Сдача в аренду недвижимости: Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Содержание

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета. Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ. Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам. Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов. По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости.

«Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

Помощь в сдаче в аренду нежилой коммерческой недвижимости в Ступино и Ступинском районе — услуги по сдаче в аренду

Главная / Услуги по сдаче в аренду коммерческой недвижимости Агентство недвижимости «Домников» оказывает услуги по сдаче в аренду коммерческой нежилой недвижимости в Ступино и Ступинском районе: офисы, магазины и торговые помещения, склады, производственные помещения и комплексы, нежилые помещения свободного назначения.

Что входит в услугу?

  • выезд нашего агента для осмотра недвижимости и фотографирования;
  • рекомендации по установлению арендной платы;
  • заключение договора с нашим агентством на оказание услуги «Сдача в аренду нежилой недвижимости»;
  • поиск арендаторов;
  • размещение объявлений о сдаче в аренду в сети Интернет, в газетах;
  • переговоры с арендаторами;
  • организация и проведение показов недвижимости;
  • сопровождение заключения договора аренды (при необходимости).

Кто оплачивает услуги агентства недвижимости?

Наши услуги оплачивает арендодатель (собственик).

Что мы делаем?

  • Наш агент выезжает на объект и производит фото- и видеосъемку. Мы можем воспользоваться готовыми фотографиями (без выезда агента).
  • Мы рекомендуем Вам размер арендной платы, за которую, по нашему мнению, следует сдавать Ваш объект в аренду. Окончательный размер аренды устанавливаете Вы.
  • Заключаем с Вами договор на оказание услуги «Сдача в аренду коммерческой недвижимости». Вы ничего не платите до тех пор, пока фактически не получите деньги от арендатора. Важно: Вы оплачиваете наше вознаграждение только после получения денег от арендатора. В ряде случаев Вы получаете рассрочку в оплате. Наше вознаграждение Вы выплачиваете в безналичном порядке (платежным поручением) после поступления арендной платы от арендатора на Ваш расчетный счет, хотя возможна и наличная оплата.
  • Мы размещаем объявления о продаже с фотографиями и видео в каталоге недвижимости на нашем сайте, на других Интернет-сайтах, специализирующихся на недвижимости, указывая в них наши контакты. Также мы размещаем объявления в печатных СМИ (газетах). Кроме того, в Агентство недвижимости «Домников» обращаются потенциальные арендаторы. Возможно, Ваш объект подходит именно им.
  • Наши специалисты общаются с потенциальными арендаторами и организовывают показы объекта. Вы можете присутствовать вместе с нашим агентом на просмотре, а можете и полностью доверить этот процесс ему.
  • После нахождения арендатора Вы заключаете с ним договор аренды. Наше вознаграждение Вы выплачиваете после получения Вами арендной платы.

Как сдать австрийскую недвижимость в аренду и сэкономить на налогах

Приобрели квартиру или дом в Австрии? После сдачи в аренду недвижимость будет приносить доход. Рентабельность данного вида деятельности в стране – самая низкая на континенте. Однако если грамотно подойдете к вопросу, полностью окупите ежегодные расходы на содержание купленного имущества и будете стабильно получать прибыль.

Сколько можно заработать?

Чтобы узнать реальную стоимость аренды, нужно посмотреть стоимость аналогичных объектов в этом же регионе, например, на сайте федеральной земли, региона и города. Хороший источник информации – брошюры местного туристического бюро. В них перечислены все сдаваемые квартиры в округе.


  • Запад (Форарльберг и Тироль) на 1/3 дороже Востока (Штирии и Бургенланда).

  • Не меньший разрыв между ценами в городах и поселках (деревнях).

  • Индекс доходности всегда выше в менее престижных районах и регионах!

  • Вена и Зальцбург выгоднее для домовладельцев: арендная плата €12–17/м².

К примеру, в самой дорогой части Вены (Innere Stadt) доходность от аренды 1,7–2,3 %. Поэтому никто не покупает здесь квартиры для сдачи, а живут – преимущественно богатые горожане.

Чуть лучше ситуация для арендодателей в районах столицы – Margareten, Mariahilf, Leopoldstadt, Hernals и Favoriten. Рентабельность сдачи небольшой квартиры в них – 5 %, а просторных апартаментов – до 3–4,4 %.

Не менее выгоден Зальцбург – 2,4–3,8 % доходности. А вот в самом доступном для съемщиков Граце, где уместно просить лишь €10–13,5/м², прибыльность даже лучше, чем в Зальцбурге – 2,5–4,9 %.

Чем меньше площадь, тем выше арендная плата с одного квадратного метра

Среднемесячная цена съема квартир площадью 80 м² в Австрии




















ГодВторичный рынок жилья, не новые дома, € за 1м²Первичный рынок жилья, новые дома, € за 1м²В среднем за всю квартиру, €
20159,8610,31От 789 до 825
201610,3510,76От 828 до 861

Небольшие апартаменты (до 50 м²) в Вене (в зависимости от района) можно сдать за €670–1060 в месяц. А за просторную квартиру (130 м²) вполне реально получать от €1300 до 2500 (без вычета налогов, затрат на ремонт и комиссий брокеру). Однако чистая доходность больших квартир на 1,5–2 % ниже, чем маленьких.

Хитрость! Сами австрийцы охотно переезжают в новые дома. А освободившуюся жилплощадь в старых зданиях (без звукоизоляции, нередко с грибком) предпочитают сдавать иностранцам, мигрантам и туристам.

Студенты пытаются сдать свои комнаты на период «простоя» во время каникул

Какая недвижимость пользуется спросом?

В последние несколько лет вкусы австрийцев изменились. В сегменте небольших квартир арендаторы выбирают площадь до 65 м², а в крупных кондоминиумах – более 100 м². Неизменно дороже – верхние этажи, зеленые районы и центр. За балкон, террасу и лифт охотно доплачивают.

По краткосрочном съеме (сроком до полугода) преобладает спрос на меблированные квартиры и комнаты в крупных городах, где есть крупные учебные центры и торговые площадки, в первую очередь в Вене. Их преимущество – нет комиссионных брокеру.


  • Апартаменты с минимумом декора, без личных вещей хозяина и поближе к культурным достопримечательностям выбирают туристы (в основном, на неделю).

  • Мини-квартира (с мебелью и без, в различных районах с большим разбросом цен) – для двух человек. В промежутках между сдачей в ней обычно живет владелец.

  • Студия – недорогое и компактное (жилплощадь менее 2,8 м²) решение для студента, служащего или рабочего. Спальня совмещена с гостиной.

  • Роскошные бизнес-апартаменты – для деловых людей (со всеми удобствами, высокоскоростным интернетом и отличной транспортной инфраструктурой).

Минус краткосрочной аренды – выселить жильца досрочно нельзя!

Можно ли сдать самостоятельно?

Ни одна из сторон арендного соглашения не обязана нанимать риелтора. Поэтому австрийцы все чаще экономят и сдают жилье самостоятельно, в том числе через интернет. Между тем, экспертам хорошо известны текущие цены, спрос и предложение. Поэтому у них больше шансов быстрее найти съемщика и добиться более высокой платы.

На самом деле, сдать жилье на длительный срок (равно как и снять), не привлекая агента, в Австрии практически нереально. Исключение – небольшие города и деревни. В них владельцы недвижимости пишут объявления о сдаче от руки и размещают (в порядке приоритета):

  1. В отделении банка.
  2. В крупном магазине.
  3. Бесплатно в местной газете.
  4. В платной периодике.
  5. В риелторской фирме.
  6. В интернете (с помощью детей и внуков).

Интересно! Квартиру, которая попала в сеть, успели посмотреть все жители этого городка и округи. И им она почему-то не подошла. Помощь риелтора для большинства австрийцев, особенно пожилых, – крайняя мера! Исключение – крупные города или квартиры посуточно независимо от местности.

Не обходится без уловок – иногда хозяева жилья пытаются избежать комиссии и, успев договориться с арендатором, не хотят подписывать договор с риелтором. Юридически это незаконно, поэтому за оказанные услуги по поиску квартиросъемщика придется заплатить.

Беспилотный тур – популярная технология сдачи домов

Секреты выбора брокера

Правильный выбор брокера – залог успеха. Профессионалы не опаздывают на встречи, не теряют и не путают ключи, знают все об эксплуатационных расходах и всегда на связи.


  • Почти все авторитетные агенты работают через онлайн‑порталы недвижимости. Отправная точка интернет-поиска – адрес. Важно узнать, кто из посредников рекламирует квартиры и дома в округе.

  • Полезными будут рекомендации друзей и соседей. Хороший брокер знает все о местном рынке недвижимости. У него всегда есть желающие поселиться поблизости.

  • Обязательный этап – анализ интернет-объявлений по интересующему району. Особое внимание нужно обратить на авторов лучших фотографий и описаний, которые наверняка понравятся квартиранту. Бонус в пользу агента – привлекательная внешность и положительные отзывы в сети.

  • Дорогая визитка и хороший сайт – лучшая самореклама. Немаловажно наличие бизнес-лицензии, «Карты недвижимости» Федеральной экономической палаты Австрии, членства в авторитетной ассоциации брокеров и офиса.

  • Надежный агент обязательно отвечает на вызов в течение дня. Сложно дозвониться? Нужно подумать, стоит ли доверять ему свои «квадраты». Ведь потенциальные жильцы, скорее всего, столкнутся с этой же проблемой.

Личное впечатление при общении – один из главных факторов выбора риелтора

Общение с риелтором

Квалификацию невозможно утаить: профессиональный специалист по недвижимости постарается узнать все о сдаваемом объекте – дату строительства и ремонта, план этажей и т. п. При первой встрече он не пообещает «заоблачную» или нереально низкую стоимость. А в процессе сотрудничества:


  • Сравнит цены аналогичных предложений на онлайн-платформах.

  • Активно обсудит и согласует комиссию (в рамках закона и конъюнктуры рынка).

  • Заключит письменный договор с условиями аренды и приемлемой комиссией.

  • Будет звонить и рассказывать о рекламе, возникших вопросах и ходе переговоров.

  • Предложит варианты решений, которые помогут ускорить процесс сдачи жилья.

  • Не потребует никакой предоплаты!

Комиссионные – строго по закону

Стоимость услуг брокера в равных частях оплачивают хозяин жилья и съемщик. И лишь изредка все расходы несет первый из них. Максимальный размер комиссии по аренде и субаренде:


  • Постоянной или бессрочной – две арендных ставки за месяц (брутто).

  • На три года, или если брокер лично управляет недвижимостью, – одна ставка.

Платить деньги нужно только после официального подписания договора сдачи жилья. Переплату свыше указанных сумм обязаны вернуть. Срок исковой давности – десять лет. Споры разрешают без суда в «Ассоциации арендаторов».

Субарендатор не платит вовремя? Вносить платежи вместо него обязан основной арендатор!

Субаренда (Untermietvertrag) разрешена:


  • Без ограничений и без привлечения брокера.

  • По цене не более 150 % основной арендной платы.

  • Даже если хозяин остается жить в соседней комнате.

Согласие арендодателя (владельца) на поднаем обязательно. После его получения основной арендатор и субарендатор подписывают максимально детальный договор субаренды (Untermietvertrag). Бланки бесплатно скачивают на сайте «Ассоциации арендаторов» или «Австрийской палаты труда». В числе обязательных пунктов:


  • Имена и подписи сторон.

  • Описание квартиры.

  • Размер платы за месяц и депозита kaucion.

  • Сроки уведомлений (в том числе при выселении).

  • Количество выданных ключей.

  • Ответственность в случае ущерба.

Доход от сдачи квартиры или комнаты в поднаем основной съемщик включает в свою декларацию о подоходном налоге. При этом основную плату за сданные метры списывает на расходы.

Осторожно! Более чем 50 % превышение цены субаренды – повод для обращения в арбитраж или «Ассоциацию арендаторов». Переплату обяжут вернуть субарендатору!

Все субарендаторы обязаны соблюдать Правила проживания в доме. Иначе житейские мелочи (очередность уборки, запрет курения и т. п.) приведут к ссорам

Управление недвижимостью

В помощь инвесторам в недвижимость – компании, управляющие имуществом по доверенности. Перечень их услуг включает маркетинг, бронирование, сдачу, уборку и обслуживание. Сервис позволяет домовладельцу получать от аренды максимальный годовой доход.

Администрация, представляющая интересы домовладельца (в том числе в кондоминиуме), действует согласно «Закону о жилищной собственности»:


  • Рассчитывает операционные расходы.

  • Выставляет счета за отопление и горячую воду.

  • Передает отчеты владельцу за прошлый год (в течение января-июня).

  • Заботится об уборке и уходе за домом (расходы заранее утверждает владелец).

  • Следит за своевременностью мероприятий по техническому обслуживанию.

  • Дважды в год созывает общее собрание, чтобы обсудить с владельцами состояние дома, изменения в расходах, будущие инвестиции, жалобы и проблемы.

Стоимость управления недвижимостью

Цена услуг домоуправления зависит от количества квартир в доме и их площади. В среднем по стране – €3,30/м². Кроме собственной жилой площади, владельцу приходится оплачивать содержание части общей территории. И, как обычно, дороже – в Вене, Зальцбурге, Инсбруке и Китцбюэле.

Обязанность управляющей компании – при ремонте рассмотреть предложения минимум трех ремонтных фирм, а затем выбрать самое экономное. Исключение – если за более высокую цену предлагают больший перечень услуг или более длительную гарантию. В таком случае решение принимают на общем собрании владельцев дома.

Налоги: сколько отдать государству?

Инвесторы в недвижимость в Австрии – в выигрыше. При сдаче купленного жилья им положены льготы – по подоходному налогу и вычету НДС. Каждый арендодатель регистрируется в налоговом управлении по месту жительства и получает номер налогоплательщика. Платить подоходный налог (25–55 %) нужно только, если:


  • Доход от сдачи недвижимости за год – €730 и больше.

  • Общий доход за год – более €11 000.

При этом налогооблагаемый доход разрешено уменьшать на сумму затрат, связанных с содержанием этой же недвижимости:


  • Непредвиденные операционные затраты.

  • Услуги брокера.

  • Проценты по ипотеке.

  • Расходы на консультации по налогам.

  • Техническое обслуживание (если не включено в эксплуатационные расходы).

  • Инвестиции в недвижимость (часть затрат списывают в течение нескольких лет).

  • Амортизация (по мебели – 10 % в год) и др.

Право на возврат до 20 % НДС есть только у владельцев новостроек, переданных в аренду минимум на 20 лет, в том числе туристам на период отпусков. Дополнительно все арендодатели платят:


  • Налог на прирост капитала – 25 % от любой прибыли, полученной за сдачу жилья.

  • Налог на туризм – €0,80–3,00 за ночь на каждого гостя старше 14 лет. Деньги передают в местный муниципалитет (Gemeinde).

Гербовый сбор

После подписания договор отправляют в налоговое управление, где по нему рассчитывают гербовый сбор (оплачивает квартирант):


  • Если срок действия договора не ограничен – 1 % от суммы всех арендных платежей за три года.

  • Если договор заключен на определенный период – 1 % от годовой стоимости, умноженной на количество лет (не более трех).

В заключение – спросите будущего съемщика:

  1. «Сколько человек будет жить в квартире?» (Здание рассчитано на определенное количество жителей, и перенаселение нежелательно).
  2. «Есть ли у вас домашние животные? Если да, то какие?» (Возможно, съемщик разводит змей. Лучше, если он сам признается в этом).
  3. «Кто-нибудь в семье играет на музыкальных инструментах? Если да, то каких»? (Вполне возможно, что юный музыкант будет выполнять домашнее задание на барабанах в обед, когда остальные жители отдыхают).
  4. «Что не устраивало в предыдущей квартире?» (Причины переезда могут много «рассказать» о человеке).
  5. «Не возражаете, если свяжусь с бывшим домовладельцем?» (Всего один непродолжительный звонок поможет узнать, был ли прежний хозяин квартиры доволен жильцом, вовремя ли вносились платежи и т. п.).
  6. «Не могли бы вы подтвердить свой кредитный рейтинг?» (Важно узнать о платежеспособности арендатора как можно больше – имя, адрес, место работы, доход и дополнительно (только с его согласия) – о текущих кредитах. Желательно, чтобы плата за съемную площадь не превышала 1/3 дохода семьи).

А как вы сдавали недвижимость? Какие ситуации возникали с жильцами, риелторами и управляющими? Поделитесь положительным или отрицательным опытом в комментариях, он может помочь кому-нибудь из читателей блога. А чтобы не пропускать свежие новости о жизни в Австрии, подписывайтесь на блог.

Доверительное управление недвижимостью | OGNI GROUP

Доверительное управление недвижимостью — подразумевает передачу от собственника имущества управляющей компании части прав по распоряжению данным имуществом для дальнейшей сдачи в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит владельцу доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль над сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют много времени. 

Данная услуга позволяет собственнику недвижимости, сэкономив свое время, увеличить доход от ее использования.

Накопленный опыт и знания в сфере аренды недвижимости позволяют нам реально оценивать и сдавать помещения на 7-10% дороже среднерыночной стоимости.

Агентский договор:

  • подбор арендатора по агентскому договору по заранее согласованной цене;
  • подготовка договора аренды между собственником и арендатором, согласование его с обеими сторонами;
  • взаиморасчеты по аренде собственник производит напрямую с арендатором.

Договор аренды:

  • собственник сдает апартамент и получает ежемесячный фактический доход от сдачи в аренду, который зависит от суммы арендной платы. 
  • оказание определенного набора услуг в рамках заключенного договора.

Ставка арендной платы зависит от комплектации помещения мебелью и техникой.

Гарантированный доход:

Собственник получает ежемесячный гарантированный доход от сдачи в аренду вне зависимости от внешних факторов (сдано помещение или нет).

Ставка арендной платы зависит от площади, комплектации недвижимости мебелью и техникой.


Все расходы, связанные с содержанием и последующим обслуживанием сданной в аренду недвижимости, поиском арендаторов, а также уплату налогов за собственника, берет на себя арендатор. 

Количество апартаментов в управлении по данной программе ограничено.

Скачать подробную презентацию

Сдача греческой недвижимости в аренду

Если вы приобрели недвижимость в Греции, но не планируете проживать в стране круглый год, сдача жилья в аренду – выгодный способ получения дохода. 

Покупка и аренда недвижимости в Греции является современной европейской тенденцией. Вложив средства в покупку дома, вы сможете быстро их окупить. Наша компания берет на себя все хлопоты по поиску арендаторов, оформлению и подписанию договора аренды, перевода денег за аренду на ваш счет, а также присмотра за недвижимостью.

Пляжный сезон в Греции и, в частности, на п-ове Халкидики начинается в апреле и заканчивается в октябре. Многие предпочитают снимать дом на весь год. Арендные ставки зависят от многих факторов, в том числе от типа арендуемой недвижимости, срока аренды, времени года, близости к морю. Средняя стоимость годовой аренды, например, двухэтажного дома с участком и недалеко от моря составляет 10. 000 евро или 150 евро в день в случае краткосрочной аренды. Снять квартиру на побережье летом обойдется в 40-55 евро в день.

По прогнозам экспертов, цены на недвижимость в Греции сейчас стабильны и их понижение не будет отмечаться, при этом спрос будет повышаться, благодаря увеличению туристических потоков и инвестиций в страну.

ОБЩИЕ УКАЗАНИЯ
ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЕЙ И АРЕНДАТОРОВ
 
1.     СДАЧА В АРЕНДУ ЖИЛЬЯ

— Минимальная продолжительность аренды жилья составляет 3 года и должна быть оформлена документально.

— В случае сдачи жилья в аренду для проживания семьи, желательно указывать в договоре и Ф.И.О супруги/га.

— В случае сдачи жилья в аренду для проживания студентов, рекомендуется подписание договора родителями, или родители должны гарантировать оплату аренды и прочих расходов.

— Даже если письменный договор согласован на меньший срок, владелец и арендатор связываются обязательствами как минимум на три года.

— В случае если, владелец и арендатор укажут в договоре аренды меньший срок (на пример, 8 месяцев, 1 год и т.д.) и арендатор передает недвижимость по истечению согласованного срока, то  владелец без проблем принимает ключи. Арендатором должно быть предусмотрено получение письменного заявления владельца о приеме жилья и о том, что он не имеет никаких претензий на будущую аренду.

— Данный обязательный срок может быть изменен только лишь новым, нотариально оформленным соглашением, что может быть осуществлено только по истечению 6 месяцев с начала аренды.

— По истечению трех лет владелец может потребовать свою недвижимость в любое время  и арендатор обязан ее передать.

— На протяжении аренды владелец не имеет право потребовать недвижимость в целях личного проживания.

— Сумма арендной платы может быть определена в размере согласованном сторонами. А также может быть скорректирована согласно договоренности сторон. Рекомендуется избегать корректировок в высокой доле,  в виду трудности их соблюдения, что в результате приведет к возникновению проблем на протяжении аренды.

— Не указывайте сумму, меньшую согласованной. Помимо налогового правонарушения, это в основном наносит ущерб владельцу, так как в случае если ему придется требовать оплату аренды в судебном порядке, то он не сможет потребовать иную сумму, кроме указанной в договоре аренды. Кроме того, несмотря на устную договоренность, арендатор может оплачивать лишь указанную в договоре арендную плату.

— Доход, полученный от сдачи в аренду, подлежит налогообложению.

— Что касается подключений Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ) и Корпорации Водоснабжения, предпочтительно, чтобы арендатор заключал договора с этими службами  лично. Таким образом, в случае  Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ), с владельца никогда не будет взыскана задолженность арендатора. В случае Корпорации Водоснабжения, действует иное, поэтому желательно, чтобы владелец следил за оплатой счетов арендатором. Конечно же, существует и обеспеченная сумма гарантии, внесенная арендатором в начале аренды.(см. ниже).

— По подписанию договора, всегда в виде гарантии вносится сумма в размере одной или двух месячных арендных плат. Сумма гарантии никогда не должна засчитываться в счет полагающейся арендной платы, так как целью ее удержания является покрытие других счетов и мелких повреждений, причиненных недвижимости. Гарантийная сумма возвращается без оплаты процентов, как только будет подтверждено, что арендатор не имеет задолженностей (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) и недвижимости не нанесены повреждения.

— В случае если недвижимость без существования каких-либо видимых проблем и  повреждений, более верным является описание данного в договоре. Также, в случае если недвижимость с существующими проблемами и повреждениями, это должно описываться в договоре, для того, чтобы по истечению срока договора арендатор не подвергался взысканию.

— Арендная плата, которую должен оплатить арендатор, а также счета (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) могут быть потребованы в судебном порядке. Также, одновременно может быть потребовано его выселение. В таких случаях необходимо содействие юриста. Это процедура длится недолго. Расходы будут зависеть от величины суммы арендной платы и общей суммы задолженности.

— Неполученная сумма арендной платы, а также та, которую, предположительно, не возможно получить, может быть заявлена в Налоговой службе. Таким образом, владелец не платит налог, а арендатор будет вынужден в какой-то момент заплатить, так как эти суммы приобретают статус государственных доходов.

 2. АРЕНДА КУРОРТНОГО ЖИЛЬЯ

(МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ 40 КВ.М)

— Договор осуществляется в письменной форме.

— Минимальный срок аренды составляет один (1) месяц.

— Не требуется специального разрешения (ЕОТ) Греческая Организация Туризма.

— Не требуется инициирования в Налоговой службе.

— Договор аренды с личными данными и ИНН арендатора подается в электронном виде в Налоговую службу. Если арендатор является жителем зарубежья и срок аренды действует до трех (3) месяцев, то ИНН не указывается, вносится только лишь номер паспорта и место жительства.

В случае если, владелец имеет цель сдавать жилье в аренду клиентам на меньшие сроки, то необходимо осуществление инициирования в Налоговой службе.

3. АРЕНДА МЕБЛИРОВАННЫХ АПАРТАМЕНТОВ

(МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ 80 КВ.М)

— Договор оформляется в письменном виде.

— Минимальный срок аренды составляет один (1) месяц, максимальный срок- три (3) месяца.

— Разрешается и понедельная сдача в аренду, однако в таком случае необходимо специальное разрешение от (ЕОТ) Греческой Организации Туризма.

— Не требуется инициирования в Налоговой службе.

— Как в случае понедельной сдачи в аренду, так и в случае ежемесячной сдачи в аренду, общий срок аренды не может превышать трех (3) месяцев в один и тот же год.

В случае сдачи в аренду курортного жилья или меблированных апартаментов запрещается сдача в аренду двух недвижимостей одного и того же владельца.

Суммы арендной платы заявляются в Налоговой Службе и подлежат налогообложению.

4. СДАЧА В АРЕНДУ ПОМЕЩЕНИЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ПРЕДНАЗНАЧЕНИЯ

— Минимальная продолжительность аренды помещений профессионального предназначения составляет 3 года и должна оформляться документально.

— Даже если письменный договор согласован не меньший срок, владелец и арендатор связываются обязательствами как минимум на три года. Договаривающиеся стороны могут расторгнуть договор аренды  новым соглашением, подтверждаемым документом с определенной датой, т.е. документом с подтверждением подлинности подписей Государственными учреждениями.

— По истечению 18 месяцев владелец вправе потребовать недвижимость в целях личного пользования, т.е. для коммерческих целей им лично или его детьми, с предпосылкой того, что в прошлом ими осуществлялась коммерческая деятельность с минимальной продолжительностью в тридцать (30) месяцев.  

— По истечению одного года арендатор может покинуть недвижимость, предупредив арендодателя предварительно, за три месяца до дня ухода, вносить как обычно арендую плату до дня ухода и оплатить штраф в размере одной (1) месячной суммы аренды. Сумма арендной платы может быть определена в размере согласованном сторонами. А также может быть скорректирована согласно договоренности сторон. Рекомендуется избегать корректировок в высокой доле, в виду трудности их соблюдения, что в результате приведет в возникновению проблем на протяжении аренды.

— Не указывайте сумму, меньшую согласованной. Помимо налогового правонарушения, это в основном наносит ущерб владельцу, так как в случае если ему придется требовать оплату аренды в судебном порядке, то он не сможет потребовать иную сумму, кроме указанной в договоре аренды. Кроме того, несмотря на устную договоренность, арендатор может оплачивать лишь указанную в договоре арендную плату.

— Доход, полученный от сдачи в аренду, подлежит налогообложению.

— Что касается подключений Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ) и Корпорации Водоснабжения, предпочтительно, чтобы арендатор заключал договора с этими службами  лично. Таким образом, в случае  Государственной Электрической Корпорации (ΔΕΗ), с владельца никогда не будет взыскана задолженность арендатора. В случае Корпорации Водоснабжения, действует иное, поэтому желательно, чтобы владелец следил за оплатой счетов арендатором. Конечно же, существует и обеспеченная сумма гарантии, внесенная арендатором в начале аренды.(см. ниже).

— По подписанию договора, всегда в виде гарантии вносится сумма в размере одной или двух месячных арендных плат. Сумма гарантии никогда не должна засчитываться в счет полагающейся арендной платы, так как целью ее удержания является покрытие других счетов и мелких повреждений, причиненных недвижимости. Гарантийная сумма возвращается без оплаты процентов, как только будет подтверждено, что арендатор не имеет задолженностей (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) и недвижимости не нанесены повреждения.

— В случае если недвижимость без существования каких-либо видимых проблем и  повреждений, более верным является описание данного в договоре. Также, в случае если недвижимость с существующими проблемами и повреждениями, данное должно описываться в договоре, для того, чтобы по истечению срока договора арендатор не подвергался взысканию.

— Арендная плата, которую должен оплатить арендатор, а также счета (общедомовые расходы, электричество, вода, газ) могут быть потребованы в судебном порядке. Также, одновременно может быть потребовано его выселение. В таких случаях необходимо содействие юриста. Это процедура длится недолго. Расходы будут зависеть от величины суммы арендной платы и общей суммы задолженности.

— Неполученная сумма арендной платы, а также та, которую, предположительно, не возможно получить, может быть заявлена в Налоговой службе. Таким образом, владелец не платит налог, а арендатор будет вынужден в какой-то момент заплатить, так как эти суммы приобретают статус государственных доходов.

Вышеупомянутые указания составлены 7/4/2015, согласно с действующими законами.

Как сдавать в аренду недвижимость в Турции, блог на Profit Real Estate

Популярная практика последних лет – покупка недвижимости в Турции для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду, и получения так называемого пассивного дохода. Как показывает опыт, наиболее ликвидным является жильё, расположенное у моря, то есть в курортных городах Алания, Анталия, Кемер, Бодрум, Калкан и других. Такие объекты, закономерно, очень востребованы в высокий курортный сезон и позволяют зарабатывать хорошие деньги. 

Тем не менее, перед тем как принять решение о покупке собственности для последующей её сдачи в аренду, стоит учесть несколько немаловажных факторов, помимо хорошей планировки, инфраструктуры и благоустроенного пляжа в шаговой доступности. Это необходимо, во-первых, для того, чтобы собственник понимал все перспективы и особенности такого вложения средств, а во-вторых, современный арендатор курортной недвижимости достаточно требователен что до условий и удобства проживания, выбирая самые подходящие варианты среди большого количества предложений на рынке.  

Что выгодно сдавать в аренду в Турции?

Как заработать на сдаче квартиры в аренду? Безусловно, иностранным гражданам, желающим купить турецкую недвижимость для сдачи в аренду, будет интересно узнать, какие же типы собственности популярны среди соискателей и будут востребованы. Предлагаем к рассмотрению несколько основных вариантов. 

Апартаменты, расположенные рядом с морем. Да, именно такие квартиры в одном из курортных городов, удаленные от побережья на 400-500 метров – идеальный вариант для сдачи. Хороший район, близость моря и одновременно уединенность привлекают потенциальных арендаторов. Кроме этого, цена на квадратные метры может существенно возрасти, если в помещении есть красивые видовые террасы, где приятно проводить время как за завтраком, так и за приятной беседой свежими летними вечерами. 

Пользуются спросом квартиры в современных жилых комплексах, где полностью налажена инфраструктура, на территории есть все необходимое для комфортного проживания в течение длительного времени (фитнес-клубы, сауны, бассейны, spa-салоны, зоны отдыха и прочее), а также вежливый, квалифицированный обслуживающий персонал.  

Некоторые иностранцы предпочитают арендовать жилье в самом центре города, то есть в исторической его части. С одной стороны, здесь не бывает тихо, на протяжении всего дня вокруг много людей и транспорта, однако, с другой, именно в такой среде проще всего завести новые приятные знакомства, быть в гуще событий, ночной жизни, узнать особенности культуры и традиций, посетить самые известные исторические достопримечательности. 


Выгодно сдавать в аренду и полностью благоустроенные дома, виллы на турецких курортах. Как правило, клиентами подобных апартаментов становятся обеспеченные иностранцы, приезжающие в страну на отдых компанией или с семьей, либо в деловых целях. Однако, в данном случае стоит помнить, что такие дома должны максимально соответствовать запросам заказчика, иметь качественный ремонт, полное благоустройство территории, озеленение, бассейн, сауну, барбекю, собственную стоянку для авто и т.д. 

Пользуется спросом и коммерческая недвижимости Турецкой Республики, расположенная в территориально выгодном месте – с хорошей транспортной развязкой, большим потоком людей. Как правило, такие помещения долгосрочно сдаются для офисов разных фирм и предприятий, а также как торговые площадки. 

Закон о краткосрочной аренде в Турции

Как известно, 22 января 2017 года в государстве ратифицировали новый закон, согласно которому жильё в краткосрочную аренду может сдаваться только юридическим лицом при наличии лицензии на такой вид деятельности, при этом требуется выполнить несколько обязательных условий. 

Закон об аренде квартир, ограничивающий возможности турецких и иностранных арендодателей, рассматривался достаточно давно. Таким образом правительство стремилось усилить контроль над этим доходным направлением. По факту, на текущий момент сдавать на небольшой срок апартаменты никто полностью не запрещал. Тем не менее, чтобы это сделать, нужно будет выполнить несколько условий. А именно: 

  • Зарегистрировать юридическое лицо, что автоматически подразумевает регистрацию в Торговой палате и налоговой инспекции. 
  • В городском муниципалитете оформляется соответствующая лицензия.  
  • В полицейском участке района, где расположено жилье, юр. лицо становится на учет и получает свой ключ для входа в систему, куда нужно будет вносить всех квартиросъемщиков – взрослых и детей.  
  • Покупка или аренда отдельно стоящего жилого помещения или его части, где при наличии разрешения на пользование (или Genel Iskan) после сдачи в эксплуатацию будут сдаваться апартаменты. К такой недвижимости есть ряд условий, без соблюдения которых предоставлять услуги по краткосрочному найму не получится.

 Так, в помещении должно быть не менее 30 спальных мест, ночной сторож, полностью укомплектованная система видеонаблюдения 24 часа в сутки, наличие пожарного эвакуационного выхода (лестницы). 

Подводя итоги, выходит, что владельцы одной или нескольких квартир уже не смогут сдавать на короткое время свою собственность. Тем не менее, долгосрочная арена остается очень актуальной и востребованной не только на один-два сезона, но и на несколько лет. Что для этого потребуется? Официальная регистрация договора у нотариуса и фиксирование всех жильцов по месту жительства в Nüfus Müdürlüğü или Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД.  


Важно знать! 

Государством предусмотрены штрафные санкции что до несоблюдения законов. Это чревато административной ответственностью и штрафами. Если нарушение, связанное с краткосрочной арендой частным лицом, будет обнаружено впервые, штрафные санкции составят сумму в 10 тысяч лир, или около 2800 долл. США. При последующих обращениях сумма увеличивается, а квартира может опечататься. На третий раз владелец не только будет обязан заплатит штраф, но и ему может грозить тюремное заключение. 

Если лицензия есть, но отсутствует регистрация жильцов или они прописаны не все, штраф составляет около 5 тысяч лир за каждого из неуказанных арендаторов. Все нарушения мониторятся сотрудниками МВД державы. Источником информации часто выступают соседи, постояльцы, конкуренты. 

Как сдать в аренду квартиру в Турции

Турция, как безусловный лидер в сфере туризма и отдыха, предлагает ряд выгодных капиталовложений, среди которых значимое место занимает приобретение дома или квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Что именно нужно учесть, чтобы оформить прибыльную и разумную бизнес-деятельность, как арендодателя? 

  • Правильно выбрать регион, интересный со стороны туризма и отдыха. 

Долгосрочно сдавать квартиру в Турции в аренду, как считают опытные эксперты рынка турецкой недвижимости, особенно выгодно в курортных областях Анталии и Алании, непосредственно в городах, а также в административных районах регионов. Иностранные граждане выбирают их в туристических целях, а также в качестве места для постоянного проживания с отличным климатом, чистым Средиземным морем и максимально развитой инфраструктурой. Большой выбор объектов позволяет подобрать каждому квартиросъемщику подходящий по бюджету вариант. 

  • Заранее подумать о площади и характеристиках. 

Как мы уже описывали выше, апартаменты в южном государстве часто имеют определенную планировку: 1+1, 2+1, 3+1. Подбирайте квартиры в новостройках, современных жилых комплексах, находящихся недалеко от моря. Важно иметь хорошо развитую инфраструктуру внутри и поблизости дома. При наличии активного туристического потока, такие апартаменты будут всегда сдаваться выгодно.  Виллы менее востребованы, что закономерно, ведь такой тип жилья относится к элитному сегменту, на который есть свой, частный спрос. Большинство хорошо окупаемых от аренды вилл сосредоточено на курортах Калкана, Каша, Кемера, Белека. 

  • Предусмотреть вопросы, связанные с управлением собственностью. 

Безусловно, любое жилье, сдаваемое в аренду, требует постоянного контроля и управления. Самостоятельное администрирование принесет самую высокую прибыль. Однако, это удобно только если собственник проживает в державе и имеет достаточно времени для поиска и контроля проживания съемщиков. Если же у вас нет ни времени, ни возможностей, лучше переложить все заботы на профессиональные плечи риэлтерского агентства. 

  • Понимать свои перспективы относительно прибыли и соблюдать закон. 

Зароботок на аренде рассчитывается на основе цены за апартаменты, прибыли и затратах, которые владелец имеет в связи с необходимостью ухаживать и управлять ею. В среднем величина доходности при краткосрочной сдаче составляет диапазон 5-10 %. Максимальный процент прибыли возможен только при условии самостоятельного управления. Долгосрочная аренда предполагает прибыль в размере 4-5 % в год. В целом приведенные цифры будут меняться в зависимости от региона. 

О принятом законодательстве мы писали выше. 

  • Правильное заключение договора. 

Если собственник самостоятельно занимается сдачей жилья в аренду, он подписывает договор только с постояльцем. При наличии управляющей компании (в нашем случае, агентства) заключается соглашение владельца с ней, а уже компания подписывает все бумаги с квартиросъемщиком. 

И в том, и в другом случае важно предусмотреть наличие всех важных пунктов в договоре, условий оплаты, пользования, штрафных санкций, оплаты коммунальных и прочее, о чем мы еще поговорим в нашей статье. 

  • Приготовить апартаменты к заезду постояльцев.

Чем большую прибыль стремится получить владелец от сдачи, тем тщательнее стоит подойти к благоустройству дома. Обратите внимание на уют и комфорт, которые особенно ценятся теми жильцами, кто планирует подольше задержаться в Турции. В помещениях должно быть максимально продумано всё, начиная от бытовой техники, и заканчивая приятным декором и подарками в виде турецких сладостей, фруктов и вина. 


Долгосрочная аренда

Заработать на долгосрочной аренде жилья в Турции можно, если соблюдать правила. В данном случае это подразумевает сдачу апартаментов на срок от 6 и более месяцев, что может сделать как гражданин страны, так и иностранец без каких-либо поручительств, и длительного сбора документов. Между двумя сторонами заключается арендное соглашение, которое в обязательном порядке заверяется у нотариуса. 

Что необходимо знать? 

  1. Арендная плата вносится в начале каждого месяца на месяц вперед. В стране работает схема долговых расписок или «сенетов», когда арендатор выдает собственнику столько расписок, сколько месяцев он планирует прожить в квартире. Передав сумму за месяц, собственник возвращает арендатору один сенет и так каждый месяц до момента истечения договора.  
  2. Платить за коммунальные услуги (воду, электричество, газ) должен арендатор. Другие выплаты решаются индивидуально и прописываются в соглашении. 
  3. Долгосрочный найм намного выгоднее, нежели краткосрочный. Отчасти это связано с тем, что многие арендодатели сдают свои апартаменты не полностью укомплектованными, поэтому предусмотрите этот нюанс предварительно и решите, что подходит именно вам. 
  4. При желании провести интернет или телефон (хотя, как правило, таковые средства коммуникации заложены изначально), согласовывать это с владельцем нужно обязательно. Сам процесс подключения происходит быстро – в течение 2-3 дней. 
  5. Если истекает строк договора и у сторон нет каких-либо других условий, он автоматически подлежит продлению. 
  6. Повышение стоимости в течение года не может превышать 20%.
  7. Если в доме случилась поломка не по вине съемщика, за это отвечает собственник. Такие моменты нужно документировать в договоре. 
  8. Возможно внесение депозита по условиям контракта, который после освобождения помещения жильцами используется для косметического ремонта и устранения простых неполадок.   

Какие документы нужны для заключения арендного договора? 

Для краткосрочной аренды потребуется только загранпаспорт. 

А вот длительный найм требует более широкого списка бумаг. К таковым относится: 

  • бланк, на котором будет отпечатан контракт;
  • заграничный паспорт;
  • свидетельство о рождении;
  • поручительство от гражданина Турецкой Республики;
  • долговые расписки, о которых мы писали выше. 

Оформляя договор об аренде, важно отнестись ответственно и грамотно к его составлению. Проверяйте правильность указанных паспортных данных, адрес квартиры, сроки сдачи, прописанные суммы оплат и количество сенетов. Юристы рекомендуют тщательно изучать данные об обязанностях сторон, санкции, по которым соглашение может быть прервано до окончания срока действия, наличие и размер депозита, описание состояния апартаментов перед сдачей. 

Гарантированная аренда

Гарантированная аренда – специальная услуга, которую может заказать иностранный инвестор, находящийся за пределами Турции, обратившись в специализированное агентство. Сдать квартиру в аренду через управляющую компанию интересно для тех, кто не имеет времени и возможности самостоятельно управлять собственностью, и перепоручает все заботы, связанные с ней риэлтерской фирме.


Агентство берет на себя доверительное управление недвижимостью и, по предварительной договоренности, в дальнейшем получает фиксированную прибыль от аренды в той или иной валюте. Как правило, таковая сумма не зависит от времени года, сезонности и других факторов. Компания обязуется решать все заботы и риски, связанные с этим делом. 

Стоит заранее оговорить с агентством все детали такого сотрудничества. Например, это важно в случае, если владелец планирует время от времени приезжать в Турцию на отдых. Предупредив об этом риэлторов заранее, будут внесены в арендный график соответствующие корректировки под ваши потребности, а также произведется перерасчет выплачиваемых сумм, что закономерно, приведет к снижению прибыли – значительному в «высокий» сезон и очень малому – в «низкий».

Какие же преимущества дает услуга гарантированной аренды в Турции

Во-первых, не нужно будет тщательно изучать законы страны и стараться их соблюсти. 

Во-вторых, вы сэкономите ценное время на все подготовительные мероприятия и поиск постояльцев. 

В-третьих, не нужно отвлекаться на текущие вопросы что до поломок, содержания дома и прочее, так как все это берет на себя фирма. 

Затратная часть при сдаче жилья

Мы подобрались к еще одному важному вопросу, касающемуся затрат, связанных с тем, выгодно ли сдавать квартиру в Турции. 

Владельца апартаментов должны выплачивать государству налоги. В частности, это 15% от суммы прибыли. При выплате из суммы налогообложения минусуются 15% — расходы на содержание и ремонт. Вместо этой цифры можно предоставить квитанции о тратах, что по сути не слишком удобно. Поэтому был выбран такое средний показатель. 

На примере это выглядит так: из полученной прибыли в 1000 евро отминусовывается 15 процентов. Из оставшихся 850 евро вычитается 15 процентов налога, то есть 127,2 евро. Также важно не забывать про айдат, размер которого зависит от услуг и инфраструктуры объекта. 

Риэлтерская компания, взяв на себя все обязанности по управлению вашей недвижимостью, позволит не беспокоиться об этих нюансах, а без проблем получать стабильную прибыль. Агентское вознаграждение может быть в данном случае в виде процента от сдачи в наем, либо как фиксированная сумма. Часто это около 20% от выручки. В свою очередь, агентство выплачивает 18% НДС. 

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень полезной. Но помимо дохода и вознаграждения, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь много мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в дело, чтобы вы знали все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

  • Тщательно осмотрите район — его удобство и удобства являются ключевыми.
  • Район с высоким уровнем вакантности — нехороший знак.
  • Узнайте цены продажи в районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
  • Изучите среднюю арендную плату в районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти инвестиции, потребуются некоторые навыки сыщика и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, который поможет вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 основных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет сложно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2.Налог на недвижимость

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места с высокими налогами.

В отделе оценки муниципалитета будет храниться вся налоговая информация, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на имущество в ближайшем будущем.Город, испытывающий финансовые затруднения, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой собственности вступает в игру, когда вы в конечном итоге ее продаете. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте количество случаев вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить, как часто полиция появляется в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, как в конкретном регионе оценивается доступность работы, обратитесь к U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие в поисках места для жизни будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вам нужна эта компания на заднем дворе, ваши арендаторы тоже.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вам хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посещайте этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Иногда семьи или пары считаются арендаторами лучше, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для потенциального повышения стоимости поищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату. Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде недвижимости рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым на несколько месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше место немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, подходит ли вам как инвестору номер арендной платы, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и жилью за пределами кампуса колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы всегда будете на связи в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры выровняются или, что еще лучше, у вас останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости подать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной собственности, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить как минимум 20–30% за первоначальный взнос, плюс затраты на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но за само здание отвечает арендодатель, и страхование может быть более дорогим, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, нужно много работать и исследовать. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, придерживайтесь реалистичных ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли дождаться, пока недвижимость начнет приносить деньги.

Советы по доходу от сдачи в аренду недвижимости, вычетам и ведению учета

Если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы должны знать о своих федеральных налоговых обязательствах. Все доходы от аренды должны указываться в вашей налоговой декларации, и, как правило, соответствующие расходы могут быть вычтены из вашего дохода от аренды.

Если вы платите налог на кассовой основе, вы указываете доход от аренды в своей налоговой декларации за год, когда вы его получили, независимо от того, когда он был получен. Как налогоплательщик наличными, вы обычно вычитаете свои расходы на аренду в том году, в котором вы их платите. Если вы используете метод начисления, вы обычно указываете доход, когда вы его зарабатываете, а не когда получаете, и вычитаете свои расходы тогда, когда вы их понесли, а не когда платите. Большинство людей используют кассовый метод учета.

Ниже приведены несколько советов о налоговой отчетности, требованиях к ведению документации и информация о вычетах за арендуемую недвижимость, которые помогут вам избежать ошибок.

Что считается доходом от аренды?

Обычно вы должны включать в свой валовой доход все суммы, которые вы получаете в качестве арендной платы. Доход от аренды — это любой платеж, который вы получаете за использование или владение недвижимостью. Вы должны сообщать о доходе от аренды по всей своей собственности.

Помимо сумм, которые вы получаете в качестве обычных арендных платежей, существуют другие суммы, которые могут быть арендным доходом и должны быть указаны в вашей налоговой декларации.

Авансовая арендная плата — это любая сумма, которую вы получаете до периода, на который она покрывает.Включите авансовую арендную плату в свой доход от аренды в том году, в котором вы ее получаете, независимо от охваченного периода или метода учета, который вы используете. Например, вы подписываете договор аренды на 10 лет для сдачи в аренду своей собственности. В первый год вы получите 5000 долларов в качестве арендной платы за первый год и 5000 долларов в качестве арендной платы за последний год аренды. Вы должны включить в свой доход 10 000 долларов в первый год.

Залог, использованный в качестве окончательного платежа за аренду, считается авансом. Включите его в свой доход, когда вы его получите.Не включайте гарантийный депозит в свой доход при его получении, если вы планируете вернуть его своему арендатору в конце срока аренды. Но если вы удерживаете часть или весь гарантийный депозит в течение любого года, потому что ваш арендатор не выполняет условия аренды, включите сумму, которую вы удерживаете, в свой доход за этот год.

Оплата за отмену аренды происходит, если ваш арендатор платит вам за отмену аренды. Вы получаете арендную плату. Включите выплату в свой доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от вашего метода учета.

Расходы, оплачиваемые арендатором, возникают, если арендатор оплачивает какие-либо из ваших расходов. Вы должны включить их в свой доход от аренды. Вы можете вычесть расходы, если они являются вычетом расходов на аренду. Например, ваш арендатор оплачивает счет за воду и канализацию вашей арендуемой недвижимости и вычитает ее из обычной арендной платы. По условиям аренды ваш арендатор не обязан оплачивать этот счет. Включите счет за коммунальные услуги, оплаченный арендатором, и любую сумму, полученную в качестве арендной платы, в свой доход от аренды.

Полученное имущество или услуги вместо денег, как арендная плата, должны быть включены как справедливая рыночная стоимость собственности или услуг в ваш доход от аренды. Например, ваш арендатор — маляр и предлагает покрасить арендуемую недвижимость вместо оплаты аренды за два месяца. Если вы принимаете предложение, включите в свой доход от аренды сумму, которую арендатор заплатил бы за двухмесячную арендную плату.

Аренда с правом выкупа возникает, если договор аренды дает вашему арендатору право купить вашу арендуемую недвижимость.Выплаты, которые вы получаете по соглашению, обычно представляют собой доход от аренды.

Если вам принадлежит часть арендной собственности, вы должны указать свою часть дохода от аренды этой собственности.

Какие вычеты я могу брать как владелец арендуемой недвижимости?

Если вы получаете доход от аренды жилого помещения, существуют определенные расходы на аренду, которые вы можете вычесть в своей налоговой декларации. Эти расходы могут включать проценты по ипотеке, налог на имущество, операционные расходы, амортизацию и ремонт.

Вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и содержание арендуемой собственности. Обычные расходы — это те, которые являются обычными и общепринятыми в бизнесе. Необходимые расходы — это те, которые считаются необходимыми, такие как проценты, налоги, реклама, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование.

Вы можете вычесть расходы на определенные материалы, расходные материалы, ремонт и техническое обслуживание, которые вы производите для своей арендуемой собственности, чтобы поддерживать ее в хорошем рабочем состоянии.

Вы можете вычесть расходы, оплаченные арендатором, если они являются вычетом расходов на аренду. Когда вы включаете справедливую рыночную стоимость собственности или услуг в свой доход от аренды, вы можете вычесть ту же сумму как расходы на аренду.

Вы не можете вычесть стоимость улучшений. Арендуемая собственность улучшается только в том случае, если выплаченные суммы предназначены для улучшения, восстановления или адаптации к новому или другому использованию. Дополнительную информацию об улучшениях см. В разделе «Правила в отношении материальной собственности — часто задаваемые вопросы».Стоимость улучшений возмещается за счет амортизации.

Вы можете восстановить некоторые или все свои улучшения, используя форму 4562 для отчета об амортизации, начиная с года, когда ваша арендуемая собственность впервые вводится в эксплуатацию, и начиная с любого года, когда вы вносите улучшения или добавляете мебель. Только процент этих расходов подлежит вычету в год, когда они были понесены.

Как мне сообщить о доходах и расходах от аренды?

Если вы арендуете недвижимость, такую ​​как здания, комнаты или квартиры, вы обычно указываете свои арендные доходы и расходы в форме 1040 или 1040-SR, Приложение E, Часть I. Перечислите свои общие доходы, расходы и амортизацию для каждой арендуемой собственности в соответствующей строке Приложения E. См. Инструкции к форме 4562, чтобы определить сумму амортизации, которую нужно указать в строке 18.

Если у вас более трех объектов аренды, заполните и приложите столько Приложений E, сколько необходимо для перечисления объектов недвижимости. Заполните строки 1 и 2 для каждой собственности, включая почтовые адреса каждой собственности. Однако заполните столбец «Итоги» только в одном приложении E. Цифры в столбце «Итоги» в этом приложении E должны быть объединенными итогами всех таблиц E.

Если ваши арендные расходы превышают арендный доход, ваши потери могут быть ограничены. Сумма убытков, которую вы можете вычесть, может быть ограничена правилами потери пассивной активности и правилами риска. См. Форму 8582, «Ограничения пассивной деятельности» и форму 6198, «Ограничения риска», чтобы определить, ограничена ли ваша потеря.

Если у вас есть какое-либо личное пользование жилым помещением, которое вы снимаете (включая загородный дом или резиденцию, в которой вы снимаете комнату), ваши расходы на аренду и потери могут быть ограничены. См. Публикацию 527, Жилая недвижимость в аренду, для получения дополнительной информации.

Какие записи мне следует вести?

Хорошие записи помогут вам следить за продвижением вашей арендуемой собственности, готовить финансовую отчетность, определять источник поступлений, отслеживать расходы, вычитаемые из налогооблагаемой базы, готовить налоговые декларации и вспомогательные элементы, указанные в налоговых декларациях.

Ведите хороший учет вашей арендной деятельности, включая доход от аренды и расходы на аренду.Вы должны иметь возможность задокументировать эту информацию, если ваш отчет выбран для аудита. Если вы прошли аудит и не можете предоставить доказательства в поддержку статей, указанных в ваших налоговых декларациях, вы можете подвергнуться дополнительным налогам и штрафам.

У вас должна быть возможность обосновать определенные элементы расходов для их вычета. Как правило, вы должны иметь документальные доказательства, такие как квитанции, аннулированные чеки или счета, чтобы подтвердить свои расходы. Следите за любыми дорожными расходами, которые вы понесете на ремонт арендуемой недвижимости.Чтобы вычесть командировочные расходы, вы должны вести записи в соответствии с правилами, изложенными в главе 5 Публикации 463 «Путевые расходы, развлечения, подарки и автомобильные расходы».

Для подготовки налоговых деклараций вам необходимы хорошие записи. Эти записи должны подтверждать доходы и расходы, о которых вы сообщаете. Как правило, это те же записи, которые вы используете для отслеживания операций с недвижимостью и подготовки финансовой отчетности.

Аренда Недвижимости на продажу | Инвестиционная недвижимость

Проверяйте почаще, чтобы увидеть новую инвестиционную недвижимость на продажу!

Инвестиции в арендную недвижимость

Аренда недвижимости в большинстве случаев гарантирует вам стабильную окупаемость ваших инвестиций.Это, наряду с формированием довольно сильной защитной преграды для вашего финансового будущего. Двумя наиболее важными преимуществами сдачи в аренду недвижимости являются то, что они могут обеспечить денежный поток и увеличить стоимость за счет повышения. Инвестиции в арендную недвижимость в США продолжают расти. Этот рост объясняется быстрой урбанизацией и изменениями доходов на душу населения, а также другими социально-экономическими факторами.

В 2019 году в США насчитывалось около 14,7 миллиона домохозяйств и 45,2 миллиона жителей, арендующих дома на одну семью (данные Statista 2020).В то время как компании в основном владеют многоквартирной арендуемой недвижимостью, индивидуальные инвесторы с большей вероятностью будут владеть односемейными и дуплексными арендными домами.

Поиск хорошей арендуемой собственности в хорошем месте — активная форма инвестирования в недвижимость, требующая времени, преданности делу и участия. Мы можем сэкономить ваше время, найдя одни из лучших объектов аренды на стабильных и растущих рынках недвижимости в Соединенных Штатах. Если вы новичок в инвестировании в недвижимость, мы можем помочь вам стать успешным инвестором.

Аренда на одну семью

Мы занимаемся сдачей внаем односемейной недвижимости, потому что она дешевле и проще в управлении. Любому начинающему инвестору будет очень легко владеть этой недвижимостью и управлять ею. Первоначально требуется меньше денег, а это также означает, что проще финансировать свои инвестиции.

По данным Национального совета по аренде домов (NRHC), рынок аренды домов на одну семью с 2007 года вырос на 30 процентов по сравнению с 15 процентами для многоквартирных домов за тот же период.Односемейная отрасль все еще находится на начальной стадии, и большинство инвесторов намерены приобрести менее десяти единиц. Институциональная собственность остается очень небольшой частью общего рынка — всего 200000 домов, или 0,2 процента от более чем 90 миллионов домов на одну семью в США

.

Аренда недвижимости под ключ Продажа

Мы специализируемся на продаже недвижимости под ключ, после покупки которой практически не нужно работать. Наша торговая площадка — отличное место для начала поиска арендуемой недвижимости, потому что она позволяет вам запрашивать и фильтровать недвижимость с нескольких растущих рынков на основе ваших критериев.

Независимо от того, покупаете ли вы особняк или инвестиционную недвижимость, важно рассчитать норму прибыли от арендуемой собственности, чтобы определить ее успешность в качестве инвестиции. Здесь вам помогут наши опытные консультанты по инвестициям.

Они помогут вам оценить ваши краткосрочные и долгосрочные цели, а затем предложат вам лучшие варианты из нашего перечня инвестиционной недвижимости с гарантированным доходом от аренды. Ниже приведены некоторые из предлагаемых нами инвестиционных объектов для продажи со ставкой капитализации до 10%.

Хорошая ставка капитализации будет зависеть от ваших личных инвестиционных критериев и предпочтений, например, от того, хотите ли вы инвестировать в стабильный или растущий рынок недвижимости. Ставки CAP ниже в таких местах, как Сан-Франциско, чем в Далласе. Кроме того, недвижимость недалеко от центра города с пригородами обычно имеет более низкие ставки CAP, чем недвижимость в пригороде.

Вы найдете все важные показатели для оценки потенциальной отдачи от ваших инвестиций. Вы можете сортировать и фильтровать результаты поиска, чтобы найти подходящую вам инвестиционную недвижимость.Мы предлагаем на продажу различные виды жилой недвижимости, например, особняки на одну семью, дуплексы, триплексы и четырехэтажные дома. Типичный объект на одну семью включает в себя от одной до четырех квартир.

Краудфандинг в сфере недвижимости и инвестирование

Инвестиции в сдачу в аренду недвижимости для начинающих

Инвестирование в недвижимость охватывает гораздо более широкий спектр инвестиционных инструментов, чем думает большинство людей. Этот спектр варьируется от очень пассивной стратегии покупки акций, связанных с недвижимостью, на публичной бирже, инвестирования в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или даже инвестирования в сделки через краудфандинговую платформу недвижимости до более активного подхода к покупке отдельной собственности. напрямую — либо для перепродажи с целью получения прибыли, либо для сдачи в аренду для получения постоянного дохода.

Вопреки расхожему мнению и многим книгам и курсам по недвижимости, инвестирование в арендуемую недвижимость не является стратегией получения пассивного дохода. Фактически, это одна из самых активных и трудоемких форм инвестирования в недвижимость, которыми вы можете заниматься.

В следующих разделах мы обсудим основы инвестирования в арендуемую недвижимость, включая обзор того, как найти жизнеспособную арендуемую недвижимость и получить для нее финансирование, что может быть задействовано в эксплуатации и обслуживании недвижимости, а также основные плюсы. и минусы таких вложений.Мы также предлагаем подход к инвестированию в недвижимость, который может служить возможной альтернативой, если вы обнаружите, что прямые инвестиции в процесс аренды недвижимости вам не подходят.

Если вы хотите узнать больше об инвестировании в арендуемую недвижимость, а также о других возможностях инвестирования в недвижимость, посетите Ресурсный центр RealtyMogul.

Доходные инвестиции в недвижимость — инвестиции в аренду

Хотя существует множество способов прямого инвестирования в недвижимость, в целях упрощения мы можем разбить инвестиционные подходы на две основные категории: инвестирование в недвижимость с целью ее быстрой перепродажи с целью получения прибыли и инвестирование в недвижимость на длительный срок. срок и сдача в аренду.

Одно из потенциальных преимуществ инвестирования в аренду состоит в том, что они могут обеспечить два типа прибыли. Во-первых, это может обеспечить повышение стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе, если стоимость недвижимости со временем будет расти и из-за улучшений, сделанных владельцем, а также по мере того, как владелец увеличивает долю в собственности, выплачивая ипотеку.

Во-вторых, собственник также имеет потенциал для получения постоянной прибыли в виде положительного денежного потока от инвестиций, полученных от сдачи недвижимости в аренду арендаторам за ежемесячные платежи, которые превышают общие ежемесячные расходы владельца на содержание собственности.

Если инвестор может получить привлекательное финансирование для обеспечения сдачи в аренду собственности, приносящей положительный денежный поток на растущем рынке — и если инвестор готов взять на себя ответственность по управлению недвижимостью (или работе с компанией по управлению недвижимостью) — тогда сдача в аренду недвижимости может быть жизнеспособной стратегией инвестирования в недвижимость. Конечно, как и в случае с любыми инвестициями, важно понимать, что инвестирование в арендуемую недвижимость сопряжено с риском убытков и нет никаких гарантий возврата.

Стратегия инвестирования в арендуемую недвижимость

Чтобы определить, могут ли инвестиции в арендуемую недвижимость работать на вас, вам сначала нужно прийти к обоснованной оценке рентабельности инвестиций (ROI), которую эта недвижимость может принести.

Для многих типов инвестиций вы можете определить рентабельность инвестиций, вычислив простую формулу: прибыль минус затраты, разделенные на затраты. В случае инвестиций в акции, например, если вы заплатите 10 000 долларов за акции компании и продадите свои акции позже за 12 000 долларов, то вы получите рентабельность инвестиций в 20%.Это чистая прибыль в размере 2000 долларов, разделенная на первоначальную покупную цену в 10000 долларов, что дает вам 20% -ый возврат ваших инвестиций.

На самом деле расчет рентабельности инвестиций будет более сложным, потому что вам нужно будет учесть такие расходы, как налог на прирост капитала от продажи ваших акций, а также любые брокерские сборы, которые вы понесли при покупке и продаже ваших акций.

Но все становится еще сложнее, когда вы пытаетесь определить потенциал рентабельности инвестиций до инвестирования в арендуемую недвижимость — потому что существует так много переменных, которые могут повлиять как на потенциальный доход, так и на расходы собственности.

Определение возможной рентабельности инвестиций в доходоприносящую недвижимость потребует от вас оценки (на основе имеющихся исторических данных) рыночных ставок аренды, доли вакантных площадей аналогичной недвижимости в этом районе, текущих расходов на содержание и эксплуатацию недвижимости, а также другие переменные, которые могут измениться в любой момент. И имейте в виду, как указывалось ранее, инвестиции в арендуемую недвижимость несут риск потерь, как и любой другой тип инвестиций, и никогда не могут быть гарантированы доходы.

Как определить хорошую арендуемую недвижимость

Существует множество критериев, которые необходимо учитывать при поиске хорошей арендуемой недвижимости для инвестиций. Если вы ищете жилую недвижимость для сдачи в аренду — например, дом на одну семью или небольшой жилой комплекс — вы можете сосредоточить свой поиск в районах с ценными домами, низким уровнем преступности, высокими показателями занятости и хорошими рейтингами. школы.

Но если предположить, что вы сузили круг поиска инвестиций в аренду до определенной области или даже до нескольких конкретных объектов недвижимости, вам следует затем выполнить некоторые базовые вычисления, чтобы лучше понять, насколько хорошо эти объекты могут приносить вам доход.

Ваша цель, конечно, скорее всего будет заключаться в том, чтобы найти арендуемую недвижимость, которая генерирует положительный денежный поток — где арендная плата и любой другой доход, который вы зарабатываете на собственности, превышают все расходы, включая ваш платеж по ипотеке, плату за управление недвижимостью налоги на имущество (рассчитываются ежемесячно), ремонт, страхование и др.

Представьте, что вы должны были купить жилой комплекс из четырех квартир за 300 000 долларов и получить ипотечный платеж в размере 1 900 долларов (включая удержанные налоги на имущество, уплаченные ипотечной компанией).Затем вы наняли компанию по управлению недвижимостью за 150 долларов, чтобы она занималась проверкой арендаторов и решала вопросы ремонта и обслуживания. Далее предположим, что текущие работы по техническому обслуживанию, такие как озеленение квартиры, обойдутся вам еще в 200 долларов, а расходы, которые вы несете за собственность, такие как некоторые коммунальные услуги и страхование имущества, будут стоить дополнительно 500 долларов. Таким образом, ваши общие расходы составят 2750 долларов в месяц.

Наконец, предположим, что вы можете взимать 800 долларов за единицу и все четыре единицы сдают.Это дает вам валовой доход в размере 3200 долларов — чистый операционный доход 450 долларов в месяц.

Еще один способ определить, может ли сдаваться внаем недвижимость для вас, — использовать простое правило 1%. Это руководство позволяет вам рассчитать свой ежемесячный доход от сдачи в аренду недвижимости и разделить его на покупную цену — и в нем утверждается, что если это число находится в диапазоне 1%, то у вас может быть хорошая арендуемая недвижимость.

В нашем примере выше, если цена покупки составляла 300 000 долларов, а расчетный ежемесячный доход составлял 3200 долларов (при условии отсутствия вакансий в течение года), то это дало бы вам доходность более 1%, 1.Фактически, 06%.

Однако эти расчеты всегда сложнее и требуют учета большего количества переменных. В гипотетическом примере, который мы использовали здесь, вам также может потребоваться добавить 5% вакансий в вашу оценку, потому что это стандартная норма вакансий для аналогичных объектов в этом районе. Это снизит ваш годовой доход с 38 400 долларов (3200 долларов в месяц, умноженные на 12 месяцев) до 36 480 долларов, чтобы отразить 5% -ное падение дохода из-за вакансии. Теперь ваш ежемесячный доход будет составлять 3040 долларов, что по-прежнему составляет примерно 1% от вашей покупной цены и, следовательно, остается потенциально жизнеспособной сделкой. Имейте в виду, что это чисто упрощенный пример, и потенциальные возможности могут отличаться от предоставленного примера.

Покупка недвижимости в аренду

Один из самых сложных аспектов покупки арендуемой недвижимости — это составление полного списка всех расходов. Несоблюдение даже одного авансового капиталовложения или текущих расходов может привести к неточной оценке стоимости и потенциального дохода от вашей собственности.

Этот список расходов длинный и включает в себя комиссионные агента / брокера за приобретение недвижимости, ипотечные сборы, уборку и техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, страхование, рекламу для арендаторов, проценты по ипотеке, управление недвижимостью, ваше время и расходы, связанные с поездкой в ​​и из имущество, налоги и подготовка налоговой декларации, судебные издержки, расходы на замену бытовой техники и т. д.

Крайне сложно, если вообще возможно, заранее узнать обо всех расходах, которые может потребоваться ваша арендуемая недвижимость. По этой причине, когда вы рассчитываете потенциальный доход от собственности, важно собрать как можно больше информации об этой собственности и аналогичных свойствах в этом районе. Также желательно ошибиться в своих расчетах — учесть дополнительный процент расходов на непредвиденные расходы.

Финансирование аренды недвижимости

Финансирование доходной недвижимости обычно труднее, чем финансирование дома или другого основного места жительства.

Главное отличие — это размер первоначального взноса. В то время как покупатели жилья с сильной кредитной историей могут найти возможности финансирования, которые требуют всего несколько процентов от стоимости основного места жительства, инвесторы обычно должны вложить не менее 20%.

Существуют и другие варианты финансирования, однако некоторые весьма креативные. Например, инвестор может запросить «финансирование продавца» или «финансирование собственника», когда владелец собственности выступает в роли банка или ипотечной компании, а инвестор вносит определенную сумму денег для покупки и обещает определенную сумму ежемесячно. — как если бы они поступили с традиционной ипотечной компанией.

Действительно, эти транзакции во многом имитируют стандартную ипотечную договоренность с участием агентов и эскроу-компании, а кредит и доброе имя инвестора так же важны для выполнения ипотечных обязательств, как и если бы кредит принадлежал большой банк.

Инвестор может даже получить необходимый первоначальный взнос другими способами, например, путем получения кредитной линии на приобретение собственного капитала на своем основном месте жительства (или другой собственности) или даже через краудфандинговую платформу недвижимости, такую ​​как RealtyMogul.com.

Покупка недвижимости для сдачи в аренду

Еще один способ инвестировать в арендуемую недвижимость — это покупка и сдача в аренду дома в месте отдыха.

Но какой бы захватывающей ни была идея владения арендой на время отпуска, вам необходимо понимать реалии таких инвестиций и подвергать их тем же бизнес-расчетам, что и при любых других инвестициях в аренду.

Одна из проблем, связанных с арендой на время отпуска, заключается в том, что, поскольку они, скорее всего, не будут сдаваться в аренду на 100% год — а во многих случаях только на несколько месяцев в году — ваши посуточные или недельные арендные ставки должны будут быть высоким, чтобы сохранить положительный инвестиционный денежный поток в течение года.(В конце концов, вы не можете отдохнуть от выплат по ипотеке в сезон спада).

Еще одна вещь, которую вы должны учитывать при принятии решения о том, является ли аренда на время отпуска разумной инвестицией, — это расходы на владение такой недвижимостью — и они часто выше, чем они были бы для сопоставимой недвижимости вне горячих точек отдыха. Например, стоимость рекламы вашей арендуемой квартиры почти наверняка будет высокой, потому что для привлечения потенциальных отдыхающих может потребоваться продуманная и продуманная реклама.

Кроме того, поскольку ваша недвижимость на время отпуска может сдаваться намного чаще, чем обычная аренда жилья, вам также может потребоваться тратить больше денег в год на уборку, замену сломанных или отсутствующих предметов, страховку и т. Д.

По этим причинам аренда на время отпуска может быть одним из самых сложных видов аренды для инвесторов.

Как RealtyMogul.com REIT может помочь мне начать инвестировать?

Если мысль о поиске подходящей арендуемой собственности, попытках подсчитать рентабельность инвестиций и работе с протекающими кранами арендаторов звучит больше, чем вы готовы взять на себя, но вы все равно заинтересованы в инвестировании в недвижимость — одной из альтернатив может быть инвестирование в MogulREIT II, ​​которая инвестирует исключительно в многоквартирные дома.

Инвестируя в MogulREIT II через RealtyMogul, вы можете получить множество потенциальных преимуществ, в том числе возможность получить долгосрочную прибыль за счет повышения стоимости недвижимости, включенной в портфель, и возможность получать постоянный доход, который обычно выплачивается ежеквартально.

Кроме того, поскольку MogulREIT II — это действительно пассивное вложение — профессионалы в сфере недвижимости и управления недвижимостью находят и затем управляют повседневными операциями по этим сделкам — такие вложения дают вам возможность пользоваться как краткосрочными, так и долгосрочными сделками. срок возврата инвестиций в арендуемую недвижимость без выполнения какой-либо работы.

Конечно, как инвестор, вы должны внимательно рассмотреть факторы риска, связанные с MogulREIT II, ​​перед покупкой акций. Факторы риска включают общие риски на рынке недвижимости, а также минимальную историю деятельности REIT и способность REIT реализовать свою инвестиционную стратегию. Более полный набор факторов риска можно найти в Проспекте предложения.

Подробнее об инвестировании в MogulREIT II можно узнать здесь.

Арендуемая недвижимость — хороший способ приумножить состояние?

Владение арендуемой недвижимостью в дополнение к вашему основному месту жительства может стать для вас способом накопления богатства, особенно если вы не хотите инвестировать в фондовый рынок.Данные, опубликованные в 2017 году, показывают, что 47% арендных площадок принадлежало индивидуальным инвесторам. Теоретически это имеет смысл. При аренде недвижимости кто-то другой платит вашу ипотеку, и со временем ваш капитал растет. В конечном итоге вы можете напрямую владеть недвижимостью, которая также приносит доход. Однако инвестиции в арендную недвижимость не всегда гарантированы.

Первым домом, который мы с женой купили, была квартира в 2004 году в Стэмфорде, штат Коннектикут, которую мы, в свою очередь, сдали в аренду, когда купили наш первый дом на одну семью.Наша ситуация не сработала по ряду причин, в основном потому, что 1) недвижимость после повышения на 30% + по сравнению с нашей покупной ценой в конечном итоге была продана только с 5% -ной прибылью. 2) Нам нужно было обновить (кухонные столешницы и полы) и отремонтировать (система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха), что отнимало нашу прибыль. 3) В условиях сильной рецессии цены на аренду упали и моя ожидаемая доходность снизилась, и у нас также было несколько месяцев, когда недвижимость пустовала.

Итак, как видите, вещи, которые кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, часто таковы.Итак, прежде чем вы решите инвестировать в арендуемую недвижимость, подумайте о том, чтобы рассчитать окупаемость ваших инвестиций, чтобы увидеть, действительно ли инвестирование в арендуемую недвижимость — это то, о чем вы думали.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в арендуемую недвижимость

Как и при любых инвестициях, вам необходимо знать ожидаемую рентабельность инвестиций (ROI). Рентабельность инвестиций = (Чистая прибыль / Стоимость инвестиций) x 100. Поэтому, прежде чем покупать арендуемую недвижимость, спросите, какой возврат разумно ожидать от своих денег и что вам нужно заработать, чтобы инвестиции окупились. ?

Расчет рентабельности инвестиций в аренду может оказаться сложной задачей.Хотя есть много разных способов сделать это, цель этого упражнения — предоставить вам «обратную сторону конверта», чтобы помочь вам быстро оценить, имеет ли сдаваемая в аренду недвижимость потенциал возврата, к которому стоит стремиться. Если ваши расчеты показывают, что на бумаге прибыль мала, в реальности она, скорее всего, тоже будет небольшой.

Прежде чем вы сможете рассчитать истинную рентабельность инвестиций в аренду, вы должны учесть все затраты, связанные с владением этой недвижимостью, а не только сумму покупки.

Для наглядности я составил расчет рентабельности инвестиций в аренду, чтобы продемонстрировать, насколько сложным является это математическое упражнение.

Что следует учитывать при расчете рентабельности инвестиций в арендуемую недвижимость

Хотя первоначальная стоимость инвестиций должна быть простой (цена покупки, затраты на закрытие, ремонт для подготовки), определение вашей чистой прибыли (выручка — расходы) может оказаться сложной задачей. При расчете собственной чистой прибыли не забывайте следующие переменные:

Доход

  1. Доход от аренды: Сколько вы можете взимать за аренду каждый месяц.
  2. Выплаченная ипотека: Какая часть собственности у вас есть.
  3. Изменение стоимости недвижимости: Сколько у вас дополнительного капитала сверх суммы уже выплаченной ипотеки, на основе текущих рыночных цен на жилье и аренду.

Расходы

  1. Финансирование: Если вы не купили недвижимость за наличные и взяли ипотеку, сумма, которую вы платите в месяц в виде основной суммы долга и процентов.
  2. Взносы ассоциации домовладельцев: Взносы, которые вы платите за коммунальные услуги.
  3. Страхование имущества: Страхование вашего имущества.
  4. Налог на недвижимость: Сумма, которую вы платите в виде государственных и местных налогов. И помните, что налоги на недвижимость обычно не остаются неизменными каждый год. Обычно они продолжают расти, если только экономический спад не позволит вам провести переоценку собственности (обычно за определенную плату) и скорректировать ее в сторону понижения.
  5. Вакансия: Сумма денежных средств, необходимая для покрытия расходов при отсутствии арендатора.Стандартная доля вакантных площадей составляет от 5% до 8%, что означает, что это процентная доля в году, в течение которой объект будет пустовать.
  6. Ваше время: Многие люди забывают учитывать стоимость собственного времени. Будь то время, потраченное на разнорабочие или поиск съемщика, ваше время — деньги, и любое время, которое вы вкладываете в управление недвижимостью, снижает окупаемость ваших инвестиций.

Мой «обратный» расчет даже не учитывает какие-либо расходы на управление или техническое обслуживание собственности.Недвижимость всегда требует ухода. Это число сложно обобщить, так как все объекты недвижимости индивидуальны, но просто знайте, что что-то сломается, необходимо будет модернизировать бытовую технику, и потребуются постоянные ресурсы для поддержания вашей собственности в хорошем состоянии и конкурентоспособности на рынке аренды.

Кроме того, этот расчет следует производить для каждого года, который вы предполагаете владеть недвижимостью, поскольку ваша доходность со временем будет меняться.

Заключение

Аренда недвижимости может приносить доход, но окупаемость инвестиций обычно происходит не сразу.Инвестиции в арендуемую недвижимость также сопряжены с риском из-за того, что многие факторы могут повлиять на ее эффективность, например, рынок жилья или ваша способность удерживать ее в аренде. Итак, если вам интересно, стоит ли вам инвестировать в недвижимость, подумайте, насколько этот тип инвестиций будет уместен для вас и вашей ситуации в первую очередь.

Как и любые другие инвестиции, арендуемую недвижимость следует рассматривать как долгосрочную инвестицию, а не как мгновенную дойную корову. Если ваша цель — приумножить богатство, я скажу вам, что есть и другие способы получения прибыли на свой доход с меньшим риском и головной болью, например, инвестирование в глобально диверсифицированный портфель акций и облигаций.

Каким был ваш опыт работы с арендуемой недвижимостью и работы арендодателем? Согласны ли вы с тем, что в качестве инвестиций требуется время, чтобы получить вознаграждение, или ваш опыт был другим? Напишите мне на [email protected] и расскажите об этом!

Эта статья написана и представляет точку зрения нашего советника, а не редакции Киплингера. Вы можете проверить записи консультантов в SEC или FINRA.

Основатель, Lake Road Advisors, LLC

Пол Сидлански, основатель Lake Road Advisors LLC, проработал в сфере финансовых услуг более 20 лет.До основания Lake Road Advisors Пол работал менеджером по работе с зарегистрированным инвестиционным консультантом. Ранее Пол 13 лет проработал в Morgan Stanley в Нью-Йорке. Пол является СЕРТИФИЦИРОВАННЫМ ФИНАНСОВЫМ ПЛАНЕРОМ ™ и членом Национальной ассоциации личных финансовых консультантов (NAPFA) и XY Planning Network (XYPN). В 2018 году он был включен в список 100 лучших финансовых консультантов Investopedia.

Калькулятор арендной платы

Связанный калькулятор инвестиций | Калькулятор средней доходности | Ипотечный калькулятор

Вложения в недвижимость

Инвестиции в арендуемую недвижимость относятся к инвестициям в недвижимость, которые включают недвижимость и ее покупку с последующим владением, сдачей в аренду и продажей.В зависимости от типа арендуемой собственности инвесторам необходим определенный уровень опыта и знаний, чтобы получать прибыль от своих предприятий. Недвижимость может представлять собой большинство объектов недвижимости, которые можно сдавать в аренду, например отдельную квартиру, дуплекс, дом на одну семью, целый жилой комплекс, коммерческую торговую площадь или офисное помещение. В некоторых случаях промышленная недвижимость также может быть использована в качестве инвестиций в арендуемую недвижимость. Более коммерческая арендуемая недвижимость, такая как жилые комплексы или офисные здания, более сложна и трудна для анализа из-за множества факторов, возникающих в результате более крупного масштаба.Для более старой собственности обычно предполагаются более высокие затраты на обслуживание и ремонт.

Инвестиции в арендуемую недвижимость, как правило, капиталоемки и зависят от денежного потока при низком уровне ликвидности. Однако по сравнению с фондовыми рынками инвестиции в арендуемую недвижимость обычно более стабильны, имеют налоговые льготы и с большей вероятностью застрахованы от инфляции. При правильном финансовом анализе они могут оказаться выгодными и стоящими вложениями. Калькулятор арендуемой недвижимости может помочь в подсчете.

Доход

Есть несколько способов получения дохода от инвестиций в арендуемую недвижимость. Во-первых, инвесторы получают регулярный денежный поток, обычно ежемесячно, в виде арендной платы от арендаторов. Кроме того, как и в случае владения любым акционерным капиталом, арендуемая недвижимость дает инвестору возможность получать прибыль от повышения стоимости или увеличения стоимости недвижимости с течением времени. В отличие от дохода от аренды, продажа приносит один большой разовый доход.

Обязанности

Инвестиции в арендуемую недвижимость не являются пассивным доходом. Это требует времени и работы. Инвестор или собственник должен взять на себя роль домовладельца и все связанные с этим должностные обязанности.

Общие обязанности владения арендуемой недвижимостью включают:

  • Управление арендаторами —поиск арендаторов, проверка данных для потенциальных арендаторов, заключение юридических договоров аренды, сбор арендной платы и выселение арендаторов, если необходимо.
  • Содержание недвижимости —ремонт, содержание, ремонт и т. Д.
  • Административный — оформление документов, установка арендной платы, обработка налогов, оплата труда сотрудников, составление бюджета и т. Д.

Владельцы арендуемой недвижимости обычно нанимают компании по управлению недвижимостью за фиксированную или процентную плату для выполнения всех своих обязанностей. Инвесторы, у которых мало времени, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью, которые не заинтересованы в практическом управлении или которые могут позволить себе затраты, могут получить выгоду от найма компании по управлению недвижимостью.По приблизительным оценкам, это будет стоить около 10% дохода от аренды недвижимости.

Общие правила

Инвестиции в недвижимость могут быть сложными, но есть несколько общих принципов, которые могут быть полезны в качестве быстрой отправной точки при анализе инвестиций. Однако каждый рынок индивидуален, и вполне возможно, что эти рекомендации не сработают в определенных ситуациях. Важно, чтобы к ним относились как к таковым, а не как к замене сложного финансового анализа или совета профессионалов в сфере недвижимости.

50% Правило — Сумма операционных расходов арендуемой собственности составляет около 50% дохода. Операционные расходы не включают основную сумму и проценты по ипотеке. Остальные 50% можно использовать для выплаты ежемесячного платежа по ипотеке. Это можно использовать для быстрой оценки денежного потока и прибыли от инвестиций.

1% Правило — Ежемесячный брутто-доход от аренды после ремонта должен составлять 1% или более от покупной цены собственности. Нередко можно услышать о людях, использующих правило 2% или даже 3% — чем выше, тем лучше.

Менее известным правилом является правило 70%. Это правило покупки и продажи проблемной недвижимости с целью получения прибыли, согласно которому покупная цена должна быть менее 70% от стоимости после ремонта (ARV) за вычетом затрат на ремонт (реабилитация).

Внутренняя норма прибыли

Внутренняя норма прибыли (IRR) или общая годовая доходность — это годовая ставка, полученная на каждый вложенный доллар за период, когда он инвестируется. Обычно он используется большинством, если не всеми инвесторами, как способ сравнения различных инвестиций. Чем выше IRR, тем более желательны вложения.

IRR — один из, если не самый важный показатель рентабельности сдачи в аренду недвижимости; ставка капитализации слишком проста, а возврат денежных средств на инвестиции (CFROI) не учитывает временную стоимость денег.

Ставка капитализации

Ставка капитализации, часто называемая ставкой капитализации, представляет собой отношение чистого операционного дохода (NOI) к стоимости инвестиционных активов или текущей рыночной стоимости.

Ставка капитализации =
Чистая операционная прибыль
Цена

Cap rate — лучший показатель для быстрого сравнения инвестиционной собственности.

Также может быть полезно оценить прошлые ставки капитализации собственности, чтобы получить некоторое представление о том, как недвижимость работала в прошлом, что может позволить инвестору экстраполировать, как собственность может работать в будущем.

Если измерить чистую операционную прибыль для данной арендуемой собственности особенно сложно, анализ дисконтированных денежных потоков может быть более точной альтернативой.

Денежный поток Рентабельность инвестиций

При покупке недвижимости для сдачи в аренду с помощью займа необходимо внимательно изучить денежные потоки.Неудачи при инвестициях в недвижимость могут быть вызваны неустойчивыми отрицательными потоками денежных средств. Денежный поток возврата инвестиций (CFROI) является метрикой для этого. CFROI, который иногда называют наличным доходом, помогает инвесторам определить убытки / прибыль, связанные с текущими денежными потоками. У устойчивой арендуемой собственности, как правило, должен быть увеличивающийся годовой процент CFROI, обычно из-за статических выплат по ипотеке наряду с доходами от аренды, которые со временем растут.

О чем нужно помнить

Как правило, чем выше IRR, CFROI и капитализация инвестиции, тем лучше.В реальном мире очень маловероятно, что инвестиции в арендуемую недвижимость пойдут точно так, как запланировано или рассчитано с помощью этого калькулятора арендной недвижимости. Столь много финансовых предположений, растянутых на длительные периоды времени (обычно несколько десятилетий), могут привести к нежелательным / неожиданным сюрпризам. Независимо от того, снижает ли стоимость собственности кратковременная рецессия или строительство процветающего торгового комплекса увеличивает ее стоимость, оба эти фактора могут иметь решающее влияние на процентную ставку, IRR и CFROI.На цифры могут повлиять даже средние изменения, такие как повышение затрат на техническое обслуживание или уровень вакантных площадей. Ежемесячная арендная плата также может сильно колебаться из года в год, поэтому брать расчетную арендную плату за определенный период времени и экстраполировать ее на несколько десятилетий в будущее на основе курса повышения стоимости может быть нереалистично. Более того, хотя рост цен учитывается, инфляция — нет, что может сильно исказить такие большие цифры.

Прочие виды инвестиций в недвижимость

Помимо сдачи в аренду, есть много других способов инвестировать в недвижимость. Ниже перечислены несколько других распространенных инвестиций.

РЕЙЦ

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — это компании, которые позволяют инвесторам объединять свои деньги для инвестирования в долговые или долевые инструменты в совокупность собственности или других активов недвижимости. REIT можно разделить на частные, публично торгуемые или публичные неторговые. REIT идеально подходят для инвесторов, которые хотят иметь доступ к портфелю недвижимости без необходимости совершать традиционные сделки с недвижимостью.

По большей части REIT являются источником пассивного дохода как часть диверсифицированного инвестиционного портфеля, который обычно включает акции и облигации.

Купля-продажа

Покупка и продажа (иногда называемая торговлей недвижимостью) аналогична инвестированию в арендуемую недвижимость, за исключением того, что она не предусматривает сдачи в аренду или не предусматривает ее. Как правило, недвижимость покупается, проводятся улучшения, а затем она продается с целью получения прибыли, обычно в короткие сроки. Иногда никаких улучшений не делается. При покупке и продаже домов это обычно называют переворотом домов. Покупка и продажа недвижимости с целью получения прибыли обычно требуют глубоких знаний рынка и опыта.

Оптовая

Оптовая торговля — это процесс поиска сделок с недвижимостью, составления контракта на приобретение сделки и последующей продажи контракта другому покупателю. Оптовик никогда не владеет недвижимостью.

Можете ли вы получить прибыль от аренды? Инвестиции в недвижимость в цифрах

Раскрытие информации о рекламе Эта статья / сообщение содержит ссылки на продукты или услуги одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров. Мы можем получить компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

На самом деле, инвестирование в недвижимость во многих отношениях отражает вложение в акции и облигации.В обоих случаях ваши цели — получение краткосрочного дохода и долгосрочного прироста капитала.
Тщательно отобранная, надлежащим образом обслуживаемая и правильно управляемая арендная недвижимость может обеспечить три вещи, которые ищут все инвесторы:

Когда вы инвестируете в арендуемую недвижимость, ваш краткосрочный доход поступает от аренды, а не от квартальных дивидендов или процентных выплат. И ваш прирост капитала связан с повышением стоимости вашей собственности, а не с ростом стоимости акций.

Нельзя сказать, что нет больших различий.И мы не говорим, что ваш портфель должен включать только активы фондового рынка или только недвижимость. Исследования показывают, что разнообразные портфели со временем становятся намного лучше. Инвестиции на фондовом рынке часто гораздо более пассивны. Это также может быть меньше времени и исследований, чем инвестирование в недвижимость.

Однако я обнаружил, что более активный подход к инвестированию приносит более высокие результаты. Для меня более приятно владеть материальным имуществом, чем акциями, которые отображаются в виде чисел в ежемесячном отчете.

Выбор недвижимости для сдачи в аренду

Многие люди «впадают» в собственность арендуемой недвижимости. Они могут купить недвижимость, когда они не замужем, затем пожениться, переехать вместе и, вместо того, чтобы продавать дополнительный дом, решить сдать его в аренду. Или они наследуют дом от родителей и сдают его в аренду вместо того, чтобы сразу продавать.

Часто это не идеальные ситуации аренды недвижимости по нескольким причинам. Основная причина в том, что числа не работают. Это потому, что планирование всегда лучше, чем попадание практически в любую жизненную ситуацию.

Если вы не купите недвижимость в качестве инвестиции для конкретных целей получения дохода от аренды и / или прироста капитала, она, вероятно, не окажется отличным вложением в недвижимость.

Допустим, вы не попали ни в одну из этих ситуаций. Вместо этого вы хотели бы купить и арендовать недвижимость в качестве инвестиции.

Доходность лучше, чем местоположение

Что делает сдачу в аренду хорошей инвестиционной недвижимостью? Возможно, вы слышали, что инвестирование в недвижимость — это «местоположение, местоположение, местоположение».«И это, безусловно, верно в отношении инвестиций в арендную недвижимость. Вам нужна аренда, подходящая для большого пула надежных арендаторов, которые могут позволить себе арендную плату и ищут жилье.

Каким бы важным ни было местоположение, потерять деньги на собственности в прекрасном месте так же легко, как и на собственности в отбросах города. Само по себе местоположение — лишь часть успеха.

Главное, что цифры работают. Вы хотите убедиться, что ваша недвижимость приносит прибыль.Вам необходимо точно рассчитать доходы и расходы от аренды. Это называется вашим «чистым доходом от аренды».

Что такое чистый доход от аренды?

В простейшем случае чистая доходность от аренды представляет собой версию ROI (окупаемости инвестиций) для недвижимости, которую вы хотели бы получить от любых инвестиций. Он рассчитывается следующим образом:

Чистый доход от аренды = (Чистый доход от аренды ÷ Общая стоимость собственности) x 100

Вам необходимо рассчитать или очень точно оценить общую стоимость вашей собственности и чистый доход от аренды, чтобы получить чистый доход от аренды.Так что же входит в эти числа?

Вот подробная информация об одной из моих недвижимостей, сдаваемых в аренду почти на год:

Затраты 9048 9047 9048 9048 Предусмотренная аренда 9048

2 1 11. 8%
Cedar Barn Way Описание собственности
Цена покупки $ 115,000
$ 2,837
Расходы на реабилитацию $ 21,432
ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА $ 139,269
Бюджетные расходы 862 долларов США
Годовые налоги и страхование 1625 долларов США
ЧИСТЫЙ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ 16488

Ваши общие расходы на недвижимость должны включать в себя все наличные расходы, чтобы подготовить жилье для арендаторов. Это будет ваша цена покупки, затраты на закрытие, затраты на финансирование, если вы взяли ссуду, стоимость лицензирования аренды и сборы, а также затраты на рекламу. Необходимо подсчитать все затраты.

Точно так же вам нужно знать свой годовой доход от аренды и все ваши расходы, чтобы рассчитать разницу. Это ваш чистый доход от аренды.

Типичные затраты связаны с содержанием, сбором за управление имуществом, налогами, страховкой, расходами на вакансию (составление бюджета на месяцы, когда недвижимость не может быть сдана в аренду) и ежемесячными коммунальными услугами (если в договоре аренды не указано, что их платят арендаторы).Убедитесь, что общий доход от аренды за вычетом всех расходов на содержание вашего имущества и получение этого дохода.

Избегайте ошибок новичков

Удивляться не предусмотренным в бюджете расходам — ​​ошибка новичка. В случае с этой собственностью вы заметите, что я заложил в бюджет вакансию и содержание. Но я не понес ни одной из этих затрат в первый год, потому что 1) жильцы были тщательно обследованы и подписали годовой договор аренды и 2) новые приборы с гарантией были размещены в собственности в рамках процесса реабилитации.

Итак, моя чистая доходность от сдачи в аренду этой собственности составила 11,8%. (Годовой доход от сдачи в аренду составляет 16 488 долларов ÷ Общая стоимость собственности 139 269 долларов.)

Знать чистую доходность от аренды приятно тем, что это позволяет сравнивать недвижимость друг с другом. Тогда вы сможете найти более выгодное предложение перед покупкой. Он даже позволяет вам сравнивать предполагаемую доходность от недвижимости с ожидаемой доходностью от других вариантов инвестирования, таких как акции и облигации.

А как насчет признательности?

В течение многих лет многие считали, что недвижимость только дорожает.Коллапс жилищного строительства в 2008–2010 годах внес в это мышление долю реальности. Но даже в этом пузыре по всей стране была жилая недвижимость, которая сохраняла свою ценность и даже дорожала.

Недвижимость, выбранная с осторожностью, сохраняет реальную ценность, которая никуда не денется.

Перспектива прироста капитала — большая часть моего процесса выбора недвижимости, но я не рассчитываю на нее, чтобы мои цифры работали. Рынки непостоянны, и цены то вверх, то вниз. И если задуматься, рыночная цена жилой недвижимости имеет значение только тогда, когда вы хотите ее продать.

Конечно, я наблюдаю за изменением рыночной стоимости, как и за любыми другими инвестициями, поэтому я знаю, имеет ли смысл продолжать сдавать в аренду или продавать для получения прибыли. Имущество Cedar Barn Way было куплено по цене ниже рыночной, потому что это была потеря права выкупа и требовала доработки.

Пока это кажется хорошей инвестицией. Сегодня сопоставимые объекты недвижимости в этом районе продаются примерно за 185 000 долларов. Если бы я решил продать и мог бы получить эту продажную цену и вычесть 8% из затрат на продажу, моя прибыль составила бы примерно 30 000 долларов. Пока что не лучшая сделка, но неплохая окупаемость инвестиций в размере 140 000 долларов.

Преимущества арендного налога

Арендуемая недвижимость также имеет некоторые налоговые преимущества, которых не хватает другим инвестиционным вариантам. Мы рассмотрели две из трех вещей, которых стремится достичь каждый инвестор: доход и прирост капитала. Третье — налоговые преимущества. Инвестирование в недвижимость имеет уникальное налоговое преимущество. Вы можете получить налоговую льготу в случае ухудшения состояния вашего дома со временем. Есть еще кое-что, о чем вы можете прочитать здесь.

Покупка недвижимости в аренду — это только начало

Если аренда недвижимости для вас имеет смысл, то это только начало! Недвижимость — это непросто, и вам нужно будет провести много исследований, прежде чем брать на себя обязательства. Плюс к этому плата за содержание, налоги на имущество и хлопоты с арендаторами. В конце концов, это может быть очень полезным процессом и отличным дополнением к вашему инвестиционному портфелю.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *