Порядок предоставления налогового вычета при покупке квартиры: Имущественный вычет при приобретении имущества | ФНС России

Содержание

Интерфакс-Недвижимость / В России упростили получение налогового вычета на покупку жилья


21 мая 2021, 09:36

Фото: Сайт мэра Москвы

Россиянам больше не надо подавать налоговую декларацию и другие справки для получения вычета из НДФЛ

Москва. 21 мая. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Упрощенный порядок получения налогового вычета при покупке жилья стал возможен с 21 мая. Соответствующий закон «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ» 20 апреля подписал президент РФ Владимир Путин.

В соответствии с законом, вычет из НДФЛ можно получить по расходам на покупку жилья, земли в упрощенном порядке. Подавать налоговую декларацию и другие справки теперь не надо, поскольку ФНС будет получать нужные данные непосредственно от банков. Новые правила распространятся на налоговые вычеты, право на которые возникло после 1 января 2020 года.

Ранее сообщалось, что процедура получения налогового вычета за покупку квартиры по ипотеке будет максимально упрощена. Теперь для получения права на имущественный вычет потребуется лишь заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика и оно будет сформировано автоматически.

«Это избавит человека от необходимости документально подтверждать свое право, всё сделает автоматизированная система Федеральной налоговой службы. Она обработает информацию, обратившись к необходимым источникам. Например, в банк, который выдал ипотечный кредит, и в случае положительного решения вернет средства налогоплательщика на его счет», — пояснял схему премьер-министр Михаил Мишустин.

Ожидается, что проверка данных будет занимать значительно меньше времени и при минимальных усилиях заявителя. При этом деньги поступят значительно раньше, а не в течение трех месяцев, как это было ранее.

В России вступил в силу упрощенный порядок получения налогового вычета при покупке жилья


Фотобанк Moscow-Live / Михаил Тихонов

Упрощенный порядок получения налогового вычета при покупке жилья начал действовать в России 21 мая. Соответствующие поправки в Налоговый кодекс в конце апреля подписал президент Владимир Путин.

Теперь вычет из НДФЛ в упрощенном порядке можно получить по расходам на покупку жилья и земли. При этом подавать налоговую декларацию и другие справки для получения вычета не потребуется, поскольку Федеральная налоговая служба (ФНС) будет получать нужные данные непосредственно от банков. Новые правила распространятся на налоговые вычеты, право на которые возникло после 1 января 2020 года, передает

«Интерфакс».

Для получения вычета необходимо будет заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. Проверка пройдет в течение одного месяца вместо трех, а денежные средства вернутся в срок до 15 дней вместо 30, как это было ранее, передает ТАСС.

В ФНС сообщили, что вычеты будут предоставляться проактивно. «Система автоматически проанализирует данные внешних источников и программных комплексов ФНС и сгенерирует предзаполненное заявление на вычет в личном кабинете налогоплательщика — физического лица», — рассказали в пресс-службе ведомства.

«Это избавит человека от необходимости документально подтверждать свое право, всё сделает автоматизированная система Федеральной налоговой службы. Она обработает информацию, обратившись к необходимым источникам. Например, в банк, который выдал ипотечный кредит, и в случае положительного решения вернет средства налогоплательщика на его счет», — отмечал ранее премьер-министр Михаил Мишустин.

Налоговый вычет — сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого уплачивается налог. В некоторых случаях под вычетом понимается возврат части ранее уплаченного НДФЛ в связи, например, с покупкой квартиры.

Новый «сотый» закон упрощает получение налоговых вычетов на приобретение жилья и погашение процентов по ипотеке

Владимир Путин подписал федеральный закон 100-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», направленный на упрощение порядка получения налоговых вычетов по налогу на доходы физических лиц.

    

Фото: www.protarif.info

    

Согласно подписанному документу, Глава 23 второй части Налогового Кодекса РФ (Кодекса) дополняется новой статьей 221.1, устанавливающей упрощенный порядок предоставления налогоплательщику налоговым органом предусмотренных пп.3 и 4 п.1 ст.220 Кодекса имущественных налоговых вычетов по расходам на приобретение жилья и погашение процентов по целевым займам (кредитам).

Упрощенный порядок получения указанных налоговых вычетов предполагает взаимодействие физического лица и налогового органа с использованием интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика» (ЛКН).

Налоговый вычет в упрощенном порядке может быть предоставлен по окончании налогового периода на основании заявления, представленного в налоговый орган через ЛКН.

    

Фото: www.solreg.ru

     

Для получения налоговых вычетов в упрощенном порядке не требуется представление в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц и документов, подтверждающих право на вычеты. Сведения о расходах на приобретение жилья и погашение процентов по целевым займам (кредитам) передаются в налоговый орган налоговым агентом (банком) в автоматизированном режиме в рамках информационного взаимодействия.

Кроме того, получение налогового вычета возможно при наличии в налоговом органе сведений о доходах налогоплательщика и суммах налога, исчисленного, удержанного и перечисленного налоговым агентом в бюджет, представляемых в соответствии с п. 2 ст.230 Кодекса за налоговый период, в котором понесены соответствующие расходы, либо в котором у налогоплательщика имеется неиспользованный остаток имущественных налоговых вычетов.

   

  

Важно, что право на имущественный налоговый вычет возникает:

• при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем — с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем;

• при приобретении земельных участков (ЗУ) или доли (долей) в них, предоставленных для ИЖС, — с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на расположенные на таком ЗУ жилой дом или долю (доли) в нем;

• при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме — с даты передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства по подписанному ими передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. При этом налогоплательщик вправе обратиться за получением такого вычета после государственной регистрации его права собственности на данные квартиру, комнату или долю (доли) в них.

    

Фото: www.fms21.ru

    

Законом уточняется, что в случае если за вычетом обращаются налогоплательщики-супруги, которые в период брака потратили денежные средства на строительство или приобретение в совместную собственность одного или нескольких объектов, в том числе с использованием кредитных денежных средств, от них потребуется заявление о распределении понесенных ими расходов. При этом размеры расходов распределяются между супругами исходя из фактически произведенных расходов.

Одновременно законом вносятся изменения в ст.88 Кодекса, устанавливающие, что на основе заявления о получении налоговых вычетов в упрощенном порядке проводится камеральная налоговая проверка в течение 30 календарных дней с даты представления заявления. Указанный срок может быть продлен до трех месяцев в случае, если налоговым органом установлены признаки, указывающие на возможное нарушение законодательства о налогах и сборах.

Таким образом, законом устанавливается сокращенный срок проведения камеральной налоговой проверки на основе заявления о получении налоговых вычетов в упрощенном порядке. Срок сокращается с трех месяцев до 30 дней.

    

Фото: www.buhguru.com

     

В случае, если по результатам камеральной налоговой проверки на основе заявления не были выявлены нарушения законодательства о налогах и сборах, налоговый орган в течение трех дней после окончания проверки принимает решение о предоставлении налогового вычета.

Кроме того, ст.221.1 Кодекса предусматривается внесение изменений в части оформления результатов камеральной налоговой проверки на основе заявления о предоставлении вычетов в упрощенном порядке, выявившей нарушения. В частности, вынесение налоговым органом решения:

• о предоставлении налогового вычета полностью;

• либо об отказе в предоставлении налогового вычета полностью;

• либо о предоставлении налогового вычета частично и решение об отказе в предоставлении налогового вычета частично.

    

Фото: www.cherlock.ru

     

На основании принятых решений о предоставлении налогового вычета полностью или частично налоговым органом определяется сумма налога, подлежащая возврату налогоплательщику в связи с предоставлением налогового вычета на указанный в заявлении банковский счет.

Стоит обратить внимание, что при наличии у налогоплательщика недоимки по налогу, иным налогам, задолженности по соответствующим пеням и (или) штрафам налоговым органом производится самостоятельно зачет суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику в связи с предоставлением налогового вычета, в счет погашения указанных недоимки и задолженности по пеням и (или) штрафам.

   

Фото: www.kubantoday.ru

     

Поручение на возврат суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику, направляется налоговым органом в территориальный орган Федерального казначейства не позднее десяти дней со дня принятия налоговым органом соответствующего решения. Федеральное казначейство осуществляет возврат налогоплательщику течение пяти дней со дня получения поручения от налогового органа.

При нарушении срока возврата суммы налога, подлежащей возврату налогоплательщику, начиная с 16-го дня после принятия соответствующего решения начисляются проценты, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Подписанный закон 100-ФЗ вступает в силу с 1 января 2022 года.

   

Фото: www.muzkult.ru

   

  

  

  

  

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Спрос на ипотеку среди россиян растет

Верховный Суд: льготная налоговая ставка не применяется, если предназначенный для ИЖС участок используется в предпринимательской деятельности

На заметку застройщикам: позиции высших судов по вопросам налогообложения имущественными налогами за 2020 год

ФНС: услуги застройщика при продаже нежилого помещения по ДДУ не облагаются НДС

Получение налогового вычета по НДФЛ будет максимально упрощено переводом процедуры в онлайн-формат

Получение налогового вычета по НДФЛ будет максимально упрощено переводом процедуры в онлайн-формат

Новые правила налогового вычета для дольщиков

ФНС России: дольщик, не подписавший акт приемки квартиры, имеет право на налоговый вычет

Россиян, продавших свое прежнее жилье ради покупки квартиры в стандартной новостройке, освободят от уплаты НДФЛ?

Справка 2-НДФЛ при ипотеке больше не нужна

С пяти до трех лет сокращен срок, в течение которого можно перепродавать жилье без уплаты НДФЛ

ВС рассказал, как получить налоговый вычет при покупке квартиры долями

Ирина Бондарь* в 2006 году купила у двух разных собственников две комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире и зарегистрировала право собственности на них. А в 2014 году Бондарь зарегистрировала право собственности на всю квартиру как единый объект. Когда в 2015 году она обратилась в ФНС с целью получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение этой квартиры, налоговая провела камеральную проверку и отказала в выплате. Причиной отказа явилось то, что фактические расходы на приобретение двух отдельных комнат в квартире Бондарь понесла в 2006 году. Жалоба Бондарь в налоговую результатов не принесла. Тогда налогоплательщица обратилась в суд с административным иском об отмене решения ФНС.

Центральный районный суд г. Новокузнецка Кемеровской области и Кемеровский областной суд отказали Бондарь в иске. Они пришли к выводу, что на момент возникновения права собственности в 2006 году налоговое законодательство не относило комнаты к объектам, в связи с приобретением которых предоставляются имущественные налоговые вычеты. Регистрация права собственности на квартиру в 2014 году также не является основанием для предоставления налогового вычета, поскольку Бондарь в этот год не приобретала квартиру как единый объект недвижимости. Судья Кемеровского областного суда отказал Бондарь в передаче кассационной жалобы.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

 

Тогда истица обратилась в ВС. Тот согласился с нижестоящими судами, что налоговый вычет на комнату действительно стало можно получить только с 1 января 2007 года. Однако ВС обратил внимание на следующее: с момента регистрации комнат в 2006 году Бондарь стала единственной собственницей всех помещений спорной квартиры, следовательно, уже тогда имела право на получение налогового вычета на квартиру. Срок обращения за имущественным налоговым вычетом не ограничен. Судебная коллегия также решила, что к возникшим правоотношениям нужно применять п. 7 ст. 3 НК о толковании всех неустранимых сомнений, противоречий и неясностей актов законодательства в пользу налогоплательщика, а также п. 1 ст. 11 НК о том, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства, используемые в НК, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях. Поскольку в ст. 220 НК речь идёт о предоставлении налогового вычета при покупке объектов недвижимости именно в целях удовлетворения потребности в жилье, при толковании указанной статьи нужно учитывать положения ЖК. Согласно ЖК,  квартиры относятся к жилым помещения, а комнаты – к части жилого дома или квартиры, предназначенной для непосредственного проживания. Поскольку право собственности на все жилые помещения в квартире возникло у Бондарь в 2006 году, следовательно, она приобрела всю квартиру. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и принял новое, которым удовлетворил требований заявительницы и признал незаконным решение ФНС (№ 81-КГ17-24).

ИСТЕЦ: Ирина Бондарь*

ОТВЕТЧИК: ФНС по Центральному району г. Новокузнецка Кемеровской области

СУД: Верховный суд РФ

ДЕТАЛИ ДЕЛА: Истец хочет получить имущественный налоговый вычет в связи с расходами на приобретение квартиры

РЕШЕНИЕ: Требования истца удовлетворены.

«Определение очень качественное. ВС этим актом задал правильный вектор для всей судебной системы, сформулировав три важных гуманных принципа. Первый: задача судебной власти – устранение неясностей, выявляемых в процессе применения налоговых норм путём их толкования. Второй: толковать все неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства нужно в пользу налогоплательщика. Третий: при толковании судам следует не замыкаться в пределах налогового законодательства, а применять понятия и определения из других отраслей права. Если такой подход возобладает во всей судебной системе, то никакая судебная реформа не понадобится», – заявил руководитель аналитического отдела Бюро ПП «Фрейтак и Сыновья» Максим Петров. «ВС в очередной раз напомнил, что срок наступления права на имущественный налоговый вычет в случае покупки квартиры долями у разных физических лиц возникает не в момент регистрации отдельно каждой доли, а в момент регистрации права собственности на всю квартиру. При покупке долей в квартире у нескольких лиц при условии, что вся квартира становится собственностью покупателя, оформление права собственности многоэтапное. Сначала оформляется доля, и только потом – право собственности на всю квартиру», – отметил руководитель Налоговой практики ЮК BMS Law Firm Давид Капианидзе. Он также напомнил, что такое исчисление сроков возникает в случае, если квартира в дальнейшем становится собственностью одного человека; в случае покупки, например, 1/3 доли в квартире срок будет исчисляться с момента оформления 1/3 доли.

* имя и фамилия изменены редакцией

налоговых вычетов при покупке дома

Вопрос

Ответ

К сожалению, большинство расходов, которые вы оплатили при покупке дома, не подлежат вычету в год покупки.

Единственными налоговыми вычетами при покупке дома, на которые вы можете претендовать, являются предоплаченные проценты по ипотеке (баллы). Для вычета предоплаченных процентов (пунктов) по ипотеке, выплаченных кредитору, если вы должны соответствовать этим требованиям:

  • Ваш основной дом является залогом вашего кредита (ваш основной дом — это тот дом, в котором вы проживаете большую часть времени).
  • Пункты оплаты — это устоявшаяся практика ведения бизнеса в вашем регионе.
  • Очки, которые вы заплатили, не превышали сумму, обычно взимаемую в этом районе.
  • Вы используете кассовый метод учета. Это означает, что вы указываете доход в том году, в котором вы его получили, и вычитаете расходы в том году, в котором вы их оплачиваете.
  • Очки, которые вы заплатили, не были начислены за товары, которые обычно указываются отдельно в листе расчета. Пример: сборы за оценку, сборы за инспекцию, сборы за право собственности, гонорары адвокатам или налоги на имущество.
  • Денежные средства, которые вы предоставили при закрытии или до закрытия, включая любые баллы, уплаченные продавцом, были не меньше, чем начисленные баллы.
  • Вы не занимали средства у своего кредитора или ипотечного брокера для выплаты баллов.
  • Вы использовали ссуду, чтобы купить или построить свой основной дом.
  • Баллы были рассчитаны как процент от основной суммы ипотеки.
  • Сумма четко обозначена пунктами в вашей выписке по расчету.

Не оставляйте деньги на столе

Подавайте налоговые декларации и получайте все скидки и вычеты, которых вы заслуживаете. Наши налоговые профи могут помочь вам подать заявку лично или виртуально, или вы можете подать ее самостоятельно через Интернет.

Другие комиссии, которые вы заплатили до или при закрытии, не подлежат вычету. Однако они включены в основу вашего дома. Эти сборы включают:

  • Страхование титула
  • Оценка
  • Сборы за реферат
  • Сборы за регистрацию
  • Опросы

Вы можете вычесть часть текущих платежей, которые вы производите за владение своим домом, в том числе:

  • Налоги на недвижимость, фактически уплаченные в налоговый орган
  • Соответствующие проценты по ипотеке
  • Взносы по ипотечному страхованию

Эти суммы нельзя вычесть:

  • Страхование имущества
  • Амортизация
  • Коммунальные платежи

13 Налоговые льготы для домовладельцев и покупателей жилья

Владение домом — часть американской мечты.Любите ли вы бревенчатый домик посреди нигде, пригород Кейп-Код с белым частоколом или квартиру в центре города в небе, есть что-то особенное в обмене на аренду за дело. Но этот переход может быть трудным и дорогостоящим. Трудно накопить достаточно денег для первоначального взноса, а затем не отставать от выплат по ипотеке — не говоря уже о расходах на обслуживание, которые теперь все на вас!

К счастью, у дяди Сэма есть несколько налоговых уловок в рукаве, которые помогут вам купить дом, сэкономить на расходах, связанных с домом, и продать его без уплаты налогов.Некоторые из них сложны, ограничены или имеют обручи, через которые вам придется прыгать, но они могут стоить усилий, если вы пройдете квалификацию. А если ваш бюджет и без того ограничен, вам понадобится вся доступная помощь. Итак, без лишних слов, вот 13 налоговых льгот, которые помогут вам купить дом и преуспеть как домовладелец .

1 из 13

Использование пенсионных фондов для первоначального взноса

Прежде чем вы сможете стать домовладельцем, вы должны наскрести достаточно денег для первоначального взноса. Если у вас есть учетная запись IRA или 401 (k), вы можете использовать эти средства, чтобы купить дом. Вкладчики с традиционным IRA могут снять со счета до 10 000 долларов, чтобы купить, построить или перестроить первый дом без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие средств — даже если вы моложе 59,5 лет. Если вы состоите в браке, и вы, и ваш супруг (-а) можете снять по 10 000 долларов каждый из отдельных IRA без уплаты штрафа. (Чтобы считаться первым домом, вы и ваш супруг не могли владеть домом в течение последних двух лет.) Однако, даже если вы избежите штрафа, вы все равно обязаны платить налог с суммы, которую вы снимаете.

С помощью Roth IRA вы можете снять взносов в любое время и по любой причине без уплаты налогов или штрафов. IRS уже получил свою долю. Вы также можете снять до 10 000 долларов из заработков до достижения возраста 59½ лет, чтобы помочь купить первый дом без 10% штрафа за досрочное снятие средств. (Ваш супруг (а) может сделать то же самое.) Если у вас есть учетная запись в течение пяти лет, ваши доходы также не будут облагаться налогом.

Если вы хотите снять деньги со счета 401 (k) для внесения авансового платежа, вам придется занять у плана. Обычно вы можете взять ссуду без налогов и штрафов из своего плана 401 (k) на сумму до половины вашего баланса, но не более 50 000 долларов. Деньги, взятые в долг у 401 (k), обычно должны быть возвращены (с процентами) в течение пяти лет, но период погашения кредитов, использованных для покупки основного дома, может быть продлен. Однако имейте в виду, что вам придется выплатить ссуду до подачи следующей налоговой декларации, если вы уволитесь или потеряете работу.В противном случае вам придется заплатить налоги с неоплаченного остатка и 10% штраф за досрочное снятие средств, если вам еще не исполнилось 55 лет.

(Обратите внимание, что в соответствии с Законом CARES люди, пострадавшие от коронавируса в прошлом году, могут занимать больше от их плана 401 (k) — до менее чем 100 000 долларов США или 100% баланса счета — до 23 сентября 2020 г. Им также был предоставлен дополнительный год для погашения существующих займов 401 (k) со сроком погашения с 27 марта по 31 декабря , 2020.)

2 из 13

Удержание ипотечных баллов

Обычно вы должны платить кредитору «баллы» при оформлении ипотечного кредита.В большинстве случаев баллов, которые вы платите по ссуде для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного места жительства, полностью вычитаются в том году, в котором вы их выплачиваете. Есть некоторые требования, которые должны быть выполнены — например, ссуда должна быть обеспечена вашим основным домом — но обычно вам не нужно ждать, чтобы вычесть баллы, уплаченные за стандартную ипотеку.

С другой стороны, , если вы покупаете второй дом, вы не можете вычесть кредитные баллы в том году, в котором вы их платите. Но вы все равно можете вычитать их постепенно в течение срока ссуды. Это означает, что вы можете вычитать 1/30 балла каждый год, если это 30-летняя ипотека. Это 33 доллара в год на каждую 1000 долларов, которые вы заплатили — возможно, немного, но не выбрасывайте их.

При рефинансировании вы также обычно должны вычесть все баллы, которые вы выплачиваете по установленной ставке в течение срока действия новой ссуды. Однако, если вы используете часть рефинансированных поступлений по ипотеке для существенного улучшения вашего основного дома, вы можете вычесть часть баллов, связанных с улучшением в том году, в который вы им заплатили, при соблюдении определенных требований (вы можете вычесть оставшуюся часть баллов в течение срока кредита).Кроме того, в том году, в котором вы выплачиваете ссуду рефинансирования (например, потому что вы продаете дом или повторно рефинансируете), вы можете вычесть все еще не списанные баллы. Из этого приятного правила есть одно исключение: если вы рефинансируете второй раз у того же кредитора, вы добавляете баллы, уплаченные по последней ссуде, к остаткам от предыдущего рефинансирования, а затем постепенно вычитаете эту сумму в течение срока действия новой ссуды. Боль? Да, но, по крайней мере, вы получите компенсацию за хлопоты.

Есть еще одна загвоздка, и она применяется независимо от того, вычитаете ли вы баллы в год, когда вы их выплатили, или в течение всего срока действия ссуды. Вы должны детализировать, чтобы потребовать вычет. (Большинство людей берут стандартный вычет вместо разбивки по статьям.) Для деклараций 2020 года составители статей должны указывать вычитаемые баллы в строке 8a или 8c Приложения A (Форма 1040).

3 из 13

Удержание страховой премии по ипотеке

Домовладельцы, которые оплачивают частную ипотечную страховку по ссудам, выданным после 2006 года, могут вычесть свои страховые взносы, если они укажут их в разбивке по статьям. (PMI обычно взимается, если вы вкладываете менее 20% при покупке дома.) Этот вычет постепенно прекращается, если ваш скорректированный валовой доход превышает 100 000 долларов США, и исчезает, если ваш AGI превышает 109 000 долларов США (50 000 и 54 500 долларов США соответственно, если вы женаты, но подаем отдельную декларацию).

Посмотрите в графе 5 формы 1098, которую вы получаете от своего кредитора, указано количество страховых взносов, уплаченных вами в течение года. Укажите сумму франшизы в строке 8d вашего Приложения A на 2020 год (форма 1040).

Срок действия этого вычета истекает после 2021 налогового года. Однако срок вычета истек, а затем он несколько раз возобновлялся в прошлом, поэтому его можно было снова продлить после этого года.

4 из 13

Удержание процентов по ипотеке

Для большинства людей самая большая налоговая льгота от владения домом исходит от вычета процентов по ипотеке. Если вы перечисляете детали, вы можете вычесть проценты по долгу в размере до 750 000 долларов (375 000 долларов при раздельном подаче документов в браке), использованных для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного или единственного второго дома. (Для ипотечных кредитов до 2018 года вычитаются проценты по долгу в размере до 1 миллиона долларов.) Улучшения являются «существенными», если они повышают ценность дома, продлевают срок его службы или адаптируют дом для новых целей. В основном, пристройки и капитальный ремонт являются «существенными», а основной ремонт и техническое обслуживание — нет.

Ваш кредитор отправит вам форму 1098 в январе с указанием процентов по ипотеке, которые вы уплатили в течение предыдущего года. Это сумма, которую вы вычитаете в строке 8a Приложения A 2020 (Форма 1040). Если вы только что купили дом, убедитесь, что в 1098 включены проценты, уплаченные вами с даты вашего закрытия до конца этого месяца. Эта сумма указана в вашем расчетном листе для покупки дома. Вы можете вычесть ее, даже если кредитор не включил ее в Форму 1098. (Проценты по ипотеке, не указанные в Форме 1098, указаны в строке 8b Приложения A.)

5 из 13

Кредит на проценты по ипотеке

В дополнение к вычету процентов по ипотеке, также существует налог на проценты по ипотеке кредит , доступный для домовладельцев с низкими доходами, которым был выдан соответствующий сертификат ипотечного кредита (MCC) от государство или местное правительство для субсидирования покупки первичного дома. Сумма кредита составляет от 10% до 50% выплачиваемых в течение года процентов по ипотеке. (Точный процент указан в MCC, выданном вам.) Кредит ограничен 2000 долларами, если ставка кредита выше 20%. Однако, если ваш допустимый кредит уменьшается из-за лимита, вы можете перенести неиспользованную часть кредита на следующие три года или до использования, в зависимости от того, что наступит раньше.

Чтобы запросить кредит, заполните форму 8396 и приложите ее к своему 1040. Вам также необходимо указать сумму кредита в строке 6 Приложения 3 2020 года (форма 1040). Не забудьте поставить галочку в поле c и написать «8396» в строке 6.

Для этого кредита существует ряд ограничений и специальных правил. Например, двойное окунание не допускается. Если вы претендуете на процентный кредит по ипотеке, вы должны уменьшить размер вычета процентов по ипотеке в Приложении А на сумму кредита. Если вы рефинансируете свою первоначальную ссуду, вам придется получить новый MCC, чтобы потребовать кредит по новой ссуде, и сумма кредита по новой ссуде может измениться. Кроме того, если вы продадите дом в течение девяти лет, вам, возможно, придется полностью или частично выплатить пособие, полученное вами по программе MCC.

6 из 13

Вычет из расходов на домашний офис

Если вы работаете не по найму и работаете дома, вы можете вычесть расходы на использование дома в коммерческих целях. Вычет из домашнего офиса доступен для домовладельцев и арендаторов, и не имеет значения, какой у вас дом — на одну семью, таунхаус, квартиру, кондоминиум, дом на колесах или даже лодку. Вы также можете потребовать вычет, если вы работаете в пристройке на своей территории, например, в отдельном гараже, студии, сарае или теплице.

Ключом к вычету домашнего офиса является регулярное использование части вашего дома исключительно для ваших денежных целей. Пройдите этот тест, и часть ваших счетов за коммунальные услуги, расходы на страхование, общий ремонт и другие домашние расходы могут быть вычтены из вашего дохода от бизнеса.Вы также можете списать часть своей арендной платы или, если вы владеете своим домом, амортизацию (безналичный расход, который может сэкономить вам реальные деньги на вашем налоговом счете).

Есть два способа рассчитать вычет. Согласно методу «фактических расходов», вы, по сути, умножаете расходы на эксплуатацию вашего дома на процентную долю вашего дома, предназначенную для использования в коммерческих целях. Проблема с этим методом заключается в том, что собрать воедино все записи, необходимые для расчета и обоснования вывода, может оказаться кошмаром.Если вы используете «упрощенный» метод, вы вычитаете 5 долларов за каждый квадратный фут в вашем доме, который используется для квалифицированных деловых целей. Например, если у вас домашний офис площадью 300 квадратных футов (максимальный размер, разрешенный для этого метода), ваш вычет составит 1500 долларов.

Сотрудники, работающие удаленно, не могут вычесть расходы на содержание домашнего офиса (включая сотрудников, работающих из дома во время пандемии). До 2018 года сотрудники могли требовать расходы на домашний офис в качестве вычета по разным статьям, если затраты превышали 2% от их скорректированного валового дохода.Однако этот вычет был отменен Законом о налоговой реформе 2017 года.

7 из 13

Кредиты на улучшение энергосбережения

Чтобы стимулировать использование возобновляемых источников энергии, Дядя Сэм вознаградит вас налоговой скидкой, если вы установите определенное энергоэффективное оборудование в своем доме . Вы сэкономите 26% на подходящих новых системах, которые используют энергию солнца, ветра, геотермальной энергии, энергии биомассы или топливных элементов для производства электроэнергии, нагрева воды или регулирования температуры в вашем доме.Кредит на оборудование топливных элементов ограничен 500 долларами на каждые полкиловатта мощности. (Обратите внимание, что этот кредит упадет до 23% в 2023 году и в настоящее время истекает в 2024 году.)

Домовладельцы, идущие на экологию, также могут сэкономить до 500 долларов на своих налоговых счетах с помощью другого кредита, установив энергоэффективную изоляцию, двери, кровлю и т. Д. системы отопления и кондиционирования, дровяные печи, водонагреватели и т.п. Кредит составляет до 200 долларов на новые энергоэффективные окна. Общий лимит в 500 долларов и максимум в 200 долларов для окон являются пожизненными кредитными лимитами (например,g., кредиты, взятые в предыдущие годы, засчитываются в лимит). Существуют также другие индивидуальные кредитные лимиты для усовершенствованных главных вентиляторов циркуляции воздуха (50 долларов США), определенных печей и котлов (150 долларов США) и энергоэффективного здания (300 долларов США).

Если вы имеете право на получение любого из этих налоговых кредитов, используйте форму 5695 для расчета суммы, а затем запросите кредит (-ы) в строке 5 Приложения 3 2020 г. (Форма 1040).

8 из 13

Вычет на необходимые с медицинской точки зрения улучшения дома

Вы можете претендовать на вычет медицинских расходов, если вы устанавливаете в своем доме специальное оборудование или модифицируете его по медицинским причинам. Распространенные примеры необходимых с медицинской точки зрения обновлений дома включают добавление пандусов, расширение дверных проемов, установку поручней, опускание шкафов, перемещение электрических розеток, установку лифтов или лифтов, замену дверных ручек и выравнивание грунта для обеспечения доступа в дом. Затраты на эксплуатацию и содержание этих обновлений также вычитаются как медицинские расходы, если обновление само по себе необходимо по медицинским показаниям. Однако улучшения, которые просто делают ваш дом более удобным для пожилых людей (например, обновления «старение на месте»), не подлежат вычету, если они не являются необходимыми с медицинской точки зрения.

Однако есть некоторые ограничения. Вы должны указать в Приложении A (Форма 1040), чтобы потребовать вычет, и вы можете вычесть только медицинские расходы, которые превышают 7,5% от вашего скорректированного валового дохода. Вычет также уменьшается при увеличении стоимости вашей собственности. Так, например, если вы потратите 50 000 долларов на установку лифта, и это повысит стоимость вашего дома на 40 000 долларов, вы можете вычесть только 10 000 долларов (50 000 — 40 000 долларов). И, опять же, обновление должно быть по медицинским показаниям.

9 из 13

Удержание арендных расходов

Что делать, если вы сдаете в аренду часть своего дома, например комнату или подвал? Вы должны будете платить налог с дохода от аренды, но вы можете вычесть расходы за аренду помещения. Потенциально вычитаемые расходы включают расходы на страхование, ремонт и общее техническое обслуживание, налоги на недвижимость, коммунальные услуги, расходные материалы и многое другое. Вы также можете вычесть амортизацию части вашего дома, используемой для сдачи в аренду, а также любой мебели или оборудования на арендованной площади.Вам также не нужно перечислять, чтобы вычесть расходы на аренду помещения в Графике А. Вместо этого вы запрашиваете их в Приложении E (Форма 1040) и вычитаете их из своего дохода от аренды.

Сложная часть — выяснить, сколько вы можете вычесть, если расходы покрывают весь дом, например, счет за электричество или налоги на имущество. В этом случае вам необходимо разделить расходы и выделить их часть на арендуемую площадь . Вы можете использовать любой разумный метод разделения расходов. Например, если вы снимаете комнату площадью 200 квадратных футов в доме площадью 2000 квадратных футов, вы можете просто выделить (и вычесть) 10% от стоимости всего дома в качестве расходов на аренду.Вам не нужно делить расходы, связанные только с арендуемой площадью. Например, если вы красите комнату, которую снимаете, вся ваша стоимость — это вычитаемые арендные расходы.

Правила немного отличаются, если вы сдаете в аренду загородный дом или инвестиционную недвижимость. Вы по-прежнему будете должны платить налог с дохода от аренды, и вы все равно сможете вычесть расходы на аренду, но есть и другие методы расчета этих двух сумм.

10 из 13

Удержание налога на имущество

Вы получаете все виды налогов — не только подоходный налог.Как домовладелец, вы должны будете привыкнуть платить один из дополнительных налогов — местный налог на недвижимость. Хорошая новость заключается в том, что вы можете вычесть государственные и местные налоги на недвижимость, которые вы платите в своей федеральной налоговой декларации.

Однако есть несколько складок, которые могут испортить этот вывод. Во-первых, вы должны детализировать, чтобы вычесть налоги на недвижимость . Если вы указали данные за 2020 налоговый год, вы можете вычесть их в строке 5b Приложения A (Форма 1040).

Существует также предел в 10 000 долларов (5 000 долларов, если вы состоите в браке, но подаете отдельную декларацию) на общую сумму государственного и местного подоходного налога, налога с продаж и налога на имущество, который вы можете вычесть. Все, что превышает 10 000 долларов, не подлежит вычету. Это особенно сильно ударит по домовладельцам в штатах, где подоходный налог, налоги с продаж и / или налоги на имущество находятся на высоком уровне.

11 из 13

Прощение долга при потере права выкупа или короткой продаже

В тяжелые экономические времена все больше домовладельцев не выплачивают свои ипотечные платежи.В некоторых случаях кредитор может в конечном итоге уменьшить или погасить вашу ипотечную задолженность посредством «короткой продажи» или обращения взыскания. Обычно после погашения долга списанная сумма рассматривается как доход для должника. Но , когда дело доходит до ипотечного долга, прощенного в рамках потери права выкупа или короткой продажи, до 2 миллионов долларов погашенного долга по основному месту жительства не облагается налогом (1 миллион долларов при раздельной подаче документов в браке).

Исключение распространяется только на ипотеку, которую вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения вашего основного дома.Он также должен быть защищен вашим основным домом. Также учитывается долг, обеспеченный вашим основным домом, который вы использовали для рефинансирования ипотеки, которую вы взяли для покупки, строительства или существенного улучшения основного дома, но только в пределах суммы старой основной суммы ипотеки непосредственно перед рефинансированием.

Налоговые льготы не предоставляются, если погашение долга произошло из-за услуг, которые вы оказали кредитору, или по любой другой причине, не связанной напрямую со снижением стоимости вашего дома или вашего финансового состояния.Кроме того, исключенная сумма снижает базовую стоимость вашего дома.

12 из 13

Исключение прибыли от прироста капитала при продаже вашего дома

У IRS есть особый подарок для вас, когда вы продаете свой дом: вам, вероятно, не придется платить налоги со всей или части прибыли от продажи. Ваш дом считается основным активом. Обычно вы должны платить налог на прирост капитала, когда продаете основной актив с целью получения прибыли. Однако, если вы состоите в браке и подаете совместную декларацию , вам не нужно платить налог на сумму до 500 000 долларов (250 000 долларов для индивидуальных заявителей) от прибыли от продажи вашего дома , если вы (1) владели домом. в течение как минимум двух из последних пяти лет (2) жили в доме как минимум два из последних пяти лет, и (3) не использовали это исключение для получения дохода от продажи жилья за последние два года.Так, например, если вы купили свой дом пять лет назад за 600 000 долларов и продали его за 700 000 долларов, вы не будете платить никакого налога на прибыль в 100 000 долларов, если будут выполнены все условия исключения. (К сожалению, если вы продали свой дом с убытком, вы не можете вычесть убыток.) ​​Любая прибыль, превышающая сумму исключения 500 000 или 250 000 долларов США, указывается как прирост капитала в Приложении D.

Если вы не выполняете все условия требования, вы все равно можете исключить часть прибыли от продажи дома , если вам пришлось продать свой дом из-за изменения места работы, проблемы со здоровьем, развода или другой непредвиденной ситуации.Размер вашего исключения зависит от того, насколько вы приблизились к удовлетворению требований владения, проживания и предыдущего использования исключения. Например, если вы не замужем, вы владели своим домом два из последних пяти лет, вы не использовали исключение для другой продажи дома за последние два года, но вы жили в своем доме только один из прошлых Через пять лет, потому что ваш работодатель перевел вас в другой город, вы можете исключить 125 000 долларов прибыли — половину обычного исключения, потому что вы выполнили только половину требований к проживанию.

Внимание: Когда вы продаете свой дом, вам, возможно, придется погасить любую амортизацию, заявленную вами за использование дома в коммерческих целях, кредиты впервые покупателя жилья, если вы приобрели свой дом в 2008 году, или любые федеральные ипотечные субсидии, которые вы получили. .

13 из 13

Увеличенная база при продаже вашего дома

Если исключение прироста капитала не полностью уничтожает ваш налоговый счет при продаже дома, вы все равно можете уменьшить налог, который вы должны, изменив базис вашего дома .Ваша налогооблагаемая прибыль равна продажной цене вашего дома за вычетом стоимости дома. Итак, чем выше база, тем ниже налог.

То, что вы изначально заплатили за дом, включено в базис — это хорошо! Но вы также можете сэкономить на различных расходах, связанных с покупкой и улучшением вашего дома. Например, вы можете включить определенные комиссионные за расчет и закрытие сделки, которые вы заплатили при покупке дома. Если у вас был дом, построенный на земле, которой вы владели, основа включает стоимость земли, гонорары архитектора и подрядчика, затраты на разрешение на строительство, плату за подключение к коммунальным услугам и соответствующие судебные издержки.Стоимость дополнений и основных улучшений дома также может быть добавлена ​​к базовой стоимости (но не к базовым расходам на ремонт и обслуживание).

Налоговые вычеты для впервые покупающих жилье

Налоговые вычеты — это не деньги, которые вы получаете обратно при возмещении, но они уменьшают ваш налогооблагаемый доход, тем самым потенциально снижая ваш налоговый счет. Давайте рассмотрим некоторые вычеты, которые могут делать домовладельцы.

Проценты по ипотеке

Новая ипотека означает, что вам потребуется немного больше работы, когда придет время подавать налоговую декларацию.Однако, в конце концов, дополнительная работа того стоит. Возможно, самый важный налоговый вычет, о котором вам нужно знать, — это проценты по ипотеке. В конце года проверьте форму 1098 от своего кредитора, чтобы узнать, сколько процентов по ипотеке вы заплатили.

В большинстве случаев проценты по жилищному кредиту полностью вычитаются. Однако есть пределы. Во-первых, ипотека должна быть направлена ​​на строительство, покупку или реконструкцию вашего дома. Это называется задолженностью по приобретению жилья. Вы также можете вычесть проценты только на свой основной дом и отдельную резиденцию на время отпуска.

Во-вторых, существуют ограничения на размер ипотечного кредита, который вы можете получить.

Из-за изменений, внесенных в Закон о сокращении налогов и занятости в 2017 году, если вы получили ипотечный кредит 15 декабря 2017 года или позднее, предел суммы долга по ипотечному кредиту, который вы можете запросить, составляет 750 000 долларов США для одиноких людей и глав семей. или совместные заявители (или 375 000 долларов для лиц, состоящих в браке и подающих отдельно).

Если вы приобрели дом до этой даты, ваш дедушка попадает под старые ограничения, которые составляли 1 миллион долларов или 500 000 долларов, если вы состоите в браке и подали отдельно.

Если вы берете упомянутый выше ипотечный процентный кредит, вы все равно можете вычесть свои проценты, но вам необходимо уменьшить вычет на сумму кредита.

Ипотечные пункты

Проще говоря, ипотечные пункты представляют собой предоплаченные проценты. Вы можете покупать баллы, чтобы снизить процентную ставку при получении кредита. Приобретая баллы, вы можете сэкономить деньги в долгосрочной перспективе, если останетесь дома в течение определенного периода времени, в зависимости от количества приобретенных баллов.

Например, если у вас есть ипотечный кредит на сумму 200 000 долларов и вы покупаете два балла, вы должны будете заплатить 4 000 долларов за эти баллы при закрытии сделки. (Каждый балл составляет 1% от стоимости вашей ипотеки.) Эти баллы становятся частью ваших заключительных расходов.

Если покупка баллов снижает ваш платеж по ипотеке на 250 долларов в месяц, вам придется оставаться в своем доме не менее 16 месяцев, чтобы окупиться. По прошествии этого времени вы начнете класть деньги обратно в карман.

Следует отметить, что в большинстве случаев вы не можете списать ипотечные баллы сразу.Вы должны распределить вычет на срок ипотеки. Есть ограниченные исключения.

Государственные и местные налоговые вычеты (SALT)

Вы также можете вычесть налоги штата и местные налоги, а также налоги на недвижимость. Теперь этот вычет ограничен 10 000 долларов. Этот предел представляет собой сумму комбинированных налогов штата и местных налогов на недвижимость и налогов на прибыль или , но не налога на прибыль / имущество и налога с продаж.

До принятия Закона о сокращении налогов и занятости в 2017 году вы могли списывать каждый доллар государственных и местных налогов.

главных налоговых преимуществ покупки дома

Думаете о покупке дома? Если вы его купите, у вас будет много льгот. Вы можете украсить его на свой вкус; вы можете установить профессиональный домашний кинотеатр или идеально настроить гардеробную, чтобы все, что у вас есть, вмещалось именно так, как вы этого хотите. Но есть и другие преимущества — финансовые выгоды. Если вы снимали жилье в прошлом, все ваши деньги уходили арендодателю. Ничего из этого не вернулось к вам как налоговый вычет, но все это скоро изменится.

Эти налоговые льготы доступны не только для дома на одну семью в красивом районе. Вы можете купить дом на колесах, таунхаус, кондоминиум, кооперативную квартиру и, да, дом на одну семью. Пока вы заключаете ипотечный договор, вы имеете на это право.

Единственным недостатком является то, что ваши налоги станут более сложными. Прошли те времена, когда вы вводили информацию W-2 в форму 1040EZ, и через 10 минут ваши налоги были оплачены.Как домовладелец, вы попадаете в чудесный мир детализации. У вас будет собственная сокровищница историй о потере квитанций и звонках в магазины за несколько дней до уплаты налогов, просто чтобы сэкономить еще пару долларов на вашем налогооблагаемом доходе. Тем не менее, когда вы видите, сколько денег вы можете сэкономить, это того стоит.

Ключевые выводы

  • Владение домом часто будет самой дорогой и важной покупкой, которую вы сделаете в своей жизни.
  • Чтобы стимулировать домовладение, IRS предоставило несколько налоговых льгот для владельцев дома.
  • Кредиты также могут быть доступны для определенных улучшений дома, таких как использование чистой энергии, или для квалифицированных покупателей жилья впервые.

Как работают вычеты

В налоговом мире есть вычеты и есть кредиты. Кредиты представляют собой деньги, снятые с вашего налогового счета. Думайте о них как о купонах. Если вы получите налоговую льготу в размере 500 долларов, ваша сумма налога уменьшится на 500 долларов. Налоговый вычет снижает ваш скорректированный валовой доход, что, в свою очередь, снижает ваши налоговые обязательства.Например, если вы находитесь в налоговой категории 24%, ваши налоговые обязательства будут уменьшены на 24% от общей суммы заявленного вычета. Таким образом, если вы потребуете вычет в размере 2000 долларов, вы можете ожидать, что ваши налоговые обязательства снизятся примерно на 400 долларов.

Виды удержаний

Большая часть льготных налоговых режимов, связанных с владением домом, осуществляется в виде вычетов. Вот наиболее частые вычеты:

Проценты по ипотеке

Если ваш случай не является самым редким из редких случаев, вы, вероятно, можете вычесть все проценты по ипотеке.Есть некоторые исключения: например, существует ограничение на сумму, которую вы можете вычесть, в размере 750 000 долларов в год, но, скорее всего, это не применимо. Во многих случаях вы даже можете вычесть штрафы за просрочку платежа.

В январе, после окончания налогового года, ваш кредитор отправит вам форму IRS 1098 с подробным описанием суммы процентов, уплаченных вами в предыдущем году. Не забудьте также включить все проценты, которые вы уплатили в рамках закрытия сделки. Кредиторы включат проценты за неполный первый месяц вашей ипотеки как часть вашего закрытия.Вы можете найти его в расчетном листе. Попросите вашего кредитора или ипотечного брокера указать вам на это. Если он не включен в ваш 1098, добавьте его к общей сумме процентов по ипотеке при уплате налогов.

Налоги на недвижимость

Деньги, которые вы платите в виде налога на имущество, также подлежат вычету. Если вы платите налоги через счет условного депонирования кредитора, вы найдете сумму в форме 1098. Если вы платите напрямую своему муниципалитету, у вас будут личные записи в виде чека или автоматического перевода.

Если вы возместили продавцу любые уплаченные им налоги на недвижимость, пока вы владели домом, включите и эти платежи. Вы можете найти их в своем расчетном листе.

Очки

Возможно, вы выплатили баллы кредитору в рамках новой ссуды или рефинансирования. Баллы обычно оцениваются как процент от общей суммы кредита. Если вы заплатили 275 000 долларов за дом, каждый балл будет стоить вам 1% от стоимости дома, или 2750 долларов. Если вы действительно дали кредитору деньги за эти баллы, вы получите вычет.

Если вы рефинансировали ссуду или воспользовались кредитной линией собственного капитала, вы получите вычет баллов в течение срока ссуды. Каждый раз, когда вы вносите ипотечный платеж, небольшой процент баллов закладывается в ссуду. Вы можете вычитать эту сумму за каждый месяц, когда вы производили платежи. Если 5 долларов США были выплачены за баллы, и вы выполнили выплаты за год, ваша франшиза будет равна 60 долларам.

Частное ипотечное страхование (PMI)

Если вы взяли ссуду в 2007 году или позже, вы, возможно, сможете вычесть платежи по частному страхованию ипотечного кредита.Кредиторы взимают PMI с заемщиков, которые вложили менее 20%. Если вы не замужем и ваш скорректированный валовой доход меньше 50 000 долларов, вы имеете право на вычет. При сумме свыше 50 000 долларов вычеты прекращаются. Если вы женаты, порог составляет 100 000 долларов.

Если продам дом

Скорее всего, вам не придется платить налоги с большей части прибыли, которую вы можете получить от продажи дома. Если вы владели домом и жили в нем не менее двух лет из пяти до продажи, вы не будете платить налоги с первых 250 000 долларов прибыли.Если вы состоите в браке, сумма удваивается и составляет 500 000 долларов, но оба супруга должны соответствовать требованиям к проживанию. Возможно, вы даже сможете выполнить часть требований к проживанию, если вам пришлось продать свой дом раньше срока из-за развода, смены работы или чего-то еще.

Налоговые льготы

Вы можете иметь право на получение ипотечного кредита, если вам был выдан соответствующий сертификат ипотечного кредита (MCC) государственным или местным правительственным органом или агентством в рамках программы квалифицированных сертификатов ипотечного кредита.Кроме того, посетите сайт energy.gov, чтобы узнать, предлагает ли ваш штат налоговые льготы, скидки и другие стимулы для повышения энергоэффективности вашего дома.

Итог

Давайте посмотрим на это в перспективе. Если вы находитесь в налоговой категории 24%, вы все равно платите почти 75% процентов по ипотеке без каких-либо вычетов. Не попадайтесь в ловушку, думая, что выплата процентов выгодна, потому что это снижает ваши налоги. Как можно быстрее заплатить за дом — это, безусловно, лучший финансовый ход.При выплате ипотечного кредита штраф за предоплату отсутствует, поэтому платите как можно больше, если планируете жить в доме в течение длительного времени. Конечно, поговорите со своим специалистом по финансовому планированию о наиболее выгодном способе погашения долга.

Какие налоговые преимущества дает покупка дома?

27 февраля 2015 г. | Кэти Клафлин

Категории: Первый покупатель , Восстановление / ремонт дома , Домовладение

Вы думаете о покупке дома в этом году? Если да, то вам следует знать о некоторых существенных льготах по налогу на прибыль.

В зависимости от вашего дохода, размера ипотеки и статуса регистрации эти льготы могут снизить ваш федеральный подоходный налог на тысячи долларов ежегодно.

Удержание процентов по ипотеке. Домовладельцы могут вычесть процентные платежи по ипотеке, что может уменьшить сумму задолженности по подоходному налогу. Хотя существуют ограничения на сумму процентов по ипотеке, которую вы можете вычесть, большинство домовладельцев имеют право на такой вычет.

Удержание налога на имущество. Большинство людей знают о вычете процентов по ипотеке, но знаете ли вы, что вы также можете вычесть уплаченную сумму в счет налога на недвижимость? Эта льгота может еще больше уменьшить сумму, которую вы платите в виде подоходного налога.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть правила IRS по вычетам по ипотечным процентам и налогу на имущество.

Ипотечные кредитные сертификаты. Квалифицированные покупатели жилья впервые также имеют право на получение специального налогового кредита, известного как Сертификат ипотечного кредита (также известный как MCC). С помощью MCC домовладелец может получать часть (до 2 000 долларов США) годовых процентов, выплачиваемых по ипотечному кредиту, в качестве налогового кредита каждый год. Примечание: Вы ДОЛЖНЫ подать заявление на получение MCC при покупке дома, чтобы получить налоговый кредит.Нажмите здесь, чтобы узнать больше о MCC и узнать, соответствуете ли вы требованиям программы MCC TSAHC.

Некоторые домовладельцы также могут иметь право на дополнительные налоговые вычеты, перечисленные ниже:

  • Взносы по частному страхованию ипотечных кредитов для полисов, выданных после 2006 года. Примечание: 2014 год — последний год, когда это пособие может быть востребовано, если оно не будет продлено Конгрессом. Это пособие также имеет требования к доходу.
  • Проценты по ссуде или кредитной линии на сумму до 100000 долларов США
  • Ремонт дома по медицинским показаниям
  • Ипотечные «баллы», выплачиваемые авансом для снижения процентной ставки домовладельца

Для получения дополнительной информации ознакомьтесь с налоговым справочником Turbo Tax для домовладельцев.

Вы купили дом в прошлом году? Обязательно сообщите своему бухгалтеру, чтобы он помог вам получить максимальные налоговые льготы. И не забудьте подать налоговую декларацию до 15 апреля!


Сообщения в блоге «В доме» предназначены для предоставления общей информации по различным жилищным вопросам, исследованиям и программам. Мы не несем ответственности за какие-либо ошибки или неточности в информации, предоставленной источниками блога. Кроме того, этот блог не является юридической консультацией и не должен использоваться вместо юридической консультации лицензированного профессионального поверенного.

Продажа и (возможно) покупка дома в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости

Покупка или продажа дома — одна из наиболее значительных финансовых транзакций, в которых участвуют многие люди. Авторы исследуют различные способы, которыми финансовые консультанты CPA могут направлять различных потенциальных покупателей и продавцов жилья через этот процесс, а также множество налоговых последствий дома купли-продажи. Изменения, внесенные Законом о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA), вероятно, не будут препятствием для многих предполагаемых продаж или покупок жилья, но эти изменения следует учитывать и обсуждать в этой статье.

По данным Национальной ассоциации риэлторов, средняя цена продажи существующего дома на одну семью в мае 2018 года составила 267 500 долларов, что является крупным финансовым событием для среднего человека. Финансовые консультанты CPA могут дать ценные советы продавцам жилья во время таких транзакций, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.

Финансовые консультанты

CPA могут дать ценные советы продавцам жилья, помогая им снизить налоговые обязательства или вообще избежать налогообложения.

Кроме того, продажа дома вызывает множество новых вопросов, зависящих от индивидуальных обстоятельств. Молодой паре может понадобиться дом побольше для растущей семьи, а пенсионеры могут захотеть уменьшить его. Вместо покупки многие, кто только что продал дом, могут решить его арендовать. Знающий консультант может предложить идеи, которые приведут к обоснованным решениям.

Исключение доходов от продаж жилья

Специалисты по финансовому планированию могут обнаружить, что некоторые люди считают, что прибыль от продажи дома можно отложить, купив новый.Действительно, так было в прошлом: после продажи дома у налогоплательщиков было до двух лет, чтобы реинвестировать выручку от продажи в дом, который стоил столько же или больше, как тот, который был продан, и отложить налог на любую прибыль. Кроме того, когда налогоплательщики достигают возраста 55 лет, они могут получить единовременное освобождение от уплаты налога на прибыль (включая отложенную прибыль) в размере до 125 000 долларов США. Однако этот налоговый режим истек с принятием Закона о льготах для налогоплательщиков 1997 года. Теперь продавцы жилья могут исключить (не откладывать) до 250 000 долларов на прибыль от жилья из налога на прирост капитала; супружеские пары, подающие совместную налоговую декларацию, могут исключить прирост жилья на сумму до 500 000 долларов.В случае супружеской пары один или оба супруга могут владеть собственностью, и одно и то же лицо или пара могут требовать этих исключений неоднократно, а не только один раз в жизни. Это правило не было изменено TCJA.

Основные требования

Чтобы получить освобождение от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов, необходимо выполнить несколько условий. Исключения распространяются только на продажу основного жилья, то есть основного дома, в котором жил продавец. Продажа загородного дома или инвестиционной собственности не соответствует требованиям.Однако основным местом проживания может быть любое жилище, включая кондоминиум, кооператив, дом на колесах, автомобиль для отдыха или даже лодку. Если в нем есть удобства для сна, приготовления пищи и туалеты, то место, где продавец проводил больше всего времени, может претендовать на эти исключения при выгодной продаже.

Продавец должен владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух из пяти лет до продажи. Два года можно прервать. Предположим, например, что Арлин купила дом за 300000 долларов в мае 2013 года.Затем Арлин жила там до июня 2014 года, когда переехала в другой штат. В декабре 2016 года Арлин вернулась в дом. В июле 2018 года Арлин продала дом за 400 000 долларов; она владела домом с мая 2013 года, поэтому она выполнила требование о владении домом в течение двух лет. В течение пяти лет до продажи Арлин использовала дом в качестве основного места жительства в течение 14 месяцев (с мая 2013 года по июнь 2014 года), а затем в течение 20 месяцев (с декабря 2016 года по июль 2018 года). Таким образом, она также прошла двухлетний (24-месячный) срок проживания.Арлин может исключить из налога прибыль в размере 100 000 долларов, поскольку она меньше максимального исключения в 250 000 долларов. Если бы ее прибыль составляла 280 000 долларов, она могла бы получить полное исключение в размере 250 000 долларов и была бы должна заплатить налог на сверхприбыль в 30 000 долларов (вероятно, 15% или 20% налог на долгосрочный прирост капитала и, возможно, 3,8% дополнительный налог на чистый инвестиционный доход).

Несколько возможностей

Продавцы жилья могут требовать освобождения от уплаты налогов в размере 250 000 или 500 000 долларов несколько раз, без ограничения частоты использования налоговой льготы; однако эти исключения обычно не могут быть востребованы в течение двух лет.В предыдущем примере Арлин потребовала исключения для продажи дома 31 июля 2018 г. Таким образом, если она продаст другой дом до 31 июля 2020 г., она, вероятно, не сможет требовать освобождения от уплаты налогов на эту продажу.

Некоторые исключения применяются в случае плохого состояния здоровья, смены работы или непредвиденных обстоятельств. Например, продажа из-за плохого состояния здоровья после 12 месяцев владения и проживания может иметь право на освобождение от уплаты налогов в размере 125 000 долларов США или 250 000 долларов США (50% от максимальной суммы), поскольку продажа произошла на полпути через требуемые два года.Такие суммы исключения могут покрыть всю или большую часть прибыли за короткий период времени.

Влияние использования бизнеса

Продажа дома, который использовался как сдаваемое в аренду, а также как основной дом, усложняет правила исключения прироста капитала. Существуют различные возможные сценарии такого частичного коммерческого использования основного места жительства, с множеством налоговых режимов в зависимости от того, когда имело место использование для бизнеса или для личных нужд. Как правило, продавец жилья должен уменьшить базовую стоимость собственности на допустимую величину амортизации, прежде чем определять прибыль от продажи.Прибыль, относящаяся к амортизации, может подлежать 25% -ной ставке налога на прибыль по разделу 1250 Налогового кодекса (IRC) и, возможно, дополнительному налогу на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%.

Чтобы продолжить приведенный выше пример, предположим, что когда Арлин переехала из своего дома с июня 2014 года по декабрь 2016 года, она сдала его в аренду арендатору. Арлин не может исключить часть прибыли от продажи 2018 года, равную сумме амортизации, которую она требовала или имела право требовать, пока ее дом сдавался в аренду. Она также должна рассчитать сумму своей прибыли, относящуюся к периоду неквалифицированного (арендного) использования, как описано ниже, что может уменьшить ее налоговые льготы.

Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать базу с первого дня владения.

Продам дачный дом

Как уже упоминалось, исключения из прироста капитала в размере 250 000/500 000 долларов применяются к продаже основного жилья. Прибыльная продажа домов для отдыха полностью облагается налогом.

Один из возможных способов обойти это ограничение — продать основное жилье и использовать исключение, а затем переехать в дом для отдыха на полный рабочий день.Через два года бывший дом для отдыха будет считаться основным местом проживания и другим исключением. Тем не менее, налоговая экономия по такой сделке была уменьшена Законом о жилищном строительстве и экономическом восстановлении от 2008 года. Дома для отдыха (и арендуемая недвижимость), которые превращаются в основные жилые дома, а затем продаются, должны распределять время владения между «квалифицированными» и «неквалифицированными». ”Использовать после 2008 года.

Например, у Чарльза и Дианы есть пляжный домик, которым они владеют с 2003 года, где их семья проводит много времени летом.В декабре 2016 года они продают свое долгосрочное основное место жительства и сообщают о прибыли от продажи в размере 400000 долларов США, полностью покрываемой исключением прибыли в размере 500000 долларов США для пар, подающих совместную регистрацию. Сразу после продажи они переезжают в пляжный домик и живут там полный рабочий день. Они могут подождать два года, а затем продать свой дом на пляже, снова воспользовавшись исключением из налога на прирост капитала, но исключаемая сумма продиктована законодательством 2008 года. У них было восемь лет (с 2009 по 2016) неквалифицированного использования своего пляжного домика, когда он был домом для отдыха.Если предположить, что дата покупки — 1 января 2003 года, а дата продажи — 31 декабря 2018 года, они будут владеть пляжным домиком в течение 16 лет. Половина этого времени была неквалифицированной, поэтому половина прибыли от продажи будет облагаться налогом, а половина (до 500 000 долларов США) будет исключена.

Основание здания

Как объяснялось выше, продавцы дома обычно имеют право на освобождение от налога на прирост капитала в размере до 250 000 долл. США / 500 000 долл. США при продаже дома, находящегося в собственности и в котором проживают более двух лет. Это исключение часто приводит к продажам, не облагаемым налогом.Однако некоторые дома продаются с видимой прибылью, превышающей эти суммы. По-прежнему возможно снизить или даже отменить налог на такие продажи, доказав наличие существенной основы в собственности. Например, Фред продает свой многолетний дом за 600 000 долларов, что дает право на исключение в размере 250 000 долларов. Если базис Фреда в доме составляет 220 000 долларов, Фред получит прибыль в размере 380 000 долларов. После использования исключения в размере 250 000 долларов он будет должен только налог на остаток в размере 130 000 долларов. Однако, если базис Фреда составляет 410 000 долларов, он получит прибыль только в 190 000 долларов от продажи на 600 000 долларов, а исключение налогов сделает продажу не облагаемой налогом.Следовательно, увеличение базы для постоянного проживания может привести к экономии налогов. Невозможно узнать, когда дом будет продан и за какую цену, поэтому домовладельцы должны тщательно отслеживать основу с первого дня владения.

Изначально за дом берется покупная цена. Некоторые расходы, связанные с покупкой, могут быть добавлены к основанию, включая судебные издержки за поиск заголовка, плату за обследование и налоги на передачу. Поэтому все записи о покупке дома, такие как заключительное заявление, должны храниться бессрочно.Стоимость ремонта дома может быть добавлена ​​к стоимости дома. Такие улучшения — это изменения, которые повышают ценность дома, продлевают срок его полезного использования или адаптируют его для новых целей. Подходит множество проектов, от строительства террасы до установки забора и установки штормовых окон; однако обычная покраска, ремонт или техническое обслуживание не улучшат основу дома.

Боковая панель, Улучшения дома, увеличивающие базис, предоставляет несколько примеров улучшений, которые увеличивают базис в жилом доме.IRS отмечает, что продавцы домов могут включать ремонтные работы, выполненные как часть обширных работ по реконструкции или восстановлению. Например, замена сломанных оконных стекол — это ремонт, но замена того же окна в рамках более крупного проекта — улучшение.

Требования к отчетности

Продавец дома, который может исключить всю полученную прибыль из налога, не должен указывать продажу в федеральной налоговой декларации. Однако любая прибыль, которую нельзя исключить, должна быть указана в Приложении D (Прирост капитала и убытки) формы 1040 IRS.Любой убыток от продажи жилья не приведет к убытку капитала, который может быть заявлен в налоговой декларации. Для получения подробной информации о том, как сообщать о прибылях и убытках, см. Инструкции для Приложения D и Инструкции для формы IRS 8949.

баллов при закрытии

Покупатели жилья, которые берут ипотечные кредиты, часто платят пункты при закрытии сделки, равные 1% от остатка по ипотеке, чтобы снизить процентную ставку по ссуде. Когда эти баллы выплачиваются по кредиту для покупки основного жилья, покупатель жилья может иметь право на текущий налоговый вычет при соблюдении определенных требований.

Однако некоторые расходы на баллы приводят к небольшим ежегодным вычетам в течение срока действия ссуды (например, покупка дома для отпуска, рефинансирование ипотеки). Если какие-либо невычитаемые баллы остаются при продаже дома и погашении ипотеки, эти оставшиеся баллы могут быть вычтены в год продажи.

Следующий шаг

Продавцы жилья должны принимать новые жилищные решения. Что лучше: купить новый дом или арендовать? Один фактор, который следует учитывать, — это сопоставимая стоимость.Чем выше годовое соотношение арендной платы к цене покупки в данном районе, тем больше финансовая выгода от покупки дома. Например, Хайди может купить дом, который ей нравится, за 300 000 долларов или арендовать аналогичный дом по соседству за 1 000 долларов в месяц или 12 000 долларов в год. В этом сценарии годовое соотношение арендной платы к цене составляет от 12 000 до 300 000 долларов США, или 4%. В другом штате Кирк также находит желанный дом за 300 000 долларов. В этом районе аналогичный дом сдается за 1500 долларов в месяц; таким образом, годовое соотношение арендной платы к цене для Кирка составляет от 18 000 до 300 000 долларов, или 6%.Кирку может быть лучше купить дом; Хайди могла бы рассмотреть вариант аренды по разумной цене.

Расчет затрат по TCJA

Решение о покупке или аренде выходит за рамки упомянутых выше затрат. Домовладельцы обычно имеют право на налоговые льготы, недоступные для арендаторов. Как объяснялось выше, выгодная продажа основного места жительства может привести к незначительным налоговым обязательствам или вовсе без них. До принятия TCJA домовладельцы, как правило, ежегодно могли требовать несколько налоговых преимуществ, в частности, вычет государственных и местных налогов и вычет процентов по ипотеке (включая задолженность по жилищным кредитам в целом).При необходимости можно было вычесть расходы на переезд.

TCJA уменьшил или отменил эти налоговые льготы на период с 2018 по 2025 год:

  • Вычет по государственным и местным налогам ограничен 10 000 долларов.
  • Удержание процентов по ипотеке было сохранено, но максимальная сумма задолженности, используемая для расчета вычета, была уменьшена до 750 000 долларов (по сравнению с 1 миллионом долларов).
  • Вычет по ссудам под залог собственного капитала был отменен, если только поступления от ссуды не используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду» (см. IR 2018-12, февраль.21, 2018).
  • Исключен вычет подвижных расходов.

Увеличение вдвое стандартного вычета и отмена различных детализированных вычетов, а также ужесточение правил страхования от несчастных случаев может уменьшить налоговые льготы для многих домовладельцев.

Кроме того, хотя это не специально направлено на домовладение, удвоение стандартного вычета и отмена различных детализированных вычетов, а также ужесточение правил страхования от несчастных случаев может снизить налоговые преимущества для многих домовладельцев.Таким образом, выбор между покупкой и арендой также будет зависеть от суммы налоговой экономии, которую покупатель может ожидать. Покупатель, который будет использовать стандартный вычет в налоговой декларации вместо того, чтобы, например, перечислять вычеты, не получит никакой экономии на налогах за счет процентов по ипотеке и налоговых вычетов штата и местных налогов.

В 2018 году стандартный вычет составляет 12 000 долларов США для лиц, подающих индивидуальные документы, и 24 000 долларов США для супружеских пар, подающих документы совместно. (До TCJA эти суммы составляли 6350 и 12700 долларов.Налогоплательщики, которые не будут тратить так много на общую сумму выплат по ипотечным процентам, государственных и местных налогов и благотворительных пожертвований, получат стандартный вычет и, таким образом, не будут пользоваться ежегодными налоговыми вычетами, доступными для домовладельцев.

Более того, даже те налогоплательщики, которые перечисляют вычеты, могут захотеть рассчитать фактическую экономию налогов, которую они могут ожидать. Предположим, что Мэтт и Нора имеют в общей сложности 26 400 долларов США в виде детализированных вычетов в 2018 году. Если они находятся в налоговой категории 12%, их налоговая экономия от домовладения составит 288 долларов, или 12% от их 2400 долларов в виде дополнительных вычетов.Однако, если у них есть 200 000 долларов налогооблагаемого дохода, они будут находиться в налоговой категории 24%, а их ежегодная экономия на налогах от домовладения составит 576 долларов. Точная сумма налоговой экономии, конечно, будет отличаться от налогоплательщика к налогоплательщику, но в целом более высокие доходы и более высокие налоговые категории приведут к большей экономии налогов от домовладения.

Таким образом, молодым людям со скромным доходом, возможно, будет лучше сдавать дом в аренду. То же самое можно сказать и о пенсионерах, которые продали свои дома, если их доход упал.С другой стороны, людям в лучшие годы заработка может быть лучше купить дом, если годовое соотношение арендной платы и покупной цены будет благоприятным. Экономия налогов, доступная домовладельцам с высоким доходом, также может быть значительным фактором в пользу домовладения.

Вычитание процентов по ипотеке

При средней цене дома намного выше 200 000 долларов, большинство покупателей жилья используют ипотечные ссуды для завершения покупки. Проценты по ссудам, использованным для покупки, строительства или существенного улучшения дома, обычно вычитаются.Фактически, налогоплательщики могут удерживать проценты по кредитам, обеспеченным двумя домами. Например, предположим, что Ида владеет многоквартирным домом в городе и пляжным домиком с ипотечным кредитом. Ида, вероятно, сможет вычесть все проценты, которые она выплачивает по обоим жилищным кредитам в 2018 году, при условии, что общая сумма этих двух кредитов не превышает 750000 долларов.

Теперь предположим, что Ида выходит замуж в 2019 году, и ее муж Иван также владеет домом с ипотекой. Пара планирует подать совместную налоговую декларацию за 2019 и последующие годы.В этой ситуации они могут вычесть только проценты по ссудам, обеспеченным двумя из их домов. Следовательно, они, вероятно, предпочтут вычесть проценты по двум займам с самыми высокими процентными выплатами в течение года.

Ссуды, полученные после 13 октября 1987 года и используемые для покупки, строительства или существенного улучшения дома, известны как «задолженность по приобретению жилья». Другие ссуды, также обеспеченные домом, но не обязательно используемые для каких-либо конкретных целей, считаются «долгом собственного капитала». Начиная с 2018 года, TCJA предусматривает, что проценты, уплаченные по долгу за счет собственного капитала, больше не подлежат вычету, за исключением случаев, когда доходы от ссуды используются для «покупки, строительства или существенного улучшения дома налогоплательщика, обеспечивающего ссуду.«Ранее проценты по такому долгу вычитались из налогооблагаемой базы для остатков до 100 000 долларов (50 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельно), даже если они использовались для других целей, например, для погашения долга по кредитной карте.

Срок вычета, который ранее использовался для премий по ипотечному страхованию, истек в конце 2017 года. Он не был продлен TCJA.

Для задолженности по приобретению жилья, возникшей после 15 декабря 2017 г. и до 2026 г., вычитаются проценты, уплаченные по остаткам долга до 750 000 долларов (375 000 долларов для состоящих в браке налогоплательщиков, подающих отдельную декларацию).До этого изменения, внесенного TCJA, эти лимиты составляли 1 миллион долларов США и 500 000 долларов США. Предположим, например, что у Тома есть остаток 840 000 долларов по его основной ипотечной ссуде и 380 000 долларов по ипотечной ссуде по его загородному дому, в результате чего общая сумма непогашенных жилищных ссуд составляет 1 220 000 долларов. Детализированный вычет процентов Тома по ипотеке в Графике А будет ограничен процентами, выплаченными на 750 000 долларов из этого долга.

Вычитание налога на имущество

Домовладельцы, как правило, могут перечислять государственные и местные налоги на имущество, уплаченные за их дом или дома, но начиная с 2018 года TCJA предусматривает, что сумма этого вычета ограничена 10 000 долларов в год.Кроме того, нет ограничений на количество домов, на которые распространяется этот вычет, но вычеты больше не будут разрешены для уплаченных налогов, если резиденции находятся за пределами Соединенных Штатов. Однако вычет по ипотечным процентам не допускается, если дом сдан в аренду на полный рабочий день. Вычет должен производиться за год, в котором были уплачены налоги. Например, если Вики должна уплатить налог на недвижимость за свой дом, который должен быть уплачен в феврале 2019 года, но уплачен в декабре 2018 года, она может вычесть эту сумму в своей налоговой декларации за 2018 год.

Некоторые штаты, такие как Нью-Йорк, предложили обходные пути для сохранения неограниченного федерального вычета по налогам штата и местным налогам, уплачиваемым их резидентами, путем создания местных благотворительных фондов, в соответствии с которыми 95% взноса налогоплательщика в такие фонды будет иметь право на налоговый кредит для применяться к государственным и местным налоговым обязательствам плательщика. Однако IRS скептически относится к этим попыткам, отмечая, что будет применять к этим государственным планам анализ «содержание важнее формы» (Уведомление 2018-54, IRB 2018-24, 750).

Крупное событие

Переезд из одного дома в другой — важное событие в жизни и, как таковое, влечет за собой серьезные налоговые последствия. Информируя людей о фактах, связанных с такими проблемами, финансовые консультанты CPA могут помочь налогоплательщикам сделать правильный финансовый выбор при покупке, продаже или аренде дома.

Контрольный список сделок с жильем

Продам дом

  • ☐ Используйте исключение продажи жилья для получения прибыли до 250 000 долларов (500 000 долларов для заявителей).
  • ☐ Тест на право участия. Пройдите два раза из пяти летних тестов на владение и использование.
  • ☐ Используйте исключение поочередно каждые два года. Одна из тактик — продать основное жилье сейчас, затем превратить загородный дом в основное жилье и продать его через два года.
  • ☐ Признать «непредвиденные обстоятельства», чтобы распределить исключение для той части использования, которая составляет менее двух лет.
  • ☐ Если стоимость дома снижается, а жилье не продается, подумайте о переходе на аренду, чтобы в будущем снижение могло быть вычтено.
  • ☐ Определить, остаются ли какие-либо невычитаемые баллы после выплаты ипотеки при продаже дома; это дает вычет в год продажи.

Покупка дома

  • ☐ Рассчитайте стоимость покупки дома по сравнению с арендой аналогичного места.
  • ☐ Определите влияние расходов на жилье на подоходный налог (например, проценты по ипотеке, баллы, налоги на недвижимость) и соответствующим образом скорректируйте удерживаемые и расчетные налоги.
  • ☐ Рассмотрите возможность улучшения энергосбережения.Федеральная налоговая льгота для солнечных панелей доступна до 2021 года. Другие меры по энергосбережению также могут принести налоговые льготы.
  • ☐ Определите, есть ли какие-либо налоговые льготы на уровне штата (вычеты, кредиты, снижение налога с продаж, варианты финансирования) для улучшений энергосбережения.
  • ☐ Ведите хороший учет капитальных улучшений для основных целей.
  • ☐ Признать способность домовладельца сдавать дом в аренду на срок до 14 дней каждый год и получать не облагаемый налогом доход.

Эта статья, которая изначально была опубликована в сентябрьском выпуске CPA Journal за сентябрь 2016 г., была обновлена ​​авторами и отражает влияние Закона о сокращении налогов и занятости.

Сидни Кесс, JD, LLM, CPA, советник Kostelanetz & Fink и старший консультант Citrin Cooperman & Co., LLP. Он является членом Зала славы NYSSCPA и был награжден премией Общества за выдающийся CPA в области образования в мае 2015 года. Он также является членом редакционного консультативного совета журнала CPA Journal.

Джеймс Р. Гримальди, CPA является партнером Citrin Cooperman.

Джеймс А.Дж. Revels, CPA является партнером Citrin Cooperman.

Thomas K. Lauletta, JD — поверенный, имеющий лицензию в Иллинойсе, и руководитель Lauletta Technical Writing Services LLC, Тампа, Флорида.

Список налоговых вычетов домовладельцев — FindLaw

Владея своим домом, вы имеете право на получение многих налоговых льгот в течение всего времени, которое вы проводите в своем доме. Вот первая десятка в списке налоговых вычетов домовладельцев:

1. Проценты по ипотеке

После покупки дома вам разрешается вычесть все ваши процентные платежи по любой ипотеке в размере до 750 миллионов долларов (согласно изменениям в налоговом кодексе, которые вступили в силу с 14 декабря 2017 года). Однако существуют ограничения на этот популярный налоговый вычет для домовладельцев.Во-первых, вы можете вычесть проценты по ипотеке до 750 миллионов долларов только в том случае, если вы состоите в браке и подаете совместно. Если вы состоите в браке и подаете отдельно, и вы, и ваш супруг можете претендовать только на проценты до 375 000 долларов. Затем ипотечный долг должен быть обеспечен первым или вторым домом. Наконец, если вы полностью заплатили за дом, вы не сможете впоследствии взять ссуду под залог собственного капитала с домом в качестве залога и вычесть проценты по ссуде под залог собственного капитала.

Если ваш банк требует, чтобы вы приобрели частную ипотечную страховку, эти взносы в некоторых случаях не облагаются налогом на ипотеку.Однако сумма вычета уменьшается в зависимости от вашего дохода. Если вы зарабатываете более 100 000 долларов в год, отчисления начинают уменьшаться по мере роста вашего дохода.

2. Очки

Одна вещь, которую многие люди не могут полностью понять, — это балльная система, которую часто используют ипотечные кредиторы. Проще говоря, один балл равен 1% от основной суммы кредита. Обычно по жилищному кредиту можно увидеть комиссию в размере от одного до трех пунктов. Эти сборы включены в список вычетов по подоходному налогу и могут быть полностью вычтены при условии, что они связаны с покупкой дома.Если вы рефинансируете ипотеку на дом, то эти баллы по-прежнему полностью вычитаются, но это необходимо делать в течение всего срока действия ссуды, а не авансом. Те, кто рефинансируют свои дома, могут списать остатки своих старых баллов.

3. Процентная ставка по займу в форме собственного капитала

Некоторые люди могут иметь возможность вычесть часть процентов, уплаченных по ссуде под залог собственного капитала (кредитной линии), из своих 1040-х годов. Однако Налоговая служба ограничивает сумму долга, которая может рассматриваться как собственный капитал для этого налогового вычета.Вы можете вычесть меньшее из следующих значений:

.
  • 100 000 долларов США при совместной подаче или 50 000 долларов США на каждого члена супружеской пары при подаче отдельно; или
  • Общая справедливая рыночная стоимость вашего дома за вычетом некоторых непогашенных долгов перед домом.

4. Проценты по ссуде на ремонт дома

Четвертый пункт в списке налоговых вычетов домовладельца — это проценты по ссуде на улучшение жилья в размере до 750 000 долларов США (с учетом изменений в налоговом кодексе, которые вступили в силу в 2018 году).Многие люди считают необходимым взять ссуду на улучшение своего дома, а также на ремонт и ремонт. Однако важно различать эти два типа работы, потому что из вашего подоходного налога могут вычитаться только проценты по ссудам, взятым на ремонт дома.

Соответствующая ссуда — это ссуда, которая берется для «капитального ремонта» вашего дома. Это означает, что улучшение должно повысить стоимость вашего дома, приспособить его к новому использованию или продлить срок его службы. Примеры капитальных улучшений: добавление третьей спальни, добавление гаража, установка изоляции, ландшафтный дизайн и многое другое.

Ссуды, на которые не распространяется право на вычет процентов по кредиту на улучшение жилья, — это ссуды, которые взяты только на ремонт. Примеры ремонта, включая покраску, штукатурку, ремонт разбитых окон, замену треснувшей плитки и многое другое. Если у вас есть ремонт, который может подождать, вам следует подождать, пока вы собираетесь продать свой дом, потому что тогда вы сможете вычесть эти расходы из вычета затрат на продажу.

5. Налог на имущество

Налог на имущество вычитается из подоходного налога, указанного в вашей Форме 1040, в размере до 10 000 долларов как для индивидуальных, так и для супружеских пар (в соответствии с изменениями в законодательстве, вступающими в силу в 2018 налоговом году).Однако, если ваши деньги хранятся на условном депонировании с целью уплаты налогов на недвижимость, вы не можете требовать этого вычета до тех пор, пока деньги не будут фактически сняты с условного депонирования и не выплачены. Кроме того, если вы получаете частичное возмещение налога на недвижимость, это уменьшает сумму вычета, которую вы можете требовать.

6. Вычет из домашнего офиса

Если вы используете часть своего дома исключительно в качестве офиса для малого бизнеса, вы можете потребовать вычет из ваших налогов расходов, связанных со страхованием, ремонтом и амортизацией.IRS признает два раза, когда вы можете требовать вычет из домашнего офиса:

  • Часть вашего дома используется исключительно и регулярно в качестве основного места вашего бизнеса или места, где вы встречаетесь и общаетесь с клиентами или пациентами. Если к вашему дому пристроена отдельная конструкция, то постоянное и исключительное использование не обязательно должно быть вашим основным местом ведения бизнеса; или
  • Часть вашего дома регулярно используется для хранения вещей, которые используются в вашем бизнесе, например, образцов продукции или инвентаря.Кроме того, сюда входят детские сады на дому.

7. Стоимость продажи

После того, как вы решили продать свой дом, вы можете уменьшить свой подоходный налог на сумму ваших коммерческих расходов. Эти расходы могут включать в себя такие вещи, как ремонт, страхование титула, расходы на рекламу, комиссионные брокеру по недвижимости и сборы за осмотр. Тем не менее, IRS позволяет вычесть затраты на ремонт, связанные с расходами на продажу, только в том случае, если ремонт был произведен в течение 90 дней до продажи, и ремонт был произведен с целью повышения конкурентоспособности вашего дома.

Расходы на продажу вычитаются из прибыли от продажи, которая определяется путем вычитания цены продажи и вычитания затрат на закрытие, а также вашей налоговой базы. Ваша налоговая база — это технический термин, который можно найти, взяв первоначальную покупную цену и добавив стоимость любых капитальных улучшений, которые вы сделали в доме, и, наконец, вычтя любую амортизацию.

8. Исключение прироста капитала

Когда вы продаете свой дом, вы можете сохранить часть прибыли в качестве не облагаемого налогом дохода.Если вы состоите в браке и подаете документы совместно, вы можете требовать до $ 500 000 прибыли от продажи вашего дома при условии, что вы использовали дом в качестве основного места жительства в течение двух из предыдущих пяти лет. Если вы подаете заявку как одинокий или состоящий в браке, но подаете отдельно, вы можете оставить до 250 000 долларов не облагаемой налогом прибыли.

9. Расходы на переезд

Если новая работа требует от вас переезда, чтобы вы могли приступить к работе, раньше вы могли вычесть часть своих затрат на переезд из подоходного налога.Но это касается только военнослужащих, согласно изменениям в налоговом кодексе, вступившим в силу в 2018 году. Заинтересованные действующие военнослужащие должны быть обязаны переехать из-за постоянной смены должности, чтобы иметь право на эти вычеты. . Вычеты из расходов на переезд могут включать такие расходы, как транспорт, проживание и хранение.

10. Налоговый кредит на ипотеку

Программа, которую используют некоторые штаты, — это сертификат ипотечного кредита (MCC). Этот налоговый вычет для домовладельцев, который помогает малообеспеченным покупателям жилья впервые компенсировать определенную часть ипотечных процентов по новой ипотеке, чтобы помочь им получить право на получение жилищной ипотеки.Традиционно программа MCC позволяет квалифицированным покупателям вычитать до 20% процентов по ипотечным кредитам, выплачиваемых на дом, из подоходного налога. Чтобы начать участие в программе MCC, вы должны подать заявление в правительство вашего штата или местного самоуправления для получения сертификата. Этот кредит предоставляется за каждый год, в течение которого вы владеете домом, и вычитается непосредственно из суммы вашего подоходного налога.

Нужна помощь с налоговыми вычетами домовладельцев? Связаться с адвокатом

Если вы домовладелец и хотите максимизировать свои вычеты, вы всегда должны знать о законах и знать, как наилучшим образом воспользоваться доступными вам налоговыми льготами.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.