Сдача в субаренду – :

Содержание

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду

Сдача имущества в субаренду

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66;(495) 776-13-39

 

Сдача имущества в субаренду

 «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2010, N 42

СУБАРЕНДА ИМУЩЕСТВА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Зачастую организация не имеет возможностей приобрести в собственность необходимое для ведения хозяйственной деятельности имущество. В этом случае одним из способов выхода из ситуации является аренда либо субаренда указанных ценностей. Порядок сдачи имущества в аренду(субаренду) регулируется гл. 34 ГК РФ.

Аренда — это передача по договору аренды имущества за плату во временное пользование, причем арендодатель остается собственником данного имущества. В свою очередь, субаренда — это передача уже арендованного имущества в аренду третьим лицам на основании договора субаренды.

К договорам субаренды согласно ст. 615 ГК РФ применяются те же правила, что и к договорам аренды.

Если организация решила заключить договор субаренды, необходимо обратить особое внимание на следующие основные моменты первоначального договора аренды:

во-первых, арендодателем должен являться собственник сдаваемого в аренду имущества. При несоблюдении данного требования, установленного ст. 608 ГК РФ, договор будет признан недействительным вследствие несоблюдения императивных норм гражданского законодательства;

во-вторых, в договоре аренды обязательно должно быть оговорено право арендатора предоставлять помещения в субаренду, в противном случае договор субаренды будет признан недействительным;

в-третьих, срок, на который заключен договор субаренды, не может быть больше, чем срок договора аренды. Стоит также обратить внимание на то, что досрочное расторжение договора аренды влечет расторжение договора субаренды.

При заключении договора субаренды рекомендуется тщательно проанализировать юридическую грамотность составления первоначального договора аренды, поскольку допущенные в нем ошибки, например, такие как несоблюдение существенных условий договора, могут стать причиной признания недействительности обоих договоров. В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды в обязательном порядке должны быть отражены данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В случае несоблюдения данного требования ГК РФ договор аренды, а соответственно, и субаренды будут признаны недействительными.

Напоминаем, что недействительность сделки влечет за собой серьезные налоговые и гражданско-правовые последствия. Во-первых, расходы по недействительной сделке нельзя учесть при исчислении налога на прибыль, во-вторых, по недействительной сделке предусмотрена двухсторонняя реституция, т.е. каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Следует обратить внимание и на продолжительность срока договора субаренды. ГК РФ не содержит указаний о том, подлежит ли договор субаренды, заключенный на срок более года, обязательной государственной регистрации или нет.

Договор субаренды

Статьей 651 ГК РФ для договоров аренды здания или сооружения, заключенных на срок не менее года, предусмотрена обязательная государственная регистрация, договор считается заключенным только с момента такой регистрации. Для договоров субаренды п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрены те же правила, что и для договоров аренды, соответственно, договор субаренды продолжительностью более года также подлежит обязательной государственной регистрации. Однако существует способ, который позволит избежать регистрации указанных договоров. Согласно Письмам ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 и Минфина России от 14.04.2009 N 03-03-06/1/241 достаточно заключить договор аренды(субаренды) на 11 месяцев и указать, что договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться помещениями, а арендодатель не возражает против этого. Расходы по таким договорам правомерно учитываются в расходах по налогу на прибыль.

После того, как договор субаренды заключен, необходимо обратить внимание на то, что арендованное имущество должно быть принято(впоследствии передано) субарендатором по акту приема-передачи, содержащим подписи и печати обеих сторон сделки. В акте, как правило, описывается техническое состояние, в котором было передано имущество.

Следующим шагом является отражение арендованного имущества на забалансовом счете 001«Арендованное имущество».

Многочисленные вопросы вызывает порядок учета и начисления амортизации по неотделимым улучшениям, произведенным в субарендованное имущество. Согласно п. 1 ст. 258 НК РФ арендатор(субарендатор) имеет право амортизировать указанные неотделимые улучшения в течение срока действия договора аренды, если они произведены с согласия арендодателя и их стоимость не возмещается арендодателем. Суммы амортизации рассчитываются с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. К субаренде применяются те же правила, что и к арендным отношениям. Однако в ст. 258 НК РФ подразумевается именно арендодатель, собственник помещения. Поэтому, для того чтобы субарендатор имел возможность учесть амортизацию по неотделимым улучшениям при расчете налога на прибыль, необходимо согласие арендодателя, собственника имущества.

При отнесении затрат, связанных с текущим, капитальным ремонтом, на расходы при исчислении налога на прибыль, необходимо обратить внимание на то, кто именно по условиям договора должен производить ремонт имущества.

Субарендатор может учесть расходы на ремонт при расчете налога на прибыль только в том случае, если договором(законом) предусмотрена его обязанность проводить данный вид ремонта. В ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что по общему правилу обязанности по проведению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, а текущий ремонт — на субарендатора(арендатора). Однако стороны сделки вправе самостоятельно распределить и отразить обязанности сторон по осуществлению ремонта в договоре.

Нередко возникают ситуации, когда субарендатор обязан возместить затраты арендатора в случае нанесения прямого ущерба арендуемому имуществу. Суммы возмещения ущерба рассматриваются законодателями в качестве расходов, связанных с оплатой реализованных товаров и услуг, соответственно, данные денежные средства должны увеличивать у арендатора налоговую базу по НДС(Письмо Минфина России от 25.11.2008 N 03-07-11/366).

Особого внимания заслуживает порядок обложения НДС операций по сдаче имущества в субаренду, когда арендатор применяет один из специальных режимов налогообложения. Например, порой организация, применяющая УСН, заключает договор аренды помещений, а затем частично предоставляет площади в субаренду. Возникает вопрос, подлежат ли обложению НДС операции по передаче имущества в субаренду? В соответствии со ст. 346.26 НК РФ организация, применяющая УСН, освобождена от уплаты налога на прибыль, налога на имущество и НДС. Доходы при расчете единого налога определяются аналогично доходам, учитываемым при традиционной системе налогообложения, т.е. в соответствии со ст. ст. 249«Доходы от реализации» и 250 „Внереализационные доходы“ НК РФ. В ст. 250 НК РФ поименован такой вид дохода, как доход от сдачи имущества в аренду(субаренду). Следовательно, доходы от сдачи имущества в субаренду будут учтены при расчете налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. НДС в данной ситуации исчислять и уплачивать не нужно. Данное мнение подтверждается Письмом Минфина России от 23.06.2010 N 03-11-11/173.

Сложная ситуация возникает, когда организация, применяющая ЕНВД, арендует помещение и частично сдает его в возмездное или безвозмездное пользование другой организации. Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ плательщики ЕНВД освобождаются от уплаты налога на прибыль, налога на имущество, НДС в рамках видов деятельности, в отношении которых применяется ЕНВД. Сдача помещений в аренду(субаренду), за исключением вариантов, предусмотренных в пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ, в указанном перечне видов деятельности не поименована, соответственно, к ним следует применить общую систему налогообложения, исчислив налог на прибыль и НДС.

Особое внимание следует обратить на передачу имущества в безвозмездное пользование. Согласно разъяснениям, изложенным в Письмах Минфина России от 28.11.2008 N 03-07-11/371 и от 08.04.2010 N 03-11-06/3/55, услуги по безвозмездной передаче имущества в пользование подлежат обложению НДС. Так что даже организации, применяющие ЕНВД, при сдаче арендованного имущества в субаренду на безвозмездной основе обязаны заплатить в бюджет НДС.

Таким образом, несмотря на то что имущество было сдано в субаренду и непосредственно пользуется им субарендатор, ответственным перед арендодателем(собственником) является арендатор. Именно он при прекращении договора аренды обязан на основании ст. 622 ГК РФ вернуть арендованное имущество собственнику в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Автор: Е.Ушицина

Аудитор

«Северо-Западного

Юридического Центра»

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате(ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр

.

Наш e-mail: [email protected]

Наши телефоны:

1. 8(985) 763-90-66

2. 8(495) 776-13-39

3. 8(985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Арендодатель, Арендованное имущество, Аренда недвижимости, Аренда имущества, Аренда, Государственная регистрация договора аренды, Договор аренды, Договор аренды помещения, Договор субаренды, Досрочное расторжение, Досрочное расторжение договора, Досрочное расторжение договора аренды, Недействительность договора, Передача помещения в аренду, Порядок аренды помещения, Расторжение договора аренды, Регистрация договора аренды, Сдача в аренду, Сдача имущества в аренду, Согласие арендодателя, Срок договора, Срок договора аренды, Субаренда, Субаренда помещений, Улучшения арендованного имущества

07.12.2010, 4267 просмотров.

advokatnasimov.ru

Заключаем договор субаренды

Бушуев Павел Петрович,
главный эксперт-консультант компании ПРАВОВЕСТ

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям – использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.
При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых – ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами1.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде)2, законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор3.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью)4.

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным5.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды6.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки – несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка – состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки – несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации8.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным10.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может11

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Недвижимые метры

Относительно вопроса обязательной регистрации правоотношений, связанных с таким видом недвижимости, как помещение или его часть, нередки заблуждения, что данный объект не является недвижимым имуществом, так как в Гражданском кодексе не назван самостоятельный объект недвижимости «нежилое помещение». Однако помещение поименовано в ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, и согласно п. 3 ст. 26 данного Закона договор субаренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

ВАС РФ разъяснил, что к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ12. Минюст России ранее поддержал позицию ВАС РФ, документально закрепив ее и направив для руководства своим структурным подразделениям, производящим регистрацию сделок13. Однако в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества о договорах субаренды ничего не сказано14.

Условия об обязательной государственной регистрации договора распространяются и на правоотношения по субаренде, если договор аренды зарегистрирован. При этом срок договора субаренды значения не имеет. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и договор субаренды регистрируется как обременение прав собственника недвижимого имущества.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Регистрационные записи о субаренде погашаются в том же порядке, что и записи об аренде. Особенность субаренды – прекращение договора при досрочном прекращении договора аренды15. Поэтому дополнительное основание погашения записи о субаренде – прекращение договора аренды имущества, переданного арендатором в субаренду. При погашении регистрационной записи об аренде в Единый государственный реестр прав также вносятся записи о прекращении субаренды по тем же основаниям.

Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (ст. 618 ГК РФ).

Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.

Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.

1)  п. 2 ст. 615 ГК РФ
2) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утв. Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
3)  п. 1 ст. 451 ГК РФ
4) п. 1 ст. 167 ГК РФ
5) ст. 168 ГК РФ
6)  п. 3 ст. 615 ГК РФ
7)  п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651, п. 3 ст. 433 ГК РФ
8)  п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
9)  п. 2 ст. 651 ГК РФ; п. 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества
10)  п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59
11) п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66
12)  Информационное письмо ВАС от 01.06.2000 № 53
13)  Письмо Минюста РФ от 27.07.2000 № 6219-ЭР
14)  Приказ Минюста РФ от 06.08.2004 № 135
15)  ст. 618 ГК РФ

www.klerk.ru

что такое в 2019 году? Чем отличается от аренды?

Субаренда – вид правоотношений, при которых арендатор сдает помещение или жилье третьему лицу, при этом сам он снимает это жилье.

Договор субаренды заключается на тех же условиях, что и предшествующий договор аренды.

Какие особенности заключения договора субаренды, на какие нюансы обратить внимание при заключении сделки?

Что такое субаренда?

Этот вид арендных отношений представляет собой сдачу недвижимости во временное пользование третьему лицу.

Такая недвижимость (квартира, комната, склад, офис, гараж, цех и т. д.) обязательно должна передаваться третьему лицу только с согласия арендодателя. Сдавать в субаренду можно как жилое, так и нежилое помещение.

У собственника недвижимости может быть свое мнение касательно сдачи помещения в субаренду:

  • он имеет полное право отказать арендатору в сдаче в субаренду своей недвижимости;
  • он может разрешить арендатору сдавать часть помещения, но только при условии, что тот каждый раз будет обращаться к нему за письменным согласием в совершении сделки;
  • он может дать арендатору неограниченные права, прописать в договоре аренды пункт, где будет указываться, что вторая сторона сделки имеет право передавать недвижимость во временное пользование столько раз, сколько нужно;
  • он может заключить с арендатором соглашение на оформление договора субаренды, при этом сам владелец недвижимости будет выбирать субарендатора либо же сам будет определять условия такой сделки.

Что такое субаренда квартиры?

Немало предприимчивых людей в нашей стране используют схему сдачи арендованного жилья. Заключая договор аренды, некоторые граждане затем начинают подыскивать кого-то, кто захочет снимать квартиру у арендатора.

Обычно на такой шаг идут те лица, которые взяв квартиру большой площадью, не используют все помещение. А чтобы площадь не пустовала и арендатор не переплачивал за квартиру, он и ищет субарендаторов.

Стоимость субаренды обычно отличается от стоимости аренды на 20–30%. Некоторые люди даже стараются сдавать квартиру посуточно.

Стоимость субаренды может даже превышать стоимость аренды. Если, к примеру, изначально договор был заключен на продолжительный период и никаких поправок касательно цены за аренду не вносилось, то в новый договор субаренды может быть заложена новая цена, которая, кстати, может отличаться от изначальной стоимости в сторону увеличения.

Как результат: арендатор не только сдает жилье в субаренду, но и получает от этого прибыль, которая может пойти на погашение расходов по первой сделке. Также у него может остаться дополнительный доход.

Чтобы сделка со сдачей квартиры в субаренду имела юридическую силу, необходимо в договоре аренды прописать пункт о том, что арендатор имеет право заключать такой договор с третьим лицом.

Что такое субаренда нежилого помещения?

Это понятие ничем не отличается от субаренды жилого помещения. Разница только в объектах недвижимости. Чтобы сдать склад, магазин или другой объект, арендатор должен иметь на это право, которое должно быть прописано в рамках действующего договора аренды либо же арендодатель должен предоставить дополнительное соглашение к существующему договору аренды.

Лицо, которое взяло в субаренду помещение, не несет никакой ответственности перед арендодателем, а только перед арендатором. Ответственность за арендуемую недвижимость согласно договору аренды несет только арендатор и ни в коем случае не субарендатор.

Договор субаренды должен быть заключен на срок, не превышающий срока действия договора аренды. Если сделка будет заключена на больший срок, тогда она будет считаться ничтожной.

Срок субаренды может быть меньше срока аренды, а продлевать этот срок стороны могут, но опять же только на период, который не выходит за рамки действия договора аренды.

Что такое субаренда земельного участка?

Субаренда земли – процесс передачи земельного участка арендатором в пользование третьему лицу. Земля может быть как государственной, так и коммунальной, частной. Она должна быть передана в субаренду без изменения целевого назначения. И передается она только если арендодатель согласится на сдачу участка либо если этот пункт будет значиться в договоре аренды.

Чтобы сделка имела юридическую силу, арендатор и субарендатор должны заключить письменный договор. Текст этой сделки не должен противоречить тексту основного договора, заключенного между арендатором и арендодателем.

Отдать земельный участок в субаренду арендатор имеет право только с разрешения собственника земли. Но есть ситуации, при которых арендатор может и не получать одобрение от собственника, а только лишь уведомить его о том, что земля будет сдана субарендатору:

  • если сделка оформляется не только на земельный участок, но и на строение, находящееся на этом участке;
  • если земельный участок находится в собственности государства (муниципалитета), при этом срок договора аренды между арендодателем и арендатором составляет больше 5 лет;
  • если арендатор передал собственнику участка запрос на то, чтобы тот разрешил пересдачу земли, но уже прошло больше одного месяца, а ответное письмо так и не было получено.

Чем аренда отличается от субаренды?

Аренда – процесс передачи имущества арендатору во временное пользование за установленную плату, а субаренда – точно такой же процесс передачи недвижимости, но уже не собственником этой недвижимости, а арендатором третьему лицу.

Эти понятия хоть и имеют похожий смысл, но отличия у них имеются:

  • с юридической точки зрения аренда безопасней, чем субаренда;
  • при субаренде субарендатор снимает площадь меньше, чем при аренде. Обычно в субаренду берут помещения начинающие предприниматели, которым требуются небольшие квадратные метры для развития своей деятельности;
  • договор аренды заключается сторонами на тот срок, который будет обговорен арендодателем и арендатором. А при составлении договора субаренды у субарендатора есть определенные временные рамки. Стороны соглашения не могут оформить сделку на срок, превышающий тот, что указан в договоре аренды. То есть договор субаренды полностью зависит от договора аренды.

Что же выбрать: аренду или субаренду? Все зависит от того, какая площадь помещения вам необходима. Если вам нужен просторный офис или квартира, тогда нужно оформлять договор аренды.

Если вы планируете использовать только комнату в квартире или вам нужен офис небольшой квадратуры, тогда целесообразней оформить договор субаренды.

Стороны сделки

Договор субаренды может быть заключен:

  • между физическими лицами;
  • между юридическими лицами;
  • физическим и юридическим лицом.

Договорные отношения между участниками, которые являются юридическими лицами, практически ничем не отличаются от других правоотношений. Но есть одна существенная особенность – сделка обязательно должна быть зарегистрирована в Росреестре.

Нужно ли регистрировать договор субаренды в 2019 году?

На этот счет складываются разные мнения. Одни люди утверждают, что такой договор подлежит обязательной регистрации, если основной договор ранее был зарегистрирован в Росреестре. Другие отмечают, что такую сделку необязательно регистрировать.

И те, и другие в некотором роде правы, однако стоит внести коррективы:

  • договор субаренды, как и договор аренды обязательно должен пройти регистрацию;
  • договор субаренды можно не регистрировать только в том случае, если стороны заключили сделку на срок меньше чем на 12 месяцев. Но при более длительных сроках регистрировать договор нужно обязательно.

Может ли субарендатор сдавать помещение в субаренду?

Цепочка арендодатель – арендатор – субарендатор – субсубарендатор возможна, но только в том случае, если возможность сдачи объекта недвижимости в субаренду прописана в соответствующих договорах.

Если в соглашении арендодателя и арендатора есть пункт, в котором указано, что арендатор имеет право передавать имущество во временное пользование третьим лицам, а в договоре субаренды не прописано, что субарендатор тоже имеет право передавать часть недвижимости четвертому лицу, то с юридической точки зрения конечный арендатор должен получить от арендатора письменное согласие о проведении сделки.

Если такого согласия не будет и в договоре не будет прописан такой пункт, тогда сделка будет считаться недействительной.

Что такое договор субаренды и в чем его особенности?

Заключается такое соглашение только с согласия арендодателя. Договор составляется в простой письменной форме. Сама сделка регулируется теми же правилами, что и исходный договор.

Другие условия:

  • если досрочно расторгается договор аренды, то такая же участь ждет и вторичный договор;
  • если первичную сделку посчитают ничтожной, то и вторичное соглашение не будет иметь юридической силы;
  • при заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимости на оформление новой сделки. Если такого согласия не будет, тогда договор будет считаться недействительным;
  • договор субаренды зачастую не требует нотариального заверения, но есть случаи, когда без помощи нотариуса не обойтись. Так, обязательно нужно заверить сделку у нотариуса, если сделка заключается между физическими лицами, которые не являются субъектами предпринимательской деятельности. Также нотариальному заверению подлежит и тот договор, который заключен сторонами на срок от 3 лет;
  • договор субаренды, заключенный на срок от 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации.

Форма договора субаренды

Составляется договор в письменной форме. Обязательно нужно прописать в соглашении следующие пункты:

  • наименование сторон – арендатора и субарендатора;
  • информация о сдаваемом помещении: его адрес, площадь;
  • срок действия исходного соглашения;
  • согласие собственника недвижимости о том, что часть его помещения будет сдана в субаренду;
  • срок действия текущего соглашения;
  • платежи и расчеты по сделке;
  • права и обязанности арендатора и субарендатора;
  • ответственность сторон;
  • реквизиты и подписи сторон – арендатора и субарендатора.

Обращаем внимание на сроки соглашения

Прежде чем подписывать договор субаренды, потенциальный субарендатор должен внимательно ознакомиться с условиями как текущего соглашения, так и основной сделки (договора аренды).

Особое внимание нужно уделить срокам субаренды. Некоторые арендаторы по своему незнанию или по специально продуманной схеме указывают в договоре субаренды срок, который превышает срок действия основного соглашения.

Если субарендатор столкнулся с такой ситуацией, тогда он должен понимать, что соглашение с арендатором будет работать только до конца действия основного договора, а все остальное время сделка будет являться недействительной, поэтому к концу окончания срока аренды субарендатор обязан будет вернуть недвижимость арендатору либо заключить новую сделку.

Чтобы не стать обманутым субарендатором, необходимо еще на стадии рассмотрения соглашения попросить арендатора ознакомиться с текстом основного договора для сопоставления сроков.

Если арендатор отказывается предоставлять такое соглашение, ссылаясь на коммерческую тайну, тогда следует поискать другого арендатора.

Налогообложение

При оформлении договора субаренды налоги оплачивает арендатор, а не субарендатор. Но для этого первому нужно дополнить коды своих видов деятельности, вписав графу 70.20 – сдача в аренду недвижимости, а также код 68.20 – предоставление в аренду арендованных объектов недвижимости.

Объектом налогообложения в этом случае у арендатора буду доходы, а расходами будет арендная плата, которую арендатор выплачивает собственнику недвижимости.

При заключении договора субаренды важно получить согласие собственника недвижимость на пересдачу объекта третьим лицам. К договору субаренды применяются те же правила и условия, что прописаны в основном договоре, включая и срок действия сделки.

Такое соглашение подлежит обязательной государственной регистрации, если составляется на срок больше 12 месяцев.

Сторонами сделки могут выступать как физические, так и юридические лица. При досрочном расторжении основного соглашения расторгается и договор субаренды.

Видео: Аренда и субаренда. Как правильно это делать?

Читайте также:

expert-home.net

Субаренда нежилого помещения: договор и оплата |

Субаренда нежилого помещения: договор и оплата

Субаренда нежилого помещения: договор и оплата

Просмотры: 1 824

Мы уже писали о подводных камнях договора субаренды. В этой статье разберем основные моменты на конкретном примере договора, а также постараемся ответить и на другие часто задаваемые вопросы по теме субаренды.

Субаренда коммерческой недвижимости может быть как вынужденной мерой, так и самостоятельным видом заработка на аренде площади. Такую форму сотрудничества часто используют Управляющие Компании — например, УК снимает здание целиком, а отдельные офисы сдает в субаренду. Либо Арендатор покрывает расходы на не используемые «лишние» площади  путем их пересдачи. Мы с Вами часто видим в продуктовых гипермаркетах кофейни или цветы. Так вот, скорее всего, арендатор всего объекта или здания — сетевой гипермаркет, а остальная «мелочь» — его субарендаторы. Ну и, в третьем варианте — арендатор арендует площадь с целю дальнейшей пересдачи третьим лицам, чтобы получать доход.

Сдать в субаренду арендуемое помещение можно, если переуступка прав пользования помещением предусмотрена в основном договоре аренды. Дословно это может быть отражено следующим образом: «Арендатор имеет права переуступать любые права или обязанности по настоящему Договору Аренды без предварительного письменного согласия Арендодателя». Если же указано не имеет, то, соответственно, необходимо получить письменное согласие, либо арендодатель будет принципиально против заключения подобного рода сделки.

Документы, необходимые для субаренды

Исходя из вышеизложенного следует, что для заключения сделки нам необходимо письменное согласие арендодателя. Процедура заключения договора субаренды существенно не отличается от заключения договора аренды. У субарендатора необходимо собрать весь стандартный пакет документов:

  • Свидетельство о регистрации юр. лица (ОГРН, ИНН)
  • Выписка из ЕГРЮЛ
  • Приказ о назначении Ген. Директора
  • Копия паспорта (для ИП, для ООО — копия паспорта Ген. Директора)
  • Устав по желанию

Далее договор субаренды подписывается также, как и прямой договор.

Как указать в договоре субаренды, что арендодатель сам арендует помещение

В договоре всегда указываются основания, дающие право Арендодателю распоряжаться недвижимым имуществом. В прямом договоре аренды это право собственности, а в договоре субаренды — договор аренды. Наглядный пример из договора субаренды:

Арендатор (Субарендодатель) распоряжается Помещением на основании договора аренды нежилых помещений №2019-01 от «05» февраля 2019 года между ООО Собственника помещения (ООО, место нахождения, ОГРН) и ООО Арендатора помещения (Субарендодателя) (ООО, место нахождения, ОГРН).

Не забываем, что «Арендатор» в данном случае по факту является арендодателем (или субарендодателем), то есть тем, кто уступает свои права на помещение. Но лучше не создавать путаницы и подмены понятий, и не называть Арендатора Арендодателем в договоре субаренды, так как прямым Арендодателем, все же, остается собственник помещения. Если это трехсторонне соглашение, то все стороны опять же на своих местах — Арендодатель, Арендодатор и Субарендатор. В преамбуле договора субаренды это будет выглядеть так:

ООО Арендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с одной стороны, и
ООО Субарендатора (ООО, место нахождения, ОГРН), именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального Директора, действующий на основании Устава (в случае ИП — действующий от собственного имени), с другой стороны, заключили настоящий договор (далее – «Договор») о нижеследующем:
Арендатор передает в субаренду, а Субарендатор принимает в субаренду нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес, площадь.

Порядок оплаты субаренды

Условия внесения оплаты по договору субаренды могут быть различными. Лучше, если субарендатор будет вносить оплату заранее, чтобы Арендатору не пришлось нарушать сроки внесения арендной платы, предусмотренные в прямом договоре. Зачастую просрочки чреваты пенями или иными санкциями, вплоть до ограничения доступа к помещению. Пример условий оплаты из договора субаренды:

Фиксированную ставку арендной платы Субарендатор вносит ежемесячно авансом путем перечисления на счет Арендатора не позднее 15 (Пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, в размере, установленном настоящим Договором. Оплата за неполный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Субарендатор занимает Помещение. Субарендатор не имеет право осуществлять какие-либо вычеты или зачитывать какие-либо требования в счет платежей по настоящему Договору, кроме случаев, прямо указанных в настоящем Договоре.

Может ли сумма субаренды быть больше, чем сумма аренды? Размер оплаты по договору субаренды не регулируется каким-либо особым образом, а устанавливается по соглашению сторон. Экономически бессмысленно пересдавать помещение по цене ниже, чем аренда.

Как выбрать объект недвижимости под сдачу в субаренду

Субарендный бизнес на деле может оказаться очень выгодным предприятием, если этому предшествует грамотное планирование и удачный выбор коммерческой площади. Начать следует именно с анализа рынка, чтобы вычислить наиболее востребованные помещения в Вашем регионе.

  1. Определитесь с площадью. Большим спросом пользуются небольшие площади до 50-100 кв.м. Как вариант, можно взять в аренду большое помещение под ремонт (с большим количеством окон), отремонтировать и разделить его на несколько маленьких помещений. Доход в таком случае будет выше, нежели чем сдавать одно большое помещение целиком, так как арендная ставка за один квадратный метр тем ниже, чем больше помещение (за исключением торговых и помещений общепита).
    В случае аренды крупных торговых помещений не все так однозначно. Сетевые арендаторы являются надежным контрагентом, но чаще работают по своей форме договора и заключают договор на длительный срок — от 5 лет. Поэтому «субаренда», за редким исключением, может создать дополнительные проблемы в поиске арендатора. А вот небольшие площади, опять же, для таких целей являются более подходящими — их охотно арендуют мелкие пекарни, кофейни и не сетевые продуктовые магазины, которые вполне могут сотрудничать по такой форме договора.

У арендаторов небольших площадей чаще невысокие требования к форме договора аренды; среди них могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели. Молодых владельцев малого бизнеса всегда больше, чем «крупных игроков». Но и закрываются они гораздо чаще. Поэтому такой субарендатор может съехать уже через год, по причине того, что его дело «не окупилось».

  1. Расположение. Следует выбирать только места с хорошей транспортной доступностью. В зависимости от назначения помещения, это может быть не обязательно центр города. Но лучше заранее исключить простой помещения по причине удаленности объекта от мест остановок общественного транспорта или плохого окружения.
  2. Поиск помещения. Правильно выбрать объект недвижимости под сдачу несложно, если грамотно проанализировать рынок и спрос.
    Следует заблаговременно предупредить арендодателя о своих намерениях, чтобы исключить дальнейшие спорные ситуации. Не каждый собственник готов к тому, чтобы на его помещении зарабатывали, тогда как он считает, что может справиться с этой задачей сам. Но по ряду причин такая форма сотрудничества может быть интересна для владельца, например, неликвидных площадей, требующих ремонта. Собственник не готов вкладывать свои усилия и деньги, но может предоставить арендные каникулы арендатору, тем самым, сбросив с себя груз ответственности за ремонтные работы, поиск арендаторов и т.п.

Долгосрочная субаренда может приносить постоянный пассивный доход при относительно небольших усилиях. В зависимости от масштабов площадей и количества субарендаторов, в целях поддержания субарендного бизнеса привлекается либо управляющая компания, либо бухгалтер на аутсорсинге. От арендатора потребуется лишь решать возникающие спорные ситуации, контролировать документооборот и своевременное внесение арендной платы. Если Вы не нашли в этой статье ответ на свой вопрос, пожалуйста, пишите в комментарии.

 

Мой мир

Facebook

Одноклассники

Вконтакте

lofthut.ru

Подводные камни договора Субаренды — Аренда помещений LOFTHUT

Подводные камни Договора Субаренды

Подводные камни Договора Субаренды

Просмотры: 4 093

Субаренда  — это переуступка прав аренды третьему лицу. Оплата будет производиться субарендатором арендатору за назначенную им стоимость. Такая процедура проводится только с согласия собственника помещения. Для этого нужно заключить с ним договор аренды с правом на субаренду — это основа для юридической силы договора. Субарендатор заключает с арендатором договор на тех же условиях, которые прописаны в договоре аренды. Хорошо, если это трехстороннее соглашение, заключенное между Собственником недвижимости, Арендатором, и Субарендатором. Читайте что делать, если субаренда запрещена.

Субаренда регулируется ст. 615 п. 2 — Гражданского кодекса, на основании которого арендатор может поступить с арендуемой площадью следующим образом:

  • Сдать её полностью или только частично, заключив договор субаренды;
  • Отдать помещение в безвозмездное пользование;
  • Передать право аренды физическому или юридическому лицу.

Данная разновидность аренды возможна с любыми объектами недвижимости, как с жилыми так и с не жилыми, но в этой статье мы будем рассматривать именно не жилые.

Зачем нужна субаренда?

  1. Управляющая компания. Распространенная форма сотрудничества между собственником объекта коммерческой недвижимости и управляющей компанией — Договор Аренды. Между фактическим арендатором отдельно взятой площади Бизнес-центра или Торгового центра и УК заключается Договор Субаренды. Таким образом собственник передает в управление УК свою недвижимость и может себя обезопасить от некоторых рисков, а также снять с себя все обязательства и проблемы, связанные с поиском арендаторов, последующим общением и урегулированием спорных ситуаций с ними.
  2. Доход. Нередко такая форма договора используется в качестве самостоятельного способа получения дохода. Для начала необходимо найти помещение по стоимости ниже рыночной. Ранее мы рассказывали, как снять помещение самостоятельно и без посредников. Затем, найти субарендаторов, которые снимут это помещение или только его часть по более высокой цене. Либо найти помещение, этаж в Бизнес-центре или даже целое здание в непригодном для эксплуатации состоянии по низкой стоимости, отремонтировать его в счет арендных каникул, и далее покрывать расходы сдачей отремонтированных помещений в субаренду за более высокую оплату. Наиболее это выгодно если помещение возможно разбить на несколько частей или множество комнат. Ведь, как известно, арендная ставка за меньшую площадь выше ввиду более высокого спроса.
  3. Большие площади. Пересдача части арендуемой площади в субаренду удобна для больших офисных и торговых площадей, когда помещение не задействовано полностью. Таким образом арендатор может частично или даже полностью покрыть  свои расходы за аренду.

Подводные камни договора субаренды

Больше всего рисков в этом вопросе ожидает субарендатора. Мы уже говорили о том, что обязательным условием для субаренды является письменное разрешение от собственника нежилого помещения. Если этот пункт в договоре с арендатором не предусмотрен, то юридически сделка о субаренде является недействительной. На основании этого, сделка с арендатором тоже может быть расторгнута, потому что любые действия в отношении арендуемого помещения не прописанные в договоре аренды, являются серьёзным нарушением соглашения между собственником помещения и арендатором.

Допустим, основное условие для заключения Договора Субаренды выполнено. Рассмотрим другие возможные проблемы, возникающие в данной форме сотрудничества.

  1. Сроки договора. Субарендатору следует обратить внимание на сроки первоначального договора аренды, так как договор о субаренде не может превышать сроки договора об аренде. По закону РФ он должен быть либо равным ему, либо меньше. А договор о субаренде, заключенный раньше договора аренды, юридически является недействительным.
  2. Нарушение Арендатором условий Договора Аренды. Неприятные сюрпризы ждут Субарендатора в случае, если Арендатор задерживает арендную плату, коммунальные платежи, либо нарушает другие условия Договора Аренды. Собственником в отношении Арендатора могут быть применены санкции, такие как: ограничение доступа к помещению, вплоть до расторжения договора аренды, которые непосредственным образом скажутся на деятельности Субарендатора, осуществляемой в арендуемом помещении. Причем, Субарендатор, в свою очередь, может исправно платить арендную плату по Договору Субаренды и добросовестно выполнять другие его условия. Однако повлиять на добросовестность Арендатора он не в силах.
  3. Другие основания для расторжения договора субаренды — если субарендатор задерживает оплату, либо вовсе не платит. Арендатор имеет право расторгнуть соглашение о субаренде и при других предусмотренных в договоре субаренды условиях для расторжения договора.
  4. И арендатор и субарендатор, несут полную ответственность за причинённый ущерб помещению, а так же, в случае досрочного расторжения договора, обязаны заранее проинформировать об этом собственника.

Все вышеописанные подводные камни можно свести к минимуму, если не полениться составить юридически правильное соглашение о субаренде и соблюдать все пункты прописанные в договоре. Читайте далее о других нюансах субаренды и оплаты.

Мой мир

Facebook

Одноклассники

Вконтакте

lofthut.ru

Сдача квартиры в субаренду – поднаем: рекомендации собственнику и арендатору жилого помещения + образец договора субаренды

Сдача квартиры в субаренду

Значительная часть жилищного фонда в России арендуется физическими и юридическими лицами. Среди граждан в большей степени распространена сдача недвижимости в наем, как способ дополнительного заработка. Одновременно с этим, сейчас повсюду распространение приобрела субаренда квартиры.

В этом случае, подразумевается съем жилплощади ещё одним человеком. Для этого заключается договор субаренды жилого помещения – поднаем (ст. 685 ГК РФ), регулирующий это правоотношение. Он схож с арендой, но имеет особенности.

Если собственнику жилплощади предлагается пересдать ее внаем, следует выяснить ряд моментов и нюансов, чтобы не попасть на уловку мошенников. Советуем соблюсти юридические тонкости вопроса и разобраться в нём.

Понятие субаренды жилого помещения

Итак, гражданин сдал в аренду свою жилплощадь, получает вовремя плату в установленном объёме, и тут, наниматель, с вашего позволения, или без, начинает сдавать её иным лицам.

Если он это сделает, не информируя хозяина – это будет квалифицироваться как мошенничество. В случае если известит – это будет называться поднаем, условимся называть субарендой.

Внимание важно знать! По закону (ст. 671 ГК РФ), если квартира сдается физическому лицу – заключается договор найма/поднайма жилого помещения. Когда стороной является юридическое лицо, то заключается договор аренды.

Таким образом – это сдача человеком снимаемой им в наем квартиры другому лицу, который становится для собственника жилья поднанимателем – субарендатором, а наниматель для него наймодателем.

Говоря обычным языком – владелец жилья сдаёт его в аренду человеку, а тот сдаёт жилплощадь третьему гражданину, выступая в роли арендодателя.

Каким законом регулируется

Такая сделка классифицируется как сложная, консенсуальная, возмездная. В ней участвует два лица, и она вытекает, из ранее заключённого арендного соглашения. Стороны – третье лицо и наниматель жилья. Регулируется рядом статей, прописанных в 34–35 главах ГК РФ.

Статья 615 п. 2 ГК РФ гласит: «наниматель жилья с разрешения её собственника, имеет право, сдавать арендованное недвижимое имущество в субаренду другому лицу». Аналогичное звучит в статье 685 ГК РФ, с той лишь разницей что сторонами договора выступают, наймодатель, наниматель и поднаниматель.

И в том и другом случае, за сданную квартиру перед собственником квартиры несёт ответственность основной арендатор.

Предмет и условия соглашения

Предметом сделки выступает сдача недвижимого имущества нанимателем другому человеку для съёма на время, обычно, если человек по каким-либо причинам отсутствует какой-либо срок, в нанимаемом помещении, субарендой он может снизить расходы по оплате нанимаемого недвижимого имущества.

Иногда это выступает, как способ заработать на снимаемой недвижимости. Ведь существует вариант, при котором арендатор может сдать эту жилплощадь по более высокой цене, нежели снимает сам.

На это повлияет количество человек, которым она будет пересдана, как будет пользоваться спросом, не последнюю роль играет её состояние и оснащение.

Что надо знать при заключении сделки

При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.

Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:

  • владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
  • прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
  • нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.
Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам. Это выгодно ее владельцу, так как он регулирует и контролирует оба этих правоотношения исходя из своих личных предпочтений и желаний.

Аренда квартиры с правом субаренды

В статье 615 ГК РФ указано, что заключать рассматриваемое правоотношение, возможно, лишь при условии, если предварительно, отдельным пунктом была прописана такая юридическая возможность арендатором.

Когда заключено первоначальное арендное соглашение по найму помещения, этот пункт обязательно должен быть вписан, а стороны должны знать о его существовании.

Если данное условие обозначено в документе, тогда в перспективе съёмщик жилья может на законных основаниях (предварительно проинформировав и согласовав арендодателем) заключить отдельное соглашение с третьим лицом.

Пункт разрешающий осуществлять поднаём недвижимости арендатором закрепляется в документе, в одном из разделов, с обозначением его параметров.

Для того чтобы, с юридической точки зрения, правильно заключить сделку субаренды, то следует руководствоваться грамотно составленным образцом договора (образец можно скачать у нас на сайте здесь).

Правовое значение

Суть сделки представляет собой сдачу в наем арендуемой квартиры третьему человеку на различный период времени, но не превышающий тот, который предусматривает аренда помещения.

Фактически с согласия владельца недвижимого имущества, наниматель выступает уже как арендодатель и регулирует условия нового соглашения. В этой ситуации контроль сделки может, осуществляется и собственником жилья.

При аренде предусмотрены права и обязанности владельца в отношении арендатора, так и субарендатора. Однако не всегда владелец недвижимости готов, чтобы наниматель его недвижимого имущества сдавал его третьим лицам, в том числе для личного обогащения или какой-либо выгоды по различным причинам.

Ведь он не до конца может доверять, сомневается в его платёжеспособности в случае повреждения или уничтожения имущества субарендатором.

Поэтому рекомендуется, что если у собственника квартиры есть сомнения относительно этого вопроса – лучше всего обратиться в страховую компанию и застраховать недвижимость, это будет точно не лишним, если предлагается субаренда помещения.

Кому выгодно

На первый взгляд, отвечая на этот вопрос, может показаться, что преимущества и дивиденды получают обе стороны. Однако чтобы ответить на этот вопрос следует разобраться в нем поподробнее.

Основную роль в этом обязательстве играет арендодатель – снимающий жилплощадь у его сособственника. Он несёт ответственность за заключённую сделку и контролирует её соблюдение второй стороной.

Однако как вы сами понимаете, никто не будет заключать сделку с третьей стороной для удовлетворения своих нематериальных или духовных потребностей. Любая сделка преследует получение определённой выгоды – как правило, материальной.

Поэтому если человек, снимающий жилплощадь проинформировал его собственника, и ранее закрепил возможность субаренды (либо этот было решено участниками правоотношения совместно) значит, он преследует определённую цель.

Вероятно, он не полностью будет использовать жилплощадь, и у него будет оставаться свободная комната, или оно будет пустовать некоторое время, ввиду его отсутствия.

Предприимчивые люди стараются максимально извлечь из пустующего пространства выгоду, тем самым снизить стоимость аренды, а в отдельных случаях с учётом динамики цен на рынке услуг, и даже заработать.

Единственно, чем будет обременён арендодатель — это контролировать условия сделки, и в случае необходимости, информировать собственника.

Что может извлечь для себя собственник жилья – мало что, так как он получает постоянную плату в оговоренные сроки от съёмщика за свою сданную жилплощадь. Однако можно обозначить, что если квартира сдаётся в субаренду, то стоимость съёма возрастёт. Хотя на практике такие варианты случаются не так часто.

Как заключается договор и нужна ли его регистрация

Действующая нормативная база предусматривает простую письменную форму заключения договора. Составляется он в 2 (двух) экземплярах. По одному экземпляру остаётся у участников сделки.

Если сделка трёхсторонняя – когда привлекается еще и сособственник жилья, регистрационная палата либо посредник (*как указывалось выше) то следует составить три экземпляра.

Что касается необходимости регистрации документа, то это зависит от сроков его заключения.

Есть два вида этого соглашения:

  1. Краткосрочное — когда оно заключается сроком до 12 месяцев, правовой документ не требует регистрации в нотариальной конторе. Это предусматривает пункт 2 статьи 651 ГК России.
  2. Длительное – срок превышает 12 (двенадцать) месяцев. Тогда государственная регистрация обязательна в нотариальной конторе.
ВАЖНО! Требуется регистрировать договор поднайма квартиры в Росреестре, если его срок действия более чем 11 месяцев, т. е. является длительным, при этом он не может быть заключен на срок больше чем основной договор найма квартиры.Вставьте сюда свой текст

Обычно люди не регистрируют договор, составляя его лишь на 11 месяцев, а затем продлевая, через это время. Это несёт определённые риски, если недобросовестными съёмщиками окажется наниматель и поднаниматель.

Существенные условия договора субаренды квартиры

Чтобы обезопасить себя от возможных негативных последствий, речь идёт о собственнике жилплощади и арендаторе, то в соглашении о субаренде следует прописать ряд важных условий, которые снизят возможность наступления отрицательных последствий.

В существенных условиях необходимо:

  1. Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
  2. Указать предмет и права сторон.
  3. Прописать условия прекращения обязательств.
  4. Вывести величину платы и порядок её внесения.
  5. Должно быть указано, если сдаётся комната.
  6. Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
  7. Сроки не должны превышать время арендного договора.
  8. Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
  9. Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.

Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры. Важно, чтобы все стороны понимали ответственность и были ознакомлены с ними, и соответственно, не возникло непонимания и споров при их обсуждении.

Содержание документа (образец)

Чтобы составить этот договор поднайма квартиры правильно — следует обратиться к уже готовым образцам. Используя его, следует соблюсти установленный порядок заполнения.

Текст должен быть составлен грамотно, без орфографических и пунктуационных ошибок, не должно присутствовать разночтений.

Форма Скачать образец договора субаренды квартиры

По всем правилам он должен содержать обязательные атрибуты (элементы) отражающие его суть, права и обязанности участников, порядок урегулирования споров.

По своим параметрам и содержанию он идентичен договору аренды жилого помещения. В Для начала в шапке следует назвать документ – договор поднайма квартиры.

После чего указывается:

  1. Место и календарная дата заключения.
  2. Реквизиты участников.
  3. Объект соглашения.
  4. Сроки заключения.
  5. Обязанности и права участников, порядок использования и передачи имущества в квартире.
  6. Оплата съёма и коммунальных платежей.
  7. Гражданская ответственность сторон.
  8. Условия и порядок расторжения.
  9. Порядок решения возникших споров. Возможность наступления форс-мажора.
  10. Иные условия.
  11. Приложения.
  12. Реквизиты и адреса регистрации участников.
  13. Место для подписи.

Если решили самостоятельно использовать типовой образец соглашения – важно соблюсти все требования. Точность в этом вопросе убережёт от недоразумений и спорных вопросов.

Его можно написать от руки, так и распечатан на принтере. Не имеет значение, каким образом, главное чтобы он был в письменной форме.

Существующие риски

Риск часто присутствует во всех юридических сделках. Не составляет исключение и рассматриваемое правоотношение. Они существуют для владельца жилплощади и для нанимателей. Таким образом, при составлении договора субаренды квартиры, сторонам следим предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и порядок их решения.

Кроме того риск для наймодателя будет в том что, соглашение заключается без его участия, и он часто может быть не в курсе, кто живёт в квартире и предполагать возможный ущерб. Рекомендуем составлять договор с участием хозяина квартиры, чтобы видеть субарендатора (трёхсторонний).

Для арендатора – риск расторжения аренды ранее согласованного временного срока. Тогда субарендатор должен покинуть помещение, раньше времени, а субарендодатель компенсировать неустойку человеку.

Не стоит забывать что, за причинённый ущерб недвижимости ответственность перед его собственником несёт арендатор.

Порядок разрешения споров

При появлении споров в этом правоотношении рекомендуем уладить их в устном порядке, в личной беседе. Если человек оказался в затруднительном положении и просрочил платёж – можно предоставить ему отсрочку. Испортил имущество – обязать ликвидировать проблему.

Если сторона не внемлет словам, пригласите грамотного юриста и организуйте трёхстороннюю встречу. Разумеются диалог нужно вести без скандала.

В случае, если все эти средства будут исчерпаны – следует обратиться в суд, который разберётся в проблеме. При соблюдении всех условий составления документа – время судебного заседания пройдёт быстрее, а решение будет вынесено в интересах истца.

Общие рекомендации

В любом виде правоотношений есть вероятность наступления негативных последствий. Чтобы предотвратить возможные риски собственнику помещения нужно следовать нескольким рекомендациям.

Важные советы:

  1. Внимательно прочитать проект обязательства, обязав вникнуть в них, и вторую строну.
  2. В квартире находится дорогостоящее имущество – обеспечить залогом от субарендатора.
  3. Ограничить количество проживающих лиц, и обозначит требования при подселении. Нередко шумные кампании могут принести немало вреда квартире и соседям. А это чревато обращением в правоохранительные органы.
  4. Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
  5. Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
  6. Застраховать недвижимость.

Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.

При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников. В завершении стати предлагаем скачать типовые образцы документов.

Форма Договор субаренды квартиры между юридическими лицами

ФормаДоговор поднайма квартиры между физическими лицами

realty-u.ru

Субаренда нежилого помещения — что это такое, договор субаренды

Субаренда нежилого помещения - картинкаСубаренда нежилого помещения - картинкаВсе знают, что такое аренда, ведь она весьма распространена в России. Гораздо меньшее число людей знают, что же такое субаренда. Представьте себе гражданина, у которого в собственности есть офисное помещение, и это офисное помещение он решил сдать в аренду. Какое-то время, съёмщик пользовался снятым в аренду офисом, а, затем принял решение о том, что арендованное помещение ему больше не требуется. Тогда съёмщик, с обязательного разрешения собственника, имеет право сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что же такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях её предоставления. А также узнать, каковы возможные риски, что необходимо предусмотреть, и в чём особенность двойной субаренды.

Субаренда и её характерные особенности

Субаренда – повторная сдача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Это можно сделать  лишь с одобрения собственника помещения.

Следует знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к жилому помещению. Но, как правило, субаренда применяется к нежилому объекту.

Часто случается, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно осуществив аренду по выгодной для себя цене. Арендовав помещение у собственника, и имея на руках договор, съёмщик начинает поиск субарендатора, который захочет снять арендованное им помещение по цене, существенно более высокой. Соответственно, разница в стоимости ложится в карман предприимчивого арендатора.

Субаренду регулирует ст. 615, п.2 ГК РФ. Соответственно её содержанию, арендатору даётся право поступать с арендуемым помещением любым из трёх следующих способов:

  1. Сдавать нежилой объект как частично, так и целиком, при условии заключения субарендного договора.
  2. Передавать взятое в аренду помещение в бесплатное пользование.
  3. Передавать право аренды иному физическому лицу, либо иной компании.

Обратите внимание! Арендатор имеет законное право на сдачу всего объекта, либо лишь его части, путём выделения определённой площади для субарендатора. Такая практика весьма популярна и удобна в бизнесе, особенно когда арендованное помещение является чересчур крупным и используется не полностью.

Субарендный договор на нежилое помещение может быть заключён не только лишь между организациями либо бизнесменами. Можно заключить договор и с гражданином как с физическим лицом. Чтобы это осуществить, следует известить непосредственного собственника помещения. Но, чтобы максимально облегчить данную процедуру, разумно будет заранее внести в первый договор аренды специальный пункт о допустимости передачи арендованного объекта в субаренду третьим лицам.

Субаренда и её условия

Субарендатор осуществляет заключение договора ровно на тех же самых условиях, на которых функционирует договор аренды. Необходимо соблюдение и выполнение следующих условий:

  • субарендный срок никак не может быть выше арендного;
  • если заканчивается договор арендатора и владельца помещения, то необходимо обязательно перезаключить договор с владельцем, но уже на правах арендатора;
  • арендный и субарендный договора обязаны иметь абсолютно равные условия относительно осуществления ремонтных работ в нежилом помещении;
  • продлевать субарендный договор закон не позволяет: его можно лишь перезаключить в том случае, если перезаключается арендный договор.

Важная информация! В том случае, если время договорного соглашения не менее года, то его в обязательном порядке следует регистрировать в Росреестре.

Эта процедура является своего рода обременением недвижимости в виде аренды/субаренды, вплоть до завершения действия обязательств по договорам. В ситуации, когда такое помещение будет продано собственником, то новый  хозяин обязан будет ожидать завершения, как аренды, так и субаренды. В случае заключения соглашения на период менее одного года – регистрация в Росреестре не нужна вовсе.

Всё о договоре субаренды

Процесс оформления договора субаренды осуществляется письменно и имеет характер стандартного документа. Подписывают его обе стороны сделки.

Соглашение на субаренду нежилого объекта обязательно должно  включать:

  • информацию о территориальном местоположении помещения и указание точного адреса;
  • информацию о величине нежилого объекта;
  • информацию о целевом назначении помещения;
  • информацию по сроку субаренды;
  • информацию по форме и срокам оплаты субаренды

Иногда договор следует подкреплять ещё и следующими бумагами: кадастром и свидетельством о регистрации, актом приёма и сдачи объекта.

Обратите внимание! Несмотря на то, что существует стандартный образец субарендного договора, закон допускает и возможность его оформления в свободной форме, но с обязательным указанием всех вышеперечисленных пунктов.

Субаренда и налогообложение

Проблема в том, что субаренду многие люди путают с посреднической услугой по сдаче недвижимости в аренду. Но это абсолютно ошибочное мнение. Соответственно, различна и система уплаты налогов.

Дело в том, что посреднического рода услуги осуществляются агентствами недвижимости. Заключая соглашение об аренде с владельцем, агентство реализует предоставление помещения в арендное пользование. Именно для этой цели применяются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.

Осуществление действий по субаренде нежилого объекта, регламентируют совсем иные коды: код ОКВЭД 70.20 «Сдача в арендное пользование собственного жилого и нежилого недвижимого объекта» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в арендное пользование личных или взятых в аренду объектов недвижимого имущества».

Имейте в виду! Физическое лицо, от сдачи своего нежилого помещения в субаренду, обязано оплатить  налоговую пошлину в тринадцать процентов (сдача информации по форме 3-НДФЛ должна осуществляется каждый год, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в 6% по УСН (при учёте статуса предпринимателя, могут назначаться и иные страховые выплаты).

Субаренда «в квадрате»

Российский закон не регламентирует никакого  алгоритма действий при двойной субаренде. Но, при этом, такая субаренда вовсе не запрещена: ст. № 6 ГК РФ разрешает оформление нового субарендного соглашения в том случае, когда арендатором осуществляется заключение нового соглашения с владельцем объекта на прежних основаниях.

Главное —  известить владельца помещения и подписать с ним прямой договор.

С точки зрения юриспруденции, такая ситуация называется двойной субарендой.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Подводные камни субаренды

Поговорим о «подводных камнях» при субаренде: чем опасно заключение субарендного договора для субарендатора?

Самые существенные риски несёт именно субарендатор, по причине того, что он представляет собой наименее защищённую сторону соглашения. Помимо этого, имеются некоторые рискованные моменты  и в отношении иных сторон данной сделки. Приводим лишь некоторые, наиболее очевидные, из них:

  1. Необходимость получить одобрение владельца нежилого помещения на субаренду. Дело в том, что если хозяин не будет информирован, а текст договора аренды не имеет пункта о праве на последующую самостоятельную сдачу объекта, то договор может быть расторгнут.
  2. Необходимость обязательной регистрации договора, если его действие сроком больше года. При подобной регистрации, на помещение налагается, своего рода, обременение. Этот факт может отпугивать потенциальных покупателей, если помещение будет продаваться.
  3. Ситуация, при которой субарендный договор по сроку превышает договор арендный. Тогда договор становится недействительным. По закону РФ, он может быть либо меньше, либо равным арендному сроку. Поэтому, чтобы избежать такой опасности, при оформлении субарендного соглашения следует запрашивать для ознакомления копию первичного арендного договора.
  4. Ситуация, при которой существует опасность неуплаты. В том случае, когда субарендатор задерживает оплату (либо не платит её вовсе), арендатор будет обязан оплачивать их владельцу помещения из своего кармана. Поэтому, множество договоров по аренде нежилого помещения имеют пункт о праве на прекращение субарендного соглашения, в случае, если сумма оплаты за субаренду имеет задержку подряд два раза.

Примите к сведению! Когда субарендное соглашение заключается раньше даты, указанной в арендном договоре – такая сделка считается недействительной. Даже в том случае, если документ имеет подписи обоих сторон.

Основные нюансы: что следует предусмотреть?

Если Вы принимаете решение о сдаче своего нежилого помещения под ведение торговой, либо офисной деятельности, тогда следует осуществить запрос достаточно объёмного документального пакета. Собственник не должен верить словам арендатора и все отношения между владельцем и съёмщиком должны быть подтверждены документально.

Чтобы заключить договор и проверить безопасность сделки по сдаче помещения, понадобятся:

  • Арендный договор.
  • Субарендный договор.
  • Разрешение (согласие) со стороны владельца.
  • Информационная справка из ЕГРН, с указанием хозяина помещения и факта имеющегося обременения (оно имеется, если действие соглашения превышает двенадцать месяцев).

Существование сразу двух соглашений (аренды и субаренды), позволяет осуществить сверку главных пунктов договора. В том случае, когда в них имеются реальные противоречия, то разумнее всего отказаться и не подписывать документ. Иначе возникнут проблемы с владельцем, не дававшим своего согласия на ряд действий в отношении своей собственности.

Соответственно, договор субаренды несёт в себе некоторые риски, и чтобы их можно было избежать, необходимо чётко осознавать: что такое субаренда, что такое договор субаренды и как можно обезопасить себя от имеющихся сложностей.

Резюме

Мы выяснили, что субарендатор обязан пользоваться помещением исключительно в оговорённых договором целях. Он не имеет права осуществлять самостоятельную перепланировку, без наличия на то письменного одобрения арендатора.

В случае досрочного  расторжения договора, субарендатор обязан предупредить об этом арендатора за 30 дней.

Субарендатор обязан нести всю меру ответственности перед контролирующими государственными органами и устранять все возникшие последствия нанесённого им ущерба помещению.

pravbaza.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о