Субаренда офиса: Субаренда нежилого помещения и его части в 2020-2021

Содержание

Образец договора субаренды нежилого помещения

По закону РФ, арендатор, который имеет арендные права на недвижимость, имеет право сдать ее другому лицу в аренду. Такая сделка носит название субаренды и может заключаться как между юрлицами, так и между гражданами.
 

Нежилые помещения — это помещения коммерческого назначения, к ним относятся: кафе, магазины, офисы, производственные помещения, склады, медицинские учреждения, спортивные, фитнес-центры и прочие.
 

Осуществление передачи арендатором своих прав по сдаче в наем помещения третьему лицу, возможно в случае, когда в договоре не указан запрет на совершение этого действия. Тогда арендатор может воспользоваться своим правом сдачи в субаренду, но обязан оповестить об этом хозяина недвижимости.
 

Необходимо иметь ввиду важные моменты при составлении договора субаренды, учитывая, что договор субаренды зависит от основного договора и не может существовать самостоятельно.

 

 

Правовые требования к рассматриваемому договору субаренды

  1. условия в нем не могут противоречить условиям основного арендного договора;
  2. сроки по основному договору определяют максимальный период действия субаренды;
  3. конец действия основного договора ведет к прекращению договора субаренды помещения;
  4. но автоматическое пролонгирование аренды не ведет к аналогичному продлению субаренды.

При сроке более года, по общим правилам, договор субаренды подлежит государственной регистрации.
 

Сдавая в субаренду нежилое помещение, надо помнить, что есть возможность сдать только часть площади, что в некоторых случаях удобно для собственника.
 

 

Содержать договор должен стандартные пункты для такого рода договоров

  • дата и место составления;
  • правоустанавливающие документы, ссылки на них;
  • полная характеристика объекта недвижимости;
  • его предназначение;
  • срок сдачи в субаренду;
  • порядок оплаты субаренды;
  • устанавливается сторона,которая несет обязанность за оплату коммунальных платежей;
  • условия по внесению улучшений в помещение;
  • особые условия;
  • правила по изменению условий договора;
  • способы разрешения спорных ситуаций;
  • реквизиты сторон;
  • подписи.

 

Приложениями по такому договору могут служить:

  • акт о передачи помещения;
  • копии документации, являющейся основанием для наличия прав на помещение;
  • копии документально заверенных характеристик недвижимости;
  • дополнения к договору, оформленные отдельным актом;
  • письменно оформленные разногласия сторон относящиеся к предмету сделки.

Ниже расположен типовая форма и пример договора субаренды нежилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.

 

Договор субаренды офиса между юридическими лицами, образец 2020

Автор tettВремя чтения 27 мин.Просмотры 3Обновлено

08.08.2020

Субаренда нежилого помещения

К нежилым объектам, которые можно сдавать в субаренду, относятся:

  • склады;
  • гаражи;
  • цеха;
  • офисы;
  • залы и т.д.

Обратите внимание!

Субаренда нежилого строения или его части возможна только с согласия собственника данного помещения.

Сделка может быть признана неправомерной, если состоялась только с участием арендатора и третьего лица, но без информирования собственника.

Ранее для лиц, которые заключили договоры субаренды до 2012 г., налогообложение было упрощенным. Теперь система налогообложения для них общая.

Для данного вида деятельности предусмотрен отдельный код из общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) — 68.20.2.

Вот как на деле может выглядеть субаренда. Составляется договор, по которому помещение или его часть сдается повторно за деньги. Сначала партнер может арендовать у собственника объект или его часть, а затем провести сделку с другим физическим или юрлицом, сдав нежилое помещение за более крупную сумму. Но при этом обязательно нужно согласие владельца.

Вот какими полномочиями наделен арендатор:

  • передать нежилое помещение в безвозмездное пользование;
  • сдать объект полностью или частично в субаренду;
  • передать или продать третьему лицу свои права.

Права и обязанности субарендатора и арендатора

Данный раздел отображает нормы и правила, которые возлагают на себя каждая сторона соглашения, с подробным отражением прав и обязательств, как арендатора, так и субарендатора.

Данный раздел связан с разделом ответственности, которая возникает при нарушении прав и несоблюдении обязательств одной из сторон, выражаемая в виде штрафных санкциях, вплоть до разрыва субарендного соглашения.

Арендатор

Данный участник договоренности обязан передать недвижимость, пригодной для использования, с подключенный водой, электричеством и отоплением.

При этом, надо учесть, что бездействие служб ЖКХ не возлагает вину на арендатора. Кроме этого, арендатору нужно будет рассказать субарендатору о внутреннем распорядке и об эвакуационном плане, при возникновении нештатных обстоятельств.

На протяжении действия аренды, арендатор может организовывать проверку выполнения условий субарендного соглашения, оповестив об этом субарендатора, который при проверке обязан предъявить документы, в т. ч. допуск на деятельность, которой он занимается, арендуя здание.

Арендатор вправе осуществлять капитальный или текущий ремонт в помещении, находящегося в субаренде, после предварительного письменного уведомления об этом за месяц до осуществления работ. При этом, во время ремонта плата за аренду с субарендатора не взыскивается.

Арендатор может устанавливать рабочий график в выходные и праздничные дни, без корректировки размера арендной платы.

Субарендатор

Этому участнику сделки, разрешено пользоваться зданием в рамках соглашения. При этом, он обязан:

  • Контролировать техническое и пожарное состояние здания согласно действующих нормативов.
  • Отвечать перед структурами, выдающими разрешение на предпринимательское занятие.
  • Устранять последствия аварий и прочего вреда, нанесенного зданиям.
  • Не вправе осуществлять переделку или реконструкцию помещения без согласования с арендатором.
  • Вовремя перечислять арендную плату, отображенную в соглашении.
  • оповещать арендатора за месяц, о преждевременном разрыве субарендного соглашения.

Перед оформлением субарендного соглашения субарендатору нужно будет предъявить арендатору справки:

  • О банковских реквизитах, заверенных подписью гл. бухгалтера и печатью учреждения.
  • Выписку из ЕГРЮЛ, полученную не позже, чем за месяц до оформления договора.
  • Подтвердить полномочия, предоставляющее право подписи в соглашении на субаренду.

Примечание. Приведённый список обязанностей участников сделки не весь. Однако здесь отображены основные права и обязательства сторон.

Порядок оформления договора субаренды нежилого помещения в 2020 году

Предметом данного соглашения является нежилая недвижимость. Нежилое помещение – это часть здания, используемая в непроизводственных, служебных, торговых, бытовых и иных целях производственного и непроизводственного характера.

Чаще всего в договор субаренды нежилого помещения включают описание всех характеристик предмета: тип сооружения, адрес, площадь, краткое описание и т.д. Это можно сделать как в самом тексте документа, так и в приложении к нему.

Стороны соглашения

Законом РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу типового договора субаренды нежилого помещения. В качестве субарендатора и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Особенности договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец

Организации могут заключать между собой соглашение о переуступке прав на арендованное имущество, если:

  • субарендодатель получил письменное разрешение на передачу недвижимости в аренду третьему лицу от владельца;
  • срок субаренды не превышает срока аренды объекта;
  • стороны согласовали существенные условия сделки.

Чтобы составить договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами по образцу, актуальному на 2020 год, используйте наш онлайн-сервис. Мы гарантируем, что представленные на сайте шаблоны полностью соответствуют нормам действующего законодательства РФ.

Форма заключения сделки

Договор субаренды нежилого помещения заключается по стандартному образцу в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (независимо от того, кто является участником отношений – юридическое лицо или гражданин, и на какой срок заключается соглашение – короткий или длинный).

Сроки действия договора субаренды нежилого помещения

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ, договор субаренды нежилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий срок аренды. Заключение арендодателем и арендатором соглашения аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды нежилого помещения. В этом случае требуется подписание нового документа.

Если по договорам аренды и субаренды помещения предусматриваются симметричные условия о продлении срока действия соглашения на новый срок, то действие договора субаренды нежилого помещения будет продлено. Однако необходимо учитывать, что если в результате такого продления срок действия договора аренды и договора субаренды превысит один год, то потребуется их государственная регистрация.

Досрочное прекращение аренды нежилого помещения влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды нежилой недвижимости. Субарендатор в этом случае имеет право на аренду недвижимости, которую он снимал у посредника (статья 618 ГК РФ).

Информация к документу

На сегодняшний день аренда и субаренда нежилых помещений – распространённые явления. Подобные договора в основном заключают субъекты предпринимательской деятельности. На практике очень часто арендуют офисы или другие помещения, где можно осуществлять предпринимательскую деятельность. Договор субаренды получил своё законодательное регулирование в гражданском кодексе РФ. Правоотношения, связанные с субарендой, получили своё регулирование в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Что это за документ?

Итак, субаренда – это вторичная сдача нежилого либо жилого имущества третьему субъекту. Говоря проще, это когда вы арендуете помещение или его часть не напрямую у владельца, а у лиц, снимающих это помещение также в аренду.

Подобные соглашения регламентируются специальным договором, где прописываются права и обязанности сторон.

В данном случае участниками выступают:

  • арендатор – субъект, арендующий объект недвижимости непосредственно у собственника;
  • субарендатор – тот, кто заключает договор съёма уже напрямую с арендатором.

Обе стороны договора могут представлять как юридические, так и физические лица.

Все нюансы подобных правоотношений регламентируются Гражданским кодексом РФ.

Договор субаренды может быть заключён арендатором только с согласия собственника, при наличии его письменного разрешения, либо — если подобное право прописано в основном договоре аренды.

Особенности составления документа

  1. Скачать образец соглашения о совмещении должностей
  2. Заполненный образец соглашения
  3. Понятие и особенности договора субаренды
  4. Форма договора субаренды
  5. Что нужно предусмотреть

Понятие и особенности договора субаренды

Субаренду можно охарактеризовать как пересдачу имущества в аренду. Это значит, что помещение является объектом аренды на основании заключённого между собственником и арендатором договора аренды. Арендатор может заключить договор субаренды, и пересдать помещение.

Подобная практика очень часто применяется агентствами недвижимости, которые арендую офисные здания и сдают отдельные комнаты по более высоким ценам, заключая договора субаренды.

Договор субаренды имеет ряд особенностей. В частности:

  • срок договора субаренды не может превышать срок действия договора аренды;
  • правоотношения, вытекающие из договора субаренды регулируются правилами договора аренды, если, конечно, иное не предусмотрено законодательством;
  • если договор аренды был расторгнут раньше предусмотренного срока, то договор субаренды также считается расторгнутым, если иное не предусмотрено в тексте договора аренды, но законодательство даё возможность субарендатору заключить с собственником договор аренды на срок, который оставался до окончания действия договора субаренды;
  • если договор аренды был признан ничтожным, та же участь ждёт договора субаренды.

Важно! Арендатор может заключить договор субаренды только при наличии согласия собственника. Это – обязательное законодательное требование.

На практике возможность арендатора сдавать помещение в субаренду предусматривается непосредственно в договоре аренды. Если договор аренды не содержит подобного пункта, то арендатор может заключить договор субаренды только при наличии письменного согласия собственника. При этом подобное согласие необходимо получать для каждого случая заключения договора субаренды в отдельности.

Форма договора субаренды

В соответствии с действующим законодательством договор субаренды должен быть заключён в простой письменной форме путём составления одного документа. При этом договор должен быть составлен в двух экземплярах: для каждой стороны по одному экземпляру.

Важно! если договор субаренды помещения был заключён на срок больше 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. В этом случае

12 идей и советов для начинающего предпринимателя

Инвестиции в офисное помещение – важная статья расходов компании. Вам потребуется место, чтобы разместить команду сотрудников, и место, чтобы принимать клиентов. Если вы ошибетесь – вы заплатите слишком много не только на начальном этапе, но и впоследствии. Аренда офисной недвижимости, особенно в большом городе – удовольствие не из дешевых. Впрочем, есть действенные способы минимизировать эту проблему. Возможно, один из них – это то, что вы ищете?


  1. Удаленная работа.
  2. Многие сферы деятельности позволяют работать удаленно – отраслей, где офис действительно необходим, остается все меньше.Работа «плечом к плечу», конечно, сплотит команду лучше, но и современные коммуникационные технологии способны наладить связи и сотрудничество между удаленными сотрудниками. Если офис нужен вам для деловых встреч, возможно компромиссное решение: снять небольшое помещение,  в котором будет работать лишь часть сотрудников, а основной штат перевести  в удаленный режим.
  3. Коворкинги.
  4. Совместное рабочее пространство объединяет стартаперов, бизнесменов и фрилансеров. Коворкинги есть в любом большом городе, и это направление стремительно набирает популярность. За вполне разумную сумму вы получите оборудованные рабочие места, которые будете использовать в нужное вам время – утром, днем или вечером, не переплачивая за «лишние» часы. Авторитетные сети коворкингов обычно предлагают и хорошую инфраструктуру – переговорные, конференц-залы, столовую, фитнес-центр и тд. К тому же в коворкинге высока вероятность встретить единомышленников или нужных вам сотрудников.
  5. Субаренда.
  6. Идея заключается в том, чтобы приобрести или взять в аренду офисное здание, а затем сдавать излишек его площадей. Однако на ее реализацию необходим стартовый капитал. Плюс такого подхода – создание независимого от основного бизнеса финансового потока. Вы минимизируете – или полностью окупите – собственные арендные платежи. Также важно найти качественную недвижимость, собственник которой будет согласен на субаренду. Второй вариант – снять офис «вскладчину»: найти несколько единомышленников и разделить платежи между всеми пропорционально занимаемой площади.
  7. Бизнес-инкубаторы и технопарки.
  8. Это относительно новое для России направление. Среди этих структур есть те, кто готов предоставить начинающим предпринимателям офис по льготной цене. Критерии отбора у каждого собственника при этом разные, и срок аренды обычно ограничен – подразумевается, что стартап должен вскоре начать приносить прибыль. Плюсы бизнес-инкубаторов – возможность еще и найти инвесторов, заинтересованных в вашем бизнесе.
  9. Поддержка правительства Москвы.
  10. О возможности участвовать в программе такой поддержки и условиях получения льгот по аренде  можно узнать в ГБУ «Малый бизнес Москвы».
  11. Жилая квартира как офис.
  12. Вариант имеет и плюсы и существенные минусы, и подойдет для совсем небольшой компании.Фирма сможет сэкономить на аренде и коммунальных платежах, но при этом не получит юридического адреса. Для встреч с клиентами квартира тоже не слишком походит. Исключение – апартаменты в бизнес-центрах, которые предприимчивые собственники часто сдают именно под офисы.

Среди этих шести идей вы можете найти отправную точку для своего стартапа и бюджета. Это вовсе не означает, что вы должны придерживаться одной и той же схемы работы и дальше. Но гибкость в решениях всегда полезна. Если вы начнете с удаленной  работы, то сможете арендовать офисное помещение, когда в этом возникнет необходимость. А многолетний договор аренды сузит ваши возможности, если вы подпишете его на ранней стадии развития бизнеса.


Традиционный офис: советы специалистов


Если вы решили выбрать традиционный офис, вас никто не упрекнет в консерватизме. Юридический адрес, комфортные условия работы, наличие управляющей компании и возможность оперативно решать технические и хозяйственные проблемы – важные факторы, которые позволят не отвлекаться от бизнеса. Поскольку на рынке представлено множество объектов, подбор офиса может занять несколько месяцев. Сократите этот срок, воспользовавшись нашими советами:

  1. Выберите правильную локацию.
  2. Удаленность от центра автоматически означает снижение арендных ставок, при этом комфортабельность офисов класса А или В будет схожа. Главное, чтобы сотрудникам и посетителям было удобно добираться до места, поэтому близость к метро все-таки играет роль.
  3. Удачная планировка способна сократить затраты на аренду на 25-30%!
  4. При выборе офиса с кабинетно-коридорной планировкой вы заплатите за площади, которыми не пользуетесь. Опенспейсы же, например, позволяют разместить на такой же площади гораздо большее число сотрудников. Сделайте тестовую рассадку, чтобы убедиться в правильности своего выбора.
  5. Внимательно изучите размер коммунальных платежей.
  6. Современные бизнес-центры используют энерго- и ресурсосберегающие технологии, поэтому арендаторы платят меньше.
  7. Снимите офис с отделкой.
  8. Конечно, выполнить ремонт в собственном корпоративном стиле очень круто, но это стоит денег. Стандартная отделка помещений подходит для большинства стартапов – внести интересные акценты вы сможете и при помощи несложного декора.
  9. Используйте для поиска крупные онлайн-платформы.
  10. в этом случае вы сможете выполнить поиск по параметрам, а также сравнить варианты и оценить перспективность каждого из них.
  11. Поручите подбор офиса специалистам.
  12. Это самый короткий путь к цели: профессиональные консультанты заинтересованы в успехе и всегда найдут оптимальное решение, устраивающее арендатора, а также сопроводят вас на переговорах и помогут добиться скидок или льготных условий.

Желаем удачи!


как не попасть на деньги

Дешёвый офис – хороший офис

Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки. Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.

Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки. «Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».

Необходимо также чётко понимать, какие услуги, предоставляемые арендодателем, входят в стоимость аренды. Часто арендатор уже после заключения договора обнаруживает, что расходы на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора и охрану ему придётся оплачивать отдельно. Кроме того, в ряде случаев арендодатель может указать размер арендной платы без НДС. В этом случае вам фактически придется платить на 18% больше, чем вы планировали.

Захочу – и завтра же расторгну договор

При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации. Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно. К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов. Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.

Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.

Кому надо, тот доедет

Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса. Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.

При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.

Мой арендодатель – честнейший человек!

«Доверяй, но проверяй» — золотое правило арендатора. Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью. Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.

Чёрт с ними, с деталями!

Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.

Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.

Прежде чем въехать в новый офис, арендатор должен чётко представлять себе режим работы и систему охраны бизнес-центра. При наличии современной системы безопасности и сигнализации компания может быть спокойна за своё имущество, однако нужно помнить, что пропускной режим может оттолкнуть потенциальных клиентов, которым вряд ли понравится каждый раз тратить своё время на получение пропуска.

Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней». Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам. Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.

Договор аренды офисного помещения: образец, как составить

Договор аренды офисного помещения часто заключается на длительный срок, а потому к его содержанию нужно подойти максимально серьезно. Из статьи вы узнаете об особенностях этого договора, правилах его составления, форме и государственной регистрации.

Как составить договор аренды офисного помещения

Договор аренды офиса составляется в соответствии с правилами оформления договоров аренды зданий и сооружений.

Прежде всего, необходимо определить существенные условия, т. е. условия, при отсутствии которых договор может быть признан незаключенным. Чтобы этого не произошло, в тексте документа обязательно нужно указать:

  • Предмет договора — офисное помещение. Важно описать его таким образом, чтобы его было легко идентифицировать — для этого в договоре стоит указать кадастровый номер, точный адрес, площадь, этаж, на котором оно находится, и пр. (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Все эти данные можно извлечь из выписки из ЕГРН.
  • Сумму арендной платы, которую арендатор должен вносить за использование помещения (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Остальная информация указывается в тексте договора по усмотрению сторон.

Однако стоит помнить, что чем подробнее будет описан порядок взаимодействия партнеров при исполнении договора, тем меньше проблем возникнет — каждый спорный вопрос можно урегулировать, обратившись к тексту соглашения. Если же не будет прописан порядок действий в определенных условиях, риск того, что стороны не смогут договориться, возрастает. В такой ситуации придется писать друг другу претензии, а если не помогут и они — обращаться в суд.

Какие условия стоит указать в договоре

Помимо существенных условий рекомендуем прописать в договоре:

  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность при наступлении определенных обстоятельств;
  • порядок внесения арендной платы;
  • срок, на который офис предоставляется в аренду. От срока зависит необходимость государственной регистрации. Если срок больше, чем один год, регистрировать его в Росреестре.

Важно! Договор субаренды офиса, т. е. передачи в аренду помещения, которое уже находится в аренде, заключается только в том случае, если есть разрешение собственника недвижимости. Это разрешение может быть включено в текст основного договора аренды или оформлено в качестве дополнительного соглашения.

Скачать образец заполнения договора аренды помещения под офис

Итоги

Итак, договор аренды помещения под офис понадобится, если нужно на определенное время передать право пользования нежилым помещением от собственника к третьему лицу. В соглашении важно указать не только существенные, но и дополнительные условия, которые будут определять порядок взаимодействия между сторонами договора на протяжении всего времени нахождения помещения в аренде.

Источники:

Гражданский кодекс РФ Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Какие документы нужны для аренды офиса

После того, как помещение найдено, арендатор и арендодатель обсудили основные условия, наступает крайне важный этап в их взаимоотношениях — подготовка документов и составление договора. Разберем, какие бумаги необходимы для оформления аренды помещения.

Какие документы должны быть у арендодателя офиса

Со стороны компании или физического лица, которое сдает помещение под аренду офиса, необходимо подготовить следующие бумаги:

  • Свидетельство на право собственности, подтверждающие, что арендатор является владельцем помещения и имеет основания сдавать его в аренду другим лицам.
  • Технический или кадастровый паспорт с планировкой помещения. В нем необходимо проверить точный адрес офиса и метраж.
  • Договор купли-продажи недвижимости. Это еще одно подтверждение, что арендатор является полноправным собственником помещения.
  • Выписка из ЕГРП и учредительные документы, если арендодатель является юридическим лицом, паспорт — если собственник помещения — физическое лицо. При возникновении сомнений, документы можно проверить: выписку из ЕГРП — в Росреестре, паспорт — на сайте ФМС.

В случае, если вы решили снять офис по договору субаренды, помимо прочих бумаг необходимо приложить первичный договор аренды. В документе обязательно должно быть согласие собственника недвижимости на субаренду. Важно проверить срок первичной аренды, он не должен заканчиваться раньше, чем новый договор. Никогда нельзя предсказать, продлит ли собственник соглашение с первым арендатором.

Если в оформлении аренды офиса принимает участие не собственник недвижимости, а другое лицо, необходима нотариально заверенную доверенность. В ней должно быть указано, что лицо имеет право заключать договор аренды от имени собственника.

Какие документы нужны, чтобы снять офис

Со стороны лица, которое планирует арендовать нежилое помещение, нужно предоставить документы:

  • Паспорт, если арендатор физическое лицо
  • Выписка из ЕГРП или ЕГРЮЛ, учредительные документы, если он является юридическим лицом
  • Реквизиты (банковские и почтовые). Для юрлиц — юридический адрес

В случае, если арендатор предоставляет копии бумаг, они должны быть заверены печатью.

Какие документы оформляются для аренды офиса

Когда обе стороны предоставили необходимые бумаги, можно приступать к заключению соглашения. Однако перед подписанием бумаг, следует подготовить следующие документы:

  • Акт приема-передачи помещения. В нем прописываются техническое состояние офиса до его аренды, наличие техники, мебели и других предметов интерьера. Перед подписанием акта желательно перепроверить все пункты, чтобы после завершения договора между сторонами не возникло споров.
  • Договор аренды помещения. Это самый важный документ, который обеспечивает право арендатору пользоваться офисом. В нем необходимо досконально проверить все пункты, например, когда и при каких условиях арендодатель может посещать помещение, кто проводит ремонт, условия повышения арендной ставки и т.д.

Ни в коем случае не совершайте никаких действий до предоставления документов и подписания договора аренды. Помните, что никакие устные договоренности не имеют юридического веса. Внимательно проверяйте все пункты договора.

Если у вас есть другие вопросы о документации при аренде офисных помещений, задайте их специалистам SM2. Наши сотрудники уже помогли заключить более 50 000 сделок по аренде и продаже коммерческой недвижимости. Мы не только ответим на ваши вопросы, но и поможем проверить документы арендатора, а также составить подробный договор аренды офиса, предусматривающий все условия пользования помещением.

13 бесплатных примеров шаблонов договоров субаренды на офис

Загрузите эти 13 бесплатных образцов шаблонов договоров субаренды на офис, чтобы помочь вам быстро подготовить собственное соглашение о субаренде.

Любой вид соглашения в основном подписывается только для обеспечения безопасности всех вовлеченных в него сторон. Если вы хотите сдать офис в аренду, в этом случае может пригодиться договор субаренды офиса. Договор субаренды заключается между существующим арендатором собственности и другим лицом, которое называется субарендатором.Субарендатор действительно хочет сдать недвижимость в субаренду для коммерческих целей.

Если вы хотите сдать коммерческую недвижимость в субаренду, тогда может быть полезно использовать договор субаренды. Арендодатель, сдающий коммерческую недвижимость в аренду и получивший разрешение на субаренду, также может использовать договор субаренды.

Офис может быть сдан в субаренду только в том случае, если первоначальный договор аренды дал разрешение арендатору сдать его в субаренду. Арендатор должен иметь письменное разрешение и одобрение из первоначального договора аренды или от первоначального владельца арендованной земли.Первоначальное право собственности на офис не будет изменено даже в субаренду. Когда человек подписывает договор субаренды, ему дается разрешение использовать офис в течение периода времени, который также был указан в субаренде. Если обе стороны захотят изменить некоторые положения основного договора аренды, им потребуется проконсультироваться с юристом, который разработает для них гибкий документ.

Человеку, возможно, придется столкнуться с различными наборами правил при сдаче офиса в субаренду.Сдача в субаренду земельного участка — непростая задача, а договор субаренды может быть немного сложнее. Вы можете оформить простой офис в субаренду, прочитав правила и положения, указанные в исходном договоре аренды. Как и договор аренды, договор субаренды офиса также включает права и обязанности арендатора и субарендатора.

В нем говорится, что арендатор и субарендатор договорились о продолжительности субаренды, ежемесячной арендной плате, которую субарендатор должен будет платить, а также в договоре субаренды указано, что будет нести ответственность за содержание офиса. .Условия договора субаренды могут быть изменены до его подписания, но после подписания никто не имеет права изменять условия договора. Любому, кто хочет внести какие-либо изменения в какой-либо пункт договора субаренды, придется подождать, пока договор не истечет. Желательно обсудить все условия субаренды, которые, по вашему мнению, могут быть изменены, до подписания договора.

Субарендатор должен понимать, что субарендатор арендуемого офиса имеет все разрешения, предоставленные основным арендатором.Все разрешения, предоставленные в субаренду, также связаны с основной арендой. Может возникнуть множество сложностей, которые необходимо обсудить перед подписанием договора. Субарендатор также должен постараться понять все юридические вопросы, связанные с субарендой, прежде чем двигаться дальше.

Вот предварительный просмотр этого первого образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого образца шаблона договора субаренды на офис с использованием MS Word.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого образца шаблона договора субаренды на офис в формате PDF.

Ссылка для скачивания этого образца договора субаренды на офис.

Вот предварительный просмотр другого Образца шаблона договора субаренды на офис в формате PDF.

Справочник по процессу субаренды от А до Я

Независимо от того, выросли ли вы из своего нынешнего офисного помещения и переезжаете до истечения срока первоначальной аренды, или вы правильно рассчитываете площадь своего офиса и имеете неиспользуемые офисные площади, субаренда может иметь смысл по ряду причин.

В AQUILA мы успешно сдали помещения в субаренду от имени многочисленных клиентов. Как арендатору важно понимать каждый этап процесса и знать, чего от вас можно ожидать на каждом этапе.

Читать дальше: 5 ключевых вопросов, которые следует задать перед наймом брокера по субаренде

В этой статье мы объясним, почему вы можете рассмотреть возможность субаренды помещения, и проведем вас на каждом этапе процесса субаренды.

Зачем сдавать офисные помещения в субаренду?

Мы видим, что арендаторы рассматривают возможность сдачи своих помещений в субаренду по ряду причин.

Во-первых, вы можете решить, что вам нужно уменьшить размер офиса. Независимо от того, занимаете ли вы несколько этажей в здании или занимаетесь небольшим номером в рамках более крупного проекта, вы можете обнаружить, что не увеличиваете свое пространство максимально. Сдача в субаренду части вашего пространства, будь то целый этаж или часть неиспользуемой части вашего существующего люкса, может быть отличным способом уменьшить ваши оставшиеся арендные обязательства. Хотя вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы за всю площадь, субарендатор может помочь компенсировать эти расходы, заплатив вам арендную плату за площадь, которую он занимает.

Еще одна распространенная причина предоставления пространства в субаренду — это когда компания перерастает свое текущее пространство и ей необходимо переехать на новое, большее пространство до истечения срока аренды. В этом случае субаренда может помочь вам избежать двойной арендной платы за оставшуюся часть вашего первоначального договора аренды.

Наконец, быстрорастущие компании нередко арендуют помещения, превышающие то, что им нужно в настоящее время, чтобы приспособиться к будущему росту. В этом случае, если вы подписываете долгосрочную аренду для ваших предполагаемых потребностей в размещении, но вам нужна только половина этого пространства сегодня, вы можете сдать в субаренду оставшуюся половину пространства на начальный период времени, пока оно вам не понадобится.


Шаг 1. Проанализируйте договор аренды и выберите варианты

После того, как вы решили, что имеет смысл сдавать помещение в субаренду, первое, что нужно сделать, это вместе с брокером изучить права субаренды в вашем договоре аренды.

Анализируйте договор аренды

Во-первых, вы часто должны уведомлять арендодателя, когда решаете сдать квартиру в субаренду. Ваш брокер должен знать, что требуется, и помочь вам отправить уведомление на основе любых конкретных мер, указанных в вашем договоре аренды.

Затем вы захотите понять, какие ограничения по согласию и права возврата имеет ваш арендодатель на ваше пространство. Они будут определены в ходе ваших первоначальных переговоров об аренде и будут изложены на языке вашего договора аренды.

Согласие арендодателя

Во-первых, вы также захотите понять, какие права ваш домовладелец имеет право отказать или отложить согласие на вашу субаренду.

В идеале ваш договор аренды должен содержать формулировки, запрещающие арендодателю необоснованно удерживать, обусловливать или откладывать свое согласие на субаренду.

Кроме того, вы должны убедиться, что нет ограничений на тип клиента, которого вы можете запросить. Некоторые арендодатели могут захотеть ограничить тип арендаторов, занимающих их здание, запретить вам сдавать в субаренду существующему арендатору в здании или ограничить ваше право на субаренду арендаторам, которые в определенной степени проявили интерес непосредственно к зданию.

Обязательно прочтите внимательно, чтобы понять, дает ли ваш договор аренды право сбыта для всех арендаторов или есть ли какие-либо ограничения на то, кто может сдавать ваше пространство в субаренду.

Наконец, может быть или не быть временной шкалы, связанной с продолжительностью периода, в течение которого домовладелец может предоставить согласие или отказать в нем. Хороший брокер, представляющий интересы арендаторов, будет вести эти переговоры рано и часто с арендодателем, а также будет продолжать продвигать субаренду для получения согласия своевременно.

Права на повторный захват

Право возврата позволяет арендодателю забрать обратно весь ваш апартамент (или помещения, указанные в договоре аренды), если вы подадите запрос в субаренду.

После того, как субарендатор обеспечен и договор субаренды подписан и передан арендодателю на утверждение, арендодатель может принять решение о передаче своих прав на возврат.

Наконечник AQUILA Pro
Ограничьте права на возврат до подписания договора аренды

Хороший брокер, представляющий арендаторов, должен гарантировать, что это право применяется только в том случае, если ваш запрос на субаренду всего помещения на оставшийся срок.

Представьте, что вы занимаетесь офисом в 10 000 квадратных футов, и у вас осталось восемь лет.Ваша компания решает перевести 50% сотрудников на удаленную работу в обозримом будущем. Внезапно, даже если учесть редизайн социального дистанцирования, вам понадобится всего 7 500 квадратных футов офиса. Если у вашего арендодателя есть права возврата, которые не ограничиваются запросами на все пространство и весь срок, он может вернуть все ваше пространство или, по сути, принудительно отказать в субаренде. В подобном сценарии могут сыграть роль многие факторы, и важно с самого начала иметь хорошего брокера, представляющего интересы арендаторов, который учитывает ваши интересы.

Ваши права на повторную поимку важно понимать с самого начала, чтобы вы могли полностью оценить свои возможности и понять все возможные результаты. Ваш брокер, представляющий интересы арендаторов, сможет помочь вам сориентироваться в этом языке и в любых возможных последствиях.

Узнайте о своих возможностях

В то же время вы захотите поработать со своим брокером, чтобы понять свои варианты и стратегию субаренды.

Что движет вашей субарендой? Вы ищете новое пространство? Вы подписали предварительный договор аренды на новое строительство, которое будет сдано до истечения срока действия текущего договора аренды? Или вы сокращаете штат и надеетесь уменьшить свои арендные обязательства?

Зависит ли ваш переезд или сокращение от найма субарендатора? Или у вас есть планы переехать на определенную дату?

Если вы сдаете в субаренду часть своего помещения, готовы ли вы взять на себя расходы по его сдаче в аренду? Или вы открыты для совместной среды?

Наконец, какие уступки вы можете предложить? Есть ли неиспользованные пособия TI, которые можно передать субарендатору? Вы предлагаете пространство пустое или меблированное? Не могли бы вы сменить краску и ковер для вашего нового арендатора?

Все это поможет вашему брокеру, представляющему арендаторов, понять график и приоритеты вашего проекта, а также продвигать и оценивать вашу субаренду.

Шаг 2: Выведите свою субаренду на рынок

Затем ваш брокер поможет вам установить запрашиваемую цену для вашей субаренды и начать процесс маркетинга вашего пространства.

Определите запрашиваемую цену

Существует ряд факторов, которые могут повлиять на то, как ваш брокер рекомендует вам цену субаренды. В их число войдут:

  • Общие рыночные условия, такие как общая вакансия на рынке и общий спрос арендаторов
  • Ставка аренды
  • Состояние и планировка помещения
  • Процентная ставка здания и сопоставимые операции в здании
  • Рыночные ставки предложения и сопоставимые операции
  • Срочность закрепления субарендатора
  • и др.

В некоторых ситуациях вы можете получить прибыль от субаренды, если рынок ограничен, а ваша арендная ставка значительно ниже рыночной.В этом случае вы можете обеспечить ставку субаренды выше ваших собственных арендных обязательств.

Наконечник AQUILA Pro
Право на удержание прибыли

Убедитесь, что ваш договор аренды позволяет вам удерживать часть прибыли, полученной от субаренды. Обычно домовладельцы запрашивают 50% любой полученной прибыли. Однако вы не хотите добиваться выгодной ставки, если у вас нет права удерживать как минимум 50% этого дохода.

Однако компании чаще сдают свои площади в субаренду по более низкой ставке, чем та, которую они обязаны платить при аренде.Если ваша арендная ставка на уровне рыночной или выше, или если предложение превышает спрос, часто имеет смысл обеспечить арендатора сегодня с небольшими потерями, чем продержаться несколько месяцев, ожидая, пока арендатор полностью оплатит ваши расходы. обязательство. Кроме того, субарендаторы не получают многих из тех же прав, что и прямые арендаторы (например, варианты продления и расширения), поэтому разумно ожидать, что они могут не платить ставку, сопоставимую с арендаторами, ведущими переговоры со зданием напрямую.

Например, представьте, что у вас осталось 36 месяцев по аренде на 5000 квадратных футов по цене 50 долларов за квадратный фут в год.Если вы согласитесь сегодня с субарендатором по ставке аренды 42 доллара за квадратный метр в год на весь 36-месячный срок, вы получите 85% оставшейся суммы арендной платы.

Если вы держитесь за арендатора, готового платить полную ставку 50 долларов за квадратный фут в год, вы рискуете потерять больше денег из-за простоя, чем вы получите ежемесячный доход. Если вам требуется шесть месяцев, чтобы обеспечить арендатора полной ставкой 50 долларов за квадратный метр в год (нередкий результат): за шесть месяцев упущенного дохода вы получите всего 83% возмещения ваших общих арендных обязательств.

Срок, оставшийся по субаренде, является ключевым определяющим фактором того, как рынок будет воспринимать это с точки зрения арендной ставки.

Ваш брокер должен предоставить вам индивидуальный анализ восстановления, чтобы дать оценку наилучшего и наихудшего сценария восстановления на основе вашей ситуации с арендой и рынка. Хороший брокер обновит этот анализ восстановления с каждым предложением, чтобы показать вам, как предложение влияет на всю картину.

Продайте свою недвижимость

Обладая всей этой информацией, ваш брокер подготовит маркетинговые материалы для продвижения вашей субаренды.Как минимум, эти материалы должны включать:

  • Флаер субаренды, в котором представлены изображения помещения, список свойств и основных характеристик, связанных с недвижимостью и люксом, подробная информация, включая размер, срок, доступную дату и ставку, контактную информацию об аренде, карту расположения и т. Д.
  • Страница со списком на веб-сайте брокерской фирмы, что делает ваше пространство легко доступным в Интернете и через поиск
  • Брокерские электронные письма, регулярная рассылка, рекламирующая вашу недвижимость в базе данных фирмы о местных брокерах
  • Объявление на сайтах коммерческой недвижимости, таких как Costar и LoopNet; эти сайты — первая остановка брокера при поиске мест для своих клиентов
  • Место в имеющемся отчете о запасах фирмы, которое ежемесячно распространяется среди брокерского сообщества

Наконечник AQUILA Pro
Найдите брокерскую фирму с маркетинговым потенциалом

В дополнение к этим основным маркетинговым материалам компания AQUILA рекомендует делать профессиональные фотографии вашего помещения, чтобы сделать его привлекательным в Интернете и в печатных материалах.Кроме того, мы рекомендуем использовать видео, чтобы потенциальные клиенты могли познакомиться с вашим пространством, не выходя из дома или офиса. Мощный маркетинговый отдел также сможет предоставлять дополнительные готовые услуги и идеи по мере необходимости, такие как реклама, мероприятия, брендинг и многое другое.

Привлечение потенциальных арендаторов

Ваш брокер будет использовать эти материалы, чтобы представить вашу собственность потенциальным арендаторам и брокерам.

В дополнение к пассивному маркетингу через веб-сайт и электронную почту, ваш брокер будет отслеживать требования к входящим арендаторам и рассылать ваше пространство в ответ тем арендаторам, которые могут быть подходящими.

Кроме того, ваш брокер будет отслеживать сделки на рынке и следить за тем, чтобы ваше пространство видели все потенциальные субарендаторы.

Ваш брокер также будет напрямую общаться с другими брокерами, представляющими арендаторов, в сообществе, чтобы убедиться, что все осведомлены о возможности и держат вашу собственность в центре внимания.

Экскурсии по недвижимости

Частью процесса поиска является привлечение арендаторов в помещения для проведения экскурсий по недвижимости. Будьте готовы к тому, что ваш брокер будет проводить группы людей через ваше пространство в течение дня.Ваш брокер может согласовать эти туры с вами по вашему усмотрению.

Если место пусто, их должно быть легко координировать. Вашему брокеру, вероятно, просто понадобится копия ключа от вашего места, чтобы получить доступ, не мешая вам во время каждого тура.

Если ваша компания по-прежнему занимает это место, убедитесь, что оно чистое и гостеприимное. Думайте об этом как о продаже дома: лучше всего убирать безделушки и беспорядок, чтобы создать привлекательное пространство, в которое потенциальный клиент может увидеть себя.

Наконечник AQUILA Pro
Экскурсии во время COVID-19

В периоды социального дистанцирования из-за COVID-19 эти туры могут выглядеть немного иначе. Некоторые арендаторы все же предпочитают лично посещать помещения. В этом случае ваш брокер должен следовать рекомендациям по организации туров во время COVID-19, и, если ваш офис занят, работать с вами, чтобы запланировать туры на время простоя, когда в помещении меньше сотрудников, например, в обеденное время или в нерабочее время.

Отчетность

На протяжении всего маркетингового процесса ваш брокер должен предоставлять регулярные отчеты, чтобы вы всегда были в курсе активности на вашем сайте.

В этот отчет должны быть включены записи о любых экскурсиях или запросах, обновленная информация о любых полученных предложениях или переговорах, а также обзор маркетинговых усилий, включая электронные письма, новые фотографии или видео, эффективность рекламы и т. Д.

Читать дальше: 5 причин, по которым ваша субаренда может не продвигаться (и как продвигаться)

Шаг 3. Согласование субаренды

Как только арендатор заинтересуется вашим пространством, его брокер отправит запрос предложения или письмо о намерениях, чтобы начать процесс переговоров по субаренде.

Прочтите сейчас: Пошаговое руководство по процессу выбора места

Ваш брокер представит вам запрос вместе с анализом и рекомендациями по следующим шагам переговоров. Они помогут вам составить ответ и проведут вас через переговоры, пока не будут согласованы условия.

Если ваше пространство заинтересовано несколькими сторонами, ваш брокер поможет вам использовать этот интерес, чтобы получить наилучшие возможные условия.

После того, как условия будут согласованы с субарендатором, вам нужно будет заключить с субарендатором фактический договор субаренды (это юридический документ, который всегда помогает юристу создавать и проверять) и начинать беседы с арендодателем.

Точный процесс и протоколы для этого должны быть изложены в вашем договоре аренды, и ваш брокер будет играть неотъемлемую роль в сопровождении вас в этом процессе и продвижении соглашения с арендодателем.

Шаг 4: Субарендатор берет на себя пространство

Наконец, после того, как субарендатор закреплен и одобрен арендодателем, последний шаг — это выселение из помещения (если вы еще этого не сделали) и выполнение любых критериев, с которыми вы согласились в документе субаренды, таких как перепланировка или сдача в аренду пространство, чтобы субарендатор мог въехать.

Ваш брокер также поможет вам настроить процесс сбора арендной платы с вашего нового субарендатора. Важно знать, что арендодатель будет и дальше рассчитывать на получение арендной платы напрямую от вас, а вы будете нести ответственность за ее взимание с субарендатора.

Теперь, когда вы понимаете процесс субаренды вашего помещения, вот еще несколько статей, которые могут быть вам полезны.

Если вы хотите поговорить с одним из наших брокеров, представляющих интересы арендаторов, о своих потребностях в субаренде, назначьте консультацию сегодня.

Хотите узнать больше о вариантах снижения арендной платы перед лицом COVID-19? Посетите наш Центр ресурсов по коммерческой недвижимости в Остине, посвященный COVID-19.

Договор субаренды — Договор субаренды

Все statesAlabamaAlaskaArizonaArkansasCaliforniaColoradoConnecticutDelawareDistrict из ColumbiaFloridaGeorgiaHawaiiIdahoIllinoisIndianaIowaKansasKentuckyLouisianaMaineMarylandMassachusettsMichiganMinnesotaMississippiMissouriMontanaNebraskaNevadaNew HampshireNew JerseyNew MexicoNew YorkNorth CarolinaNorth DakotaOhioOklahomaOregonPennsylvaniaRhode IslandSouth CarolinaSouth DakotaTennesseeTexasUtahVermontVirginiaWashingtonWest VirginiaWisconsinWyoming

Выберите свой штат

  • Алабама
  • Аляска
  • Аризона
  • Арканзас
  • Калифорния
  • Колорадо
  • Коннектикут
  • Делавэр
  • Округ Колумбия
  • Флорида
  • Грузия
  • Гавайи
  • Айдахо
  • Иллинойс
  • Индиана
  • Айова
  • Канзас
  • Кентукки
  • Луизиана

Субаренда Юридическое определение субаренды

Наконец, помните, что в подавляющем большинстве случаев субаренда требует согласия «главного арендодателя» — поэтому ваш арендодатель, который является арендатором по договору основной аренды, обязан по условиям договора аренды передать хозяину согласие арендодателя, и это согласие является важным предварительным условием вступления в силу субаренды.Определите потенциального субарендатора и установите ключевые бизнес-условия: после того, как вы поговорили с арендодателем и убедились, что будете добиваться субаренды, следующим шагом будет набросок ключевых деловых условий договора субаренды (аренда, срок, и т. д.) и определите потенциального субарендатора. Гарсия говорит, что, хотя субарендаторы часто занижают рыночные ставки в зданиях классов A и B на целых 25 процентов, потенциальные арендаторы субаренды должны быть готовы пойти на некоторые компромиссы. FM поручает филиалу BK1 выплачивать BK1 годовые суммы, равные 90% годового обязательства FM по аренде по субаренде (т.е., суммы, достаточные для выполнения обязательства X по обслуживанию долга перед BK1). При экономическом паритете с субарендой соблазнительно соблазняется свобода прекращения аренды. технологическим фирмам требовалось в среднем почти на 2,5 месяца больше, чтобы приобрести свои помещения: субаренда передает меньше, чем весь срок, и проценты по аренде. «Я думаю, что мир арендаторов стал очень проницательным», — сказал Турчин; вместо того, чтобы предлагать бэк-офис, арендаторы, которые хотят сдавать в субаренду, теперь предлагают самые выгодные площади, какие только могут, и предлагают более подходящие условия и варианты строительства.Некоторые из них могут быть проданы в следующем году, некоторые ситуации могут измениться в следующем году », — сказал он, но« не [все] помещения в субаренду пойдут первыми [просто] потому, что они стоят дешевле ». Но эта тенденция была недолгой; арендная плата за помещения в субаренду в следующем квартале быстро упала. В период с июля по декабрь 2008 года доступные субаренды на Манхэттене выросли до 11,2 млн квадратных футов с 7,2 млн квадратных футов, согласно CB Richard Ellis. Компания будет увеличивать штат сотрудников до 1345 и более человек. офис в Уайт-Плейнс из другого района Манхэттена, который он занимает, 135 West 50th Street, где он планирует сдавать помещения в субаренду.

Свободных офисных помещений в субаренду

1 Секрет того, почему многие офисные помещения в субаренду остаются вакантными Джеффри С. Вейл, CCIM, MCR.h, SIOR Джеффри С. Вейл, CCIM, MCR.h, SIOR, старший вице-президент Colliers International, Уолнат-Крик, Калифорния, 30 лет специализируется на аренде офисов и является экспертом по сдаче офисных помещений в субаренду.В офисной индустрии обычно хорошо хранится секрет, что значительный процент доступных офисных площадей, продаваемых в субаренду, просто никогда не передается в субаренду. Интервью с брокерами по субаренде из ряда крупных брокерских компаний в районе залива Сан-Франциско подтверждают, что оценки таких площадей колеблются от 25 до 50 процентов. Оставшаяся на рынке доля субарендных площадей варьируется от одного субрынка к другому. Он выше на рынке арендаторов, особенно когда общий уровень вакантных площадей превышает 10–15 процентов, и ниже на динамичном рынке с низким уровнем вакансий.Динамика этого аспекта субаренды может не применяться в некоторых случаях, например, при подключении и работе высокого класса с оставшимися четырьмя с лишним годами арендными договорами и / или с субарендой с высокой кредитной историей в престижном здании в красном цвете. горячий рынок. Однако все опрошенные брокеры согласились с тем, что всегда есть офисные помещения, которые сдаются в субаренду, но не передаются в субаренду и в конечном итоге возвращаются арендодателю в качестве прямых площадей. Большинство субподрядчиков не понимают динамики рынка субаренды и с удивлением узнают, что они не смогут сдать в аренду освобождаемые площади по той ставке, которую они платят, не говоря уже о ставке с прибылью.А теперь подробнее рассмотрим динамику рынка субаренды. Сроки субаренды обычно короче, чем при прямой аренде. Феномен субаренды объясняется многими факторами. Большинство условий субаренды предлагается, когда до конца аренды остается менее 36 месяцев. В то время как большинство прямых договоров аренды заключаются (как минимум) на пятилетний срок. Когда компания подписывает договор прямой аренды на пятилетний срок, она обычно не ожидает ее приобретения, серьезного спада в бизнесе или быстрого роста и недостатка площадей.Все эти условия являются будущими сценариями, которые, если они все же произойдут, могут произойти не раньше, чем через один-три года после окончания срока аренды.

2 Большинству компаний требуется заблаговременность перед переездом, съедая (обычно) оставшиеся 36 месяцев по первоначальному договору аренды. Время, необходимое для выполнения заказа, обычно зависит от размера. Пользователю офиса площадью 50 000 квадратных футов может потребоваться от 18 до 24 месяцев, в то время как пользователю офиса площадью 3 000 квадратных футов может потребоваться только 6-8 месяцев на выполнение заказа.После того, как пользователь выходит на рынок, 36-месячный срок субаренды может фактически составить всего 20–30 месяцев, учитывая время, необходимое для оформления документации субаренды, уведомления текущего арендодателя, истечения срока существующей аренды и т. Д. Многие компании не будут переезжать. на такой короткий срок, если они не могут получить от домовладельца продленный срок. В условиях элитного рынка с повышением арендной платы некоторые арендодатели могут не желать продлевать срок аренды. Они могут посчитать более разумным оставить текущего арендатора обязанным и искать нового арендатора ближе к концу срока, когда рыночная арендная плата может быть намного выше.Стратегия арендодателя в этом сценарии ставит субарендатора в трудное положение при поиске краткосрочного субарендатора. Обычно это может быть достигнуто только путем предложения помещения со значительной арендной скидкой, то есть от 50 до 70 процентов текущей рыночной арендной платы за прямые помещения. Сублайдеры не могут платить за улучшения одного и того же арендатора. Пятилетний прямой арендатор помещения обычно может заставить арендодателя заплатить за разумные улучшения арендатора. В зависимости от конкретного рынка и состояния помещения они могут варьироваться от 10 долларов за квадратный фут до 30 долларов за квадратный фут или выше.С другой стороны, субаренда, как правило, осуществляется по принципу «как есть», потому что субладелец в первую очередь озабочен сокращением своих убытков и не расходует дополнительный капитал. Если субарендатор будет платить за ТИ субарендатора, большая часть любой денежной выгоды сократится и будет использоваться для улучшения арендатора, связанного с его субарендатором. В качестве наихудшего сценария рассмотрим арендатора площадью 20 долларов за квадратный фут. Самый большой пул пользователей субаренды состоит из начинающих или быстрорастущих компаний, которые могут не иметь превосходной кредитной истории.пособие на улучшение амортизируется в течение 36-месячного срока субаренды под 8% годовых. Это будет равняться 0,65 доллара за квадратный фут в месяц только для покрытия этого пособия TI! Если взглянуть на этот сценарий с другой точки зрения, если бы офисное помещение было сдано в субаренду, скажем, по цене 1,50 доллара за квадратный фут, с надбавкой на улучшение арендатора в размере 15 долларов за квадратный фут и 30-месячным сроком субаренды, субарендатор не получил бы реальной субаренды. аренда на первые 10 месяцев или даже дольше с учетом комиссионных и любых юридических издержек.Чем короче срок субаренды и ниже ставка субаренды, тем сложнее становится решать вопрос улучшения арендатора. Кроме того, хотя большинство арендодателей настроены на мониторинг, надзор и управление строительными проектами через свои отделы собственности или управления активами, большинство арендаторов не имеют этих ресурсов, чтобы гарантировать, что проект TI проходит гладко. Арендодатель мог полностью освободиться, переехать из района или сократить штат до гораздо меньшей рабочей силы, и, таким образом, может быть вынужден нанять менеджера проекта для надзора за работой, использовать ресурсы арендодателя, как правило, по затратам, или отвлечь управление чтобы проверить строительство TI.Таким образом, некоторые субаренды включают в себя более чем незначительные улучшения арендатора, оплачиваемые субарендатором. Это еще одна причина, по которой во многих случаях аренда в субаренду требует значительной ставки дисконтирования, чтобы быть конкурентоспособной по сравнению с прямым помещением. Арендаторы, сдающиеся в субаренду, могут быть слабыми в финансовом отношении. Пул потенциальных пользователей офиса для краткосрочной субаренды отличается от пула прямых помещений. Многие корпорации из списка Fortune 1000 не берут сроки менее пяти лет, поэтому эти арендаторы не будут сдавать помещения в аренду, если прекращение аренды существующей доли владения не сочетается с прямой арендой.Самый большой пул пользователей субаренды состоит из начинающих или быстрорастущих компаний, которые могут не иметь превосходной кредитной истории.

3 Сильным арендаторам может потребоваться сдать в субаренду лишнюю площадь. Однако во многих ситуациях более слабые арендаторы, которые сокращают размеры до субаренды, могут создавать проблемы с прибылью. Проконсультируйтесь со своим адвокатом, поскольку это не является юридической консультацией, но если субарендатор обанкротится, основная субаренда может быть отменена по усмотрению арендодателя.Слабые в финансовом отношении субарендаторы могут столкнуться с этим огромным препятствием, которое необходимо преодолеть, если арендодатель не захочет подписать договор о невмешательстве и переуступке, который потребует от арендодателя соблюдать условия субаренды в случае дефолта субарендатора. Субарендодателям не хватает маркетинговых преимуществ у арендодателя. Арендодатель может иметь собственное свободное пространство в конкуренции с помещением в субаренду. В генеральном договоре аренды могут быть положения, запрещающие (1) сдавать помещения в субаренду существующему арендатору в здании или комплексе или (2) продавать помещения по цене ниже полной рыночной.Арендодатель может применить положения о восстановлении, при условии, что, если субарендант сдаст в аренду помещение в субаренду или произведет другие улучшения арендатора, субарендант должен оплатить все расходы по возвращению помещения в его первоначальное состояние до субаренды. Арендодатель крупных офисных проектов может иметь обширный маркетинговый бюджет и рекламную кампанию, в то время как субарендант не хочет вкладывать деньги в продвижение своих свободных площадей. Кроме того, арендодатели обычно имеют свой листинговый брокерский знак на собственности, в то время как немногие арендаторы могут продвигать свои субаренды таким образом.Кроме того, прямые переговоры по помещению ведутся между арендодателем и арендатором, в то время как переговоры по субаренде включают три стороны: субарендатор, субарендатор и арендодатель. Это может добавить сложности и дополнительное время обработки. Субарендаторы не могут договориться о существующей аренде или настроить площадь Субарендаторы обычно полностью подчиняются существующему договору аренды без переговоров или изменений. Прямые арендаторы могут вести переговоры об изменении условий аренды, которые имеют отношение к их бизнес-деятельности или корпоративным стандартам.Прямые арендаторы обычно могут получить некоторые варианты продления аренды, а субарендаторы — редко. Когда арендатор может настроить свое офисное пространство в соответствии со своими требованиями (например, размером частных офисов, планировкой и т. Д.), В результате обычно получается гораздо более эффективное пространство, чем условие «как есть», которое должен принять субарендатор. Субарендаторы могут жить на неэффективных площадях, но обычно со значительной скидкой на аренду. Хотя арендодатели прямого помещения часто могут подразделить пространство для размещения более мелких арендаторов, субарендаторы могут не иметь такой возможности, учитывая стоимость сдачи в аренду, которая может включать противопожарные коридоры и модернизацию ADA, безопасность жизни и существующие требования.Таким образом, они могут иметь небольшую гибкость в размере арендуемого жилья, что может значительно сократить количество потенциальных субарендаторов. Например, недавно у меня была субаренда, когда мой клиент вырос за эти годы, добавив смежные апартаменты к своему основному пространству. В конце концов они переросли здание и переехали, но все потенциальные клиенты субаренды искали апартаменты меньшего размера, а не все пространство. Это казалось простым решением просто восстановить там, где были оригинальные люксы, но обновленные изменения в области безопасности жизни в местном городском кодексе требовали пожарных вспышек и аварийного освещения, стоивших более 5 долларов за квадратный фут.Кроме того, клиент объединил свой телефон и данные на одной главной телефонной плате. Это означало, что каждое меньшее пространство было без телефонной платы и требовало, по крайней мере, частичного переноса проводов к каждому выходу данных. Сублордам нужно тратить средства вперед Сублендорды обычно не настроены, как арендодатели, для маркетинга своего помещения. У них обычно нет планировщика помещений, готового встретиться с потенциальными покупателями, дежурного юриста по недвижимости, который специализируется на аренде офисов, отношений с подрядчиками по ремонту помещений для получения быстрой оценки или отношений с местным городским или государственным отделом планирования, если жизнь -безопасность или другие существующие проблемы становятся актуальными.Например, если (1) существует вероятность того, что пространство субаренды может быть разделено для размещения более мелких субарендаторов, или (2) пространство субаренды является частью более крупного люкса, и арендатор сохраняет часть пространства, это сильно рекомендовать нанять планировщика помещений с самого начала для разработки планов, показывающих потенциальное подразделение офиса

4 сценария. Возможно, это может быть проектировщик пространства здания, у которого уже есть проект на Cad и уже есть отношения с персоналом отдела городского планирования.Это хорошее время, чтобы получить первоначальную проверку в городе, пожарной части или других регулирующих органах, а также хотя бы неформальное благословение от домовладельца. Подождать, пока потенциальный субарендатор, наконец, окажется в руках, а затем начать этот процесс, часто может добавить достаточно времени задержки, чтобы потенциальный клиент начал искать в другом месте. Я усвоил этот урок на собственном горьком опыте, и если клиент не хочет тратить эти авансовые средства, это может быть ситуация, когда вы прекращаете свое листинг, вместо того, чтобы тратить незаменимое время и энергию на то, что может оказаться миссией — невыполнимое задание.Долгосрочные и готовые к аренде подходы к аренде Есть еще одно важное различие между мотивацией и бизнес-целями владельца офисного здания по сравнению с целями субподрядчика офиса. Владелец обычно находится в нем надолго и может получить значительную прибыль, даже если одно место пустует. Владельцу может быть лучше подождать шесть месяцев для подходящего арендатора при более высокой арендной плате. Напротив, субарендатор находится под контролем времени. Например, вакансия не только каждый месяц теряет потенциальный доход от субаренды, но и по мере уменьшения оставшегося срока субаренды стоимость субаренды может снижаться.Брокеры зарабатывают гораздо больше на прямой аренде Бизнес-брокеры, представляющие арендатора офиса на рынке, обычно имеют много альтернативных площадей, чтобы показать своего клиента. Как есть, краткосрочная аренда менее прибыльна для брокеров и более сложна, чем прямая аренда с улучшением арендодателя. Кроме того, обычно существует огромная разница в комиссиях между прямой и субарендной сделкой, даже если комиссионные являются предметом переговоров. Как бы то ни было, краткосрочная аренда менее выгодна для брокеров и более сложна, чем прямая аренда с ТИ арендодателя.Однако независимо от того, какой процент комиссионных будет выплачиваться в течение срока аренды, доход будет значительно выше при долгосрочной аренде, чем при краткосрочной аренде со скидкой и более коротким сроком. Большинство офисных брокеров берут в субаренду списки, и многие помещения сдаются в субаренду. Тем не менее, никто не слышал о тех помещениях, которые сдаются в субаренду, срок которых просто истекает, и пространство возвращается домовладельцу. Брокеры, которым приходится делать небольшую часть обычной рыночной комиссии, могут по-прежнему тратить время на маркетинг этих предложений субаренды, но во многих случаях помощь бывшему клиенту или установление долгосрочных отношений приводит к убыткам.Передача субаренды посредникам Новым подходом, который могли бы рассмотреть субаренды, было бы выплачивать своему брокеру субаренду ежемесячный аванс, например, 500–2000 долларов в месяц в зависимости от размера и величины оставшейся арендной платы. За эту плату субарендаторы получали заранее определенный список маркетинговых и рекламных товаров, которые увеличивали шансы на успешную субаренду. Подход с удержанием будет отдавать приоритет этому помещению в субаренду в рамках другой деятельности агента, и окупаемость фактического получения помещения в субаренду по сравнению с выплатой арендной платы в течение срока аренды может быть значительной.Агенты могут даже пожелать кредитовать 200 процентов авансовых гонораров для окончательного листинга в субаренду. Обычно агенты по листингу рассылают несколько сообщений брокерам, размещают объявления на различных Интернет-сайтах и ​​могут рассылать рекламные рассылки арендаторам соседних офисов, а затем сосредотачивают свое внимание на других, более прибыльных видах деятельности. Первое дешевое предложение может быть лучшим предложением После почти 30 лет работы над субарендой офисов я вижу одно явление, которое, кажется, повторяется: синдром первого предложения.Введена ли в продажу площадь субаренды

5 или активно продается в течение нескольких месяцев, первое предложение субаренды обычно делается по выгодной ставке субаренды со скидкой. Обычно подчиненный хозяин либо полностью отменяет его, либо контратакует с гораздо большей ставкой. Агент по листингу может указать на ценность этого предложения, но, не желая оттолкнуть клиента, может неохотно согласиться с тем, что предложение слишком низкое, что побудит потенциального клиента уйти в другое место.В некоторых случаях это лучший подход, но во многих случаях, оглядываясь назад, первое низкое предложение оказывается в целом лучшей экономической сделкой для всех заинтересованных сторон. Получение более высокой ставки через шесть или 12 месяцев означает, что потенциальные арендные платежи за пустую площадь были потеряны. Время — один из главных врагов субаренды, и с 30-месячным сроком ожидания 12 месяцев для заключения следующей сделки означает, что у вас остается только 18-месячный срок, который на данном этапе может быть нежизнеспособным. Оглядываясь назад, можно сказать, что решение, которое казалось трудным в то время, первое предложение со значительной скидкой, которое многократно обесценивалось, на самом деле является лучшим вариантом для субарендатора.Для агента по субаренде, которому, возможно, придется проводить множество последующих туров, рассылок брокеров и маркетинговых отчетов, убыточный лидер этого задания превращается в растущую трату времени и энергии. Таким образом, многие офисные помещения, доступные в субаренду, никогда не сдаются в субаренду. Что можно сделать для увеличения успеха при сдаче в субаренду? Листинговый брокер должен быть готов как можно более агрессивно продвигать это пространство, с авансовыми рекламными бюджетами для открытых дверей брокера, брокерскими бонусами и другой маркетинговой деятельностью.Убедитесь, что у агентов по аренде есть стимул приводить своих клиентов в ваше пространство, особенно с учетом того, что они могут так же легко показать только прямое пространство. Платите своему листинговому агенту ежемесячный гонорар, связанный с определенным списком маркетинговых мероприятий. Будьте готовы принять предложение со скидкой, особенно если оно появляется, когда пространство впервые выходит на рынок. Ждать, когда через шесть или 12 месяцев состоится пресловутая сделка о более высокой арендной плате, может быть, в конце концов, не такое разумное решение.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *