Реализация имущества на торгах: Арест и конфискация: как купить недвижимость с большим дисконтом :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Подводные камни приобретения имущества на торгах в банкротстве

Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях участия в торгах в процедурах банкротства: рисках, связанных с приобретением имущества на торгах, оспаривании торгов, опасностях преимущественного права и проведении торгов во время карантина, а также дает рекомендации для участников торгов.

Количество банкротств компаний и граждан каждый год продолжает расти, увеличивается и объем имущества, реализуемого на торгах в процедурах несостоятельности. Больше половины банкротств инициируются кредиторами и иногда это может произойти в тот момент, когда условия сделки по приобретению недвижимости были практически согласованы с контрагентом. В такой ситуации практически единственной возможностью приобретения актива становится участие в торгах в процедурах банкротства. Леонид Барков, ведущий юрист «Пепеляев Групп», рассказывает об особенностях этой процедуры.

Процедура участия в торгах не представляет особой сложности для специалиста Реализация имущества в процедурах банкротства подробно регламентирована ст.
ст. 110, 111, 139 ФЗ от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Хотя на первый взгляд эта процедура может показаться непростой, возникающие на практике трудности зачастую связаны не с техническими аспектами, а с поиском и получением информации относительно реализуемого актива и его актуального состояния.

В соответствии с действующим законодательством, конкурсный управляющий осуществляет продажу имущества должника после проведения его инвентаризации и оценки. В большинстве случаев (если имущество не ограничено в обороте и не требуется выполнение каких-либо особых условий в отношении владения и пользования данным имуществом) торги проводятся в форме открытого по составу участников аукциона в несколько этапов.

Первые и повторные торги осуществляются в классическом формате, т.е. «на повышение», с тем отличием, что повторные торги стартуют с цены, пониженной на 10% относительно первых торгов. Третий этап торгов представляет собой публичное предложение, в ходе которого цена имущества последовательно снижается по истечении определенного периода и до момента достижения цены отсечения.

Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержден приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495. Для участия в торгах необходимо иметь квалифицированную электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на сайте соответствующей электронной торговой площадки и внести задаток.

К сожалению, до момента введения в действие единого маркетплейста (электронной площадки с информацией о всех проводимых торгах), имущество банкротов реализуется на большом количестве различных электронных торговых площадок, в связи с чем отслеживание информации о реализации активов банкротов затруднено, что значительно ограничивает круг потенциальных участников торгов. Однако получение информации о реализации имущества конкретной компании, как правило, не представляет сложности, поскольку соответствующие сведения публикуются на Федресурсе.

Риски, связанные с приобретением имущества на торгах В среде юристов и риелторов распространено мнение о том, что торги «очищают». Очень часто можно услышать рекомендации по приобретению имущества именно на торгах, как одном из наиболее безопасных способов покупки.  
 
В известной степени это действительно так. Актив на торгах приобретается после его оценки, надлежащего оформления всех необходимых документов, в условиях конкуренции и по рыночной стоимости (во всяком случае, в теории, это должно происходить именно таким образом). Как следствие, заключение договора купли-продажи с победителем или единственным участником торгов в большей степени защищает приобретателя актива от последующего оспаривания сделки и ее исполнения.

Однако необходимо помнить о том, что и торги могут быть признаны недействительными при наличии определенных условий. Кроме того, очень часто лица, претендующие на приобретение имущества по результатам торговых процедур в делах о банкротстве, не учитывают возможность реализации преимущественных прав иных лиц в отношении такого имущества и возникающие в связи с этим риски.

В каких случаях можно оспорить торги в банкротстве? Как правило, приобретение имущества на торгах может быть оспорено только путем признания недействительными самих торгов.
Это возможно по иску заинтересованного лица при наличии существенных нарушений в правилах проведения торгов (ст. 449 ГК РФ), которые повлияли на их итог (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 101). Поскольку торги являются способом продажи имущества, признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного по их результатам.

В большинстве случаев, оспаривание торгов обусловлено либо нарушением процедуры проведения, либо недобросовестными действиями их участников, организатора или торговой площадки.

Наиболее распространенными процедурными нарушениями являются некорректное опубликование информации о торгах, указание искаженной  или неполной информации о составе реализуемого имущества, нарушения порядка принятия заявок на участие в торгах, а также подведения их итогов, и иные действия, снижающие интерес к торгам, ограничивающие круг их потенциальных или реальных участников и, как следствие,  нарушающие права конкурсных кредиторов должника на наиболее полное удовлетворение их требований в деле о банкротстве.

Один из примеров недобросовестности при проведении торгов описан в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2018). Торги были признаны недействительными в связи с действиями одного из участников по подаче множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие заявок других лиц с большей ценой, что позволило заключить договор с иным участником торгов после отказа «победителя» торгов.

Широкую известно приобрело рассмотренное ВС РФ в 2019 году дело, в рамках которого оспаривались проведенные АСВ торги по продаже принадлежащих Пробизнесбанку акций Банка «Пойдем!» – торги были закрытыми, срок подачи заявок для участия в них составлял всего полтора дня при необходимости получения согласия ЦБР, а акции кредитной организаций в дальнейшем оказались у лиц, связных с АСВ.

Необходимо помнить о том, что риск оспаривания сохраняется в течение 1 года со дня проведения торгов. 

Торги в период карантина — в зоне повышенного риска Введенные в действие в марте-апреле 2020 года ограничительные меры, направленные на предотвращение распространения коронавирусной инфекции, повлекли возникновение существенных сложностей в осуществлении правосудия, проведении процедур банкротства, в т. ч. и торгов.

Введение режима самоизоляции, ограничений на передвижение, а также на осуществление деятельности значительного количества компаний не только отразятся на эффективности торговых процедур, осуществленных в этот период, но и могут повлечь нарушение прав как участников торгов, так и должника, и его кредиторов в связи с ограниченным доступом заинтересованных лиц к осмотру имущества и участию в торгах.

Возникает и еще целый ряд сложностей, например, проблема соблюдения сроков опубликования сообщений о проведении торгов. Соответствующее уведомление должно осуществляться не менее чем за 25 рабочих дней до торгов, однако изменение статуса части мартовских, а также апрельских дней на «нерабочие» (при том, что соответствующий термин ранее отсутствовал в российском законодательстве) может привести к переносу торгов или оспариванию процедур, осуществленных без учета данных факторов.

Опасность преимущественного права при приобретении имущества При приобретении имущества на торгах в процедуре банкротства существует еще один риск, о котором очень часто забывают – это возможность реализации иными лицами преимущественного права на приобретение актива.

В Законе о банкротстве (ст. ст. 179, 222) прямо закреплено право преимущественного приобретения имущества сельскохозяйственной организации и  крестьянского (фермерского) хозяйства[1], которое предоставляется  лицам, занимающиеся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника, а при отсутствии таковых и применительно к сельхозпроизводителям — расположенными в той же местности.

Кроме того, действующее законодательство предусматривает еще целый перечень случаев, когда те или иные лица получают право на преимущественное приобретение имущества.

Чаще всего приходится сталкиваться с правых участников долевой собственности на приобретение доли, отчуждаемой одним из сособственников (ст. 250 ГК РФ), которое распространяется и на совместную собственность супругов, правом собственника строения на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено строение (ст. 35 ЗК РФ), а также правом акционера или участника на покупку долей или акций иных участников (акционеров) общества.

До настоящего времени судебная практика по вопросу о порядке реализации указанных преимущественных прав в процедурах банкротства достаточно неоднородна, а разрешение возникающих споров обусловлено большим количеством факторов, в связи с чем существованию соответствующих рисков необходимо уделять самое пристальное внимание при принятии решения о приобретении имущества на торгах в банкротстве.

Лица, обладающие преимущественным правом, могут реализовать его не только путем участия в торгах, но и просто уведомив организатора торгов о соответствующем намерении уже после подведения итогов торгов, т.е. в тот момент, когда другой участник торгов уже фактически празднует победу и планирует дальнейшее распоряжение соответствующим имуществом. Более того, даже после заключения договора с победителем торгов такие лица могут обраться в суд с иском о перевод на них прав и обязанностей по заключенному по результатам торгов договору (п.

14 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Соответствующие риски сохраняются в течение длительного периода времени, поскольку сроки для предъявления требований о переводе прав и обязанностей по сделке исчисляются с момента, когда лицо узнает о нарушении своего преимущественного права.

Рекомендации В случае заинтересованности в приобретении имущества на торгах в процедурах банкротства требуется уделять повышенное внимание проверке соответствия условий проведения торгов действующему законодательству, в т.ч. своевременности и полноте опубликования информации о торгах и составе реализуемого имущества, доступности торгов для неограниченного круга лиц.

Необходимо учитывать, что в отношении торгов, проводимых в период карантина, может возникнуть значительное количество споров, связанных с соблюдение сроков опубликования информации о проведении торгов, а также обеспечением реальной возможности для ознакомления с выставленным на торги имуществом и участием в торговой процедуре.

Рекомендуем в обязательном порядке осуществлять проверку приобретаемого актива на предмет наличия потенциальных притязаний третьих лиц, обращать особое внимание на наличие или отсутствие соответствующей информации в положении о реализации имущества, запрашивать у арбитражного управляющего данные о лицах, обладающих правом преимущественного приобретения актива и их уведомлении, для того, чтобы избежать рисков последующей утраты актива.

 

[1] Также существует право преимущественного приобретения активов стратегических организаций и субъектов естественной монополии, но подобные процедуры встречаются крайне редко.

Имущество предприятия, планируемое к реализации

 1. Перечень филиалов ФГУП «Росморпорт», располагающих имуществом, планируемым к реализации
 
    Азово-Черноморский бассейновый филиал
    Азовский бассейновый филиал
    Архангельский филиал
    Астраханский филиал
    Ванинский филиал
    Дальневосточный бассейновый филиал
    Мурманский филиал
    Сахалинский филиал
    Северо-Западный бассейновый филиал
 
2. Нормативные правовые акты, регулирующие порядок реализации имущества ФГУП «Росморпорт»
 
     Реализация имущества ФГУП «Росморпорт» осуществляется в соответствии с условиями и в порядке, установленными следующими законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации:
     — Гражданским кодексом Российской Федерации;
     — Федеральным законом от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»;
     — Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
     — Постановлением Правительства России от 06.06.2003 № 333 «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия»;
     — Постановлением Правительства России от 03.12.2004 № 739 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия»;
     — Постановлением Правительства России от 03. 04.2008 № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности»;
     — Распоряжением Минимущества России от 15.07.2003 № 3142-р «Об утверждении перечня документов, представляемых федеральным государственным унитарным предприятием для получения согласия на совершение сделок, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2003 № 333»;
     — Приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».
 
3. Порядок реализации имущества ФГУП «Росморпорт»
 
     Порядок реализации движимого имущества
     Для приобретения движимого имущества ФГУП «Росморпорт» потенциальный покупатель направляет в соответствующий филиал предприятия по месту нахождения движимого имущества, которое предназначено для реализации, письмо с заявкой на приобретение имущества ФГУП «Росморпорт».
     К заявке потенциальный покупатель, если он является юридическим лицом, должен приложить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.
 
     Основными этапами реализации движимого имущества ФГУП «Росморпорт» являются:
     — формирование перечня реализуемого имущества;
     — проведение оценки рыночной стоимости права собственности реализуемого имущества независимым оценщиком;
     — организация и проведение конкурентной процедуры (аукцион или запрос предложений, или запрос цен) на право заключения договора купли-продажи;
     — подведение итогов конкурентной процедуры и заключение с победителем договора купли-продажи имущества.
     Ориентировочный срок реализации вышеуказанных процедур составляет 2 месяца от даты подачи заявки потенциальным покупателем.
 
4. Статистическая информация
 
     По состоянию на 01.07.2015 ФГУП «Росморпорт» предлагает потенциальным покупателям приобрести 35 объектов движимого имущества, расположенных в 7 морских портах.
     Более подробную информацию о технических характеристиках имущества предприятия, планируемого к реализации, можно найти в разделах «Имущество филиала, планируемое к реализации» соответствующих филиалов ФГУП «Росморпорт».
 

Торги. Имущество — Инвестиционный портал Москвы

все

Авиамоторная

Автозаводская

Академическая

Александровский сад

Алексеевская

Алма-Атинская

Алтуфьево

Аминьевское шоссе

Андроновка

Аннино

Арбатская

Аэропорт

Бабушкинская

Багратионовская

Балтийская

Баррикадная

Бауманская

Беговая

Белокаменная

Беломорская улица

Белорусская

Беляево

Бибирево

Библиотека имени Ленина

Битцевский парк

Борисово

Боровицкая

Боровское шоссе

Ботанический сад

Братиславская

Бульвар адмирала Ушакова

Бульвар Дмитрия Донского

Бульвар Рокоссовского

Бунинская аллея

Бутырская

Варшавская

ВДНХ

Верхние Котлы

Верхние Лихоборы

Владыкино

Водный стадион

Войковская

Волгоградский проспект

Волжская

Волоколамская

Волхонка

Воробьёвы горы

Выставочная

Выставочный центр

Выхино

Деловой центр

Динамо

Дмитровская

Дмитровское шоссе

Добрынинская

Домодедовская

Дорогомиловская

Достоевская

Дубровка

Жулебино

ЗИЛ

Зорге

Зябликово

Измайлово

Измайловская

Калужская

Кантемировская

Каховская

Каширская

Киевская

Китай-город

Кожуховская

Коломенская

Комсомольская

Коньково

Коптево

Косино

Котельники

Красногвардейская

Краснопресненская

Красносельская

Красные ворота

Крестьянская застава

Кропоткинская

Крылатское

Крымская

Кузнецкий мост

Кузьминки

Кунцевская

Курская

Кутузовская

Ленинский проспект

Лермонтовский проспект

Лесопарковая

Лефортово

Лихоборы

Локомотив

Ломоносовский проспект

Лубянка

Лужники

Лухмановская

Люблино

Марксистская

Марьина роща

Марьино

Маяковская

Медведково

Международная

Менделеевская

Минская

Митино

Мичуринский проспект

Мневники

Молодёжная

Мякинино

Нагатинская

Нагатинский затон

Нагорная

Нахимовский проспект

Некрасовка

Нижегородская

Нижегородская улица

Нижняя Масловка

Новогиреево

Новокосино

Новокузнецкая

Новопеределкино

Новослободская

Новохохловская

Новоясеневская

Новые Черёмушки

Окружная

Окская улица

Октябрьская

Октябрьское поле

Орехово

Отрадное

Охотный ряд

Очаково

Павелецкая

Панфиловская

Парк культуры

Парк Победы

Партизанская

Первомайская

Перово

Петровский парк

Петровско-Разумовская

Печатники

Пионерская

Планерная

Площадь Гагарина

Площадь Ильича

Площадь Революции

Плющиха

Полежаевская

Полянка

Пражская

Преображенская площадь

Пролетарская

Проспект Вернадского

Проспект Мира

Профсоюзная

Пушкинская

Пятницкое шоссе

Раменки

Рассказовка

Речной вокзал

Ржевская

Рижская

Римская

Ростокино

Румянцево

Рязанский проспект

Савёловская

Саларьево

Свиблово

Севастопольская

Севастопольский проспект

Селигерская

Семёновская

Серпуховская

Славянский бульвар

Смоленская

Сокол

Соколиная Гора

Сокольники

Солнцево

Спартак

Спортивная

Сретенский бульвар

Стахановская

Стрешнево

Строгино

Студенческая

Суворовская

Сухаревская

Сходненская

Таганская

Тверская

Театральная

Текстильщики

Телецентр

Тёплый стан

Тёплый Стан

Терехово

Терешково

Технопарк

Тимирязевская

Третьяковская

Тропарёво

Трубная

Тульская

Тургеневская

Тушинская

Угрешская

Улица 1905 года

Улица академика Королёва

Улица академика Янгеля

Улица Горчакова

улица Дмитриевского

Улица Милашенкова

Улица Народного ополчения

Улица Новаторов

Улица Сергея Эйзенштейна

Улица Скобелевская

Улица Старокачаловская

Университет

Филёвский парк

Фили

Фонвизинская

Фрунзенская

Ховрино

Ходынское поле

Хорошёво

Хорошёвская

Царицыно

Цветной бульвар

ЦСКА

Челобитьево

Черкизовская

Чертановская

Чеховская

Чистые пруды

Чкаловская

Шаболовская

Шелепиха

Шелепиха

Шереметьевская

Шипиловская

Шоссе Энтузиастов

Щёлковская

Щукинская

Электрозаводская

Юго-Восточная

Юго-Западная

Южная

Ясенево

Реализация арестованного и заложенного имущества должников

Информация о продаваемом имуществе по Государственному контракту, заключенному между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом и ООО «Центр реализации» на оказание услуги по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов других органов

ООО «Центр реализации» оказывает услуги по реализации арестованного имущества должников, которое было арестовано во исполнение судебных актов или решений других органов. Мы сделали все, чтобы максимально упростить процесс регистрации на торгах, увеличить скорость оформления, и соблюдаем полную прозрачность всех сделок.

Реализация заложенного имущества через электронную площадку Центра реализации позволит вам быстро найти покупателей и получить адекватные деньги за ваше имущество. Мы не просто предоставляем удобную площадку для торгов, мы обеспечиваем надежную защиту от коррупции, мошенничества, неценовых методов борьбы и покупки должником своего же имущества.

Процесс регистрации включает в себя создание учетной записи, ввод данных о контрагенте и отправку необходимых документов, которые подтверждают достоверность введенной информации. На нашей торговой площадке любой желающий может зарегистрироваться и как организатор, и как участник торгов. Мы принимаем заявки, как от юридических, так и от физических лиц.

Продажа арестованного имущества на торгах

До недавнего времени через электронные площадки реализовывалось только имущество банкротов. Но теперь с их помощью на открытых торгах осуществляется также продажа материального имущества должников. Основное преимущество аукционов такого типа — минимум временных затрат.

Несмотря на столь короткий срок существования, электронные площадки получили широкое признание в бизнес среде как надежный способ быстро и недорого купить заложенное имущество. Эта сфера быстро развивается, появляются новые партнеры и растет число участников торгов.

Реализация заложенного имущества должников — это прекрасная возможность для представителей малого и среднего бизнеса обзавестись необходимым оборудованием по самым низким ценам. Покупая арестованное имущество переданное на реализацию, вы получаете возможность стать собственником ряда товаров за сумму, которая значительно ниже своей рыночной стоимости.

Реализация имущества должника путем проведения торгов

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, ФЗ «Об исполнительном производстве», иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Общие правила проведения торгов установлены ГК РФ (ст. 447, 448).

В соответствии с п. 6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 448 ГК РФ, применяются к публичным торгам, проводимым в порядке исполнения решения суда, если иное не предусмотрено процессуальным законодательством.

В соответствии с п. 4 ст. 447, п. 1 ст. 448 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества.

Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации.

В течение семи рабочих дней после опубликования извещения Росимущество (специализированные организации) письменно представляет территориальному органу ФССП России ссылку (наименование и реквизиты) на соответствующий сайт информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования и печатные издания средств массовой информации, в которых опубликовано извещение.

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

Торги организатора торговли на рынке ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг.

Ценные бумаги выставляются на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.

Заявка на продажу ценных бумаг на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.

Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

  • копия акта о наложении ареста на имущество должника;
  • правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;
  • копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи, кроме документов, указанных выше, прилагаются:

  • копия решения об отводе земельного участка;
  • копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве», прилагаются:

  • копия договора аренды;
  • копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети Интернет, ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

  1. Заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.
  2. На торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов.
  3. Из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества.
  4. Лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в п. 1 – 3 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве». Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в п. 4 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве».

В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой.

В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК РФ.

Как и где приставы продают имущество должников: Видео

Приобретение имущества банкротов — От и До

Одним из наиболее удобных инструментов обеспечения исполнения обязательств перед заказчиком является банковская/тендерная гарантия (БГ), ставшая выгодной альтернативой внесению обеспечения из собственных оборотных средств организаций. БГ рентабельнее по сравнению с другими формами обеспечений — плата за гарантию, как правило, ниже, чем коммерческие кредиты, а получить данный вид обеспечения можно в краткие сроки (от 1 дня) без залогов и поручителей.

Сегодня банкротами могут быть объяв лены как юридические, так и физические лица. На определенном этапе суд обязывает должника вернуть долги кредиторам, перед которыми банкрот имеет обязательства. Для осуществления возврата средств запускается процедура реализация имущества банкрота. Для этих целей суд назначает конкурсного управляющего (КУ), ответственного за реализацию имущества. По закону торги по реализации имущества должников проходят на специализированных электронных торговых площадках (ЭТП), где КУ должен выставить имеющееся имущество на торги. Нередко, для сокращения сроков продажи имущества, конкурсный управляющий выставляет его по цене гораздо ниже рыночной.

В своих заметках автор рубрики «Приобретение имущества банкротов – от и до» Сергей Баранов расскажет читателям «Аукционного Вестника» о том:

  • что такое имущество банкротов, кто его может приобрести (заходя вперед, это могут быть как физические, так и юридические лица и даже нерезиденты)?
  • как быстро найти и выгодно приобрести имущество банкротов?
  • почему имущество банкротов можно купить только на электронной торговой площадке?
  • каковы особенности участия в торгах на ЭТП по реализации имущества банкротов и какая из процедур – аукцион, конкурс или публичное предложение – позволяет приобрести имущество за 15% от начальной стоимости лота?
  • какие существуют законодательные акты, регламентирующие проведение торгов и куда обращаться, если права участников торгов нарушены?
  • зачем потенциальному покупателю имущества банкротов Единый Федеральный Реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ)?
  • каковы наиболее востребованные лоты и особенности реализации различных видов имущества?
  • что изменилось с вступлением в силу Приказ Министерства экономического развития РФ от 23 июля 2015 г. № 495?
  • в каких случаях требуется обеспечение участия в торгах?
  • и других вопросах, которые могут заинтересовать потенциальных участников торгов по реализации имущества банкротов.

Кроме того, в одной из статей Сергей Баранов даст рекомендации тем, кто заинтересован в создании собственной ЭТП по реализации имущества банкротов.

В каждом материале вас ждут ценные практические рекомендации.

Глава 9. Реализация имущества должника на торгах Федеральный закон Об исполнительном производстве N 229-ФЗ

действует Редакция от 28.07.2012 Подробная информация
Наименование документФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 28.07.2012 с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2013) «ОБ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ»
Вид документазакон
Принявший органпрезидент рф, гд рф, сф рф
Номер документа229-ФЗ
Дата принятия01. 02.2008
Дата редакции28.07.2012
Дата регистрации в Минюсте01.01.1970
Статусдействует
Публикация
  • В данном виде документ опубликован не был
  • Документ в электронном виде ФАПСИ, НТЦ «Система»
  • (в ред. от 02.10.2007 — «Российская газета», N 223, 06.10.2007
  • «Собрание законодательства РФ», N 41, 08.10.2007, ст.4849
  • «Парламентская газета», N 131, 10.10.2007)
НавигаторПримечания

Глава 9. Реализация имущества должника на торгах

Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов).

2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ)

3. Ценные бумаги, обращающиеся на организованных торгах, подлежат реализации на таких торгах. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

4. Организованные торги, проводимые организаторами торговли, осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об организованных торгах, без применения положений статей 90 — 92 настоящего Федерального закона.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

5. Ценные бумаги выставляются на организованных торгах по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

6. Заявка на продажу ценных бумаг на организованных торгах может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.

(в ред. Федерального закона от 21.11.2011 N 327-ФЗ)

7. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

8. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

9. При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

10. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия договора аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

11. Не допускается заключение договора по результатам торгов ранее чем через десять дней со дня подписания протокола, на основании которого осуществляется заключение договора, а в случае, если предусмотрено размещение указанного протокола на сайте в сети «Интернет», ранее чем через десять дней со дня такого размещения.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

Статья 90. Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

3. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

(в ред. Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ)

Статья 91. Объявление торгов несостоявшимися

Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;

3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;

4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися

1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Статья 93. Признание торгов недействительными

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объявлений о недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

  • Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
  • Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, через агентов по недвижимости и на таких интернет-сайтах, как RealtyTrac.com и Auction.com.
  • Аукционы часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
  • Просмотрите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой собственности, которая вас интересует, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и возможность покупки со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью.Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать множество документов (в идеале с помощью юриста по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка через обычный процесс. В этой реальности жизненно важно быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это хорошая сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. «Некоторые аукционные дома — выгодная сделка, а другие могут быть очень выгодными. ошибка.»

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиции.

Как дома попадают на аукцион

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение по крайней мере нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге потерять закладную. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не уплачивает задолженность или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукционе и заставить домовладельца отказаться от оплаты.Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Еще один способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленный налог на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налогов проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного округа.

участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и пустующие земли под жилые дома, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотеке. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону, чтобы подтвердить детали. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты недвижимости могут никогда не выставиться на продажу, потому что их владельцы наверстают упущенное или договорились со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссию автоматически на живых аукционах.Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Данные службы множественного листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт.Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только лицензиатам недвижимости.По его опыту, они обычно рады помочь бесплатно, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по выкупу и налогообложению теперь проводятся полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы выкупа часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности организации, проводящей аукцион. Если аукцион проводится лично, не забудьте заехать как минимум за час до запланированного начала и получить официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену для собственности, которая является минимумом, который должен быть предложен.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или онлайн, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и он не должен позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость. Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно предлагают дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобрести недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат и брокер по недвижимости из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 объектами аренды в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины.Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмз предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить недвижимость на аукционе — это поработать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить текущую и будущую стоимость недвижимости, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могут быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Кроме того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри.Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам необходимо иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит нарушать закон, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои собственные требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся деньги только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки.Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь наличные, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе.Иногда у вас может быть до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или коммандитное товарищество, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома.Участники аукционов на недвижимость часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Также убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть.«Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, юристов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно встретить 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатам, 12% сборов за продажу и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».

Проверка на наличие претензий, залогов и прав собственности

Перед тем, как делать ставки, вам нужно нанять компанию по поиску титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залоговое право на собственность.Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоги, но также залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Претенденты должны проверить в аукционной компании, чтобы у собственности был четкий титул. Если вы выиграете аукцион, вам нужно будет приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы более выгодно просто предложить им заранее несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не удержите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи.Вам все равно придется ждать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не ваша, пока вы не получите этот сертификат; владелец по-прежнему может сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет выгодной сделкой по любой цене — это может быть денежная яма).Однако для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассматривайте недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «Кроме того, на аукционах может возникнуть большая конкуренция со стороны компаний, которые приобретают недвижимость для использования в качестве бизнес-модели.Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднего покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукцион — более рискованный способ приобрести недвижимость, чем через агента по недвижимости. Важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут быть не заинтересованы, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как делать ставки. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, какими будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете тендер.

Продажа дома с аукциона по сравнению с продажей собственником

Есть больше способов продать свой дом, чем когда-либо прежде. Число альтернатив стандартным продажам с помощью агентов растет, поэтому выбор наилучшего курса действий сложнее, чем раньше.Нас часто спрашивают, чем отличается процедура «продажи владельцем» с аукционом. Оба метода предлагают владельцу больше контроля над процессом продаж, поэтому это частый вопрос. Есть несколько больших различий между продажей дома на аукционе и частной продажей.

Это руководство поможет вам понять, как маркетинг и продажа дома на аукционе сравниваются с частными продажами. Читайте дальше, чтобы узнать больше о плюсах и минусах каждого варианта и о том, как выбрать лучшую стратегию продажи своего дома.


Как продать свой дом с аукциона

Продать дом с аукциона — хорошая идея? Для многих ответ — «Да!» Это быстрая и беспроблемная альтернатива попытке продать свой дом самостоятельно или выставить его на продажу риэлтору. В своей самой простой форме аукцион недвижимости происходит, когда квалифицированные покупатели подают конкурирующие предложения на месте или в Интернете, что приводит к продаже дома лицу, предложившему наивысшую цену.

Перед аукционом профессиональные аукционные компании недвижимости, такие как Cates Auction, будут агрессивно продавать дом различными способами, чтобы вызвать максимальный интерес.Обширные вывески, прямая почтовая рассылка, печать, интернет-реклама, социальные сети, электронный маркетинг, телемаркетинг и другие каналы используются для продвижения собственности и уведомления потенциальных покупателей о предстоящем аукционе.

Дом, проданный на аукционе, может быть предложен «с запасом» или «без резерва» (без резерва). Резерв — это самая низкая ставка, которую продавец готов принять за недвижимость, которая устанавливается заранее с аукционной компанией.

В отличие от большинства частных продаж собственником или риэлтором, дома, проданные через аукцион, продаются «как есть». Это означает, что покупатели не могут просить продавцов провести дополнительную работу с недвижимостью. Кроме того, участники торгов не могут добавлять какие-либо условия или непредвиденные обстоятельства. В случае аукциона продажа дома не связана с оценками, инспекциями, финансированием ипотеки или любыми другими условиями, которые покупатель может пожелать добавить. Вместо этого Cates Auction предъявляет строгие требования к участникам торгов, которые отсеивают менее серьезных покупателей, прежде чем им разрешат делать ставки.

Плюсы и минусы продажи дома на аукционе

Плюсы:
  • Вам нравится простой процесс продаж, который не требует переговоров с вашей стороны.
  • Покупатель оплачивает все комиссии на недвижимость (и невозвратный депозит!).
  • Срок аукциона вызывает у покупателя срочность.
  • Типичный график составляет 30 дней или меньше, что позволяет быстрее сократить расходы на транспортировку.
  • Вы устанавливаете условия и день аукциона, чтобы соответственно планировать свою жизнь.
  • Продажа произведена без проведения проверок и оценок.
  • Покупатели не могут просить вас выполнить дополнительную работу или оплатить дополнительные расходы, поскольку недвижимость продается «как есть».
  • Конкурсные торги помогут вам получить реальную рыночную стоимость вашего дома.
  • Опытные профессионалы занимаются всем маркетингом, продвижением, оформлением документов и проведением аукционов.

К минусам можно отнести:
  • Для маркетинга на аукционе необходимо участие продавца (вместо комиссии).
  • Поскольку участники торгов должны соответствовать более строгим условиям, круг покупателей отличается от такового при продаже частного дома.
  • Некоторые покупатели ошибочно полагают, что все аукционы выставлены на продажу проблемной недвижимости.

Самостоятельная продажа дома или собственности

Самостоятельная продажа дома, земли или личной собственности обычно называется «Продажа собственником» или FSBO. Он отличается от аукционов и большинства частных продаж недвижимости тем, что у вас нет профессионала, который помогал бы вам или руководил процессом рекламы и продажи.

Продажи

FSBO обращаются к мотивированным домовладельцам, работающим самостоятельно. Одна из главных причин, по которой люди обращаются к продажам FSBO, — это попытка избежать уплаты комиссионных за недвижимость.Риэлторы взимают комиссию (стандартно шесть процентов), и продавцы несут ответственность за ее выплату, когда их дом продается.

Самостоятельная продажа дома зависит от ваших навыков, мотивации и времени. Если у вас достаточно времени, нет четкой даты переезда, вы знакомы с правилами / контрактами в сфере недвижимости и имеете опыт работы в маркетинге, продажа FSBO может сработать. Многие люди не вписываются в этот профиль, поэтому неудивительно, что многие списки FSBO не продаются, а когда они продаются, средний дом FSBO продается дешевле, чем дома других типов.

Здесь дом из FSBO принес чистую прибыль в размере 210 000 долларов по сравнению с 249 000 долларов при продаже с помощью агента. Короче говоря, продажа домов по системе FSBO обычно занимает больше времени, чем другие варианты продаж. Одно исследование показало, что каждая пятая ФСБО продает.

Плюсы и минусы продажи домовладельцами

Плюсы:
    • Владельцы знают свой дом лучше, чем кто-либо.
    • Вы избегаете уплаты некоторых комиссионных.
    • Это привлекательно для домовладельцев.

К минусам можно отнести:
    • Вы должны самостоятельно управлять процессом продажи.
    • Маловероятно, что все потенциальные покупатели узнают об объекте недвижимости.
    • Покупатели и их агенты обсудят вашу запрашиваемую цену и условия.
    • Сложность требований и документов, связанных с продажей дома, возросла.
    • Большинство покупателей получают больше денег с агентом.
    • Маркетинг и продвижение зависят от вашего времени и опыта .
    • У покупателей есть множество «выходов» даже после подписания контракта.
    • Отсутствие доступа к риэлторским сетям и профессиональным инструментам.

Продажа дома через традиционного риэлтора

Продажа дома через традиционного риэлтора — третий вариант и, безусловно, наиболее распространенный подход. Мы вкратце рассмотрим продажу дома с помощью агентов, поскольку большинство людей уже знакомы с этой возможностью. Работа с агентом по продаже дома включает в себя некоторые из плюсов и минусов как продажи FSBO, так и продажи дома на аукционе.Вы заключите договор с риэлтором, который будет продвигать и продвигать ваш дом, пока он не будет продан или пока не истечет срок действия вашего листингового договора. Риэлтор будет представлять вас в текущих переговорах с любыми потенциальными покупателями и их агентами.

В отличие от аукциона, объявление о продаже дома с помощью агента не включает фактическую дату продажи, а условия обычно оговариваются покупателем. Продажа с помощью агента обычно занимает больше времени, чем продажа дома на аукционе, но может быть короче, чем попытка продать дом самостоятельно.Потенциальные покупатели могут подавать предложения, когда они заинтересованы, а продавец может начать переговоры. Обычно эти предложения зависят от множества факторов и часто включают просьбы продавцов выполнить дополнительную работу или покрыть дополнительные расходы. Обычно включается минимальный возвращаемый депозит. Если появляется несколько покупателей, они не видят предложений друг друга или напрямую конкурируют друг с другом.

Перед принятием решения полезно узнать больше о том, как аукционные продажи сравниваются с обычными.


Продажа дома с аукциона — хорошая идея?

Иногда. Аукционы используются для продажи жилой и коммерческой недвижимости, а также земельных участков. Недвижимость, продаваемая профессиональными аукционными компаниями, обычно аналогична той, что продается напрямую собственниками. Так как же решить, является ли продажа на аукционе правильным способом продать свой дом?

Национальная ассоциация риэлторов (NAR) предлагает правило двух третей, чтобы определить, является ли продажа дома на аукционе лучшим решением для вашей ситуации.Оцените рынок, недвижимость и свое положение. Если две из этих ситуаций благоприятствуют аукциону, обычно это хороший способ продать вашу собственность.

Рынок

Аукционы — хороший способ продать дома на различных рынках. Чтобы максимизировать ценность аукциона, ищите рынок, который:

  • Быстро меняется
  • Есть интерес покупателя, но некоторое бездействие
  • Считает вашу собственность уникальной (нестандартная архитектура или уникальные виды могут сделать ее привлекательной для рынка)
  • Имеет высокий спрос у продавцов
  • Дефицит инвентаря (покупатели будут агрессивно конкурировать)
  • Имеет излишки товарных запасов (покупатели будут привлечены к аукциону, а не к традиционным предложениям)

Имущество

Рассмотрим аукцион при собственности:

  • Имеет высокий капитал
  • Имеет высокие издержки содержания для продавца
  • Уникален или сложно оценить точно
  • Требуется специализированный маркетинг или более широкое присутствие для привлечения нужных покупателей

Продавец

Идеальные аукционные ситуации включают сценарии, когда продавец:

  • Уменьшается
  • Переехал по расписанию
  • Срочно нужны наличные
  • Хочет ликвидировать имение, возможно включая его содержимое
  • Имеет капитал
  • Не хочу работать на участке
  • Не заинтересован в переговорах или другом прямом участии
  • Не разбирается в вопросах недвижимости
  • Уже приобрел другую недвижимость
  • Предпочитает не платить традиционную комиссию Риэлтора

Кстати, аукционы — идеальный способ помочь пожилым людям продать дом при уменьшении размера. Если вы помогаете члену семьи в районе Канзас-Сити уменьшить размер, рассмотрите наши услуги по аукциону для пожилых людей. Мы будем работать с вами и вашей семьей, чтобы облегчить их переезд, сохраняя при этом высшие ценности для их дома и ненужного личного имущества. Если вы подумываете о совместной продаже дома и вещей, рассмотрите возможность продажи личного и недвижимого имущества.


Выбор между продажей дома на аукционе и частной продажей

Ряд переменных может повлиять на ваше решение о том, как продать свой дом.Например, количество времени и усилий, которые вы можете вложить в процесс продажи, а также ваше местоположение могут повлиять на то, как вы решите продать свой дом. Ваш комфорт при ведении переговоров об условиях недвижимости, ваш маркетинговый опыт и сроки переезда также играют роль в вашем решении.

Рассмотрите следующие ответы на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов или ознакомьтесь с нашими шестью простыми рекомендациями по продаже дома на аукционе.


Что происходит, когда я продаю дом на аукционе, и сколько времени это займет?

Помимо огромных различий в маркетинговой стратегии и условиях покупки, график продажи вашего дома является одним из наиболее важных факторов при выборе между FSBO и аукционом.Продажа дома через аукционный маркетинг обычно занимает не более 30-45 дней (часто меньше), а сам аукцион является просто завершением процесса. Большая часть работы проводится до аукциона и направлена ​​на продвижение вашей собственности и возможность проведения торгов. Вот три этапа процесса аукциона:

  • Шаг 1: Определите временную шкалу и подход — Опытный персонал компании Cates Auction Real Estate проконсультируется с вами, чтобы порекомендовать лучший способ максимизировать аукцион.Мы оценим вашу недвижимость и проведем тщательный анализ рынка. Мы обсудим ваши цели, предпочтительный график и финансовые требования при разработке конкретной стратегии аукциона для продажи вашего дома.
  • Шаг 2: Продвижение вашей собственности . Затем мы разработаем и проведем индивидуальную кампанию по рекламе вашей собственности и аукциона. По задумке аукционы имеют короткое окно с определенным сроком, поэтому у нас есть всего несколько недель, чтобы привлечь всех потенциальных участников торгов для вашего дома.В отличие от ограниченной рекламы, характерной для открытых FSBO, мы фокусируемся на насыщенном маркетинге, который задействует несколько каналов одновременно и повторно в течение короткого рекламного периода.

Хорошо спланированная маркетинговая кампания, ориентированная на конкретную недвижимость, с четким призывом к действию имеет решающее значение для продажи дома на аукционе. Мы (1) используем широкий спектр каналов для связи с потенциальными участниками торгов, как онлайн, так и лично, (2) комбинацию указателей, печатных СМИ, MLS и других списков, онлайн-маркетинг, прямую почтовую рассылку, цифровую рекламу и социальные сети для продвигать дом, (3) также напрямую обращаться к агентам покупателей.

В это время мы проведем предпродажную инспекцию собственности для потенциальных участников торгов и предоставим им дополнительную информацию о доме, поощряя предаукционные предложения и предварительные онлайн-торги.

На этом этапе мы будем держать вас в курсе подробных еженедельных отчетов обо всех наших действиях и результатах.

  • Шаг 3. Продажа вашей собственности с аукциона. Фактические торги могут проводиться онлайн, на месте или и там, и там. Если это происходит онлайн, участники торгов будут регистрироваться и подавать свои предложения онлайн.Победивший участник торгов также внесет невозмещаемый депозит онлайн. «Только онлайн» аукционы обычно открываются в течение нескольких недель, что позволяет участникам торгов участвовать в любое удобное для них время. Аукционы на месте — это живые соревнования, в которых участники торгов могут участвовать лично в собственности или онлайн в определенное время.

По окончании аукциона победитель аукциона обязан уплатить невозвращаемый депозит и немедленно подписать контракты. Мы будем работать с титульной компанией, покупателем и продавцом, чтобы завершить процесс закрытия в соответствии с условиями аукциона.


Сколько времени длится продажа FSBO по сравнению с аукционом?

Поскольку они являются бессрочными и имеют ограниченный доступ, большинство продаж FSBO занимают значительно больше времени, чем аукционы.

Если у вас нет заинтересованного покупателя сразу, ожидайте, что продажа FSBO займет больше времени, чем другие варианты. Одно исследование показало, что дома, выставленные на продажу собственником, в среднем на 68 дней дольше на рынке, чем дома, выставленные на продажу риэлтором. Кроме того, около двадцати процентов домов FSBO попадают в список риэлторов.

Продажа с помощью агента обычно занимает больше времени, чем аукцион. Помимо времени на получение собственности по контракту, традиционная продажа оставляет покупателю ряд «выходов» для выхода из процесса без каких-либо последствий вплоть до дня закрытия сделки. Контракт, который не закрывается, означает, что имущество, которое было связано на условном депонировании, теперь должно быть возвращено на рынок, и процесс начнется заново.


Как маркетинг на аукционе сравнивается с маркетингом дома для частной продажи?

Отдел маркетинга аукционной компании продвигает аукцион по продаже дома, а не домовладельца.Это снимает значительную нагрузку (и риск) во время и без того загруженного процесса переезда и продажи дома. Для многих людей маркетинг своего дома — самая устрашающая часть процесса продаж, потому что они не обладают необходимым опытом или доступом к необходимым инструментам. Эти препятствия устраняет работа с профессионально укомплектованной аукционной компанией по продаже недвижимости.

По сравнению с домами FSBO профессиональные аукционы недвижимости продвигаются гораздо более агрессивно по более широкому кругу каналов, помогая вызвать интерес среди потенциальных покупателей в гораздо более короткие сроки. Это возможно, потому что дата продажи заранее определена, а реклама строится по фиксированному графику и бюджету. Этот процесс не может быть воспроизведен в открытом списке. Маркетинг домашнего аукциона ориентирован на ключевых покупателей за счет объединения:

  • Обширные указатели и указатели направления
  • Профессионально оформленные брошюры
  • Специальная веб-страница
  • MLS и объявления для конкретных аукционов с продвигаемыми записями
  • Интернет-реклама
  • Печатная реклама в журналах и специализированных изданиях
  • Адресная прямая рассылка
  • Продвигаемые социальные сети
  • Открытые дома
  • Взрывные сообщения электронной почты
  • Пресс-релизы
  • Работа с агентами покупателей

Когда мы продвигаем аукцион по продаже дома, мы используем хорошо спланированную маркетинговую стратегию, ориентированную на заинтересованных покупателей.Если вы хотите продать дом и свою личную собственность одновременно, наши ускоренные маркетинговые стратегии упростят это без каких-либо дополнительных затрат на рекламу.

Напротив, у продаж FSBO относительно мало доступных маркетинговых каналов. К наиболее популярным методам, используемым домовладельцами при продаже своих домов, относятся:

  • Знаки дворовые
  • Молва через друзей, родственников и соседей
  • Объявления
  • Дни открытых дверей
  • Продажа сайтов собственниками
  • Персональные социальные сети

Немногие домовладельцы используют каждый канал.Типовые знаки двора — самый популярный канал для домов FSBO, потому что они просты и дешевы, но только 42 процента домовладельцев используют их. Другие проверенные методы маркетинга, такие как прямая почтовая рассылка, использовались менее чем в 10% списков FSBO. Профессиональные сети и отраслевые инструменты, такие как MLS, редко доступны продавцам FSBO.

Следует еще раз упомянуть, что помимо различий в методах рекламы, существуют также существенные различия в рекламном сообщении или «крючке», предлагаемом покупателям. Сообщение FSBO сводится к тому, что дом выставлен на продажу и есть приглашение начать переговоры об условиях и сроках покупателя. Напротив, сообщение об аукционе состоит в том, что дом будет продан тому, кто предложит самую высокую цену, в конкретную дату. Покупатели понимают, что собственность фактически будет переходить из рук в руки и они должны действовать.


Я уже зарегистрировал свой дом как FSBO, но могу ли я использовать аукцион?

Да, вы можете преобразовать свое объявление в аукцион в любое время.Агенты и домовладельцы часто меняют стратегии и используют аукционный маркетинг для продажи дома. Фактически, у нас есть целая программа, посвященная партнерству с агентами по недвижимости.


Если я планирую аукцион и кто-то хочет купить заранее, что произойдет?

Отлично! В процессе рекламы аукциона покупатель нередко хочет сделать предложение до даты аукциона. Они просто представляют предложение по контракту на аукцион (применяются все те же условия), и вы решаете, принять ли предложение и отменить аукцион, или отклонить предложение и пригласить покупателя принять участие в торгах.


Будет ли мой дом продаваться дешевле, если я выставлю его на аукционе, чем если я продам его сам?

Вряд ли. Аукционный маркетинг представляет ваш дом более широкой аудитории покупателей, а конкурентные торги означают, что вы продаете его человеку, который готов заплатить больше, чем кто-либо другой. Это рыночная стоимость! Альтернатива ожидания по определенной цене иногда может сработать, хотя в истинной чистой стоимости следует учитывать затраты на содержание, а также риск того, что никто не появится. Традиционные предложения с более высокими закупочными ценами часто включают дополнительные расходы для продавца, которые снижают конечную чистую прибыль.


Могу ли я отклонить ставку на аукционе, если я не хочу?

Это зависит от того, как был организован аукцион. Есть два типа аукционов недвижимости: абсолютный и резервный. Абсолютный аукцион продаст тому, кто предложит самую высокую цену. Этот тип аукциона обычно привлекает наибольшее количество покупателей и, следовательно, лучшие цены продажи. Резервный аукцион требует минимальной ставки, установленной продавцом во время листинга. Если максимальная ставка падает ниже резерва, продавец должен решить, принимать ли ее.

В некоторых случаях может быть опубликована резервная или минимальная ставка, если аукционная компания считает, что это поможет продаже, и продавец согласен.

В Cates Auction and Realty Company наши сотрудники будут работать с вами, чтобы определить лучший тип аукциона для вашей ситуации и вашей собственности.


Как соотносятся затраты на продажу дома на аукционе с продажами по FSBO?

Следует учитывать несколько аспектов себестоимости продажи:

  1. Реклама — Ключ к успешной продаже — вовлечение всех потенциальных участников торгов.Аукционная реклама (описанная выше и подробно здесь ) имеет решающее значение для получения максимально возможной ставки. Продавцы участвуют в части прямых затрат на рекламу на аукционе, которая основана на наших предварительно согласованных оптовых ставках. Каждая кампания адаптируется к собственному объекту. Ваш специалист по аукционам работает напрямую с нашим отделом маркетинга, чтобы определить стоимость вашей кампании на этапе консультации. Напротив, продавцы FSBO самостоятельно принимают решения о рекламе и оплачивают стандартные ставки.Умные продавцы FSBO вкладывают большие средства в рекламу своей собственности, чтобы привлечь продавцов. Конечно, продавцы FSBO могут выбрать очень небольшие расходы на рекламу, если они хотят пойти на такой риск.
  2. Комиссионные — При продаже на аукционе покупатель , а не продавец, оплачивает все комиссионные за недвижимость в виде «премии покупателя», добавленной к высокой ставке для определения окончательной цены продажи. Продавец получает кредит на полную сумму максимальной ставки без удержания комиссии.В ситуации FSBO сумма и обязательство продавца по уплате комиссии зависят от того, представлен ли покупатель агентом и как стороны согласовывают соглашение.
  3. Альтернативные издержки — Полный анализ расходов должен включать две дополнительные затраты: стоимость владения недвижимостью на неопределенный срок и стоимость продажи ниже той, которую заплатил бы другой покупатель. Аукцион ограничивает затраты на удержание и гарантирует, что собственность будет продана тому, кто готов заплатить больше всего.Напротив, в листинге FSBO затраты на содержание не определены, и в случае продажи имущество переходит к первому лицу, которое уплачивает сумму, приемлемую для владельца.

Могу ли я посетить аукцион, прежде чем решу продать свой дом таким образом?

Да! Посещение аукциона — отличный способ понять, чего ожидать. Вы можете найти информацию о предстоящих аукционах здесь или позвонить нам по телефону 816-781-1134. Мы будем рады принять вас, ответить на вопросы и поделиться подробностями о маркетинге до аукциона.


Мне любопытно. Как я могу узнать больше?

Мы будем рады ответить на все ваши вопросы, обсудить ваши цели продаж и помочь вам определить, является ли маркетинг на аукционах недвижимости лучшим решением для вас. Поговорите со специалистом по аукционам Cates по телефону 816-781-1134 или запросите бесплатный анализ собственности.

Как продать дом на аукционе?

Некоторые продавцы дома не хотят торчать вечно. Держать свои дома всегда готовыми к поездке покупателям. Таскают своих питомцев часами, пока агенты проводят дни открытых дверей.И иметь дело с неопределенностью эмоционального выхода из одного дома, но неспособности перейти к следующему. Если вам нужна скорость, вы можете задаться вопросом, что нужно, чтобы продать дом на аукционе. Вот что вам нужно знать.

Посмотреть сегодняшние ставки по ипотеке

Выгоды от домашних аукционов

По данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), продажа дома с аукциона дает продавцам несколько преимуществ:

  • Ваши покупатели предварительно отобраны, отобраны и готовы к покупке.
  • Аукционы проходят очень быстро. Вам не придется месяцами нести расходы на домовладение.
  • Вы можете защитить свою конфиденциальность. У вас во дворе нет вывески «продается». На двери нет сейфа. И никаких соседей, исследующих ваши аптечки во время открытых дверей.
  • Конкуренция со стороны мотивированных покупателей должна дать вам истинную рыночную стоимость недвижимости.
  • Устраняет обострение выставок и дней открытых дверей.
  • С покупателями договариваться не придется.
  • Аукционные дома активно продают вашу недвижимость перед продажей.
  • В ситуации конкурентных торгов вы можете получить за дом больше, чем вы ожидали.

Минусы продажи дома с аукциона

Конечно, у продажи дома на аукционе есть свои недостатки.

  • Некоторые покупатели считают, что все аукционные продажи являются проблемной недвижимостью.
  • Стоимость аукциона выше, чем комиссия за недвижимость.
  • Пул покупателей меньше, потому что только те, кто может закрыться немедленно, имеют право делать ставки.
  • Аукцион «без продажи» (на котором никто не покупает собственность) может повредить восприятию стоимости вашей собственности.
  • Если недвижимость не продается, вы все равно должны заплатить аукционному дому.
  • На абсолютном аукционе вы можете получить меньше, чем вы хотели или ожидали. Но ты должен это принять.

Идеальная недвижимость для аукциона, по мнению экспертов, — это та, в которой владелец имеет собственный капитал и при необходимости может выручить меньше доллара. Дома на горячих рынках недвижимости, как правило, преуспевают, и если разразится война торгов, вы можете получить больше, чем указанная вами цена.Недвижимость более высокого уровня, как правило, преуспевает, чем дома для продажи из неблагополучных семей.

Связано: Как успешно продать дом

Сколько стоит продать дом на аукционе?

Стоимость продажи вашего дома на аукционе зависит от вашего подхода. Вы можете сами продать свой дом с аукциона без помощи аукционного дома или агента по недвижимости. Но вы можете легко заплатить и другими способами — без правильной экспозиции вы можете получить гораздо более низкую продажную цену.

Аукционные компании часто требуют, чтобы вас представлял агент по недвижимости. И что вы платите комиссию любому агенту, представляющему покупателя. Это в дополнение к комиссиям, взимаемым аукционным домом. Ваши затраты на всю сделку, вероятно, составят от 10% до 15% от продажной цены. Например, Concierge Auctions представляет недвижимость более высокого уровня. А общая комиссия может достигать 20% от продажной цены.

Обратите внимание: когда поставщики домашних аукционов говорят, что комиссий нет, они не работают бесплатно.Они взимают «покупательную премию», которая обычно составляет 10%. И, конечно же, покупатели учитывают общую стоимость покупки, поэтому они предлагают меньше, когда знают, что им нужно платить больше. Некоторые продавцы предпочитают просто платить комиссию за продажу, потому что покупательская надбавка препятствует проведению торгов.

И, наконец, плата за отсутствие продажи. Если ваш дом не привлекает заявок или ставки не достигают вашей резервной цены, дом не может быть продан. И в этом случае вам, вероятно, придется заплатить комиссию за отказ от продажи. Он предназначен для компенсации аукционному дому его маркетинговых затрат и усилий и может достигать нескольких тысяч долларов.Concierge Auctions взимает 35 000 долларов без комиссии за продажу. Но другие компании просят гораздо меньше, поэтому проверьте эту потенциальную стоимость перед листингом.

Как продать свой дом с аукциона

Да, вы можете продать свой дом с аукциона. Однако, если вы делаете аукцион своими руками, приготовьтесь взять на себя множество затрат и задач. Вам нужно будет продвигать свой дом и рекламировать его. Возможно, вам потребуется создать веб-сайт для собственности и купить вывески.

Вы можете провести аукцион в реальном времени или онлайн-аукцион. Один из способов сделать ваш дом более заметным на аукционе, проводимом самостоятельно, — это использовать сайты со списком «для продажи владельцем» и указать подробные сведения: кто имеет право делать ставки, как и когда они могут делать ставки и когда продажа должна быть завершена.Например, вам, вероятно, понадобится депозит, равный первоначальному взносу, и письмо с предварительным одобрением ипотеки или подтверждение закрытия средств. Вы устанавливаете время и условия аукциона — ставки на месте, онлайн-ставки или их комбинация. Вы даже можете транслировать свой аукцион онлайн.

Однако у немногих есть опыт или желание самостоятельно выставлять свои дома на аукционе. Вы по-прежнему можете проводить онлайн-аукцион без использования агента по недвижимости. Но имейте в виду, что сайт аукциона или провайдер взимает плату либо с вас, либо с покупателя, либо с обоих.

По теме: 5 советов для начинающих продавцов дома

Перед продажей дома на аукционе

Полезно сделать сделку максимально прозрачной для потенциальных покупателей. Закажите домашний осмотр и сделайте его результаты доступными для участников торгов. Разместите рекламу в Интернете и включите подробный виртуальный тур.

Если вы проводите аукцион в реальном времени, позвольте покупателям заранее осмотреть недвижимость. Это может увеличить ваш пул потенциальных покупателей, потому что вы уменьшите связанный с этим риск. Точно так же рассмотрите возможность включения домашней гарантии (которая стоит несколько сотен долларов), чтобы развеять опасения покупателя.

Затем вам нужно решить, как структурировать аукцион.

  • Абсолютные аукционы обязывают вас продать дом тому, кто предложит самую высокую цену. Период. Они, как правило, привлекают больше покупателей и генерируют больше заявок. Многие аукционные профи рекомендуют этот путь, чтобы разжечь торговую войну и, возможно, получить более высокую цену. Однако вы также рискуете не вызвать достаточного интереса и продать свой дом гораздо дешевле, чем вы хотите.
  • Аукционы с минимальной ставкой требуют, чтобы каждый, кто делает ставку на недвижимость, подал заранее определенную минимальную ставку. Итак, вы знаете, что ваш дом будет продаваться по крайней мере по минимальной цене. Однако это ограничивает круг покупателей и может не дать вам самую высокую цену. Если вы не получите предложений, вы понесете комиссию за отсутствие продажи.
  • Резервные аукционы позволяют вам решить, принимать ли вы выигравшую ставку или нет. Вы устанавливаете минимальную цену, которую готовы принять, и не должны продавать, если самая высокая ставка не соответствует или превышает эту сумму.Однако, поскольку резервы участникам торгов неизвестны, многие не интересуются этими аукционами. Они не хотят прыгать через кучу обручей и делать ставки только для того, чтобы обнаружить, что продавец хочет больше, чем рыночная стоимость собственности. А если вы не продаете, взимается плата за отсутствие продажи.

Затем вам нужно будет нанять вашего аукциониста или аукционную площадку.

Как выбрать аукциониста для дома

Во-первых, вам нужен аукционист или сайт, специализирующийся на аукционах вашего типа.Если ваш дом является желаемой собственностью, не работайте со специалистом по выкупу. Или тот, который продает фермы, если у вас есть квартира в большом городе. Вы также захотите узнать, требует ли аукционист, чтобы вас представлял агент по недвижимости.

Вы можете найти аукционистов через Национальную ассоциацию аукционистов, которая ведет базу данных участников аукционов и может подобрать вам поставщика для вашего дома. Если вас представляет агент по недвижимости, его или ее компания может использовать предпочтительный аукционный дом или сайт.Вы захотите задать всем потенциальным кандидатам одинаковые вопросы:

  • Как долго вы в бизнесе?
  • По специальности?
  • Какая у вас квалификация / звания?
  • Как вы будете продавать мою собственность?
  • Как вы квалифицируете участников торгов?
  • Как происходит прием заявок?
  • Что такое предпродажный маркетинговый период?
  • Через какое время сделка будет закрыта после продажи?

Профессиональные обозначения дают представление о квалификации и опыте аукциониста.Например, аукционисты CAI должны соответствовать практическим, образовательным и этическим стандартам, установленным Образовательным институтом NAA. Они должны быть аукционистами на полную ставку в течение как минимум двух лет (до поступления в институт), проводить более 120 аудиторных часов в Институте сертифицированных аукционистов и проходить 24 часа непрерывного обучения каждые три года.

Связано: Когда снижать цену на дом

Знайте, кто и что платит на домашнем аукционе

Узнайте, сколько вы будете платить, прежде чем совершать продажу.Вы можете быть должны аукционисту комиссию от 6% до 10%, когда ваш дом будет продан. Другие взимают с покупателей надбавку, обычно 10%. А некоторые делят комиссию между покупателем и продавцом. Определите, каковы будут затраты на маркетинг и кто их платит, а также какова плата за отказ от продажи, если ваш дом не продается.

Сравнить предложения по ипотеке сейчас

Распечатать страницу

Аукционы и продажи | УСАГов

Государственные аукционы и продажа изъятого и излишка имущества

Некоторые правительственные учреждения продают товары населению через прямые и онлайн-аукционы. Эти аукционы позволяют покупать государственные активы в США и на их территориях.

Что продает федеральное правительство и почему оно продается

На аукционных сайтах агентства обычно продаются такие вещи, как:

  • Автомобили

  • Недвижимость

  • Разнообразие других видов собственности. Это могут быть лодки, самолеты, предметы искусства, ювелирные изделия, трейлеры, мебель, компьютеры и лабораторное оборудование.

Государственные учреждения продают активы по нескольким причинам.

  • Правоохранительные органы продают арестованное или конфискованное имущество преступников.

  • Министерство финансов США продает предметы, конфискованные за нарушение законов о казначействе, включая неуплату подоходного налога.

  • Агентства продают предметы, которые им больше не нужны.

Федеральные автомобильные аукционы (ранее перечисленные на GovSales.gov)

Автоаукционы GSA

GSA Fleet Vehicle Sales ежегодно продает тысячи государственных автомобилей через аукцион. Все автомобили в хорошем состоянии, с небольшим пробегом, детализированы и готовы к эксплуатации. И они доступны при значительной экономии.

Автомобили на продажу включают:

Продажи ведутся:

  • В реальном времени: На сайте GSA Fleet Vehicle Sales введите свой почтовый индекс и радиус, чтобы найти ближайший аукцион. Или посмотрите календарь продаж, чтобы увидеть предстоящие аукционы по дате и месту.

  • В сети. Найдите на сайте автомобиль, который вы ищете. Вы можете указать марку, модель, пробег, тип топлива и многое другое.Или выполните поиск по местоположению. Хотя торги проводятся онлайн, вы можете заранее посетить сайт аукциона, чтобы осмотреть автомобили.

Аукцион транспортных средств таможенного и пограничного контроля США

Таможенный и пограничный контроль США и другие федеральные агентства выставляют автомобили на аукцион на GTB Vehicle Remarketing. Эти автомобили продаются «как есть» и могут потребовать серьезного ремонта. Их необходимо отбуксировать с площадки. Они нельзя считать безопасными для вождения , пока они не будут проверены лицензированным механиком.

Транспортные средства включают:

Продажи осуществляются с использованием:

  • Линия аукциона в реальном времени. Эти аукционы проводятся на всей территории континентальной части США, на Гавайях, на Аляске и в Пуэрто-Рико.

  • Ставки по доверенности

  • Интернет-аукционы

Федеральные аукционы с различными типами собственности (ранее перечисленные на GovSales.gov)

Аукционы Управления общих служб США (GSA)

GSA Auctions — это просто — полезный сайт с обширными списками в широком диапазоне категорий.Предметы для продажи являются избыточной собственностью государства. Они расположены или хранятся по всей стране и включают:

  • Недвижимость

  • Самолеты, суда и транспортные средства

  • Туристические трейлеры, промышленные дома (мобильные дома) и парковые модели

  • Оргтехника и офисная мебель

  • Научное оборудование

  • Тяжелая техника

Аукционы проводятся полностью онлайн. Вы можете просмотреть большинство предметов заранее, посетив объект, где они хранятся.

Аукционы казначейства США

Казначейство США ежегодно проводит около 300 публичных аукционов в США и Пуэрто-Рико. Имущество, проданное на аукционе, было конфисковано собственниками за уклонение от уплаты налогов или другие нарушения законодательства о казначействе.

Продажи на казначейских аукционах:

Способы продажи различаются.

  • Имущество, конфискованное Налоговой службой за налоговые правонарушения, может быть продано на торгах по почте или на аукционе.

  • Продажа недвижимости осуществляется с использованием интернет-аукционов. Участники торгов могут осмотреть недвижимость лично по предварительной записи.

  • Большая часть другой собственности продается на онлайн-аукционе.

Аукционы по конфискации активов Службой приставов США

Служба приставов США управляет Программой конфискации активов Министерства юстиции США. Программа предназначена для выявления похищенного имущества и возврата его владельцам, а также для выплаты компенсации жертвам за счет выручки от продажи.Это помогает сдерживать преступность, лишая воров украденного ими имущества.

Изъятые и конфискованные предметы для продажи могут включать:

Продажи осуществляются сторонними компаниями, и методы продажи различаются. Найдите на сайте интересующий вас объект, чтобы узнать, как проводятся аукционы.

Федеральные аукционы недвижимости

Вы можете делать ставки на недвижимость для продажи через веб-сайты следующих федеральных агентств:

Государственные аукционы

Многие штаты и даже некоторые местные органы власти продают излишки собственности.Свяжитесь с отделом избыточной собственности вашего штата, чтобы узнать, действует ли в нем аукционная программа.

Советы по участию в государственных аукционах

  • Общее правило аукционов заключается в том, что побеждает тот, кто предложит самую высокую цену, и отмена невозможна. Заранее свяжитесь с сайтом аукциона, чтобы узнать, можно ли отменить ставку.

  • Каждый сайт аукциона работает по-своему. В некоторых случаях аукционы проводит само государственное учреждение. В других случаях торговым сайтом управляет агентство, но сторонняя компания проводит аукцион самостоятельно.

  • Узнайте, какие формы оплаты принимаются на аукционах. На всех аукционах нет единой платежной политики. Некоторые аукционы принимают оплату кредитной картой или именными чеками. Другие, например, налоговая служба (IRS), не принимают ни то, ни другое. На большинстве аукционов принимаются кассовые чеки.

  • Для аукционов недвижимости вам может потребоваться помощь брокера или агента по недвижимости, чтобы сделать ставку или сделать покупку. Также для аукционов недвижимости выясните, разрешено ли финансирование.Часто это не так, и полная покупная цена должна быть оплачена, когда вы выиграете заявку.

Как купить федеральную землю

Земли, определенные как лишние для нужд общества или государства, иногда выставляются на продажу. Земля сначала предлагается другим федеральным агентствам и штатам, а затем становится открытой для продажи населению.

Земли делятся на две категории: недвижимые и государственные.

Продажа федерального недвижимого имущества

В основном это земельный участок с застройкой.Недвижимость обычно приобреталась для военной базы, офисного здания или для других целей. Управление общих служб (GSA) отвечает за продажу избыточной собственности.

Федеральная государственная земля на продажу

Государственная земля — ​​это неосвоенная земля без улучшений. Обычно это часть первоначального общественного достояния, созданного во время западной экспансии Соединенных Штатов. Бюро землеустройства (BLM) наблюдает за этой землей.

Продам дом с аукциона

Идет, идет, уходит.ПРОДАЛ!

Для домовладельца это могут быть самые красивые слова в мире, особенно на рынке, подобном этому, где продажа собственности традиционным способом часто становится затяжной головной болью.

За последние несколько лет рыночной активности аукционный бизнес рос как сумасшедший. По данным Национальной ассоциации аукционистов, в 2007 году ее выручка составила 58,4 миллиарда долларов, что на 39 процентов больше, чем в 2003 году.

Продавцы любят аукционы, потому что они «быстрые, эффективные и действенные», — говорит Джо Уилсон, владелец Wilson Auctioneers Inc. в Хот-Спрингс, штат Арканзас.

Уилсон продал с аукциона дом бизнесмена Марка Браттона из района Хот-Спрингс, и Браттон очень обрадовался. По словам Браттона, итоги были самыми убедительными. «Я сказал мистеру Уилсону, что хочу 250 000 долларов. Он сказал, что получить такую ​​сумму будет проще простого.Фактически, дом был продан за 275 000 долларов. Мы были просто в восторге ».

Некоторые люди до сих пор ассоциируют аукционные продажи с бедой, но сегодня профессионалы аукционов говорят, что это абсолютно не так. Примерно в 11% случаев дома, выставленные на аукцион, продаются дороже, чем продавец ранее выставлял их на обычных торгах, говорит G.T. Байнум, директор по маркетингу Williams & Williams, одной из крупнейших аукционных компаний страны, работающей во всех 50 штатах.

«Рыночный аукцион, организованный профессионально и эффективно, лучше, чем другие методы продажи собственности», — говорит Пэм Роуз, чья компания Pam Rose Auction Co. продает дома в северном Огайо и южном Мичигане. «Аукцион похож на Blue Light Special в Kmart: все хотят то, что вы продаете, и будут бороться за это».

Спору, аукционов быстро и коротки на обострение.Как правило, потенциальные покупатели имеют очень ограниченные возможности осмотреть недвижимость — часто всего за пару часов до продажи, поэтому продавцу не доставляют неудобств потенциальные покупатели, слоняющиеся по дому в течение нескольких недель или месяцев. Сама продажа занимает считанные минуты, а закрытие — от 30 до 45 дней.

Состояние может повлиять на цену, но продавцам не нужно много тратить на ремонт или покраску. Покупатели делают ставки на свой страх и риск — нет никаких непредвиденных обстоятельств и никаких гарантий относительно состояния собственности.Стандартный язык говорит само за себя: недвижимость продается на аукционе «как есть, где она есть» и «в ее нынешнем состоянии».

Если вы подумываете о продаже собственности на аукционе, вот как это сделать:

Шаг 1. Найдите аукциониста, который специализируется на вашем доме

Выбор подходящего аукциониста — первый и самый важный шаг.Аукционисты специализируются. Очевидно, что если вы продаете дом, вам не нужен аукционист, специализирующийся на крупного рогатого скота или антиквариата. Но вам также, вероятно, не нужна аукционная компания, которая в основном продает многомиллионные особняки, если у вас есть загородный таунхаус. И, вероятно, будет неразумно выбирать аукционную компанию, которая никогда не занимается ничем, кроме выкупа заложенного в банке права выкупа, если вы и ваша недвижимость платежеспособны.

Найм аукциониста, который обычно занимается продажей домов, похожих на ваш, повысит вероятность того, что он привлечет толпу покупателей, которые надеются купить недвижимость, похожую на вашу.Местный аукционист может понимать ваш рынок лучше, чем национальная компания, но не обязательно. Некоторые национальные компании имеют обширные базы данных потенциальных покупателей и используют их для агрессивных действий.

Найдите аукционистов через Национальную ассоциацию аукционистов, которая в декабре запустила первую службу множественного листинга на аукционах, а также поисковую систему аукционистов. Другой способ — поискать в местной газете региональные аукционные фирмы, у которых больше всего сделок в вашем районе.

Позвоните наиболее вероятным кандидатам и проведите с ними собеседование для вашей работы на аукционе. Вот несколько вопросов, которые предлагает вам задать аукционист из Огайо Роуз:

Есть много законных способов справиться с основными принципами аукциона, поэтому найдите аукциониста, который ведет дела так, чтобы вам было удобно. Продолжайте читать, чтобы узнать о некоторых ключевых вопросах.

Шаг 2. Спросите, как платят аукционисту

Некоторые аукционисты взимают с продавца от 6 до 10 процентов продажной цены в качестве комиссии.Другие взимают с покупателя аукционную премию, обычно 10 процентов. А некоторые делят комиссию между покупателем и продавцом — например, покупатель платит 5-процентную аукционную премию, а продавец — 5-процентную комиссию. Крис Лонгли, представитель Национальной ассоциации аукционистов, говорит, что некоторые аукционисты считают, что подход с аукционными надбавками отпугивает участников торгов. Аукционист из Огайо Роуз предпочитает аукционную премию, потому что это возлагает бремя оплаты на покупателя.

Шаг 3. Выберите между абсолютным аукционом или аукционом с резервом

Продажа вашего дома на абсолютном аукционе означает, что тот, кто предложит самую высокую цену, получит дом независимо от ставки.Для установки резерва, с другой стороны, требуется, чтобы аукцион достиг определенной суммы, иначе продажи не будет.

Абсолютные аукционы усиливают драму — пути назад нет — и обеспечивают более высокие цены, — говорят Роуз и Браттон, продавшие его дом в Хот-Спрингс на аукционе. Создание резерва дает продавцам возможность выбора и более справедливо в нестабильных условиях продаж, считает Джим Томашевски, совладелец JM Auction Services в Адриане, штат Мичиган.

«С аукционом, независимо от того, есть ли резерв или нет, люди могут быть уверены, что недвижимость продается по той цене, которую покупатели думают.Возможно, им это не нравится, но это то, что есть, — говорит Байнум из Williams & Williams.

Перед установкой резерва убедитесь, что вы понимаете, какова комиссия за отсутствие продажи. Это цена, которую вы платите аукционисту за то, что он передумал, и может быть такой же, как цена продажи собственности.

Шаг 4. Узнайте, как будут квалифицированы участники торгов

Некоторые аукционные компании требуют, чтобы потенциальные участники торгов представили аккредитив своего банка или справку от кредитора, подтверждающую их кредитоспособность до определенного уровня.Это гарантирует, что покупатель действительно сможет завершить продажу. Другие аукционные компании — обычно те, которые имеют дело с менее дорогой недвижимостью — просто просят регистрирующихся участников аукциона предоставить заверенный чек на сумму около 10 процентов от ожидаемой продажной цены. Чек будет возвращен участникам, не выигравшим торги, и аннулирован участником, предложившим самую высокую цену, если он не сможет закрыть.

Шаг 5. Определите, как будут приниматься заявки

Испытанный метод — «на лужайке».«Участники торгов стоят у входа в дом, пока аукционист делает продажу. Некоторые аукционисты считают, что они получат более выгодные цены, если объединят дома и продадут их за пределами своего участка. Эти «бальные» распродажи могут привлечь сотни потенциальных участников торгов, у которых начинается лихорадка и они делают ставки, пока не выиграют недвижимость. Некоторые аукционисты также принимают заранее запечатанные ставки, ставки по телефону, смартфону и Интернету, что, по мнению ассоциации аукционистов Longly, хорошо подходит для очень желанных домов с привлекательной обстановкой.

Лучший способ понять аукционы — это посетить несколько.Как только вы промокнете, вы поймете, говорит Лонгли, что «в этом бизнесе все можно обсудить».

Зачем продавать недвижимость на аукционе

Аукцион недвижимости — это быстрый и инновационный метод продажи недвижимости. Это динамичный, интенсивный процесс, который включает продажу государственной собственности через процесс открытых конкурентных торгов. Это ни в коем случае не ограничивается недвижимостью, такой как потеря права выкупа, заброшенные здания и т. Д.

Когда дело доходит до продажи недвижимости, у вас, как у продавца, есть три варианта.Вы продаете на аукционе, через агента по недвижимости или на продажу собственником (FSBO)? Итак, какой вариант подходит вам лучше всего? Принимая решение, вам нужно принять во внимание несколько вещей.

ВРЕМЯ: Сколько времени у вас есть на инвестиции и как быстро вы хотите, чтобы продажа состоялась?

МАРКЕТИНГ: Есть ли у вас средства, финансы и навыки для правильного маркетинга?

НЕДВИЖИМОСТЬ: Что является лучшим выбором для вас, учитывая состояние и стоимость вашего дома или собственности?

Хотя Продажа от собственника (FSBO) может показаться заманчивой без комиссии риэлтора, это, безусловно, наименее эффективный или действенный метод продажи. Если у вас достаточно времени, у вас есть гибкая дата переезда, вы имеете опыт работы в маркетинге и понимаете правила и ограничения в сфере недвижимости, FSBO может быть для вас правильным выбором. Однако большинство людей не подходят под этот профиль, поэтому неудивительно, что многие из этих списков не продаются, а если и продаются, то многие из них продаются по более низкой цене, чем при использовании других методов.

Продажа недвижимости через традиционного риэлтора — гораздо более распространенный метод. Хотя у него определенно есть свои плюсы, такие как отсутствие необходимости заниматься маркетингом, у него также есть несколько недостатков.Одним из самых больших недостатков является то, что у вас нет определенной даты продажи. Продажа может длиться не так долго, как продажа FSBO, но обычно занимает больше времени, чем продажа с аукциона. Также существует высокая вероятность того, что заинтересованные покупатели могут запросить дополнительные работы с недвижимостью или покрыть расходы, когда они делают предложение. Если появляется более одного покупателя, они не соревнуются друг с другом напрямую и не видят предложения друг друга.

Продажа с аукциона — это наиболее эффективный и удобный способ продажи недвижимости.С аукционом у вас не только установлен день продажи, но и вы можете продать его как есть. Это означает отсутствие запросов от покупателя на дополнительные работы с недвижимостью или добавление условий или непредвиденных обстоятельств. Это не означает, что дорогостоящая недвижимость не будет продаваться на аукционе, просто вам не нужно беспокоиться о дополнительной работе для покупателя по его просьбе. Они видят то, что получают. И последнее, но не менее важное: все маркетинговые услуги будут предоставлены искренне, Bright Star Auctions.

Так почему я должен продать свою недвижимость на аукционе? Получу ли я ценность своих денег, если продам землю с аукциона? Могу ли я быть уверен, что моя недвижимость будет продана? Вероятно, это лишь некоторые из вопросов, которые вы задаете себе.

Аукцион — это быстрый процесс и быстрая обработка. Аукцион проводится немедленно. Это происходит в установленное время и завершается за это время. Это быстро и эффективно. Вы можете быть уверены, что если вы продадите на аукционе, ваша собственность будет продана и будет продана в течение установленного времени аукциона. Если, конечно, вы не сделаете резерв.

Вы устанавливаете время и место продажи. Это так просто. Вы работаете с нами в Bright Star, чтобы составить график того, что лучше всего подходит для вас. Тогда мы позаботимся обо всем вашем маркетинге.В вашу специализированную маркетинговую стратегию будет включено использование исчерпывающего списка рассылки, рекламы в социальных сетях, печатной рекламы, присутствия на веб-сайтах и ​​видимых указателей. Наша исчерпывающая рекламная кампания рассчитана на всех, кто может заинтересоваться. Продажа недвижимости через аукционный маркетинг обычно занимает не более 30–45 дней, а сам аукцион является лишь завершением процесса.

Мы собираем все заинтересованные стороны вместе и выясняем, кто заплатит больше всего — в динамичной и увлекательной обстановке.Ажиотаж и конкуренция иногда приводят к тому, что цены намного выше, чем ожидалось. Статистика показала, что независимо от того, хорошая или плохая экономика, аукционы остаются стабильной силой. Люди любят аукционы, поэтому независимо от экономики, если будет аукцион, люди все равно придут. Так что, если вы беспокоитесь о том, что ваша собственность не будет продаваться по рыночной стоимости, не беспокойтесь. Скорее всего, ваша недвижимость принесет на аукционе столько же, если не больше, чем при продаже через традиционного риэлтора или ФСБО.

Определенная дата продажи мотивирует покупателей, давая им цель и крайний срок.С аукционом гораздо меньше переговоров. Практически нет споров о цене или товарах. Метод аукциона быстрый и эффективный. Когда люди делают ставки, они берут на себя обязательство купить недвижимость по этой цене без обсуждения или обсуждения. Кроме того, недвижимость продается как есть в день аукциона, что побуждает покупателей провести предварительное исследование. Благодаря вышесказанному меньше времени тратится на неквалифицированных покупателей. Покупатели приходят готовыми покупать. Посетители аукциона приходят с деньгами в кошельках, кошельках и руках и готовы отправиться домой с собственностью.Это удовольствие продавца. Для аукционов недвижимости это особенно выгодно, потому что покупатели должны пройти квалификацию через невозмещаемый депозит, если они выиграли торги.

Национальная ассоциация риэлторов предлагает использовать правило двух третей, чтобы решить, имеете ли вы право продавать на аукционе. Оцените рынок, недвижимость и продавца. Если двое из этих трех предпочитают аукцион, как правило, это правильный выбор.

Как купить дом на аукционе

Итак, вы хотите купить дом и при поиске в Интернете замечаете, что много домов в вашем ценовом диапазоне выставляются на продажу на аукционах. Возможно, вы даже слышали, что вы можете заключить сделку, купив дом на аукционе. Судя по разнообразию домов, представленных в списках, это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой!

Ну да? Можно ли заключить сделку по дому через аукцион? Короткий ответ — да, можно. Но вы должны знать, что делаете! Ваша цель — заключить сделку, и когда мы говорим « сделка », мы не имеем в виду экономию 4000 долларов. Это не совсем так. Речь идет об экономии крупных денежных средств, например, десятков тысяч долларов.

Это можно заключить сделку, подобную аукциону, если вы знаете, как работают аукционы и на что обращать внимание, когда покупаете дом на аукционе, и если вы достаточно терпеливы, чтобы найти подходящий дом по правильной цене.

Заинтересованы? Читай дальше!

Как работают аукционы?

Хорошо, во-первых, аукционы могут быть интересными. Так что вы должны быть осторожны, чтобы не слишком взволновать . Это как в старых комедиях, где Джерри Льюис сидит на аукционе и каждый раз, когда он чешет нос или дергает за ухо, ставка становится все выше и выше, пока в следующий раз он не предложит 2 миллиона долларов за вазу.Вы, вероятно, не собираетесь покупать дом, почесав нос, но вы можете увлечься энергией и духом конкуренции на аукционе и в конечном итоге заплатить больше, чем вы хотели. Однако будьте осторожны, не будьте слишком консервативными во время аукциона, иначе вы можете упустить сделку!

Найдите опытных агентов, которые помогут вам купить дом.

Есть три основных типа аукционов, каждый из которых работает по-своему.

Абсолютный Аукцион

В абсолютном аукционе побеждает самая высокая ставка. Период. Примите наши поздравления, будь то 1 или 1 миллион долларов, если ваша ставка самая высокая! Вы только что купили дом. Абсолютные аукционы вызывают максимальный отклик у потенциальных покупателей, потому что минимальной ставки нет (подробнее об этом через минуту), а продажа является окончательной. Многие продавцы — например, банки, стремящиеся избавиться от лишений права выкупа, и правительственные агентства, продающие недвижимость с налоговым залогом — используют абсолютные аукционы.

Аукцион минимальной ставки

Вот как это звучит: вы должны сделать минимальную ставку, чтобы участвовать в конкурсе. Вы всегда будете знать, что это за минимум, прежде чем приступить к работе, потому что он публикуется в рекламных объявлениях, и аукционист объявит его, когда откроет торги. Продавцам нравятся эти аукционы, потому что они снижают риск потери денег. Но они также должны быть осторожны, чтобы минимальная ставка привлекала покупателей и не отпугивала их, если она слишком высока.

Резервный аукцион

На резервном аукционе победившая ставка рассматривается как предложение продавцу, который затем имеет право принять или отклонить ставку в течение заранее определенного периода времени. Обычно продавец имеет в виду минимальную ставку, но не обязательно сообщает вам, что это такое. У них нет , есть , чтобы продать дом, если вы не соберете их цену. Но обычно, если вы находитесь достаточно близко, аукционист может попытаться убедить продавца согласиться на сделку.Причина в том, что аукционисты обычно получают комиссию за продажу, а отсутствие продажи означает, что они просто хрипло без всякой причины.

Какие типы домов продаются на аукционе?

Двумя наиболее распространенными типами недвижимости для продажи на аукционе являются недвижимости, конфискованной банками, в результате выкупа права выкупа и домов, конфискованных правительствами из-за неуплаты налогов на недвижимость. Иногда дом нужно будет продать, потому что владелец переживает банкротство.Также бывают случаи, когда пара разводится и ей нужно быстро продать дом. Дома также часто выставляются на аукцион, когда кто-то умирает, а наследники не хотят этого по какой-либо причине.

На что обращать внимание при покупке дома на аукционе

Вот где бывает сложно. Во всех этих случаях важно провести как можно более тщательное исследование собственности. Дома, продаваемые с аукциона, часто остаются пустыми в течение нескольких недель или месяцев, поэтому никто не уделяет особого внимания содержанию и содержанию.

Значит, двор скорее всего зароснет и отключат электричество. Отсутствие кондиционера, особенно летом, не может привести к появлению плесени или грибка. Пустые дома также являются объектами вандализма, поэтому будьте готовы разобраться с пропавшими медными трубами или приборами. Они также могут быть полны мусора.

Как минимум, проезжает мимо и заглядывает в окно , чтобы иметь хоть какое-то представление о том, во что вы ввязываетесь, прежде чем сделать ставку.И проведите как можно больше исследований в районе . Узнайте, как оцениваются дома аналогичного размера на участках аналогичного размера по соседству, и — если можете — точно посмотрите, за что они продаются. Это даст вам хорошее представление о том, что делать. Не забывайте: вы ищете сделку по цене .

Как минимум, проезжает мимо и заглядывает в окно , чтобы иметь хоть какое-то представление о том, во что вы ввязываетесь, прежде чем сделать ставку.И проведите как можно больше исследований в районе . Узнайте, как оцениваются дома аналогичного размера на участках аналогичного размера по соседству, и — если можете — точно посмотрите, за что они продаются.

Мы не можем не подчеркнуть этого достаточно!

Как получить правильный дом по разумной цене

И как мы определяем сделку ? Что ж, есть довольно простая формула:

Рыночная стоимость

раз (x) 80%

Минус (-) Затраты на ремонт

Предложение

125 000 долл. США

100 000 долл. США

15 000 долларов США

85 000 долларов США

Во-первых, начните с рыночной стоимости , то есть столько, сколько дом будет стоить в первозданном состоянии . Это было бы, если бы дом был готов к заселению, имел красивый ландшафт и привлекательный внешний вид, а продавцы нашли время, чтобы украсить дом свежим слоем краски и новыми полами. Но, как мы упоминали ранее, дом, продаваемый на аукционе, редко находится в отличном состоянии, поэтому вы увеличиваете его стоимость до 80% рыночной стоимости , затем вычитаете стоимость ремонта .

Это ваша максимальная ставка — и благодаря ей вы получаете отличную сделку на аукционе!

Начните с рыночной стоимости дома в первозданном состоянии.Дом, продаваемый на аукционе, редко находится в отличном состоянии, поэтому понизьте его стоимость до 80% от рыночной стоимости, а затем вычтите стоимость ремонта.

Итак, если вы хотите купить дом на аукционе, потому что инвестируете в недвижимость, это прекрасно. Убедитесь, что вы платите наличными и в бюджете достаточно, чтобы покрыть как стоимость собственности, так и любой ремонт, который может потребоваться, чтобы сделать ее пригодной для жизни.

Покупка дома на аукционе также может быть отличным способом заключить сделку на свой первый дом, если вы проявите терпение и готовы выполнить описанные выше действия.Просто знайте, во что вы ввязываетесь. В этом случае убедитесь, что вы:

  • Без долгов
  • Накопите в резервном фонде 3–6 месяцев расходов
  • Иметь как минимум 10–20% первоначальный взнос по ипотеке с фиксированной ставкой на 15 лет
  • Имейте дополнительный бюджет на любой немедленный ремонт

Вы можете поговорить с нашими друзьями из компании Churchill Mortgage. Они профессионалы в ручном андеррайтинге ипотечных кредитов для людей, которые следуют «Детским шагам» и у которых может не быть кредитного рейтинга.

Найдите агента по недвижимости, который поможет

Хорошо, если вы серьезно настроены купить дом на аукционе, свяжитесь с одним из наших одобренных местных поставщиков недвижимости (ELP) . Эти рок-звезды — отличные агенты и вкладываются в свои сообщества, поэтому они знают все тонкости той области, где вы хотите купить. У них сердце учителя, и они проведут вас через самую большую покупку, которую вы, вероятно, когда-либо совершите. Во время собеседования со своим агентом просто не забудьте спросить об их опыте проведения домашних аукционов.

Найдите агента сегодня!

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *