество попыток сдачи – не ограничено

Плата за тестирование – не взимается

Выдает квалификационный аттестат — Мосжилинспекция

Срок действия аттестата – 5 лет

Заявление о допуске к квалификационному экзамену принимаются по адресу: г. Москва, пр-т Мира, д. 19, в рабочее время. Заявление подается претендентом на получение аттестата лично или через представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность. Необходим документ, удостоверяющий личность.

Место проведение экзамена — Учебно-консультационный центр: Малая Сухаревская пл., д. 2, стр. 2, тел. 8 (495) 737-56-52. При себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность.

Информация об итогах тестирования направляется по электронной почте. Выдача аттестатов будет проводиться по адресу Мосжилинспекции – проспект Мира, дом 19 на основании заявления. Квалификационный аттестат экзаменуемый может получить лично, либо через представителя по доверенности.

 Порядок сдачи квалификационного экзамена

 

Лицензионный контроль

Виды проверок – плановые и внеплановые

Формы проверок – документарные и (или) выездные

Основания для плановой проверки:

— ежегодный план проверок

— истечение 1 года со дня принятия решения о  выдаче лицензии

— истечение 3-х лет со дня окончания последней плановой проверки

Основания для внеплановой проверки:

— истечение срока исполнения ранее выданного предписания

— поступление обращений, заявлений о фактах грубых нарушений лицензионных требований

— приказ руководителя органа государственного контроля, изданный в соответствии с поручениями Президента РФ, Правительства РФ и на основании требования прокурора

 

Аннулирование лицензии (Статья 199 ЖК РФ).

Решение принимает  суд на основании заявления органа государственного жилищного надзора. Заявление подается на основании решения лицензионной комиссии.

 

Схема аннулирования лицензии 

 

Основание для аннулирования лицензии (п.2 ст. 199 ЖК РФ) – исключение из лицензии сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет 15 и более процентов  от общей площади помещений в МКД, управление которыми осуществляет управляющая организация, в течение календарного года.

 

Права собственников помещений (статья 7 Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ)

1. Принять на общем собрании решение:

— о продолжении осуществления лицензиатом деятельности по управлению домом (если судом принято решение об исключении дома из лицензии)

— о расторжении договора с соискателем лицензии и выборе иного способа управления МКД

— о выборе иной управляющей организации в случае аннулирования лицензии и не обращения УО за лицензией до 1 апреля 2015 г.

2. Обращаться в досудебном порядке с обращениями к главному государственному жилищному инспектору на решения, действия (бездействия) должностных лиц, осуществляющих государственный жилищный надзор, Министру строительства и ЖКХ РФ на решения и действия (бездействия) должностных лиц жилищных инспекций, Главного государственного жилищного инспектора

3. Обжаловать действия (бездействие) и решения, осуществляемые (принимаемые) должностными лицами при лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, в судебном порядке

 

Нормативно-правовые акты по лицензированию управляющих организаций

Ст. 192 ЖК РФ. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами

1. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (далее также — лицензия), предоставленной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации (далее — лицензионная комиссия).

2. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.

3. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля.

4. Лицензия предоставляется сроком на пять лет и действует только на территории субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Лицензия не подлежит передаче третьим лицам.

5. К отношениям, связанным с осуществлением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, применяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

6. Положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

7. Контроль за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В случае нарушения требований настоящего Кодекса и Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами должностные лица уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти выдают руководителю органа государственного жилищного надзора обязательные для исполнения предписания об устранении допущенных нарушений.

См. все связанные документы >>>

1. Для занятия определенными видами деятельности юридическое лицо должно иметь лицензию либо членство в саморегулируемой организации или выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к определенному виду работ. Так, в абз. 3 п. 1 ст. 49 ГК были внесены изменения, согласно которым в случаях, установленных законом, отдельными видами деятельности юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии), членства в саморегулируемой организации или выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к определенному виду работ. Соответственно, правоспособность и дееспособность возникают с момента выполнения указанных требований.

В целом институт саморегулируемых организаций постепенно заменяет традиционное лицензирование. Поэтому указание наряду с лицензией на наличие членства юридического лица в саморегулируемой организации для осуществления отдельных видов деятельности является своевременным и необходимым дополнением, отражающим уже сложившуюся практику отношений в допуске организаций к отдельным видам деятельности.

Вместе с тем в отдельных случаях наблюдается обратный процесс, когда лицензирование вытесняет саморегулирование. Так, с 1 мая 2015 года в связи с принятием Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ (ред. от 3 июля 2016 г.) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено. Во многом это объясняется низким качеством услуг, которые предоставляют управляющие компании жителям таких домов. Соответственно, были многочисленные требования о введении государственного регулирования в эту сферу, что и было сделано.

Необходимо отметить, что лицензирование управляющих организаций уже вводилось Госстроем в 2000 году и было впоследствии отменено ввиду невозможности сформулировать единые лицензионные требования и условия для субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность на рынке жилищно-коммунальных услуг. В настоящее время такие требования сформулированы.

Лицензирование управляющих компаний в сфере ЖКХ по замыслу законодателей в определенной степени позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением законодательства Российской Федерации, прав и законных интересов граждан.

Как было отмечено в Стратегии развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 г. N 80-р, «лицензирование является механизмом постоянного контроля за управляющими организациями и принятия действенных мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность этого механизма будет определяться в ходе мониторинга ситуации в сфере управления многоквартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности потребителей качеством предоставленных услуг».

Вместе с тем, как правильно было отмечено, недостатком лицензирования в сфере ЖКХ является то, что он не затрагивает некоммерческие управляющие организации — ТСЖ и жилищные кооперативы . В Стратегии развития ЖКХ указывается на необходимость рассмотрения вопроса о создании профессионального общественного объединения.

———————————

Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4 С. 22.

Кроме того, введение лицензирования в сфере ЖКХ привело к тому, что в подавляющем большинстве случаев в качестве управляющих организаций выступают бюджетные учреждения, что, с одной стороны, позволило гражданам обращаться в вышестоящие организации в случае нарушения их прав минуя обращение в суд, но, с другой стороны, ослабило конкуренцию на рынке жилищных услуг.

С 1 мая 2015 года в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии было запрещено.

Для перехода к государственному регулированию деятельности в сфере управления многоквартирными домами, основанному на механизме лицензирования, Жилищный кодекс РФ был дополнен новым разделом X «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами». Сама деятельность по управлению многоквартирными домами определяется как выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 192 ЖК).

Как было отмечено в Определении Верховного Суда РФ от 23 сентября 2015 г. N 43-АПГ15-6, «к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных правоотношений относится осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ)».

Как и в отношении всех других видов лицензирования, на данный вид лицензирования распространяются положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с учетом специфических особенностей лицензирования, предусмотренных комментируемым Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» от 28 октября 2014 г. N 1110 было утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (вместе с «Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», «Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации», «Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

Разъяснения по применению указанных правовых актов дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

В силу п. 8.5 ст. 13 Жилищного кодекса Российской Федерации осуществление лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами отнесено к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений.

Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление о предоставлении лицензии, составленное в соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности», в котором также указываются следующие сведения о соответствии соискателя лицензии лицензионным требованиям, установленным п. 4 настоящего Положения:

а) о регистрации соискателя лицензии в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации;

б) об отсутствии у должностного лица соискателя лицензии (должностного лица другого хозяйственного общества, выступающего в качестве единоличного исполнительного органа соискателя лицензии) (далее — должностное лицо соискателя лицензии) неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

в) об отсутствии информации о должностном лице соискателя лицензии в реестре лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации;

г) об отсутствии в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной соискателю лицензии;

д) о сайтах в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и (или) об официальных печатных средствах массовой информации, в которых соискатель лицензии раскрывает информацию о своей деятельности в соответствии с требованиями к раскрытию информации, установленными ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, — в случае осуществления соискателем лицензии предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на дату обращения с заявлением о предоставлении лицензии.

В регулировании данного вида лицензионной деятельности важное значение имеет Постановление Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», «Положением о ведении реестра лиц, осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, лицензия которого аннулирована, а также лиц, на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации, индивидуальных предпринимателей, лицензия которых аннулирована и (или) в отношении которых применено административное наказание в виде дисквалификации», «Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»).

2. В ч. 2 комментируемой статьи раскрывается понятие деятельности по управлению многоквартирным домом. При этом необходимо различать услуги, работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги, которые являются частью услуг по содержанию жилого помещения.

3. Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора как по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, так и осуществлению лицензионного контроля. Лицензирующим органом в данном случае являются органы государственного жилищного надзора. (О различиях между терминами «жилищный надзор» и «лицензионный контроль» см. комментарий к ст. 20.)

В каждом субъекте Федерации должна быть создана постоянно действующая лицензионная комиссия для обеспечения деятельности органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в субъекте Российской Федерации. Так, Москве такая комиссия была создана Постановлением Правительства Москвы от 20 января 2015 г. N 12-ПП «О лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве». Этим же Постановлением было утверждено Положение о лицензионной комиссии по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами в городе Москве».

В соответствии с комментируемой статьей выдача лицензий управляющим организациям осуществляется органами государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ, причем не менее чем треть ее членов должна быть представлена саморегулируемыми организациями, общественными объединениями или иными некоммерческими организациями, осуществляющими общественный жилищный контроль. Однако, как правильно было отмечено, указание на количество минимальных членов данной комиссии в законе отсутствует, что может сказаться на объективности принимаемых решений при формальном подходе к формированию комиссий. В этой связи представляется целесообразным конкретизация уже существующих норм о том, кто может входить в состав лицензионной комиссии, а также предоставление возможности апелляционного обжалования решений комиссии в административном порядке .

———————————

Измайлов Р.Р. Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы российского права. 2016. N 4. С. 18.

4. Как следует из ч. 4 комментируемой статьи, лицензия предоставляется без ограничения срока ее действия и будет действительна только на территории того субъекта Федерации, где она была получена. За предоставление лицензии заявители уплачивают государственную пошлину в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации.

5 — 6. В ч. 5 комментируемой статьи установлено, что основополагающим правовым актом, применимым к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, является Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности», однако при этом учитываются особенности лицензирования, установленные Жилищным кодексом РФ. В частности, в п. 6 комментируемой статьи сказано, что положения Федерального закона от 4 мая 2011 года N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» о приостановлении, возобновлении действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами.

7. Исполнение государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Разъяснения по применению Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, Положения о ведении реестра дисквалифицированных лиц управляющих организаций и Положения об осуществлении контроля за соблюдением требований к лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных указанным Постановлением, дает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Порядок осуществления контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Федерального закона «О лицензировании отдельных видов деятельности» к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», Постановления Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» установлен Положением об осуществлении контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор.

Приказом Минстроя России от 30 августа 2017 г. N 1186/пр «Об утверждении Административного регламента по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» был утвержден Административный регламент по исполнению Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации государственной функции по осуществлению контроля за соблюдением органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими региональный государственный жилищный надзор, требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами согласно приложению к настоящему Приказу.

Согласно п. 4 указанного Регламента государственная функция по осуществлению контроля за соблюдением органами государственного жилищного надзора требований к лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами регулируется следующими правовыми актами:

Жилищным кодексом Российской Федерации;

Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях;

Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»;

Федеральным законом от 4 мая 2011 г. N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 г. N 489 «Об утверждении Правил подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 мая 2011 г. N 373 «О разработке и утверждении административных регламентов исполнения государственных функций и административных регламентов предоставления государственных услуг»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. N 1038 «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации»;

Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2014 г. N 927 «О главном государственном жилищном инспекторе Российской Федерации и порядке согласования назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор»;

Приказом Минстроя России от 20 марта 2014 г. N 107/пр «Об утверждении Регламента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации».

Статья 193 Лицензионные требования

1. В ч. 1 комментируемой статьи перечислены лицензионные требования к соискателю на получение лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Как было отмечено в литературе, указанные в комментируемой статье лицензионные требования в сфере управления многоквартирными домами минимальны. Стратегия развития ЖКХ, утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 26 января 2016 г. N 80-р, предусматривает установление дополнительных лицензионных требований к управляющим организациям — требований к уставному капиталу, материально-технической базе и др.

———————————

Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4. С. 32.

Однако следует учитывать, что Федеральный закон от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ввел в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ новый п. 7, который предоставил Правительству РФ возможность устанавливать дополнительные лицензионные требования, не указанные в Жилищном кодексе.

Следует отметить, что в указанном перечне отсутствует такое требование как наличие финансовой устойчивости у лица, претендующего на получение лицензии. Между тем нередки случаи, когда из-за неустойчивого финансового положения управляющие компании не исполняют свои обязательства, даже если собственники жилых помещений оплачивают вовремя полученные услуги.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ в число лицензионных требований входит наличие у должностного лица лицензиата, должностного лица соискателя лицензии квалификационного аттестата.

Как следует из письма Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»), получить аттестат должно лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа управляющей организации.

Понятие преступлений средней тяжести, тяжких преступлений, особо тяжких преступлений содержится в Уголовном кодексе Российской Федерации.

Так, согласно ст. 15 УК преступлениями средней тяжести признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает пяти лет лишения свободы, и неосторожные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, превышает три года лишения свободы.

Тяжкими признаются умышленные деяния, за совершение которых максимальное наказание, предусмотренное настоящим Кодексом, не превышает десяти лет лишения свободы.

Особо тяжкими преступлениями признаются умышленные деяния, за совершение которых настоящим Кодексом предусмотрено наказание в виде лишения свободы на срок свыше десяти лет или более строгое наказание.

В письме Минстроя России от 24 февраля 2015 г. N 4745-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Информацией об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») было отмечено следующее:

«Соблюдение лицензиатом требований к раскрытию информации состоит в том, что управляющая организация должна обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731. Таким образом, при рассмотрении вопроса о выдаче лицензии осуществляется проверка соответствия соискателя лицензии требованиям Стандарта. Согласно пункту 8 указанного Стандарта раскрытие информации осуществляется по формам, утвержденным Минстроем России».

Положения п. 6 ч. 1 комментируемой статьи о соблюдении лицензиатом требований к раскрытию информации, установленных ч. 10 ст. 161 настоящего Кодекса, подлежат применению до 31 декабря 2017 года включительно, а на территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — до 30 июня 2019 года включительно.

Положения п. 6.1 ч. 1 ст. 193 о соблюдении лицензиатом требований к размещению информации, установленных ч. 10.1 ст. 161 настоящего Кодекса, применяются с 1 января 2018 года, а на территориях субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя — с 1 июля 2019 года.

2. В ч. 2 комментируемой статьи сказано, что в обязанности Правительства РФ входит утверждение положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами. Речь идет об уже упоминавшемся Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 г. N 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами».

Лицензия для управляющей компании ЖКХ в Санкт-Петербурге (СПб)

Уже позади 1 мая 2015 года, и теперь деятельность управляющих компаний (УК) в сфере ЖКХ возможна только на основании действующей лицензии ЖКХ на деятельность по управлению многоквартирными домами.

Организации, которые не получили лицензию ЖКХ до вышеуказанного срока, не допускаются к осуществлению такой деятельности.

С 1 мая 2015 года Федеральный Закон «О государственном регулировании деятельности по управлению многоквартирными домами» запрещает ведение соответствующей деятельности без лицензии. Часть 1.3  ст. 161 гласит: «Деятельность по управлению многоквартирными домами, деятельность по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется только на основании лицензии».

Получение лицензии ЖКХ

Многопрофильный правовой центр «ТИМПУР» предлагает услуги:

  • по сопровождению процедуры получения лицензии ЖКХ
  • помощь в разработке необходимой лицензионной документации
  • проведение необходимой аттестации специалистов управляющей компании

Получить подробную информацию об утвержденных учебных программах для специалистов управляющих компаний Вы можете по телефонам, указанным на нашем сайте.

Оформление разрешительной документации для ЖКХ

Правовой центр «ТИМПУР» работает на рынке консалтинговых услуг с 2003 года. Наша компания имеет богатый опыт в оформлении разрешительной документации для предприятий строительного комплекса. На протяжении четырех лет мы успешно помогаем нашим клиентам оперативно решать вопросы, связанные с оформлением разрешительной документации в области ЖКХ.

Мы предлагаем полный комплекс услуг в получении лицензии ЖКХ:

  • подготовка нормативно-технической документации
  • оказание содействие в проведении аттестации сотрудников
  • обеспечение юридического сопровождения процесса рассмотрения документов «под ключ»

Наши постоянные клиенты:

  • «Сургутнефтегаз»
  • «Транснефть»
  • «Корпорация Нефтегазстрой» и пр.

Для получения квалифицированной консультации по вопросу оформления лицензии ЖКХ Вы можете связаться с нашими специалистами по телефону или отправить заявку по e-mail.

Сроки получения и стоимость лицензии ЖКХ

Получить лицензию на управляющую компанию ЖКХ возможно  в течение 30-ти рабочих дней с момента подачи комплекта документов. В рамках этого периода времени лицензирующий орган обязан осуществить проверку полноты и достоверности представленных документов и принять решение о предоставлении лицензии или об отказе в ее предоставлении.

Стоимость лицензии для управляющей компании ЖКХ определяется размером государственной пошлины, взимаемой лицензионным органом.

Лицензия для управляющей компании ЖКХ выдается на неопределенный срок и действует только на территории субъекта РФ, в котором она была выдана. Лицензия ЖКХ не подлежит передаче третьим лицам.

Лицензии для  управляющих компаний ЖКХ  выдаются органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации, начиная с 1 января 2015 года.

Претендовать на получение лицензии ЖКХ могут юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в

установленном Законом порядке на территории Российской Федерации и отвечающие требованиям, предусмотренным в Положении о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденным Правительством РФ.

Кому выдается лицензия ЖКХ

На основании Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, лицензия управляющей компании ЖКХ  может быть выдана юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю только при их полном соответствии лицензионным требованиям:

  • регистрация соискателя лицензии на территории Российской Федерации (нерезиденты не допускаются к управлению многоквартирными домами)
  • наличие в ведении соискателя помещений и оборудования, необходимого для осуществления лицензируемого вида деятельности
  • наличие у соискателя лицензии условий для организации аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома собственными силами или с привлечением сторонней организации путем заключения договора на оказание услуг
  • наличие заявления, составленного в установленной Законом форме
  • учредительные документы юридического лица или индивидуального предпринимателя
  • наличие у соискателя лицензии руководящего лица или иного лица, на которое возложена ответственность за обеспечение надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома и имеющего квалификационный аттестат, для которого работа в организации — соискателе лицензии является постоянным местом работы

Получить лицензию на управляющую компанию (УК) возможно в следующих формулировках:

  • выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора управления многоквартирным домом
  • выполнение работ и (или) оказание услуг на основании договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключаемого с управляющей организацией на основании договора
  • осуществление управления многоквартирным домом (МКД) товариществом собственником жилья (ТСЖ), а также жилищным кооперативом (ЖК) или иным специализированным кооперативом

Получение квалификационного аттестата ЖКХ

Особое место в рамках реформы ЖКХ законодатель отводит персональной ответственности лиц, ответственных за качественное оказание услуг в сфере ЖКХ. В первую очередь это осуществляется путем введения понятия «квалификационный аттестат».

Ст. 204 Жилищного Кодекса РФ гласит: «Лица, осуществляющие функции единоличного исполнительного органа лицензиата, а также лицо (лица), на которых уставом или иными документами лицензиата возложена ответственность за соблюдение требований к обеспечению надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязаны иметь квалификационный аттестат.

Получение квалификационного аттестата ЖКХ осуществляется посредством сдачи экзамена. Круг вопросов, знание которых необходимо для положительной сдачи квалификационного экзамена и сам порядок проведения квалификационного экзамена определяется федеральным органом исполнительной власти.

Квалификационный аттестат ЖКХ выдается сроком на 3 года. Сведения о лицах, положительно сдавших квалификационный экзамен, размещаются в реестре квалификационных аттестатов, ведение которого возложено на федеральный орган исполнительной власти.

Дополнение (приложение) к лицензии ЖКХ

Неотъемлемым дополнением к лицензии ЖКХ является приложение с указанием адреса или адресов многоквартирных домов, в отношении которых лицензиат осуществляет деятельность по управлению.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, управление которыми осуществляется держателем лицензии, такая организация

обязана в течение 3-х рабочих дней направить соответствующие сведения в орган государственного жилищного надзора.

Внесение изменений в приложение к лицензии ЖКХ

На основании полученной информации уполномоченный государственный орган в течение 3-х дней обязан внести изменения в приложение к лицензии ЖКХ. Помимо этого, соответствующие изменения вносятся на официальный сайт, предназначенный для раскрытия информации заинтересованным организациям.

Ведение сводного федерального реестра лицензий, а равно и реестр дисквалифицированных лиц, возложено на федеральный орган исполнительной власти, который уполномочивает на эту деятельность Правительство РФ. Размещенные на этих сайтах сведения являются открытыми и общедоступными.

Исключение сведений о конкретном  многоквартирном доме из приложения к лицензии является основанием для прекращения организацией — держателем лицензии деятельности по управлению этим многоквартирным домом в установленном законодательством порядке.

Аннулирование лицензии ЖКХ

Жилищный кодекс предусматривает несколько оснований, по которым лицензия управляющей компании ЖКХ может быть аннулирована. Данная процедура осуществляется путем подачи органом госжилнадзора заявления об аннуляции лицензии в суд в следующих случаях:

  • сокращение общего числа многоквартирных домов из приложения к лицензии управляющей компании на пятнадцать и более процентов от общего количества за год
  • нарушение управляющей компанией — держателем лицензии ЖКХ законодательно установленных лицензионных требований

Управляющая компания, действие лицензии в ЖКХ которой прекращено или аннулировано, обязана:

  • надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, выполнению работ  по содержанию и ремонту общего имущества этого дома вплоть до того момента, когда соответствующие обязательства не возникнут у другой управляющей компании, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления
  • передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию и связанные с управлением таким домом документы, составить и подписать акт сверки

Кому невозможно получить лицензию ЖКХ

Лицензирование управляющей компании в сфере ЖКХ невозможно в следующих случаях:

  • несоответствие лицензионным требованиям
  • при наличии у должностного лица — соискателя лицензии неснятой или непогашенной судимости
  • информация о должностном лице — соискателя лицензии, размещенная в реестре дисквалифицированных лиц
  • текущий процесс банкротства или ликвидации юридического лица — соискателя лицензии
  • наличие у соискателя лицензии трех и более неисполненных предписаний органа госжилнадзора за календарный год
  • регистрация юридического лица или индивидуального предпринимателя — соискателя лицензии в иностранной юрисдикции

Кому не нужно получать лицензию ЖКХ

Всем ли организациям, оказывающим услуги в области ЖКХ, нужна лицензия управляющей компании?

От получения лицензии для управляющих компаний ЖКХ освобождены:

  • ТСЖ, созданные собственниками помещений в одном или нескольких многоквартирных домах
  • жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, созданные в одном многоквартирном доме

как жилищная инспекция шантажирует участников рынка и что с этим делать?

В 2015 году было введено лицензирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. 5 лет – длинная дистанция и оглядываясь назад можно сделать некоторые выводы о плюсах и минусах созданной государством системы.

Что такое лицензия и как в нее попадают

Целью государственной системы лицензирования была попытка создать цивилизованные правила игры для всех участников рынка. Для этого государство придумало такой механизм: управляющей организации дается лицензия, в которую включаются те дома, которыми она управляет. Вся эта информация размещается в открытом доступе и ее можно найти в сводном федеральном реестре лицензий на сайте ГИС ЖКХ в разделе «Проверить лицензию управляющей организации» (далее через ввод ИНН выпадает лицензия, а в ней указаны все дома, которыми управляет лицензиат). Кроме того, есть еще реестр лицензий субъекта Российской Федерации, который размещается на сайте региональной жилищной инспекции (п. 1 ст. 195 ЖК РФ).

Управляющая компания является лицензиатом, т.е. лицом, работающем на основании лицензии. Применительно к ТСЖ в п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ в законе сделано исключение о том, что для ТСЖ лицензия не требуется.
Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации был Утвержден приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 N 938/пр (далее – Порядок № 938).

Для того, чтобы многоквартирный дом попал в лицензию к управляющей организации она обязана подать заявление с необходимыми документами в жилищную инспекцию. К заявлению прикладывается следующая информация:
— адрес многоквартирного дома;
— основания заключения, прекращения или расторжения договора управления — реквизиты договора управления многоквартирным домом;
— данные о заявителе (ИНН, номер лицензии)
— данные о реорганизации лицензиата (если она была)
— копия протокола и решения общего собрания собственников о выборе способа управления
— копия договора управления, условия которого утверждены решением общего собрания
— копия акта приема-передачи технической документации и иных связанных с управлением таким домом документов, ключей МОП
— документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя на подачу заявления и документов
— ряд иных документов, используемых в отдельных случаях
— опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов, подписанная заявителем.

Копии представляемых с заявлением документов должны быть прошиты и надлежащим образом заверены уполномоченным должностным лицом заявителя. В ряде регионов данные документы можно подавать при наличии ЭЦП на юридическое лицо в электронном виде через порталы государственных услуг.

После получения данных документов в срок до 10 рабочих дней они подлежат рассмотрению и по итогам жилищная инспекция принимает решение:
— о внесении изменений в реестр
— об отказе во внесении изменений в реестр и возврате заявления и документов
— о приостановлении рассмотрения заявления.

Важно то, что жилищная инспекция имеет право проводить проверку по отсутствию признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений (например, при принятии решения о непосредственном управлении домом, если в нем более 30 квартир). В этом случае жилищная инспекция может обратиться в суд для установления судом факта ничтожности протокола.

С другой стороны, приостановка рассмотрения заявления возможна при подаче неверных сведений (дается срок на исправление данных), либо поступление в жилищную инспекцию в рамках 10 рабочих дней с даты подачи заявления сведений о еще одном лицензиате. Такое бывает, если за короткий срок новая управляющая организация успевает переголосовать дом.

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Однако в Порядке № 938 прямо не прописана ситуация, как действовать жилищной инспекции при дублировании протоколов общих собраний. Сказано лишь, что жилищная инспекция «принимает в отношении каждого заявителя соответствующее решение», а механика такого решения никак не отражена, что само по себе плохо, т.к. способно привести к злоупотреблениям.

После принятия решения о включении дома в лицензию к управляющей организации, жилищная инспекция уведомляет об этом в течение 3 рабочих дней с даты принятия такого решения.

Как исключаются из реестра лицензии

Основанием для исключения дома из лицензии управляющей организации является принятие решения на общем собрании. Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В идеальных цивилизованных условиях после принятия такого решения в течение 5 рабочих дней со дня прекращения или расторжения договора управления, лицензиат (т.е. управляющая организация) обязан:
— разместить эти сведения в ГИС ЖКХ
— направить их в орган государственного жилищного надзора.

Такой порядок предусмотрен в п. 2 ст. 198 ЖК РФ и он практически никогда не выполняется. Чаще всего управляющие организации максимально затягивают данный вопрос, оспаривая протокол. Ответственности за невыполнение п. 2 ст. 198 ЖК РФ нет практически никакой, все это знают и все этим пользуются.

Если такое заявление направляется низложенной управляющей организацией, то жилищная инспекция вносит данные изменения в реестр за 10 рабочих дней. Однако, как уже было отмечено, такое заявление направляет не прежняя управляющая организация, а новая (либо ТСЖ).

В этом случае жилищная инспекция проводит внеплановую проверку. Ее срок также не может превышать 10 рабочих дней, но чаще всего этого срок продляется в связи с наличием сведений в реестре о данном доме в лицензии прежней управляющей организации (ведь она не подает заявление об исключении дома из ее лицензии в пятидневный срок, а ответственности за неподачу сведений – никакой).

Затем через п. 10 и п. 16 Порядка № 938 осуществляется приостановка на 30 рабочих дней (а их часто достаточно для того, чтобы оспорить протокол).

Реестр лицензии и ТСЖ

Несмотря на то, что ТСЖ управляет домом без лицензии, государство планомерно ужесточает регулирование применительно к этой форме гражданской самоорганизации.

В соответ. с п. 7 ст. 135 ЖК РФ, при создании в доме ТСЖ оно обязано в течение 5 рабочих дней со дня регистрации подать уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, который установлен Минстроем России. Однако проблема в том, что такого порядка нет, а Порядок № 938 определяет условия, последовательность и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (т.е. касается лицензии управляющий организаций, а не ТСЖ).

С другой стороны, в п. 3 ст. 198 ЖК РФ, государство фактически приравняло ТСЖ к лицензиатам, указав, что порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра распространяется и на ТСЖ.

Ситуация эта довольно печальная и вот почему:
— в соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.
— в соответ. с п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее – Правила № 354), ТСЖ приступает к предоставлению коммунальных услуг с даты его государственной регистрации.

Такая же позиция приведена в Определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 6 июля 2015 г. N 310-КГ14-8259.
Возникает закономерный вопрос: как можно предоставлять коммунальные услуги с даты государственной регистрации (как это написано в законе), если жилищная инспекция не допускает ТСЖ до управлениям домом. Здесь очевидное несоответствие положений п. 3 ст. 198 ЖК РФ и п. 15 Правил № 354.

Реестр лицензии как инструмент шантажа и коррупции

И тут мы подходим к следующему важному моменту: жилищная инспекция очень часто использует реестр лицензии как инструмент шантажа и некую дубинку, которую она применяет избирательно, разрешая или не разрешая игрокам рынка подойти к управлению домом.

Порядок № 938 – очень запутанный, имеющий большой коррупционный потенциал для злоупотреблений. Например, в числе обязательных документов, которые необходимо представить для исключения дома из реестра лицензии, является копия акта приема-передачи технической документации на дом. Без этого документа – жилищная инспекция легко откажет в исключении дома из реестра лицензии.

Между тем, в соответ. с п. 1 ст. 198 ЖК РФ, документы на дом передаются в течение 3 рабочих дней после исключения дома из реестра лицензии. Получается замкнутый круг: жилищная инспекция не исключит дом, пока не будет предоставлена копия акта на полученные документы, а сам акт должен делать в течение 3 рабочих дней после самого исключения.

Несмотря на то, что пп. «г» п. 3 Порядка № 938 признан недействительным решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474, жилищная инспекция его все равно использует, чтобы потянуть время (когда нужно) и пошантажировать игроков рынка (пустить нужных и не пустить неугодных). А кто не согласен, тот может идти в суд и терять 3 месяца на обжалование незаконных действий (а пока идут разбирательства – дом переголосуется в другую сторону).

Можно ли управлять домом, не будучи в реестре

Если говорить про управляющие организации, то по логике закона – нельзя (хотя некоторые управляющие организации не отдают дом после смены способа управления и переголосовывают после попытки рейдерского захвата и включения дома в лицензию конкурента).

Говоря про ТСЖ, у меня нет однозначного ответа на этот вопрос. Пока мы видим много норм в жилищном праве, которые противоречат сами себе и очень емки с точки зрения коррупции сотрудников жилищной инспекции.

Безусловно, мы бы хотели, чтобы вопросы расторжения договора управления решались цивилизованно: общее собрание принимает решение, управляющая компания подает за 5 дней заявление, а еще за 10 уходит из дома.

Но лично я за пять лет работы системы лицензирования – такого не видел. Наверно, цивилизованные разводы случаются (ведь для кого-то эта красивая конструкция норм придумана), но очень редко, и мне не попадалась. Чаще всего смена способа управления домом – это война, а раз так, то нужно учиться защищать себя самостоятельно.

И конечно же, требуется перебрать Порядок № 938, убрать из него самые коррупционные нормы и облегчить работу ТСЖ как низовой форме гражданской самоорганизации.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru

отсутствие деятельности по управлению многоквартирным домом не влечет аннулирование лицензии

Один из адвокатов положительно отнесся к тому, что ВС подошел к делу неформально и принял решение с точки зрения справедливости как высшей цели правового регулирования исходя из общественных интересов. Второй отметил, что, если компания не занимается тем, что ей разрешено делать, это ее выбор, который не содержит каких-либо виновных действий, а просто отражает собственное решение управляющей компании.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-26163, в котором разобрался, законно ли аннулирование лицензии на управление многоквартирными домами при отсутствии виновных действий (бездействий) со стороны общества.

ООО «Управляющая компания жилого комплекса «Малаховское озеро» имеет бессрочную лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами от 11 июня 2015 г.

Так как в Реестре лицензий Московской области сведения об управлении обществом многоквартирными домами в период с 11 января по 31 августа 2018 г. отсутствовали, Лицензионной комиссией Московской области по лицензированию деятельности по управлению многоквартирными домами было принято решение от 1 ноября 2018 г. об обращении инспекции в арбитражный суд с заявлением об аннулировании выданной обществу лицензии.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2019 г. заявление инспекции было удовлетворено. Суд руководствовался положениями п. 51 ст. 12 Закона от 4 мая 2011 г. о лицензировании отдельных видов деятельности, ч. 1, 2 ст. 199 Жилищного кодекса и исходил из факта отсутствия сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет общество, в реестре лицензий субъекта РФ в течение более шести месяцев. Десятый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Московского округа оставили решение первой инстанции без изменения.

Общество обратилось в Верховный Суд, который, изучив кассационную жалобу, отметил, что согласно ст. 3 Закона о лицензировании лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности (выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности). «То есть лицензия – это разрешение государства заниматься определенным видом деятельности, и при получении лицензии лицензиату не вменяется обязанность осуществлять лицензируемую деятельность. Иное не установлено ни положениями Закона о лицензировании, ни положениями Жилищного кодекса», – заметил Суд.

Он указал, что положения Жилищного кодекса, касающиеся лицензирования, имеют приоритет над положениями Закона о лицензировании в рассматриваемой сфере правоотношений (ч. 5 ст. 192 Жилищного кодекса). Согласно ч. 12 ст. 20 Закона о лицензировании лицензия аннулируется только по решению суда на основании рассмотрения заявления лицензирующего органа об аннулировании лицензии. Жилищным кодексом также установлен судебный порядок аннулирования лицензии.

ВС сослался на ч. 6 ст. 192 Жилищного кодекса, в соответствии с которой положения Закона о лицензировании в части приостановления, возобновления действия лицензии, а также об установлении оснований для аннулирования лицензии не применяются при осуществлении лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Таким образом, заметил он, рассмотрение лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии возможно только по основаниям, установленным Жилищным кодексом.

ВС указал, что основания для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами установлены ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса.

Суд отметил, что поправками (Закон № 485-ФЗ от 31 декабря 2017 г.) в ст. 198 ЖК РФ были ведены ч. 5.2–5.4, устанавливающие новые основания для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий субъекта РФ. Часть 2 ст. 199 Жилищного кодекса изложена следующим образом: основанием для рассмотрения лицензионной комиссией вопроса об обращении в суд с заявлением об аннулировании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами является исключение из реестра лицензий субъекта РФ по основаниям, указанным в ч. 5–5.4 ст. 198 ЖК, сведений о многоквартирных домах, общая площадь помещений в которых составляет пятнадцать и более процентов от общей площади помещений в многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в течение календарного года, предшествующего дате принятия лицензионной комиссией решения об обращении в суд, а также отсутствие в течение шести месяцев в реестре лицензий субъекта РФ сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат.

Из пояснительной записки к Закону № 485-ФЗ, отметил ВС, следует, что целью его принятия является устранение правового пробела в отношении невозможности аннулирования лицензии при выявлении существенных нарушений в деятельности лицензиата, совершении им деяний, направленных на воспрепятствование законной деятельности должностных лиц органов государственного жилищного надзора. Для этого поправками в ст. 198 Жилищного кодекса были введены ч. 5.2–5.4, устанавливающие новые основания для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий.

Суд напомнил, что это вновь совершение лицензиатом и (или) должностными лицами лицензиата в течение года со дня назначения административного наказания за нарушение лицензионных требований, отнесенное к грубым нарушениям, грубого нарушения лицензионных требований (ч. 5.2). Совершение лицензиатом действия (бездействия), направленного на воспрепятствование законной деятельности должностного лица органа государственного жилищного надзора по проведению проверок или уклонение от таких проверок, если в течение года лицензиату и (или) должностному лицу лицензиата, должностным лицам лицензиата судом три и более раза было назначено административное наказание за такие действия (бездействие) (ч. 5.3), также является основанием для исключения многоквартирного дома из реестра лицензий. Последнее основание – вступление в законную силу решения суда о признании лицензиата банкротом (ч. 5.4).

«Анализ названных положений Жилищного кодекса позволяет сделать вывод о том, что аннулирование лицензии на основании части 2 статьи 199 Кодекса в редакции Закона № 485-ФЗ допустимо, в частности, для случаев, когда из-за противоправного поведения лицензиата исключаются сведения о многоквартирных домах из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, в результате чего в реестре лицензий субъекта Российской Федерации отсутствуют в течение шести месяцев сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат», – указал ВС.

Суд также заметил, что норма ч. 2 ст. 199 Жилищного кодекса в совокупности с положениями раздела X Кодекса в целом не позволяет прийти к выводу о том, что отсутствие деятельности по управлению многоквартирными домами в период более 6 месяцев, то есть нереализация лицензиатом предоставленного ему права на осуществление лицензируемого вида деятельности, и невнесение в связи с этим сведений о многоквартирных домах, находящихся в управлении лицензиата, в реестр лицензий субъекта РФ являются противоправными и влекут применение административно-правовой санкции в виде аннулирования выданной лицензии.

Верховный Суд указал, что такое толкование ч. 2 ст. 199 ЖК соответствует правовой природе аннулирования лицензии, определенной п. 20 Постановления Пленума ВАС от 2 июня 2004 г. № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях», согласно которому приостановление (аннулирование) лицензии, не являясь административным наказанием в смысле КоАП РФ, представляет собой специальную предупредительную меру, непосредственно связанную со спецификой деятельности, при осуществлении которой могут затрагиваться конституционные права и свободы, а также права и законные интересы других лиц.

«Такая мера, как аннулирование лицензии, по своей правовой природе является административно-правовой санкцией и должна соответствовать требованиям, предъявляемым к подобного рода мерам юридической ответственности. В частности, применение конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, должно отвечать требованиям справедливости, быть соразмерным и соответствующим характеру совершенного деяния. С учетом того что лишение лицензии ограничивает правоспособность юридического лица, лишает возможности заниматься определенным видом деятельности, указанная мера должна являться необходимой для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц», – подчеркнул ВС.

Суд отметил, что, согласно материалам дела, у общества в управлении отсутствовали многоквартирные дома, то есть право на занятие лицензируемой деятельностью обществом не было реализовано. По этой причине в реестре лицензий субъекта РФ отсутствовали сведения о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет общество. Иное инспекцией не доказано.

«Судебная коллегия полагает, что отсутствие в управлении общества многоквартирных жилых домов не нарушает права и законные интересы потребителей и иных лиц. Аннулирование лицензии у общества при таких обстоятельствах не отвечает требованиям справедливости, является явно несоразмерным, лишает общество возможности заниматься определенным видом деятельности», – указал Верховный Суд.

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Олег Лисаев положительно отнесся к тому, что высшая судебная инстанция подошла к делу неформально и приняла решение с точки зрения справедливости как высшей цели правового регулирования исходя из общественных интересов.

Напротив, заметил адвокат, нижестоящие суды отнеслись к делу формально и мотивировали свои решения тем, что факт отсутствия сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет общество, в реестре лицензий субъекта РФ в течение более полугода является основанием для аннулирования выданной обществу лицензии. «Судами не было учтено, что аннулирование лицензии возможно при выявлении существенных нарушений в деятельности общества, совершении им деяний, направленных на воспрепятствование законной деятельности должностных лиц органов государственного жилищного надзора. Отсутствие деятельности по управлению жилыми домами и невнесение в связи с этим сведений о домах в реестр лицензий не является противоправным. В свою очередь аннулирование лицензии является административно-правовой санкцией, которая должна применяться как мера юридической ответственности за допущенное нарушение закона, чего в данном деле установлено не было», – заметил Олег Лисаев.

Адвокат АП г. Санкт-Петербурга Антон Лебедев указал, что в данном случае речь идет о ситуации, когда управляющая компания, имеющая лицензию, не имеет домов, которыми управляет. «Это может возникнуть, если собственники управляемого дома решили поменять способ управления или управляющую компанию на другую. В такой ситуации могут оказаться и вновь созданные УК», – указал адвокат.

По его мнению, ныне действующий режим повышенной готовности тоже может спровоцировать подобные действия управляющих компаний, когда им просто придется заморозить свою деятельность. «В связи с этим Верховный Суд дал верную оценку ситуации и фактически закрепил право управляющей компании, имеющей лицензию, не заниматься какой-то период этим видом деятельности. Ведь это право, а не обязанность компании. При этом вывод суда о том, что отзыв лицензии фактически является наказанием, а следовательно, должен быть какой-либо проступок со стороны управляющей компании, абсолютно верен. Странно, что суды более низких инстанций подошли к вопросу формально. Если компания не занимается тем, что ей разрешено делать, это ее выбор, который не содержит каких-либо виновных действий, а просто отражает собственное решение управляющей компании», – отметил Антон Лебедев.

Законов штата об управлении недвижимостью

В большинстве штатов требуется, чтобы люди, занимающиеся управлением недвижимостью, имели лицензию брокера по недвижимости. Некоторых это сбивает с толку, потому что во многих законах о недвижимости даже не упоминаются слова «управление недвижимостью». Тем не менее, они описывают деятельность, которая обычно осуществляется управляющими недвижимостью, как виды деятельности, требующие лицензии брокера по недвижимости.

Что это означает на простом английском языке? В зависимости от штата, в котором вы живете, вам может потребоваться лицензия на недвижимость, если вам платят за выполнение любого из следующих действий:

  • Объявление о наличии арендуемой собственности
  • Подготовьте или обсудите договор управления недвижимостью с владельцем
  • Согласование договоров аренды или условий аренды
  • Показать объект аренды
  • Привести или сопровождать потенциального арендатора в арендуемую недвижимость
  • Сбор арендной платы

Как всегда, есть исключения из этих правил — операции с недвижимостью регулируются отдельными штатами, и они неодинаковы в подходе к управлению собственностью.В некоторых штатах (таких как Айдахо, Мэн и Вермонт) не требуется лицензия на недвижимость для участия в управлении недвижимостью. В других штатах (таких как Монтана, Орегон и Южная Каролина) управляющие недвижимостью разрешают работать по лицензии на управление недвижимостью, а не по лицензии брокера. Однако подавляющее большинство штатов требует, чтобы управляющий недвижимостью, занимающийся арендой и лизингом, имел лицензию брокера по недвижимости или был продавцом недвижимости, работающим на брокера по недвижимости. Чтобы стать лицензированным брокером по недвижимости, штаты обычно требуют, чтобы вы соответствовали определенным требованиям:

  • Возраст: В зависимости от штата вам должно быть не менее 18 или 19 лет, чтобы иметь право быть продавцом недвижимости, что как правило, необходимый шаг в процессе становления брокером по недвижимости.В некоторых штатах требуется, чтобы у брокеров было не менее 21 года.
  • Диплом о среднем образовании: В большинстве штатов требуется, чтобы у вас был диплом о среднем образовании или его эквивалент.
  • Опыт: Чтобы получить лицензию вашего брокера, вам необходимо продемонстрировать 2-3 года опыта (в последние годы) в качестве продавца недвижимости или показать, что у вас есть аналогичный опыт (например, работа в сфере недвижимости поверенный на определенное время.)
  • Место жительства: Вы должны быть U.Гражданин С. Некоторые штаты также требуют государственного резидентства.
  • Образование в сфере недвижимости: Вы должны посещать определенные классы, требуемые государством, в одобренном государством учебном заведении.
  • Экзамен: Вы должны сдать экзамен брокера по недвижимости.
  • Надежность: Вы должны предоставить доказательства своей надежности. Обычно это проверка на наличие судимости и, нечасто, копия вашего кредитного отчета.

Для адвокатов или аналогичного опыта часто не требуется опыта.Кроме того, отдельные штаты часто смягчают требования к продавцам недвижимости и брокерам, имеющим лицензии в других штатах, или предлагают взаимность. Дополнительную информацию об этих возможностях можно получить в государственной комиссии по недвижимости.

Во многих штатах риэлторские компании должны назначать «управляющего» брокера. Обычно это тот, кто будет нести повседневную ответственность за управление и надзор за офисом недвижимости. Обычно требования для получения лицензии в качестве управляющего брокера более строгие, чем для статуса обычного брокера — например, чтобы стать управляющим брокером, соискателям часто требуется пройти курс «Управление брокером» и ответить на дополнительные управленческие вопросы по лицензии. экзамен.Для получения дополнительной информации, пожалуйста, свяжитесь с вашей государственной комиссией по недвижимости.

Компании по управлению недвижимостью, которые являются ООО, корпорациями или другими коммерческими структурами и которые занимаются недвижимостью от своего фирменного наименования, часто должны получить брокерскую лицензию на имя фирмы. Это требование зависит от штата. Вы должны иметь возможность искать лицензию компании на странице поиска / просмотра государственной лицензии, а также у отдельного брокера.

В большинстве штатов лицензионные приложения доступны для просмотра и распечатки на своих веб-сайтах.Рекомендуется просмотреть эти приложения до того, как вы начнете процесс получения лицензии, чтобы иметь представление о той информации, которую вам потребуется предоставить.

Приведенную ниже информацию следует рассматривать только как общее руководство. Информацию не следует рассматривать как исчерпывающую и не следует воспринимать как юридическую консультацию. Всегда связывайтесь с вашей государственной комиссией по недвижимости, прежде чем принимать какие-либо решения или предпринимать какие-либо действия, чтобы убедиться, что информация, которой вы располагаете, является актуальной и точной.

ВАЖНО: Эта информация предназначена только для информационных целей и ни при каких обстоятельствах не может считаться юридической консультацией или использоваться без предварительного подтверждения ее содержания в вашей государственной комиссии по недвижимости. Законы часто обновляются, и эта информация может не отражать действующее законодательство в вашем штате. Чтобы подтвердить конкретные требования для каждого штата, пожалуйста, свяжитесь с комиссией по недвижимости вашего штата.

Если вы обнаружите ошибки в этой информации, свяжитесь с нами.

Типы лицензий на управление недвижимостью

Управление жилой недвижимостью требует определенного уровня профессионализма и опыта, подтвержденного государственной лицензией, что демонстрирует образование, опыт, надежность и понимание управляющего в отрасли, а также необходимые деловые практики, характерные для управления недвижимостью.

Большинство управляющих недвижимостью должны иметь лицензию на управление недвижимостью или лицензию брокера по недвижимости для проведения операций с недвижимостью, включая операции, связанные с управлением и сдачей внаем арендуемой собственности.Лишь в нескольких штатах это требование отсутствует.

Что такое управляющий недвижимостью по сравнению с другими? Брокер по недвижимости?

Лицензии на управление недвижимостью и лицензии брокеров по недвижимости выдаются правительствами штата, советами по недвижимости или местными властями в том штате, где управляющий проводит операции с недвижимостью.

Управляющий недвижимостью действует как посредник между арендаторами и владельцем арендуемой недвижимости. Нормативные акты штата определяют особые методы, которым должны следовать все управляющие недвижимостью при управлении средствами арендаторов и владельцев, а также при сборе платежей.Государства также устанавливают законы о домовладельцах-арендаторах, которым должны следовать все управляющие недвижимостью, направленные на защиту арендаторов, владельцев, инвесторов и менеджеров. Частично эти государственные требования включают надлежащее лицензирование, чтобы продемонстрировать понимание законов арендодателя и арендатора и стандартных процессов управления недвижимостью.

Управляющий недвижимостью может работать индивидуально, управляя арендуемой недвижимостью, или в составе более крупной управляющей компании.

Любой человек, желающий стать управляющим недвижимостью, найдет ниже общую информацию о типах лицензий и их требованиях, необходимых для законного управления арендуемой недвижимостью для владельцев и инвесторов.Арендодатель, который рассматривает возможность найма управляющего недвижимостью для своей инвестиционной собственности, должен убедиться, что все потенциальные кандидаты имеют действующую лицензию для вашего штата.

В зависимости от того, в каком штате вы управляете арендуемой недвижимостью, вам, скорее всего, потребуется приобрести лицензию брокера по недвижимости или лицензию на управление недвижимостью.

Лицензия маклера по недвижимости

Лицензия брокера по недвижимости — это наиболее часто требуемый вид аккредитации, необходимый для управления недвижимостью.Вы всегда должны уточнять в комиссии вашего штата по недвижимости, какой тип лицензии вам нужен как управляющий недвижимостью.

Многие ключевые компоненты управления недвижимостью считаются деятельностью с недвижимостью в соответствии с законодательством большинства штатов о лицензировании недвижимого имущества, что означает, что любое лицо или компания, которые участвуют в аренде или аренде недвижимости, предлагают недвижимость или которые перечисляют, предлагают, пытаются или соглашаются для размещения недвижимости необходимо иметь лицензию брокера по недвижимости.

Требования к лицензии брокера

  • Возраст : Большинство лицензированных брокеров по недвижимости должны быть не моложе 18 лет.В некоторых случаях для получения лицензии брокера по недвижимости требуется возраст 21 год.
  • Экзамен : в большинстве штатов необходимо сдать экзамен брокера, который обычно включает вопросы об управлении недвижимостью.
  • Надежность : Большинство штатов не выдаст лицензию никому, кто обвиняется в подделке документов, воровстве, вымогательстве, заговоре с целью мошенничества или любом другом уголовном преступлении, подразумевающем недостоверность характера.
  • Образование : Чтобы получить лицензию брокера, необходимо пройти определенное количество аудиторных часов утвержденного брокерского обучения.Продолжительность учебных часов устанавливается государством, выдавшим лицензию, и составляет от 10 до 100 часов.
  • Опыт : Чтобы получить лицензию брокера по недвижимости, заявитель должен продемонстрировать опыт работы в отрасли, как правило, в качестве лицензированного продавца, с недвижимостью, являющейся основным занятием, и активно практиковал в сфере недвижимости в период времени, предшествующий подаче заявки. .
  • Дополнительные требования могут включать дополнительный осмотр на предмет безопасности, аттестат средней школы или его эквивалент, а также подтверждение проживания в штате или гражданства США.
  • Исключения : Могут быть особые обстоятельства, когда лицензия не требуется для местного менеджера или менеджеров, которые работают только в одном месте по лицензии работодателя. В других случаях требуется, чтобы лица, непосредственно участвующие в лизинговой деятельности, приобрести конкретную лицензию. Лизинговая деятельность может включать: демонстрацию собственности, обработку заявок, согласование условий аренды, сбор арендной платы или выплату собственнику. Это означает, что лицам, которые выполняют административные задачи, бухгалтерский учет или техническое обслуживание для управляющего имуществом или фирмы по управлению имуществом, может не потребоваться лицензия.В других случаях на физических лиц может распространяться брокерская лицензия работодателя.

Лицензия на управление недвижимостью

В то время как лицензия брокера по недвижимости является наиболее распространенным требованием для управляющих недвижимостью, некоторые государственные советы по недвижимости требуют лицензии на управление недвижимостью для ведения бизнеса, связанного с сдачей внаем и управлением арендуемой недвижимостью.

Лицензии

на управление недвижимостью включают предварительное лицензирование обучения или курсовую работу из утвержденного источника, сдачу экзамена на управление недвижимостью и курсы повышения квалификации.Чтобы получить лицензию на управление недвижимостью, человек должен быть не моложе 18 лет, иметь высшее или аналогичное образование, иметь хорошую репутацию в государственном совете по недвижимости и в некоторых случаях пройти проверку на наличие судимости.

Исключения : В некоторых случаях наличие лицензии брокера означает, что физическому лицу не требуется отдельная лицензия на управление имуществом, поскольку считается, что владелец лицензии брокера выполнил образовательные и экзаменационные требования для получения лицензии в качестве управляющего имуществом.

Лицензия продавца недвижимости

В некоторых штатах физическое лицо может работать по лицензии брокера по продаже недвижимости работодателя, имея только лицензию продавца недвижимости. Чтобы получить лицензию продавца недвижимости, физическое лицо должно пройти образовательные курсы, сдать экзамен, иметь надежный характер, о чем свидетельствует отсутствие обвинений в уголовном преступлении, и уплатить взнос. В некоторых штатах может потребоваться дополнительная квалификация, чтобы получить лицензию продавца недвижимости.

Большинство брокерских лицензий требует, чтобы человек получил опыт управления недвижимостью в качестве продавца недвижимости, прежде чем получить брокерскую лицензию.

Лицензия лизингового агента

Некоторые государственные комитеты по недвижимости создали лицензию агента по аренде жилья для деятельности по аренде жилья. Лизинговые агенты должны спонсироваться и наниматься лицензированным брокером. Чтобы получить лицензию агента по аренде, необходимо пройти минимальное количество утвержденных курсовых работ по аренде жилой недвижимости и сдать экзамен агента по аренде.


Приведенные выше описания лицензий относятся к физическим лицам, которые занимаются управлением недвижимостью и сдачей внаем жилого помещения для бизнеса.Компании по управлению недвижимостью и корпорации, которые занимаются лизингом недвижимости, могут быть обязаны иметь отдельную лицензию на имя фирмы. Управляющий недвижимостью может укрепить свой авторитет в отрасли, получив сертификат управления в отрасли.

Специальное примечание: эта информация предназначена только для информационных целей, и ее нельзя рассматривать как юридическую консультацию или полагаться на нее без предварительного подтверждения ее содержания в вашей государственной комиссии по недвижимости.


Дополнительная литература для вас:

5 шагов, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости

Если вам нравится недвижимость, но вы не хотите становиться агентом, вы можете узнать, как стать менеджером по жилой недвижимости. Все чаще люди предпочитают аренду, а не покупку, что приводит к увеличению потребности в управляющих жилой недвижимостью.

Управление жилой недвижимостью — это тяжелая работа, но многие люди считают, что постоянная зарплата лучше соответствует их образу жизни, чем непредсказуемые комиссионные агента.Вот как начать работу в качестве управляющего жилой недвижимостью.

Шаг 1. Изучите свои юридические требования

Конкретные лицензионные требования, чтобы стать управляющим жилой недвижимостью, различаются в зависимости от штата. Кроме того, существуют разные правила, которые применяются в зависимости от свойств, которыми вы управляете. Например, менеджеры государственного жилищного фонда, субсидируемого государством, обычно должны получить специальные сертификаты. Вам решать, какие законы и основные правила применимы к вам.

Чтобы начать свое исследование, чтобы выяснить, как стать управляющим недвижимостью в вашем районе, ознакомьтесь с этим полезным руководством, в котором требования разбиты по штатам.Как только вы узнаете, что ожидается в вашем штате, вы можете начать предпринимать шаги, чтобы получить правильную лицензию и убедиться, что вы ее соблюдаете.

Вы заметите, что в большинстве штатов вам необходимо получить лицензию на недвижимость, прежде чем вы сможете стать управляющим недвижимостью. Это потому, что многие обязанности управляющего недвижимостью аналогичны действиям агента по недвижимости.

Требования к вашей лицензии на недвижимость также различаются в зависимости от штата. Самый простой способ найти их — перейти на эту страницу и выбрать свой штат в раскрывающемся меню.Вы также можете найти все рекомендуемые классы, которые вам понадобятся, в этом руководстве. Обычно студенты, изучающие недвижимость, полагаются не только на требования своего штата — они также проходят дополнительные занятия, такие как курс подготовки к экзаменам, чтобы убедиться, что они сдали экзамен по недвижимости.

Шаг 2: Пройдите курсы по недвижимости

Хотя некоторым людям может быть достаточно аттестата об окончании средней школы, все больше и больше компаний хотят, чтобы их управляющие имели степень бакалавра в области делового администрирования, недвижимости, бухгалтерского учета, государственного управления или финансов.

Другие компании ищут кандидатов с профессиональным образованием или лицензией на недвижимость. Курсовые работы в области развития недвижимости, управления недвижимостью, финансирования недвижимости, городского планирования, управления доступным жильем, управления недвижимостью и жилья для пожилых людей особенно востребованы.

Если у вас нет возможности вернуться в школу, вы всегда можете инвестировать в онлайн-курсы, чтобы расширить свои знания и развить навыки. Также не стоит недооценивать ценность обучения на рабочем месте.Возможно, вам придется начать с должности начального уровня, но как только вы изучите бизнес, вы сможете продвигаться по служебной лестнице.

Шаг 3. Получите специализированные сертификаты

Даже если вам не нужна лицензия для управления недвижимостью в вашей юрисдикции, получение сертификатов является разумным, потому что это показывает нанимающим компаниям и потенциальным клиентам, что вы обладаете высоким уровнем приверженности и профессионализма. Многие управляющие недвижимостью продолжают получать лицензию на недвижимость — либо лицензию брокера по недвижимости, либо лицензию продавца недвижимости.И это определенно открывает для вас возможности, выходящие за рамки простого управления недвижимостью.

Вы также можете пройти более специализированные сертификаты, такие как сертифицированный менеджер общественных ассоциаций, специалист по управлению жилыми помещениями (RMP®), сертифицированный менеджер по управлению недвижимостью или сертифицированный менеджер квартир (CAM). Для получения большинства сертификатов вам необходимо подать заявку, выполнить определенные требования к образованию и пройти тест или серию экзаменов. Хотя это требует времени и усилий, такие учетные данные определенно могут выделить вас среди других соискателей работы.

БЕСПЛАТНОЕ РУКОВОДСТВО : Узнайте, как заработать больше, с нашим Руководством по доходам для агентов по недвижимости за 2018 год.

Шаг 4. Получите свою первую работу управляющего недвижимостью

После того, как вы получите необходимые сертификаты, пора устраиваться на работу и официально стать менеджером по жилой недвижимости. Легче сказать, чем сделать? Есть несколько способов ускорить поиск работы и найти работу управляющего недвижимостью, которая подходит именно вам.

  • Используйте свою сеть : Сообщите своим друзьям и знакомым по профессии, что вы собираетесь работать в сфере управления недвижимостью.Вы никогда не знаете, кто сможет нанять вас на работу по управлению недвижимостью, пока вы не начнете говорить, что начинаете новую карьеру.
  • Познакомьтесь с агентами по недвижимости: Агенты в вашем районе, скорее всего, сначала узнают о вакансиях в этой нише, поэтому организуйте несколько информационных собеседований с агентами по городу, чтобы они представились и попросили совета о том, как войти в бизнес. Это поможет вам узнать их поближе, и они, скорее всего, будут следить, если узнают о новых вакансиях.
  • Поиск в Интернете : Доски вакансий и онлайн-ресурсы по вопросам карьеры могут ускорить ваш поиск работы. Убедитесь, что вы регулярно проверяете списки вакансий. Когда вы подаете заявку онлайн, некоторые люди добиваются успеха, исследуя интернет, чтобы найти имя менеджера по найму, чтобы персонализировать свои сопроводительные письма.

Шаг 5. Будьте в курсе передовых практик

Получив работу в сфере управления недвижимостью, не рассматривайте ее как возможность почивать на лаврах. Вы хотите научиться не просто тому, как стать управляющим недвижимостью, а тому, как стать хорошим управляющим недвижимостью.Регулярно общайтесь с другими управляющими недвижимостью в этом районе и будьте в курсе лучших практик. Чтение блогов управляющих недвижимостью — хороший способ оставаться в курсе тенденций отрасли. Вот несколько примеров для начала:

  • AppFolio: Легко читаемые новости в сфере управления недвижимостью.
  • 30Lines: фокусируется на способах использования новых технологий, чтобы сделать ваших жителей счастливее и привлечь новых клиентов.
  • Multifamily Executive: место, где можно узнать последние новости обо всем, что влияет на рынок жилья.

У вас есть нужные навыки?

Прежде чем вы решите предпринять шаги, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости, убедитесь, что вы обладаете этими шестью важнейшими навыками.

1. Мастер обслуживания клиентов

Вы должны соответствовать потребностям как собственника недвижимости, так и арендатора. Это означает, что нужно быстро и эффективно предоставлять решения, с которыми они могут жить, проявляя внимание и обслуживая все это с улыбкой и большим энтузиазмом, даже когда люди ведут себя полным придурком.Если вы не можете этого сделать, значит, вы не годитесь для работы в сфере управления жилой недвижимостью.

2. Отличный коммуникатор

Будьте честны. Как бы вы отреагировали прямо сейчас, если бы владелец недвижимости оскорбил вас из-за того, что вы не можете контролировать? Или как бы вы поступили с обезумевшим съемщиком, который не может внести арендную плату в этом месяце? Необходимы коммуникативные навыки и навыки межличностного общения. Как управляющий жилой недвижимостью, вы будете регулярно работать с арендаторами, владельцами недвижимости, подрядчиками, банками, агентами по недвижимости и многими другими.Вам придется улыбаться и терпеть резкую критику, бороться с грубым поведением, вести неловкие и трудные разговоры и разрешать конфликты. Очень важно, чтобы вы знали, как активно слушать и эффективно передавать информацию другим.

3. Мастер управления временем

Вы потенциально можете отправлять десятки звонков и отвечать на сотни электронных писем в день. Вам нужно будет проводить инспекции, посещать собрания совета директоров, продавать и показывать недвижимость и многое другое. Вы должны быть подробными и организованными, иначе вы никогда не справитесь со всем этим.

4. Находчивый

Став менеджером по жилой недвижимости, вы можете нести ответственность за несколько объектов недвижимости, каждая с несколькими арендаторами, и эти единицы могут охватывать округа, штаты или даже страну. Вы должны уметь решать проблемы. Это означает, что вы можете подумать и сразу же придумывать альтернативные решения. Иногда вы не можете ждать одобрения со стороны начальника. Вам нужно будет знать, какой у вас есть авторитет, а затем быть готовым действовать в рамках этого авторитета, не сомневаясь в себе.Решительность, особенно в чрезвычайных ситуациях, является ключевым моментом.

5. Детализация

Прежде всего, каждая собственность, которой вы управляете, требует большого количества документов, включая юридически обязывающие контракты, поэтому вам нужно быть на вершине своей административной игры. Кроме того, нужно быть очень наблюдательным. Вы будете регулярно проводить плановые проверки собственности, которой вы управляете. Если вы упустите или упустите из виду проблемы, или вы не обращаете внимания на подрядчиков или разнорабочих, выполненных под вашим руководством, это может стоить владельцам вашей собственности денег.Если государственное учреждение требует проверки, вы можете столкнуться с более серьезными проблемами. Задача инспектора — выявить имущественные нарушения. Если они это сделают, вас могут обвинить в том, что недвижимость не проходит проверку и считается непригодной для проживания.

6. Ориентация на продажи

Конечно, это еще не все административные обязанности и прием телефонных звонков. На самом деле вы должны держать арендаторов в собственности, а для этого нужно носить много головных уборов. Вам нужно будет продвигать недвижимость — писать отличные копии и делиться изображениями, которые побудят людей взглянуть еще раз.Вам нужно будет показать объект и продать все, что делает его отличным. Возможно, наиболее важно то, что вам нужно будет продать себя владельцам недвижимости, особенно тем, у кого, возможно, был плохой опыт работы с управляющими жилой недвижимостью в прошлом.

Развивайте свои навыки, чтобы стать менеджером по жилой недвижимости

Если вы еще не обладаете шестью описанными выше навыками управления недвижимостью, вы должны хотя бы быть готовы их развивать. Хотите получить навыки, необходимые для того, чтобы стать рок-звездой по управлению жилой недвижимостью? Пройдите курсы повышения квалификации McKissock, чтобы улучшить свои навыки.

Чтобы узнать о других возможностях повышения квалификации в сфере недвижимости, посетите McKissock.com.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью [Руководство на 2021 год]

Если у вас есть интерес к недвижимости и желание стать менеджером по управлению недвижимостью, то начало вашей карьеры в сфере управления недвижимостью потребует от вас некоторого планирования и настойчивости. Хотя, безусловно, существует множество требований для начала и достижения успеха в сфере недвижимости и управления имуществом, это может быть не так сложно, как вы думаете.

Как только вы решите сделать решительный шаг в качестве управляющего недвижимостью, ваш выбор карьеры будет интересным, сложным и полезным. Ожидается, что в сфере управления недвижимостью с оборотом $ 81 млрд ожидается рост на 4%, поэтому, если вы думаете, что у вас есть все, что нужно, следующие шаги могут помочь вам встать на путь к успешной карьере управляющего недвижимостью.

Содержание

Что такое управляющий недвижимостью?

Управляющий недвижимостью (иногда называемый управляющим недвижимостью) — это физическое или юридическое лицо, которому поручено повседневное управление недвижимым имуществом в обмен на вознаграждение, когда владелец не может лично уделить внимание таким деталям или заинтересован в этом.

По состоянию на 2018 год в США насчитывалось более 270 000 компаний по управлению недвижимостью, в которых работало более 815 000 управляющих недвижимостью и других сотрудников, связанных с недвижимостью или управлением имуществом. Управляющие недвижимостью сосредоточены только на аренде недвижимости и не покупают и не продают недвижимость, которая является исключительной прерогативой агента по недвижимости или риэлтора.

Чем занимается управляющий недвижимостью?

Управляющие недвижимостью — это больше, чем просто люди, которые просто собирают арендную плату за домовладельца или следят за тем, чтобы их квартира регулярно сдавалась в аренду.Они носят много головных уборов и заботятся обо всем, что связано с недвижимостью для владельцев, включая:

  • Реклама недвижимости в аренду
  • Показ объекта потенциальным жителям
  • Поддержание постоянной и актуальной связи с собственниками и жителями через порталы или электронную почту
  • Отбор новых кандидатов
  • Обеспечение постоянного обслуживания клиентов арендатора
  • Сбор и установление арендных ставок
  • Продление аренды и удержание арендатора
  • KPI и отчет о состоянии имущества
  • Инспекции при входе / выходе
  • Работа с проблемными арендаторами
  • Управление процессом выселения
  • Коммунальное обслуживание
  • Координация технического обслуживания и ремонта с подрядчиками (электрики, сантехники, HVAC, борьба с вредителями и т. Д.))
  • Выполняет основные бухгалтерские обязанности
  • И даже в некоторых случаях может выступать в роли продавца

[ Подробнее : Начало работы в управлении арендуемой недвижимостью: 7 основных соображений]

Таким образом, менеджер может управлять различными типами собственности для своих клиентов, поскольку управление имуществом можно разделить на три основных типа собственности:

  • Жилой / Многосемейный.
  • Коммерческий / Промышленный.
  • Retail / Flex Spaces.

Какова минимальная квалификация, чтобы стать менеджером по управлению недвижимостью?

Чтобы стать профессиональным управляющим недвижимостью, необходимо выполнить несколько минимальных требований. В отличие от многих других профессий, требования просты.

  • Должно быть не моложе 18 лет (в некоторых штатах заявители должны быть не моложе 21 года)
  • Диплом средней школы или GED
  • Быть легальным гражданином США или иметь вид на жительство
  • Завершите обязательный курс по предварительному лицензированию недвижимости, если это требуется в вашем штате
  • Сдать экзамен на получение лицензии на недвижимость штата (в большинстве штатов это требуется)

[ Дополнительный ресурс : Шаблон описания работы менеджера по жилой недвижимости]

Какие навыки нужны успешным управляющим недвижимостью?

Успешные управляющие недвижимостью — это гибкие и эффективные менеджеры своего времени и людей, которые полагаются на свою природную способность общаться и добиваться результатов в динамичной среде.Вот некоторые навыки, которые вам нужно развить, чтобы добиться успеха:

  • Сильная связь
  • Оперативное обслуживание клиентов
  • Отличные организаторские способности
  • Базовые маркетинговые навыки

[ Дополнительная литература : 5 навыков, необходимых всем менеджерам по управлению недвижимостью]

Нужна ли лицензия управляющим недвижимостью?

Правительства большинства штатов действительно требуют, чтобы управляющие имуществом имели лицензию. Фактически, только шесть штатов в США не требуют лицензирования для деятельности по управлению недвижимостью.

Однако, как сотрудник начального уровня, вы, скорее всего, будете работать под наблюдением человека, имеющего либо лицензию брокера по недвижимости, либо лицензию управляющего недвижимостью. В большинстве штатов не требуется лицензия на деятельность начального уровня, осуществляемую под наблюдением лизингового агента.

[ Дополнительная литература : Животные-поводыри против животных-помощников: полное руководство по ADA для управляющих недвижимостью]

Нужно ли сертифицировать управляющих недвижимостью?

Хотя лицензии выдаются правительством вашего штата, сертификаты выдаются общенациональными профессиональными ассоциациями в сфере недвижимости и управления недвижимостью, а также торговыми организациями, такими как NARPM® или IREM® .Управляющие недвижимостью не обязаны быть сертифицированными, но желательно использовать несколько различных обозначений, таких как NALP® , CAM® , CPM® и MPM® по мере продвижения по карьерной лестнице.

Вам также следует по возможности воспользоваться программами обучения вашей компании по управлению недвижимостью, они часто бесплатны и являются бесценным ресурсом для новичков в отрасли или даже для опытных менеджеров. Эти программы не только дадут вам необходимые навыки для выполнения повседневных задач, но и могут оказаться очень полезными, когда вы захотите получить дополнительную официальную сертификацию.

Какие типы сертификатов мне следует рассмотреть?

Первые два сертификата ниже (NALP и CAM), вероятно, те, на которых вы захотите сосредоточиться в начале своей карьеры, а третий (CPM) — это сертификат, который вам понадобится для продвижения по карьерной лестнице. Последняя сертификация (MPM) действительно является высшим званием, которое может получить менеджер, и обычно достигается для того, чтобы отличить вас от ваших конкурентов, а также является полезным сертификатом для создания собственной компании по управлению недвижимостью.

1. Национальный специалист по аренде квартир (NALP)

Профессионал по аренде часто является первым, кого встречаются потенциальные арендаторы, и его можно назвать помощником управляющего недвижимостью. Сертификат Национального специалиста по аренде квартир (NALP) предназначен для обучения новых управляющих недвижимостью навыкам, которые им необходимы, чтобы стать более профессиональными и эффективными на своей работе. Чтобы получить сертификат NALP, все кандидаты должны заполнить следующее:

  • Минимум 6 месяцев опыта управления недвижимостью на месте в роли лизинга.
    • Фактически, вы можете получить свой опыт сдачи в аренду недвижимости во время прохождения этого курса.
    • Вам будет выдан предварительный сертификат до тех пор, пока не будут выполнены требования по времени.
  • Успешное завершение семи курсов NALP, включая курс «Обзор рынка», в общей сложности 25 кредитных часов.
  • Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс.
2. Сертифицированный менеджер квартиры (CAM)

После того, как вы приобрели опыт работы в качестве профессионального управляющего недвижимостью и у вас было время для изучения других аспектов управления недвижимостью, вы можете рассмотреть возможность получения сертификата Certified Apartment Manager (CAM).Эта сертификация предназначена для местных менеджеров, которые часто являются единственными менеджерами по управлению недвижимостью, с которыми жители квартир имеют дело ежедневно. Вы будете местным представителем своей управляющей компании и представителем владельцев сообщества и инвесторов. Чтобы получить сертификат CAM, все кандидаты должны заполнить следующее:

  • Минимум 12 месяцев опыта работы в управлении недвижимостью на месте.
    • Вы действительно можете получить свой опыт управления недвижимостью на месте во время прохождения этого курса.
    • Вам будет выдан предварительный сертификат до тех пор, пока не будут выполнены требования по времени.
  • Успешное завершение всех курсов CAM, включая 40 кредитных часов.
  • Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс.
3. Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM)

Обозначение сертифицированного управляющего недвижимостью (CPM) является знаком отличия управляющих недвижимостью.

  • Минимум 36 месяцев квалификационного опыта управления недвижимостью на руководящей должности.Перед зачислением на этот курс вы должны проработать 36 месяцев подряд в сфере управления недвижимостью.
  • Иметь лицензию на недвижимость или подтверждение того, что вы не обязаны иметь ее на вашей текущей должности.
  • Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс
  • Кандидат должен соответствовать минимуму управляемого портфеля арендуемой собственности, как указано ниже;
    • Жилой : 200 единиц на 1–4 участках или 100 единиц на 5 или более участках.
    • Коммерческий : 120 000 квадратных футов на 1 участке или 80 000 квадратных футов на 2 или более участках.
    • Industrial : 200 000 квадратных футов на 1 или более площадках.

Кандидат должен соответствовать минимальным требованиям к функциям по крайней мере для 19 из 36 видов деятельности и / или функций, чтобы претендовать на зачет для сертификации CPM. 10 основных необходимых действий или функций;

  1. Нанимать, управлять и оценивать персонал объекта и / или персонал по управлению недвижимостью за пределами объекта или нанятые фирмы по управлению недвижимостью напрямую или через других лиц.
  2. Выявление кадровых требований и разработка или утверждение должностных инструкций и / или разработка, мониторинг или утверждение кадровой политики, планов обучения и развития, а также инициатив по охвату разнообразия.
  3. Выявлять, внедрять и контролировать или утверждать устойчивые методы; включая, помимо прочего, программы энергопотребления / сбережения для собственности.
  4. Определяет, какие товары или услуги должны быть приобретены для собственности, готовить спецификации, запрашивать и оценивать заявки на услуги по контракту, вести переговоры или утверждать контракты и контролировать контракты.
  5. Наблюдать за работой систем здания, контролировать сотрудников или контролировать подрядчиков, которые выполняют текущие работы по техническому обслуживанию и ремонту, и / или контролировать планирование и строительство улучшений для арендаторов и внутреннего дизайна.
  6. Разрабатывать, внедрять и контролировать или утверждать программы планового и профилактического обслуживания объекта.
  7. Установить или поддерживать и обеспечивать соблюдение операционных политик и процедур собственности, а также руководящих принципов занятости / использования.
  8. Создавать, поддерживать и контролировать соблюдение или утверждать систему учета собственности.
  9. Идентифицировать, анализировать и внедрять или утверждать программы капитального ремонта или замены, включая, помимо прочего, программы технического обслуживания или модернизации, улучшения для жителей / арендаторов и улучшения благоустройства.
  10. Выполняйте регулярные проверки собственности и принимайте соответствующие меры в соответствии с установленными политиками и процедурами.
4. Главный управляющий недвижимостью (MPM)

Звание «Главный управляющий недвижимостью» (MPM) является высшей наградой для управляющих недвижимостью.

  • Минимум 60 месяцев квалификационного опыта управления недвижимостью на руководящей должности. Перед зачислением на этот курс вы должны проработать 60 месяцев (5 лет) подряд в сфере управления недвижимостью.
  • Иметь лицензию на недвижимость или подтверждение того, что вы не обязаны иметь ее на вашей текущей должности.
  • Выполните все остальные экзаменационные требования в течение одного года после зачисления на курс

Предварительные условия для этой сертификации будут в значительной степени удовлетворены предыдущими критериями сертификации CPM.С дополнительным требованием:

  • Кандидат должен соответствовать как минимум управляемому портфелю арендуемой собственности, состоящему из 500 жилых единиц на 1 или более объектах или 100 единиц на 5 или более объектах.

Сколько зарабатывают управляющие недвижимостью?

Согласно salary.com, человек, совершенно не знакомый с недвижимостью и управлением недвижимостью и имеющий диплом о среднем образовании, может рассчитывать зарабатывать около 30 000 долларов в год.

Сертифицированный управляющий недвижимостью с высшим образованием, поступающий на начальный уровень, зарабатывает примерно 41 000 долларов в год согласно payscale.com.

А для более опытных и квалифицированных менеджеров, по данным Salary.com, средняя заработная плата сертифицированного управляющего недвижимостью по стране составляет около 57 092 долларов в год. Ваш заработок будет зависеть от нескольких факторов;

  • Если вы находитесь в США, например, стоимость собственности, стоимость аренды, типы арендуемой собственности и размеры арендуемой собственности.
  • Уровень конкуренции на рынке аренды, где вы находитесь.
  • Ваш уровень образования; Кому-то с дипломом о среднем образовании, вероятно, придется начать с должности начального уровня, тогда как кому-то с высшим образованием в сфере бизнеса будет больше переговорных позиций при ведении переговоров о заработной плате.
  • Сертификаты управления недвижимостью, которые вы получили.
  • Количество лет, которые вы проработали в отрасли.
  • Дополнительные навыки, которые вы приобрели, например, соответствующие отраслевые инструменты, такие как Propertyware или Realpage.
  • Если ваш компенсационный пакет включает комиссию, участие в прибыли и / или бонусы.

Как и с чего начать?

Скорее всего, вам придется обратиться к брокеру по недвижимости или в компанию по управлению недвижимостью на должность начального уровня, такую ​​как агент по аренде, работающий под наблюдением управляющего недвижимостью.Некоторые моменты, о которых следует знать;

Для этих должностей начального уровня достаточно среднего образования, и для большинства из них не требуется диплом колледжа. Однако, если у вас есть степень бакалавра в области делового администрирования, недвижимости, бухгалтерского учета, государственного управления или финансов, вероятность вашего найма и последующей компенсации значительно повышается.

Ваш штат, скорее всего, не потребует от вас наличия лицензии на недвижимость, когда вы начинаете свою карьеру в качестве агента по аренде, поскольку вы будете работать по лицензии брокера вашего работодателя.Если вы в конечном итоге получите квалификацию сертифицированного управляющего недвижимостью, весьма вероятно, что вам потребуется государственная лицензия на недвижимое имущество и / или управление имуществом. Это сильно варьируется от штата к штату.

Так чего же вы ждете?

Мы изучили карьерный путь потенциального управляющего недвижимостью и предъявляемые к нему требования, начиная с абсолютно нулевого опыта или заканчивая обладанием высшим образованием с некоторым предыдущим опытом работы. Если у вас хватит терпения учиться и строить карьеру с течением времени, карьерный путь не только четко изложен перед вами, но и есть потенциал для действительно приносящей удовлетворения и прибыльной карьеры, отвечающей всем вашим профессиональным и личным целям. взятие.

Обратите внимание: несмотря на то, что были предприняты все попытки предоставить точную и актуальную информацию, эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для замены рекомендаций квалифицированных специалистов и / или вашей собственной комплексной проверки из официальных источников. как ваш государственный лицензионный офис.

Как стать менеджером по управлению недвижимостью

Если вы хотите сделать новую карьеру, то обучение в должности управляющего недвижимостью может быть для вас правильным шагом.Люди всех возрастов выбирают аренду вместо покупки дома, поэтому потребность в надежных управляющих имуществом отсутствует. Бюро статистики труда прогнозирует, что занятость в отрасли вырастет на 7% к 2028 году, поэтому потребность в нем сохранится в обозримом будущем.

Достойная зарплата, стабильная занятость, гарантированная работа и сильное желание работать с людьми — главные ваши пожелания, когда дело доходит до вашей следующей карьеры? Если да, выполните следующие действия, чтобы узнать, как стать управляющим недвижимостью.

Шаг 1. Изучите юридические требования

Конкретные лицензионные требования для того, чтобы стать управляющим недвижимостью, различаются в зависимости от штата. Кроме того, существуют разные правила, которые применяются в зависимости от свойств, которыми вы управляете. Например, менеджеры государственного жилищного фонда, субсидируемого государством, обычно должны получить специальные сертификаты. Вам решать, какие законы и основные правила применимы к вам.

Чтобы узнать, как стать управляющим недвижимостью в вашем районе, ознакомьтесь с этим полезным руководством, в котором требования разбиты по штатам.Как только вы узнаете, что ожидается в вашем штате, вы можете начать предпринимать шаги, чтобы получить правильную лицензию и убедиться, что вы ее соблюдаете.

Вы заметите, что в большинстве штатов вам необходимо получить лицензию на недвижимость, прежде чем вы сможете стать управляющим недвижимостью. Это потому, что многие обязанности управляющего недвижимостью аналогичны действиям агента по недвижимости.

Требования к вашей лицензии на недвижимость также различаются в зависимости от штата. Самый простой способ найти их — перейти на эту страницу и выбрать свой штат в раскрывающемся меню.Здесь вы также можете узнать обо всех рекомендуемых курсах, которые вам понадобятся. Обычно студенты, изучающие недвижимость, полагаются не только на требования своего штата. Они также посещают дополнительные занятия, такие как курсы подготовки к экзаменам, чтобы убедиться, что они сдали экзамен по недвижимости.

Хотите сменить карьеру? Загрузите наше БЕСПЛАТНОЕ руководство: Подходит ли вам карьера в сфере недвижимости?

Шаг 2: Пройдите курсы по недвижимости

Хотя некоторым людям может быть достаточно аттестата об окончании средней школы, все больше и больше компаний хотят, чтобы их управляющие имели степень бакалавра в области делового администрирования, недвижимости, бухгалтерского учета, государственного управления или финансов.

Другие компании ищут кандидатов с профессиональным образованием или лицензией на недвижимость. Курсовые работы в области развития недвижимости, управления недвижимостью, финансирования недвижимости, городского планирования, управления доступным жильем, управления недвижимостью и жилья для пожилых людей особенно востребованы.

Если у вас нет возможности вернуться в школу, вы всегда можете инвестировать в онлайн-курсы, чтобы расширить свои знания и развить навыки. Также не стоит недооценивать ценность обучения на рабочем месте.Возможно, вам придется начать с должности начального уровня, но как только вы изучите бизнес, вы сможете продвигаться по служебной лестнице.

Шаг 3. Получите специализированные сертификаты

Даже если вам не нужна лицензия для управления недвижимостью в вашей юрисдикции, получение сертификатов является разумным, потому что это показывает нанимающим компаниям и потенциальным клиентам, что вы обладаете высоким уровнем приверженности и профессионализма. Многие управляющие недвижимостью продолжают получать лицензию на недвижимость — либо лицензию брокера по недвижимости, либо лицензию продавца недвижимости.И это определенно открывает для вас возможности, выходящие за рамки простого управления недвижимостью.

Вы также можете пройти более специализированные сертификаты, такие как сертифицированный менеджер общественных ассоциаций, специалист по управлению жилым помещением (RMP®), сертифицированный менеджер по недвижимости (CPM) или сертифицированный менеджер квартиры (CAM). Для получения большинства сертификатов вам необходимо подать заявку, выполнить определенные требования к образованию и пройти тест или серию экзаменов. Хотя это требует времени и усилий, такие учетные данные определенно могут выделить вас среди других соискателей работы.

СКАЧАТЬ БЕСПЛАТНО: Множество головных уборов, которые вы будете носить как агент по недвижимости.

Шаг 4. Получите свою первую работу управляющего недвижимостью

После получения необходимых сертификатов пора устраиваться на работу. Легче сказать, чем сделать? Есть несколько способов быстро начать поиск работы и найти работу управляющего недвижимостью, которая подходит именно вам.

Используйте вашу сеть

Сообщите своим друзьям и знакомым, что вы собираетесь работать в сфере управления недвижимостью.Вы никогда не знаете, кто сможет нанять вас на работу по управлению недвижимостью, пока вы не начнете говорить, что начинаете новую карьеру.

Познакомьтесь с агентами по недвижимости

Агенты в вашем районе, скорее всего, первыми узнают об открытиях в этой нише, поэтому организуйте несколько информационных собеседований с агентами по городу, которые представятся вам и попросят совета о том, как войти в бизнес. Это поможет вам узнать их поближе, и они, скорее всего, будут следить, если узнают о новых вакансиях.

Искать в Интернете

Доска объявлений о вакансиях и онлайн-ресурсы для карьерного роста могут ускорить ваш поиск работы. Убедитесь, что вы регулярно проверяете списки вакансий. Когда вы подаете заявку онлайн, некоторые люди добиваются успеха, исследуя интернет, чтобы найти имя менеджера по найму, чтобы персонализировать свои сопроводительные письма.

Шаг 5. Будьте в курсе лучших практик

Получив работу в сфере управления недвижимостью, не рассматривайте ее как возможность почивать на лаврах. Вы хотите научиться не просто тому, как стать управляющим недвижимостью, а тому, как стать хорошим управляющим недвижимостью.Регулярно общайтесь с другими управляющими недвижимостью в этом районе и будьте в курсе лучших практик. Чтение блогов управляющих недвижимостью — хороший способ оставаться в курсе тенденций отрасли. Вот несколько примеров для начала:

  • AppFolio: Легко читаемые новости в сфере управления недвижимостью.
  • 30Lines: фокусируется на способах использования новых технологий, чтобы сделать ваших жителей счастливее и привлечь новых клиентов.
  • Multifamily Executive: место, где можно узнать последние новости обо всем, что влияет на рынок жилья.

Стать управляющим недвижимостью сейчас

После того, как вы выяснили, как стать менеджером по управлению недвижимостью, и когда вы приобрели навыки и квалификацию, остается лишь приступить к работе. Не жди! Если это ваша мечта, пора ее осуществить. Проведите небольшое расследование, чтобы найти компании по управлению недвижимостью с солидной репутацией. Затем начните знакомство и рассылайте свое резюме, пока не найдете то, что вам подходит.

Сертификаты

и лицензии, которые арендодатель должен учитывать при найме управляющего недвижимостью

Ищете менеджера по недвижимости для наблюдения за вашим растущим портфелем аренды? Наем менеджера по недвижимости может помочь снять многие повседневные обязанности арендодателя и арендодателя.Это позволяет арендодателю сосредоточиться на других аспектах бизнеса, включая области инвестиционных возможностей, финансовый рост и налоговое законодательство в своих городах.

Управляющий недвижимостью, сертифицированный в области управления недвижимостью, может быть полезен для вашего бизнеса. Сертификация свидетельствует об авторитете и опыте в отрасли. Город, в котором находится ваша аренда, может потребовать от управляющего получить отдельную лицензию для управления им. Обязательно проконсультируйтесь с местным советом комиссии по недвижимости для получения официальных правил.

Государственная лицензия на недвижимость

Компании по управлению недвижимостью (ЧУП) требуют, чтобы многие штаты имели лицензию брокера по недвижимости. Это особенно необходимо, когда PMC занимается сбором арендной платы, рекламой и маркетингом.

В зависимости от штата управляющим недвижимостью, нанятым ЧВК, может потребоваться только лицензия продавца недвижимости, а не лицензия брокера. Хотя от него или ее могут потребовать работать под руководством кого-то с такими учетными данными.

И недвижимость, и брокерские лицензии выдаются правительством соответствующего штата или комиссией по недвижимости. Ознакомьтесь с законами своего штата, чтобы узнать требования и подробности курса.

Сертифицированный менеджер общественных ассоциаций (CMCA)

CMCA — ценный актив для управляющих недвижимостью. Он присуждается Национальным советом по сертификации менеджеров общественных ассоциаций (NBC-CAM) и отмечает тех, кто обладает необходимыми навыками и знаниями для управления общественными ассоциациями, такими как кооперативы и ассоциации кондоминиумов.Просвещение по новым и обновленным законам об аренде для соответствующих муниципалитетов и штатов имеет важное значение для всех членов. Они обязаны постоянно обновлять свой сертификат CMCA.

Сертифицированный управляющий недвижимостью (CPM)

Получение сертификата CPM — важная информация для управляющего недвижимостью. Требования для прохождения курса являются исчерпывающими, и получение квалификации — это столь же обширный процесс. Чтобы получить сертификат, необходимо обладать фундаментальными знаниями во всех сферах бизнеса.Обязательно иметь лицензию на недвижимость или документацию, подтверждающую, что лицензия от вашего штата не требуется.

Специалист по управлению жилым помещением (RMP)

От управляющих недвижимостью ожидают этичности и профессионального поведения. Национальная ассоциация менеджеров жилой недвижимости (NARPM) предлагает сертификаты, подтверждающие это. Программа RMP и программа CPM похожи по трем параметрам:

  1. Требуется лицензия на недвижимость
  2. Опыт работы минимум 2 года
  3. Управлял 25 объектами аренды в период кандидатуры

Сертифицированный менеджер квартиры (CAM)

Управляющий недвижимостью, который занимается арендой квартир, выиграет от наличия сертификата CAM.Эти программы можно пройти онлайн, а также в классе. Для получения аккредитации управляющим недвижимостью необходимо сдать кумулятивный экзамен в конце курса.

Видите ли, есть много преимуществ в найме управляющего недвижимостью для наблюдения за арендой. Тот, у кого есть сертифицированные учетные данные, означает, что они прошли надлежащее обучение и прошли подготовку, поэтому они могут быть реальным активом для помощи вашим арендаторам, общения с подрядчиками и поставщиками и эффективного обслуживания вашей собственности.

Опубликовано 13 сентября 2019 г.

Что вы думаете?

14 Ответов

Об авторе

Как начать бизнес по управлению недвижимостью

Начните бизнес по управлению недвижимостью, выполнив следующие 9 шагов:

Вы нашли идеальную бизнес-идею и теперь готовы сделать следующий шаг. Создание бизнеса — это нечто большее, чем просто его регистрация в государстве.Мы составили это простое руководство, чтобы начать свой бизнес по управлению недвижимостью. Эти шаги гарантируют, что ваш новый бизнес будет хорошо спланирован, правильно зарегистрирован и соответствует законам.

Ознакомьтесь с нашей страницей «Как начать бизнес».

ШАГ 1. Спланируйте свой бизнес

Четкий план важен для успеха предпринимателя. Это поможет вам наметить специфику вашего бизнеса и обнаружить некоторые неизвестные. Следует рассмотреть несколько важных тем:

К счастью, мы провели для вас много исследований.

Какие затраты связаны с открытием бизнеса по управлению недвижимостью?

Если компания по управлению недвижимостью управляет одним зданием или несколькими единицами, то открытие этого бизнеса не требует больших затрат, потому что большая часть работы выполняется на территории объекта, а расходы на ремонт и техническое обслуживание могут быть возложены на собственника. Для этого типа операций единственные расходы — это мобильный телефон и время, необходимое для управления имуществом.

Если вы хотите расширить возможности управления несколькими объектами недвижимости, вам понадобится офис и персонал, которые помогут справиться с рабочей нагрузкой. Брокеры по недвижимости, у которых уже есть офис и персонал, могут войти в этот бизнес, просто добавив больше сотрудников, которым поручено предоставлять услуги по управлению недвижимостью для владельцев недвижимости.

Какие текущие расходы для бизнеса по управлению недвижимостью?

Если компания управляет несколькими объектами недвижимости, вам нужно будет платить за аренду небольшого офиса, платить за коммунальные услуги и платить персоналу за то, чтобы они отвечали на звонки и управляли рабочей нагрузкой.Типичная арендная плата за офис составляет около 2000 долларов в месяц. Коммунальные услуги составляют от 200 до 300 долларов в месяц, включая электричество, телефон и подключение к Интернету.

Необходимое количество персонала зависит от размера компании. Payscale сообщает, что типичная зарплата административного работника в этом секторе составляет около 30 000 долларов в год. Помощники управляющего недвижимостью зарабатывают около 40 000 долларов в год. Менеджеры компаний и региональные менеджеры в этом секторе зарабатывают около 73 000 долларов в год.

Кто является целевым рынком?

Клиенты этого бизнеса — инвесторы в недвижимость, которые владеют арендуемой недвижимостью.Они могут владеть одной собственностью или быть крупным инвестиционным фондом недвижимости (REIT), которому принадлежат тысячи объектов недвижимости.

Как бизнес по управлению недвижимостью зарабатывает деньги?

Некоторые компании по управлению недвижимостью взимают профессиональные сборы за управление недвижимостью, принадлежащей третьей стороне, в то время как другие управляющие недвижимостью приобретают собственность, которой они управляют, и удерживают всю ренту, полученную от их собственности. Есть компании по управлению недвижимостью, которые делают и то, и другое. С самого начала может оказаться невозможным напрямую приобретать арендуемую недвижимость, если не будет партнерства с инвестором в недвижимость, который может предоставить средства для покупки недвижимости.

В этом секторе промышленности существует пять популярных бизнес-моделей, а именно:

  1. Взыскание с собственника имущества процента от дохода от аренды, полученного от собственности, находящейся в управлении.
  2. Также распространены контракты с фиксированной оплатой. Согласно этому сценарию, владелец недвижимости заключает договор с компанией по управлению недвижимостью на определенные услуги и платит фиксированную плату. Управляющая компания может нести полную или частичную ответственность за недвижимость. Этот тип контракта используется, когда недвижимость не имеет дохода, например, поддержание собственности, которая пуста и выставлена ​​на продажу.
  3. Договоры с гарантией базовой арендной платы — это еще один вид соглашений, которые собственники заключают с компаниями по управлению недвижимостью. В соответствии с этими соглашениями собственник принимает базовую арендную плату, которая гарантируется (обычно ниже рыночных ставок) компанией по управлению имуществом, и позволяет компании по управлению имуществом передавать имущество в субаренду по более высокой арендной плате. Разница между двумя арендными ставками — это доход управляющей компании.
  4. Соглашения о разделе доходов используются для коммерческой недвижимости, приносящей доход, например, магазинов или ресторанов.Компания по управлению недвижимостью выплачивает владельцу процент от полученного дохода вместо того, чтобы платить арендную плату за недвижимость.
  5. Возможны гибридные соглашения, такие как комбинация фиксированной базовой арендной платы и части распределения доходов, которая выплачивается владельцу собственности компанией по управлению имуществом.
Сколько вы можете взимать с клиентов?

Управляющие компании, которые предоставляют полный комплекс услуг по управлению недвижимостью, что означает, что управляющая компания несет полную ответственность за недвижимость, обычно зарабатывают от 10% до 15% полученного дохода от аренды, а остальная часть выплачивается владельцам недвижимости.Это наиболее распространенный показатель, используемый в этом бизнесе.

Например, компания по управлению недвижимостью имеет контракт на управление многопользовательским комплексом из 100 квартир, которые сдаются в аренду в среднем по 500 долларов в месяц каждая. Если они будут поддерживать годовой уровень заполняемости на уровне 90%, что действительно хорошо, годовой доход от управления имуществом будет рассчитан следующим образом:

  1. 100 единиц при загрузке 90% равны 90 единицам, сдаваемым в аренду в среднем в течение одного года.
  2. Доход от аренды будет равен 90 единицам, умноженным на 500 долларов в месяц, умноженным на 12 месяцев.Это равняется (90 x 500 x 12) 540 000 долларов в год.
  3. Комиссия, полученная компанией по управлению недвижимостью, составит 10% или 15% от этой суммы, что составляет 54 000 или 81 000 долларов по этому единственному контракту.
Какую прибыль может принести бизнес по управлению недвижимостью?

Штат из одного менеджера, одного помощника менеджера и одного административного помощника со скромным офисом стоит около 143000 долларов в год, налоги и льготы для сотрудников будут составлять около 30% от заработной платы, что составляет около 34000 долларов, а небольшой офис стоит около 27000 долларов за человека. год.Это означает, что расходы за год составят около 204 000 долларов.

Чтобы получить прибыль с использованием нашего примера, приведенного выше для управления 100 единицами, управляющей компании необходимо иметь под управлением 400 единиц, аналогичных приведенному в примере. Валовая выручка составит от 216 000 до 324 000 долларов в год. Валовая прибыль до налогообложения будет составлять 12 000 долларов по нижнему пределу шкалы (10% комиссия) и 120 000 долларов (15%) по верхнему краю шкалы.

Как сделать свой бизнес более прибыльным?

Помимо управления недвижимостью, вы можете предоставлять услуги по ремонту и обновлению в качестве побочного бизнеса.Все, что необходимо сделать для сдачи в аренду, является источником потенциальных дополнительных доходов до тех пор, пока цена услуг конкурентоспособна с местным рынком, а владелец недвижимости полностью раскрывает потенциальный конфликт интересов.

Вот несколько примеров возможной побочной поддержки:

  • Сантехника
  • Живопись
  • Строительство / Плотницкие работы
  • Электрооборудование
  • Разнорабочие
  • Ландшафтный дизайн
  • Чистка и укладка ковров
  • Ремонт и обслуживание кондиционеров или печей
Как вы назовете свой бизнес?

Выбор правильного имени важен и непрост.Если вы еще не придумали имя, ознакомьтесь с нашим руководством «Как назвать бизнес» или получите помощь в поиске имени с помощью нашего Генератора бизнес-имен

для управления недвижимостью.

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, вы можете захотеть работать под другим названием, чем ваше собственное имя. Посетите наше руководство для администраторов баз данных, чтобы узнать больше.

При регистрации названия компании мы рекомендуем изучить название вашей компании, отметив:

Очень важно защитить свое доменное имя до того, как это сделает кто-то другой.

После регистрации доменного имени рассмотрите возможность создания профессиональной учетной записи электронной почты (@ yourcompany.com). G Suite от Google предлагает сервис корпоративной электронной почты, который поставляется с другими полезными инструментами, включая текстовый редактор, электронные таблицы и многое другое. Попробовать бесплатно

ШАГ 2: Создайте юридическое лицо

Наиболее распространенными типами бизнес-структур являются индивидуальное предпринимательство, товарищество, общество с ограниченной ответственностью (ООО) и корпорация.

Создание юридического лица, такого как LLC или corporation , защищает вас от привлечения к личной ответственности в случае судебного преследования вашей компании по управлению недвижимостью.

Прочтите наше руководство по созданию собственного ООО

Выберите Ваш StateAlabamaAlaskaArizonaArkansasCaliforniaColoradoConnecticutDelawareDistrict Of ColumbiaFloridaGeorgiaHawaiiIdahoIllinoisIndianaIowaKansasKentuckyLouisianaMaineMarylandMassachusettsMichiganMinnesotaMississippiMissouriMontanaNebraskaNevadaNew HampshireNew JerseyNew MexicoNew YorkNorth CarolinaNorth DakotaOhioOklahomaOregonPennsylvaniaRhode IslandSouth CarolinaSouth DakotaTennesseeTexasUtahVermontVirginiaWashingtonWest VirginiaWisconsinWyoming

ИЩИ СЕЙЧАС

Получите форму профессионального обслуживания вашего ООО для вас

Два таких надежных сервиса:

Вы можете создать ООО самостоятельно и оплатить только минимальные расходы штата на ООО или нанять одну из лучших услуг ООО за небольшую дополнительную плату.

Рекомендовано: Вам необходимо выбрать зарегистрированного агента для вашего ООО. Пакеты регистрации ООО обычно включают бесплатный год услуг зарегистрированного агента. Вы можете нанять зарегистрированного агента или действовать как собственный.

ШАГ 3: Зарегистрируйтесь в налоговой

Вам необходимо зарегистрироваться для уплаты различных государственных и федеральных налогов, прежде чем вы сможете начать бизнес.

Чтобы зарегистрироваться для уплаты налогов, вам необходимо подать заявление на получение EIN.Это действительно просто и бесплатно!

Вы можете получить свой EIN бесплатно через веб-сайт IRS, по факсу или по почте. Если вы хотите узнать больше об EIN и о том, как они могут принести пользу вашему LLC, прочтите нашу статью Что такое EIN ?.

Узнайте, как получить EIN, в нашем руководстве «Что такое EIN» или найдите свой существующий EIN с помощью нашего руководства по поиску EIN.

Налоги на малый бизнес

В зависимости от того, какую бизнес-структуру вы выберете, у вас могут быть разные варианты налогообложения вашего бизнеса. Например, некоторые LLC могут получить выгоду от налогообложения как S-корпорация (S corp).

Вы можете узнать больше о налогах на малый бизнес в этих руководствах:

Существуют особые государственные налоги, которые могут применяться к вашему бизнесу. Узнайте больше о государственном налоге с продаж и налогах на франшизу в наших руководствах по налогам с продаж штата.

ШАГ 4. Откройте коммерческий банковский счет и кредитную карту

Использование специализированных банковских и кредитных счетов для бизнеса имеет важное значение для защиты личных активов.

Когда ваши личные и бизнес-счета смешаны, ваши личные активы (ваш дом, автомобиль и другие ценности) подвергаются риску в случае предъявления иска к вашему бизнесу. В коммерческом праве это называется прорывом корпоративной завесы.

Кроме того, изучение того, как создать бизнес-кредит, может помочь вам получить кредитные карты и другое финансирование на имя вашего бизнеса (вместо вашего), более высокие процентные ставки, более высокие кредитные линии и многое другое.

Открыть счет в коммерческом банке
  • Это отделяет ваши личные активы от активов вашей компании, что необходимо для защиты личных активов.
  • Это также упрощает ведение бухгалтерского учета и налоговой отчетности.

Рекомендовано: Прочтите наш обзор «Лучшие банки для малого бизнеса», чтобы найти лучший национальный банк, кредитный союз, банки, ориентированные на ссуду бизнесу, один со множеством обычных офисов и многое другое.

Получите бизнес-кредитную карту
  • Это поможет вам разделить личные и деловые расходы, собрав все бизнес-расходы в одном месте.
  • Он также создает кредитную историю вашей компании, которая может быть полезна для сбора денег и инвестиций в дальнейшем.

Рекомендовано: Прочтите наше руководство, чтобы найти лучшие кредитные карты для малого бизнеса.

ШАГ 5. Настройка бухгалтерского учета

Запись различных расходов и источников дохода имеет решающее значение для понимания финансовых показателей вашего бизнеса. Ведение точной и подробной отчетности также значительно упрощает вашу ежегодную налоговую декларацию.

ШАГ 6: Получение необходимых разрешений и лицензий

Неполучение необходимых разрешений и лицензий может привести к крупным штрафам или даже к закрытию вашего бизнеса.

Требования к лицензированию для местных и государственных предприятий

В большинстве штатов вам необходимо иметь лицензию на недвижимость или лицензию на управление недвижимостью. All Property Management предоставляет список лицензионных требований каждого штата.

Помимо требований к лицензированию брокера, для ведения бизнеса по управлению недвижимостью могут потребоваться дополнительные государственные разрешения и лицензии. Узнайте больше о лицензионных требованиях в вашем штате, посетив ссылку SBA на государственные лицензии и разрешения.

Большинство предприятий обязаны взимать налог с продаж на товары или услуги, которые они предоставляют. Чтобы узнать больше о том, как налог с продаж повлияет на ваш бизнес, прочитайте нашу статью «Налог с продаж для малого бизнеса».

Могут также применяться местные требования к лицензированию или разрешению. Для дополнительной информации:

Соглашение о предоставлении услуг

Компаниям, занимающимся управлением недвижимостью, следует подумать о том, чтобы потребовать от клиентов подписать соглашение об оказании услуг перед началом нового проекта.Это соглашение должно прояснить ожидания клиентов и минимизировать риск юридических споров путем определения условий оплаты, ожидаемого уровня обслуживания и прав собственности на интеллектуальную собственность. Вот пример соглашения об обслуживании.

Рекомендовано: Rocket Lawyer позволяет легко заключить соглашение о профессиональных услугах для вашего бизнеса по управлению недвижимостью, когда вы подпишетесь на их премиальное членство. За 39,95 долларов в месяц участники получают доступ к сотням юридических соглашений и возможность звонить адвокатам за бесплатной юридической консультацией.

Лицензия брокера

Большинство штатов требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера по недвижимости. Требования для получения лицензии брокера различаются в зависимости от штата. Эти требования обычно включают предварительное получение лицензии агента по недвижимости, количество часов в рабочей силе, курсовую работу и успешную сдачу экзамена на лицензию брокера.

ШАГ 7. Получите страхование бизнеса

Как и в случае с лицензиями и разрешениями, вашему бизнесу необходимо страхование, чтобы вести безопасную и законную деятельность. Business Insurance защищает финансовое благополучие вашей компании в случае страхового убытка.

Существует несколько видов страховых полисов, созданных для разных видов бизнеса с разными рисками. Если вы не знаете, с какими рисками может столкнуться ваш бизнес, начните с страхования общей ответственности . Это наиболее распространенное покрытие, необходимое малому бизнесу, поэтому это отличное место для начала вашего бизнеса.

Узнайте больше о страховании гражданской ответственности.

Еще один важный страховой полис, в котором нуждаются многие предприятия, — это страхование компенсации работникам. Если в вашем бизнесе будут сотрудники, велика вероятность, что ваш штат потребует от вас страховки компенсации работникам.

ШАГ 8: Определите свой бренд

Ваш бренд — это то, что олицетворяет ваша компания, а также то, как ваш бизнес воспринимается публикой. Сильный бренд поможет вашему бизнесу выделиться среди конкурентов.

Если вы не уверены в разработке логотипа своего малого бизнеса, ознакомьтесь с нашим Руководством по дизайну для начинающих, мы дадим вам полезные советы и рекомендации по созданию лучшего уникального логотипа для вашего бизнеса.

Получите логотип с помощью бесплатного генератора логотипов Truic Не требуется электронная почта или регистрация

— или —

Используйте средство создания логотипов премиум-класса

Как продвигать и продвигать бизнес по управлению недвижимостью

Вы доказываете способность вашей управляющей компании управлять недвижимостью, делая это.Владельцы недвижимости замечают этот успех, и если ваша компания хорошо справляется с работой по отдельному объекту, вы получите множество предложений по управлению другими объектами.

Отправка отчетов владельцам недвижимости об успехах в управлении недвижимостью — отличный способ найти новый бизнес. Владельцев собственности и их контактную информацию легко найти, просто выполнив поиск в государственных налоговых отчетах.

Посещать семинары или конференции, которые посещают инвесторы в недвижимость, общаться с ними и раздавать визитки — это хорошо.Присоединение к бизнес-ассоциациям, социальным клубам и местной торговой палате способствует продвижению бизнеса.

Налаживание контактов в сети с использованием системы социальных сетей LinkedIn для деловых людей — хорошая идея. Также эффективны веб-сайт с высококачественным контентом, предназначенный для поисковой оптимизации (SEO), и использование рекламных кампаний с оплатой за клик (PPC) в Интернете для создания веб-трафика на ваш веб-сайт.

Как удержать клиентов возвращаться

Владельцы недвижимости ценят компании по управлению недвижимостью, которые все оставляют в аренду.Цель — всегда иметь высокую заполняемость. Владельцы также ценят компании по управлению недвижимостью, которые очень успешно находят арендаторов хорошего качества, проводя поиск по кредитной истории и истории аренды, чтобы убедиться, что соискатели аренды имеют хорошую историю аренды у других без каких-либо записей о выселениях.

Доказанная превосходная эффективность управления зданиями поможет вам удержать клиентов. Это также привлекает других владельцев недвижимости к привлечению вашей компании к управлению их зданиями и поможет расширить вашу деятельность.Владельцы недвижимости всегда ищут отличные компании по управлению недвижимостью, поэтому, если вы покажете хорошо выполненную работу, вы сохраните своих нынешних владельцев недвижимости и найдете гораздо больше владельцев недвижимости, которые заключат с вами договор на услуги по управлению недвижимостью.

ШАГ 9. Создайте веб-сайт своей компании

После определения вашего бренда и создания логотипа следующим шагом будет создание веб-сайта для вашего бизнеса.

Несмотря на то, что создание веб-сайта является важным шагом, некоторые могут опасаться, что он окажется вне их досягаемости, поскольку у них нет опыта создания веб-сайтов.Хотя в 2015 году это могло быть разумным опасением, за последние несколько лет в веб-технологиях произошли огромные успехи, которые значительно упростили жизнь владельцев малого бизнеса.

Вот основные причины, по которым не следует откладывать создание сайта:

  • У всех легальных предприятий есть веб-сайты — точка. Размер или отрасль вашего бизнеса не имеет значения, когда дело доходит до вывода вашего бизнеса в Интернет.
  • учетных записей социальных сетей, таких как страницы Facebook или бизнес-профили LinkedIn, не заменяют бизнес-сайт , которым вы владеете.
  • Инструменты для создания веб-сайтов, такие как GoDaddy Website Builder, сделали создание базового веб-сайта чрезвычайно простым. Вам не нужно нанимать веб-разработчика или дизайнера, чтобы создать веб-сайт, которым вы можете гордиться.

Используя наши руководства по созданию веб-сайтов, процесс будет простым и безболезненным и займет у вас не более 2–3 часов.

Другие популярные конструкторы веб-сайтов: WordPress, WIX, Weebly, Squarespace и Shopify.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *