Спрос коммерческая недвижимость: Разгонный метр: спрос на коммерческую недвижимость вырос на 15% | Статьи

Содержание

Прогнозирование и формирование спроса на коммерческую недвижимость

Проблема продавцов недвижимости Саратовской области сегодня общая — долгая экспозиция объектов на рынке, приносящая собственникам прямой убыток от неполученных от продажи средств, а также низкий спрос на аренду коммерческих помещений, и, как следствие, недополученный доход от сдачи их в аренду.

Трезвый расчет продавцов плюс компетенции брокеров

Что предпринять владельцам коммерческой недвижимости в кризис, какую стратегию принять? Мы бы рекомендовали следующую:

Есть смысл обратить свой взор на конкурентов в Вашей или смежных нишах, — это если свою недвижимость Вы используете в бизнесе, он стабильно приносит доход, и есть источник привлечения средств для покупки.
Если финансовых возможностей нет, а основной бизнес требует денежной «подпитки», тогда есть смысл задуматься о продаже неприносящего дохода актива.

В любом случае, Ваше решение продавать недвижимость должен быть взвешенным, потому что у брокеров недвижимости и бизнес-брокеров за годы с начала затянувшегося кризиса сформировались особые, можно сказать, жёсткие требования к объектам недвижимости и финансовым ожиданиям их владельцев.

От продавцов сейчас требуются определенный компромисс и готовность сотрудничать с брокером, трезво воспринимать его рекомендации относительно цены выхода на рынок и всей схемы продажи.

Своим старым клиентам, в свое время не решившимся продавать недвижимость, в том числе, а теперь жалеющим об упущенной возможности, поясним нашу позицию.

Понятно, что главная (и часто единственная) Цель продавца — реализовать недвижимость или бизнес за оптимально короткий срок по максимально возможной цене.

Для решения задачи продавцу не хватает знаний и компетенций:

1. Знания состояния рынка, чтобы правильно оценить ликвидность недвижимости и цену выхода на рынок.

2. Компетенций в реализации маркетингового плана продажи.

Готовые решения проблем продавца недвижимости представлены ниже.

Знание рынка недвижимости влияет на скорость продажи

Возможности агентства, специализирующегося на коммерческой недвижимости, несомненно больше, чем у любого отдельного собственника.

Знание рынка, опыт работы с 1997 года и доступ к результатам совершенных сделок дают нам возможность оценивать «конкурентное окружение» в данной локации, выяснять их сильные и слабые стороны, чтобы формировать правильную цену выхода на рынок.

Ошибка с ценой выхода имеет самые печальные последствия для продавца.

В случае заниженной оценки он потеряет при продаже значительную сумму, а при цене выхода выше рынка объект может «зависнуть» в продаже на неопределенный срок, принося собственнику дополнительные расходы на рекламу и абсолютно не генерируя доход.

Мы знаем это на своем опыте и поэтому очень щепетильно относимся к первичной оценке объекта перед началом продажи.

Через компетенции исполнителя реализуется план продажи

На основании договора с собственником мы создаем маркетинговый план продажи, включающий в себя разноплановые мероприятия, как то:

подготовка объекта к продаже, окончательная его оценка, изучение целевой аудитории, формирование коммерческого предложения для покупателей и контрагентов, изготовление презентации, разработка и реализация рекламной стратегии, учитывающей результаты проведенной работы по подготовке к продаже.

Прогнозирование и формирование спроса на недвижимость

Имея длительный опыт работы на данном локальном рынке, общаясь с предпринимателями разных сфер бизнеса нашего города, и располагая обширной клиентской базой предложений, формирующейся непрерывно, мы можем почти в каждом случае предсказать, будет ли объект иметь коммерческий интерес у инвесторов, интересен ли он бизнесу в данный момент.

Есть ли возможность влиять на спрос, например, увеличить его?

Работа «на покупателя» имеет первостепенное значение для этого.
Мы работаем в интересах продавца и меняем отношение покупателей (или инвесторов) к объекту.

А именно, мы прикладываем усилия, чтобы увеличить привлекательность обладания объектом. Представляем это как реальную возможность получить конкурентные преимущества в бизнесе в ближайшей перспективе, продаем больше «бонусы» от владения, чем саму недвижимость (или бизнес).

Презентация объекта должна давать покупателю недвусмысленный «посыл», «работать» на подсознание, рассказывая о выгодности обладания недвижимостью и её возможности генерировать денежный поток.

Сделать это непросто и недешево. Привлекаем для экспертной оценки лучших оценщиков недвижимости, маркетологов, бизнес-брокеров из нашего (и, что более важно) других регионов.
Мы на опыте знаем, что знание рынка коммерческой недвижимости не ограничивается регионом.

Для этого мы изучаем статистку Росстата и Росреестра, показатели разных сегментов экономики нашего региона и соседей, уровень платежеспособного спроса и т. д.
Сотрудничество в межрегиональных сделках даёт нам источник такого спроса.

Отчет Исполнителя о проделанной работе

Все этапы работы отражены в пунктах договора с продавцом, их исполнение заказчик имеет возможность отслеживать через Отчеты о проделанной работе, которые Агентство как Исполнитель с определенной периодичностью ему предоставляет.

Благодаря действиям Исполнителя и применяемым технологиям продаж и формирования спроса, недвижимость будет продана в минимальный срок, и скорее всего дороже, чем это получилось бы сделать у собственника, если бы он решил сделать это самостоятельно.

У нас есть живые примеры из практики, как это происходит.

Записывайтесь на консультацию в офисе, мы готовы обсудить именно Ваш случай и Вашу недвижимость (или Ваш бизнес).

Пример отчета о проделанной брокером работе

Недвижимость мы продаем быстрее и дороже собственников

Благодаря нашим знаниям и компетенции продавец недвижимости: первое — продает ее быстрее и дороже, второе — экономит деньги на рекламу, время на маркетинг, бесконечные переговоры и показы, и может потратить время на другие важные дела или бизнес.
Недвижимость не «простаивает», а эффективно используется в предпринимательском обороте.

Итак, если Вы хотите: правильно оценить свою недвижимость (бизнес) и узнать прогнозный срок её реализации, обращайтесь к нам за консультацией.

Первичная консультация (возможна встреча на объекте) ничего не будет Вам стоить.
В дальнейшем мы сможем обсудить перспективы сотрудничества и его условия, которые найдут своё отражение в тексте договора на оказание услуг.

Услуги могут быть разные, как на маркетинговые исследования, продвижение недвижимости или бизнеса на рынке, так и комплексный договор на подготовку к продаже и продажу объекта.

Стоимость услуг Агентства по договору фиксированная и не может меняться. Размер рекламного бюджета будет рассчитан индивидуально для Вашего случая.

Спрос на коммерческую недвижимость класса С в Москве возвращается к «плану»

На рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве появились признаки восстановления после существенного провала во втором квартала 2020 года. За последний месяц количество обращений от потенциальных арендаторов практически достигло показателей аналогичного периода прошлого года, подсчитали аналитики компании «ПРОФИС Недвижимость» на основе изучения запросов арендаторов на своих объектах.

По данным «ПРОФИС Недвижимость» за август, количество обращений от потенциальных арендаторов оказалось всего на 10% меньше средних показателей аналогичного периода в прошлые годы. В то время как в первые два месяца после отмены режима самоизоляции, в июне и в июле, спрос в целом был на 50% ниже «нормы» этих месяцев в прошлые периоды.

Интерес компаний к аренде офисной и складской недвижимости также продолжил расти и в сентябре.

Одной из особенностей текущего спроса является повышенный интерес арендаторов к офисам средней (100-200 кв. м) и более крупных площадей (более 500 кв. м). В то время как обычно, спрос в данном сегменте был сосредоточен на наиболее компактных лотах площадью до 100 кв. м.

Традиционно недвижимость С класса в силу своей большей ценовой доступности и наличию небольших помещений является стартовой площадкой для многих начинающих предпринимателей. Однако сейчас большинство стартапов пока не спешит с арендой помещений.

Сегодня арендуют офисы, как правило, стабильные компании, которые планировали переезд еще в начале текущего года, но вынуждены были отложить поиски в связи с ведением ограничительных мер и дальнейшей неопределенности в целом.

Восстановление спроса на аренду коммерческой недвижимости класса С, в свою очередь, стимулировало арендодателей пересмотреть свою политику в отношении работы с арендаторами. Если весной в наиболее острый период кризиса многие собственники были готовы в индивидуальном порядке предоставлять временные дисконты размером до 20%, а также перезаключать истекающие договора аренды без ежегодной индексации, а иногда даже и по более низкой ставке, то сегодня средний размер скидки не превышает 10-15%. При этом в наиболее востребованных проектах с небольшой вакансией, договора с текущими арендаторами уже пролонгируются с индексацией ставки.

Тем не менее, несмотря на ряд позитивных факторов, которые эксперты наблюдают в последние месяцы, сегмент коммерческой недвижимости класса С еще достаточно долго будет «отходить» от последствий текущего кризиса. При благоприятном сценарии, исключающем введение повторных жестких ограничительных мер из-за возможного ухудшения эпидемиологической ситуации, а также сохранении текущей экономической ситуации в стране, рыночные показатели смогут вернуться до ковидного периода лишь ко II кварталу 2021 года.

Ранее сообщалось, что московские склады и офисы класса С стремительно теряют арендаторов.

Что ждет коммерческую недвижимость в 2021 году — Российская газета

Спрос на склады в минувшем году вырос на 10%, на столько же выросли и цены, сообщает Knight Frank. Инвестиции в склады входят в тройку сегментов-лидеров минувшего года. Причиной этого стал рост резкий рост онлайн-торговли. «В 2021 году можно ожидать дальнейший рост интереса инвесторов к складским и индустриальным объектам», — считают эксперты. При этом укрепляется тренд смещения спроса на склады из столиц в другие регионы. Если исключить два столичных региона, то почти половина всех сделок пришлась на Сибирский федеральный округ — 49%. На втором месте Краснодар с 16%. Строительством складов заинтересовались компании, которые раньше занимались строительством жилья, торговлей и производством.

Переход на дистанционную работу осложнил жизнь офисных центров. Осенью, по данным ЦИАН, число предложений о продаже офисов выросло на треть, тогда как спрос увеличился лишь на 2% — со стороны инвесторов, желающих вложиться в недвижимость. Увереннее чувствуют себя «гибкие» офисы — те, где компании могут оперативно увеличивать или уменьшать свои площади. Арендаторы офисов в 2021 году могут смело вести переговоры о скидках, говорит директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. Доля свободных офисных площадей в Москве к концу года составила около 11%, это на 2 процентных пункта выше, чем в конце 2019 года, сообщает CBRE. На этом уровне показатель сохранится в 2021 и 2022 годах. При этом значительного изменения ставок аренды в компании не ожидают.

Уровень загрузки гостиниц в 2020 году стал самым низким в истории — около 35%, отмечают в CBRE. Средний тариф в столичных гостиницах снизился за год на 13%, и только в сегменте «люкс» вырос на 6%. Уже к осени, по данным Лиги малых отелей и хостелов, закрылась треть небольших столичных мест размещения. В 2021 году сохранятся тренды минувшего года, считают аналитики: сокращение глубины бронирований из-за неопределенности, рост внутреннего туризма, снижение числа деловых поездок. Восстановление рынка возможно к середине 2021 года, а восстановление международного спроса — не ранее III квартала.

За год спрос на покупку торговых помещений снизился на 8%, интерес к их аренде — на 19%. Такие данные приводятся в совместном исследовании «Авито Недвижимость» и JLL. При этом некоторым городам-миллионникам удалось избежать отрицательной динамики — например, в Новосибирске, напротив, зафиксирован годовой рост спроса на 33%. Некоторые крупные «торговые коридоры» потеряли традиционную привлекательность из-за перевода на удаленную работу офисных сотрудников. Вместе с тем повысился интерес к помещениям, расположенным на окраинах городов. В то же время на 4% вырос интерес к помещениям свободного назначения как к аренде, так и к купле-продаже. Они часто расположены на первых этажах жилых домов, в них размещаются салоны красоты, пекарни, магазины, кофейни, центры развития и пр. При неблагоприятной для определенной сферы бизнеса рыночной ситуации помещения свободного назначения позволяют быстрее заменить арендатора, отмечают в «Авито Недвижимость».

В перспективе стоит рассчитывать на рост спроса на помещения свободного назначения — это самый гибкий формат, считает директор по аналитике «Циан. Коммерческая» Александр Павленко. Сложнее всего будет вернуть свои позиции офисам, которые вряд ли будут столь же востребованы, как раньше, даже после пандемии.

«Спрос неоднородный», — Николай Зырянов о ситуации на рынке коммерческой недвижимости

Генеральный директор «Бюро недвижимости Зыряновой» Николай Зырянов рассказал, какие тенденции появились на рынке, изменились ли запросы арендаторов и взаимоотношения банков с застройщиками.

Николай, как себя чувствует рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга?

— Для корректного ответа на этот вопрос необходимо уточнить, что недвижимость в целом и коммерческая недвижимость, в частности, очень неоднородна. Различные сегменты чувствуют себя всегда по-разному. Даже объекты в пределах одного сегмента могут вызывать разный интерес.

Например, сегмент качественной складской недвижимости в Екатеринбурге не испытывает особых проблем, вакантных площадей на рынке практически нет, ставки аренды соответствуют ожиданиям владельцев. Главная причина такого положения — традиционный дефицит предложения в этой сфере.

В стрит-ритейле идет процесс смены арендаторов. На центральных улицах города магазины розничной продовольственной и непродовольственной торговли сменяются предприятиями общественного питания, банками и отчасти салонами связи. Этот процесс обусловлен изменением потребительского поведения покупателей: шоппинг практически полностью переместился в торговые центры. Смена арендаторов поддерживает спрос, но при условии корректировки ставок аренды применительно к меняющемуся профилю арендаторов. В противовес общей тенденции снижения деловой активности может наблюдаться локальный рост спроса. Например, открывшееся популярное предприятие общественного питания начинает генерировать повышенный клиентский трафик, и окружающие помещения могут заинтересовать арендаторов с аналогичным профилем, чтобы использовать эффект синергии.

Надо сказать, что для профессионалов рынка недвижимости общие тенденции не являются показателем реального состояния дел.

Офисная недвижимость не демонстрирует активного спроса. Такая ситуация объясняется как общим спадом в экономике и уменьшением деловой активности хозяйствующих субъектов, так и перепроизводством в сегменте бизнес-центров. Реальные потребности бизнеса в офисных помещениях в Екатеринбурге не требуют такого количества квадратных метров, которые были построены в последнее время.

Как ведут себя цены на коммерческую недвижимость?

— Средние показатели цен снижаются, однако, это в большей степени нахождение реального, адекватного уровня цен. До недавнего времени ценообразование на рынке коммерческой недвижимости было заимствовано с рынка жилья, и не соответствовало общепринятой мировой практике, согласно которой одним из главных критериев определения стоимости объекта является его потенциальная доходность для инвестора. Наиболее яркий пример — определение стоимости помещения, в котором располагается первый в СССР ресторан McDonalds в Газетном переулке в Москве. Исходя из локации, можно предположить, что такое помещение должно стоить миллионы — Тверская, недалеко от Государственной Думы, Кремля и Красной площади. Исторический центр, высокий туристический трафик и тому подобное. Но мало кто знает, что долгосрочным договором аренды, заключенным еще в конце 80-х годов, предусмотрена символическая ставка арендной платы — 1 рубль. Реальной возможности изменить эту ставку аренды нет, Правительство Москвы безуспешно пыталось сделать это в арбитражном суде. Исходя из такой потенциальной доходности, это помещение вообще не интересует инвесторов, что подтверждается неоднократными попытками продать его.

То же самое с любым другим объектом — его стоимость зависит от потенциально возможного чистого арендного дохода и ожидаемой инвестором ставки доходности.

Все остальные аргументы — сравнение с аналогами, данные о других сделках, уровень отделки и т.д. — по большому счету только маркетинг. Квадратный метр киоска у выхода из метро или в другом транспортно-пересадочном узле может стоить больше квадратного метра в бизнес-центре класса «А» именно по причине размера приносимого дохода.

Можно сказать, что сложившийся до кризиса средний уровень цен на коммерческую недвижимость не соответствовал ее реальной стоимости. В настоящее время под влиянием комплекса различных факторов происходит закономерная корректировка, которая пойдет на пользу всему рынку. Конечно, такая ситуация не соответствует ожиданиям инвесторов, купившим объекты на докризисном пике цен, но она является ярким подтверждением известного экономического тезиса о том, что бесконечного роста цен не должно быть, и периоды роста закономерно сопровождаются периодами снижения. Экономика в целом и рынок коммерческой недвижимости, в частности, развиваются по циклической модели.

Можно ли сказать, что объем строительства объектов коммерческой недвижимостисократился?

— Безусловно. В ситуации неопределенности в экономике и невозможности просчитать период заполнения и ставки аренды девелоперы предпочитают не начинать новые проекты даже при наличии достаточных для этого денежных средств. Каждый девелопер перед началом проекта решает архисложную задачу прогнозирования спроса на 5-7 лет вперед. Нестабильность мировой и российской экономики сопровождается непредсказуемостью федеральных и областных властей, а также заметно ускорившимися процессами изменения поведения потребителей. Для успешной реализации проекта необходимо спрогнозировать как спрос, так и условия хозяйствования не только в момент пуска объекта в эксплуатацию, но и на запланированный период окупаемости. Сделать это сейчас очень сложно, риски просчетов несоизмеримо выросли, и только немногочисленные игроки могут позволить себе рискнуть в таких условиях.

Коммерческая недвижимость до сих пор вызывает внимание у инвесторов?

— В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости отсутствуют признаки грядущего бурного роста, поэтому повышенным вниманием инвесторов она пока не пользуется. Да и что считать повышенным вниманием? Инвестору сейчас очень непросто принимать решение о покупке, поскольку у него нет достаточного количества данных для анализа. Для того чтобы сделать качественный выбор между инвестицией в недвижимость и каким-либо другим альтернативным вложением, необходимо как минимум располагать корректными данными о ставках капитализации. Но сейчас даже консультанты из большой четверки не публикуют эти данные в связи с отсутствием достаточного количества инвестиционных сделок на рынке.

Несмотря на это, инвестиционные сделки происходят, но в том случае, когда заявленная продавцом цена соответствует инвестиционным ожиданиям потенциальных покупателей.

Например, выкуп торгового центра Corteo — это очевидно инвестиционное вложение.

В то же время периодически появляется информация о несостоявшихся аукционах по причине отсутствия заявок. Примеры — офисное здание на Ленина 38а и недостроенное здание на Октябрьской площади. В обоих случаях отсутствие интереса вызвано неадекватной ценой предложения. Объект на Октябрьской площади может представлять интерес только как земельный участок, поскольку расположенное на нем незавершенное здание проектировалось еще в начале 1990-х, к настоящему времени оно устарело и морально, и технически, и физически. Возможность приспособить его к современным требованиям отсутствует. Единственный выход — полный разбор долгостроя, новое проектирование и строительство.

Объект на Ленина 38а, кроме не соответствующей потенциальной доходности цены, несет в себе такую же проблему. В настоящее время это офисное здание класса «С», затраты на повышение его класса до «Б» соизмеримы с новым строительством. Перепроизводство офисных помещений и просто отсутствие возможности организовать достаточное количество парковочных мест объясняют пассивность инвесторов.

Вообще интерес инвесторов к рынку коммерческой недвижимости не может возникнуть сам по себе, без соответствующей поддержки. Поскольку коммерческая недвижимость ориентирована на бизнес, источником роста спроса будет повышение инвестиционной привлекательности региона и города.

Спрос не коммерческую недвижимость находится в прямой зависимости от создания новых рабочих мест и увеличения потребности в дополнительных площадях. В ситуации тотальной экономии и оптимизации сложно ожидать, что предприниматели задумаются о расширении площади своих офисов.

В то же время высвобождение офисных сотрудников и их возможное перепрофилирование в самозанятых граждан может стимулировать спрос на небольшие помещения производственного назначения — я говорю о так называемой «гаражной экономике». Если анализировать социальные сети, то можно заметить, что растет предложение новых товаров и услуг, выпускаемых небольшими производителями. Таким субъектам необходимы не бизнес-центры, а скорее бизнес-парки с возможностью компактного размещения в одном месте небольшого офиса, производства или склада.

Думаю, что такой сегмент может быть источником роста.

Та же ситуация и с офисными помещениями. Самозанятые граждане (фрилансеры) рождают спрос на коворкинги — давно известная на Западе форма организации офисного пространства, набирающая популярность в Екатеринбурге. Свидетельство правильности этого предположения — успешный пример коворкинга «Соль» и начало работы в Екатеринбурге компании Regus — крупного международного оператора.

Много ли коммерческих площадей простаивает сейчас без арендаторов?

— Относительно надежная статистика по вакансии есть только в отношении офисных площадей. По данным аналитического отдела УПН, в классе «А» свободно около 18% помещений, в классе «Б» — около 20%. По помещениям стрит-ритейла надежной статистики нет.

Развития рынка коммерческой недвижимости тормозит и отсутствие необходимой статистики, на основе которой можно было бы делать обоснованные прогнозы относительно будущих потребностей в недвижимости.

Статистические переписи, например в США, предоставляют огромный массив информации о проживающих на территории людях, с разделением по возрасту, величине доходов, уровню образования и т.п. Также доступна информация о коммерческой недвижимости с разделением на группы. Обработка такой информации в коммерческих интересах — это целое направление бизнеса. Причем результаты такой обработки очень наглядны — в виде карт и диаграмм, анализируя которые можно правильно определить место размещения и характеристики объекта.

Если наши органы государственной статистики смогут предоставлять примерно такую же информацию по запросам, это значительно облегчит процесс принятия решения о начале проектирования истроительства.

Можно, конечно, запрашивать такую информацию в специализированных фирмах, но стоимость таких услуг достаточно велика, а достоверность и корректность полученных результатов оставляет вопросы.

Стали ли арендаторы обращать внимание на более дешевые или удаленные от центра офисы?

— Я бы не сказал, что спрос активно перемещается на окраины, даже экономия и оптимизация должны быть разумными и не переходить известные пределы. Предпринимателям, ведущим «клиентский» бизнес, нужно быть ближе к ним. Сейчас то время, когда можно воспользоваться ситуацией и арендовать помещения, которые ранее были недоступны по причине высоких ставок. Если снижаются ставки в бизнес-центрах класса «В», то я не вижу очевидных причин переезжать в бизнес-центр класса «С». Если думать о перспективе своего бизнеса на несколько лет вперед, то разумнее при возможности повышать качество занимаемых помещений, а не снижать его.

Логистика занимает важное место в структуре затрат. Если и офис, и клиент расположены на окраинах в противоположных частях города, то выросшие расходы на доставку и разъезды могут свести на нет возможную экономию на аренде. Кроме того, может сыграть свою роль недовольство сотрудников сложностями проезда на работу и обратно.

Отражается ли политика ЦБ на взаимоотношениях застройщиков коммерческой недвижимости и банков?

— Мне кажется, что таких отношений сейчас практически нет, и политика ЦБ не сделает хуже то, что и без того очень плохо.

Одним из факторов, сдерживающих развитие рынка коммерческой недвижимости, является практически полное отсутствие у застройщиков доступа к длинным инвестиционным деньгам. Банки не горят желанием финансировать стройки, если только это не масштабные инфраструктурные проекты, которые финансируются по разнарядке.

Толчком для оживления строительства может стать формирование рынка коллективных инвестиций. У граждан есть накопления, порой они готовы вложиться в строящиеся объекты коммерческой недвижимости, но отсутствие реально работающего механизма коллективных инвестиций останавливает их.

За границей одними из важных институциональных инвесторов являются различного рода фонды — пенсионные, инвестиционные и т.п. У нас в силу молодости финансового рынка это направление пока не развито. Негосударственные пенсионные фонды если и финансируют проекты, то только внутрикорпоративные.

Паевые инвестиционные фонды, к сожалению, дискредитировали себя и фактически неспособны стать эффективно работающим механизмом коллективных инвестиций. Деньги, которые население забрало из вкладов в банках, пока не вернулись в экономику и никак не работают. Создание условий, при которых эти деньги можно направить в строительство с обеспечением гарантий сохранности для вкладчиков, приемлемой доходности и достаточного срока инвестиций для застройщиков, — не простая задача. В рамках действующего правового поля она трудно выполнима. Возможно, для этого нужно законодателям с участием девелоперов разработать новый механизм, проанализировав зарубежный и отечественный опыт.

в Петербурге растёт спрос на офисы и склады

Фото: Архив «ДП»

По итогам первого квартала спрос на аренду и продажу объектов коммерческой недвижимости в Петербурге оказался в среднем на 20–25% выше, чем в первые три месяца прошлого года.

Руководитель направления продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин подчёркивает, что даже спрос на аренду офисных помещений вырос на 15–20%. Хотя коронавирус внёс свои коррективы и многие компании отказались от офисов, но не все смогли так работать. Так что часть бизнеса возвращается к более привычному формату работы в офлайне и ищет помещения.

Рынок оживает: арендаторы побежали в офисы Офисная недвижимость

Рынок оживает: арендаторы побежали в офисы

По данным «Авито Недвижимость», к концу марта спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге в годовом выражении вырос как в сегменте купли-продажи — на 34%, так и на рынке аренды — на 39%. «При этом в общей структуре наибольшая доля в обоих сегментах принадлежала помещениям свободного назначения — 53% и 37% соответственно, — говорит руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев. — Это во многом обусловлено их многофункциональностью и способностью быстро адаптироваться под различные потребности бизнеса».

Антон Лескин добавляет, что сейчас высокий спрос отмечается на аренду торговых помещений в формате стрит-ретейл, отдельно стоящих зданий. Также впервые за долгое время на 10–15% вырос спрос на склады и производственные помещения. «Что касается наиболее активного вида бизнеса, то наблюдается бум поиска помещений под объекты общепита, автомойки, СТО и медицинские мини-центры, специализирующиеся на приёме анализов», — отмечает он.

Что касается предложения, то здесь ситуация не такая однозначная. Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов говорит, что в большинстве сегментов зафиксирован существенный рост. «Единственным исключением оказалась складская недвижимость, где спрос на качественные объекты существенно вырос в связи с взрывным ростом сервисов по доставке товаров», — отмечает он.

Так, по данным «Циан», объём предложения в апреле 2021 года по сравнению с февралём прошлого года в сегменте продажи офисной недвижимости увеличился на 46% (с 233 до 342 тыс. м2), в сегменте аренды — на 94% (с 1045 до 2026 тыс. м2). Предложение складской недвижимости наоборот сократилось на 34% для продажи и на 18% для аренды.

Статистика «Авито Недвижимость» рисует обратную картину: на фоне роста спроса число объявлений о продаже коммерческих площадей в марте 2021-го сократилось на 14% год к году. На рынке аренды количество предложений почти не изменилось (+1%).

Процент вакантных площадей в сегменте торговой недвижимости очень медленно, но сокращается. В ближайшие два-три месяца на петербургском рынке стрит-ретейла произойдёт временное оживление, связанное с Чемпионатом мира по футболу, уверена Ольга Аткачис, генеральный директор А2 Retail. Пока сложно говорить о том, что данное оживление будет иметь долгосрочный характер. Скорее всего, уже осенью рынок вернётся к текущему состоянию. В первую очередь, это касается стрит-ретейла в центре городах. В спальных районах ситуация более стабильная.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Что ищут арендаторы? Спрос на коммерческую недвижимость

Пытаясь проанализировать ситуацию на рынке, собственник сталкивается с прямо противоположными по смыслу публикациями авторитетных изданий. «Спрос падает!» — предупреждает один портал. «Спрос растет!» — воодушевленно утверждает другой. Кому верить? Все просто: не нужно пытаться вычислить «среднюю температуру по больнице». Коммерческая недвижимость – штучный товар, поэтому некоторые ее разновидности высоко востребованы, а некоторые экспонируются годами.

От чего зависит спрос?

Если говорить коротко и емко – то от экономической ситуации в стране и уровня благосостояния компаний-потенциальных арендаторов. Поэтому понятно, что офис или склад значительной площади сдать будет сложнее, чем небольшое помещение.

Если смотреть немного шире, то спрос на коммерческую недвижимость зависит от нескольких принципиальных факторов:

  • Профиль здания. Помещение свободного назначения легче «найдет» арендатора, чем здание, перепрофилированное под банковский офис;
  • Локация. Высокая проходимость локации и удобное транспортное расположение привлекут внимание широкого круга арендаторов. Помещения, расположенные на окраинах или вдалеке от метро – только если компании стоимость аренды важнее, чем комфорт;
  • Классность здания. Офисные помещения классов С и тем более D сдаются по относительно низким ставкам, но даже небольшие компании сегодня предпочитают переезжать в помещения не ниже Bкласса. Это говорит о том, что работодатели понимают: работоспособность сотрудников напрямую зависит от комфорта. Второе преимущество офисов А и В классов – меньший коэффициент потерь (loss factor). Третье – качественная управляющая компания, которая следит за жизнедеятельностью офиса и оперативно устраняет недостатки;
  • Конъюнктура рынка;
  • «Раскрученность» и узнаваемость объекта (например, бизнес-центра).

Офисы

В сегменте офисных помещений наиболее востребованы площади в 100-300 м2, расположенные в зданиях классов А и В. Такой офис оптимален для компаний, представляющих малый и средний бизнес. Типичные арендаторы – это фирмы, оказывающие потребительские услуги, IT-сектор, торговые и строительные компании. Готовая отделка – даже в бюджетном формате – ускорит въезд арендаторов, поэтому имеет смысл ее выполнить.

Блоки площадью 500-1000 м2 менее востребованы, поэтому при покупке объекта разумно рассмотреть возможность «нарезки» помещения на мелкие блоки. Правда, ротация арендаторов будет в этом случае выше. Интересно, что на столичном рынке наблюдается дефицит крупных офисных площадей, и этот вариант может стать вполне выгодным, но он предполагает и солидные инвестиции.

Самыми популярными локациями являются ЦАО, ЗАО, юго-запад и северо-запад Москвы.

Склады

Наиболее востребованными на данный момент остаются помещения метражом 1000-3000 м2. В качестве дополнительных требований арендаторы указывают высокие потолки, нагрузку на пол, определенный температурный режим, наличие автомобильных и железнодорожных подъездных путей, пандуса. Предпочитаемые районы – южное направление в небольшом удалении от МКАД (до 50 км).

Если вы хотите следить за спросом на коммерческую недвижимость в Москве, обратите внимание на аналитику портала AMO.RU. Информация обновляется ежеквартально. При необходимости мы выполним исследование конъюнктуры рынка в интересующем вас районе.

Какие объекты больше всего пользуются спросом на аренду в коммерческой сфере

Какие объекты больше всего пользуются спросом на аренду в коммерческой сфере

Нежилые объекты, используемые для коммерческих целей, называются коммерческой недвижимостью. Она может быть производственной, торговой, складской и офисной. Какой из этих вариантов пользуется спросом? Рассмотрим их подробнее.

Производственные объекты


Эта недвижимость часть специфического сектора на рынке. В основном это капитальные объекты, которые построены десятки лет назад.  А так как производственная отрасль не была так актуальной, они были не нужны долгое время.

Сейчас же производство обретает новые повороты, и предприниматели все больше интересуются этой отраслью. Поэтому сейчас спрос на промышленные объекты как никогда большой. Арендуют цеха, технические помещения, ангары и т.д.

Часто такие объекты недвижимости находятся за городом, чтобы для другой коммерческой недвижимости было достаточно места.


Торговые объекты


Под такими объектами можно подразумевать, используемую для продаж услуг и товаров недвижимость. И этого не зависит от того, оптовая или розничная продажа происходит. В наше время такие объекты пользуются особым спросом. К тому же они объединились с развлекательными объектами.

Выгодно арендовать торгово-развлекательные центры, у которых сложная структура, рассчитанная на много уровней. Но проблема в том, чтобы найти подходящие площадки для строительства.

В основном спросом пользуются объекты, у которых удачная локация и те, что имеют стабильным поток денежных средств. Больше предприниматели хотят сотрудничать с теми, кто дает долгосрочную аренду. Цена на торговую недвижимость зависит от того, где находится объект и насколько качественно он сделан. Эксперты говорят, что в целом за 8 лет можно окупить такое помещение. Но это только минимальный срок. Поэтому все же лучше вложиться в аренду.

Офисные объекты


Можно считать эту недвижимость наиболее востребованной. Почему? Ситуация на рынке все больше развивается, что приводит к появлению молодых компаний. Конечно же, в этом бизнесе невозможно обойтись без аренды офиса. Выгодной формой взаимоотношений оказалась аренда.

То, во сколько обойдется такая аренда, напрямую зависит от места расположения объекта. К примеру, в крупных городах спрос большой, поэтому не каждый может позволить себе такую аренду. Все больше участков коммерческого назначения используют для строительства офисных помещений.

Складские объекты


Комплексы складского типа считают более молодым сектором рынка. В то же время этот сегмент достаточно перспективный. Это объясняется приростом торговых операций. К тому же бизнес многих компаний все больше развивается, а поэтому нужны помещения, где можно было бы хранить товары.

Еще по правилам торговли невозможно вести операции, если у предпринимателя нет склада. Поэтому предприниматели часто берут в аренду складские помещения. В основном они ищут их в самом городе или вблизи его.

В целом рынок рассматриваемой недвижимости очень насыщен, динамичен и перспективен.

Каким критериям отдают предпочтение клиенты?


Вначале пользователи определяют, где им лучше взять объект для аренды. В основном предпочтение отдают районам, в которых бизнес развивается полным ходом. Часто именно столица – это место, где выгодно арендовать помещение, ведь она является настоящим центром коммерции. Предприниматели подходят серьезно к этому вопросу. После выбора города они определяются с положением, которые было наиболее выигрышным. Клиенты хотят, чтобы объект был удобен для посетителей и чтобы рядом с ним находились другие популярные места.

В то же время предприниматель ищет место, которое подходило под его критерии. Оно полностью должно соответствовать цели, к которой стремится клиент. К примеру, для торгового центра важно, чтобы была парковка, красивый фасад, достаточно широкие проходы внутри здания и другое. Когда же речь идет об офисном центре, то первое, что волнует предпринимателя, это презентабельность. Для него важно наличие многих комнат небольших размеров.

Если в аренду сдается производственный объект, то его габариты должны быть большими. То же требование относится и к прилегающей территории. Немаловажный фактор – размещение объекта вдалеке от жилых зданий.

Пользователи также чаще выбирают складские помещения, которые достаточно широкие и просторные. У них должна быть исправна крыша и достаточная влажность. То есть нужно все, чтоб складируемые объекты были в безопасности.

Да, выбирая коммерческую недвижимость в аренду, человек сначала хорошенько подумает – а подходит она мне или нет? К такому вопросу предприниматели подходят тщательно, и это же влияет на спрос объектов под аренду.

Статьи по теме:

Как выглядит 2021 год для рынка коммерческой недвижимости

Брокер / владелец специалистов по коммерции в Лас-Вегасе, более 25 лет специализируясь на внебиржевых инвестициях. Проф-спикер и эксперт по успеху.

getty

Пандемия негативно повлияла на все классы коммерческой недвижимости (CRE), однако в этом году она также создала инновационные возможности для рынка CRE, включая доступные цены на аренду, эффективное онлайн-общение и отправку форм и платежей одним щелчком мыши. кнопка.

В этом году коммерческая недвижимость начнет постепенно восстанавливаться после воздействия пандемии. Это восстановление может иметь свои трудности и неудачи, как и в 2020 году. Однако это также может означать, что у владельцев бизнеса и инвесторов есть возможности. Знание последних тенденций и прогнозов может помочь вам принять правильные решения на рынке CRE в этом году. Вот несколько новых тенденций и прогнозов, о которых вам следует знать в 2021 году.

Тенденции развития коммерческой недвижимости в 2021 году

1. Джон Д’Анджело, руководитель компании Deloitte Consulting в сфере недвижимости в США, недавно заявил, что пандемия Covid-19 все больше ускоряет использование технологий в коммерческой недвижимости. Корпорации CRE по всему миру также проводят исследования, чтобы понять следующее:

• Развитие поведенческих тенденций

• Как создать безопасное пространство в здании

• Различные способы повышения эффективности

• Как распознать проблемы и уязвимости на уровне активов и портфеля

Корпорации

CRE должны ознакомиться с результатами этого исследования, поскольку это важные тенденции, которые, вероятно, повлияют на рынок CRE в целом.Те, кто понимает эти тенденции, смогут предоставить своим клиентам лучший опыт доступа к этим знаниям и, следовательно, привести к стабильным продажам.

2. Из-за пандемии блокировки привели к тому, что все больше компаний заставили своих сотрудников работать из дома. Хотя может показаться, что в 2021 году офисные помещения будут бесполезны, на самом деле на рынке CRE для коммерческих офисов есть несколько возможностей, которых раньше не было. Вакансии в районах с высокой проходимостью делают это время идеальным для владельцев коммерческих помещений, которые стремятся к расширению.

Хотя многие компании все еще ждут, чтобы вернуть своих сотрудников в офис, несомненно, есть несколько веских причин для открытия офиса в условиях пост-Covid. В офисе у сотрудников появляется больше места для совместной работы, что повышает эффективность сотрудничества. Владельцы CRE и инвесторы должны признать тот факт, что даже во время пандемии все еще есть владельцы бизнеса, которые ищут доступные офисные помещения, и помните об этом, принимая свои инвестиционные решения в этом году.

3. Электронная коммерция, сектор, который уже развивался до 2020 года, процветал во время пандемии. В ответ на это розничные магазины и сторонние логистические компании не только увеличивают или оптимизируют площадь своих центров выполнения заказов, но и многие из них также переходят от модели своевременной инвентаризации к подходу «на всякий случай», поскольку они стремятся к тому, чтобы предотвратить нехватку товаров в течение 2020 года. Поскольку эта тенденция сохраняется, многим интернет-магазинам по всей стране необходимо будет арендовать складские помещения для своего растущего бизнеса.Это обеспечит постоянное увеличение возможностей лизинга на рынке CRE, которыми должны воспользоваться владельцы и инвесторы.

Прогнозы коммерческой недвижимости на 2021 год

Из-за продолжающихся угроз пандемии прогнозы на будущее рынка CRE все еще неясны, но с развертыванием вакцинации и новым стимулом на подходе есть положительные признаки того, что восстановление рынка в целом идет полным ходом.

1. Недавнее принятие Американского плана спасения сыграет значительную роль в обеспечении устойчивости малых предприятий, поскольку они потенциально могут использовать свои стимулы для расширения в других коммерческих областях.Инвесторы и владельцы CRE должны внимательно следить за малым бизнесом и быть готовыми использовать возможности.

2. Крупные корпорации с миллионами людей, работающих из дома, также, вероятно, будут иметь большое влияние на рынок офисных помещений, в значительной степени в зависимости от того, какой новый стандарт появится по мере продвижения к 2021 году.

Инвесторам следует выбрать хорошо ориентированные REIT для офисов для долгосрочного роста или, если вы знаете больше об отрасли, обратите внимание на выгодные предложения по аренде офисных помещений.Помните, что несколько факторов, таких как уровень вакцинации и восстановление нормального режима поездок, могут привести к возможному возрождению, которое начнется в конце 2021 года.

Между тем, некоторые другие сектора, особенно промышленные, преуспевают, особенно в складских операциях, науках о жизни и сетевых инфраструктурах. Подождите, пока все эти инвестиции увеличатся в 2021 году. Один из них может предоставить возможности для более мелких инвестиционных сделок.

Итог

В результате пандемии все еще существует огромная неопределенность в отношении рынка коммерческой недвижимости.Однако, несмотря на пандемию, многочисленные инвесторы продолжали работать на рынке, хотя проблемы, связанные с посещением объектов, оценками и подписанием контрактов, часто задерживали процесс. Существуют стабильные секторы CRE, которые продолжают демонстрировать хорошие результаты, и инвесторы должны рассчитывать на их инвестирование. К ним относятся склады электронной коммерции, склады самообслуживания, некоторые продуктовые магазины, а также медицинские или торговые помещения. Даже после пандемии эти пространства будут продолжать процветать.

Представленная здесь информация не является инвестиционным, налоговым или финансовым советом.Вам следует проконсультироваться с лицензированным специалистом по поводу вашей конкретной ситуации.


Forbes Real Estate Council — это сообщество руководителей в сфере недвижимости, доступное только по приглашениям. Имею ли я право?


Обзор коммерческой недвижимости до 2021 года: тенденции рынка для инвестирования

Февраль 2021 г.

Щелкните здесь, чтобы перейти к среднегодовому обновлению прогнозов по коммерческой недвижимости

В результате пандемии многие люди изменили свой образ жизни на короткий и долгий срок.Когда началась пандемия, городские районы сильно пострадали, и многие люди покинули города из-за густонаселения и ограниченных возможностей для социального дистанцирования. Однако привлекательный образ жизни, который обеспечивает шумный город после пандемии, немного отступит.

CBRE сообщает: «Нет никаких признаков того, что падение спроса на многоквартирные дома в городах в 2020 году будет постоянным или что есть надвигающийся возврат к опустошенным городам 1970-х и 1980-х годов. Тем не менее, городские субрынки будут отставать от общего восстановления многоквартирного сектора.Недорогие пригородные субрынки с меньшей плотностью населения и менее дорогими пригородами показали себя в 2020 году и будут лидировать в общих рыночных показателях в 2021 году ».

Положительное влияние COVID на рынок недвижимости в 2021 году


На какие объекты недвижимости влияет COVID?
  • Медицинские учреждения: Больницы были заполнены до предела во время пандемии. Наряду с возможностями трудоустройства в сфере здравоохранения спрос создал потребность в новых медицинских учреждениях.
  • Центры обработки данных: Врачи и ученые круглосуточно работали сверхурочно над созданием вакцины от COVID в центрах обработки данных по всей стране.
  • Промышленная недвижимость: Поскольку многие предприятия закрылись, люди покупали свои товары в Интернете. Компании искали склады для хранения продуктов, которые сейчас продаются через Интернет.
  • Многосемейный: Благодаря тому, что многие люди работают из дома, комфортная рабочая среда стала цениться для сотрудников на рынках пригородов.

Как повлияло на рынок многоквартирной недвижимости в 2021 году?

Старший финансовый аналитик Northeast Private Client Group, Джейкоб Джордан сказал:

«Поскольку городские многоквартирные дома боролись с увеличившимися проблемами вакантных площадей и коллекциями в течение последних 12 месяцев, пригородные многоквартирные дома имеют продолжали работать хорошо. В пригородных многоквартирных домах заполняемость остается высокой, а проблемы с коллекциями очень ограничены в объектах среднего и высшего уровня.Рост арендной платы остается, но был ограниченным, и большинство собственников ожидают, что смогут поднять арендную плату в 2021 году. Спрос на пригородные многоквартирные дома высок, и это в сочетании с исторически низкими процентными ставками привело к повышению цен ».

Нет никаких сомнений в том, что первая половина 2020 года была сложной для инвестиционной недвижимости. Глобальная пандемия негативно повлияла на многие субрынки коммерческой недвижимости. Однако субрынку многоквартирных домов удалось выжить благодаря постоянной потребности в жилье.Три из пяти крупнейших сделок, которые когда-либо проводила Northeast Private Client Group, произошли в 2020 году.

Как брокерская фирма, специализирующаяся на инвестициях в многоквартирные и многоквартирные дома, очевидно, что эти типы инвестиций имеют тенденцию к рецессии.

По мере улучшения рыночных условий ожидается, что в новом году объем инвестиций в многоквартирные дома увеличится.

Согласно исследованию CBRE, «U.Объем инвестиций в многоквартирные дома S. в следующем году достигнет примерно 148 миллиардов долларов, что ниже рекордного уровня 2019 года в 191 миллиард долларов, но на 33% больше по сравнению с оценкой 2020 года в 111 миллиардов долларов ».

Многосемейные инвестиции класса A столкнулись с наибольшими трудностями в 2020 году и, как ожидается, будут восстанавливаться самыми медленными темпами; в то время как многоквартирная инвестиционная недвижимость классов B и C имеет и будет преуспевать.

Согласно Wealth Management, «квартирные менеджеры продолжали сдавать квартиры в аренду даже в первые месяцы пандемии.Рынки США во втором квартале продали 71493 квартиры. Спрос на квартиры в остальное время увеличивался. В третьем квартале рынки выкупили 114 000 квартир, что является одним из самых высоких показателей, которые CoStar когда-либо регистрировал для многоквартирных домов. По предварительным данным, четвертый квартал был самым сильным с 2015 года, говорит Рыбчинский. В 2021 году средний многоквартирный жилой дом останется почти полностью заселенным, с относительно стабильной арендной платой и стабильными сборами ».

Негативное влияние COVID на рынок недвижимости в 2021 году

Какие объекты недвижимости страдают от COVID?
  • Офисы: Когда разразилась пандемия, многие компании начали работать из дома.Это был самый разумный способ обеспечить безопасность и здоровье всех сотрудников. По мере распространения вакцины люди возвращаются в офис, однако многие компании переходят на гибридный формат работы.
  • Отели: Люди перестали путешествовать, когда началась пандемия. Никаких деловых или туристических поездок не было. Учитывая, что передвигаться по стране «все ясно», перспективы в сфере недвижимости для данной категории отелей являются осторожно оптимистичными. Деловые поездки ожили, поскольку американцы возобновляют свои традиционные летние каникулы.Однако теперь компании не спешат разрешать поездки, зная, как виртуальные встречи повлияют на их бизнес. Со временем компании начнут отправлять своих сотрудников обратно на конференции и внешние встречи, которые потребуют поездок и проживания в отелях.
  • Розничная торговля: Неосновным предприятиям было приказано закрыть, когда началась пандемия. К сожалению, это заставило многих владельцев бизнеса навсегда закрыть свои двери.

Прогноз развития коммерческой недвижимости на 2021 год

Что касается многофункциональных торговых и многоквартирных домов, мы знаем, что, к сожалению, многие розничные компании прекратили свою деятельность в 2020 году.По мере того, как мы приближаемся к 2021 году, перспективы торговой недвижимости выглядят несколько иначе. Orion Investment Real Estate сказал:

«В 2020 году обанкротилось больше ритейлеров, чем во время Великой рецессии, особенно универмаги и ритейлеры одежды. По мере того, как обычные розничные торговцы истощают денежные резервы, а потребители совершают покупки в Интернете, еще больше торговых объектов будет пустовать, а арендодатели не будут выплачивать свои кредиты в первой половине 2021 года. Эксперты прогнозируют, что к 2025 году будет на 20% меньше торговой недвижимости. , сообщает CBRE ».

Из-за притока онлайн-покупок инвесторы могут ожидать увеличения складской и складской недвижимости.

Для тех, кто хочет продать свое здание, возможно, сейчас самое подходящее время для внесения в список.

По словам Брэдли Баллетто, вице-президента по инвестициям, «если посмотреть на перспективы коммерческой недвижимости на 2021 год, рынок выглядит позитивным. Я ожидаю, что рынок многоквартирной инвестиционной недвижимости по-прежнему будет сильным из-за чрезвычайно высокого спроса, ограниченного предложения недвижимости для продажи и исторически низких процентных ставок.Единственные возможные угрозы, которые я вижу для этого, — это возможное краткосрочное закрытие этой зимой или шокирующее повышение процентных ставок — оба варианта кажутся очень маловероятными. Выборы уже позади, внедрение вакцины набирает обороты, и я с нетерпением жду возможности использовать импульс, который мы создали во второй половине 2020 года, для сильного и, надеюсь, гораздо менее бурного года в 2021 году ».

Новинка: среднегодовой прогноз по коммерческой недвижимости

В настоящее время перспективы коммерческой недвижимости имеют низкую, но стабильную тенденцию.По-прежнему возникают вопросы о состоянии пандемии, наступающей осенью и зимой, заставляя многих инвесторов в недвижимость задаться вопросом о перспективах развития недвижимости на оставшуюся часть 2021 года.

Обзор рынка коммерческой недвижимости: 1 и 2 кварталы 2021 года

По мере того, как вакцина COVID стала широко доступной в Соединенных Штатах, люди начинают возвращаться к нормальной жизни — или настолько нормальной, насколько это возможно в разгар глобальной пандемии.Во многих компаниях по-прежнему есть сотрудники, работающие из дома, и все больше и больше переходят на гибридный формат работы. Как и ожидалось, в начале 2021 года объем сделок с коммерческой недвижимостью снизился. Арендная плата за квартиры растет из-за того, что люди возвращаются в города, а рынок дорогого жилья вынуждает их продолжать аренду.

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости, за которыми стоит следить

Хотя метрики не раскрывают всей картины.Целесообразно следить за тенденциями на рынке недвижимости в 2021 году. Ниже вы можете найти сводку тенденций 2021 года по данным NAR & Real Capital Analytics.

  • Объем коммерческих продаж снизился на 28% по сравнению с прошлым годом.
  • Сделки снизились по всем типам недвижимости, за исключением отелей, где покупки выросли на 13%.
  • Коммерческие цены восстанавливаются, но все еще снизились на 6%.
  • Поскольку коммерческие цены продолжают укрепляться, ставки капитализации продолжали снижаться.Приобретения квартир имели самую низкую норму капитализации 4,9%, за ними следовали промышленные 5,9%.
  • У
  • отеля был самый высокий уровень капитализации — 8,6%.
  • Максимальный уровень офисных расходов составил 6,6%.
  • Лизинговая активность по новым договорам аренды и продлению продолжит падать в I квартале 2021 года.
  • В первом квартале 2021 года заполняемость офисных помещений продолжает снижаться, в то время как заполняемость промышленных предприятий увеличивается.
  • Тенденция к уменьшению площади в квадратных футах, сокращению сроков аренды и увеличению числа договоров аренды в пригородах.
  • Тенденция к перепрофилированию свободных торговых площадей.
  • Коммерческие члены НАР ожидают увеличения числа сделок по продаже земли, жилой и промышленной собственности.

Что впереди: перспективы коммерческой недвижимости на 2022 год

Рынок определенно восстановился после закрытия в прошлом году. Спрос на инвестиционную недвижимость очень высок. Арендные ставки выросли практически повсюду, за исключением нескольких крупных городов, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Заполняемость близка к 100%.Сборы проводились, и такие программы, как UniteCT, помогли восполнить запасы домовладельцев, арендаторы которых не могли платить из-за COVID и не могли выселить из-за запрета на выселение. Единственной проблемой в последнее время был низкий уровень предложения недвижимости. Однако это, в сочетании со всеми другими положительными моментами, помогло повысить цены — даже выше, чем уровни до пандемии.

« Моя команда рассчитывает, что 2021 год станет нашим лучшим годом за всю историю, и я подозреваю, что то же самое верно и для многих брокеров по инвестиционным продажам.»
-Brad Balletto, вице-президент по инвестициям

«Несмотря на опасения во время пандемии, рынок многоквартирных домов остается сильным. Несмотря на то, что в прошлом году рост арендной платы был ограниченным, к 21 кварталу 3-го квартала инвесторы смогли отыграться за счет роста выше среднего на некоторых рынках ».
— Джейкоб Джордан, старший финансовый аналитик

Ожидается, что в 2022 году коммерческая недвижимость восстановится почти во всех секторах. Поскольку многие районы населения Соединенных Штатов будут вакцинированы, а потребители вернутся к своим обычным делам и деятельности, пока вирус COVID будет оставаться под контролем и не будет серьезной вспышки, перспективы коммерческой недвижимости на 2022 год выглядят позитивно.

Середина года на 2021 год: прогноз по коммерческой недвижимости

Свет в конце туннеля может быть полезен для экономики США. Как подробно описал председатель и главный исполнительный директор JPMorgan Chase Джейми Даймон в своем недавнем письме акционерам , экономика может быть на пути к буму, который может продлиться до 2023 года.

«Сильный экономический рост, некоторые признаки того, что пандемия находится под контролем, и постоянная поддерживающая государственная политика — все это указывает на широкие позитивные тенденции», — сказал Виктор Каланог, руководитель отдела экономики CRE в Moody’s Analytics.«Текущие данные и прогнозы предполагают меньшую степень опасности, чем первоначально ожидалось, даже в наиболее пострадавших секторах, таких как гостиничный бизнес и розничная торговля».

Следите за этими тенденциями и возможностями по мере продвижения в 2021 году.

Возможности впереди

Экономика набирает обороты, и дела идут лучше, чем многие ожидали, создавая возможности для коммерческой недвижимости для определенных типов собственности. Инвесторы могут захотеть рассмотреть:

  • Расширение портфеля: Это может быть выгодный момент для покупки многоквартирных домов, особенно если вы посмотрите на конкурентное состояние рынка жилья.Торговые площади класса А также могут стоить вложений.
  • Создавайте для проектов (BTS): Неясно, как будет выглядеть рабочее место в ближайшие месяцы. Однако у некоторых компаний есть четкое представление о своих постпандемических офисах. Разработчики проектов BTS могут воплотить это видение в реальность.
  • Рефинансирование недвижимости: Оставшаяся часть 2021 года может стать идеальным временем для рефинансирования. Независимо от класса активов инвесторы в недвижимость могут воспользоваться текущим климатом и зафиксировать исторически низкие процентные ставки.

Окончание 2021 Сильный

При близких к нулю процентных ставках, снижении уровня безработицы, росте вакцинации и возможности для инвестиций в инфраструктуру страна может произвести самый высокий ВВП после Второй мировой войны. Хотя этот экономический потенциал зависит от многих факторов, связанных с вирусами, у инвесторов в коммерческую недвижимость есть возможности.

Перспективы развития отрасли коммерческой недвижимости на 2021 год

В нашем прогнозе CRE на 2021 год 200 лидеров отрасли взвесили вопрос о том, как их компании восстанавливаются после пандемии COVID-19.Узнайте, как компании могут преодолеть серьезные проблемы, чтобы набрать обороты в наступающем году.

  • 1. Беспрецедентное влияние COVID-19 на мировую экономику и индустрию коммерческой недвижимости (CRE) продолжает бросать вызов лидерам.
  • 2. Цифровая трансформация бизнеса и опыта арендаторов может стать императивом бизнеса.Более половины респондентов (56%) считают, что пандемия выявила недостатки в цифровых возможностях их организаций. Компании могут укреплять операции и укреплять доверие с арендаторами, применяя структурированный подход к цифровой трансформации, укрепляя усилия по кибербезопасности и конфиденциальности данных, а также используя аналитику для принятия решений на основе данных.
  • 3. Пандемия подрывает ценностное предложение CRE, особенно для офисов, розничной торговли и отелей, заставляя большинство компаний CRE пересмотреть существующие портфели.Между тем, компании CRE сталкиваются с давлением затрат из-за смягчения фундаментальных показателей деятельности: респонденты планируют снизить затраты в среднем на 20%. Оптимизация эксплуатационных расходов и использование технологий для перемещения пространства и управления помещениями может повысить операционную устойчивость.
  • 4. Организации CRE ощущают финансовые последствия текущей экономической ситуации — 36% респондентов в Северной Америке по сравнению с 25% европейскими и 23% азиатскими аналогами ожидают снижения арендной платы более чем на 20% в следующем году.Для повышения финансовой устойчивости компании могут сосредоточиться на расширении своих портфелей активов и оцифровке финансовой функции.
  • 5. Более 50% респондентов признают, что их способности добиться успеха в постпандемическом мире в ближайшем будущем будут препятствовать опасения сотрудников по поводу возвращения на работу. Планирование и реализация трансформации талантов с целью адаптации к будущей работе, а также приоритезация разнообразия и инклюзивности обеспечат конкурентное преимущество.
  • Торможение по инерции, набирает обороты

    Воздействие COVID-19 на мировую экономику и индустрию CRE сделало 2020 год самым памятным годом в новейшей истории. Компании CRE должны были оцифровать операции, закрыть физические объекты из-за обширных блокировок и подготовиться к повторному открытию, обеспечивая при этом здоровье и безопасность сотрудников и арендаторов и учитывая финансовое здоровье арендаторов и конечных пользователей.

    Поскольку восстановление экономики во многом зависит от вакцины, продолжительность этого спада остается неопределенной. На момент написания этого прогноза экономическая активность сокращается из-за нового возрождения вируса в Европе. 1 Крупные экономики Азиатско-Тихоокеанского региона (APAC), такие как Япония и Австралия, еще не достигли точки роста, Индия переживает серьезный спад, а напряженные отношения между США и Китаем создают значительную геополитическую напряженность. 2 Согласно экономическому прогнозу Deloitte, в Соединенных Штатах ожидается, что «вакцина и / или лечение позволят возобновить нормальную экономическую деятельность в середине 2021 года.” 3 Поскольку внедрение вакцины займет время, наши экономисты ожидают, что рост будет оставаться в некоторой степени ограниченным в течение определенного периода времени. 4 (Щелкните здесь, чтобы прочитать последний экономический прогноз «Делойта» в США.)

    Макросреда CRE подвергается аналогичному воздействию. Но существует дихотомия в операционных принципах между типами собственности: промышленная недвижимость, здравоохранение, центры обработки данных и вышки сотовой связи были положительно разрушены, в то время как офисы, отели и розничная торговля испытали отрицательные последствия.Объем сделок с CRE снизился на 36% в годовом исчислении до 306 млрд долларов США во 2К20 из-за экономической стагнации и неопределенности ценовой конъюнктуры. 5 Цены демонстрируют первые признаки стресса в отношении наиболее пострадавших типов недвижимости. 6 Например, индексы розничных цен и цен на офисные помещения в августе снизились на 4,1% и 0,5% г / г. Индекс промышленной собственности, напротив, вырос на 7,4% г / г. 7 В отличие от глобального финансового кризиса (GFC), компании CRE в целом имели хорошие финансовые показатели в начале пандемии, а долговые рынки оставались достаточно ликвидными.Тем не менее, проблемные кредиты растут; банки, опасаясь увеличения просрочки платежа, ужесточают стандарты кредитования. 8 В некоторых секторах сборы за аренду оставались на высоком уровне, но в основном из-за более высоких стимулов для арендаторов и концессий на аренду. Наряду с меняющимся финансовым ландшафтом пандемия привела к тектоническим сдвигам в образе жизни, работы и развлечений людей, что оказало уникальное давление на определенные секторы недвижимости.

    На этом фоне мы хотели понять, насколько хорошо подготовлены лидеры CRE, чтобы выдержать текущую экономическую ситуацию, как они планируют восстанавливаться в течение следующих 12 месяцев и как они готовятся оставаться конкурентоспособными и процветать в долгосрочной перспективе. срок.Для этого летом 2020 года мы опросили 200 руководителей высшего звена CRE — владельцев / операторов, разработчиков, брокеров и инвесторов — в 10 странах (см. Врезку «Методология» для получения более подробной информации об опросе). В целом, большинство Респонденты считают, что их компании не готовы к определенным важным направлениям и что отрасль продолжает бороться за адаптацию их долгосрочных стратегий (диаграмма 1). Некоторые ключевые проблемы:

    1. Только треть респондентов согласны или полностью согласны с тем, что у них есть ресурсы и навыки, необходимые для ведения бизнеса, трансформированного в цифровую форму.
    2. Менее 50% респондентов считают работу с цифровыми арендаторами ключевой компетенцией своей организации.
    3. Только 41% респондентов заявили, что их компания активизировала усилия по пересмотру бизнес-процессов, должностных ролей и требований к навыкам, включив в них использование технологий и инструментов.

    Лидеры компании

    CRE готовы к работе. Чтобы обеспечить долгосрочное процветание своих компаний, им необходимо преодолеть инерцию и перейти к быстрому восстановлению. Каким бы монументальным ни был 2020 год, 2021 год может быть еще более значительным; критически важные решения и инвестиции, которые делают сейчас руководители, могут быть реализованы в течение следующих 12 месяцев.Они должны стремиться к тому, чтобы был цифровым. — это оптимизация бизнес-моделей, операционных и клиентских моделей для цифровой среды. Быстрая цифровая трансформация, вероятно, потребуется для повышения операционной устойчивости, поддержания сильного финансового положения, развития и удержания талантов и создания благоприятной культуры.

    В обзоре этого года мы рассмотрим влияние COVID-19 на четыре функции: технологии, операции, финансы и таланты — и подчеркнем, как преодоление этих огромных проблем может открыть новый мир возможностей за пределами горизонта.

    Технологии: цифровая трансформация и опыт арендаторов — императив бизнеса

    COVID-19 ускорил использование технологий в индустрии CRE. В течение нескольких недель большая часть сотрудников CRE перешла на удаленную работу, туры по объектам недвижимости стали виртуальными, большая часть общения с арендаторами была преобразована в онлайн-каналы, и потребовалось больше технологий для управления повседневными операциями. 9 Некоторые CRE-компании также расширили использование облачных инструментов для совместной работы и повышения производительности, чтобы снизить внутренние технологические затраты и повысить гибкость. 10

    Хотя эти меры могут помочь повысить удобство использования арендаторов и обеспечить непрерывность бизнеса, компании CRE все еще испытывают трудности с определением цифровых рабочих процессов и оцифровкой ключевых бизнес-процессов. 11 Большинство респондентов (56%) считают, что пандемия выявила недостатки в цифровых возможностях их компаний и повлияла на их планы по преобразованию (диаграмма 2). Кроме того, среди опрошенных растет озабоченность по поводу кибербезопасности и конфиденциальности данных в связи с ростом виртуализации, сбора данных и обмена данными с использованием облачных и цифровых инструментов.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Пандемия сделала повышение гибкости и маневренности главным приоритетом для организаций CRE. Эти цели требуют от компаний сосредоточиться на оцифровке ключевых бизнес-процессов CRE и опыта арендаторов. И хотя многие компании CRE приняли реактивный подход к цифровой трансформации, разработка более структурированного плана, включая внедрение различных технологий и аналитику данных, вероятно, принесет более значимые результаты.Наряду с этим для повышения устойчивости компании должны удвоить свои инвестиции в кибербезопасность и конфиденциальность данных.

    Разработка цифровой стратегии и дорожной карты

    Согласно нашему опросу, многие компании планируют ускорить цифровую трансформацию, но только 40% респондентов заявили, что у их компании есть четкая дорожная карта цифровой трансформации. Респонденты из Северной Америки сообщают, что их компании опережают их компании в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе (рис. 3): 53% респондентов, имеющих определенную дорожную карту цифровой трансформации, считают опыт работы с цифровыми арендаторами своей ключевой компетенцией.Кроме того, 47% респондентов из Европы и 44% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона по сравнению с 32% респондентов из Северной Америки начали пересматривать бизнес-процессы, должности и требования к навыкам, чтобы внедрить использование технологий и инструментов.

    Компании

    CRE должны оценить свою цифровую зрелость, проанализировав существующие возможности. Это может включать оценку уровня зрелости использования технологий для управления операциями, повышение качества обслуживания клиентов и развитие технических талантов. Основываясь на этой оценке и учитывая бизнес-видение, лидеры CRE должны разработать цифровую стратегию, которая фокусируется на технологиях и инициативах, которые приносят стратегическую ценность.После этого компании должны составить план реализации для работы над ключевыми инициативами по цифровой трансформации и убедиться, что у команды трансформации есть необходимые таланты и структура управления для внедрения цифровых решений. Структура управления должна быть сосредоточена на эффективном управлении программами трансформации и поощрении инноваций.

    Компаниям следует увеличить инвестиции в технологии, которые могут стать строительными блоками их усилий по цифровой трансформации. Однако в среднем только 45% респондентов планируют увеличить свои инвестиции в облако, автоматизацию роботизированных процессов (RPA), искусственный интеллект (AI) и цифровые каналы в течение следующих 12 месяцев (рисунок 4).

    Компании могут значительно повысить вовлеченность арендаторов за счет оптимизации обновлений об объектах в режиме реального времени и развития чувства общности с помощью мобильных приложений. Около половины (48%) респондентов, которые заявили, что их компания использует цифровые технологии, такие как интерактивные мобильные приложения, для улучшения взаимодействия с арендаторами или конечными пользователями, планируют увеличить инвестиции в цифровые каналы в течение следующего года. Облачные технологии могут стать основой для многих новых возможностей, поскольку они обеспечивают масштабируемость, хранение данных и повсеместный доступ.Например, компании могут использовать облачные инструменты для цифрового маркетинга и виртуально связываться с арендаторами для создания условий для цифрового арендатора.

    Чтобы ускорить реализацию дорожной карты цифровой трансформации, компании CRE должны искать стратегическое партнерство с поставщиками технологий или компаниями-производителями. Респонденты REIT, похоже, признают это и более открыты для сотрудничества с proptechs. В среднем 58% респондентов REIT увеличили свое намерение стать партнером по сравнению с 45% респондентов, которые являются разработчиками.

    Использование данных и аналитики арендаторов

    Более трех пятых компаний признают, что они собирают данные датчиков Интернета вещей (IoT). Поскольку все больше организаций и конечных пользователей принимают решения на основе данных, совместное использование соответствующих данных, связанных с недвижимостью, может помочь компаниям укрепить доверие и повысить вовлеченность арендаторов / конечных пользователей. Это может быть прекрасной возможностью для организаций: в настоящее время 49% респондентов делятся данными с арендаторами (диаграмма 5).

    Далее компании могут использовать различные аналитические инструменты для получения информации и облегчения принятия решений.Сейчас, как никогда ранее, компаниям CRE необходимо собирать и анализировать высокочастотные данные, чтобы создать значимый опыт работы с арендаторами. Это может включать данные о том, как арендаторы используют различные удобства, и / или уровни вовлеченности и производительности. Компании могут анализировать уровни взаимодействия с арендаторами и их поведение, чтобы понять предпочтения и обеспечить более индивидуальный подход. Например, владельцы / операторы могут комбинировать и анализировать данные датчиков присутствия, движения и температуры, а также помогать арендаторам в принятии решений о безопасных сиденьях и использовании пространства с учетом COVID-19.Они также могут использовать данные арендатора для прогнозирования продления аренды и разработки соответствующих стратегий удержания арендатора. 12 Компании Азиатско-Тихоокеанского региона, похоже, уделяют больше внимания аналитике данных: 58 процентов респондентов Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что их компании увеличат инвестиции в аналитику данных в следующем году, по сравнению с 32% респондентов из Европы и 34% из Северной Америки. респонденты.

    Более совершенная аналитика данных может также укрепить доверие инвесторов, которые все больше обращают внимание на использование альтернативных данных для получения информации и принятия решений.Пятьдесят семь процентов респондентов из прямых инвестиций / хедж-фондов / паевых инвестиционных фондов заявили, что они, скорее всего, или очень вероятно, найдут новые альтернативные наборы данных для получения информации и облегчения принятия инвестиционных решений.

    Повышение кибербезопасности и конфиденциальности данных

    Киберугрозы становятся все более изощренными и расширяют уязвимости компаний CRE, потенциально подвергая их взлому данных предприятия или арендатора и атакам программ-вымогателей. Атаки программ-вымогателей продолжают расти и считаются ключевой киберугрозой для REIT. 13 Компании должны сначала оценить, достаточны ли текущие усилия; в противном случае им следует модернизировать свои программы кибербезопасности, чтобы иметь больший контроль как над внутренними, так и над внешними информационными потоками. 14 В частности, им следует оценить потенциальные киберугрозы от использования новых облачных средств связи и совместной работы. Компаниям следует принять подход, основанный на принципе безопасности, при котором индивидуализированные элементы управления встроены в новые решения. Это может включать управление идентификацией и доступом на основе ролей, контроль доступа к сети и интеграцию с существующей архитектурой безопасности предприятия. 15 Чтобы избежать проблем с конфиденциальностью данных, компании должны убедиться, что любая информация собирается с согласия и безопасно хранится. Например, внедряя технологию распознавания лиц на своих объектах, Vornado предоставила возможность отказа и инвестировала средства в защищенное хранилище данных. 16

    Операции: ключ к повышению устойчивости бизнеса

    Пандемия сделала управление затратами и переосмысление ценностного предложения объектов CRE первоочередными задачами операционной функции.

    В связи с гораздо меньшим спросом на арендуемые площади компании CRE сталкиваются с растущим давлением, требующим сдерживания затрат. Во всем мире 40% респондентов ожидают снижения роста арендной платы, а 59% ожидают увеличения доли вакантных площадей в течение следующих 12 месяцев. Интересно, что только 37% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают снижения арендной платы, но 74% ожидают значительного увеличения уровня вакантных площадей. Напротив, ожидания североамериканских респондентов сбалансированы: 47% ожидают снижения арендной платы и 49% ожидают увеличения уровня вакантных площадей (диаграмма 6).Компании также несут более высокие эксплуатационные расходы из-за дополнительных мер по охране здоровья и безопасности, которые они применяют в офисных помещениях. По нашим оценкам, операционные расходы могут увеличиться как минимум на 19,4 доллара США за квадратный фут, что составляет 5,8% от средней годовой арендной платы за офисы в начале 2020 года. 17

    Пандемия также вызывает долгосрочные, развивающиеся сдвиги в предпочтениях арендаторов и конечных пользователей, которые, вероятно, повлияют на спрос на аренду.Из-за этого компаниям CRE потребуется переоценить ценностное предложение собственности. Около одной трети наших респондентов, ответивших на вопросы банковского, страхового и инвестиционного секторов, заявили, что их компании планируют рационализировать свое присутствие в сфере CRE в течение следующих шести-12 месяцев. Все больше и больше компаний переосмысливают, как и когда они используют офисные помещения: все чаще офисы будут зарезервированы для личного общения и командной деятельности, а также для улучшения сотрудничества и инноваций, в то время как сотрудники будут продолжать работать удаленно для решения более индивидуальных задач. и задания.В опросе 9100 респондентов, опубликованном в The Deloitte Global Millennial Survey 2020 , более 60% респондентов заявили, что хотят, чтобы у них была возможность работать удаленно чаще, даже после того, как пандемия стихнет. 18 Почти столько же говорят, что предпочли бы использовать видеоконференцсвязь вместо поездок по работе. 19 Наш опрос показывает, что в ближайшие 18 месяцев спрос на гостиничные, торговые и офисные помещения может сократиться двузначным числом (диаграмма 7).Также наблюдается сдвиг в динамике рынка; люди начинают избегать переполненных городов, таких как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Торонто, Токио и Париж. 20 Этот сдвиг привел к огромной краткосрочной неопределенности в отношении оценки собственности и премий, связанных с недвижимостью класса А во всем мире.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Чтобы восстановиться и подготовиться к процветанию в течение следующих 12 месяцев, отрасль CRE должна сосредоточиться на управлении затратами для повышения операционной эффективности и изменения стоимости существующих пространств CRE.Только 48% опрошенных руководителей согласны или полностью согласны с тем, что их организация имеет четкое видение и план действий по поддержанию операционной и финансовой устойчивости. На региональном уровне 38% респондентов из Северной Америки сообщили, что у их компаний есть такие планы, по сравнению с 53% их компаний в Европе и Азиатско-Тихоокеанском регионе. В целом респонденты, похоже, привержены оцифровке операций: большинство из них планируют вложить максимум средств в операции с недвижимостью и управление ею среди различных функций CRE.

    Оптимизация операций

    Данные нашего исследования показывают, что компании CRE стремятся сократить расходы в среднем на 20% в течение следующего года или более, потому что большинству владельцев / операторов пришлось взять на себя затраты на подготовку помещений к повторному заселению.В то время как 46% респондентов из Северной Америки и 53% из Европы ожидают снижения затрат на 11–20%, 41% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают более резкой рационализации на 21–30% (диаграмма 8). Как и ожидалось, многие компании планируют сократить дискреционные расходы на управление расходами в течение следующих 12 месяцев. Более 50% респондентов сократили компенсацию, заморозили продвижение по службе, сократили или предложили гибкий график работы, а также ввели отпуска и увольнения для снижения расходов, связанных с персоналом, после вспышки болезни.

    Чтобы добиться долгосрочного успеха, компаниям следует рассмотреть возможность оптимизации и реструктуризации своей деятельности, чтобы работа выполнялась быстрее, дешевле и эффективнее.Это может включать в себя углубленный анализ бизнес-процессов, определение возможностей для реструктуризации и сокращения дублирования. Компании могут использовать автоматизацию или аутсорсинг непрофильных операций или их комбинацию для повышения операционной эффективности. Они также могут модернизировать системы управления активами и обеспечить принятие решений на основе данных, касающихся спроса и предложения физического пространства, местоположения, сотрудничества с арендаторами и поставщиками, а также управления и наблюдения за объектами. Наконец, они могут использовать комбинацию облака, RPA и AI для сквозной автоматизации и оцифровки процесса лизинга. 21

    Использование технологий для изменения положения CRE в управлении помещениями и объектами

    Поскольку арендаторы и конечные пользователи могут использовать различные свойства CRE для установления эмоциональных личных контактов, помещения, вероятно, будут оцениваться на основе экспериментальной ценности, а не только традиционных показателей, таких как стоимость / квадратный фут или объем продаж / квадратный фут. Наши ответы на опрос также показывают, что, в отличие от прежнего акцента на местонахождении, особенностях умного здания, связанных со здоровьем и безопасностью, и плотности заселения могут играть более важную роль при принятии решений об аренде в будущем.Владельцы / операторы CRE должны изменить свое мышление, чтобы соответствовать тому, как арендаторы делают стратегические ставки на свои инвестиции в CRE. Для этого лидеры должны использовать технологии и данные на каждом этапе принятия и исполнения решений. Им также потребуется часто сотрудничать, общаться и координировать свои действия с арендаторами, чтобы быть в курсе событий. Только 38% респондентов заявили, что их организация расширила сотрудничество с арендаторами, чтобы понять предпочтения конечных пользователей.

    Организации должны использовать инструменты зондирования, альтернативные наборы данных и аналитику для оценки и прогнозирования влияния изменения предпочтений инвесторов и арендаторов / конечных пользователей на использование и спрос CRE.В некоторых случаях компаниям может потребоваться проявить творческий подход и адаптировать пространство для дополнительных или новых целей. Еще до пандемии многие объекты торговой недвижимости теряли свою ценность и свое предназначение из-за онлайн-продаж; эта тенденция только усилилась после заражения COVID-19. Но сейчас некоторые арендодатели превращают пустые торговые площади в многофункциональные комплексы, квартиры или склады. Например, реконструкция торгового центра Westfield Doncaster в Мельбурне стоимостью 500 миллионов австралийских долларов превращается в многофункциональную недвижимость, включающую торговую, офисную и оздоровительные помещения. 22

    В большинстве других случаев компании могут повысить ценность своей собственности, развернув интеллектуальное проектирование и обслуживание зданий и предлагая более актуальные услуги арендаторам и конечным пользователям. Эти услуги включают использование сенсорных технологий и прогнозной аналитики для удаленного мониторинга объектов и предложения профилактических или ориентированных на использование мероприятий по техническому обслуживанию; или с использованием технологий интеллектуального строительства и трехмерной визуализации, чтобы помочь арендодателям оценивать эксплуатационную готовность физических пространств в режиме реального времени, внедрять более строгие системы очистки и контролировать системы HVAC. 23 Столкнувшись с растущим спросом на складские помещения, некоторые склады ускоряют внедрение таких технологий, как автономные вилочные погрузчики и беспилотные летательные аппараты, чтобы поддерживать производственные мощности в рабочем состоянии с сокращением рабочей силы. 24

    Финансы: действовать осторожно

    Компании

    CRE сохранили финансовую устойчивость, но многие начали ощущать влияние нестабильной деловой среды. В период с апреля по июль 2020 года средний сбор арендной платы для промышленных, офисных, квартирных и медицинских REIT был выше 90%. 25 Сборы арендной платы для REIT торговых центров США упали до 50% в апреле, но продолжают восстанавливаться, поднявшись до 80% в августе. 26 Хороший сбор арендной платы компенсируется более высокими затратами на улучшение арендаторов и комиссионных по лизингу (TI & LC), которые влияют на операционную маржу в некоторых секторах. Во 2К20 владельцы офисов все чаще предлагали период без арендной платы, TI и LC, что привело к снижению чистой эффективной арендной платы за офисы на 6,6% г / г на ведущих рынках США. 27 В среднем средства от операций (FFO) уменьшились 29.Публичные REIT во 2К20 снизились на 3% г / г, а чистая операционная прибыль снизилась на 15,6% г / г (график 9). 28 Но прирост FFO промышленных площадей и центров обработки данных во 2К20 составил 11,2% г / г и 18,1% г / г, соответственно. 29

    В отличие от периода GFC, по состоянию на октябрь 2020 года долговые рынки CRE оставались ликвидными с момента вспышки болезни с доступным капиталом по низким ставкам. Следовательно, даже после добавления 30 млрд долларов США новых проблемных кредитов CRE во 2К20, объем продаж проблемных активов составил только 1.4% от объема сделки, уровень сопоставим с прошлыми двумя годами. 30 Тем не менее, среди банков растет озабоченность по поводу кредитования, так как просроченные платежи растут. Уровень просрочек по коммерческим ипотечным ценным бумагам оставался выше 9% в августе после достижения рекордного уровня в 10,3% в июне, в основном за счет гостиниц (23%) и розничной торговли (15%). 31 В июле 78% отечественных банков США ужесточили стандарты предоставления кредитов CRE. 32

    Баланс тактических и стратегических действий

    Учитывая, что отрасль CRE в целом отстает от остальной экономики, респонденты осторожно оценивали финансовые показатели отрасли на следующие 12 месяцев.Например, большая часть респондентов из Северной Америки по сравнению с респондентами из Европы и Азиатско-Тихоокеанского региона ожидает, что сбор арендной платы снизится более чем на 20% в течение следующего года (диаграмма 10). Кроме того, упомянутые выше факторы могут оказать давление на ликвидность и привести к продаже проблемных активов и снижению цен. 46% респондентов из Северной Америки и 45% респондентов из Европы по сравнению с 26% респондентов из Азиатско-Тихоокеанского региона ожидают, что доступность капитала снизится в следующие 12 месяцев.Компаниям следует укреплять свои портфели активов, особенно в связи с тем, что условия финансирования могут ужесточиться, если текущая экономическая ситуация сохранится в течение длительного времени. Им также следует реализовать функцию финансирования на основе данных, чтобы они могли быть более оперативными и эффективными, а также могли адаптироваться к различным экономическим сценариям в будущем.

    Укрепление портфелей активов

    Хотя реструктуризация портфеля является обычным делом, она приобрела новое значение из-за воздействия пандемии на использование площадей.По мере того, как арендаторы и конечные пользователи повторно занимаются физическими площадями, компании CRE должны пересмотреть свою оценку и оценку собственности и ее местоположения. В целом, 41% респондентов заявили, что они могут рационализировать свое присутствие в CRE, чтобы поддержать финансовую и операционную стабильность в течение следующих 6–12 месяцев. 48% респондентов из Европы рассматривают сокращение площади CRE как средство управления расходами. На основе детальной оценки эффективности активов компании могут прогнозировать будущую эффективность своих существующих портфелей, а также выявлять и продавать неэффективные или непрофильные активы.Респонденты, которые планируют проводить слияния и поглощения для поддержания своей финансовой стабильности, также заявили, что планируют продавать неэффективные или непрофильные активы.

    Реализация финансовой функции на основе данных

    Компании, похоже, осознают необходимость оцифровки финансовой функции. Согласно нашему исследованию, операции с недвижимостью, управление и финансы занимают первое и второе место среди ожидаемых инвестиций в функции CRE. Компаниям следует использовать такие технологии, как RPA и AI, для автоматизации задач. Например, они могут использовать облачные программные инструменты и RPA для оцифровки счетов-фактур, автоматизации записей в бухгалтерской книге и обработки выверки, отчетности и проверок соответствия.Искусственный интеллект и аналитика данных могут выявлять нерегулярные записи и выполнять более надежные прогнозы доходов и расходов на недвижимость, что может способствовать лучшему планированию и составлению бюджета. 33

    Талант: ключевое конкурентное преимущество

    Переход к удаленной работе был трудным для отрасли: многие должности, такие как менеджер предприятия, оценщик, агент или брокер, традиционно требовали личного присутствия сотрудников. Компании должны были предоставить инфраструктуру, которая позволила бы сотрудникам эффективно работать из дома, уделяя при этом приоритетное внимание здоровью и безопасности.Учитывая проблемы и стрессы, вызванные пандемией, многие компании также инвестировали в программы здоровья и благополучия для своих людей. JLL, например, предлагала сотрудникам различные варианты оздоровления и оздоровления, позволяя им выбирать программы, соответствующие их потребностям. Мероприятия включали бесплатные виртуальные кулинарные классы, игры, образовательные программы, занятия фитнесом и доступ к приложениям для медитации. 34

    Но поскольку недели превратились в месяцы удаленной работы или ограниченного возвращения к личной работе, многим руководителям CRE сложно поддерживать продуктивность, культуру, вовлеченность и сплоченность сотрудников, а также соответствующий уровень общения.Исследования показывают, что отвлекающие факторы, изоляция, нечеткое равновесие между работой и личной жизнью и привыкание к новым способам работы негативно влияют на производительность в виртуальной рабочей среде. В исследовании, проведенном Deloitte с участием 11 000 сотрудников, 80% сотрудников заявили, что они смогли оправдать ожидания своей роли в виртуальной среде. Однако на вопрос, как часто они проявляют определенное поведение, связанное с виртуальной производительностью, они делали это менее чем в 50% случаев. 35

    В целом, пандемия, похоже, ускорила потребность многих организаций в изменении должностных ролей, стратегии найма, систем и процессов талантов, а также культуры для привлечения и удержания сотрудников из разных поколений.Кроме того, компаниям следует сосредоточиться на создании более благоприятной культуры для виртуальной работы и уделении первоочередного внимания усилиям по разнообразию и вовлечению.

    Баланс тактических и стратегических действий

    Прямо сейчас компаниям необходимо сделать комплексный выбор в отношении офисной и виртуальной работы, чтобы сотрудники чувствовали себя в безопасности и оставались продуктивными. Более 50% респондентов признали, что их способности добиться успеха в постпандемическом мире будут препятствовать опасения сотрудников по поводу возвращения на работу.В течение следующих 12 месяцев компаниям необходимо будет сделать выбор, который позволит продолжать работу в других местах и ​​способами, чем это было до пандемии. Это может включать в себя пересмотр их культур, чтобы они больше соглашались с тем, чтобы больше работы выполнялось удаленно, а не лично.

    В долгосрочной перспективе компаниям потребуется использовать несколько рычагов, чтобы подготовиться к будущей работе. В конечном итоге конкурентоспособность CRE-компании в мире после COVID-19 может в значительной степени зависеть от того, насколько их сотрудники могут добиться успеха в цифровой рабочей среде.Наша недавняя статья предлагает глубокое понимание, связанное с трансформацией талантов, которая, вероятно, потребует многолетних усилий для многих организаций.

    Создание благоприятной культуры

    Компании

    CRE могут рассмотреть три подхода к тому, как будет выполняться работа в будущем (рисунок 11). В качестве отправной точки компании должны оценивать не только предпочтения сотрудников, но и их должностную роль и степень, в которой это можно делать удаленно и автономно. Каждый профиль по-разному влияет на организационную культуру, спрос и дизайн офисных помещений.Например, компаниям, которые попадают в профили прогрессивных и провидцев , возможно, придется больше инвестировать в технологии, инструменты и процессы, чтобы установить соответствующую инфраструктуру для долгосрочной гибридной работы. Эти инвестиции могут включать в себя инструменты измерения производительности и производительности, обучение руководителей управлению виртуальными командами и перепланировку помещений для облегчения совместной работы и обеспечения безопасности сотрудников. И наоборот, компаниям, которые являются традиционалистами , возможно, придется нести более высокие затраты, чтобы сделать места безопасными для поддержки личного персонала.

    Независимо от профиля компании должны рассмотреть возможность использования инструментов отслеживания контактов и других превентивных процессов и протоколов до тех пор, пока пандемия не закончится, чтобы снизить опасения по поводу безопасности сотрудников.

    Ожидается, что дизайн рабочего места будет играть все более важную роль в создании благоприятной культуры. Компании, применяющие гибридный подход к работе, скорее всего, будут использовать офисы для развития более эмоциональных связей, облегчения сотрудничества и создания человеческого опыта.Провидцам, возможно, придется перепрофилировать множество своих пространств для многократного использования, в то время как традиционалисты могут поддерживать существующие пространства с рекомендациями по использованию и совместному использованию мест. Руководители талантов должны будут тесно сотрудничать с руководителями операций, чтобы влиять на решения по проектированию помещений.

    Компании могут использовать матрицу решений (рис. 12) для проектирования или перепроектирования офисных помещений в зависимости от предпочтительного места работы сотрудников и их способности выбирать место работы. Мы ожидаем, что после того, как пандемия утихнет, некоторые организации могут продолжать функционировать как традиционалистов .Но они, вероятно, будут использовать знания, полученные в результате удаленной работы, для включения более прогрессивных и дальновидных подходов.

    Усилия по усилению разнообразия и инклюзивности (D&I)

    Исследования

    показывают, что разнообразный и инклюзивный персонал ведет к более высокой производительности, творчеству, прибыльности, моральному духу сотрудников и укреплению бренда. 36 Однако только 46% респондентов сообщают, что они сосредоточены на повышении уровня разнообразия при найме, развитии и лидерстве.По мере того, как компании заново изобретают свою функцию талантов, лидеры должны сделать разнообразие и инклюзивность основополагающими ценностями, стратегически внедряя их во все действия с талантами.

    Освоение каната

    Для многих лидеров индустрии CRE пандемия стала откровением. Он проверил стойкость каждого лидера по всему миру и, вероятно, будет в течение многих месяцев.

    COVID-19 вынудил компании сосредоточиться на сдерживании затрат и для многих повысил потребность и темпы цифровой трансформации.Тем не менее, важность сочувствия и человеческого общения также выходит на первый план. Люди все чаще упускают из виду человеческое взаимодействие, которое было значительно сокращено или полностью исключено из-за приказов о предоставлении убежища на месте в течение длительного периода времени, а в некоторых регионах оно продолжается. И люди по-прежнему обеспокоены своим здоровьем и благополучием, а также здоровьем и благополучием своих семей и друзей, что усугубляется растущей обеспокоенностью по поводу изменения климата и политических волнений во многих частях мира. 37

    Таким образом, лидеры должны овладеть искусством ходить по канату, балансируя восстановление бизнеса, использование новых возможностей и вовлеченность арендаторов и сотрудников.Скорее всего, для этого потребуется сочетание элементов: устранение функциональной разрозненности, усиление лидерства и гибкости организации, повышение уровня сотрудничества и коммуникации, а также участие в прозрачном и этичном процессе принятия решений. Эффективный переход по канату таким образом может отличить организации от их менее успешных конкурентов в недалеком будущем.

    Методология исследования

    В июле – августе 2020 года Центр финансовых услуг компании «Делойт» в США провел глобальный опрос, на который ответили 800 руководителей финансовых служб из различных секторов экономики.Из них 200 были старшими руководителями CRE, в том числе примерно одинаковыми представителями финансовых, операционных, кадровых и технологических подразделений. Респонденты были равномерно распределены по трем регионам: Северная Америка (США и Канада), Европа (Великобритания, Франция, Германия и Швейцария) и Азиатско-Тихоокеанский регион (Австралия, Китай, САР Гонконг и Япония).

    В исследование были включены компании CRE с активами под управлением (AUM) не менее 100 миллионов долларов США в 2019 году. Сорок процентов имели более 100 миллионов долларов США, но менее 5 миллиардов долларов США в собственном капитале, 29% имели от 5 миллиардов долларов США до 10 миллиардов долларов США. , 31% имели более 10 миллиардов долларов США.

    Исследование было сосредоточено на том, как компании CRE адаптируются к воздействию пандемии на рынок, общество и экономику, а также на их собственный персонал, операции и культуру. Мы также спросили об их планах в отношении инвестиционных приоритетов и возможных структурных изменениях в предстоящем году, поскольку они продолжают приспосабливаться и переходить от восстановления к будущему успеху.

    Статистика по инвестициям в коммерческую недвижимость за 2021 год

    Коммерческая недвижимость (CRE) пережила нестабильный год в 2020 году.Рыночные условия вначале были хорошими, но сильно пострадали, когда пандемия COVID-19 ослепила мировую экономику. В то время как многие рынки начали восстанавливаться к концу года, 2020 год стал годом спада для коммерческой недвижимости.

    Вот более подробный обзор некоторых ключевых статистических данных и данных по коммерческой недвижимости в 2021 году, чтобы помочь инвесторам увидеть, что изменилось и что может ожидать в будущем.

    Статистика коммерческой недвижимости о влиянии COVID-19

    Пандемия COVID-19 оказала значительное влияние на рынок коммерческой недвижимости в 2020 году.Данные подтверждают это.

    Например, респонденты «Ежеквартального исследования рынка коммерческой недвижимости за январь 2021 года» Национальной ассоциации риэлторов сообщили о значительных изменениях в опросе за четвертый квартал по сравнению с тем, который был проведен в третьем квартале 2020 года.

    Вот. Посмотрите на некоторые из наиболее важных результатов, о которых сообщили респонденты в четвертом квартале 2020 года, по сравнению с тем, что они видели в первом квартале, предшествующем пандемии:

    • 59% сообщили об увеличении количества арендаторов с пропущенными, опоздавшими или неполными офисными помещениями, розничной торговлей. , или производственной арендной платы, что на 5% больше, чем в III квартале.
    • 63% сообщили об увеличении пропущенных / просроченных / частичных арендных платежей за многоквартирные жилые помещения, что на 10% больше, чем в третьем квартале.
    • 65% сообщили об увеличении количества арендаторов, получивших концессию на аренду, без изменений по сравнению с третьим кварталом.
    • 46% сообщили об увеличении лизинговых сделок в пригородных зонах по сравнению с центральным деловым районом, что на 3% больше, чем в третьем квартале.
    • 48% сообщили о росте спроса на гибкие офисные помещения / офисные помещения для совместной работы со стороны физических лиц, например, гигантов, что на 3% меньше по сравнению с третьим кварталом.
    • 39% сообщили о росте спроса на гибкие офисные помещения / офисные помещения для совместной работы со стороны корпоративных клиентов и фирм, что на 4% меньше, чем в третьем квартале.
    • 69% сообщили об увеличении количества компаний, арендующих или переезжающих в офисы с меньшей площадью из-за работы из дома, что на 7% больше, чем в третьем квартале.
    • 63% сообщили об увеличении краткосрочной аренды офисов, что на 4% больше, чем в третьем квартале.
    • 53% сообщили об увеличении перепрофилирования свободных торговых центров, что на 1% больше, чем в третьем квартале.

    Как показывают эти данные, вспышка COVID-19 оказала широкое влияние на сектор коммерческой недвижимости. Более половины респондентов испытали увеличение пропущенных, просроченных или частичных арендных платежей, поскольку арендаторы не могли позволить себе платить арендную плату из-за отключений, связанных с правительством, или слабой экономики.Это оказало заметное влияние на денежные потоки домовладельцев, при этом сектор розничной торговли пострадал отчасти из-за череды банкротств.

    Между тем пандемия сильно ударила по офисному сектору. Многие компании и частные лица столкнулись с проблемой удаленной работы, что привело к резкому росту спроса на гибкие и совместные рабочие места, особенно в пригородных районах. И наоборот, учитывая неопределенность того, когда компании смогут полностью вернуться в офис, они сократили свои потребности в пространстве, выбрав краткосрочную аренду.

    Изменение цен на коммерческую недвижимость

    Несмотря на влияние пандемии на рынок коммерческой недвижимости, цены продолжали расти. Согласно «Май 2021 года RCA CPPI: США» В сводном отчете цены на коммерческую недвижимость в США росли на 1,3% в год с апреля 2020 по 2021 год.

    Движущими силами этого роста стали квартиры (рост на 7,6% в годовом исчислении) и промышленная недвижимость (рост на 9,4%), сектор розничной торговли (рост 1,3%), офисные здания (рост на 3%).

    Наиболее важным признаком здесь является то, что индексы промышленных предприятий, квартир, розничной торговли и офисов впервые с начала пандемии показали положительную годовую прибыль.

    Долларовый объем коммерческой недвижимости в 2021 году

    В целом, долларовый объем коммерческой недвижимости в США был на 18% ниже в годовом исчислении в первом квартале 2021 года по сравнению с третьим кварталом 2020 года, когда объем составлял 57%. ниже, чем в 2019 году. Кроме того, продажи офисов упали на 60%, в то время как сделки с квартирами снизились на 51% по сравнению с тем же периодом, поскольку покупатели и продавцы решили подождать немного большей ясности, прежде чем совершать сделки.

    В то время как в третьем квартале из-за неопределенности прогнозов, вызванных пандемией, меньшее количество офисных объектов перешло из рук в руки, четвертый квартал стал отличным началом.Например, ведущий офис в Нью-Йорке REIT SL Green Realty (NYSE: SLG) согласился продать 410 Tenth Avenue в начале ноября за 952,5 миллиона долларов, что представляет собой значительную прибыль для компании и является крупнейшей продажей коммерческой недвижимости в США с тех пор. Март.

    Между тем, благодаря широко доступному кредиту, только 1% от общего объема коммерческой недвижимости в долларах в третьем квартале приходился на продажу недвижимости вне критических ситуаций. Тем не менее, были две заметные проблемные области: розничная торговля (3% от объема сделок) и отели (9%).Это связано с огромным воздействием пандемии на эти два сектора недвижимости.

    Выручка от коммерческой недвижимости в 2021 году

    По данным IBIS World, пандемия существенно повлияла на выручку отрасли коммерческой недвижимости в 2020 году, по оценкам, на 17,8% до 893,2 миллиарда долларов, поскольку прибыль корпораций и стоимость частного нежилого строительства значительно снизились. Это второй год подряд падения в секторе, что на 18,8% ниже пика в 1 доллар.1 триллион в 2018 году. Кроме того, значительное падение в 2020 году ставит размер рынка коммерческой недвижимости ниже, чем он был в 2015 году.

    Спрос на коммерческую недвижимость в 2021 году

    Одним из наиболее значимых факторов спроса на коммерческую недвижимость является устойчивый Экономическое восстановление теперь стало вопросом «когда», а не «если». Несомненно, быстрый рост в оставшейся части этого и следующего года вызовет спрос на докандемическом уровне на различные типы CRE.

    Тем не менее, офисы по-прежнему сталкиваются с долгосрочными и краткосрочными проблемами из-за постоянной переориентации на работу из дома, вызванной пандемией, хотя открытие новых рабочих мест позднее в этом году может привести к возможности начала стабилизации заполняемости офисов и арендной платы.В долгосрочной перспективе спрос на офисные помещения все еще остается неопределенным, поскольку ни один предыдущий спад на рынке офисных помещений не видел столь резких сдвигов.

    Между тем одним из немногих ярких моментов в секторе коммерческой недвижимости стал спрос на промышленную недвижимость. Это связано с продолжающимся ростом электронной коммерции и потребностью в большем пространстве для хранения инвентаря из-за пандемии. Однако спрос на промышленные площади по-прежнему превышал предложение, поскольку чистое поглощение составило 40,2 миллиона квадратных футов, что на 25 меньше, чем новое предложение.4 миллиона квадратных футов из-за того, что пространство построено на предположениях. Однако, учитывая, что к 2025 году спрос на складские помещения вырастет на 1 миллиард квадратных футов, этот рынок может значительно сузиться.

    Доля вакантных площадей для коммерческой недвижимости в 2021 году

    Сохраняющаяся неопределенность способствовала тому, что в 2021 году прогнозируемая доля вакантных площадей вырастет до 19,2%, что превысит предыдущий максимум в 17,6% за 2010 год. Согласно Moody’s Analytics, этот уровень вакантных площадей в 2022 году сохранится на прежнем уровне, поэтому многие полагают, что офисный сектор пострадает больше, чем любой другой в 2021 году.Промышленная недвижимость получит наибольшую выгоду от сильного экономического прогноза и ускорения темпов развития электронной коммерции.

    Рост арендной платы за коммерческую недвижимость в 2021 году

    Ставка арендной платы за квартиру стала положительной после снижения на 3% в 2020 году, при этом ожидается, что средняя эффективная арендная плата по стране вырастет на 2,1% в 2021 году, а возврат к докандемическому уровню прогнозируется 2022. Плотные городские районы, такие как Район залива и Нью-Йорк, и их многоквартирные рынки сильно пострадали от пандемии, но нижняя точка была достигнута, и восстановление уже не за горами.

    Благодаря высокому спросу, промышленный сектор продемонстрировал более чем проблеск надежды на выздоровление с ожидаемым повышением арендной платы на 3% в 2021 году.

    «Необходимость складировать запасы и соответствовать ожиданиям потребителей в отношении быстрой доставки обеспечит больше. чем достаточно поглощения, чтобы повысить арендную плату и снизить количество вакансий », — сказал Томас Ла Сальвиа, старший экономист CRE в Moody’s Analytics.

    Ожидается, что в 2021 году розничная арендная плата упадет еще на 6,8%, поскольку обычные розничные торговцы борются с конкуренцией в электронной коммерции.

    Чистая прибыль на миллион акров

    Вспышка COVID-19 стала значительным фактором, повлиявшим на индустрию коммерческой недвижимости в 2020 году. Однако это понимание дает представление о столь необходимом отскоке CRE. Год назад мы были на краю пропасти неизвестного. Теперь, когда есть более четкое представление о текущих экономических проблемах и возможных решениях, проблемы, вызванные пандемией, становятся все ближе к зеркалу заднего вида.

    6 вещей, которые необходимо знать перед инвестированием в коммерческую недвижимость

    4.Проведите тщательную комплексную проверку

    Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать в себя проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение опросов, инспекций собственности, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

    Новые инвесторы в недвижимость нередко настолько воодушевляются перспективой покупки своей первой коммерческой инвестиции, что упускают что-то в своей должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо исследовать, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

    Создание тщательного и подробного контрольного списка для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один элемент не останется без внимания. Вот лишь несколько общих моментов, которые следует учитывать:

    • Если вы планируете застройку свободной собственности, подтвердите, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
    • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое здание, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
    • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и расходами в городе или муниципалитете собственности

    Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды , ваша комплексная проверка будет включать в себя тщательную проверку компании или лица, занимающегося вашими инвестициями.

    К сожалению, не все в инвестиционном мире придерживаются одного и того же набора стандартов.Комплексная проверка человека, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, не менее важна, чем комплексная проверка актива.

    • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в прошлую недвижимость, или попросите рефералов.
    • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую доходность закрытых инвестиций, чтобы понять их послужной список.
    • Спросите, каков их процесс комплексной проверки. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность, или определяют, в какой REIT или инвестицию следует инвестировать.
    • Хотя в крупной инвестиционной компании это может не понадобиться, но если вы впервые работаете с кем-то из частного сектора, проверьте его биографические данные. Хотя это может показаться серьезным, это не редкость для крупных сделок CRE.

    5. Иметь резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств и капитала

    С любыми инвестициями всегда существует неопределенность. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на ваш общий урожай.Один из способов застраховать эту неопределенность — учесть непредвиденные расходы.

    Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, которые возникают при сдаче в аренду, повышении арендной платы, управлении изменениями, ремонте, изменении зонирования или строительстве. Их также можно использовать для покрытия вашего долга до стабилизации состояния имущества. Непредвиденные расходы особенно полезны, если при улучшении общих показателей собственности будет отрицательный денежный поток.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на случай непредвиденных обстоятельств составляет 5% -15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, является ли он вспомогательным.

    Кроме того, передовая практика в сфере недвижимости для создания резервного фонда капитала или замещающего резервного фонда. Резерв капитала — это фонд или счет, на котором зарезервированы деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, выходящих за рамки ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете перед зачетом любого положительного денежного потока, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета с учетом обоих этих факторов при проведении анализа инвестиций поможет повысить шансы на получение прибыли и наличие средств в случае возникновения непредвиденных событий.

    6. Будьте готовы к неудачам и увеличению сроков. Большинство людей устанавливают нереалистичные сроки для строительства, ремонта, полной аренды или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем — все это требует времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые тормозят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период вашей комплексной проверки и подготовиться к ним как часть ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который может быть реализован в случае возникновения задержек.

    Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибко подходите к ожиданиям и срокам окупаемости. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном итоге работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

    Надеюсь, эти шесть вещей, которые вам нужно знать перед инвестированием в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защитят от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

    Рост рынка коммерческой недвижимости Калифорнии после COVID

    Хотя на вопрос «какое будущее у офисного здания?» по-прежнему в умах всех, кто владеет или развивает офисные помещения, стало ясно, что последнее возвращение в офис привело к тому, что члены нашей группы по исследованию коммерческой недвижимости Калифорнии, прогноз Аллена Маткинса / Калифорнийского университета Андерсона, стали менее пессимистичными.Хотя настроение офисного сектора в последнем обзоре остается негативным, оно становится все меньше и, похоже, этот сектор достиг дна и готов к возможному подъему. Нынешнее затишье в офисном строительстве может быть недолгим, поскольку спрос на переоборудование офисов, малоэтажные офисные здания и рост занятости в предстоящем году увеличатся. В обзоре отражено, что разработчики менее выжидательны, давая ранний сигнал о развороте на рынке. Спрос на роскошный офис должен подтолкнуть строительную активность выше, чем предполагают настроения.

    Лидеры рынка офисной недвижимости Кевин Шеннон из Ньюмарка и Лиз Вилгенбург из Аллена Маткинса обсуждают, что ждет впереди этот сектор рынка коммерческой недвижимости Калифорнии.

    1. Хотя оценка рынка офисных помещений относительно более положительна, чем предыдущие два исследования, у большинства разработчиков и инвесторов все еще остается неизменный подход «Ждите и посмотрите». СКОЛЬКО ЭТО ПРОДОЛЖИТСЯ, И КАКИЕ ФАКТОРЫ ИЗМЕНИТ ЕГО?


    Шеннон: В то время как перспективы для офиса продолжают улучшаться, в офисном секторе по-прежнему просто больше неопределенности по сравнению с другими секторами, такими как промышленность, многосемейный Sun Belt, биологические науки и т. Д.Исследования указывают на эти популярные секторы, в которых данные после COVID ясны и более благоприятны. Инвестиционный капитал не любит неопределенности, и поэтому многие институциональные инвесторы остались в стороне от офисного продукта, чтобы посмотреть, как будет развиваться окупаемость работы во второй половине года, если предложение не будет иметь сильного WALT и кредита. Есть данные, которые показывают, что лизинговые рынки достигли дна и явно начали восстанавливаться.

    Некоторые инвесторы, тем не менее, настроены оптимистично в отношении офиса и хотят быть первопроходцами, прежде чем все остальные вернутся.Инвесторы все чаще рассматривают возможность ротации в офисы, поскольку доходность в наиболее популярных секторах продолжает сжиматься до рекордно низких уровней в результате огромного веса капитала в этих сферах. Многие из этих «первопроходцев» надеялись на некоторые неудачные офисные возможности, но они так и не реализовались. Первопроходцы верят, что их приобретения сейчас будут более привлекательными, чем те, которые появятся на рынке в следующем году.

    Неопределенность, связанная с доходностью от работы в офисном секторе, исчезнет, ​​поскольку компании вернут своих сотрудников в офис во второй половине этого года.Только тогда арендаторы поймут, какую модель работы они предпочитают, гибридную или полную, что позволит им перестать отказываться от мусора и принять соответствующие решения по размещению. Я полагаю, что в следующем году и владельцы, и инвесторы будут знать, как эта работа на внутреннем напряжении разыграется, что позволит повысить прозрачность рыночных условий. Это приведет к увеличению числа сделок по продаже за счет сокращения разрыва между покупателями и покупателями, возникающего на многих рынках из-за текущих различий в ожиданиях владельцев и покупателей.В настоящее время этот разрыв между ценами и предложениями особенно велик для офисов с добавленной стоимостью.

    Есть офисные рынки прямо сейчас, которые противостоят этим национальным тенденциям, описанным выше. Белвью, Вашингтон; Бербанк, Калифорния; и Sorrento Mesa / UTC, Caliornia, например, сейчас стоят лучше, чем до COVID. У каждого из этих субрынков есть ключевые движущие силы рынка, такие как большие технологии, наука о жизни или создание контента, которые позволили им процветать после пандемии. Земля в Бельвю для строительства специального офиса находится в разорении и, например, очень конкурентоспособна для участников торгов.

    Wilgenburg: На данный момент кажется, что разработчики придерживаются «выжидательного» подхода, но на самом деле серьезно не думают о том, чтобы отложить свои проекты разработки. Факторы, которые будут способствовать окончанию этого «выжидательного» периода, — это, в основном, постоянная доступность долга, проценты арендаторов и, соответственно, то, поддержат ли арендные ставки затраты на строительство. Прямо сейчас многие арендаторы выходят из своих «выжидательных» периодов, когда они вступили в краткосрочные продления в 2020 году, пока они переоценили свои текущие потребности в площадях.Эти краткосрочные обновления, вероятно, закончатся примерно в 2023-2024 годах.

    Между тем, другие арендаторы офисов, которые сейчас ищут постоянные решения, сталкиваются с жесткой конкуренцией за доступное пространство для разработки первого поколения, которое обладает удобствами, преимуществами велнеса и легкими поездками, при этом конкурируя с крупным расширением со стороны арендаторов медико-биологических наук. Результатом всей этой конкуренции являются очень хорошие арендные ставки в этих проектах, которые, кажется, становятся все выше и выше. Поэтому я прогнозирую, что многие разработчики увидят эти ставки и притормозят свои проекты, чтобы заполнить прогнозируемые вакансии в 2023-2024 годах.Между тем, разработчики, которые не использовали «выжидательную позицию» или откладывали ее только на несколько месяцев, получат выгоду от текущего конкурентного рынка для первоклассных девелоперских проектов на горячих рынках.

    2. ПРОГНОЗИРУЕТСЯ ДВА СЦЕНАРИЯ: 1. ПОТРЕБУЕТСЯ МЕНЬШЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ЧАСТЬЮ РАБОТНИКОВ, ПОСТОЯННО РАБОТАЮЩЕЙ ДИСТАНЦИОННО; И 2. НУЖНО БОЛЬШЕ ПРОСТРАНСТВА, ЧТОБЫ УСТАНОВИТЬ НОВЫЕ РУКОВОДСТВА ПО ЗДОРОВЬЮ И БЕЗОПАСНОСТИ. КАКОВ ВАШ ПРОГНОЗ И ПОЧЕМУ?

    Шеннон: Я предсказываю, что большинство рабочих вернутся в офис осенью.Многие компании сначала адаптируют гибридные модели, и многие будут настаивать на том, чтобы работники возвращались на полную ставку. У сотрудников в офисе будет явное конкурентное преимущество, которое заставит многих удаленных сотрудников со временем вернуться в офис, особенно перед рождественским бонусным сезоном. Реальность такова, что большинство финансовых директоров компаний хотят, чтобы их сотрудники вернулись в офис, даже если они публично заявляют, что будут гибкими в отношении расписания. Во время пандемии не было недостатка в конкурентной борьбе, потому что все работали из дома.Это меняется особенно после Дня труда.

    Я предсказываю, что большинству компаний не потребуется меньше офисных площадей, и что многие компании начнут выделять больше площадей на одного сотрудника и повернут вспять тенденцию к сокращению площади на одного сотрудника, которая произошла за последнее десятилетие. Я не знаю ни одной компании, которая сказала бы из-за недавно принятой гибридной модели работы, что офисы будут разделены. Сотрудники по-прежнему хотят иметь собственный офис, даже если они планируют находиться там только три или четыре раза в неделю.Первоначально определенно будет меньше концепций «горячих столов» и больше места на одного сотрудника, хотя это может измениться с годами, поскольку мы удаляемся от этой пандемии. После трагедии 11 сентября никто не хотел сдавать в аренду верхние этажи многоэтажных домов, но со временем ситуация изменилась.

    Wilgenburg: В обозримом будущем кажется вероятным, что в типичных высотных офисных зданиях ежедневно будет меньше сотрудников на местах, чем до пандемии, из-за гибридных моделей работы.Для многих компаний на основных рынках это в конечном итоге приведет к сокращению потребности в пространстве. Тем не менее, для технических арендаторов, которые ранее работали с чрезвычайно высокой плотностью, кажется, что эти компании теперь планируют преобразовать отдельные кабинеты в гибкое пространство или пространство для совместной работы, что не приведет к резкому сокращению пространства, и, фактически, во многих случаях , привело к тому, что технические арендаторы стали искать больше площадей. Кроме того, многие арендаторы стремятся заключить более длительные договоры аренды, что повысит рентабельность многих зданий.

    3. МЫ НЕ УВИДИЛИ МАССОВОГО ВЫХОДА из ГЛАВНЫХ ГОРОДОВ, КАК ПЕРВЫЙ ПРОГНОЗИРОВАЛ В НАЧАЛЕ ПАНДЕМИИ, НО БЫЛО ЗНАЧИТЕЛЬНОЕ ОТНОШЕНИЕ К МЕНЬШЕ ПЛОТНЫМ СООБЩЕСТВАМ. КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА РАЗВИТИЕ ОФИСА В БУДУЩЕМ РАСПОЛОЖЕНИИ И ДИЗАЙНА?

    Shannon: Крупные глобальные инновационные города, такие как Лос-Анджелес, Сан-Франциско, Нью-Йорк и Сиэтл, будут и дальше пользоваться популярностью среди инвестиционного капитала из-за обилия квалифицированных талантов и присущих им социальных преимуществ.У многих сотрудников не было причин жить в больших городах во время длительного запрета, но из недавних данных ясно, что сотрудники стекаются обратно в эти метро в ожидании возвращения в офис. Арендаторы во время пандемии искали гибкие решения в отношении помещений, которые зачастую заключались в более краткосрочном продлении аренды до тех пор, пока не появилось больше ясности в отношении потребностей в помещениях. Несколько компаний изучали модели со спицами и концентраторами с небольшими вспомогательными офисами, расположенными ближе к домам сотрудников, чтобы сократить время на дорогу.Совместные операции также будут чаще использоваться компаниями после пандемии, чтобы обеспечить большую гибкость сотрудников.

    Разработка новых офисов спецификаций по-прежнему будет происходить в основном на субрынках с явными двигателями роста, такими как крупные технологии, создание контента и наука о жизни. Например, в Белвью, штат Вашингтон, была самая высокая скорость продажи земли после COVID для офисной застройки на Западном побережье. Он также был свидетелем того, как такие компании, как Amazon, Microsoft и Facebook, сносили миллионы футов новых офисных помещений во время пандемии, поэтому строительство новых офисных помещений оправдано и оправдано.

    Вильгенбург: Пандемия не изменила дизайн большинства новых строящихся зданий, но ускорила определенные тенденции в дизайне, которые уже существовали. Здания уже переместились в зоны с увеличенными удобствами на открытом воздухе и сосредоточились на экологичности, технологиях и благополучии. Все эти факторы теперь считаются важными для арендаторов, ищущих новые площади. Разработчики, которые установили сертификацию LEED, WELL, усовершенствованные системы фильтрации воздуха и бесконтактное управление в своих будущих проектах разработки, имеют большое конкурентное преимущество перед существующим пространством и теперь более заметно подчеркивают эти преимущества в своих маркетинговых материалах, чем в докандемических условиях. Мир.

    Пандемия, однако, могла изменить желаемое местоположение многих девелоперских проектов с плотных городских центров, которые полагались на общественный транспорт, на малоэтажные проекты с удобной транспортной развязкой в ​​пригородных районах, но я скептически отношусь к такой уверенности.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *